Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Nichée au pied du Puy de Dôme et de la Chaîne des Puys, Clermont-Ferrand coche de plus en plus de cases aux yeux des investisseurs. Ville universitaire, industrielle et désormais technologique, elle combine un marché immobilier encore abordable, une forte pression locative – notamment étudiante – et des projets urbains majeurs qui reconfigurent ses quartiers. Résultat : un terrain de jeu intéressant pour qui veut investir intelligemment, avec des rendements supérieurs à la moyenne nationale sans assumer les prix délirants des grandes métropoles.
Clermont-Ferrand compte près de 149 500 habitants pour la commune, avec plus de 300 000 sur son aire urbaine.
Ce tableau flatteur ne dispense pas de faire ses devoirs. Tous les quartiers ne se valent pas, tous les types de biens non plus, et les stratégies diffèrent selon que l’on vise l’étudiant, le jeune actif, la famille ou le touriste de passage. Plongée dans un marché en pleine montée en puissance.
Un marché abordable, en rattrapage, porté par une ville jeune et dynamique
Clermont-Ferrand a longtemps été perçue comme une ville industrielle dominée par Michelin. Elle reste le siège du géant du pneu – premier employeur de la région – mais a pris un virage assumé vers l’innovation : label “Communauté French Tech”, plus de 60 start-up, 8 pôles de compétitivité, 23 800 entreprises et un écosystème de recherche de 6 000 chercheurs. À cela s’ajoutent des atouts de cadre de vie – volcans, parcs, culture, rugby, festivals – qui attirent à la fois étudiants, cadres et familles.
La ville présente une population jeune (56% des habitants ont moins de 45 ans) avec un revenu net moyen d’environ 2 533 € par mois. Les prix modérés et des indicateurs financiers favorables, comme un ratio prix/revenu de 3,94 et un coût du crédit représentant environ 27,7% du revenu pour un emprunt type, offrent une solvabilité raisonnable comparée aux grandes métropoles.
Sur le front immobilier, le marché clermontois est décrit comme « en pleine expansion », dans un contexte régional où les prix résidentiels en Auvergne‑Rhône‑Alpes ont progressé de 5 à 7 % en 2024, avec une hausse d’environ 5 % pour l’ancien. Clermont-Ferrand fait partie de ces villes moyennes bien reliées, où les prix commencent à se tendre après des années de sous-valorisation, d’autant que le télétravail et la recherche d’un meilleur cadre de vie renforcent l’attrait des villes à taille humaine.
Prix de vente : Clermont-Ferrand reste compétitive
Les données récentes montrent un prix moyen d’environ 2 443 €/m² pour l’ensemble de la ville, avec un léger repli ponctuel de -9,05 % observé en avril 2025, après plusieurs années de hausse. Cette respiration du marché s’inscrit dans un contexte national de correction puis de reprise graduelle à partir de 2025.
C’est le nombre approximatif de biens actuellement proposés à la vente sur le marché immobilier concerné.
Pour situer Clermont-Ferrand dans le paysage français, un rapide comparatif est éclairant.
Clermont-Ferrand face aux autres grandes villes françaises
Les chiffres montrent que la ville se place dans le milieu de tableau en termes de prix, mais plutôt en haut de classement pour la rentabilité.
| Ville | Prix moyen vente €/m² | Loyer moyen €/m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Saint-Étienne | 1 389 | 12 | 8,46 % |
| Mulhouse | 1 577 | 13 | 7,62 % |
| Limoges | 1 886 | 13 | 6,80 % |
| Clermont-Ferrand | 2 443 | 16 | 6,02 % |
| Grenoble | 2 747 | 17 | 5,88 % |
| Dijon | 2 883 | 17 | 5,65 % |
| Marseille | 3 500 | 19 | 5,18 % |
| Toulouse | 3 902 | 18 | 4,30 % |
| Bordeaux | 4 977 | 21 | 3,79 % |
| Lyon | 5 597 | 20 | 3,46 % |
| Paris | 11 328 | 37 | 3,61 % |
Clermont-Ferrand apparaît ainsi comme un compromis intéressant : tarifs d’achat nettement inférieurs aux grandes métropoles, mais des loyers suffisamment élevés pour dégager une rentabilité brute d’environ 6 %, supérieure à la moyenne nationale (4,84 % au T4 2025). Pour un investisseur, cela signifie la possibilité de combiner rendement et potentiel de plus-value à moyen terme, au fil du rattrapage vis-à-vis des grandes villes.
Un marché locatif tendu, soutenu par les étudiants et les jeunes actifs
Le véritable moteur de la demande locative clermontoise reste la population étudiante. Avec près de 40 000 étudiants et une dizaine d’écoles et universités – Université Clermont Auvergne, ESC Clermont, SIGMA, Polytech, VetAgro Sup, ENSACF, IAE, etc. – la ville figure régulièrement dans le top 15 des villes étudiantes françaises. Les étudiants représentent environ 10 % de la population municipale.
Chaque année, plus de 37 000 d’entre eux cherchent un logement hors du domicile parental, dans un contexte où l’offre de petits logements reste insuffisante. Résultat : un marché locatif très dynamique, marqué par une forte tension sur les studios et T1.
Niveaux de loyers et rentabilité
Les loyers moyens se situent autour de 16 €/m² en meublé et 12 €/m² en nu. La rentabilité brute moyenne est estimée à 6,02 % pour le meublé et 5,39 % pour le nu, avec une fourchette de 4,8 % à 7,44 % pour les appartements meublés selon le quartier et le type de bien.
Quelques repères complémentaires permettent de se faire une idée des tickets d’entrée.
| Type de bien / localisation | Loyer moyen mensuel |
|---|---|
| T1 centre-ville | ~675 € (600 à 900 €) |
| T1 hors centre | ~513 € (450 à 600 €) |
| T3 centre-ville | ~1 533 € |
| T3 hors centre | ~1 200 € |
| Appartement étudiant moyen | ~383 €/mois |
| Chambre en colocation | ~350 €/mois |
| Studio étudiant | ~380 €/mois |
| Maison familiale (location longue durée) | à partir d’environ 1 100 € |
Pour un investisseur, ces niveaux de loyers combinés aux prix d’achat permettent de bâtir des montages autour de 5 à 7 % de rendement brut selon les secteurs, voire davantage en ciblant certains segments comme les studios étudiants ou la colocation dans un T3/T4.
Ce que recherchent les locataires : la carte étudiante avant tout
Les études sur les préférences des étudiants montrent une nette domination des petites surfaces : près de 58 % recherchent un studio ou T1, 15 % un T2, et environ 20 % optent pour la colocation (souvent en T3). Seuls 8 % se tournent vers une chambre chez l’habitant. La plupart privilégient le centre ou les quartiers bien reliés aux campus par le tram ou les bus, afin de limiter les temps de trajet.
Le parc immobilier est fortement orienté vers les petits logements. Près de 15 % des logements sont des studios ou T1, très demandés et offrant des rendements bruts d’environ 8,12 %. Les T2 représentent environ 19 % du parc, avec une rentabilité potentielle de 7 %, et sont prisés des jeunes actifs. Les T3 (27 % du parc), attractifs pour les cadres et petites familles, offrent des rendements un peu plus faibles (6,2 % en appartement, 5,6 % en maison) mais présentent un risque de vacance locative réduit.
Quartiers : où investir à Clermont-Ferrand selon votre stratégie
Clermont-Ferrand n’est pas un marché monolithique. Entre les ruelles médiévales de Montferrand, les avenues commerçantes autour de Jaude, les zones en reconversion comme Saint‑Jacques ou Saint‑Jean, et les quartiers résidentiels calmes comme La Pradelle, le profil des locataires et les niveaux de prix diffèrent sensiblement.
Centre Ville et Jaude : cœur commerçant et touristique, valeur patrimoniale
Le Centre Ville, structuré autour de la cathédrale en pierre de lave et de la place de Jaude, reste le secteur emblématique de Clermont-Ferrand. C’est un quartier vivant, majoritairement piéton, riche en commerces, restaurants, lieux culturels (Opéra-Théâtre, musées Bargoin et Lecoq) et événements.
Sur le plan immobilier, on y trouve une majorité d’appartements de surface moyenne un peu plus grande que la moyenne de la ville (81 m² contre 72 m²). Le prix moyen approche 2 689 €/m², avec une qualité de bâti légèrement au-dessus du reste de la ville (note de 3,4/5 contre 3,2/5). Les loyers au m² y sont logiquement un peu plus élevés : 17 €/m² en meublé, 12 €/m² en nu, pour une rentabilité brute moyenne de 5,7 % en meublé et 5,2 % en nu.
Il s’agit davantage d’un secteur « patrimonial », où l’on mise sur la stabilité de la demande et la valorisation à long terme, plutôt que sur le rendement maximal. Le quartier de Jaude, très central et bien doté en transports, présente des niveaux de prix similaires (environ 2 200 €/m² pour les appartements), avec une forte proportion de locataires (près de 67 % des logements y sont loués).
Montferrand et Les Gravanches : historique, populaire, en mutation
Montferrand, ancien bourg médiéval rattaché à Clermont au XVIIe siècle, a gardé son âme de petite ville, avec ses ruelles étroites, sa basilique Notre-Dame-du-Port et son tissu de commerces de proximité. Le quartier est composé à 72 % d’appartements, avec un âge moyen des habitants autour de 41 ans.
Ce secteur offre les prix au m² les plus abordables de la ville, avec la plus grande offre de biens (68 annonces). Bien desservi par les transports en commun, il présente un bon compromis entre rentabilité et potentiel de plus-value, bénéficiant de la réhabilitation des faubourgs.
Chanteranne : champion de la rentabilité meublée
Au nord, le quartier de Chanteranne se distingue par la meilleure rentabilité moyenne constatée pour les logements meublés : 6,95 % de rendement brut en moyenne, avec une fourchette qui peut monter au-delà de 8 % pour certains biens. Les loyers au m² restent comparables à la moyenne (16 €/m² en meublé, 12 €/m² en nu), mais les prix d’achat sont plus contenus autour de 2 035 €/m².
Ce secteur, situé en lisière des collines avec des vues dégagées, accueille des logements de taille moyenne (environ 78 m² en vente) dans un état correct (3,3/5). La demande locative y a récemment fortement progressé, avec une hausse des loyers relevée de plus de 20 % sur un mois dans certaines données, signe d’une tension croissante. Pour un investisseur focalisé sur le rendement, Chanteranne fait figure de cible privilégiée, sous réserve de bien sélectionner l’emplacement précis et le profil de locataire visé.
Les Salins – Vallières et La Pradelle : résidentiel de qualité
À l’ouest et au sud, les secteurs Les Salins – Vallières et La Pradelle offrent un visage plus résidentiel, prisé des familles et des actifs en quête de calme sans renoncer à la proximité du centre.
Prix de vente au mètre carré pouvant être atteint par les studios dans le quartier des Salins – Vallières à Marseille.
La Pradelle – La Raye Dieu, connue pour son environnement verdoyant et ses parcs, présente un bon compromis : studios autour de 2 960 €/m², T1 vers 2 986 €/m², T2 vers 2 222 €/m². C’est un quartier calme, bien desservi, où les appartements et petites maisons avec jardin attirent familles et jeunes couples. La demande locative y est régulière, avec des loyers moyens d’environ 560 €/mois pour un appartement standard.
Saint-Jacques et Saint-Jean : grands projets urbains, potentiel de plus-value
Le quartier Saint‑Jacques, au sud, fait l’objet d’un vaste chantier de rénovation urbaine, avec un horizon de transformation vers 2030. Parmi les opérations emblématiques, on trouve la démolition d’un long immeuble social surnommé la « Grande Muraille de Chine », remplacé par un parc de 5 hectares reliant le jardin Lecoq au centre-ville par une coulée verte. L’objectif est de désenclaver le quartier, améliorer les liaisons douces et reconstituer un tissu urbain plus fin, mêlant petits immeubles, commerces et maisons individuelles.
À l’est du centre, le secteur Saint-Jean fait l’objet d’un projet de reconversion d’anciennes friches en un quartier métropolitain. Il prévoit environ 1 000 logements, des activités économiques et des équipements publics. Co-financé par des fonds européens, ce site stratégique deviendra une porte d’entrée de la métropole, bien connecté aux futures lignes de transport en commun et à une éventuelle LGV qui rapprocherait la ville de Paris et Lyon.
Ces deux secteurs concentrent aujourd’hui des prix encore accessibles, mais devraient bénéficier d’un effet de revalorisation au fil de l’avancement des projets urbains. Pour l’investisseur prêt à miser sur le moyen/long terme, ils offrent un couple rendement / potentiel de plus-value particulièrement attractif, notamment sur des petites surfaces bien situées ou des immeubles à rénover.
Chamalières, Royat et les communes prisées limitrophes
Si l’on élargit un peu le périmètre, des communes limitrophes comme Chamalières ou Royat complètent le paysage. Chamalières, souvent citée comme un des endroits où il fait le mieux vivre autour de Clermont-Ferrand, séduit par sa qualité de vie mais aussi par des prix plus élevés. C’est une adresse davantage patrimoniale que rentière, adaptée à un investisseur cherchant un bien haut de gamme pour cadres ou retraités aisés, avec une rentabilité plus modeste.
Royat, à flanc de colline, joue la carte du thermalisme et du calme, plutôt orientée résidence principale ou secondaire que gros rendement locatif. Là encore, il s’agit plus de diversification que de cœur de stratégie pour un investisseur visant la performance.
Quelle stratégie de bien pour quel locataire ?
La clé d’un investissement réussi à Clermont-Ferrand tient dans l’alignement entre type de bien, quartier, cible locative et régime fiscal. La structure actuelle du parc et de la demande donne quelques pistes solides.
Studios et T1 : le carburant du marché étudiant
Les studios et 1 pièce représentent près de 15 % du parc et restent la denrée la plus rare. Ils sont plébiscités par les étudiants (58 % d’entre eux vise ce type de bien) et offrent des rendements bruts pouvant atteindre ou dépasser 8 % en meublé, surtout à proximité des campus (Cézeaux, centre-ville, République, Jaude) ou bien desservis par le tram.
Les investissements en location meublée présentent un ticket d’entrée plus faible, permettant de débuter avec un budget limité. Cependant, ils peuvent connaître un turnover important et nécessitent une gestion active, avec des entrées et sorties fréquentes et des rafraîchissements réguliers. Fiscalement, le régime LMNP et l’abattement BIC permettent d’optimiser l’imposition et d’amortir le bien.
T2 et T3 : jeunes actifs, colocation, familles compactes
Les deux-pièces (environ 19 % du parc) séduisent jeunes actifs et couples sans enfant, avec une rentabilité moyenne autour de 7 % en location meublée bien ciblée. Ils se louent plus longtemps qu’un studio et peuvent évoluer en colocation si l’on opte pour un T2 bis bien agencé.
Le loyer mensuel maximum qu’un T4 peut générer lorsqu’il est loué par chambres en colocation à Clermont-Ferrand, contre 900 € pour une location à une seule famille.
Maisons et grands appartements : familles, résidentiel et long terme
Les maisons et grands appartements (T4 et plus) représentent environ 23 % du parc. Ils conviennent surtout aux familles, parfois à des montages de coliving pour étudiants ou jeunes actifs. Les rendements bruts y sont logiquement plus bas (5 à 6 %), mais la vacance et le turnover sont réduits, ce qui sécurise les flux de loyers à long terme.
Dans les quartiers résidentiels comme La Pradelle, Montjuzet ou certaines parties de Montferrand, ces biens peuvent être intéressants pour une stratégie patrimoniale, à condition d’acheter à un bon prix et d’exploiter les leviers de valorisation (jardin, terrasse, rénovation énergétique).
Mobilité, campus, tourisme : trois moteurs pour la demande locative
L’attractivité locative d’une ville ne se réduit pas à ses prix. À Clermont-Ferrand, trois facteurs renforcent la demande : la qualité des transports, la concentration des campus universitaires et un tourisme en croissance, notamment sur le segment des courts séjours.
Un réseau de transport structurant pour l’investissement
La ville dispose déjà d’une ligne de tramway (Fleur de Lave) qui relie notamment Champratel, le CHU Gabriel-Montpied et la gare Clermont‑La Pardieu, avec un service étendu de 6 h à 1 h du matin. Un réseau de 24 lignes de bus classiques et 3 lignes à haut niveau de service complète l’offre, sans compter environ 365 km de pistes cyclables et un système de vélos en libre-service.
Un bus de nuit gratuit dessert le centre-ville et le campus des Cézeaux pendant l’année universitaire, ce qui renforce l’attractivité des quartiers desservis pour les étudiants. À l’échelle nationale, Clermont-Ferrand relie Paris en environ 3 h 15 de train et Lyon en moins de 3 heures, avec un aéroport assurant 18 liaisons nationales et internationales.
À moyen terme, le projet vise à révolutionner l’offre de transport avec de nouvelles lignes de bus performantes et des objectifs ambitieux de croissance.
Création de deux nouvelles lignes de bus à haut niveau de service (lignes B et C).
Modernisation de la flotte avec l’introduction de véhicules électriques.
Augmentation de la fréquence des passages pour un service plus régulier.
Mise en place d’aménagements urbains favorisant les transports en commun.
Passer de 33 à 52 millions de voyages par an d’ici 2032.
Pour les investisseurs : La Pardieu, Saint‑Jacques, Les Vergnes et La Gauthière.
Un écosystème universitaire très concentré
La majorité des établissements d’enseignement supérieur se situent soit en centre-ville, soit sur le grand campus des Cézeaux, soit le long d’axes bien desservis. Les résidences étudiantes privées et publiques se développent dans ces périmètres, mais restent insuffisantes face à la demande.
La forte concentration d’établissements fait de certains quartiers de véritables “zones sûres” pour l’investissement locatif étudiant : centre historique, République, Jaude, Cézeaux, La Pardieu, Montferrand. La présence d’un bus de nuit gratuit et d’une vie nocturne animée autour du boulevard Trudaine renforce encore cette attractivité.
Un tourisme d’affaires et culturel qui dope les courts séjours
Clermont-Ferrand n’est pas Deauville ni Nice, mais son marché de la location courte durée a pris une ampleur notable. Entre 2021 et 2023, le nombre d’annonces Airbnb a doublé, passant de 941 à 1 856, avant de se stabiliser autour de 927 annonces actives. L’occupation moyenne atteint 44 à 48 %, pour un revenu mensuel moyen autour de 1 053 $ (environ un millier d’euros), avec des pics en mai et en été.
Le Festival international du court métrage attire près de 200 000 spectateurs chaque année dans la ville.
Pour l’investisseur, la location saisonnière peut donc représenter un complément de stratégie intéressant, à condition de respecter la réglementation (plafond de 120 jours par an pour les résidences principales dans certaines zones) et de bien maîtriser les contraintes fiscales et de gestion.
Fiscalité et cadres d’investissement : comment optimiser son projet
Le cadre fiscal français offre plusieurs régimes adaptés à l’investissement locatif, que Clermont-Ferrand permet d’exploiter pleinement, en particulier sur le segment du meublé et du logement étudiant.
LMNP, meublé et amortissement
Pour un bien loué meublé, le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de déclarer les revenus en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec la possibilité d’opter pour le régime réel. Dans ce cas, l’investisseur peut amortir le bien, le mobilier et certains travaux, ce qui réduit significativement le résultat imposable, voire l’annule pendant de nombreuses années, tout en encaissant les loyers.
À Clermont-Ferrand, la location meublée étudiante est la norme pour les studios et T1. Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est particulièrement adapté pour optimiser le rendement de ces investissements. Il est possible de déléguer la gestion à une résidence étudiante privée ou à un mandataire, une solution pratique qui réduit toutefois une partie de la rentabilité globale.
Nu, déficit foncier et rénovation énergétique
La location nue relève du régime des revenus fonciers. Pour des biens plus grands, destinés à des familles ou à la colocation en bail unique, il peut être pertinent de viser des opérations avec travaux permettant de générer du déficit foncier. Les dépenses d’entretien, de rénovation et d’amélioration viennent alors s’imputer sur les revenus fonciers, voire sur le revenu global dans certaines limites.
Le cadre légal actuel, dans le contexte de la transition énergétique, interdit progressivement la location des logements les plus énergivores (classés F et G). Parallèlement, des aides financières substantielles sont disponibles pour la rénovation, pouvant inclure des exonérations de taxe foncière ou des subventions locales, notamment pour la conversion d’anciens bureaux en logements ou hébergements touristiques.
Non-résidents et sécurité juridique
Les étrangers peuvent acquérir de l’immobilier en France dans les mêmes conditions que les Français et bénéficient du même cadre juridique protecteur (notaire, diagnostics, état des risques et pollutions, etc.). Les revenus de location meublée restent imposables en BIC, ceux de location nue en revenus fonciers, avec possibilité d’exploiter les régimes micro ou réel selon le volume et la stratégie.
Le crédit reste accessible, même si les non-résidents se voient généralement proposer des quotités de financement légèrement inférieures (70 à 85 % du prix du bien) et des durées de remboursement limitées à 20‑25 ans. À Clermont-Ferrand, avec un taux moyen sur 20 ans autour de 3,6 % ces derniers mois et des prix modérés, l’effet de levier du crédit reste intéressant pour un investisseur correctement solvable.
Tendances structurelles : écologie, télétravail et projets urbains
Investir ne consiste pas seulement à photographier le marché à l’instant T. Il s’agit d’anticiper les évolutions qui vont redistribuer les cartes dans les années à venir. À Clermont-Ferrand, trois grandes tendances se dessinent.
L’émergence de l’immobilier « vert »
La demande pour des logements performants sur le plan énergétique progresse rapidement. Les études montrent que près de 78 % des acheteurs exigent désormais un DPE A ou B, et que les biens écologiques se vendent entre 8 et 12 % plus cher que les logements classiques, tout en partant plus vite.
Clermont-Ferrand, engagée dans une démarche environnementale (nombreux parcs, adhésion à des programmes internationaux, développement de mobilités douces), s’aligne sur cette tendance. Les projets de reconversion de friches industrielles (Quartier des Pistes Michelin, Saint‑Jean) intègrent fortement ces préoccupations : végétalisation, gestion de l’eau, lutte contre les îlots de chaleur, bâtiments basse consommation.
Cibler des biens déjà performants ou à rénover permet d’anticiper la réglementation et de toucher un public prêt à payer plus cher pour un logement confortable et durable.
Télétravail, surfaces et espaces extérieurs
Le développement du télétravail a modifié les arbitrages des ménages. À Clermont-Ferrand comme ailleurs, la hiérarchie des critères a évolué : la présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin peut ajouter 8 à 12 % à la valeur d’un bien, voire plus pour un grand jardin en centre-ville. Les maisons avec extérieur se vendent jusqu’à deux fois plus vite que les autres.
La demande pour des surfaces permettant d’installer un coin bureau explose, y compris chez les locataires. À Clermont-Ferrand, où la pression foncière reste raisonnable, le surcoût pour ce type de biens reste supportable, en comparaison avec Lyon ou Paris. Miser sur des T2/T3 bien distribués, avec un extérieur ou un accès facile aux parcs (Montjuzet, Jardin Lecoq, etc.), constitue un pari cohérent avec ces mutations.
Grands projets urbains et requalification de quartiers
Enfin, plusieurs projets structurants redessinent la carte de la métropole :
Découvrez les grands projets de transformation et de développement qui façonnent le futur de la métropole clermontoise, mêlant innovation, culture, sport et durabilité.
Ouverture au public avec terrasse, musée et commerces, et renforcement du pôle R&D, passant de 4 000 à 5 000 chercheurs.
Reconversion sur 10 hectares avec création de parcs, musées, équipements sportifs, hôtels, logements et commerces, portée par une forte ambition environnementale.
Requalification de l’axe nord-sud (Allées du Cardo / avenue Vercingétorix) en promenade plantée, intégrant la Maison de la Culture, la nouvelle bibliothèque métropolitaine et les musées.
Extension triplant sa capacité pour atteindre 30 000 places, consolidant l’ancrage du football de haut niveau à Clermont-Ferrand.
Candidature soutenue par le programme Effervescences, visant une montée en gamme significative de l’offre culturelle de la ville.
Ces projets, combinés, ont un impact direct sur l’attractivité de certains secteurs (Saint‑Jacques, Saint‑Jean, Carmes, Cardo, Champratel, etc.) et sur la perception globale de la ville, tirant vers le haut la demande résidentielle comme locative.
Concrètement : quels profils d’investisseurs pour Clermont-Ferrand ?
En croisant toutes ces données, plusieurs profils d’investisseurs se dessinent, chacun avec ses zones et ses types de biens de prédilection.
Un premier profil est celui du « rentier étudiant », qui privilégie les studios et T1 meublés à proximité des campus et des lignes de tram ou bus structurantes. Il ciblera le Centre Ville, Jaude, République, Montferrand, La Pardieu ou les abords des Cézeaux, en utilisant le statut LMNP pour amortir son investissement et viser des rendements bruts compris entre 6 et 8 %.
Un second profil d’investissement cible la colocation pour jeunes actifs. Il convient de rechercher des biens de type T3 ou T4 situés à proximité des pôles d’emploi (comme Michelin ou les zones tertiaires) ou des grands axes de transport, capables d’accueillir deux ou trois colocataires. Des quartiers comme Saint‑Jacques, certains secteurs de Montferrand, La Pradelle ou des rues calmes proches du centre sont particulièrement adaptés. Ce type d’investissement peut offrir une rentabilité brute significativement supérieure à un bail classique familial, avec un risque de vacance modéré en raison d’une demande structurelle forte.
Un troisième profil, plus patrimonial, cherchera des T2/T3 de qualité ou des maisons avec jardin dans les secteurs résidentiels prisés (Les Salins – Vallières, La Pradelle, Montjuzet, certaines rues du centre historique) ou dans des communes limitrophes comme Chamalières. L’objectif sera alors davantage la préservation du capital et la plus-value à terme que le rendement immédiat maximal, en misant sur la montée en gamme de la ville.
Un investisseur opportuniste peut cibler les quartiers en rénovation (Saint‑Jacques, Saint‑Jean, Champratel/Grande Plaine, périmètre Michelin) pour acheter à bas prix des biens à rénover, en anticipant les transformations programmées. Ce pari, prometteur en revalorisation, exige une parfaite connaissance des opérations en cours, des documents d’urbanisme et des risques potentiels.
Conclusion : Clermont-Ferrand, une ville qui coche beaucoup de cases pour investir
Investir dans l’immobilier à Clermont-Ferrand revient à miser sur une ville en transition, qui conjugue héritage industriel, dynamisme universitaire, montée en puissance de la tech et réinvention urbaine. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : prix d’achat encore raisonnables autour de 2 400 €/m², loyers au m² supérieurs à la moyenne nationale, rentabilités brutes autour de 6 % (et souvent davantage sur les petits logements meublés), forte proportion de locataires (près de deux habitants sur trois sont locataires) et plus de 40 000 étudiants pour alimenter la demande.
La région Auvergne-Rhône-Alpes est en croissance, soutenue par de grands projets de mobilité et de requalification, une politique culturelle active et le développement de secteurs innovants (green tech, R&D Michelin, start-up). Dans un marché immobilier français où le risque de bulle est faible mais la pénurie de logements s’aggrave, Clermont-Ferrand, bien connectée, est bien positionnée pour tirer son épingle du jeu.
Pour l’investisseur, la clé sera de ne pas se laisser aveugler par des rendements bruts flatteurs sans regarder le détail : qualité de l’emplacement, état du bâti, performance énergétique, cible locative claire, choix du bon régime fiscal. En prenant le temps d’analyser quartier par quartier, typologie par typologie, la ville offre de nombreuses opportunités de bâtir un patrimoine rentable et pérenne, loin de la frénésie des très grandes métropoles mais au cœur d’un territoire en pleine effervescence.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Clermont-Ferrand pour rechercher du rendement locatif et une exposition à un marché régional dynamique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs secteurs (centre-ville, Chamalières, quartiers proches des pôles universitaires et du CHU), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble de rapport ou un petit collectif dans un quartier en développement, combinant un rendement locatif brut cible de 6 à 7 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, expert fiscal français), choix de la structure (propriété directe ou SCI) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
