Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à Cannes, c’est mettre un pied dans l’un des marchés les plus prestigieux d’Europe. Entre glamour du Festival, flux constant de touristes, rareté foncière et réglementation de plus en plus stricte sur la location saisonnière, la ville conjugue à la fois fortes perspectives de valorisation et exigences élevées pour les investisseurs.
Ce guide détaille les éléments essentiels pour un investissement immobilier avisé à Cannes : analyse des niveaux de prix, présentation des quartiers stratégiques, estimation des rentabilités possibles, cadre fiscal, options de financement, ainsi que les principaux risques et tendances du marché à surveiller pour un projet à long terme.
1. Cannes, un marché haut de gamme mais solide
Cannes est un concentré de facteurs favorables à l’investissement immobilier. Située sur la Côte d’Azur, face aux îles de Lérins, à 25-30 minutes de l’aéroport de Nice et reliée à Paris en TGV en environ 5h15, la ville cumule accessibilité, climat méditerranéen (près de 300 jours de soleil par an) et image internationale.
Environ 73 000 habitants y vivent à l’année, mais la ville accueille près de trois millions de visiteurs et, lors des grands événements comme le Festival de Cannes ou les salons professionnels, la population peut tripler. Près de 42,5 % du parc immobilier est constitué de résidences secondaires, ce qui montre à quel point le marché est structurellement dominé par la villégiature et l’investissement.
La Riviera a enregistré plus de 9 milliards d’euros de transactions immobilières en 2024.
Dans ce contexte, investir à Cannes est généralement considéré comme un placement patrimonial, plutôt qu’une opération de « cash-flow » rapide. Les rendements bruts restent modérés, mais la perspective de plus-value est réelle, notamment sur les emplacements premium.
2. Niveaux de prix et grandes masses du marché cannois
Les chiffres varient selon les sources et les segments, mais se recoupent sur un point : Cannes est chère, particulièrement pour le centre et le front de mer.
2.1 Les grands ordres de grandeur
À l’échelle de la ville, plusieurs indicateurs coexistent :
| Indicateur (ville entière) | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen au m² (toutes catégories, toutes sources) | 6 500 – 7 000 € |
| Prix moyen au m² appartements (fin 2024, source notaires) | ≈ 6 119 € |
| Prix moyen au m² mentionné par d’autres observatoires | ≈ 6 800 – 7 380 € |
| Prix médian au m² (tous biens, 530 ventes récentes) | 5 668 € |
| Prix médian au m² appartements (511 ventes) | 5 627 € |
| Prix médian au m² maisons (47 ventes) | 5 833 € |
| Fourchette globale observée (ville entière) | 5 044 – 36 444 €/m² |
À côté de ces moyennes, le segment luxe se détache nettement : pour les villas et appartements haut de gamme avec vue mer, les prix se situent le plus souvent entre 10 000 et 25 000 €/m², avec des pointes au-delà de 30 000 €/m² pour les biens « ultra-prime ».
C’est le nombre annuel de ventes dans le segment immobilier premium supérieur à 1 million d’euros.
2.2 Prix selon le type de bien
Les données consolidées montrent un fossé entre maisons et appartements, mais aussi une très forte hétérogénéité au sein même de chaque catégorie.
| Type de bien | Prix moyen au m² | Prix médian au m² | Fourchette indicative |
|---|---|---|---|
| Appartement (Cannes) | ≈ 5 869 – 6 119 € | ≈ 5 627 € | 3 416 – 8 285 €/m² |
| Maison (Cannes) | ≈ 6 607 € | ≈ 5 833 € | 4 181 – 10 147 €/m² |
| Segment « luxe » (villa / appart vue mer) | 10 000 – 25 000 € | — | Jusqu’à 30 000 €/m² et plus |
À titre de comparaison, la moyenne nationale avoisine 2 930 €/m² en 2025 : investir à Cannes signifie donc accepter un ticket d’entrée largement supérieur à la moyenne française.
2.3 Prix par taille et budget type
Une autre série de données, issue d’analyses d’investissement, donne des prix moyens par type de lot pour des opérations plus « standardisées » (et manifestement en dessous des prix des quartiers les plus chers, ce qui laisse penser qu’il s’agit de données agrégées comprenant des secteurs plus périphériques ou anciens) :
| Typologie | Prix moyen de vente | Loyer moyen mensuel | Rendement brut moyen |
|---|---|---|---|
| 1 pièce (studio) | 90 000 € | — | — |
| 2 pièces (T1) | 120 000 € | 750 € | 4,37 % |
| 3 pièces (T2) | 150 000 € | 950 € | 3,81 % |
| 4 pièces (T3) | 180 000 € | 1 450 € | 2,91 % |
| 4 pièces et + | 210 000 € | 2 240 € | 2,46 % |
Ces chiffres ne reflètent évidement pas le marché du front de mer, mais ils donnent une idée : plus la surface augmente, plus le rendement brut tend à baisser, car les prix d’acquisition grimpent plus vite que les loyers.
Pour le segment luxe, les budgets conseillés sont d’un autre ordre de grandeur :
– 500 000 à 1,5 M € pour un investissement locatif « classique » (2-3 pièces bien placé).
– 800 000 à 2 M € pour un pied-à-terre de prestige.
– 1,5 à 5 M € pour une résidence secondaire confortable.
– Au-delà de 5 M € pour les villas d’exception, avec des records de transaction qui dépassent 30 M €.
3. Où investir à Cannes ? Cartographie des quartiers
Le choix du quartier est la clé de voûte d’un investissement réussit à Cannes. Les écarts de prix, de clientèle et de stratégie locative y sont spectaculaires.
3.1 La Croisette : vitrine absolue, rendement modeste
La Croisette est la carte postale de la ville : 2 km de front de mer avec palaces, boutiques de luxe, plages privées et résidences prestigieuses. Les appartements face mer y sont les plus chers de la ville.
On retrouve, selon les sources :
– Prix moyens autour de 11 000 à 15 000 €/m².
– Plage de 12 000 à 20 000 €/m² pour les appartements bien placés.
– Jusqu’à 25 000–30 000 €/m², voire 55 000 €/m² pour des biens ultra-prime parfaitement situés.
C’est le secteur idéal pour un pied-à-terre haut de gamme ou un produit de location événementielle très ciblé (Festival, salons), mais les rendements annuels classiques y sont souvent inférieurs à 3 % brut, compte tenu de la cherté à l’achat.
Pour l’investisseur, la Croisette est donc un pari de valorisation patrimoniale à long terme, plus qu’un outil de cash-flow.
3.2 Palm Beach / Pointe Croisette : prestige résidentiel et animation balnéaire
Situé à l’extrémité de la Croisette, Palm Beach offre une atmosphère de « village au bord de la mer » avec plages des deux côtés de la presqu’île. Les prix sont proches de ceux de la Banane (centre), avec des biens très prisés en front de mer et un important projet de réhabilitation du site de Palm Beach, transformé en club chic avec restaurants, piscine et cabaret.
Ce secteur est reconnu comme un excellent compromis, alliant prestige, qualité de vie et fortes perspectives de valorisation. Cette attractivité est particulièrement marquée pour les appartements bénéficiant d’une vue sur la mer et d’espaces extérieurs comme des terrasses.
3.3 La Californie et Basse Californie : colline des milliardaires et vues panoramiques
La Californie, surnommée la « colline des milliardaires », est un quartier résidentiel perché, composé de villas et de résidences avec vues imprenables sur la baie, les îles et le Cap d’Antibes. Calme, sécurisé, verdoyant, c’est l’un des secteurs phares du très haut de gamme.
Les prix y sont eux aussi élevés :
– Moyenne autour de 8 000 à 9 500 €/m² selon les études.
– Plage globale 7 000–10 000 €/m² pour certains lots, 12 000–18 000 €/m² pour le segment luxe.
– Villas entre 3 et 10 M € fréquemment, et davantage pour les propriétés d’exception.
Basse Californie, en contrebas et plus proche du centre, est un peu moins chère mais extrêmement recherchée pour des appartements de standing avec terrasses, bien adaptés à la location saisonnière haut de gamme.
3.4 Centre-ville, La Banane, Saint-Nicolas, Carnot
Le centre, souvent appelé « La Banane » (entre la voie rapide et la Croisette), concentre commerces, restaurants, gares, Palais des Festivals et un important stock d’appartements, dont beaucoup destinés à la location saisonnière.
Certains sous-secteurs se distinguent par leurs rendements :
Dans le centre de Cannes, le quartier Saint-Nicolas, situé près de la gare et du Vieux-Port, présente un prix moyen au m² d’environ 5 100 € et un rendement locatif brut avoisinant 5 % pour un appartement T2. Parallèlement, le quartier Carnot est reconnu pour une demande locative particulièrement soutenue, surtout sur le long terme, et affiche généralement des rendements supérieurs à la moyenne de la ville.
Ces zones centrales sont particulièrement adaptées aux stratégies de location courte durée (tourisme, congrès), mais les investisseurs doivent surveiller de près l’évolution de la réglementation sur les meublés de tourisme.
3.5 Le Suquet / Vieux-Port : charme historique et bon compromis
Le Suquet, vieille ville perchée, offre ruelles pavées, vues sur la baie et proximité immédiate du Vieux-Port et du Palais des Festivals. Les prix y sont moins élevés que sur la Croisette, tout en restant soutenus :
– Moyenne autour de 7 200 €/m² selon certaines études.
– Plage courante 4 500–8 000 €/m², avec des pointes comparables aux beaux quartiers pour les biens rénovés en top localisation.
Le Suquet combine potentiel locatif (touristique et événementiel) et budget un peu plus accessible, ce qui en fait un secteur stratégique pour les investisseurs cherchant un bon équilibre entre rendement et plus-value.
3.6 La Bocca et quartiers ouest : la piste des rendements
La Bocca, à l’ouest de la ville, est longtemps restée en marge, avec des prix nettement plus bas (en dehors du front de mer). Elle bénéficie aujourd’hui de grands projets urbains et d’une population plus jeune, avec université, accès rapide à l’autoroute et à l’aéroport Cannes-Mandelieu.
Les chiffres sont parlants :
Aperçu des indicateurs clés pour un investissement locatif dans un T2 à Cannes, incluant prix, loyer et rendement.
Prix moyen au m² autour de 4 473 € pour un T2, avec un loyer moyen de 23 €/m².
Pour un T2 de 45 m², coût total d’acquisition estimé autour de 223 000 € (frais inclus).
Rendement brut proche de 5,5 %, soit nettement supérieur à la moyenne cannoise (≈ 3,3–3,8 %).
La Bocca s’impose ainsi comme l’un des meilleurs rapports prix/rentabilité de Cannes, en particulier pour du locatif longue durée (étudiants, jeunes actifs) et du saisonnier plus abordable.
3.7 Croix des Gardes, Super-Cannes et collines périphériques
La Croix des Gardes est une colline boisée surplombant la mer, avec villas et résidences de standing. Les prix y varient entre 5 000 et 10 000 €/m², certaines villas atteignant plusieurs millions d’euros. C’est un secteur très rentable pour la location de villas de luxe (événementiel, familles aisées), mais avec un ticket d’entrée conséquent.
Super-Cannes, à cheval entre Cannes et le Cannet, est encore plus exclusif, avec des propriétés dépassant fréquemment 20 M €. Certains investisseurs ciblent des rendements événementiels spectaculaires (jusqu’à plus d’1 M € de loyers annuels pour une villa à plus de 10 M €), mais le risque de liquidité et le besoin de gestion professionnelle très pointue sont à prendre en compte.
Les communes voisines du Cannet, de Mougins, de Mandelieu ou de Théoule-sur-Mer offrent quant à elles des prix plus doux (4 500–6 000 €/m² selon les secteurs) pour des surfaces plus généreuses, souvent avec piscine et jardin. Elles peuvent constituer de bons compromis pour des familles ou des investisseurs privilégiant le rapport surface/prix à la proximité immédiate de la Croisette.
4. Location à Cannes : quels rendements espérer ?
La question de la rentabilité doit être abordée avec nuance. À Cannes, le rendement brut moyen tourne autour de 3,3 à 3,8 %, ce qui est assez faible comparé à d’autres villes françaises, mais cohérent pour un marché très haut de gamme.
4.1 Données globales de rendement
En agrégeant les différentes sources :
| Indicateur ville entière | Valeur approximative |
|---|---|
| Rendement locatif brut moyen (tous biens) | ≈ 3,3 – 3,77 % |
| Salaire net moyen mensuel | ≈ 1 850 € |
| Ratio prix/revenu (Price-to-Income) | ≈ 17,95 |
| Hypothèque en % du revenu (moyenne) | ≈ 126 % |
| Rendement brut centre-ville (données comparatives) | ≈ 3,11 % |
| Rendement brut hors centre | ≈ 4,68 % |
Dans le détail et hors événementiel, certaines typologies se distinguent : studios et petits 2 pièces offrent les meilleurs rendements bruts, alors que les grands appartements et villas, surtout sur les secteurs les plus chers, voient leur rentabilité locative compressée par le niveau de prix.
4.2 L’effet « événements » et la location saisonnière
Cannes est la deuxième ville française pour les congrès après Paris. Le Palais des Festivals accueille une quarantaine de grands événements par an : MIPIM en mars, Festival de Cannes en mai, Lions en juin, régates royales en septembre, TFWA et MIPCOM en octobre, Yachting Festival, etc.
Pendant le Festival de Cannes, l’impact sur le marché locatif est spectaculaire.
– Les prix des locations saisonnières sont souvent multipliés par 2,5 (voire plus pour le très haut de gamme).
– Un appartement de 130 m² à 25 m de la plage peut se louer 800 €/nuit, soit près de 9 000 € pour 11 jours.
– Pour les biens de luxe, les hausses peuvent atteindre 5 à 10 fois le tarif hors saison.
– L’occupation dépasse 90 % durant cette période, contre environ 50 % en moyenne annuelle sur le marché des plateformes type Airbnb.
Les chiffres de la location courte durée sont significatifs :
| Indicateur Airbnb / location courte durée (Cannes) | Valeur approximative |
|---|---|
| Annonces actives (Airbnb) | 7 500 – 8 800 |
| Taux d’occupation médian | ≈ 53 % |
| Tarif journalier moyen (ADR) | ≈ 165 € |
| Revenu annuel moyen (Airbnb) | ≈ 31 000 € |
| Nombre de nuits louées typiques | ≈ 193 nuits/an |
Les biens les mieux gérés et les mieux situés font nettement mieux : le top 10 % des annonces dépassent 5 800 $ de revenu mensuel (soit plus de 65 000 $ par an), avec des taux d’occupation supérieurs à 70 %.
La rentabilité est très variable selon les mois : août et mai (avec le Festival) sont les plus lucratifs, tandis que janvier est le mois le plus faible. Un investisseur doit donc anticiper une gestion fine de la tarification et être en mesure de supporter financièrement les périodes de moindre occupation.
4.3 Longue durée : une base plus stable
Au-delà du saisonnier, Cannes a aussi un marché locatif longue durée structuré, même si la proportion de résidences secondaires est très élevée. Près de 49,9 % des ménages sont locataires, avec des loyers moyens :
| Type de bien (location classique) | Loyer mensuel moyen au m² |
|---|---|
| Appartement | ≈ 17 €/m² (12–25 €/m²) |
| Maison | ≈ 20,4 €/m² (14–26 €/m²) |
Pour un T2 bien placé, loué à l’année, on peut viser autour de 950 €/mois, et environ 1 450 € pour un T3, selon les données agrégées, avec des rendements bruts de 3 à 4 %. La Bocca et certains quartiers proches des universités se prêtent particulièrement bien à ce type de stratégie, moins volatile que le saisonnier.
5. Fiscalité et réglementation : ce qu’un investisseur doit intégrer
Investir en France implique un environnement fiscal précis et une réglementation de plus en plus rigoureuse, notamment sur les locations meublées de courte durée.
5.1 Fiscalité locale à Cannes : un cadre plutôt modéré
La municipalité de Cannes affiche une politique fiscale volontariste : les taux de taxe foncière ont même été abaissés récemment, ce qui est rare dans le paysage français.
| Impôt local à Cannes | Taux municipal récent |
|---|---|
| Taxe foncière sur les propriétés bâties | 27,12 % (après baisse, contre 28,12 %) |
| Taxe foncière sur les propriétés non bâties | ≈ 13,71 % |
| Taxe d’habitation (résidences secondaires) | Taux communal 27,88 % (sans surtaxe spécifique) |
| TEOM (ordures ménagères) | 12,25 % |
La ville met en avant l’un des niveaux de fiscalité parmi les plus bas des grandes communes, tout en maintenant un volume d’investissement public élevé (80 M € par an environ), avec des travaux à La Bocca, au Marché Forville ou sur le front de mer.
Pour l’investisseur, cela signifie une pression fiscale locale contenue et un environnement urbain en amélioration constante.
5.2 Fiscalité nationale sur les revenus locatifs
Tous les revenus locatifs issus d’un bien situé en France sont imposables en France, que l’investisseur soit résident ou non-résident.
Deux grands cadres s’appliquent :
Pour une location nue en longue durée, les revenus sont imposés comme revenus fonciers. Deux régimes existent : le micro-foncier (si loyers annuels < 15 000 €) avec un abattement forfaitaire de 30 %, et le régime réel qui permet de déduire les charges réelles (entretien, intérêts d'emprunt, travaux…). Le régime réel autorise également l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
– Location meublée (classique ou saisonnière) : revenus BIC.
– Micro-BIC si recettes < 77 700 € : abattement forfaitaire de 50 %.
– Régime réel, très prisé via le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP, permettant d’amortir le bien et de réduire fortement le revenu imposable, voire de le neutraliser pendant de nombreuses années.
Dans tous les cas, s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 % en principe, avec un taux réduit pour certains résidents européens), et, pour les non-résidents, une imposition minimale de 20 % sur les revenus, sous réserve des conventions fiscales.
5.3 Réglementation des locations de courte durée
Cannes applique une réglementation stricte aux meublés touristiques, à l’image d’autres villes de la Côte d’Azur.
Les règles clés à intégrer :
La location de sa résidence principale en meublé touristique est désormais limitée à 90 jours par an. Le logement doit être enregistré en mairie et son numéro figurer sur les annonces. Un changement d’usage peut être requis pour une location intensive, notamment pour une résidence secondaire. Le non-respect de ces règles expose à des amendes pouvant atteindre 10 000 à 20 000 €.
Les investisseurs doivent donc bâtir leur business plan en tenant compte de ces limites, en particulier s’ils comptent sur de fortes recettes issues de la location à la nuitée. Un accompagnement spécialisé (agence, avocat, expert-comptable) est fortement recommandé.
5.4 Fiscalité à la revente et IFI
En cas de revente, la plus-value immobilière est imposée à :
– 19 % au titre de l’impôt sur le revenu.
– 17,2 % de prélèvements sociaux (social tax), soit un total de 36,2 % théorique.
Des abattements progressifs s’appliquent en fonction de la durée de détention, conduisant à une exonération :
– Totale de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention.
– Totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Pour les gros patrimoines, l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) concerne les détenteurs de biens immobiliers français d’une valeur nette supérieure à 1,3 M €, avec un barème progressif entre 0,5 et 1,5 %. Les non-résidents ne sont imposés qu’à raison de leurs biens situés en France.
6. Financement d’un investissement à Cannes
Étant donné les prix élevés, rares sont les investisseurs qui achètent comptant, y compris parmi une clientèle aisée. Le financement joue donc un rôle clé dans la stratégie de rendement.
6.1 Conditions générales des crédits immobiliers
En 2025-2026, les taux français se situent autour de 3 à 4 % pour un prêt à taux fixe sur 20 ans, après une phase de hausse liée à l’inflation et au contexte géopolitique. Les prévisions tablent sur une légère détente à moyen terme, mais sans retour aux planchers historiques de 2021.
Les règles principales :
Pour les non-résidents, l’endettement maximal recommandé est de 35% des revenus bruts, assurance incluse. La durée de prêt courante est limitée à 20 ans. Un apport personnel de 20 à 30% du prix est généralement exigé, pouvant atteindre 40% pour les non-résidents hors UE. Le ratio LTV (prêt/valeur) est le plus souvent limité à 70-80% pour les investisseurs internationaux.
Les frais de notaire (en pratique 7–8 % du prix dans l’ancien) ne sont généralement pas finançables et doivent être couverts par l’apport.
6.2 Produits de crédit et stratégies
Plusieurs types de prêts sont utilisés pour financer un achat à Cannes :
Pour un investissement patrimonial, plusieurs formules de crédit existent. Le prêt amortissable à taux fixe est le plus courant et sécurisant. Le prêt à taux variable, parfois capé, est plus risqué mais peut être avantageux en période de baisse des taux, notamment pour les emprunteurs ayant une marge de manœuvre financière. Le prêt in fine, souvent proposé par les banques privées et adossé à des actifs financiers en garantie, est adapté aux gros patrimoines, en particulier pour des acquisitions supérieures à 1 M €. Enfin, les montages via une Société Civile Immobilière (SCI) permettent d’optimiser la transmission et la détention à plusieurs, mais nécessitent une analyse personnalisée.
Pour un investisseur étranger à la recherche d’un bien à 1 M € sur la Croisette, il faudra par exemple mobiliser facilement 250 000 à 300 000 € d’apport, plus les frais, soit un ticket d’entrée global de l’ordre de 350 000 €.
7. Stratégies d’investissement gagnantes à Cannes
Face à un marché aussi hétérogène, la clé est de définir précisément son objectif : rendement, plus-value, usage personnel, ou combinaison des trois.
7.1 Viser la valorisation patrimoniale sur les emplacements prime
Pour ceux qui privilégient la plus-value à long terme, les secteurs comme la Croisette, Palm Beach, La Californie, Super-Cannes, Croix des Gardes ou Le Suquet restent des valeurs sûres. Les biens avec vue mer, terrasse, piscine, prestations haut de gamme et situation « à pied de la plage » sont les grands gagnants à la revente.
La raréfaction du foncier (zones protégées, règles d’urbanisme strictes, peu de nouveaux programmes) garantit une pression durable sur les prix, tant que la demande internationale reste soutenue.
7.2 Optimiser le rendement sur des secteurs secondaires bien ciblés
Les quartiers comme La Bocca, Carnot, certains secteurs de Basse Californie ou encore les communes voisines plus abordables (Mougins, Le Cannet, Mandelieu, Grasse) offrent des ratios prix/loyers plus attractifs.
Les investisseurs peuvent y viser : les opportunités de croissance, la diversification du portefeuille, la protection contre l’inflation, les rendements élevés, et l’accès à des secteurs prometteurs.
Découvrez nos deux approches complémentaires pour générer des revenus locatifs réguliers et optimiser la rentabilité de votre patrimoine.
Investissement ciblant familles, étudiants ou salariés, avec des rendements bruts situés autour de 4 à 5,5 %.
Focus sur un segment accessible et qualitatif (hors ultra-luxe), moins dépendant des grands événements, pour lisser les revenus tout au long de l’année.
Dans ces secteurs, les biens nécessitant des travaux peuvent constituer une bonne piste : en achetant légèrement en dessous du marché, puis en rénovant aux standards actuels (isolation, climatisation, connectivité), on peut à la fois améliorer le loyer potentiel et la valeur de revente.
7.3 Combiner usage personnel et location saisonnière
Cannes se prête particulièrement bien à des montages hybrides, où le bien est utilisé par le propriétaire une partie de l’année, et loué le reste du temps pour couvrir une part des charges ou du crédit.
Les périodes stratégiques à louer sont évidentes :
– Festival de Cannes (mai).
– Grands salons (MIPIM, Cannes Lions, TFWA, MIPCOM).
– Juillet-août.
– Certains week-ends d’événements nautiques (régates, Yachting Festival).
Cibler un appartement de 2 ou 3 pièces à quelques minutes à pied du Palais des Festivals permet de dégager des recettes substantielles en quelques semaines de location bien tarifées, tout en profitant du bien en dehors des pics saisonniers.
7.4 Monter en gamme sur la villa de luxe
Sur les collines (Super-Cannes, Californie, Croix des Gardes), certaines villas de 4 à 6 chambres avec piscine, vue mer, salle de sport, spa, home cinéma et services de conciergerie peuvent atteindre des loyers hebdomadaires de 10 000 à 25 000 € en haute saison.
L’enjeu, ici, est double :
– Sécuriser un produit « sans défaut » (intimité, équipements complets, finition impeccable, connectivité, sécurité).
– S’appuyer sur une gestion professionnelle très haut de gamme, avec conciergerie 24/7, communication internationale, partenariats agences, etc.
Ce type d’investissement s’adresse plutôt à une clientèle déjà fortunée, cherchant un actif plaisir doté d’un rendement saisonnier complémentaire, et acceptant un horizon de détention d’au moins 5 à 10 ans.
8. Risques et points de vigilance
Malgré ses atouts, investir dans l’immobilier à Cannes n’est pas exempt de risques.
Parmi les principaux points de vigilance :
L’investissement dans l’immobilier premium, notamment sur la Côte d’Azur, présente des risques spécifiques et des coûts élevés. Le ticket d’entrée est important et la liquidité à la revente, surtout sur l’ultra-luxe, est sensible aux revers macro-économiques ou réglementaires. Les rendements nets sont structurellement modestes, souvent en deçà de 4-5%, une fois déduits la taxe foncière, les charges de copropriété, l’entretien et la gestion. Le cadre des locations touristiques se durcit avec des restrictions et des contrôles accrus. Les frais de transaction (notaire, agence) et les coûts récurrents de détention (assurance, travaux, mise aux normes) sont substantiels. Enfin, le marché est fortement dépendant de la clientèle étrangère (environ 30% des acheteurs), le rendant vulnérable aux crises de change, restrictions de capitaux ou sanctions internationales.
La meilleure façon de se prémunir reste de viser un bien de qualité irréprochable, dans un secteur recherché, en évitant les compromis sur la localisation et l’exposition, même si le budget est légèrement plus élevé.
9. Comment s’y prendre concrètement pour investir à Cannes ?
Au-delà de la stratégie, la mise en œuvre pratique suit les grandes étapes de tout achat immobilier en France, avec quelques spécificités liées au marché local.
9.1 Préparer le projet et le financement
Le point de départ consiste à définir clairement :
– Le budget global (prix + 7–8 % de frais + éventuels travaux).
– Le mode de financement (emprunt, apport, montage via SCI ou non).
– L’objectif prioritaire (rentabilité vs. usage personnel vs. plus-value).
Obtenir un accord de principe de banque (ou via courtier) avant de formuler des offres permet de sécuriser le calendrier et de négocier plus sereinement.
9.2 S’entourer d’experts locaux
Le marché cannois est très segmenté, parfois opaque, avec des biens off-market et des écarts de prix difficiles à décoder pour un non-initié. Faire appel à un professionnel local est fortement conseillé :
Découvrez notre réseau de partenaires spécialisés pour chaque type de projet, de la transaction au management.
Collaboration avec des agences spécialisées dans le luxe comme Sotheby’s, Magrey & Sons, Michaël Zingraf et Home Hunts pour la vente et l’acquisition de biens d’exception.
Accès à des réseaux experts orientés vers l’investissement locatif pour optimiser le rendement de vos projets.
Partenariat avec des gestionnaires de location saisonnière (GuestReady, Homebooker, BnB Invest) pour la mise en marché, le ménage et la gestion des voyageurs.
Le notaire, lui, est incontournable et sécurise l’ensemble de la transaction (titre de propriété, diagnostics, servitudes, copropriété, etc.).
9.3 Maîtriser les étapes juridiques
La procédure d’achat suit le schéma classique : lancement de l’appel d’offres, évaluation des soumissions, sélection du fournisseur, et passation de commande.
L’achat d’un bien immobilier suit un processus bien défini. Il commence par une offre d’achat, faite via une agence ou directement au vendeur. Ensuite, les parties signent un compromis de vente chez le notaire. Ce document inclut généralement une clause suspensive de financement et l’acheteur verse un dépôt de 5 à 10 % du prix. L’acheteur bénéficie alors d’un délai de rétractation légal de 10 jours. Pendant les semaines suivantes, il finalise son montage financier et obtient l’offre de prêt définitive. Enfin, environ 2 à 3 mois après le compromis, l’acte authentique de vente est signé chez le notaire, actant le transfert de propriété.
Pour les non-résidents, le calendrier peut être légèrement adapté, avec procuration le cas échéant.
9.4 Anticiper la gestion et la fiscalité
Dès le départ, il est utile d’identifier :
– Le mode de location choisi (nue, meublée, saisonnière).
– Le régime fiscal adapté (micro vs réel, LMNP, SCI, etc.).
– Le prestataire de gestion (si l’on ne réside pas à proximité).
Un bien mal géré ou mal positionné par rapport à la réglementation (par exemple, absence de numéro d’enregistrement pour un meublé saisonnier) peut vite devenir une source de tracas plutôt qu’un actif performant.
10. Tendances et perspectives : pourquoi Cannes reste stratégique
Même après plusieurs années de hausse, les études anticipent une évolution plutôt favorable pour Cannes à l’horizon 2026-2027 : légère stabilisation après la correction récente de 3–5 % sur le marché standard, puis reprise modérée, en particulier sur le segment luxe. Plusieurs facteurs soutiennent cette perspective :
L’offre est structurellement limitée par la topographie, les zones protégées et la raréfaction des programmes neufs (-10% de mises en chantier en 2024). La demande internationale reste résiliente, portée par les acheteurs britanniques, américains et moyen-orientaux, attirés par des taux jugés attractifs et un euro abordable. Les tendances comme le télétravail et la recherche de qualité de vie renforcent l’attrait des résidences secondaires utilisables plusieurs mois. La stratégie de la ville vise un tourisme annuel grâce à un calendrier d’événements étalé. Enfin, la valeur des biens est de plus en plus impactée par la performance énergétique, avec une prime pour les logements bien classés au DPE, sous l’effet des réglementations (RE2020, loi Climat et Résilience).
Dans ce contexte, Cannes continue de jouer un rôle de « valeur refuge » au sein d’un portefeuille diversifié, à la manière de certains quartiers parisiens ou de stations très établies. Pour l’investisseur, l’enjeu consiste moins à « dénicher une affaire » qu’à acquérir le bon actif, au bon endroit, avec le bon montage, et à l’inscrire dans une stratégie de long terme.
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L’investissement immobilier à Cannes présente un coût d’entrée élevé et des rendements bruts modérés. Il s’adresse à une stratégie patrimoniale haut de gamme, tirant parti d’un marché mondial recherché, porté par le luxe, le tourisme et la rareté foncière. La réussite passe par le choix d’emplacements résilients, le respect des règles de location et un horizon d’investissement de 5 à 10 ans.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Cannes pour combiner rendement locatif saisonnier et exposition à un marché haut de gamme très recherché. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs quartiers (La Croisette, Suquet, Californie), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement de standing proche du Palais des Festivals ou des plages, afin de capter une clientèle internationale et d’atteindre un rendement locatif brut cible de 6–7 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – tout en visant un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais de notaire + ameublement + rafraîchissement) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du secteur, mise en relation avec un réseau local (agent, notaire, expert-comptable), choix de la structure d’acquisition (propriété directe ou SCI) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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