Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer au Danemark, et en particulier à Copenhague, fait rêver beaucoup d’expatriés et d’étudiants. Mais le premier choc arrive souvent avant même de poser les valises : trouver un toit. Marché ultra tendu, loyers élevés, règles juridiques très précises, risques d’arnaques… sans préparation, la quête de logement peut vite tourner à l’épreuve.
Ce guide, basé sur les données récentes du marché et la réglementation, fournit une vue d’ensemble concrète : où chercher un logement, le budget à prévoir, les spécificités des quartiers, comment lire un bail, se prémunir contre les escroqueries et optimiser ses finances.
Comprendre le marché locatif danois avant de chercher
Arriver au Danemark en imaginant qu’il suffira de quelques clics pour décrocher un appartement est le meilleur moyen d’être déçu. Le marché est à la fois cher, réglementé et extrêmement compétitif, surtout dans les grandes villes.
Le pays combine plusieurs facteurs qui expliquent cette tension. Les prix de l’immobilier ont fortement augmenté ces dernières années, la construction de nouveaux logements ralentit, et une part importante de la population choisit la location plutôt que l’achat. À l’échelle nationale, environ 44 % des ménages sont locataires, mais la proportion grimpe à près de la moitié à Copenhague, seule région danoise où les locataires sont plus nombreux que les propriétaires.
Le nombre de candidatures qu’une annonce de logement peut recevoir en quelques heures à Copenhague lors des rentrées universitaires.
À cela s’ajoute une construction neuve insuffisante. En 2024, un peu plus de 27 000 logements ont été achevés au Danemark, soit une baisse de plus de 27 % par rapport à l’année précédente, tandis que les mises en chantier et les permis de construire reculaient fortement. Les grandes villes affichent déjà des besoins nets supplémentaires : on estime par exemple que la commune de Copenhague devra ajouter plus de 16 000 logements d’ici 2030.
Dans ce contexte, les pouvoirs publics ont annoncé des plans pour augmenter le parc locatif, avec notamment une vision de 60 000 nouveaux logements rien que pour Copenhague à l’horizon 2031, dont 15 000 logements sociaux. Mais sur le terrain, pour l’instant, la réalité reste simple : la demande dépasse largement l’offre.
Copenhague, Aarhus, Odense, Aalborg : où les loyers sont les plus élevés
Même à budget identique, l’expérience de recherche sera très différente selon la ville. Globalement, Copenhague domine le classement des loyers, avec Aarhus en deuxième position. Odense et Aalborg restent plus abordables, mais les prix y progressent également.
Pour se repérer, il est utile de comparer les ordres de grandeur des loyers moyens pour un appartement de taille standard.
Comparatif de loyers mensuels pour un 1–2 pièces ou 85 m²
| Ville | 1–2 pièces (fourchette typique) | Appartement ~85 m² (moyenne) |
|---|---|---|
| Copenhague | 9 500 – 14 000 DKK | ~16 600 DKK |
| Aarhus | 8 000 – 11 500 DKK | ~11 800 DKK |
| Odense | 6 500 – 9 000 DKK | ~10 000 DKK |
| Aalborg | 6 000 – 8 500 DKK | ~8 500 DKK |
| Petites villes | 4 500 – 7 000 DKK | Variable, souvent beaucoup moins |
Au sein même de Copenhague, l’écart entre centre et périphérie reste important. Une chambre ou un petit studio dans les quartiers centraux peut atteindre des niveaux que l’on ne retrouve qu’avec un deux‑pièces dans des villes comme Aalborg ou Odense.
Pour un étudiant ou un jeune actif avec un budget limité, la hiérarchie des besoins en matière de logement se traduit par des choix concrets : accepter une chambre en colocation dans un quartier vivant, s’éloigner du centre-ville pour pouvoir louer un deux-pièces, ou opter pour une autre ville que la capitale, comme Lyon ou Bordeaux, pour accéder à un logement plus spacieux ou mieux situé.
Zoom sur Copenhague : quartiers, niveaux de loyers et profils de locataires
La capitale concentre les tensions les plus fortes, mais aussi une très grande variété de quartiers, de styles de vie et de gammes de prix. Environ 55 % des habitants de la région capitale sont locataires, et la surface moyenne par personne atteint 54 m², signe d’un parc largement composé d’appartements.
Les données montrent que 82 % des logements locatifs à Copenhague sont des appartements, les maisons individuelles ne représentant que 18 % du parc, principalement en périphérie. Les logements sociaux y jouent un rôle important mais les listes d’attente peuvent dépasser 10 à 15 ans.
Niveaux de loyers par type de logement
À l’échelle de la ville, on observe les fourchettes suivantes pour les loyers mensuels :
| Type de logement | Fourchette de loyer mensuel (DKK) |
|---|---|
| Chambre ou colocation | 4 000 – 8 000 |
| Studio ou 1 pièce | 7 000 – 12 000 |
| 1 chambre (T2) en zone centrale | 9 000 – 12 000 (souvent > 12 000 en plein centre) |
| 2 chambres (T3) | 12 000 – 18 000 (moyenne ~11 000 DKK selon certaines sources, mais bien plus en central) |
| 3 chambres (T4) | 18 000 – 22 000 et plus |
| 5 chambres et plus | à partir de ~15 500 (très variable) |
| Maison en banlieue / quartiers extérieurs | 15 000 – 40 000 |
| Location meublée (prime) | +15 à +25 % par rapport au non meublé |
| Location de luxe / penthouse | 30 000 – 50 000 et plus |
Les studios et petits appartements en centre‑ville affichent un prix au mètre carré particulièrement élevé, souvent entre 200 et 250 DKK/m² par mois, quand les appartements familiaux de 2–3 chambres se situent plutôt entre 160 et 190 DKK/m² dans les zones centrales. Dans les banlieues familiales, les loyers au mètre carré descendent en moyenne entre 130 et 160 DKK.
Différences de prix selon les quartiers de Copenhague
Copenhague n’est pas monolithique. Chaque quartier a son profil, son ambiance et sa grille de loyers. Les données disponibles permettent d’esquisser des repères assez précis, notamment pour les T2, qui servent souvent de référence.
| Quartier / zone | Profil du quartier | Loyer typique T2 (DKK / mois) | Loyer typique par m² (DKK / mois) |
|---|---|---|---|
| Indre By (centre) | Historique, hypercentral, très demandé | > 15 000 | > 220 |
| Vesterbro | Branché, restos, vie nocturne, très prisé des jeunes | ~15 600 | 200 – 220 |
| Østerbro | Familial, parcs, ambiance calme | ~13 000 | 180 – 195 |
| Frederiksberg | Vert, bourgeois, culturel, écoles réputées | Souvent > 16 000 | 170 – 185 |
| Nørrebro | Multiculturel, créatif, dynamique | 12 000 – 16 000 | 160 – 175 |
| Amager | Quartiers émergents, plus abordable | 12 000 – 16 000 (zones recherchées) | 140 – 155 |
| Brønshøj / Valby / Vanløse | Suburbain, plus abordable, bonne desserte | 10 000 – 14 000 | 120 – 135 (Brønshøj) |
| Nordhavn | Nouveau, durable, très haut de gamme | Segment premium | souvent en haut de la fourchette |
Dans Østerbro par exemple, un une‑pièce tourne autour de 8 000 DKK, un deux‑pièces autour de 13 000, et un trois‑pièces peut grimper jusqu’à plus de 21 000 DKK. Vesterbro affiche des prix comparables ou légèrement supérieurs sur les plus grands appartements.
Pour réduire les coûts de logement à Copenhague, privilégiez les quartiers comme Amager, Brønshøj, Valby, Vanløse ou certaines parties de Sydhavnen. Ces zones offrent des loyers plus abordables tout en restant bien connectées au centre-ville grâce au réseau de transports en commun et aux pistes cyclables.
Meublé ou non meublé : ce que ça change vraiment
Au Danemark, la plupart des locations longue durée sont non meublées. Cela signifie en pratique qu’on trouve presque toujours une cuisine équipée de base (plaques, four, réfrigérateur) et parfois des appareils comme lave‑linge, sèche‑linge ou lave‑vaisselle, mais rarement lit, canapé ou table.
Les locations meublées se sont toutefois développées, en particulier pour une clientèle internationale (expats, salariés en mission, étudiants étrangers) et sur des durées moyennes ou courtes. Elles offrent un vrai confort à l’arrivée, mais ont un coût.
Les logements meublés se louent 15 à 25 % plus cher que les équivalents vides au Danemark, et jusqu’à 40-50 % pour les locations de courte durée sur des marchés comparables. À Copenhague, ce supplément peut représenter plusieurs milliers de couronnes par mois pour un T2.
La question n’est pas seulement financière. Opter pour du meublé signifie aussi accepter un choix de mobilier imposé, une moindre liberté de personnalisation et une responsabilité accrue pour l’état des meubles en fin de bail. À l’inverse, choisir du non meublé évite la prime mensuelle, mais impose d’investir dans du mobilier – même en seconde main – et de gérer livraisons, montage et revente en cas de départ.
Pour un séjour de quelques mois, le meublé reste souvent plus rentable, car le coût d’achat puis de revente de meubles dépasse vite l’écart de loyer. Pour une installation de plusieurs années, le non meublé finit généralement par être plus économique, à condition d’avoir (ou de se constituer progressivement) son propre ameublement.
Quels profils louent quoi au Danemark ?
Le marché locatif danois n’est pas homogène. Les attentes diffèrent fortement entre étudiants, jeunes actifs, familles ou expatriés, et ces différences structurent le type de logement réellement accessible à chacun.
Les études sur la demande montrent ainsi quatre grands profils :
– Les étudiants privilégient la proximité des universités et le prix. Ils visent surtout des chambres en colocation, des studios ou des logements en résidence étudiante (kollegium), avec un budget qui dépasse rarement 10 000 DKK par mois. À Copenhague, une chambre en colocation se négocie souvent entre 4 000 et 6 000 DKK.
– Les jeunes professionnels danois recherchent plutôt des appartements modernes de 1–2 chambres dans des quartiers animés comme Vesterbro ou Nørrebro. Ils sont prêts à payer plus pour le confort et la localisation, mais restent attentifs au rapport prix/surface.
Profil et attentes spécifiques des professionnels expatriés envoyés par leur entreprise ou institution, pour un ciblage efficace de l’offre locative.
Recherchent prioritairement des biens meublés, idéalement situés en centre‑ville pour la proximité des services et du lieu de travail.
Attachent une grande importance à la disponibilité de services (accueil, maintenance, conciergerie) en anglais pour faciliter leur installation.
Sont prêts à accepter des loyers dans les gammes supérieures du marché pour un logement de qualité répondant immédiatement à leurs besoins.
Valorisent par-dessus tout une procédure d’installation simplifiée et rapide, minimisant les démarches administratives et les délais.
– Les familles privilégient des appartements plus grands ou des maisons mitoyennes dans des quartiers réputés pour leurs écoles et espaces verts, comme Østerbro, Frederiksberg ou certains secteurs de la banlieue. Elles s’éloignent plus volontiers du centre en échange de surface et de calme.
Comprendre dans quelle catégorie on se situe permet d’orienter tout de suite sa stratégie de recherche vers les bons quartiers, les bons types de logement et les bons canaux (portails spécialisés, résidences étudiantes, agences pour expats, etc.).
Combien ça coûte vraiment de se loger au Danemark ?
Se concentrer sur le montant du loyer mensuel est une erreur fréquente. Au Danemark, le vrai choc se situe souvent au moment de l’emménagement, quand il faut payer dépôt, loyer d’avance, premier mois et éventuellement abonnements aux portails d’annonces. Puis viennent les charges mensuelles, rarement incluses dans le loyer affiché.
Le mur des frais d’installation : dépôt et loyer d’avance
Le droit danois fixe des plafonds clairs, mais dans la pratique, beaucoup de propriétaires appliquent la limite maximale. En résumé :
– Le dépôt de garantie (« depositum ») peut atteindre jusqu’à 3 mois de loyer hors charges.
– Le loyer d’avance (« forudbetalt husleje ») peut lui aussi aller jusqu’à 3 mois de loyer.
– À cela s’ajoute le premier mois de loyer à payer avant l’entrée.
Le coût moyen d’installation pour un logement à Copenhague, incluant dépôt de garantie, loyer prépayé et premier loyer, s’élève à 70 000 DKK.
Le principe est le suivant :
– Le dépôt sert à couvrir les dégâts éventuels au‑delà de l’usure normale, les impayés et certaines factures de charges non acquittées.
– Le loyer d’avance couvre les derniers mois de location. Si vous avez payé trois mois d’avance, vous n’aurez pas à payer vos trois derniers loyers, à condition que le bail soit respecté jusqu’au bout.
– Le tout doit être formalisé dans le contrat, et payé uniquement après signature et remise du bail signé par le propriétaire ou son représentant légitime.
Charges mensuelles : chauffage, électricité, internet, assurances
Une fois installé, il faut intégrer les charges, rarement comprises dans le loyer de base, surtout pour les appartements « ordinaires » (hors résidences étudiantes ou co‑living tout compris).
Les chiffres moyens donnent les ordres de grandeur suivants pour un appartement de taille standard :
| Type de charge | Fourchette mensuelle typique (DKK) |
|---|---|
| Chauffage, électricité, eau, internet | 1 000 – 2 500 |
| Charges d’entretien d’immeuble / facilities | 300 – 800 |
| Assurance habitation locataire (obligatoire dans beaucoup de cas) | 100 – 200 |
Pour un T2 en zone centrale à Copenhague, le coût logement tout compris (loyer + charges + frais divers) peut facilement atteindre 18 000 à 25 000 DKK par mois, surtout si l’on ajoute les coûts de stationnement, d’abonnement transport ou de services additionnels.
Au niveau du coût de la vie global, les estimations montrent qu’une personne seule dépense en moyenne l’équivalent de plus de 1 100 EUR par mois hors loyer. Avec logement, on dépasse couramment 2 700 EUR pour un célibataire et plus de 7 000 EUR pour une famille de quatre, ce qui place Copenhague parmi les villes les plus chères d’Europe.
Où chercher : les plateformes et outils vraiment utiles
Dans un marché où chaque annonce peut générer des dizaines de demandes très rapidement, les bons réflexes commencent par le choix des plateformes et l’organisation de la veille.
Les portails spécialisés danois restent la voie royale pour la grande majorité des locations « sérieuses », qu’il s’agisse d’appartements entiers ou de maisons.
Les principaux sites pour chercher un logement
Parmi les grands noms que les locataires et les professionnels utilisent au quotidien, on retrouve :
Principales plateformes en ligne pour trouver un logement à louer, classées par type de service et modèle d’accès.
Les deux plus grandes bases de données de locations avec filtres avancés. Accès complet par abonnement (essai possible).
Portails initialement orientés vente, fournissant aussi des informations précieuses sur les prix et tendances du marché locatif.
Plateforme spécialisée dans les locations disponibles rapidement, idéale pour les recherches urgentes.
Minlejebolig.dk, Boligsurf.dk, Boligninja.dk, Findboliger.dk : divers sites fonctionnant sur un modèle d’abonnement pour les locataires.
BoligZonen et Bolighub : nombreuses annonces validées, avec systèmes d’alertes et de recherche automatique (« boligmatcher »).
Housing Denmark (logements pour expats) et Findroommate.dk (dédié à la colocation et recherche de chambre).
Presque tous ces sites proposent des fonctions avancées : filtres, cartes interactives, alertes email ou SMS, voire possibilité de publier son propre profil de « chercheur de logement » pour que des bailleurs vous contactent.
L’accès complet à la plateforme est généralement payant. Les tarifs sont d’environ quelques dizaines de couronnes pour un essai de quelques jours, puis d’environ 299 DKK par mois pour les formules illimitées. Bien que cet investissement puisse sembler contraignant, il est souvent déterminant sur un marché compétitif où les bons appartements partent vite, car il donne accès à toutes les coordonnées et à des alertes instantanées.
Facebook, petites annonces et bouche-à-oreille : utiles, mais à manier avec prudence
Les groupes Facebook du type « Copenhagen Apartment, Flat and House Rentals », « Expats in Copenhagen » ou équivalents à Aarhus et Odense sont très actifs. Ils permettent de trouver rapidement des chambres en colocation, des sous‑locations de quelques mois, voire des appartements entiers.
Mais ils constituent aussi le principal terrain de jeu des escrocs. Les annonces trop belles pour être vraies, les propriétaires « à l’étranger » qui demandent un virement urgent avant visite, ou les offres sans possibilité de s’enregistrer au CPR sont autant de signaux d’alerte fréquents sur ces groupes.
DBA.dk (le « Bon Coin » danois) héberge aussi de nombreuses annonces, mais requiert la même vigilance. En revanche, pour l’achat de mobilier ou d’électroménager d’occasion, c’est une mine d’or.
Enfin, le réseau personnel reste un des moyens les plus efficaces pour trouver un logement correct : collègues, amis danois, associations étudiantes, anciens locataires… Beaucoup de propriétaires préfèrent louer à quelqu’un recommandé plutôt qu’à un parfait inconnu.
Bail danois : ce qu’il faut absolument comprendre avant de signer
Le Danemark dispose d’un cadre juridique très protecteur pour les locataires, à condition de comprendre ce que l’on signe. Le texte central est la loi sur les loyers (Lejeloven), qui encadre la plupart des contrats privés. Pour le parc social, une loi spécifique s’applique, mais l’essentiel des expats sont concernés par le régime général.
La quasi‑totalité des locations s’appuient sur un contrat type, appelé formulaire A, 9e édition (A9). Il comporte 11 sections. Les neuf premières rassemblent les détails « techniques » (adresse, loyer, dépôt, charges, etc.), tandis que les sections 10 et surtout 11 listent les conditions spéciales.
La section 11 d’un contrat ou d’une convention est cruciale car elle permet au propriétaire d’introduire des clauses spécifiques qui dérogent aux dispositions de la loi générale, dans le strict respect des limites légales permises. Par exemple, cette section peut contenir des aménagements concernant les délais de préavis, les conditions de résiliation ou les modalités de révision du loyer, pour autant que ces dispositions restent conformes au cadre juridique autorisant de telles dérogations.
– des clauses d’augmentation de loyer indexées sur l’indice des prix ;
– des obligations de maintenance spécifiques à la charge du locataire (peinture, vitrification des sols, etc.) ;
– des demandes de restitution anticipée du logement avant la fin officielle du bail (par exemple quitter 14 jours plus tôt pour laisser le temps de rénover).
Lire cette section en détail, idéalement avec l’aide d’un natif ou d’une association de locataires, est indispensable avant de signer.
Parmi les points clés à vérifier dans tout bail danois, on retrouve : la durée du bail, le montant du loyer, les modalités de paiement, les réparations et l’entretien, la résiliation du bail, et les règles concernant les sous-locations.
Un bail doit préciser la durée (déterminée ou indéterminée), le loyer de base et ses modalités de révision, la répartition des charges (eau, chauffage, électricité, internet), le dépôt de garantie et le loyer d’avance, les obligations de maintenance du locataire, les règles concernant les animaux et la sous-location, ainsi que la possibilité de s’enregistrer au CPR. Un règlement intérieur de l’immeuble (« husorden ») doit être annexé au contrat.
Même si un accord oral a une valeur légale, il est fortement déconseillé de se contenter d’un arrangement verbal. Sans écrit, en cas de litige, seule la version du propriétaire risque d’être retenue.
Comment se protéger des arnaques : check‑list indispensable
Le Danemark affiche un faible taux de criminalité, mais le marché locatif fait figure d’exception : les arnaques y sont suffisamment fréquentes pour que la police, les universités et les associations de locataires diffusent régulièrement des mises en garde, en particulier à destination des internationaux. Une étude citée fait même état de près de 10 % d’étudiants déjà victimes de fraudes, et des organisations de locataires estiment que la grande majorité des nouveaux arrivants paient trop cher ou sont abusés d’une façon ou d’une autre.
Quelques règles simples permettent d’éviter l’essentiel des pièges :
Pour louer en toute sécurité au Danemark, ne versez jamais d’argent avant d’avoir visité le logement et reçu un bail signé par le propriétaire légitime. Refusez les paiements en espèces ou via des services comme Western Union ; privilégiez un virement SEPA vers un compte danois. Vérifiez l’identité du bailleur sur des sites publics comme ois.dk ou tinglysning.dk. Méfiez-vous des annonces interdisant l’enregistrement du CPR, ce qui est souvent illégal. Soyez attentif aux incohérences dans les échanges (langue, contacts) et aux offres trop alléchantes pour être vraies.
Des services comme PayProff proposent même de jouer le rôle de tiers de confiance, en conservant dépôt et loyers dans un compte séquestre jusqu’à validation des conditions convenues, ce qui élimine une grande partie du risque de faux propriétaires.
En cas de conflit sérieux (loyer excessif, dépôt de garantie non restitué, défauts majeurs), plusieurs recours existent : le tribunal des loyers (Huslejenævnet), la justice ordinaire (Boligretten) pour certains litiges, et des organisations spécialisées comme DIGURA, Lejernes Landsorganisation (LLO) ou Lejerens Frie Retshjælp. Ces organisations accompagnent les locataires et obtiennent, selon leurs chiffres, une issue positive dans la grande majorité des dossiers.
Gérer l’entrée et la sortie : états des lieux, défauts, dépôt
Même si la forme est parfois moins solennelle que dans d’autres pays, l’état des lieux est un moment déterminant au Danemark. La loi y attache assez d’importance pour imposer des règles strictes aux propriétaires qui louent plus d’un logement.
À l’entrée, le propriétaire doit organiser une visite conjointe ou, à défaut, établir un rapport d’état des lieux qu’il remet au locataire au plus tard deux semaines après la remise des clés. Ce document recense l’état des sols, des murs, des portes, mais aussi des équipements (électroménager, sanitaires, etc.) et les défauts visibles : taches, rayures, manque de peinture, marques d’usure.
Délai en jours dont dispose un locataire pour signaler par écrit tout défaut supplémentaire après son installation.
À la sortie, un état des lieux doit également être effectué, dans un délai maximum de deux semaines après que le propriétaire a été informé du départ. Là encore, un rapport doit être établi, et le locataire ne devrait le signer que s’il est d’accord avec sa teneur. Si le propriétaire ne respecte pas ces délais ou ne fournit pas de rapport, il perd en grande partie le droit de réclamer des frais de remise en état sur le dépôt.
En droit danois, le locataire n’est pas tenu de rendre le logement en meilleur état qu’à son entrée. L’usure normale (légers trous de clou, traces de meubles, peinture ternie) est à la charge du propriétaire. En revanche, des dommages importants (murs très sales, peinture abîmée, sols rayés, équipements cassés) peuvent entraîner une retenue sur le dépôt de garantie, à condition que le propriétaire en apporte la preuve (photos, devis) et que les coûts de réparation soient raisonnables.
Le remboursement du dépôt intervient généralement entre un et deux mois après le départ, une fois les éventuels travaux réalisés et les comptes de consommation (eau, chauffage) soldés. Si un différend persiste, le locataire peut saisir le Huslejenævnet, qui tranchera sur la légitimité des retenues.
Stratégies concrètes pour augmenter ses chances
Face à un marché tendu, les bons réflexes sont souvent plus déterminants que le niveau de revenu. Quelques principes peuvent vraiment faire la différence dans une recherche de logement au Danemark.
Pour un emménagement prévu en août ou septembre, il est crucial de commencer les démarches plusieurs mois à l’avance. Bien que de nombreuses annonces de location n’apparaissent que 4 à 6 semaines avant la date d’entrée, vous pouvez vous préparer en amont. Ouvrez des comptes sur les portails immobiliers, paramétrez des alertes, préparez tous vos justificatifs nécessaires et rédigez un court texte de présentation en anglais (ou en danois). Cette préparation vous permettra de postuler immédiatement et efficacement dès qu’une annonce intéressante est publiée.
Ensuite, être réaliste sur ses critères. Dans la capitale, s’accrocher à l’idée d’un grand T2 meublé, en plein centre, à prix modéré, revient à courir après une licorne. Pour un premier contrat, accepter une colocation, une sous‑location de quelques mois ou un logement plus excentré peut constituer un tremplin, le temps de se constituer un réseau et un historique locatif.
Au Danemark, les propriétaires sont très attentifs à la stabilité financière et à la fiabilité. Pour maximiser vos chances d’obtenir une visite, présentez dès le premier contact une description claire et concise de votre situation (familiale, professionnelle ou étudiante, durée du séjour prévue) et joignez les documents principaux : contrat de travail, fiches de salaire, attestation d’admission dans un établissement et copie de votre passeport.
Pour les étudiants, les universités disposent souvent de ressources spécifiques : sites dédiés au logement étudiant, partenariats avec des fondations comme Housing Foundation Copenhagen, ou encore dispositifs de « garantie toit » dans certaines villes, qui offrent au moins une solution temporaire pour éviter de se retrouver à l’hôtel ou en Airbnb pendant des semaines.
Et si on regarde au‑delà de la capitale ?
Copenhague concentre l’essentiel des projecteurs, mais ce n’est pas la seule porte d’entrée possible dans la vie danoise. Aarhus, deuxième ville du pays, propose une qualité de vie très élevée, une scène culturelle et universitaire dynamique, avec des loyers en moyenne 15 à 20 % inférieurs à ceux de la capitale.
Les villes comme Odense, Aalborg, Esbjerg ou Roskilde offrent des marchés immobiliers moins saturés avec des loyers beaucoup plus accessibles, parfois pour des surfaces comparables à celles des grandes villes. À Odense, par exemple, les prix ont même commencé à baisser, en partie à cause de l’exode des jeunes vers les grandes métropoles.
Pour un projet de moyen ou long terme, ou pour des professions moins dépendantes de la localisation physique (télétravail, métiers créatifs, tech), envisager ces villes comme point de chute principal permet de bénéficier d’un niveau de vie plus confortable à revenu égal, tout en restant à distance raisonnable de Copenhague pour des déplacements ponctuels.
Conclusion : bien se loger au Danemark, une question de préparation plus que de chance
Trouver un logement au Danemark, et plus encore à Copenhague, n’a rien d’une promenade de santé. Marché sous tension, coûts d’entrée élevés, baux très encadrés mais parfois mal compris, risque d’arnaques ciblant particulièrement les internationaux : les embûches sont nombreuses pour qui se lance sans repères.
Mais le cadre danois présente aussi de réels atouts pour les locataires. La loi sur les loyers protège fortement contre les augmentations abusives et les expulsions arbitraires, les voies de recours sont accessibles, les données de marché sont abondantes, et les outils en ligne facilitent la veille comme la comparaison des prix par quartier, par type de bien ou même par mètre carré.
Pour une location sans catastrophe financière, il est essentiel de connaître les niveaux de loyers réels, de comprendre le fonctionnement des dépôts de garantie et des loyers d’avance, d’utiliser systématiquement un bail écrit conforme au modèle A9 et de rester vigilant dès les premiers contacts avec le propriétaire.
Pour qui se prépare sérieusement, s’appuie sur les bons sites, sollicite les organisations de locataires en cas de doute et accepte parfois un compromis temporaire sur la localisation ou la surface, « trouver un logement au Danemark » cesse d’être une loterie angoissante pour devenir un processus exigeant, certes, mais maîtrisable. Et une fois cette barrière franchie, il reste à profiter de ce qui fait venir tant de monde dans le pays : la qualité de vie, la sécurité, les services publics, et cette fameuse hygge qu’on apprécie d’autant plus quand on a enfin trouvé un chez‑soi décent où l’expérimenter.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Danemark pour chercher du rendement locatif sécurisé et une exposition à la couronne danoise (DKK). Budget alloué : l’équivalent de 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Copenhague, Aarhus, Odense), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison de ville dans un quartier en croissance, bien desservi et recherché par les cadres internationaux, combinant rendement locatif net optimisé dans un pays à forte stabilité juridique et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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