Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Posée au sud-ouest de Bordeaux, intégrée à la métropole et au cœur de l’appellation viticole Pessac‑Léognan, la ville de Pessac coche quasiment toutes les cases d’un marché immobilier porteur pour un investisseur. Ville universitaire, économique, verte, bien reliée en transports, elle combine une demande locative solide, des prix encore inférieurs à ceux de Bordeaux intra‑muros et un vrai potentiel de valorisation porté par de grands projets urbains.
Cet article analyse les atouts de la commune, la réalité du marché (prix, loyers, rendements), les quartiers stratégiques, les dispositifs fiscaux applicables et les risques à connaître avant d’acheter.
Pessac, un moteur de Bordeaux Métropole
Située dans le département de la Gironde, en Nouvelle‑Aquitaine, Pessac fait partie intégrante de Bordeaux Métropole. Elle est l’un des principaux pôles urbains de l’agglomération, avec environ 66 760 habitants. La ville bénéficie d’une démographie dynamique : la population a progressé d’environ 7,6 % ces dernières années et l’âge médian tourne autour de 37 ans, avec plus d’un tiers des habitants de moins de 25 ans. Autrement dit, un territoire jeune, en mouvement, naturellement favorable à la location.
Densité de population de la commune de Pessac, qui s’élève à plus de 1 500 habitants au kilomètre carré.
Sur le plan des déplacements, Pessac est particulièrement bien desservie : ligne B du tramway bordelais, gare TER (Pessac et Pessac‑Alouette) qui relie Bordeaux‑Saint‑Jean en quelques minutes, accès rapide à la rocade bordelaise et à l’A63 vers le bassin d’Arcachon, sans oublier la proximité de l’aéroport de Bordeaux‑Mérignac (à environ 6 km). Le centre de Bordeaux est accessible en une dizaine de minutes par le train, une trentaine par le tram.
Cette accessibilité renforce l’attractivité résidentielle de Pessac, notamment pour les actifs qui travaillent à Bordeaux ou Mérignac, mais préfèrent vivre dans un environnement plus vert, légèrement moins cher et bien pourvu en équipements.
Un pôle universitaire et économique qui tire la demande locative
Pessac est avant tout une ville de campus. Le vaste ensemble universitaire Talence‑Pessac‑Gradignan accueille entre 50 000 et 65 000 étudiants, 5 000 enseignants‑chercheurs et 3 000 personnels. On y trouve notamment l’université Bordeaux Montaigne, l’Institut d’études politiques de Bordeaux (Sciences Po Bordeaux), des pôles de sciences humaines, de langues et de recherche, ainsi que des résidences étudiantes publiques (CROUS) et privées.
La commune concentre plusieurs “villages étudiants” et des résidences dédiées (Village 2, Village 3, Village 5, Résidence Les Lumières, Ausone, François Mauriac, Emile Durkheim, Montesquieu, Néméa Appart’Etud Pessac Campus, etc.). Pessac est d’ailleurs citée parmi les secteurs à privilégier pour les étudiants à budget plus serré, les loyers y étant en moyenne plus abordables que dans l’hypercentre bordelais.
Pessac et ses parcs d’activités accueillent jusqu’à plus de 3 000 entreprises, des PME aux grands groupes.
Le projet Bordeaux Inno‑Campus, qui couvre 1 350 hectares sur Pessac, Talence et Gradignan, vise à créer 10 000 emplois autour de la santé, de la recherche et de l’innovation. À proximité, le parc d’activités de Bersol aligne 800 entreprises. Autant de moteurs qui structurent une demande locative pérenne, aussi bien étudiante que de cadres, chercheurs, ingénieurs et familles.
Un urbanisme “raisonné” mais ambitieux
La ville s’est dotée d’un Plan local d’urbanisme (PLU) qui encadre précisément les formes de construction, les matériaux et les secteurs à densifier ou à préserver. La stratégie locale est claire : concentrer la densification le long des infrastructures de transport (tram, bus à haut niveau de service, axes structurants) et autour des centralités, tout en protégeant les quartiers pavillonnaires et les espaces boisés.
La municipalité de Pessac applique un ‘urbanisme raisonné’ en filtrant les projets de plus de 10 logements via une commission métropolitaine. En 2016, seuls 7 projets collectifs sur 37 présentés ont été acceptés. Cette rareté des nouveaux programmes contribue à maintenir la pression sur les prix de l’immobilier et sur l’offre locative.
Parallèlement, la ville investit lourdement dans les équipements : future piscine Cazalet, restructuration du groupe scolaire Georges‑Leygues, pavillon des arts et de la musique, plan vélo 2021‑2026 avec 50 itinéraires prioritaires, végétalisation et “désimperméabilisation” des espaces publics, nouveaux complexes sportifs. Autant de signaux positifs pour un investisseur qui cherche un territoire qui se modernise sans se dénaturer.
Photographie du marché immobilier : prix, loyers, rendements
Pessac fait partie des communes de la métropole bordelaise où le marché est particulièrement tendu. L’indice de tension immobilière y est évalué à 10/10 et le nombre d’acheteurs est environ 10 % supérieur au nombre de biens mis en vente. Résultat : les délais de vente tendent à se raccourcir et les prix résistent, malgré une phase de correction récente observée à l’échelle nationale.
Prix au m² : entre Bordeaux et la proche périphérie
Les données disponibles varient selon les sources et les dates, mais dressent un tableau convergent : Pessac se situe clairement au‑dessus de la moyenne départementale, tout en restant en‑deçà de Bordeaux intra‑muros.
On peut résumer quelques repères clefs dans le tableau suivant.
| Indicateur | Valeur (ordre de grandeur) |
|---|---|
| Prix moyen au m² (tous biens) | ~3 800 – 4 100 € selon les sources récentes |
| Prix moyen au m² appartements | 3 554 € (fourchette 2 792 – 5 584 €) |
| Prix moyen au m² maisons | 3 875 € (fourchette 3 419 – 6 839 €) |
| Prix médian appartements | ~4 000 – 4 300 €/m² (sources distinctes) |
| Prix médian maisons | ~3 800 – 4 100 €/m² |
| Prix médian neuf | ~4 500 €/m² (fourchette 3 600 – 5 580 €) |
| Évolution 1 an (toutes catégories) | autour de -0,2 % à +2 % selon les indices |
| Évolution 5 ans (toutes catégories) | +4 % à +8 % selon le type de bien |
| Surcote vs moyenne départementale | environ +14 % (vs ~3 313 €/m² en Gironde) |
À l’intérieur même de la ville, les prix varient sensiblement selon les quartiers et la nature des biens. Les secteurs très résidentiels et recherchés, comme Verthamon – Haut‑Brion ou le “quartier des Musiciens”, affichent des valeurs supérieures aux quartiers en reconversion comme Saige.
Pour situer Pessac par rapport aux communes voisines, on peut se référer à ces ordres de grandeur :
| Commune | Prix moyen au m² (appartements, ordre de grandeur) |
|---|---|
| Bordeaux | ~4 566 – 4 573 € |
| Talence | ~4 029 – 4 104 € |
| Mérignac | ~3 450 – 3 737 € |
| Gradignan | ~3 442 – 3 705 € |
| Cestas | ~3 607 – 3 988 € |
| Pessac | ~3 800 – 4 100 € |
On voit que Pessac se positionne dans le haut du panier, mais reste en‑dessous de Bordeaux et légèrement sous Talence sur certains segments, ce qui en fait un compromis attractif prix/qualité de vie.
Loyers et rendement locatif
Sur le plan locatif, Pessac affiche des loyers moyens cohérents avec son statut de ville universitaire et métropolitaine.
Synthèse des principaux indicateurs et données chiffrées pour une vue d’ensemble rapide et efficace.
Le chiffre d’affaires annuel représente le montant total des ventes réalisées sur une période de douze mois.
Le taux de croissance annuel mesure l’évolution des performances par rapport à l’année précédente.
La marge brute indique la rentabilité directe après déduction du coût des marchandises vendues.
Le nombre total de collaborateurs employés par l’organisation à la date de référence.
Le pourcentage de clients satisfaits, mesuré par des enquêtes ou des retours directs.
Le montant total des capitaux engagés pour le développement et les projets futurs.
| Indicateur | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Loyer moyen mensuel au m² | 14,9 € | 14,0 € |
| Fourchette de loyers (€/m²/mois) | 11 – 23 € | 11 – 18 € |
| Loyer médian T1 (studio) | 21 €/m² | – |
| Loyer médian T2 | 12 €/m² | – |
| Loyer médian T3 et plus | 11 €/m² | – |
| Évolution loyers 1 an (ensemble) | +0,5 % | +0,5 % (ordre de grandeur) |
| Évolution loyers T1 sur 5 ans | +22 % | – |
| Rendement brut moyen estimé | 4,7 % | 4,7 % (moyenne globale) |
Les studios, très prisés des étudiants, ont vu leurs loyers grimper fortement : +13,5 % en un an et +22 % sur cinq ans. À l’inverse, les T2 et T3+ ont eu une évolution plus modérée, voire légèrement négative à court terme, ce qui peut offrir des fenêtres d’opportunité pour se positionner sur des surfaces adaptées aux jeunes actifs ou aux petites familles.
Avec un rendement brut moyen d’environ 4,7 %, la ville de Pessac se situe légèrement en dessous de la moyenne nationale (4,84 % au quatrième trimestre 2025). Cette performance reste néanmoins intéressante compte tenu de l’attractivité de la commune et de sa proximité avec le grand centre urbain de Bordeaux. Des rendements plus élevés, avoisinant 6 % brut, peuvent être obtenus avec des investissements spécialisés, tels que des studios en résidence étudiante ou des biens en services. Ces opérations nécessitent toutefois de recourir à un gestionnaire et impliquent une dépendance à ce modèle spécifique.
Structure du parc de logements : un levier pour la stratégie
Pessac compte environ 31 000 à 31 000 logements, dont près de 29 500 ménages. La ville est largement composée de résidences principales (95,7 % du stock), avec très peu de résidences secondaires (0,6 %) et un taux de vacance relativement contenu (3,7 %).
La répartition par taille de logement est la suivante :
| Type de logement (résidence principale) | Part du parc | Nombre estimé |
|---|---|---|
| Studio | 11,9 % | 3 358 |
| 2 pièces | 12,8 % | 3 612 |
| 3 pièces | 18,0 % | 5 080 |
| 4 pièces | 25,8 % | 7 281 |
| 5 pièces et plus | 31,4 % | 8 862 |
On constate un bon équilibre entre petits logements (adaptés aux étudiants, jeunes actifs, couples) et grandes typologies (T4, T5+) souvent occupées par des familles. Près de la moitié des ménages sont locataires (46,9 %), l’autre moitié propriétaires de leur résidence principale (environ 50 à 54 % selon les sources). La présence de 17 à 31 % de logements sociaux selon les périmètres souligne aussi une politique volontariste en matière de mixité.
Pour un investisseur, ce profil démographique et locatif se traduit par plusieurs stratégies possibles : cibler la location étudiante proche du campus, la location familiale dans les quartiers pavillonnaires, le meublé longue durée pour jeunes actifs connectés aux pôles d’emploi, ou encore le meublé de tourisme dans certains secteurs bien desservis (sous réserve de la réglementation).
Les quartiers à connaître pour investir
La réussite d’un investissement dépend souvent davantage de l’emplacement précis que de la ville en elle‑même. Pessac est composée d’une mosaïque de quartiers aux profils très différents, de la barre de tours en rénovation à l’échoppe bordelaise avec jardin, en passant par les écoquartiers et les franges viticoles.
Saige : quartier prioritaire en pleine métamorphose
Le quartier de Saige (également appelé Saige‑Formanoir) est l’un des plus emblématiques. Construit entre 1970 et 1974 autour de six barres et huit tours de 18 étages, il abrite environ 2 000 logements, dont 1 500 sociaux, et entre 3 900 et 5 000 habitants.
Classé Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV), Saige fait l’objet d’un vaste programme de renouvellement urbain adossé au projet Bordeaux Inno‑Campus :
– démolition de trois tours sur huit,
– réhabilitation lourde d’environ 1 000 logements,
– construction de près de 260 nouveaux logements dont 180 dédiés aux étudiants et jeunes actifs dans la tour 08,
– transformation de cette tour 08 en immeuble mixte (activités économiques dans les 10 premiers niveaux, logements au‑dessus),
– création d’une grande “voie verte” reliant le quartier au centre‑ville et au campus,
– requalification des espaces publics, création d’un parc urbain, restructuration des commerces.
Le budget travaux affiche, à titre indicatif, jusqu’à 17 M€ HT pour la tour 08 et 1,5 M€ HT pour la voie verte. Le chantier est étalé sur une dizaine d’années, avec un calendrier de concertation qui s’échelonne jusqu’en 2025.
Le quartier de Saige à Pessac présente des prix au m² attractifs, autour de 3 700 €, inférieurs à la moyenne communale. Il bénéficie d’une desserte par le tramway, de la proximité de l’université Bordeaux Montaigne (accessible en 15 minutes à pied) et du parc d’activités de Bersol.
Autre atout pour un investisseur : le statut QPPV ouvre droit au dispositif Pinel+ pour les logements neufs ou en VEFA, avec des plafonds de prix et des engagements de location (6, 9 ou 12 ans) assortis d’avantages fiscaux renforcés. Pour un investisseur orienté sur le long terme, miser sur la requalification d’un quartier prioritaire peut offrir un couple rendement/potentiel de plus‑value intéressant, en contrepartie d’un environnement encore fragile (taux de pauvreté autour de 40 % dans certaines zones, image à améliorer, chantier au long cours).
Centre‑ville : centralité, commerces et mobilité
Le centre‑ville de Pessac se structure autour de la gare TER, de la mairie, d’un cœur piétonnier animé, et d’une offre dense de commerces, de services et d’équipements culturels (cinéma Jean‑Eustache, médiathèque, galeries accueillant le Festival international du film d’histoire, salons photo, etc.).
C’est un secteur très vivant, recherché par les étudiants comme par les actifs qui apprécient de pouvoir se déplacer en train, tram (ligne B, station Pessac Centre) ou bus, tout en bénéficiant de tous les services au pied de l’appartement. Les programmes neufs en centre‑ville se négocient autour de 4 500 €/m² pour les appartements, parfois davantage pour les produits les plus qualitatifs avec terrasse et stationnement.
Pour un investisseur, le centre‑ville offre un compromis intéressant entre vacance locative très faible, valorisation patrimoniale et facilité de revente. Les petites et moyennes surfaces (T1, T2, T3) y sont particulièrement recherchées en location.
Quartier de l’Alouette : pôle de mobilité et santé
Le secteur de l’Alouette, au sud‑est, se distingue par un maillage de transport particulièrement dense : gare TER Pessac‑Alouette (3 minutes du centre de Pessac, 10 minutes de Bordeaux‑Saint‑Jean), bretelles d’accès direct à la rocade, proximité de l’aéroport et des hôpitaux Xavier Arnozan et Haut‑Lévêque (CHU de Bordeaux).
Ce quartier est stratégiquement positionné comme un espace d’avenir, alliant habitat, pôles de santé, bureaux et équipements publics. Environ un tiers de son parc immobilier est composé d’appartements, et plus d’un tiers des ménages y sont locataires. Les prix de vente y sont accessibles, tournant autour de 4 260 €/m² selon les dernières données de marché.
Ce secteur se prête bien à une stratégie de location meublée pour jeunes soignants, chercheurs, personnels hospitaliers ou cadres mobiles travaillant à Bordeaux et Mérignac, tout en restant suffisamment résidentiel pour intéresser des familles.
Verthamon – Haut‑Brion : résidentiel prisé en lisière de vignoble
C’est l’un des quartiers les plus recherchés de la ville. Niché entre vignes (Pessac‑Léognan, avec des noms prestigieux comme Château Haut‑Brion ou Château Pape Clément), parcs (Parc de Tenet) et grands axes vers Bordeaux et Mérignac, Verthamon – Haut‑Brion attire une clientèle de cadres, jeunes ménages et professions libérales.
Le prix moyen au mètre carré pour un programme neuf dans ce secteur, légèrement inférieur aux 5100 €/m² de zones voisines comme Saint-Augustin.
Pour un investisseur patrimonial, ce quartier offre une très bonne tenue de valeur et une demande locative qualitative, mais un rendement brut un peu plus comprimé du fait du niveau des prix.
Sardine – Chiquet : entre campus, parcs et tram
Situé à mi‑chemin entre le centre‑ville et le campus de Bordeaux Montaigne, ce secteur combine de nombreux atouts : grands parcs (Razon, Fontaudin), coulée verte de Sardine, desserte par la ligne A du tram (station Médiathèque au niveau du château de Camponac). Les logements neufs y sont proposés autour de 4 980 €/m² pour les appartements.
Le caractère vert et résidentiel, couplé à la proximité des universités, en fait un lieu adapté pour loger des étudiants “premium” ou des familles appréciant à la fois la nature et la connexion aux pôles urbains. Les statistiques de vente montrent que des pics d’activité sont enregistrés sur ce secteur, avec par exemple un record de transactions d’appartements en un mois dans certaines années.
Autres secteurs à suivre
Pessac compte de nombreux autres quartiers : Verthamon (au sens étroit), les échoppes, Brivazac – Candau, Noës, Pessac‑Bourg, Casino, Compostelle – La Paillère, Le Monteil, Cap de Bos, Magonty – Romainville, Toctoucau, Cazalet, France‑L’Alouette, etc.
Les secteurs boisés comme Cap de Bos et Magonty sont réputés pour leurs maisons avec jardins et leurs services de proximité ; le Plateau de Noës offre une ambiance de petite ville avec collège, lycée et commerces ; le “quartier des Musiciens” aligne de grandes maisons familiales très recherchées, avec des prix en conséquence.
Pour un investisseur, ces quartiers relèvent davantage d’une logique de location familiale à long terme que de la pure location étudiante.
Neuf, ancien, résidences gérées : quelles stratégies privilégier ?
Entre copropriétés des années 1970, échoppes en pierre rénovées, maisons individuelles, programmes neufs et résidences étudiantes, la palette de produits disponibles à Pessac est large. Le choix du support doit être cohérent avec votre horizon de temps, votre fiscalité et votre tolérance au risque.
Investir dans le neuf : confort, fiscalité, mais ticket d’entrée élevé
Pessac affiche un nombre significatif de programmes immobiliers neufs, portés notamment par des promoteurs locaux comme Groupe Pichet (dont le siège est à Pessac) ou par de grands groupes nationaux. On recense, selon les observatoires, entre 5 et plus de 10 programmes en cours de commercialisation, allant du T1 au T5, en appartements ou maisons.
Exemples de résidences :
– Millésime XV au centre‑ville, avec 15 appartements du studio au T4 (28 à 117 m²), loggias, balcons, terrasses et stationnements en rez‑de‑chaussée ;
– programmes mêlant appartements et maisons (jusqu’à une centaine de lots sur certains projets), livraisons étalées entre 2025 et 2027 ;
– une résidence étudiante d’environ 157 logements prévue à l’horizon 2027.
Les prix démarrent autour de 110 000 à 150 000 € pour un petit studio en périphérie ou quartier en reconversion, et peuvent dépasser 500 000 € pour une grande maison neuve T5 avec jardin. Tous les programmes sont soumis à la réglementation environnementale RE2020, garantissant performance énergétique et confort, et sont souvent situés à proximité des lignes de tram ou des pôles d’emploi.
Sur le plan fiscal, le neuf permet de mobiliser le dispositif Pinel ou Pinel+ (Pessac est en zone A), en particulier dans les quartiers prioritaire comme Saige. Cela ouvre droit à une réduction d’impôt proportionnelle au montant investi (dans la limite des plafonds) en échange d’un engagement de location encadré (plafonds de loyers, ressources des locataires) sur 6, 9 ou 12 ans.
L’inconvénient principal reste le niveau des prix au m², supérieur à l’ancien, qui peut réduire le rendement brut. Il faut donc viser des secteurs où la demande locative est très forte et durable (centre, proximité des campus, pôles d’emploi) et privilégier des surfaces qui se louent facilement (T1, T2, petits T3).
Miser sur l’ancien : rendement et potentiel de valorisation
L’immobilier ancien à Pessac couvre un spectre très large : immeubles des années 1960‑1980 à rénover, petites copropriétés plus récentes, échoppes et maisons de ville à fort cachet architectural, maisons individuelles des lotissements des années 1980‑2000.
Le prix médian de l’ancien est généralement inférieur à celui du neuf (environ 3 600 €/m²), avec une décote pouvant atteindre 15 à 25 %. Cette différence de prix ouvre la possibilité d’un meilleur rendement brut, notamment si des travaux sont réalisés pour améliorer la performance énergétique, moderniser les prestations, optimiser les plans ou opter pour la location meublée.
Les studios et T2 anciens bien placés autour des campus ou du tram peuvent offrir des taux de rendement brut proches de 5,5 – 6%, notamment s’ils sont exploités en meublé longue durée. Pour des surfaces plus grandes dans des quartiers résidentiels, on vise davantage 4 – 4,5 %, avec en contrepartie une valorisation patrimoniale solide.
À noter toutefois : les règles de performance énergétique (DPE) se durcissent. Les passoires thermiques (étiquettes G, puis F) vont progressivement être interdites à la location, y compris à Pessac. Il est donc crucial de vérifier la classe énergétique du bien et d’intégrer le coût potentiel de travaux dans le plan d’investissement.
Résidences étudiantes et résidences gérées : le levier LMNP
En tant que ville universitaire, Pessac accueille plusieurs résidences étudiantes ou de tourisme d’affaires commercialisées sous forme de lots meublés en résidence gérée. Un exemple très concret est celui d’un studio de 23 m² dans la résidence “All Suites Appart Hotel Bordeaux‑Pessac” :
Présentation des principaux avantages et caractéristiques financières d’un investissement en résidence de tourisme gérée.
Prix de vente d’environ 70 000 €. Loyer annuel garanti de ~3 148 € par bail commercial, offrant une rentabilité brute d’environ 4,65 %.
Gestion intégrale déléguée à l’exploitant All Suites. Services annexes inclus : kitchenette, Wi‑Fi, parking, salle de sport, sauna, terrasse, réception multilingue, blanchisserie, business corner, ménage et petit‑déjeuner en option.
Régime Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). En régime réel, permet d’amortir le bien et de réduire significativement les revenus imposables.
Ce type de produit offre un confort de gestion et une visibilité de cash‑flow, mais repose sur la santé financière du gestionnaire et sur la capacité de la résidence à rester attractive à long terme. Il convient donc de bien étudier le bail commercial (durée, indexation, charges, gros travaux, clauses de révision) et la conjoncture de la demande étudiante à Pessac, que l’on sait forte à ce jour.
Fiscalité locale et nationale : ce qui attend l’investisseur
Au‑delà des dispositifs nationaux (Pinel, LMNP, régime micro‑foncier ou réel, plus‑value immobilière, IFI, etc.), investir à Pessac implique de composer avec une fiscalité locale structurée autour de la taxe foncière, de la taxe d’aménagement et, pour certains biens, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Taxe foncière : un poste significatif à intégrer
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) à Pessac s’appuie sur le revenu cadastral (basé sur des valeurs de marché historiques, revalorisées annuellement) auquel sont appliqués des taux votés par la commune et le département. On relève par exemple :
– un taux communal autour de 29,9 %,
– un taux départemental proche de 17,5 %,
– une taxe spécifique pour les propriétés non bâties avec des taux plus élevés (plus de 50 % côté communal, près de 30 % côté intercommunal pour la taxe additionnelle).
Progression cumulative de la taxe foncière à Pessac entre 2000 et 2014.
Pour un bien neuf, une exonération temporaire de taxe foncière pendant les deux premières années est souvent possible, à condition de déposer les déclarations nécessaires dans les délais. À moyen terme, une réforme nationale de la révision des valeurs locatives est attendue (application prévue autour de 2028), ce qui pourrait rebattre les cartes.
Dans tous les cas, il est indispensable d’anticiper ce poste dans vos calculs de rendement net, en le cumulant avec la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, autour de 8,7 % du revenu cadastral) et les frais de gestion éventuels.
Taxe d’habitation, taxe d’aménagement, fiscalité sur les revenus
La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais demeure due pour les résidences secondaires et certains logements vacants. En pratique, la quasi‑totalité des investissements locatifs à l’année à Pessac ne seront donc plus concernés (la taxe est payée par l’occupant au 1er janvier le cas échéant).
La taxe d’aménagement s’applique aux nouvelles constructions et extensions de plus de 5 m². Son montant est calculé sur une valeur forfaitaire au m² et selon les taux votés par la commune et le département. Elle concerne principalement les projets de construction ou de surélévation, et beaucoup moins l’acquisition d’un logement déjà existant.
Côté revenus, les loyers perçus sont taxés à l’impôt sur le revenu (au barème progressif) et aux prélèvements sociaux. En location nue (régime foncier), un régime micro‑foncier avec abattement de 30 % peut s’appliquer si les revenus fonciers bruts sont inférieurs à un certain plafond, sinon le régime réel permet de déduire charges et intérêts d’emprunt. En location meublée (LMNP), le régime micro‑BIC offre un abattement de 50 %, et le régime réel permet de pratiquer des amortissements, très avantageux à moyen terme.
Court terme, long terme : penser l’horizon de son projet
Le marché bordelais a connu une flambée spectaculaire des prix sur la décennie écoulée (+44 % environ en dix ans pour Bordeaux), portée notamment par l’arrivée de la LGV et les grands projets comme Bordeaux Euratlantique. Cette phase s’est accompagnée d’un report d’une partie de la demande vers les communes limitrophes, Pessac en tête, les prix bordelais devenant difficilement accessibles pour de nombreux ménages.
Depuis 2022‑2023, le marché immobilier de Pessac connaît une phase de correction et de rééquilibrage. Cette tendance est principalement due à la hausse des taux d’intérêt, au durcissement des conditions d’obtention de crédit, aux nouvelles réglementations énergétiques et à l’encadrement des loyers en vigueur dans certaines grandes villes. Sur le terrain, les prix affichent des variations annuelles modestes, oscillant entre de légères baisses et de légères hausses selon les indicateurs. Cependant, sur une période de cinq ans, la tendance globale reste positive, démontrant la résilience du marché pessacais.
Pour un investisseur, cela implique : l’analyse des risques, la compréhension des tendances du marché et la diversification de son portefeuille.
Pour un investissement locatif pérenne, privilégiez une stratégie de conservation du capital et de rendement régulier plutôt qu’une recherche de plus-value rapide. Sélectionnez des biens dans des emplacements résilients, proches des transports, des campus universitaires, des bassins d’emploi ou dans des quartiers en renouvellement. Anticipez les contraintes financières futures, comme une fiscalité potentiellement plus lourde (taxe foncière) ou les coûts des travaux de rénovation énergétique obligatoires. Enfin, restez informé des évolutions réglementaires, telles que les exigences du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ou une possible extension des encadrements des loyers.
À long terme, l’attractivité de la métropole bordelaise, la croissance démographique attendue (près de +13 % à l’échelle métropolitaine), la proximité du littoral et la stratégie de développement des pôles universitaires et d’innovation laissent penser que Pessac restera un marché porteur, surtout pour les investisseurs qui auront su acheter au bon endroit et au bon prix, avec un immobilier performant et adapté à la demande.
Quels profils d’investissement pour quel public ?
À partir des données disponibles, on peut esquisser plusieurs “profils types” d’investissement à Pessac.
Le petit logement étudiant près du campus
Cible : studios ou T1/T2 de 20 à 35 m² à proximité du campus Talence‑Pessac‑Gradignan, de la ligne B du tram ou des pôles universitaires de Bordeaux Montaigne.
Stratégie : location meublée longue durée à des étudiants, éventuellement colocation pour des T3.
Avantages : vacance locative faible, loyers dynamiques (+22 % en 5 ans pour les T1), flux locatif sécurisé par la taille du pôle universitaire.
Points de vigilance : rotation plus fréquente, usure des biens, nécessité d’une bonne gestion (sur place ou via agence).
L’appartement “cœur de ville” pour jeunes actifs
Cible : T2/T3 de 40 à 70 m² dans le centre‑ville ou à proximité immédiate des gares Pessac et Pessac‑Alouette, ou le long des lignes de tram.
La stratégie consiste à louer le bien, qu’il soit meublé ou non, à une cible spécifique : jeunes actifs, couples ou télétravailleurs. Ces profils valorisent particulièrement la proximité des commerces et des transports en commun.
Avantages : marché large (actifs travaillant à Bordeaux, Mérignac, Pessac), potentiel patrimonial, demande stable.
Points de vigilance : prix d’achat plus élevés (en particulier dans le neuf), rendement brut modéré, nécessité de bien calibrer le loyer pour rester compétitif.
La maison familiale dans un quartier résidentiel
Cible : maisons T4/T5 avec jardin à Cap de Bos, Magonty, Plateau de Noës, quartiers des échoppes, etc.
Stratégie : location longue durée à des familles, souvent en location nue, sur des baux stables.
Avantages : rotations plus rares, locataires plus attachés au logement, forte valeur patrimoniale à long terme.
Points de vigilance : ticket d’entrée élevé, rendement brut souvent inférieur à 4,5 %, travaux d’entretien plus conséquents, taxe foncière plus lourde.
L’investissement “opportuniste” en quartier en renouvellement
Cible : appartements anciens ou neufs dans des quartiers comme Saige, en cours de requalification.
Cette stratégie consiste à acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à la moyenne du marché local. Le bien est ensuite mis en location, souvent à des publics comme des ménages modestes ou des étudiants. L’objectif à long terme est de réaliser une plus-value, notamment si le quartier fait l’objet d’une montée en gamme (gentrification).
Avantages : bon rapport prix/m², éventuels dispositifs fiscaux (Pinel+ en QPPV), effet de levier des travaux urbains.
Points de vigilance : environnement encore fragile, perception parfois négative du quartier, horizon de valorisation de l’ordre de 10 ans, gestion locative plus complexe.
Le lot en résidence gérée (LMNP) pour revenus peu fiscalisés
Cible : chambres en résidence étudiante, apart‑hôtels, résidences de tourisme d’affaires situées à Pessac ou en limite de Bordeaux.
Stratégie : LMNP en bail commercial, revenus garantis, amortissement comptable.
Avantages : revenus stabilisés, gestion externalisée, optimisation fiscale.
Points de vigilance : dépendance au gestionnaire, complexité de la revente, exposition à l’évolution des marchés de la résidence gérée.
Conclusion : Pessac, un marché exigeant mais porteur
Investir dans l’immobilier à Pessac, c’est entrer sur un marché à la fois dynamique et sélectif. Les fondamentaux sont solides : forte population étudiante et active, position stratégique dans la métropole bordelaise, excellentes liaisons de transport, cadre de vie vert et culturellement riche, projets de développement ambitieux (Bordeaux Inno‑Campus, requalification de Saige, équipements publics, plan vélo, etc.).
Les prix, déjà élevés par rapport à la moyenne du département, imposent de bien calibrer son projet : négocier finement à l’achat, éviter les biens énergivores sans plan de rénovation, privilégier les emplacements moteurs de demande (transports, campus, pôles d’emploi), et anticiper une fiscalité locale non négligeable.
Pour un investisseur patrimonial de long terme, Pessac offre un actif solide dans une grande agglomération, avec des rendements corrects et une bonne visibilité sur la demande locative. Pour un investisseur orienté ‘cash-flow’, une sélection rigoureuse est nécessaire : privilégier les petites surfaces près des campus, les quartiers en renouvellement ou l’immobilier meublé bien optimisé.
Dans tous les cas, la réussite passera par une approche documentée : analyse précise du quartier, du DPE, des charges, de la taxe foncière, des perspectives urbaines à dix ans. Pessac récompense les investisseurs qui prennent le temps de comprendre la ville… avant d’y engager leur capital.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Pessac (Bordeaux Métropole, Gironde, Nouvelle-Aquitaine) pour rechercher du rendement locatif et une exposition au marché bordelais. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs secteurs (centre de Pessac, proximité des campus universitaires, quartiers résidentiels calmes), la stratégie a consisté à cibler un immeuble de rapport ou un petit collectif proche du tram et des pôles universitaires, combinant un rendement locatif brut cible de 5–6 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agence, notaire, gestionnaire locatif), choix de la structure de détention (directe ou via SCI) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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