Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Valence attire désormais autant les investisseurs que les amateurs de soleil et de paella. Troisième ville d’Espagne, posée sur la Méditerranée avec plus de 300 jours de soleil par an, elle combine plages labellisées “Blue Flag”, centre historique, immense parc urbain dans l’ancien lit du Turia et un coût de la vie encore raisonnable. Tout cela se reflète directement dans son marché immobilier, aujourd’hui l’un des plus dynamiques d’Europe du Sud.
Le marché immobilier de Valence est en forte croissance avec une hausse des loyers et une offre neuve rare. Il se segmente en micro-marchés spécialisés (étudiants, familles, haut de gamme, nomades digitaux). Pour investir, il est crucial d’analyser les quartiers, les types de biens, les rendements, les coûts réels pour un bailleur et les perspectives à moyen terme.
Un marché en plein essor, mais encore sous-évalué
Le marché immobilier valencien est décrit par de nombreuses analyses comme fort, prometteur, mais encore loin d’une bulle spéculative. Les prix ont dépassé leurs niveaux d’avant-crise de 2008, mais ils restent inférieurs à ceux de Madrid, Barcelone ou des Baléares, alors même que les fondamentaux (demande, emploi, attractivité internationale) sont solides.
À l’échelle espagnole, les prix résidentiels augmentent à un rythme rarement observé depuis 2007. En 2025, les données nationales montrent des hausses annuelles de 7,5 % à plus de 12 %, avec un prix moyen autour de 2 200 à 2 526 €/m². Dans ce contexte très haussier, Valence ressort comme l’une des grandes gagnantes.
Des prix en forte hausse, mais encore abordables
En ville, la plupart des sources situent le prix moyen du mètre carré entre 2 500 et 2 900 € en 2025, avec un niveau d’environ 2 639 €/m² au quatrième trimestre 2025. Sur cinq ans, les prix ont bondi d’environ 80 %, ce qui correspond à un taux de croissance annuel composé voisin de 8 % à 11 % selon les périmètres retenus.
Les prix de l’immobilier à Valence sont environ 35 à 40 % plus bas qu’à Madrid ou Barcelone.
Pour se repérer, voici un résumé des ordres de grandeur dans la ville elle-même.
Prix moyens par type de bien en ville
| Type de bien (Valence ville) | Prix moyen au m² (2025) | Commentaire |
|---|---|---|
| Appartement (flat) | ≈ 2 616 €/m² | Données Engel & Völkers |
| Maison individuelle | ≈ 1 820 €/m² | Moins cher au m², souvent en périphérie |
| Moyenne résidentiel global | ≈ 2 510 €/m² | Milieu 2025 |
| Projection 2026 | 2 700–2 750 €/m² | Hausse prévue de 4–6 % |
À l’échelle de la province, le prix moyen reste plus bas, autour de 1 735 à 1 940 €/m², ce qui ouvre des opportunités dans des communes connectées à la capitale.
Croissance spectaculaire des prix
La Communauté valencienne figure parmi les régions espagnoles les plus dynamiques, avec une progression annuelle de près de 16 % fin 2025. La province de Valence affiche une hausse comparable, autour de 15,5 % sur un an. Pour la seule ville, certains trimestres récents ont vu les prix s’envoler de plus de 20 % en glissement annuel.
Sur le long terme, la valeur des logements à Valence a plus que doublé depuis le point bas post-crise (plus de +100 %). Les experts n’y voient pas de bulle spéculative, car les prix corrigés de l’inflation restent en dessous des sommets de 2007. Cette demande est soutenue par des facteurs structurels : croissance démographique, afflux d’étrangers, pénurie de logements neufs et économie locale solide.
Un marché locatif très porteur : rendements et loyers
Pour un investisseur, Valence se distingue avant tout par ses rendements locatifs. À l’échelle de l’Espagne, le rendement locatif brut moyen se situe autour de 5,4 à 5,6 %. Dans la capitale valencienne, les chiffres sont souvent supérieurs, et certains quartiers de province montent beaucoup plus haut.
Rendements bruts et nets : ce que disent les chiffres
Les différentes sources convergent sur une fourchette robuste de rendement brut en ville :
– rendement brut moyen autour de 5,8 % à l’échelle de Valence ville ;
– plage générale de 4,7 % à 6,2 % selon les quartiers ;
– des valeurs de 5,0 à 6,5 % pour la majorité des biens résidentiels standards.
La province, elle, affiche un rendement moyen plus spectaculaire, à 8,63 %, porté par des prix d’achat plus faibles et des loyers corrects.
Les rendements nets des investissements locatifs sont généralement inférieurs aux rendements bruts, en raison des charges, de la fiscalité et d’une période de vacance locative minimale. Les analyses nationales indiquent que cette réduction est habituellement de 1,5 à 2 points. À Valence, l’écart observé est légèrement plus variable, se situant entre 1,3 et 2,3 points de moins que le rendement brut.
| Indicateur (Valence ville, 2025–début 2026) | Valeur indicative |
|---|---|
| Rendement brut moyen | ≈ 5,8 % |
| Fourchette de rendement brut usuel | 4,7–6,2 % |
| Rendement net moyen | ≈ 4,0 % |
| Rendement net habituel (biens standard) | 3,5–4,5 % |
| “Bon” rendement brut pour les locaux | ≥ 6,0 % |
| Seuil “haut rendement” | ≈ 6,5 % brut |
Du point de vue d’un investisseur orienté cash-flow, décrocher un rendement brut au-dessus de 6 % dans une grande ville européenne dotée d’un marché locatif tendu reste rare. C’est précisément ce que permettent certains quartiers étudiés plus loin, notamment pour des petites surfaces.
L’évolution des loyers : un marché tendu
Les loyers suivent la même pente ascendante que les prix, mais à un rythme parfois encore plus marqué. Entre 2019 et mi‑2025, les loyers de Valence ont bondi de près de 80 % dans de nombreux secteurs. Sur les douze mois précédant l’été 2025, plusieurs quartiers ont enregistré des hausses de 25 à 40 %.
Quelques repères pour la ville :
Aperçu des tendances des loyers et de la rentabilité à Valence, basé sur les données de 2025.
Le loyer moyen s’établit autour de 14,9 €/m² en juin 2025, marquant une hausse de 12,2 % sur un an. Il atteint environ 15 €/m² en septembre après une progression trimestrielle d’environ 2,4 %.
Dans les secteurs les plus prisés, comme Ruzafa, les loyers peuvent atteindre des niveaux élevés, compris entre 16 et 18 €/m².
Le rendement locatif mensuel moyen est d’environ 0,49 % du prix d’achat, ce qui correspond à un taux annualisé d’environ 5,8 % (ratio loyer/prix).
Les données agrégées donnent des niveaux typiques suivants en 2025 :
| Type de logement (Valence ville) | Loyer moyen mensuel (2025) |
|---|---|
| 1 chambre (≈ 55 m²) | ≈ 825 € |
| 2 chambres (≈ 78 m²) | ≈ 1 170 € |
| 3 chambres (≈ 100 m²) | ≈ 1 500 € |
| Studio centre-ville | 450–550 € (valeurs anciennes), mais bien plus pour les produits renovés |
| 2 pièces tendance (Ruzafa, El Carmen) | 800–1 300 €, voire davantage selon prestations |
La tension locative se voit aussi dans les délais de remplissage. Dans les quartiers très demandés (Benimaclet, Camins al Grau, zones proches de La Marina), un bien correctement positionné se loue en une à deux semaines. Les taux de vacance long terme en ville restent bas, autour de 3–5 %, et tombent sous les 3 % dans ces micro-marchés.
Province : rendements élevés et retour sur investissement rapide
La province de Valence combine un prix moyen d’environ 193 940 € pour un logement, un loyer moyen de 1 400 € par mois et un coût au mètre carré proche de 1 940 €. Le rapport loyer/prix est tel qu’un bien “se paye” en un peu plus de 11,5 ans de loyers bruts, ce qui correspond à un rendement brut de 8,63 % — extrêmement attractif à l’échelle européenne.
Les rendements y varient fortement selon les secteurs, de 3,14 % dans les zones les plus chères à plus de 10 % dans les secteurs populaires les mieux placés.
Où investir à Valence : quartiers, prix et profils locataires
La véritable force de Valence pour un investisseur tient à la diversité de ses quartiers. On y trouve à la fois des zones de pure conservation de capital avec peu de rendement, des quartiers d’équilibre prix/rendement, et des districts à haut rendement destinés à la classe moyenne ou à la population étudiante.
Haut de gamme et préservation de capital
Les quartiers centraux prestigieux et les zones de standing le long du Turia ou près de la Cité des Arts et des Sciences concentrent les prix les plus élevés de la ville, avec des rendements plus modestes.
Parmi les secteurs emblématiques :
– Ciutat Vella (centre historique, incluant El Carmen, La Seu, El Mercat, etc.) Les prix dépassent largement 3 000 €/m², avec des moyennes qui flirtent avec 4 500 €/m² pour certains segments. Les loyers suivent, avec un loyer moyen d’environ 19,2 €/m² en septembre 2025 – le plus élevé de la ville – et des 1 chambre fréquemment loués entre 1 200 et 1 800 € mensuels. Les rendements tournent autour de 4 à 5,1 % brut selon les sources. On est clairement sur un produit patrimonial : forte liquidité, demande locative soutenue, mais rendement limité par rapport à des zones moins “chics”.
– L’Eixample (Gran Via, Pla del Remei, Ruzafa) District bourgeois par excellence, avec une moyenne qui dépasse souvent 4 000 €/m² (jusqu’à près de 4 900 €/m² dans certaines données 2025). Les loyers s’y établissent autour de 18,1 €/m² au troisième trimestre 2025, ce qui en fait le second district le plus cher en location. Les rendements restent plus comprimés, autour de 4,4 % dans certains segments. Pla del Remei, en particulier, est une véritable vitrine du luxe avec des prix pouvant dépasser 5 500 €/m².
– El Pla del Real / Gran Via / La Petxina (Peña Roja) Autour des jardins du Turia, du stade Mestalla et des grands axes, on trouve un parc résidentiel haut de gamme, souvent avec vues sur les jardins. Les prix peuvent y dépasser 4 000 €/m² et les loyers atteindre 2 000 € par mois pour des appartements familiaux récents avec services. Les rendements y sont généralement placés dans la catégorie “préservation de capital” (4–4,8 %).
Ces quartiers intéressent surtout les investisseurs en quête de sécurité, d’actifs liquides et d’une clientèle solvable, quitte à accepter un rendement initial plus modeste.
Quartiers “équilibrés” : bon compromis prix/rentabilité
Une large ceinture de quartiers intermédiaires offre un compromis attractif entre prix à l’achat, loyers et perspectives de valorisation. C’est souvent là que se positionnent les investisseurs équilibrés ou à long terme.
Cette expression sert à introduire une liste non exhaustive d’éléments ou d’exemples tirés d’un ensemble plus large déjà mentionné. Elle est particulièrement utile pour illustrer ou préciser un propos général en citant quelques cas spécifiques représentatifs.
– Ruzafa / Russafa Quartier bohème devenu ultra‑tendance, Ruzafa cumule animation culturelle, bars, restaurants et marché couvert. Les prix y ont flambé (+45 % en cinq ans), certains relevés annonçant plus de 4 800 €/m² en 2025. Les loyers, eux, grimpent plus vite que la moyenne nationale, avec des hausses d’environ 6 % sur un an et des loyers autour de 16–18 €/m². Rendements typiques : 4,8–5,5 % brut. Très recherché par les expatriés, les jeunes actifs et les digital nomads.
– Campanar Au nord-ouest du centre, Campanar mélange tours résidentielles modernes avec piscine et équipements sportifs, et un noyau plus ancien. Le prix au mètre carré tourne autour de 3 200–3 400 €, avec des hausses de près de 37 % en cinq ans. Le quartier reste familial, très sécurisé, proche du Turia, avec des rendements de l’ordre de 5,4 % brut dans certaines études. Faible bruit, bonne qualité de vie et projet d’infrastructures (Turianova, centre commercial géant) laissent présager une poursuite de la valorisation.
– Quatre Carreres District vaste et contrasté, qui englobe des zones prestigieuses proches de la Cité des Arts et des Sciences et des secteurs plus abordables comme En Corts ou Malilla. Les prix moyens avoisinent 3 249 €/m², pour des rendements bruts de 5,7 %. Les poches non “trophées” d’En Corts ou Malilla sont citées parmi les meilleurs rapports rendement/risque de la ville, avec des rendements avoisinant 5,5–5,8 % et une forte demande locative.
– Extramurs (dont Arrancapins) Juste en dehors des murailles historiques, ce district offre un accès rapide au centre, une forte demande locative – y compris de courte durée – et une ambiance moins touristique que Ciutat Vella. Le prix moyen autour de 3 500 €/m² (Extramurs) pour un rendement brut avoisinant 5,2 % constitue un compromis convaincant. Arrancapins est souvent recommandé pour ceux qui veulent être “près de tout” sans être au cœur du flux touristique.
Ces zones profitent aussi de projets d’infrastructures majeurs : prolongement des lignes de métro, modernisation des artères (Pérez Galdós, Giorgeta), création d’un centre commercial géant (Turianova) à proximité de La Fe, extension future du parc du Turia vers la mer…
Quartiers à haut rendement : Patraix, Benicalap, L’Olivereta, Benimaclet
Pour les investisseurs orientés rendement, plusieurs districts combinent prix d’achat plus bas et loyers solides, offrant des rendements bruts entre 5,5 et 7 %.
Les principaux profils :
Hausse des prix de l’immobilier à Patraix sur les cinq dernières années, en pourcentage.
– Benicalap & L’Olivereta Ces deux districts de l’ouest et du nord-ouest de la ville sont régulièrement cités comme des “zones à haut rendement” avec des rendements bruts de 7–7,1 % (données 2025). Le prix au mètre carré y est encore inférieur à 2 500 €, ce qui abaisse la barrière d’entrée. La demande locative est forte, alimentée par les ménages locaux et la classe moyenne. Le quartier de Nou Moles, dans L’Olivereta, bénéficie de programmes neufs avec terrasses et vues, ce qui ajoute un volet plus patrimonial.
– Benimaclet Ancien village absorbé par la ville en 1972, Benimaclet a gardé une ambiance de petite ville tout en jouant un rôle clé pour le marché locatif étudiant. Proche de l’université, très bien connecté, verdoyant, il concentre une population jeune (âge moyen 28 ans, forte proportion d’étudiants et de jeunes actifs). Les prix oscillent entre environ 2 400 et près de 3 000 €/m², avec des hausses d’environ 42 % sur cinq ans. Les rendements bruts se situent autour de 5,3–5,4 %, pouvant monter davantage sur des petites surfaces bien optimisées. La vacance y est très faible (moins de 3 %).
– Rascanya, Jesús, autres zones périphériques Des quartiers comme Rascanya (≈ 1 551 €/m² et rendement brut de 7,7 %), Jésus (≈ 2 775 €/m² pour un rendement d’environ 5,8 %), ou encore certaines poches des Poblats Marítims, offrent des rentabilités élevées, au prix d’un risque un peu plus marqué (image de quartier, nuisances, éventuels enjeux sociaux).
En province, les rendements peuvent grimper encore plus haut, dépassant parfois 10 % dans certains secteurs populaires bien loués, avec un ticket d’entrée réduit.
En bord de mer : El Cabanyal, Malvarrosa, Poblats Marítims
Les quartiers côtiers de Valence sont en pleine mutation, en particulier El Cabanyal et l’ensemble des Poblats Marítims. Historiquement quartier de pêcheurs, El Cabanyal a longtemps souffert de problèmes sociaux et d’un parc de logements vétuste. Mais la tendance est à la renaissance, avec une forte hausse des prix (+65 % sur cinq ans) et l’arrivée de nombreux expatriés.
Les données montrent une grande dispersion :
– prix au mètre carré estimés entre 2 100 et plus de 3 200 €/m² selon les sources et la période ;
– rendements bruts qui varient de 6,6 % à plus de 10 %, selon la méthode de calcul et le type de bien ;
– loyer moyen dans le district des Poblats Marítims proche de 3 000 €/m² en prix de vente, avec un rendement estimé autour de 6,6 %.
Le quartier reste cependant contrasté : certains analystes conseillent la prudence, évoquant des problèmes de sécurité, une gentrification inachevée, et un niveau de nuisances (tourisme, bars) susceptible de déplaire à une partie des locataires. Malvarrosa, en particulier, fait l’objet d’avis divergents : les prix autour de 2 500 €/m² et des loyers avoisinant 1 200 € peuvent sembler attractifs, mais des critiques pointent un environnement social plus fragile et des risques à long terme liés à la montée du niveau de la mer.
Quartiers étudiants et “digital nomads” : Algirós, Benimaclet, Ruzafa
L’attractivité de Valence auprès des étudiants (université, campus internationaux comme Berklee) et des travailleurs à distance est l’un des grands moteurs de la demande locative.
– Algirós Avec plusieurs campus à proximité, ce district s’impose comme l’un des épicentres du marché étudiant. Les loyers pour un 1 chambre y atteignent 900–1 300 € par mois, les prix au mètre carré se situant entre 1 900 et plus de 3 300 €/m² selon les sources 2025. Les rendements bruts, eux, oscillent entre 5 et près de 9 % dans certains calculs. La population y est jeune, très internationale (environ un tiers d’expatriés et un tiers d’étudiants), avec des infrastructures modernes (coworkings, cafés, salles de sport).
– Benimaclet Mentionné plus haut, ce quartier joue un rôle pivot sur la niche estudiantine/jeunes actifs, avec une demande très soutenue et des vacances minimales.
– Ruzafa / El Carmen (Ciutat Vella) Ces quartiers, très prisés des expatriés et des travailleurs en télétravail, voient se développer une offre de locations meublées haut de gamme, parfois en moyenne durée (3–11 mois). Les loyers peuvent être deux fois plus élevés que dans la périphérie pour des logements rénovés, et les rendements sur petites surfaces y restent attractifs malgré des prix de plus en plus élevés.
Type de biens : pourquoi les petites surfaces surperforment
Les statistiques de Valence confirment un phénomène fréquent dans les grandes villes : les petites surfaces offrent les meilleurs rendements bruts, au prix d’un ticket d’entrée plus faible mais d’une rotation locative plus élevée.
Rendements selon la taille du logement
Les données détaillées pour la ville montrent la hiérarchie suivante :
| Type de logement (Valence ville, 2025) | Prix moyen | Loyer mensuel moyen | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Studio | 189 500 € | 1 150 € | 7,28 % |
| 1 chambre | 224 800 € | 1 300 € | 6,94 % |
| 2 chambres | 290 000 € | 1 500 € | 6,21 % |
| 3 chambres | 310 000 € | 1 500 € | 5,81 % |
| 4 chambres et + | 415 000 € | 1 700 € | 4,92 % |
On constate que : les résultats des études montrent une tendance générale au changement climatique.
– les studios et T1 affichent de loin les meilleurs rendements (6,9–7,3 % brut) ;
– les T2 restent très performants, autour de 6,2 % ;
– au-delà de trois chambres, le rendement décroît nettement.
Les études locales indiquent que la taille optimale se situe entre 40 et 65 m² (studios et T1/T2 compacts), avec des loyers autour de 12 à 14 €/m² et des rendements bruts proches de 6–7 %.
Le T2 reste le type de logement le plus recherché, car il répond aux besoins des couples, des jeunes familles et des petites colocations.
Loyers par zone et par type
À l’échelle de la ville, un appartement standard de 70 m² se loue en moyenne 1 100 à 1 200 € dans la plupart des quartiers, et jusqu’à 1 500–2 000 € dans les zones premium (Ruzafa, El Carmen, front de mer de qualité).
Par district, les données de septembre 2025 donnent une bonne image des niveaux de loyers :
| District (septembre 2025) | Loyer moyen €/m² | Évolution trimestrielle |
|---|---|---|
| Ciutat Vella | 19,2 | +1,8 % |
| L’Eixample | 18,1 | +2,5 % |
| Camins al Grau | 15,4 | +2,2 % |
| L’Olivereta | 14,3 | +4,3 % |
| Benicalap | 14,7 | −1,1 % |
| Patraix | 13,3 | +5,0 % |
| Jesús | 13,4 | −1,7 % |
| Algirós | 13,7 | −1,6 % |
Ces chiffres illustrent plusieurs tendances :
– les quartiers centraux (Ciutat Vella, L’Eixample) dominent en niveau absolu de loyers ;
– des districts “secondaires” comme Patraix ou L’Olivereta connaissent des hausses de loyers plus rapides, ce qui renforce l’intérêt pour l’investissement y compris à moyen terme ;
– quelques zones (Jesús, Algirós, Benicalap) peuvent afficher ponctuellement des reculs trimestriels, mais restent sur une tendance annuelle fortement haussière.
Coûts réels pour un bailleur : du brut au net
Pour transformer un rendement brut attractif en rendement net maîtrisé, il faut intégrer l’ensemble des coûts liés à la détention et à la gestion du bien.
Charges récurrentes
Les principaux postes à prévoir à Valence sont :
– Taxe foncière (IBI) : entre 400 et 900 € par an pour un appartement typique, avec un taux d’environ 0,58 % appliqué à la valeur cadastrale.
– Taxe d’ordures ménagères et charges de communauté : de 600 à 1 500 € annuels, selon la taille de l’immeuble et les services (piscine, gardien, jardins, gym…).
– Assurance propriétaire : 150 à 350 € par an en moyenne.
– Entretien et réparations : les recommandations locales préconisent de provisionner 0,5 à 1 % de la valeur du bien par an, soit souvent entre 1 000 et 2 500 € pour un appartement courant.
Un budget annuel réaliste pour un bien locatif, incluant assurance, entretien et réparations, représente 10 à 15 % des loyers perçus.
Les charges récurrentes totales (IBI + déchets + communauté) représentent généralement 8 à 18 % du revenu locatif brut, selon la gamme de l’immeuble.
Gestion locative, vacance et services
Si vous déléguez la gestion :
– la gestion complète coûte 8 à 12 % du loyer mensuel ;
– les frais de mise en location (honoraires d’agence) correspondent souvent à un mois de loyer, auquel s’ajoutent 21 % de TVA ;
– il est prudent de prévoir 5 à 8 % du revenu annuel comme “coussin de vacance”, correspondant à deux à quatre semaines sans locataire.
Pour les locations “tout compris” ou de moyenne durée où le bailleur prend en charge les charges variables, les factures de services (électricité, eau, internet) tournent en moyenne entre 75 et 125 € par mois.
Coûts d’acquisition
À l’achat, les frais totaux additionnels (taxes, notaire, registre, éventuellement agence côté acheteur, honoraires d’avocat) se situent couramment entre 10 et 13 % du prix :
Taux standard régional des droits de mutation (ITP) pour un bien ancien, avec des taux réduits possibles selon le profil de l’acquéreur.
Ces coûts d’entrée doivent être intégrés dans le calcul de rentabilité globale, notamment pour les stratégies de détention de quelques années seulement.
Financement, fiscalité et cadre réglementaire
Investir à Valence n’est pas réservé aux résidents espagnols. Le cadre juridique espagnol permet à tout étranger – résident ou non – d’acquérir un bien, sous réserve de quelques formalités administratives.
Crédit immobilier : conditions pour résidents et non‑résidents
Les banques espagnoles prêtent volontiers pour l’achat immobilier, y compris à des non‑résidents, avec des conditions qui se sont assouplies depuis la baisse des taux directeurs européens à l’été 2025.
D’après les données récentes :
– les taux d’intérêt pour un investisseur à Valence varient de 2,5 à 3,9 % pour un résident espagnol ;
– pour un non‑résident, la fourchette se situe plutôt entre 2,9 et 4,9 % ;
– les quotités de financement atteignent 60–80 % pour les résidents, et 50–70 % pour les non‑résidents.
Les banques exigent des preuves de revenus stables, un bon historique de crédit et un ratio d’endettement généralement inférieur à 30–35 %.
Fiscalité locale et réformes récentes
La Communauté valencienne a adopté en 2025 une réforme fiscale (Ley 5/2025) qui modifie plusieurs paramètres importants pour les propriétaires :
L’abattement de base pour l’impôt sur la fortune passe à 1 000 000 € par personne, avec un supplément de 300 000 € pour la résidence principale des résidents. Le taux général des droits de mutation (ITP) est réduit à 9% à partir de mi-2026, avec un taux majoré à 11% pour les biens dépassant 1 M€. Les droits d’actes (AJD) baissent à 1,4% (0,1% pour certaines résidences principales neuves). Une bonification de 99% s’applique toujours aux successions et donations en ligne directe.
Un point très important pour les investisseurs non‑résidents : une décision de juillet 2025 permet désormais de déduire les charges (IBI, charges de copropriété, frais de gestion, etc.) du revenu locatif brut pour calculer la base imposable, alors qu’auparavant certains profils de non‑résidents étaient taxés sur le brut. Cette évolution aligne davantage la fiscalité sur celle des résidents, notamment pour les baux de longue durée utilisés comme résidence principale par le locataire.
Cadre réglementaire locatif
Sur le plan locatif, Valence se distingue pour l’instant de Barcelone ou de certaines villes andalouses par une approche plus souple :
Il n’existe pas encore de plafonds de loyers officiels, bien que le sujet soit débattu. Les locations touristiques courtes durées sont toujours autorisées mais strictement encadrées (licence obligatoire, zonage). Obtenir une licence est difficile dans le centre-ville (Ciutat Vella et le noyau historique), incitant ainsi de nombreux investisseurs à se tourner vers la location longue ou moyenne durée meublée pour expatriés, nomades numériques et étudiants.
À moyen terme, l’orientation générale en Espagne est à un encadrement plus strict des locations touristiques dans les zones “saturées” (Barcelone et Málaga ont par exemple gelé ou programmé la disparition de milliers de licences). Valence suit ce mouvement, mais de façon plus graduelle pour l’instant.
Grands projets urbains : où se situent les futures plus-values ?
Les prix ne montent pas uniformément dans la ville. Certains secteurs bénéficient déjà, ou bénéficieront bientôt, de projets structurants susceptibles de soutenir la demande locative et les plus‑values.
Parmi les projets et dynamiques majeurs :
– Parque Central (phase 2) : la transformation de la zone ferroviaire en grand parc urbain central, couplée au futur tunnel ferroviaire et à la modernisation de la gare Joaquin Sorolla, va reconfigurer durablement le sud du centre. Les quartiers de Jesús, Patraix, et les environs de la gare sont directement concernés par ce regain d’attractivité.
L’ancien port industriel de La Marina se transforme en un pôle d’innovation méditerranéen (46 València Mediterranean Tech Hub), intégrant bureaux, culture et loisirs. Cette requalification devrait bénéficier aux districts côtiers avoisinants (Camins al Grau, Nazaret, Poblats Marítims) et entraîner une hausse des loyers, estimée entre 5 et 10 % dans les 2 à 4 ans sur certains micro-secteurs.
– Extension nord de Valenciaport et Grau PAI : la requalification de 380 000 m² entre Nazaret et le port, prévoyant plus de 3 200 nouveaux logements et un parc de 160 000 m² prolongeant le Turia jusqu’à la mer, fera basculer ce secteur dans une toute autre catégorie à moyen terme.
La zone à faibles émissions de la métropole couvre une superficie de près de 28 km², surveillée par 278 caméras.
– Réaménagement des grandes artères et du centre : les travaux sur Colón, Pérez Galdós et Giorgeta, ainsi que la “re‑naturalisation” de la Plaza del Ayuntamiento (avec plantation d’arbres, création d’espaces piétons et d’un grand espace central pour les mascletàs) participent à la montée en gamme du cœur de ville.
Ces projets tendent à favoriser :
– les zones en cours de modernisation (Quatre Carreres, Benicalap, Malilla, Patraix) ;
– les quartiers côtiers en lien avec La Marina et le futur parc côtier ;
– les secteurs bien connectés aux pôles d’emploi et aux universités.
Pour un investisseur, suivre la carte des projets urbains est un bon moyen de devancer les futures vagues de hausse des loyers et des prix.
Pourquoi Valence reste attractive face aux autres grandes villes espagnoles
Comparée aux autres métropoles, Valence offre un trio assez rare : prix encore raisonnables, rendement locatif supérieur à la moyenne, et qualité de vie fortement reconnue.
Comparaison des rendements avec les autres grandes villes
Les analyses de rendement locatif brut par ville donnent un avantage clair à Valence par rapport à Madrid et à d’autres destinations balnéaires prestigieuses.
| Ville espagnole (appartements) | Rendement brut moyen |
|---|---|
| Barcelone | ≈ 7,17 % |
| Valence | ≈ 6,11 % |
| Murcie | ≈ 5,99 % |
| Cordoue | ≈ 5,61 % |
| Alicante | ≈ 5,59 % |
| Tenerife | ≈ 5,11 % |
| Madrid | ≈ 5,04 % |
| Marbella | ≈ 4,87 % |
| Séville | ≈ 4,96 % |
| Palma de Majorque | ≈ 4,68 % |
| Malaga | ≈ 4,65 % |
Valence se place donc dans le haut de la fourchette, avec des rendements supérieurs à Madrid, Séville, Malaga ou Palma, tout en affichant des prix d’achat nettement inférieurs à ceux de Barcelone.
Une ville sûre, verte et connectée
Au‑delà des chiffres immobiliers, plusieurs éléments structurants soutiennent la demande :
Points clés illustrant la qualité de vie et les engagements durables de la ville.
Indice de criminalité relativement bas (environ 31,5/100), inférieur à celui de la plupart des grandes villes européennes et de Barcelone.
600 hectares de parcs et jardins, un arbre pour 4,6 habitants et 90% des résidents à moins de 250 m d’un espace vert.
Réseau cyclable de 161 km et politique de limitation de vitesse à 30 km/h sur la majorité des rues.
Temps moyens de trajet en transports collectifs raisonnables, estimés à 44 minutes.
Labellisée ‘Capitale Verte européenne 2024’, renforçant son image et son engagement durable.
Cette combinaison fait de Valence l’une des destinations les plus citées dans les classements internationaux des meilleures villes où s’installer, ce qui nourrit à son tour la demande locative des expatriés et télétravailleurs.
Pour quel profil d’investisseur ?
L’immobilier valencien ne s’adresse pas à un seul type d’investisseur, mais à plusieurs, chacun trouvé sa “zone” et son type de produit.
– Investisseur patrimonial : privilégiera Ciutat Vella, Eixample, Pla del Remei, El Pla del Real, ou encore certains programmes neufs haut de gamme (penthouses avec vue Cité des Arts, résidences avec piscines et certification environnementale). Objectif : sécuriser le capital dans un actif prime, accepter un rendement brut plus bas (4–5 %), miser sur la rareté à long terme.
– Investisseur rendement équilibré : se tournera vers Ruzafa, Campanar, Quatre Carreres, Benimaclet, Algirós ou Extramurs, où les rendements bruts oscillent entre 4,8 et 5,8 %, voire un peu plus pour les petites surfaces. Ce profil vise des biens liquides sur des marchés profonds, sans exposer outre mesure à un seul type de locataire.
Rendement brut maximum ciblé par un investisseur haut rendement dans certains quartiers de Valence et de sa province.
– Spécialiste des petites surfaces et des étudiants/expats : orientera ses recherches vers les studios et T1/T2 de 40–65 m² à Benimaclet, Algirós, Ruzafa, El Carmen ou près de La Marina, en visant des rendements bruts de 6,5–7 % avec un fort potentiel de remplissage.
Dans tous les cas, la clé consiste à bien calibrer son budget (en intégrant les 10–13 % de frais d’achat), à choisir un quartier cohérent avec sa stratégie et à se faire accompagner par des professionnels (avocat, agent local, fiscaliste) pour sécuriser l’opération.
Conclusion : une fenêtre d’opportunité encore ouverte
Investir dans l’immobilier à Valence, aujourd’hui, c’est entrer sur un marché en phase d’expansion, où :
– les prix ont déjà beaucoup monté mais restent en dessous des grandes capitales espagnoles ;
– les loyers continuent de progresser rapidement, avec des taux de vacance faibles dans la plupart des segments ;
– les rendements bruts oscillent couramment entre 5 et 6,5 %, avec des pics plus élevés dans certains quartiers et sur les petites surfaces ;
– les grands projets d’infrastructures (Parque Central, La Marina Tech Hub, extension du Turia jusqu’à la mer, modernisation du centre, LEZ) reconfigurent doucement, mais sûrement, la carte de la valeur foncière.
Jusqu’à 35 % des achats immobiliers dans la région sont réalisés par des étrangers, soutenant la demande.
Pour un investisseur francophone, Valence se positionne ainsi comme une alternative crédible à Barcelone ou Madrid : plus abordable à l’achat, plus généreuse en rendement, tout en offrant un cadre de vie qui figure parmi les plus appréciés du continent. La fenêtre d’opportunité n’est pas éternelle, mais elle est encore largement ouverte pour ceux qui abordent le marché avec des chiffres solides, une compréhension fine des quartiers et un accompagnement professionnel adapté.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Valence, en Espagne, pour rechercher du rendement locatif et une exposition à l’euro dans un autre pays. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés espagnols (Barcelone, Madrid, Costa Blanca), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble résidentiel à Valence, dans un quartier en développement (Ruzafa, Cabanyal…), combinant un rendement locatif brut cible de 6–7 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un bon potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissement) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’acquisition (propriété directe ou société espagnole) et élaboration d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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