Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Située face à la rade de Toulon, en plein cœur de la Côte d’Azur, La Seyne-sur-Mer a longtemps vécu au rythme de ses chantiers navals. Aujourd’hui, la ville s’est largement réinventée autour du tourisme, des services et des technologies maritimes. Pour un investisseur immobilier, ce basculement économique, combiné à des prix encore inférieurs au reste du littoral varois, crée une fenêtre d’opportunité rare sur la Méditerranée.
Le marché immobilier de La Seyne-sur-Mer présente un potentiel avec une demande locative solide et de grands projets urbains, dans un contexte de marché tendu. Cependant, la ville est contrastée : certains secteurs sont très porteurs tandis que d’autres sont à éviter. Un investissement réussi nécessite une connaissance précise de la géographie des quartiers, des niveaux de prix, des rendements locatifs réalistes et des risques spécifiques à cette ville littorale.
Un marché azuréen encore abordable et très demandé
La Seyne-sur-Mer est la deuxième ville du Var derrière Toulon, avec un peu plus de 62 000 habitants et une densité supérieure à 2 800 habitants au km². Près de la moitié des ménages (environ 45 %) sont locataires, ce qui assure un socle de demande locative structurelle. Le niveau de revenus reste correct, avec un revenu moyen par habitant autour de 21 400 € et un revenu médian de plus de 25 000 € par ménage.
Sur le plan immobilier, la ville se distingue par un marché profond et dynamique, où le nombre d’acheteurs dépasse de 8 % le nombre de biens disponibles. Les prix ont fortement progressé ces dernières années, tout en restant inférieurs à ceux des stations voisines comme Sanary-sur-Mer, Bandol ou Six-Fours-les-Plages.
Prix : un rapport qualité / prix attractif pour la Côte d’Azur
Les multiples sources convergent vers un prix moyen qui se situe, selon les bases de données et les périodes, entre 3 400 et 3 900 €/m² pour l’ensemble des biens. Les appartements tournent en moyenne autour de 3 100–3 400 €/m² tandis que les maisons s’échangent plutôt entre 4 200 et 4 700 €/m². La ville se situe environ 16 % sous la moyenne du département du Var.
Un résumé des ordres de grandeur permet de situer La Seyne-sur-Mer dans son environnement :
| Indicateur | La Seyne-sur-Mer | Var (moyenne) | Six-Fours-les-Plages | Sanary-sur-Mer | Bandol |
|---|---|---|---|---|---|
| Prix moyen global au m² | ≈ 3 700–3 900 € | ≈ 4 300 € | ≈ 5 200–5 500 € | ≈ 6 400–6 900 € | ≈ 6 700–7 400 € |
| Prix moyen appart. au m² | ≈ 3 100–3 400 € | — | ≈ 5 200 € | ≈ 6 400 € | ≈ 6 700 € |
| Prix moyen maisons au m² | ≈ 4 200–4 700 € | — | ≈ 5 500 € | ≈ 6 800 € | ≈ 7 400 € |
| Évolution des prix sur 5 ans | +21 % à +36 % | — | forte hausse | très forte | très forte |
| Classement prix m² (Var) | ≈ 50e sur le département | — | plus élevé | très élevé | très élevé |
Cette décote relative, combinée à une localisation premium (25 km de côtes, plages réputées, proximité de Toulon et du futur tramway), explique l’intérêt croissant des investisseurs. En parallèle, la ville enregistre une hausse nette des valeurs sur 5 ans, parfois supérieure à 30 %, signe d’un marché en rattrapage.
Rents et rendements : un couple prix / loyers favorable
Les loyers suivent, eux aussi, une dynamique haussière. Pour les appartements, le loyer moyen se situe autour de 13,5 €/m², avec une fourchette allant de 9 à 22 €/m² selon le quartier, l’état et la surface. Les maisons se louent en moyenne autour de 16,6 €/m².
Quelques repères pratiques, très utiles pour monter un plan d’investissement chiffré.
| Type de bien | Loyer moyen indicatif* | Prix moyen d’achat (ordre de grandeur) | Rendement brut observé |
|---|---|---|---|
| Studio | ≈ 590 €/mois | ≈ 96 000 € | ≈ 5,6–5,7 % |
| T2 | 415–830 €/mois (médiane ≈ 580–735 €) | ≈ 123 000–140 000 € | ≈ 5,6 % |
| T3 | ≈ 900–1 050 €/mois | ≈ 165 000–190 000 € | ≈ 5,6 % |
| T4 appartement | ≈ 900–1 150 €/mois | ≈ 170 000–190 000 € | ≈ 5,6 % |
| Maison T4/T5 familiale | 1 000–1 300 €/mois | > 300 000 € | 3–5 % selon secteur |
hors charges, estimations issues des données agrégées.
En moyenne, la rentabilité brute se situe autour de 4,9–5,8 % selon les sources. C’est nettement supérieur à la moyenne de la Côte d’Azur (autour de 3,3 % de rendement brut) et concurrentiel par rapport à d’autres villes du Sud de la France. Les petites surfaces (studios, T2) affichent les meilleurs taux, ce qui colle avec la forte demande des jeunes actifs, étudiants et travailleurs mobiles attirés par le bassin d’emploi toulonnais et le futur technopôle de la mer.
Une ville en mutation : projets urbains et infrastructures
Pour juger de la pérennité d’un investissement, il est crucial de regarder au-delà des chiffres de prix et de loyers. À La Seyne-sur-Mer, plusieurs projets structurants redessinent déjà la physionomie de la ville et affecteront directement la valorisation à moyen terme.
L’ancien paysage industriel des chantiers navals laisse place à des marinas, des résidences, des axes doux et des équipements culturels ou scientifiques. Ce basculement est particulièrement visible du côté du front de mer, de la corniche et du Parc de la Navale.
Requalification du port et nouveaux équipements
La façade maritime fait l’objet d’un vaste programme de rénovation, avec un investissement d’environ 45 millions d’euros pour transformer le port et ses abords. L’objectif : passer d’un outil purement industriel à un front de mer mixte mêlant plaisance, logement, commerces et espaces publics de qualité.
Montant en millions d’euros engagé pour la création d’un nouveau port de plaisance à Espace Grimaud.
Ces projets, associés à la rénovation des ports du Lazaret et du Manteau ou encore à la requalification des abords de Fort Balaguier, annoncent une montée en gamme de la façade littorale. Pour un investisseur, acheter aujourd’hui dans le périmètre immédiat de ces transformations, c’est miser sur une revalorisation potentielle de l’ordre de 15 à 20 % à horizon quelques années, selon les estimations liées à la refonte du port.
Tramway Toulon–La Seyne et mobilités douces
Autre catalyseur majeur : le futur tramway reliant Toulon à La Seyne-sur-Mer, annoncé pour desservir notamment des secteurs comme Berthe ou Mar Vivo. Les zones directement desservies sont données gagnantes, avec une projection de hausse des prix pouvant atteindre en moyenne +25 % à terme dans le périmètre du tracé.
La ville bénéficie déjà d’un réseau de bus, de bateaux-bus, d’une gare SNCF et de l’autoroute A50. L’arrivée du tramway et les travaux sur les corniches améliorent encore cette accessibilité, tout en valorisant les quartiers littoraux grâce à la création d’axes piétons-cycles sécurisés.
Technopôle de la mer et attractivité économique
L’économie locale est en train de se recomposer autour de pôles d’excellence liés à la mer : recherche océanographique, innovation navale, énergies marines, logistique portuaire. Le port de Brégaillon et le Pôle Mer Méditerranée, associés à des acteurs comme Ifremer, attirent ingénieurs, cadres et techniciens.
Autour de ce technopôle de la mer, les T3/T4 rénovés situés à moins de 2 km se louent déjà environ 15 % au-dessus de la moyenne communale. Pour un investisseur visant un public de cadres ou d’ingénieurs, c’est un segment à forte valeur ajoutée, surtout si le bien propose de bonnes performances énergétiques et un standing contemporain.
Les quartiers à fort potentiel : du bord de mer aux secteurs résidentiels prisés
La Seyne-sur-Mer est une mosaïque de micro-marchés. Pour un investisseur, la clé est d’identifier les zones où le couple rendement / valorisation future est le plus intéressant, en arbitrant entre risque, budget et stratégie (longue durée, meublé, saisonnier, colocation…).
Les Sablettes : la carte “bord de mer” rentable
Les Sablettes sont sans doute l’emblème de la métamorphose seynoise. Ce secteur de bord de mer aligne 2 kilomètres de plage de sable, une promenade animée (Charcot), un parc paysager (Fernand Braudel), un front commerçant et une desserte maritime directe vers Toulon (bateau-bus en une quinzaine de minutes).
Les prix y sont parmi les plus élevés de la ville, oscillant généralement entre 3 800 et 5 200 €/m², avec des pointes plus hautes pour les biens en première ligne ou avec vue mer. Un T3 de 65 m² à rénover se négocie autour de 250 000 €. En intégrant un budget travaux d’environ 60 000 € pour une rénovation de qualité, la revente peut atteindre 380 000 €, soit une plus-value potentielle proche de 70 000 € après quelques années si le marché poursuit sa trajectoire haussière.
Sur le plan locatif, la combinaison résidence principale + saisonnier est particulièrement payante. En haute saison, un T2 bien placé se loue facilement autour de 1 200 € la semaine. En location à l’année, les rendements moyens tournent autour de 5,8 % brut, et montent jusqu’à 7,2 % en mixant bail classique sur 8–9 mois et location courte durée sur l’été.
Les atouts sont clairs : proximité immédiate de la plage, commerces en développement constant, projets d’espaces verts et de promenade, accès facilité à Toulon. Les inconvénients existent toutefois : surfréquentation estivale, nuisances de bruit en saison, tension sur le stationnement.
Pour un investisseur, une stratégie efficace consiste à réaliser des rénovations contemporaines avec des matériaux résistants au milieu marin, comme l’aluminium, l’inox ou des carrelages adaptés. Le budget de rénovation est généralement d’environ 1 000 € par mètre carré. Aménager soigneusement les terrasses et balcons peut augmenter la valeur de revente du bien d’environ 15 %, ce qui justifie pleinement cet investissement.
Tamaris et Balaguier : haut de gamme résidentiel et plus-value à la clé
Sur la presqu’île qui mène à Saint-Mandrier, Tamaris et Balaguier offrent un cadre résidentiel privilégié, avec vue plongeante sur la rade de Toulon, petites calanques discrètes et belle architecture de villégiature. Historiquement, Tamaris fut pensée au XIXe siècle par Michel Pacha comme station balnéaire chic. On y croise encore aujourd’hui des villas Belle Époque, l’Institut Michel Pacha, la villa Tamaris transformée en centre d’art contemporain et le fort Balaguier, devenu musée.
Les prix, bien que plus sages que dans les stations “bling-bling” de la Côte d’Azur, restent soutenus : généralement entre 3 500 et 4 500 €/m² pour les biens avec vue partielle sur mer, plus pour les positions dominantes. Une villa des années 1970 de 120 m² sur 500 m² de terrain se trouve autour de 450 000 €. Avec une modernisation lourde et une rénovation énergétique budgétée à 80 000 €, la valeur peut grimper jusqu’à 650 000 € selon les estimations locales.
Le marché de la location saisonnière y est en plein essor. Une villa rénovée avec piscine peut générer autour de 35 000 € de loyers annuels, soit une rentabilité nette voisine de 5,2 % après frais et gestion, avec des perspectives de 5,2 à 6,5 % selon le positionnement et le taux d’occupation.
Les projections de plus-value sur 3 ans situent ces secteurs autour de +15 %. À cela s’ajoute la future rénovation de la corniche Tamaris (budget de plus de 39 millions d’euros voté par la métropole), qui prévoit davantage de mobilités douces, de valorisation du patrimoine et de nouveaux espaces de détente. Tout indique un basculement progressif vers un standing encore plus élevé.
Analyse de marché immobilier
Ici, la stratégie optimale consiste souvent à viser un produit haut de gamme : cuisine équipée design, climatisation réversible, grandes pièces de vie ouvertes sur l’extérieur, salles de bains type douche italienne. Les budgets travaux montent alors autour de 1 500 €/m², mais les loyers saisonniers suivent.
Quartiers résidentiels en développement : Berthe, Touffany, Mar Vivo, La Verne
Pour des budgets plus contenus, tout en conservant une perspective de plus-value, plusieurs quartiers périphériques méritent une analyse fine.
Berthe et Touffany affichent des prix d’acquisition très attractifs, souvent entre 2 000 et 2 800 €/m². Par exemple, une maison de 90 m² avec jardin peut être achetée autour de 220 000 €. Avec 50 000 € de travaux axés sur la rénovation énergétique et la modernisation intérieure, la revente possible autour de 320 000 € donne une belle marche de valeur. Les rendements locatifs projetés se situent autour de 6,5–7 % brut, et le potentiel d’appréciation des prix est estimé à environ +10 % sur 3 ans.
Ces secteurs bénéficient de la proximité des axes routiers (A50 à 5 minutes), de l’amélioration de l’offre de transport (nouvelle ligne de bus express vers Toulon, projet de tram) et d’une montée en gamme progressive des commerces et équipements publics.
Attention cependant : Berthe est classé en “zone de sécurité prioritaire”, avec une forte concentration de logements sociaux, des problèmes d’insécurité, de dégradation et une perception parfois négative. Il fait l’objet d’un programme massif de renouvellement urbain sur la période 2024–2030. Pour un investisseur averti orienté rendement, ces zones peuvent constituer une opportunité, à la condition d’intégrer un risque locatif plus élevé et de bien sélectionner les micro-secteurs et les copropriétés.
Situé au sud, ce quartier en plein essor allie proximité de la mer, nouveaux programmes immobiliers et une future desserte par le tramway, promettant une forte valorisation à terme.
Combinaison unique de la proximité immédiate de la plage avec l’arrivée prochaine d’une desserte structurante par le tramway.
Secteur animé par de nouveaux programmes de construction, promettant un renouvellement et une modernisation de l’offre.
Une fois les travaux d’infrastructure achevés, la conjoncture plage + transport devrait tirer les prix de l’immobilier à la hausse.
L’essor actuel s’accompagne de chantiers générant des perturbations, une situation appelée à disparaître après les travaux.
La Verne ou encore Saint-Jean bénéficient également de programmes de requalification ou de nouvelles résidences. Ils peuvent constituer de bons compromis pour des investisseurs recherchant un mix entre accessibilité prix, demande locative pérenne et potentiel de revalorisation.
Centre-ville historique : petit budget, gros travaux, rendements élevés
Le centre ancien de La Seyne-sur-Mer, avec ses ruelles pittoresques et ses immeubles d’avant 1950, représente un terrain de jeu classique pour les investisseurs à la recherche de biens à rénover fortement. On y trouve des appartements à reprendre en profondeur entre 2 200 et 3 000 €/m², soit largement en dessous de la moyenne de la ville (jusqu’à –21 % selon certains référentiels).
Les exemples concrets montrent des opérations à fort effet de levier. Un immeuble de 180 m² peut être acquis autour de 400 000 €, puis divisé et rénové pour un budget travaux voisin de 150 000 €. En le revendant par lots ou en exploitant les logements en location, la rentabilité brute peut grimper autour de 8,5 %.
Autre cas typique : un studio de 25 m², acheté environ 85 000 € tout compris après rénovation, se loue sans difficulté 550 €/mois, soit près de 7,8 % de rentabilité brute. La demande y est réelle, notamment du côté des jeunes actifs travaillant à Toulon et profitant des liaisons maritimes et routières.
Ce tableau flatteur cache néanmoins des risques : copropriétés dégradées avec des charges élevées (parfois 300 €/mois pour un T2), structures anciennes pouvant révéler des surprises (toitures, planchers, façades), absence de parking et nuisances sonores. Dans ce secteur, une étude structurelle avant achat et un diagnostic approfondi des parties communes sont indispensables. Les rénovations globales partent rarement à moins de 1 200 €/m² pour une remise à neuf sérieuse.
Les zones à éviter ou à aborder avec grande prudence
L’autre face de La Seyne-sur-Mer, moins visible sur les cartes postales, regroupe plusieurs secteurs cumulant insécurité, bâti dégradé, commerce en berne et risques naturels.
Seyne Ouest, par exemple, cumule forte insécurité, habitat vieillissant, très peu de commerces de proximité et risque d’inondations et de coulées de boue. Le quartier de Toulon (au sein de la commune de La Seyne) souffre d’un déficit d’espaces verts, de nuisances sonores et d’un manque de services de base. Sakakini est pointé pour son isolement relatif, un entretien insuffisant du bâti et un sentiment d’insécurité le soir, associé à une concentration importante de logements sociaux.
Les anciennes zones industrielles de l’est présentent des risques de pollution des sols, un manque d’animation hors heures de bureau et un déficit d’infrastructures. Le Parc de la Navale, bien qu’en renouvellement urbain, subit encore des nuisances (pollution, bruit) liées à son passé industriel et aux chantiers en cours.
Dans ces secteurs, la décote peut sembler attirante sur le papier, mais les risques locatifs (impayés, vacance, dégradations) et la liquidité à la revente sont nettement plus problématiques. Pour un premier investissement ou un profil prudent, mieux vaut concentrer les recherches sur les quartiers plus équilibrés et déjà engagés dans une dynamique positive.
Marché locatif classique : forte tension et profils variés
Avec un taux de locataires d’environ 45 % et une durée moyenne de séjour de près de 4,7 ans pour les ménages en location, La Seyne-sur-Mer offre un socle intéressant pour l’investissement locatif longue durée.
Le parc de résidences principales se compose majoritairement d’appartements (environ deux tiers) avec une dominance de T3 et T4. Cette structure reflète un public familial important, complété par des étudiants, jeunes actifs et seniors attirés par le climat et la mer.
Rendements par typologie : où se situe le meilleur compromis ?
Les données issues des transactions 2018, croisées aux loyers, donnent une grille très utile pour calibrer sa stratégie :
| Typologie | Prix moyen (2018) | Loyer moyen mensuel | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Studio appart. | ≈ 96 000 € | ≈ 455 € | ≈ 5,67 % |
| T2 appart. | ≈ 123 000 € | ≈ 580 € | ≈ 5,65 % |
| T3 appart. | ≈ 165 000 € | ≈ 770 € | ≈ 5,60 % |
| T4 appart. | ≈ 190 000 € | ≈ 895 € | ≈ 5,64 % |
| T5 appart. | ≈ 203 000 € | ≈ 950 € | ≈ 5,61 % |
| Maison T3 | ≈ 273 000 € | ≈ 790 € | ≈ 3,48 % |
| Maison T4 | ≈ 339 000 € | ≈ 900 € | ≈ 3,18 % |
| Maison T5 | ≈ 307 000 € | ≈ 1 305 € | ≈ 5,10 % |
On voit clairement que les appartements offrent en moyenne un rendement brut proche de 5,6 %, quasi homogène de la petite à la grande surface. Les maisons, plus chères à l’achat, affichent un rendement plus hétérogène, parfois modeste sur les T3–T4, plus intéressant sur certaines grandes surfaces.
Pour générer du cash-flow ou optimiser le rendement, privilégiez les studios et T2 bien placés. Pour une stratégie patrimoniale axée sur la stabilité locative et une revente future à des résidents, les T3/T4 sont plus adaptés.
Stratégies locatives : nu, meublé, colocation
À La Seyne-sur-Mer, deux modèles dominent.
La location nue, très adaptée aux familles, couples et retraités, offre une gestion simplifiée, des locataires plus stables et la possibilité de recourir soit au régime micro-foncier (abattement de 30 %), soit au déficit foncier en cas de gros travaux (intéressant pour gommer une partie de son revenu imposable).
La location meublée (LMNP) bénéficie d’une forte demande, notamment des étudiants et travailleurs mobiles autour du technopôle et de Toulon. Elle permet de majorer les loyers de 10 à 20 %, d’amortir comptablement le bien et le mobilier, et peut neutraliser la fiscalité sur les loyers pendant environ 10 ans. Elle nécessite un investissement initial de 2 500 à 5 000 € pour l’ameublement d’un petit logement et un accompagnement comptable annuel d’environ 400 à 600 €.
La colocation peut aussi avoir du sens dans certains quartiers bien desservis, proches des transports et des commodités, en particulier sur des grandes surfaces (T4, T5). Elle permet d’augmenter le revenu au m², à condition de maîtriser la gestion (turn-over, état des lieux, charges communes).
La carte maîtresse du saisonnier : un des marchés Airbnb les plus dynamiques de la Côte
La Seyne-sur-Mer n’est pas qu’une ville de résidents permanents. C’est aussi une station touristique très fréquentée, bénéficiant de la première place du Var en termes de capacité d’accueil touristique, derrière l’Île-de-France dans le classement national. Cette dimension touristique a fait exploser le marché des locations de courte durée.
Entre 2019 et 2022, les prix des locations saisonnières ont bondi de 65 %, selon une enquête citée par Le Monde. Aujourd’hui, la commune est l’une des plus recherchées pour les locations type Airbnb sur la côte varoise.
Airbnb : chiffres clés pour calibrer une stratégie
Les données récentes montrent un marché particulièrement actif :
| Indicateur (Airbnb et assimilés) | Valeur approximative |
|---|---|
| Annonces actives Airbnb seules | ≈ 1 074 |
| Annonces locatives totales (toutes plateformes) | ≈ 1 900 |
| Taux d’occupation moyen | ≈ 57 % (≈ 209 nuits/an) |
| Tarif journalier moyen | ≈ 99 € |
| Revenu annuel moyen par logement | ≈ 19 300 € |
| Part des logements loués en entier | ≈ 96 % |
Les meilleures annonces (top 10 %) atteignent des taux d’occupation supérieurs à 80 % et des revenus annuels qui dépassent parfois 20 000 €, avec des tarifs journaliers autour de 130 € ou plus. La demande est particulièrement forte en juillet et septembre, mais la saison s’étale sur plusieurs mois grâce à la douceur du climat et aux événements culturels.
C’est le pourcentage d’annonces de location qui concernent des appartements d’une chambre, les plus rentables pour un investissement locatif mixte.
Réglementation : un cadre à surveiller, mais encore relativement souple
La Seyne-sur-Mer se situe en zone tendue et très touristique, ce qui ouvre la voie à certains dispositifs (plafonnement des loyers, délais de préavis réduits, bail réel solidaire) mais impose aussi de respecter les règles encadrant les meublés de tourisme.
Les propriétaires doivent obtenir un numéro d’enregistrement et l’afficher sur leurs annonces, respecter le règlement de copropriété et le PLU, collecter la taxe de séjour, et se conformer à des normes de sécurité spécifiques (détecteurs de fumée, assurances adaptées). Cependant, le taux de conformité est faible, indiquant un cadre réglementaire moins strict que dans les grandes villes ou stations très fréquentées.
Pour un investisseur, il est sage de bâtir un business plan prudent, en tablant sur environ 16 semaines de location saisonnière “plein tarif” pour évaluer la viabilité de l’opération, même si les données actuelles suggèrent des niveaux d’occupation supérieurs.
Fiscalité locale et coûts annexes : un paramètre à ne pas négliger
Les taxes locales à La Seyne-sur-Mer sont dans la moyenne haute pour une ville de cette taille. La taxe foncière, par exemple, repose sur des taux supérieurs à ceux observés dans des communes comparables, même si ces taux ont globalement moins augmenté depuis 20 ans que dans le reste du pays.
Le montant moyen annuel de la taxe foncière pour un bien de taille standard, avec des exonérations possibles pour le neuf et certains travaux.
Les propriétaires bailleurs non-résidents doivent également intégrer la fiscalité française applicable aux revenus locatifs, aux plus-values à la revente et, le cas échéant, à l’IFI pour les patrimoines supérieurs aux seuils, sans oublier les contributions économiques (CFE) en meublé.
Côté travaux, les coûts de rénovation se situent dans une fourchette assez classique : à partir de 240 €/m² pour une simple remise au goût du jour, 490 €/m² pour une rénovation légère, 860 €/m² pour une remise en état complète et jusqu’à 1 200 €/m² pour une réhabilitation lourde. En contexte littoral, il est prudent d’ajouter environ 20 % pour couvrir les aléas liés à l’humidité, à la corrosion et aux pathologies du bâti ancien.
Programmes neufs et dispositifs fiscaux : la voie “confort” de l’investissement
La Seyne-sur-Mer concentre aujourd’hui plusieurs programmes neufs permettant d’investir en VEFA, souvent éligibles au dispositif Pinel (la commune se situe en zone A), ou encore à la TVA réduite dans certains périmètres.
Parmi les opérations emblématiques, on peut citer La Presqu’île sur la corniche seynoise, co-promue par Constructa et VINCI Immobilier, ou encore des résidences comme Le Newport et L’Escapade Bleue qui proposent des appartements de 2 à 5 pièces à partir de 149 000–180 000 €. D’autres programmes, comme VILLA BAY ou Sanha, visent clairement une clientèle d’investisseurs, avec des T2/T3/T4 à des prix encore contenus par rapport aux communes voisines du littoral.
L’investissement dans le neuf offre des atouts majeurs : des besoins en travaux limités, de meilleures performances énergétiques, une forte attractivité locative et des garanties décennales. Fiscalement, le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement de location (6, 9 ou 12 ans), avec des loyers plafonnés mais souvent adaptés au marché local. Dans certains quartiers, l’application de la TVA réduite à 5,5 % peut améliorer significativement la rentabilité du projet.
Les rendements bruts des programmes neufs sont généralement un peu plus faibles que dans l’ancien à rénover, mais la visibilité sur les charges, la sécurité juridique et le confort de gestion séduiront les investisseurs au profil plus prudent, ou ceux qui ne souhaitent pas se lancer dans des chantiers complexes.
Risques spécifiques et bonnes pratiques pour sécuriser son investissement
Comme tout marché en forte évolution, La Seyne-sur-Mer n’est pas exempte de risques. En plus des problématiques sociales localisées dans certains quartiers, les investisseurs doivent composer avec les contraintes propres au littoral méditerranéen.
L’exposition aux aléas naturels (inondations, coulées de boue, risques côtiers) doit être examinée en s’appuyant sur le site Géorisques. Le contexte marin augmente les coûts d’entretien (corrosion, sel, humidité), ce qui justifie de prévoir des enveloppes de travaux plus généreuses et de choisir des matériaux adaptés.
Les copropriétés dégradées, notamment dans les centres anciens ou certains ensembles des années 60–70, peuvent générer des charges très élevées pour financer des travaux importants (ravalement, toiture, ascenseur, mise aux normes). Le risque de rencontrer une copropriété en difficulté financière est réel. Il est donc essentiel de consulter attentivement les procès-verbaux d’assemblée générale, les plans de travaux votés et le niveau d’impayés avant tout engagement.
Enfin, le marché étant moins liquide que dans les métropoles (même s’il demeure actif), un horizon de détention long (10–15 ans) est recommandé afin de lisser les aléas conjoncturels et de laisser la valorisation jouer pleinement son rôle, en particulier dans les quartiers en rénovation urbaine ou proches des grands projets (tramway, corniches, port).
Les professionnels recommandent de visiter au moins 15 biens pour bien cerner le marché, de comparer avec les ventes des 6 derniers mois et de tenter une négociation de 10 à 15 % sur les biens nécessitant des travaux lourds. Pour les projets d’extension ou de division, il est crucial de vérifier le PLU et le règlement de copropriété. Pour les opérations importantes, commander une étude de sol (coût : 2 000 à 3 000 €) est souvent très rentable pour éviter des problèmes futurs.
Conclusion : pourquoi La Seyne-sur-Mer mérite une place dans un portefeuille immobilier
Investir dans l’immobilier à La Seyne-sur-Mer, c’est miser sur une ville littorale en pleine transformation, encore décotée par rapport à ses voisines prestigieuses, mais en rattrapage rapide grâce à des projets urbains d’envergure, un dynamisme touristique confirmé et une demande locative solide, aussi bien en longue durée qu’en saisonnier.
Le marché se prête à plusieurs profils d’investisseurs. Les primo-investisseurs avec un budget de 100 000 à 200 000 € trouveront dans le centre historique ou certains quartiers en montée en gamme des opportunités de petites surfaces à rénover, avec des rendements dépassant souvent 6 %. Les investisseurs plus capitalisés, eux, pourront se positionner sur des villas à Tamaris, Balaguier ou Les Sablettes, en visant une clientèle aisée et des valorisations à long terme, tout en capitalisant sur le potentiel saisonnier.
Le marché immobilier de La Seyne-sur-Mer est tendu, assurant une demande régulière, mais il présente une forte hétérogénité géographique. La valeur d’un investissement peut considérablement varier d’une rue à l’autre. Pour réussir, il est essentiel d’analyser minutieusement chaque quartier, copropriété et projet urbain afin d’identifier les opportunités les plus prometteuses.
Dans un paysage azuréen où les rendements s’érodent et les tickets d’entrée explosent, La Seyne-sur-Mer apparaît comme l’un des derniers maillons offrant encore un équilibre intéressant entre rentabilité et patrimoine, à condition d’y entrer avec méthode, discernement et une bonne connaissance de son terrain de jeu immobilier.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier locatif à La Seyne-sur-Mer (Var, Côte d’Azur) pour rechercher du rendement et une exposition à un marché côtier dynamique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Toulon, Six-Fours, Bandol), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison proche du port, des plages ou du quartier Tamaris, combinant rendement locatif (annuel + saisonnier) et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissement léger) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, expert-comptable), choix du régime fiscal adapté (LMNP, location nue) et plan de diversification progressive sur plusieurs biens.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de profiter des opportunités de La Seyne-sur-Mer tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs, intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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