Investir dans l’immobilier à Calais : opportunités, chiffres clés et stratégies

Publié le 27 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Calais reste souvent associée aux ferries vers l’Angleterre, au tunnel sous la Manche ou aux images de campements de migrants. Pourtant, derrière cette réputation contrastée se cache l’un des marchés immobiliers les plus intéressants du nord de la France pour un investisseur à la recherche de rentabilité, de dynamisme économique et de prix encore accessibles.

Calais, ville-port stratégique entre Paris, Londres et Bruxelles

Située dans le Pas-de-Calais, au cœur de la région Hauts-de-France, Calais occupe une position géographique unique. La ville fait face à l’Angleterre, à seulement 34 km des côtes anglaises au niveau du détroit du Pas de Calais, l’endroit le plus étroit de la Manche. Les falaises blanches de Douvres sont d’ailleurs visibles depuis la plage par temps clair.

Cette localisation n’est pas qu’une carte postale : elle structure toute l’économie locale. Calais est :

– le principal port français pour le trafic de passagers ;

– le quatrième port français pour le fret ;

– le point d’arrivée côté français du Tunnel sous la Manche, à quelques kilomètres à Coquelles.

En parallèle, Calais bénéficie d’une excellente connectivité terrestre : trois autoroutes majeures (A16, A26, rocade portuaire), une gare TER en centre-ville, une gare TGV à Fréthun (Eurostar, liaisons rapides vers Lille et Paris), un aéroport à Marck, et une vingtaine de liaisons quotidiennes en ferry vers Douvres. Lille est à environ 25 minutes en train, Paris à 1 h 30 en TGV.

Pour un investisseur, cette situation fait de Calais un nœud de flux : flux de marchandises, de touristes, de travailleurs frontaliers et de résidents qui vivent dans une ville au coût de la vie modéré tout en restant connectés à trois capitales européennes (Paris, Londres, Bruxelles) en moins de deux heures.

Démographie, profil des habitants et structure du parc immobilier

La commune de Calais compte autour de 73 000 à 75 000 habitants, ce qui en fait la plus grande ville du département. L’aire urbaine avoisine les 100 000 habitants. La population est globalement stable depuis une trentaine d’années, malgré une légère érosion sur le long terme. La tranche d’âge 15-44 ans représente plus de 40 % des habitants, et l’âge médian tourne autour de 35-38 ans : une ville relativement jeune.

La présence étudiante n’est pas anecdotique : plus de 4 000 étudiants fréquentent notamment l’Université du Littoral Côte d’Opale (ULCO), son IUT et son école d’ingénieurs (EILCO). À cela s’ajoutent des actifs dans la logistique, l’industrie, le commerce, la fonction publique, et de nombreux travailleurs précaires ou à revenu modeste.

– revenu annuel médian : 20 623 €, inférieur à la moyenne nationale (23 160 €) ;

– taux de chômage : 11,6 % ;

– taux de pauvreté supérieur à la moyenne française.

Cette réalité sociale explique en partie la forte demande de logements à loyers raisonnables, compatibles avec des budgets contraints.

La structure du parc immobilier joue aussi un rôle clé :

– environ 36 400 logements ;

– près de 88 % de résidences principales ;

– environ 2 % de résidences secondaires ;

– 10–10,5 % de logements vacants (avec d’autres sources mentionnant 7,9 %) ;

– environ 24 % de logements sociaux.

Les Calaisiens sont plutôt locataires : près de 55 % louent leur résidence principale, contre 44 % de propriétaires. Pour un investisseur, ce ratio signifie un marché locatif profond et durable, surtout pour des surfaces accessibles (T1, T2, T3) et des loyers adaptés au pouvoir d’achat local.

Un marché immobilier accessible, en hausse mais encore bon marché

Les données les plus récentes montrent un marché en progression, sans flambée spéculative. Au 1er janvier 2026 :

– prix moyen : 1 971 €/m², avec une hausse de +2 % en trois mois et +3,5 % sur un an ;

– prix médian (décembre 2025) : 1 592 €/m², en hausse de +4 % sur un an et +21 % sur cinq ans.

Les fourchettes de prix sont larges, ce qui traduit une grande hétérogénéité selon les quartiers et l’état des biens :

– bas de gamme : autour de 1 073 €/m² ;

– haut de gamme : jusqu’à environ 2 700 €/m².

Le tableau suivant résume une comparaison régionale utile.

Comparaison Calais / villes voisines

Même si les chiffres varient selon les sources, la tendance est claire : Calais combine prix encore contenus, rendement intéressant et vacance relativement faible.

Maisons vs appartements : quels ordres de grandeur ?

Les données 2025–2026 permettent d’affiner par type de bien :

On remarque que les appartements, notamment en centre-ville et dans les secteurs prisés pour la location (étudiants, jeunes actifs, touristes), ont connu une croissance plus marquée que les maisons. Les programmes neufs, plus chers au m², ont aussi fortement progressé en un an, reflet de la demande pour des logements modernes et performants énergétiquement.

Rentabilité locative : des rendements bruts autour de 5–7 %

Pour un investisseur, l’un des atouts majeurs de Calais réside dans la rentabilité locative. Selon les données disponibles :

– rendement brut moyen : environ 4,66 à 6 % selon les sources ;

– rendement net estimé : autour de 4–4,5 %, après charges et fiscalité courante ;

– ratio prix/loyer : un bien met en moyenne 25,7 ans à « s’autofinancer » via les loyers.

Les loyers moyens se situent autour de 7,4 €/m², avec un loyer typique de 500 €/mois pour un bien standard. Pour un ticket moyen d’achat d’environ 154 000 €, on obtient une rentabilité intéressante dans le contexte français actuel.

Rendements par typologie d’appartement

Ces chiffres, qui peuvent sembler contre-intuitifs (un T4 loué moins cher qu’un T3), traduisent un phénomène classique dans les villes à revenus modestes : au-delà d’une certaine surface, le marché local n’est plus prêt à payer beaucoup plus, alors que le prix d’achat, lui, augmente nettement. Les meilleures combinaisons prix/loyer se trouvent donc souvent sur les T1/T2 bien positionnés, et surtout sur les T3 convenablement rénovés et adaptés à la colocation ou aux familles de la classe moyenne locale.

Une demande locative forte, peu de vacance et une tension élevée

Au-delà des rendements théoriques, l’autre pilier d’un investissement est la capacité à trouver facilement un locataire. Sur ce point, les signaux à Calais sont plutôt favorables.

Les indicateurs disponibles évoquent :

La clé, pour un investisseur, n’est pas de simplement acheter n’importe quel bien à Calais, mais de cibler des logements adaptés aux profils de locataires réellement en demande : jeunes ménages, étudiants, personnels du port, salariés du tertiaire, fonctionnaires, saisonniers du tourisme.

Les expériences d’investisseurs locaux montrent que les biens rénovés et bien situés se louent très vite. Une anecdote documentée fait état d’un T2 de 37 m², rénové et meublé, proposé à 460 €/mois qui a suscité un grand nombre de candidatures dès sa mise sur le marché. À l’inverse, des logements vétustes ou mal isolés peuvent rester vacants, surtout avec le durcissement progressif des normes énergétiques.

Quartiers à cibler : où investir à Calais selon votre stratégie ?

Le territoire calaisien est loin d’être homogène. Les prix, la demande locative, le profil des occupants et le potentiel de valorisation varient sensiblement d’un quartier à l’autre. Voici un panorama des principaux secteurs à considérer en fonction de votre projet (longue durée, colocation, meublé étudiant, saisonnier, etc.).

Centre-ville / Calais Ville : le cœur battant du marché locatif

Le centre-ville concentre commerces, administrations, marché hebdomadaire, équipements culturels (théâtres, cinéma), et une bonne partie de la vie étudiante. On y trouve un parc de logements anciens, souvent rénovés ou en cours de réhabilitation, avec un mélange d’immeubles haussmanniens modestes, de maisons de ville et de petits collectifs.

La demande vient de jeunes actifs, d’étudiants de l’ULCO, de personnels administratifs, mais aussi de touristes cherchant un pied-à-terre central. Les rues autour du parc Saint-Pierre, des boulevards Jacquard, Lafayette, Gambetta, et des places animées (Place Crèvecœur, secteur du théâtre) font partie des cibles privilégiées pour la location nue ou meublée longue durée.

Calais Nord et Petit Courgain : animation, patrimoine et tourisme

Calais Nord est le quartier le plus animé : bars, restaurants, marché, place d’armes rénovée, tour du Guet du XIIIe siècle… Les prix y oscillent entre environ 900 et 1 900 €/m², avec une moyenne autour de 1 300 €/m². C’est une zone intéressante pour de petits appartements destinés à la location meublée permanente ou à la location saisonnière (Airbnb, tourisme court séjour), notamment dans les rues proches de la mer (Rue de la Mer) ou des places centrales.

Petit Courgain, quartier portuaire historique proche du canal et du centre, bénéficie d’initiatives de restauration. Les prix y restent raisonnables (autour de 1 470 €/m² pour les appartements et 1 500 €/m² pour les maisons). Il attire beaucoup de salariés de la fonction publique et du port, avec une demande locative soutenue, notamment pour des logements fonctionnels, sans luxe, mais bien entretenus.

Saint-Pierre / Gambetta-St Pierre : mixte, central et très demandé

Ancienne commune annexée, le secteur Saint-Pierre–Gambetta est très central, bien desservi par les transports, proche des commerces, des écoles et des facultés. Le bâti y mélange maisons de ville, immeubles de rapport anciens et quelques programmes récents. Les prix moyens constatés tournent autour de 1 395 €/m² pour les maisons et 1 971 €/m² pour les appartements, reflet de l’attrait locatif.

Beau-Marais, Fort-Nieulay, Le Cailloux, Pont du Leu : secteurs en transformation

Beau-Marais est un quartier plutôt familial, avec une population jeune, des commerces de proximité, des écoles et des espaces verts. Les prix sont abordables, et le secteur bénéficie de projets de requalification urbaine. On est ici sur de la location longue durée classique, avec une clientèle de ménages modestes et de familles.

Fort-Nieulay est davantage marqué par les zones commerciales (Auchan « Les 2 Caps », proximité de la Cité de l’Europe). Les prix au m² varient selon les sources autour de 1 500 à 1 830 €/m². C’est un secteur à considérer pour des petites maisons ou des appartements destinés à des salariés des zones commerciales et logistiques.

Le Cailloux, quartier résidentiel proche de lieux d’emplois et de zones vertes, est réputé pour de bonnes quotités de rendement et une hausse régulière des prix. Bien desservi, il peut convenir à des projets familiaux ou de location meublée pour actifs.

Blériot-Plage, Les Dunes, front de mer : l’angle « villégiature » et saisonnier

Blériot-Plage, quartier en bord de mer prisé par les familles et les retraités, se prête particulièrement aux locations saisonnières ou aux résidences secondaires. Le littoral calaisien, intégré à la Côte d’Opale, est en cours de revalorisation avec un vaste projet d’aménagement du front de mer et la construction d’un hôtel 4* et d’un complexe résidentiel haut de gamme.

Les Dunes, secteur balnéaire avec plage, cafés et restaurants, attirent une clientèle de touristes français et britanniques. La perspective de l’ouverture du futur hôtel de 140 chambres et des 40 appartements haut de gamme (investissement total d’environ 52 millions d’euros) devrait renforcer la notoriété du front de mer, tirer les prix vers le haut sur le long terme et booster la demande en hébergements de court séjour.

Quartiers à dominante locative populaire : Mouchotte, Nouvelle France, Virval…

Des micro-quartiers comme Mouchotte (petit secteur calme, adapté aux jeunes locataires seuls à revenu modéré), Nouvelle France, Virval ou encore les ensembles autour des zones d’activités (Matisse-Andrique, Normandie-Niemen, etc.) offrent des tickets d’entrée faibles. Ce sont souvent des marchés de volume : forte demande pour des loyers bas, mais nécessité de bien contrôler la qualité des locataires et de prévoir un suivi de gestion plus serré.

Grands projets structurants : port XXL, logistique et front de mer premium

Si Calais attire davantage les investisseurs, c’est aussi parce que la ville ne se contente plus de gérer son port historique : elle se réinvente à travers plusieurs grands projets.

L’extension du Port de Calais : un investissement de près de 863 M€

Le projet « Calais Port 2015 », inauguré en 2021, a constitué l’un des plus grands chantiers maritimes récents en Europe. Avec un budget d’environ 863 millions d’euros, le port a été profondément agrandi et modernisé :

– création d’un bassin de 90 hectares navigables, extensible à 150 ha, pouvant accueillir des ferries de nouvelle génération jusqu’à 240 m ;

– construction d’une digue monumentale de 3,2 km, conçue pour résister aux tempêtes et à la montée des eaux sur un siècle ;

– aménagement de 65 ha de plateforme, dont 45 gagnés sur la mer, avec routes, parkings, ponts, bâtiments techniques et terminaux pour remorques non accompagnées et transport combiné rail–mer ;

– mise en service de trois postes ferry à haute capacité fonctionnant 24 h/24, adaptés à de très gros navires.

Cette extension conforte le statut de Calais comme porte d’entrée majeure entre Royaume-Uni et Union européenne, dans un contexte post-Brexit où les formalités se sont complexifiées et où la relance du duty free au port génère de nouvelles activités commerciales.

Calais Premier – Turquerie : la grande plateforme logistique

Autre pilier du repositionnement économique : la zone Calais Premier, sur le site industriel de la Turquerie, présentée comme l’un des plus importants projets logistiques du nord de la France. Sur 160 hectares, idéalement situés entre le port et le tunnel sous la Manche, le programme prévoit :

– environ 220 000 m² d’entrepôts logistiques ;

– 50 000 m² de parcs d’activités ;

– 11 000 m² de surfaces commerciales ;

– un raccordement ferroviaire renforcé vers la ligne Calais–Dunkerque.

Ce genre de projet attire des entreprises de la supply chain, de la distribution et de la logistique internationale. Pour le marché locatif, cela se traduit par une demande accrue de logements pour ouvriers, techniciens, cadres logistiques et sous-traitants, à la fois en location longue durée et en meublés de moyenne durée (missions de quelques mois).

Requalification du front de mer : hôtel 4* et résidences haut de gamme

Le projet côtier porté par un consortium mené par Aire Nouvelle (filiale d’Equans France), associée au groupe hôtelier Van der Valk et à l’agence d’architecture Archipelago, constitue le volet « vitrine » de la transformation calaisienne. Pour environ 52 millions d’euros d’investissement, il prévoit :

– la construction d’un hôtel 4 étoiles de 140 chambres, avec spa, espaces bien-être, restauration gastronomique axée sur les produits locaux ;

– la création d’un complexe résidentiel de 40 logements haut de gamme, bénéficiant d’une vue sur la Manche et d’une proximité immédiate avec les commerces et les transports.

Ce projet s’inscrit dans une stratégie globale de revalorisation du littoral et de montée en gamme de l’offre touristique. La municipalité y voit un levier pour repositionner l’image de la ville et attirer une clientèle de loisirs et d’affaires à plus forte valeur ajoutée. Pour l’investisseur particulier, la conséquence est double : une possible revalorisation des biens proches du littoral et une progression du marché des locations saisonnières bien situées.

Location saisonnière et Airbnb : un marché déjà actif, mais à encadrer

Le marché de la location de courte durée à Calais est loin d’être marginal. Une analyse de la période octobre 2024 – septembre 2025 recense :

– 437 annonces actives de locations type Airbnb ;

– 92,4 % de logements entiers (appartement/maison) ;

– 77,8 % d’appartements/condos, 17,2 % de maisons ;

– une dominante de petites surfaces : 52,4 % des annonces sont des 1 chambre ; au total, les 1–2 chambres représentent 72,8 % du parc.

Côté performances :

– tarif moyen par nuit : 86 $ (environ 80 €) ;

– taux d’occupation moyen : 44 % ;

– revenu mensuel moyen par logement : 1 176 $ (environ 1 100 €) ;

– mois le plus fort : août (revenu pouvant atteindre 2 221 $ / taux d’occupation autour de 64 % / ADR moyen 108 $) ;

– mois le plus faible : novembre (revenu moyen autour de 755 $ / occupation 33,3 % / ADR 77 $).

Un point notable pour l’investisseur : seules environ 4 % des annonces identifiées semblent afficher un numéro de licence, ce qui suggère que la réglementation locale est encore peu contraignante, ou en tout cas peu structurée, à la différence de grandes métropoles où les autorisations et quotas sont déjà stricts.

Qui sont les voyageurs et que cherchent-ils ?

Le profil de la clientèle est très mixte :

– environ 50 % de clients français, 50 % de clientèle internationale ;

– parmi les étrangers, les Britanniques représentent près de 20 % des visiteurs ;

– les langues les plus parlées sont l’anglais (près de 37 %) et le français (33 %) ;

– les générations les plus représentées sont les moins de 25 ans (Gen Z / Alpha) et les jeunes actifs.

Pour un investisseur qui vise la saisonnière, Calais offre donc :

– un flux régulier de touristes, voyageurs d’affaires et transitaires (plus de 10 millions de visiteurs annuels) ;

– des prix d’achat bas, permettant de rentrer dans les chiffres même avec un taux d’occupation moyen (40–50 %) ;

– un potentiel de montée en gamme sur le front de mer avec l’arrivée du 4*.

Mais cette stratégie doit désormais s’anticiper à la lumière du durcissement réglementaire national.

Cadre fiscal et réglementaire : ce qu’un investisseur doit maîtriser

Investir dans l’immobilier à Calais, c’est investir en France, avec son arsenal fiscal et réglementaire parfois complexe. Deux volets majeurs : la fiscalité (acquisition, revenus, plus-values, détention) et les règles spécifiques à la location, notamment meublée et saisonnière.

Coût d’acquisition : notaire, droits de mutation et TVA

Pour un achat dans l’ancien (le cas le plus courant à Calais) :

– droits d’enregistrement : environ 5 à 6 % du prix ;

– frais de notaire totaux dans l’ancien : autour de 7 à 8 % du prix (incluant droits, émoluments, débours).

Pour un bien neuf :

– TVA à 20 % (incluse dans le prix commercial) ;

– frais de notaire réduits : environ 2 à 3 % du prix HT ;

– dans certains cas (résidences de tourisme, LMNP avec services), une partie de la TVA peut être récupérée, sous conditions de location et de durée de détention.

Sur un exemple simple : un appartement ancien à 150 000 € coûtera plutôt 160 000–162 000 € acte en main, tandis qu’un logement neuf à 200 000 € mobilisera environ 240 000 € TTC, mais avec possibilité de récupérer la TVA dans des montages spécifiques (résidence de services touristique, LMNP, etc.).

Revenus locatifs : location vide vs meublée

Les revenus tirés de la location longue durée doivent être déclarés chaque année en France.

Pour une location vide (non meublée) :

Pour une location meublée (LMNP ou LMP), les revenus sont imposés dans la catégorie BIC :

– régime micro-BIC pour les locations meublées « classiques », avec depuis 2025 :

– abattement de 30 % pour les meublés non classés, plafond de 15 000 € de recettes ;

– abattement de 50 % pour les meublés classés « tourisme », plafond de 77 700 € ;

– régime réel BIC : possibilité de déduire toutes les charges, y compris l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui permet souvent de neutraliser l’impôt plusieurs années.

Pour les non-résidents, un taux minimal de 20 % s’applique à l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux (7,5 % pour les résidents UE/EEE/UK, 17,2 % pour les autres).

À noter : une réforme importante pour les LMNP entre en vigueur à partir de 2025. Lors de la revente, l’administration impose désormais de « réintégrer » dans la plus-value imposable une partie des amortissements pratiqués. Certains amortissements (construction, agrandissement, grosses améliorations) restent toutefois exclus de cette réintégration, et les résidences spécifiques (étudiantes, seniors, médico-sociales, EHPAD) bénéficient d’exceptions. Cela ne rend pas la LMNP inintéressante, mais impose de bien faire ses calculs avec un fiscaliste.

Plus-values, détention longue et IFI

La plus-value immobilière des non-résidents est imposée au taux de 19 %, plus des prélèvements sociaux (17,2 % en l’absence de réduction). Un système d’abattement pour durée de détention s’applique :

– exonération totale de l’impôt de 19 % après 22 ans de détention ;

– exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.

Au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net (pour un foyer), l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) peut s’appliquer, uniquement sur la valeur des biens situés en France pour les non-résidents. La plupart des investisseurs individuels à Calais resteront en dessous de ce seuil, mais ceux qui accumulent un portefeuille important doivent intégrer ce paramètre.

Location saisonnière et loi Le Meur : l’ère de la régulation

La location de courte durée (Airbnb et assimilés) fait l’objet d’un encadrement renforcé à l’échelle nationale avec la loi Le Meur, promulguée en novembre 2024. Même si Calais n’est pas (encore) dans la même situation que Paris, Lyon ou Nice, plusieurs obligations s’appliquent :

Calais n’applique pas encore, à ce jour, les règles les plus strictes en matière de compensation comme certaines grandes villes, mais le cadre national permet à la municipalité de durcir le ton à l’avenir si la pression touristique devait affecter l’offre de logements pour les habitants.

À cela s’ajoutent les règles énergétiques : depuis 2023, les logements classés G en DPE sont progressivement interdits à la location (y compris saisonnière), suivis des F puis des E d’ici 2034. Pour investir sereinement, il est donc indispensable de cibler des biens déjà bien classés énergétiquement (A à D idéalement) ou d’intégrer dès l’achat un budget de rénovation énergétique.

Stratégies d’investissement à Calais : du petit studio au portefeuille d’immeubles

Le profil de Calais permet d’imaginer plusieurs stratégies complémentaires selon le budget, l’appétence au risque et le type de gestion envisagé.

1. Location longue durée dans l’ancien rénové

C’est la stratégie la plus simple et souvent la plus robuste à long terme :

– ciblage de petits appartements (T1, T2, T3) dans les quartiers centraux (Centre-ville, Saint-Pierre, Calais Nord, Petit Courgain) ;

– achat avec travaux pour remonter le standing (isolation, chauffage, déco, cuisine équipée) ;

– location nue à des ménages locaux ou meublée à des étudiants et jeunes actifs.

Avec des prix d’achat de 1 500 à 2 000 €/m² pour des biens à rénover, et des loyers autour de 10–12 €/m² après mise en valeur, des rendements bruts au-delà de 6 % sont tout à fait réalistes. La tension locative locale limite le risque de vacance si le bien est bien positionné.

2. Meublé étudiant et colocation

La présence de plus de 4 000 étudiants et la diversité des écoles rend pertinente l’option meublée étudiante ou colocation :

Là encore, l’essentiel réside dans la qualité des travaux et de l’aménagement. La colocation gérée proprement peut offrir des rendements bruts supérieurs à 7–8 %, mais demande une gestion plus active (turnover, gestion des conflits, rotation des baux).

3. Location saisonnière hybride (touristes/transitaires)

Sur le front de mer, dans les environs du port, du centre historique ou de la gare, une location de courte durée peut se justifier si elle est bien calibrée :

– petites surfaces confortables, jusque 4 personnes, avec un bon rapport qualité/prix ;

– positionnement clair (étape pour voyageurs en transit, séjour week-end sur la Côte d’Opale, déplacement professionnel) ;

– gestion professionnelle de la tarification (yield management entre saison haute et basse).

Avec un revenu moyen constaté autour de 1 100 €/mois, la saisonnière peut dépasser les rendements de la location classique, mais elle impose :

4. Immeubles de rapport et diversification intra-ville

Plusieurs investisseurs témoignent avoir acquis à Calais des portefeuilles conséquents (jusqu’à 13 immeubles et plus de 60 lots en quelques années), en profitant de la faiblesse relative des prix et de la demande locative soutenue. La clé de cette stratégie :

– acheter des immeubles entiers, souvent sous-valorisés ou à rénover ;

– mutualiser les travaux et la gestion (même artisan, même gestionnaire) ;

– mixer les usages (logements longue durée, quelques meublés, éventuellement un local commercial en pied d’immeuble).

Calais, avec son parc ancien et une image encore parfois dégradée qui pèse sur les prix, offre des opportunités pour ce type de montage, à condition d’être très sélectif (emplacement, structure de l’immeuble, qualité du bâti) et de bien anticiper la réglementation (DPE, sécurité, accessibilité, règles de copropriété si division).

Risques et points de vigilance : l’envers de la médaille

Comme tout marché à fort potentiel, Calais n’est pas exempt de risques. Les principaux à prendre en compte sont :

Il convient donc de privilégier :

– les secteurs en amélioration, bien desservis et proches des bassins d’emploi ;

– les biens avec un bon DPE ou un potentiel d’amélioration réaliste ;

– des stratégies de location pérennes (longue durée) plutôt que de tout miser sur l’ultra-court séjour.

Calais dans le contexte régional et post-Brexit

À l’échelle des Hauts-de-France, Calais s’inscrit dans un triangle logistique puissant Lille–Calais–Dunkerque. La région bénéficie de fonds européens, d’investissements dans les corridors de fret transfrontaliers et de la présence de grandes entreprises industrielles et logistiques. Les villes de la façade maritime (Calais, Dunkerque, Boulogne) profitent directement de ces dynamiques.

Le Brexit, souvent perçu comme un risque, a paradoxalement renforcé certains atouts de Calais :

Pour les investisseurs étrangers, notamment britanniques ou belges, Calais combine proximité (trajet rapide depuis Londres, Bruxelles ou Anvers), coût d’entrée faible, fiscalité française stable et un marché locatif permettant de couvrir aisément les mensualités d’un crédit.

Conclusion : Calais, un marché d’arbitrage pour investisseurs patients et stratèges

Investir dans l’immobilier à Calais, c’est accepter de regarder au-delà des clichés. Oui, la ville a connu des crises d’image. Oui, le tissu social est parfois fragile. Mais c’est justement cette perception mitigée qui maintient les prix à des niveaux attractifs alors que, dans les faits, la demande locative est forte, les infrastructures portuaires et logistiques sont de rang européen, le front de mer se réinvente, et la rentabilité reste supérieure à la moyenne de nombreuses grandes agglomérations françaises.

Pour un investisseur qui raisonne à moyen-long terme, qui sait s’entourer de professionnels (notaire, fiscaliste, gestionnaire, artisans) et qui accepte de s’impliquer un minimum dans le suivi de ses biens, Calais offre :

La réussite passera par une sélection rigoureuse des emplacements, une attention particulière aux performances énergétiques, une bonne maîtrise du cadre fiscal (location nue vs meublée vs saisonnière) et un réalisme sur le profil des locataires. Avec ces précautions, investir dans l’immobilier à Calais peut devenir une composante solide d’une stratégie patrimoniale diversifiée, à la croisée de la Manche, du port et d’une Côte d’Opale en pleine redécouverte.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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