Investir dans l’immobilier à Avignon : comprendre le marché avant de se lancer

Publié le 27 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier à Avignon attire de plus en plus d’épargnants français et étrangers. La ville cumule patrimoine exceptionnel, dynamisme touristique, forte demande locative et prix encore abordables pour la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Mais derrière cette image séduisante, le marché avignonnais est contrasté, exigeant et très tendu. Pour réussir son investissement, mieux vaut entrer dans le détail des chiffres, des quartiers, de la fiscalité locale et des perspectives.

Un marché tendu, des prix en hausse mais encore raisonnables

Le premier élément qui saute aux yeux quand on regarde le marché immobilier d’Avignon est son niveau de tension. L’indice de tension immobilière est au maximum (10/10) et le nombre d’acheteurs dépasse de 15 % le stock de biens à vendre. Concrètement, il y a plus de demande que d’offre, ce qui soutient les prix et raccourcit les délais de vente.

Niveau des prix : où se situe Avignon ?

Les différentes sources convergent : Avignon reste nettement moins chère que d’autres grandes villes de PACA comme Marseille, Aix-en-Provence ou Nice, tout en ayant connu une nette revalorisation ces dernières années.

Plusieurs niveaux de prix moyens ressortent selon les sources et les périmètres considérés (type de bien, ancien/neuf, période exacte). On peut néanmoins dresser un panorama cohérent.

Prix au mètre carré : synthèse des principaux indicateurs

Sur cinq ans, la ville enregistre une hausse d’environ 14 à 33 % selon les sources retenues, avec une accélération récente : +8 % sur un an pour la médiane à 2 873 €/m² début 2026. Sur une période plus longue (2018–2025), une source indique une progression de près de 27 % du prix moyen au mètre carré.

Ancien vs neuf : deux marchés, deux rythmes

Les données récentes montrent clairement un marché à deux vitesses entre l’ancien et le neuf.

Le neuf est nettement plus cher que l’ancien, avec une médiane autour de 3 433 €/m², et progresse plus rapidement. L’ancien, lui, voit ses prix se stabiliser voire légèrement reculer sur certains segments, tout en restant très nettement au-dessus des niveaux de 2018.

Appartements vs maisons : qui gagne la bataille de la valorisation ?

Autre élément important : la dynamique n’est pas la même selon qu’il s’agit de maisons ou d’appartements.

Les appartements ont vu leur médiane grimper jusqu’à environ 2 995 €/m², avec une hausse de près de 39 % sur cinq ans. À l’inverse, les maisons affichent une médiane plus basse (2 363 €/m²) et une progression plus modérée (environ +10 % sur cinq ans) avec même un léger recul sur un an (-1 %).

Pour l’investisseur, cela confirme que le cœur du marché avignonnais se situe sur l’appartement, en particulier pour la location. C’est cohérent avec la structure du parc : 71,9 % du parc de logements est composé d’appartements (24 % seulement de maisons), et la majorité des ménages sont locataires.

Une ville de locataires : qui loue, et où ?

Avignon est clairement une ville de locataires. En 2021, seulement 36,1 % des habitants étaient propriétaires de leur résidence principale ; 62 % des ménages sont locataires. Le logement social (HLM) représente 22,6 % des résidences principales, ce qui structure aussi une partie du marché.

Structure du parc et profil des logements

Le parc résidentiel se répartit ainsi :

La distribution des résidences principales par nombre de pièces illustre bien le terrain de jeu de l’investisseur :

Les T2 et T3 dominent le marché, ce qui correspond à la demande étudiante, de jeunes actifs et de couples. Les T1 et T2 restent prisés pour la location meublée et le saisonnier, tandis que les T3/T4 répondent à la demande des familles, notamment en périphérie.

Niveau des loyers et rendements bruts

À l’échelle de la ville, les loyers restent raisonnables rapportés au niveau de prix, ce qui permet d’atteindre des rendements intéressants par rapport à d’autres marchés tendus.

Les indicateurs de performance locative sont parlants :

Ces chiffres révèlent une chose essentielle : la rentabilité varie fortement selon le secteur et le type de bien. En centre-ville ou dans certains quartiers bien choisis, un rendement brut de 5,5 à 7 % est accessible, surtout avec de la location meublée ou optimisée. Dans d’autres secteurs périphériques très résidentiels mais chers, le rendement peut tomber autour de 2 à 3 %, davantage orienté « patrimonial » que « cash-flow ».

Exemple concret de rentabilité selon la taille

En partant d’un prix médian autour de 2 730 €/m², des simulations de rentabilité ont été faites pour différents types d’appartements. Les ordres de grandeur suivants ressortent (avec fiscalité type TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %) :

On reste sur des rendements nets corrects, qui peuvent être améliorés via la location meublée (LMNP), la colocation ou une stratégie saisonnière.

Des quartiers très contrastés : où investir à Avignon ?

Investir dans l’immobilier à Avignon sans regarder la micro-localisation serait une erreur. Les écarts de prix, de demande locative et de rentabilité sont importants d’un quartier à l’autre.

Centre historique / Avignon Centre : le cœur touristique et culturel

Le centre intra-muros, ceinturé de remparts, cumule plusieurs atouts : patrimoine exceptionnel (Palais des Papes, Pont Saint-Bénézet, remparts, hôtels particuliers), forte attractivité touristique (plus de 4 millions de visiteurs annuels dans la ville, dont près de 700 000 pour le Palais des Papes et 500 000 pour le pont), vie culturelle intense avec le Festival d’Avignon, commerces, cafés, musées.

D’un point de vue immobilier, les chiffres sont clairs :

Le centre est donc le terrain de jeu privilégié pour :

– la location meublée longue durée (étudiants, jeunes actifs, professionnels de passage) ;

– la location saisonnière courte durée (Festival d’Avignon, tourisme patrimonial, city-breaks).

Rocade Nord : compromis prix/rendement

La Rocade Nord offre un profil intéressant pour un investisseur cherchant un équilibre entre prix d’entrée modérés et bonne rentabilité.

Avec un rendement brut moyen au-dessus de 7 % en meublé, Rocade Nord se positionne comme un des secteurs les plus rentables de la ville. Les biens y sont un peu plus grands (80 m² en moyenne), souvent destinés à une clientèle de familles ou de colocation, avec un niveau de prestation à remettre parfois à niveau (état moyen 2,9/5).

Autres secteurs à suivre : Montfavet, Barthelasse-Piot, Avignon Nord/Est/Ouest

Les données par typologie de quartier confirment la diversité des marchés locaux :

Quelques enseignements :

– Montfavet affiche des niveaux de prix élevés sur les petites surfaces, ce qui traduit sans doute la pression de la demande liée à l’université et aux zones d’activités (Agroparc).

– Barthelasse – Piot se positionne aussi sur un créneau plus « premium » pour certains produits (pavillons, environnement verdoyant, mix tourisme / jeunes actifs).

– Les quartiers Nord, Est et Ouest proposent des tickets d’entrée plus bas sur les 2 et 3 pièces, potentiellement intéressants pour un investisseur recherchant du rendement, au prix parfois d’un risque locatif plus élevé selon les micro-zones.

Une demande locative soutenue par la démographie, le tourisme et les étudiants

Investir dans l’immobilier à Avignon, c’est miser sur une ville à la fois touristique, estudiantine et populaire. Ces trois dynamiques se combinent pour alimenter une demande locative quasi permanente.

Profil socio-démographique : atouts et limites

Avignon compte environ 90 000 à 92 000 habitants, avec un âge médian de 38 ans. La part des moins de 25 ans approche un tiers de la population (33,1 %), ce qui alimente la demande pour des logements de petite taille, en particulier autour des pôles universitaires.

Le revers de la médaille est une situation sociale fragile :

– revenu annuel médian : 21 062 € ;

– chômage des 15–64 ans : 25,2 %, en hausse de 4,7 points sur une période récente ;

– croissance démographique légèrement négative (-0,3 %).

Tourisme et événements : un moteur puissant pour le saisonnier

Avec plus de 4 millions de visiteurs par an, un centre historique classé UNESCO, le Palais des Papes et le Pont Saint-Bénézet, Avignon figure parmi les destinations les plus touristiques de France. Le Festival d’Avignon, considéré comme le plus grand événement de spectacle vivant au monde, attire chaque été des centaines de milliers de visiteurs, avec des taux d’occupation proches de la saturation pendant la haute saison.

Sur le marché de la location courte durée, les données consolidées sont révélatrices :

La haute saison (juillet, période du Festival) est particulièrement lucrative. Mais ce marché est aussi plus volatile, soumis aux réglementations sur les meublés de tourisme, au contexte macro-économique (tourisme international) et aux plateformes type Airbnb.

Une ville d’étudiants et de jeunes actifs

L’Université d’Avignon et des Pays de Vaucluse et les écoles de la ville attirent plusieurs thousands of students (plus de 6 000 à 8 000 selon les sources). Cet écosystème, couplé à la présence de 9 zones d’activités économiques et d’un important pôle commercial (Avignon Nord, présenté comme une des plus grandes zones commerciales d’Europe), génère une demande pérenne en logements :

– studios et T1/T2 meublés près des facultés et des transports ;

– colocations dans des T3/T4 bien desservis ;

– petits appartements pour jeunes actifs, en particulier en intra-muros, à Montfavet, autour d’Agroparc et des rocades bien connectées.

Pour l’investisseur, ce socle de demande apporte une sécurité de remplissage, à condition d’être vigilant à la solvabilité (niveau de loyer adapté aux salaires locaux, garants solides, éventuellement caution parentale).

Financement et effort d’acquisition : ce que disent les ratios

Même si cet article ne se veut pas un guide complet du crédit immobilier, les données d’accessibilité financière spécifiques à Avignon méritent d’être intégrées dans la réflexion d’investissement.

Ratios prix/revenus et accès à la propriété

Plusieurs indicateurs synthétiques aident à situer l’effort d’achat dans la ville :

Un ratio prix/revenus proche de 10 et un poids théorique de la mensualité de crédit avoisinant 70 % du revenu moyen illustrent une chose : pour un ménage type avignonnais, l’accession à la propriété est difficulteuse sans apport conséquent ou sans aides spécifiques. Cela participe à la proportion élevée de locataires et, mécaniquement, à la solidité de la demande locative pour les investisseurs.

Coûts d’acquisition : ne pas lésiner sur les frais

Au prix d’achat s’ajoutent des frais incontournables, qu’il faut intégrer dans les calculs de rentabilité :

Deux exemples chiffrés donnés pour un T3 de 70 m² illustrent l’impact de ces coûts :

À cela peuvent s’ajouter des travaux : environ 26 600 € pour une rénovation légère d’un 70 m², 50 050 € pour une rénovation complète. Ces chiffres montrent que le « vrai » coût d’acquisition dépasse souvent de 10 à 20 % le prix affiché, ce qui doit être intégré dans tout plan de financement.

Rentabilité : comment tirer parti des spécificités avignonnaises ?

Investir dans l’immobilier à Avignon offre un éventail de stratégies. Les rendements bruts moyens entre 5,5 et 7 % sur les bons secteurs peuvent se transformer en cash-flow positif, sous réserve d’un financement adapté et d’une gestion rigoureuse.

Rendement brut, net, net-net : quels ordres de grandeur viser ?

Les analyses de marché considèrent qu’à Avignon :

– un bon rendement brut commence à partir de 5 % ;

– un bon rendement net tourne autour de 3,5 % ;

– un rendement « net-net » (après charges, fiscalité et vacance) supérieur à 2,5 % est jugé satisfaisant.

Les meilleurs secteurs (Rocade Nord, certains îlots d’Avignon Centre, Montfavet bien placé) peuvent offrir des bruts de 6–7 %, voire un peu plus en meublé ou en colocation, ce qui laisse une marge confortable pour absorber :

– les charges de copropriété ;

– les frais de gestion (6–10 % des loyers encaissés si délégation à une agence) ;

– la taxe foncière ;

– la vacance locative (à prévoir, même en marché tendu) ;

– la fiscalité (micro-BIC, régime réel, LMNP, etc.) .

Stratégies d’optimisation de la rentabilité

Plusieurs leviers permettent d’augmenter l’attractivité financière d’un projet à Avignon :

2. Colocation Dans des T3/T4 de 70 à 90 m², particulièrement en Rocade Nord, Montfavet ou dans les secteurs connectés aux facs, la colocation permet d’augmenter le loyer global de 20 à 40 % par rapport à une location classique, tout en répondant à un vrai besoin des étudiants et jeunes actifs.

– 4. Rénovation et montée en gamme Dans une ville au parc ancien important, acheter un bien à rafraîchir avec un DPE médiocre, puis le rénover pour atteindre un bon niveau énergétique (et un confort moderne) permet :

– de sécuriser la mise en location malgré les nouvelles réglementations énergétiques ;

– de justifier un loyer plus élevé (+10 à +15 % après modernisation de la cuisine, de la salle de bain, des menuiseries) ;

– de limiter la vacance et le turnover.

– 5. Location saisonnière maîtrisée En centre-ville ou dans les secteurs les plus touristiques, la courte durée peut doper les recettes (plus de 15 000 € de chiffre d’affaires moyen à l’année, avec des pics l’été). Mais elle exige :

– une excellente connaissance du cadre réglementaire ;

– une logistique de gestion (ménage, check-in, etc.) efficace ;

– un positionnement qualitatif pour se distinguer dans une offre déjà fournie (près de 1 800 annonces actives).

Fiscalité locale et cadre national : ce que doit savoir l’investisseur

La fiscalité française de l’immobilier peut sembler complexe, mais elle est stable dans ses grands principes et s’applique à Avignon comme ailleurs. Quelques éléments clés méritent d’être rappelés.

Fiscalité locale : taxes à anticiper

Les données fiscales pour Avignon montrent une pression non négligeable sur les propriétaires, en particulier via :

– la taxe foncière sur les propriétés bâties : taux communal autour de 42,44 % (auxquels s’ajoutent des taux intercommunaux et taxes additionnelles) ;

– la taxe d’habitation sur les résidences secondaires : 20,49 % au niveau communal, potentiellement assortie de surtaxes selon les politiques nationales et locales ;

– la taxe sur les logements vacants au même taux que la taxe d’habitation, visant à remettre des biens sur le marché.

Cadre fiscal national pour l’investisseur bailleur

Sur le plan national, les grands repères sont les suivants :

– Location nue : revenus fonciers imposés dans la catégorie correspondante, avec possibilité de régime micro-foncier (abattement 30 %) ou régime réel (déduction des charges, intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière…) ;

– Location meublée : revenus imposés dans la catégorie BIC, avec possibilité de régime micro-BIC (abattement forfaitaire 50 % ou 30 % selon le cas) ou régime réel (amortissements, charges réelles) sous le statut de LMNP pour la plupart des petits investisseurs (sous 23 000 € de recettes annuelles par personne et sous la barre de 50 % des revenus globaux) ;

– Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers ou BIC, en plus de l’impôt sur le revenu.

Réglementation énergétique : un enjeu stratégique à Avignon

La loi « Climat et Résilience » instaure un calendrier de sortie des passoires énergétiques (DPE F et G) du marché locatif, avec déjà l’interdiction de louer les classes G depuis 2025. À Avignon, où une grande partie du parc est ancien, cette contrainte est particulièrement sensible.

Pour un investisseur, cela représente à la fois un risque et une opportunité :

– risque pour ceux qui achètent des biens très mal classés sans budget travaux, qui pourront se retrouver bloqués à la location ;

– opportunité pour ceux qui anticipent et intègrent d’emblée des travaux de rénovation énergétique dans leur business plan, avec à la clé une meilleure valorisation et un positionnement locatif plus solide.

Les aides nationales à la rénovation énergétique (type MaPrimeRénov’ ou autres dispositifs) existent, mais restent souvent insuffisantes pour couvrir l’intégralité des coûts, surtout sur des immeubles anciens intra-muros ou des maisons anciennes en périphérie.

Avignon dans son environnement régional : compétitive mais spécifique

Pour apprécier l’intérêt d’Avignon, il est utile de la comparer à d’autres villes de la région.

Comparaison avec quelques villes voisines

Les données de prix moyens par m² dans la région montrent clairement la position d’Avignon comme marché « intermédiaire », moins cher que les métropoles littorales, mais avec des rendements souvent supérieurs.

Dans un classement national de villes selon prix, loyer et rendement, Avignon apparaît avec un prix de 2 659 €/m², un loyer de 16 €/m² et un rendement brut de 5,98 %, ce qui la place dans une zone attractive pour l’investisseur à la recherche d’un bon compromis entre risque, rentabilité et potentiel de valorisation.

Dynamique départementale et rôle d’Avignon

Au sein du département de Vaucluse, Avignon se distingue par :

Les prix départementaux ont peu progressé sur les deux dernières années (+0,49 %), alors qu’Avignon, elle, a encore connu une hausse d’environ 1,3 % sur la même période, après une phase de croissance plus forte entre 2018 et 2023. Cela confirme que la ville capte une part importante de la demande, notamment pour l’investissement locatif.

Risques et limites : pourquoi un bon dossier ne se suffit pas à lui-même

Malgré ses atouts, investir dans l’immobilier à Avignon n’est pas exempt de risques.

Parmi les points de vigilance majeurs :

Faut-il investir à Avignon aujourd’hui ?

À la lumière des données, Avignon coche de nombreuses cases pour un investisseur immobilier :

Mais la réussite n’est pas automatique. Elle suppose : la détermination, le travail acharné, et la capacité à apprendre de ses échecs.

Pour un investisseur prêt à travailler son dossier, à se faire accompagner par des professionnels locaux (agences, notaires, gestionnaires) et à arbitrer intelligemment entre emplacement, typologie et mode d’exploitation, Avignon se présente comme une ville où il est encore possible de concilier bonne rentabilité, potentiel de plus-value et qualité d’actif, dans un environnement provençal au rayonnement international.

Investir dans l’immobilier à Avignon aujourd’hui, c’est donc accepter un marché exigeant, mais riche en opportunités pour qui prend le temps de l’analyser en profondeur et de construire une stratégie d’investissement cohérente avec ses objectifs et son appétence au risque.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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