Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Saint-Barthélemy fait rêver. Cette petite île volcanique d’un peu plus de 20 km², au cœur des Antilles françaises, est devenue l’un des marchés immobiliers les plus exclusifs au monde. Villas avec vue mer, terrains constructibles rarissimes, rendement locatif haut de gamme et cadre fiscal très particulier : tout concourt à attirer une clientèle internationale fortunée, surtout nord-américaine et européenne.
Le marché immobilier monégasque est totalement ouvert aux acheteurs étrangers, sans restriction de propriété. Cependant, l’opération est technique : le cadre juridique est français, mais la fiscalité relève du Code des contributions de Monaco, une collectivité autonome. Il n’existe pas de convention fiscale avec la France ni avec la plupart des grands pays, ce qui nécessite une attention particulière.
Ce guide détaille, étape par étape, le processus d’achat immobilier pour un étranger à Saint-Barthélemy, en expliquant le rôle des professionnels, les délais, les coûts réels, la fiscalité avant et après l’achat, ainsi que les enjeux spécifiques (financement, préemption, succession, location saisonnière).
Comprendre le contexte : une île française… mais pas comme les autres
Saint-Barthélemy est une Collectivité d’Outre-Mer régie par l’article 74 de la Constitution française. Depuis 2007, une loi organique lui a accordé une large autonomie fiscale. Concrètement, l’île :
– est juridiquement française, soumise au droit civil français et à la procédure notariale française,
– applique un Code des contributions propre, distinct du Code général des impôts,
– n’est pas intégrée automatiquement aux dispositifs fiscaux métropolitains,
– n’est pas dans l’espace Schengen et possède ses propres règles de visas.
Le cadre politique est stable, ancré dans l’État français. Juridiquement, la protection de la propriété est forte, encadrée par la tradition notariale française, excluant les titres approximatifs, les systèmes opaques et les expropriations.
Fiscalement, en revanche, il faut oublier les réflexes « hexagonaux » : pas d’impôt sur le revenu local pour les résidents installés depuis plus de cinq ans, pas d’IFI sur les biens de l’île, pas de taxe foncière, pas de taxe d’habitation, mais une fiscalité spécifique sur les plus-values et sur certaines structures juridiques.
Pour un étranger, cette singularité a deux conséquences majeures :
– le marché attire fortement les investisseurs fortunés en quête de stabilité et de faible pression fiscale locale ;
– la complexité des interactions entre la fiscalité de l’île et celle du pays de résidence impose un accompagnement spécialisé.
Un marché ultra-luxueux et très tendu
Le marché immobilier de Saint-Barthélemy est clairement positionné sur le très haut de gamme. L’immobilier est même la première industrie de l’île et a poursuivi sa croissance malgré les crises récentes. On observe :
– une progression régulière des prix au m² sur dix ans,
– une hausse d’environ 8,3 % de la valorisation des biens d’exception en 2025,
– une augmentation de 12 % des transactions dans le segment luxe en 2024 à l’échelle caribéenne,
– plusieurs ventes autour de 30 millions d’euros finalisées début 2025.
Le ticket d’entrée pour un bien immobilier standard sur l’île est généralement d’environ 2 millions d’euros.
Les données de prix montrent un marché très segmenté. On retrouve notamment :
| Type de bien / indicateur | Fourchette indicative |
|---|---|
| Studio (T1) | 300 000 – 400 000 € |
| Appartement T2 | 400 000 – 600 000 € |
| Maison 2 chambres | 800 000 – 1,5 M€ |
| Villas de luxe | Plusieurs millions d’euros |
| Villas d’exception (vue mer, front de mer) | 8 – 25 M€, voire > 30 M€ |
| Prix « prestige » 2025 (villas haut de gamme) | 25 000 – 35 000 €/m² |
| Terrains constructibles | 1 000 – 5 000 €/m² (et > 10 000 €/m² en prime) |
Au-delà des chiffres, le marché est tiré par une demande internationale très solvable, notamment américaine. Plus de 70 % des touristes sont nord-américains, avec un pic de fréquentation entre mi-décembre et mi-avril et deux semaines « festives » autour du Nouvel An. Cette saisonnalité alimente un marché locatif saisonnier haut de gamme, où les villas peuvent se louer entre 5 000 € et plus de 25 000 € la semaine, et jusqu’à 100 000 à 200 000 € par semaine pour les propriétés très exclusives en période de fêtes.
L’offre de terrains constructibles est très limitée en raison de la petite taille de l’île, de la rareté et du coût élevé des parcelles, et de réglementations strictes de protection de l’environnement et d’urbanisme. Cette situation crée un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande, particulièrement marqué sur les segments de biens les plus recherchés.
Qui peut acheter à Saint-Barthélemy quand on est étranger ?
Le cadre est extrêmement simple sur le principe : toute personne physique ou morale, quelle que soit sa nationalité, peut acheter un bien immobilier à Saint-Barthélemy. Il n’existe :
– aucune exigence d’associé français,
– aucune limite de détention pour les non-résidents,
– aucun quota pour les étrangers,
– aucun dispositif type « licence de propriétaire ».
Les investisseurs européens, américains, canadiens ou d’autres pays peuvent donc acquérir librement un terrain, un appartement, une villa ou des parts de société détenant de l’immobilier.
En revanche, il faut bien distinguer :
– le droit de propriété, très ouvert,
– et le droit au séjour, encadré par les règles de visas.
L’achat d’un bien immobilier à la Réunion n’accorde pas automatiquement de droit de séjour ni de voie accélérée vers la nationalité française. Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse peuvent y vivre et travailler librement. Les ressortissants de nombreux pays (États-Unis, Canada, Royaume-Uni, etc.) peuvent séjourner jusqu’à 90 jours sur 180 sans visa. Pour un séjour durable, il est nécessaire d’entreprendre les démarches de visas long séjour et de titres de séjour auprès des autorités françaises.
Choisir son quartier et son type de bien
Pour un acheteur étranger, l’emplacement est crucial, d’autant que les micro-localisations peuvent faire varier le prix du simple au double. Parmi les secteurs résidentiels les plus prisés, on retrouve :
Découvrez les principales zones de l’île, leurs caractéristiques et leur marché immobilier.
Capitale et cœur névralgique, avec villas dominant le port, boutiques de luxe et restaurants raffinés. Concentre une part importante des transactions haut de gamme.
Apprécié pour sa proximité de l’aéroport et sa plage emblématique.
Recherché pour son côté authentique et son spot de surf, avec des prix parfois plus modérés.
Très prisée pour un investissement de prestige dans un décor tropical préservé.
Idéal pour une atmosphère familiale calme près d’une plage réputée.
Gouverneur, Lurin, Pointe Milou, Colombier, Corossol, Public : des secteurs offrant des couchers de soleil spectaculaires.
Du côté des biens, le choix s’articule autour de quelques grandes catégories : villas de luxe (souvent avec piscine, vue mer et services), maisons plus modestes, appartements, terrains à bâtir, et maisons d’architecte éco-responsables avec espaces de travail intégrés. Une tendance récente montre que plus de 60 % des recherches portent sur des maisons d’architecte écoresponsables, mêlant authenticité caribéenne modernisée et espaces de télétravail.
Le rôle des agences immobilières et des professionnels locaux
Sur un marché aussi étroit et exigeant, passer par une agence locale n’est pas une option, mais une quasi-nécessité. Plusieurs acteurs importants sont implantés à Saint-Barthélemy, comme Premier Properties St Barth, BARNES Saint Barth, St Barth Immo, MISSiMMO ou encore des réseaux internationaux associés à Christie’s ou Luxury Portfolio.
Les agences reconnues partagent quelques caractéristiques clés :
Pour représenter un portefeuille de biens exceptionnels (villas, appartements, terrains, maisons d’architecte) sur des marchés comme la Côte d’Azur, un agent doit réunir : au moins 5 à 10 ans d’expérience locale, une expertise fine des micro-quartiers, des vues, de l’orientation et de l’accès aux plages, une clientèle internationale et un réseau global, un historique de transactions avéré avec références contrôlables, et proposer un accompagnement sur mesure, souvent en toute confidentialité.
Les services proposés vont bien au-delà de la simple mise en relation :
– définition du projet et du budget,
– pré-sélection de biens réellement adaptés,
– organisation des visites,
– aide à la négociation,
– coordination avec notaires, avocats et fiscalistes,
– conseil en location saisonnière, gestion et conciergerie après l’achat.
Les honoraires d’agence à La Réunion représentent généralement 3 à 6% du prix de vente. Ils sont intégrés au prix affiché et réglés par le vendeur lors de l’acte authentique. Pour l’acheteur, ces frais sont donc inclus dans le montant total à financer.
À côté de l’agence, deux autres professionnels jouent un rôle central dans le processus d’acquisition pour un étranger :
– le notaire, officier public français, dont l’intervention est obligatoire pour toute vente immobilière. Il rédige le compromis, l’acte de vente, vérifie les titres, purge les hypothèques, publie l’acte et sécurise juridiquement la transaction ;
– l’avocat d’affaires ou fiscaliste, particulièrement recommandé pour les investisseurs internationaux, qui va conseiller sur la structure d’acquisition (en direct ou via société), les risques urbanistiques et environnementaux, la fiscalité locale et internationale, ainsi que la planification successorale.
Financer son achat : un marché plutôt « cash », des crédits possibles mais sélectifs
À Saint-Barthélemy, une grande partie des transactions se concluent sans condition de financement. Les acheteurs internationaux paient souvent comptant, ce qui permet de simplifier la procédure et de renforcer leur position en négociation.
Cela ne signifie pas que le crédit est impossible. Des banques locales et des grandes banques françaises présentes dans la zone peuvent financer des acquisitions, de même que certaines banques privées internationales. Toutefois :
Les prêts immobiliers locaux sont réputés difficiles à obtenir pour les non-résidents, en raison d’une liquidité limitée et d’exigences de conformité strictes (lutte contre le blanchiment, transparence des bénéficiaires effectifs). Les banques françaises peuvent financer jusqu’à environ 70% du prix, sous conditions de revenus stables, d’un endettement maîtrisé et d’un apport significatif. Les taux pour les non-résidents incluent généralement une prime de risque, supérieure de 0,20 à 0,50 point par rapport aux taux domestiques.
Pour un étranger finançant depuis l’international, le dossier de crédit reste assez proche d’un prêt immobilier classique, avec des spécificités :
Pour obtenir un prêt immobilier, les banques évaluent généralement un taux d’endettement autour de 33 % (ajustable selon les revenus) et exigent des revenus réguliers (CDI, contrats d’organisations internationales…). L’apport personnel requis varie souvent entre 10 % et 40 % du projet. Il faut préparer plusieurs documents : pièces d’identité, avis d’imposition, bulletins de salaire, relevés bancaires, promesse de vente et justificatifs de patrimoine.
Il est fréquent que la banque exige :
– que le prêt soit contractualisé en euros,
– que les flux (mensualités) transitent par un compte en France ou dans une banque partenaire,
– et que le bien soit grevé d’une hypothèque ou d’une garantie bancaire.
Dans la pratique, compte tenu de la rareté des biens et de la concurrence entre acheteurs, arriver avec un financement déjà sécurisé (ou acheter sans crédit) rend une offre beaucoup plus attractive.
Le déroulement concret d’un achat immobilier
Malgré son statut particulier, Saint-Barthélemy applique la logique française pour les ventes immobilières, avec deux grands temps forts : le compromis de vente, puis l’acte authentique.
Étape 1 : définition du projet et recherche
Avant toute chose, l’acheteur étranger doit clarifier ses objectifs : résidence secondaire, usage mixte avec location saisonnière, pure logique d’investissement, préparation d’une installation plus longue, ou encore transmission familiale.
Cela implique de définir :
– un budget réaliste, en intégrant le prix d’achat et les frais d’acquisition (au total, il est prudent de majorer le prix d’affichage d’environ 15 % pour couvrir notaire, droits d’enregistrement et divers frais) ;
– un type de bien (villa clé en main, projet de construction, appartement, terrain) ;
– une localisation préférentielle (proximité de la plage, du port, du surf, vue sur coucher de soleil, accès facile depuis l’aéroport) ;
– un niveau de confort (piscine, services, nombre de chambres, style architectural, performance écologique).
Avec ces éléments, l’agence va proposer une sélection restreinte de biens, organiser les visites et affiner la recherche jusqu’au choix d’une propriété.
Étape 2 : négociation et offre d’achat
Une fois le bien identifié, l’acheteur formule une offre écrite, généralement via l’agence. Sur un marché aussi tendu, les marges de négociation peuvent être réduites, surtout sur les biens d’exception correctement positionnés. Les meilleurs coups se trouvent souvent entre mai et septembre, période jugée plus propice à la négociation.
Si l’offre est acceptée, les notaires du vendeur et de l’acheteur prennent le relais pour préparer le compromis de vente (compromis ou promesse synallagmatique).
Étape 3 : le compromis de vente
Le compromis est l’acte juridique qui fixe l’accord entre les parties avant la vente définitive. Sa préparation demande du temps (entre 4 et 8 semaines en pratique), le notaire devant rassembler :
– les titres de propriété,
– les diagnostics techniques obligatoires,
– les informations d’urbanisme (servitudes, zonage, éventuelles restrictions),
– les éléments d’identification des parties (pièces d’identité, justificatifs de domicile, situation matrimoniale, etc.).
À la signature du compromis :
– l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation, généralement 10 % du prix, sur le compte séquestre du notaire ;
– des conditions suspensives peuvent être prévues (obtention d’un financement, régularisation d’un permis de construire, purge de servitudes, etc.) ;
– le prix, le calendrier, les pénalités en cas de défaillance et la répartition des charges sont fixés.
Le vendeur prend à sa charge le coût des diagnostics techniques, qui à Saint-Barthélemy incluent notamment :
| Diagnostic / contrôle | Particularité / validité |
|---|---|
| Installation électrique | Obligatoire, validité 3 ans |
| Installation gaz | Obligatoire, validité 3 ans |
| Termites | Obligatoire, validité 6 mois |
| Amiante (permis avant 01/07/1997) | Obligatoire, validité illimitée |
| Assainissement non collectif | Obligatoire, validité 3 ans |
| DPE, rapport structurel | Pas exigés actuellement localement |
Le régime du délai de rétractation, très encadré en métropole, doit être apprécié avec le notaire en fonction du statut de l’acquéreur et du type d’acte. En pratique, un acheteur étranger bénéficie souvent d’une période de réflexion, mais les modalités sont à vérifier au cas par cas.
Étape 4 : la période intermédiaire (2 à 3 mois minimum)
Entre le compromis et l’acte de vente, plusieurs démarches s’enchaînent :
– vérifications de propriété (chaîne de titres, hypothèques, servitudes, copropriété le cas échéant),
– purge du droit de préemption de la Collectivité (délai minimal de deux mois),
– obtention définitive du financement si une condition suspensive de prêt a été prévue,
– préparation des fonds pour le règlement du prix et des frais.
Sur l’île, la Collectivité possède un droit de préemption sur certaines ventes, en particulier pour les biens stratégiques. Le notaire doit notifier la vente, et les services compétents ont ensuite 60 jours pour décider. S’ils renoncent, la vente peut continuer normalement. S’ils exercent ce droit, la Collectivité se substitue à l’acheteur aux mêmes conditions de prix.
Dans la majorité des cas, surtout sur le segment très haut de gamme, ce droit n’est pas exercé, mais il impose d’intégrer ce délai incompressible au calendrier.
Étape 5 : l’acte authentique et le transfert de propriété
Lorsque toutes les conditions sont remplies (financement accordé, diagnostics et titres conformes, absence de préemption), le notaire prépare l’acte authentique de vente.
Avant le rendez-vous de signature :
– l’acheteur doit avoir viré au notaire le solde du prix (prix total moins le dépôt de 10 %) et l’intégralité des frais (droits d’enregistrement, émoluments notariés, débours) ;
– l’acte peut être signé en personne ou par procuration, ce qui est fréquent pour les étrangers ne souhaitant pas se déplacer à chaque étape.
Lors de la signature :
– la propriété est effectivement transférée à l’acheteur,
– les clés sont remises,
– le notaire procède ensuite à la publication de la vente et au règlement des frais et droits aux différentes administrations.
En pratique, entre l’acceptation de l’offre et la finalisation chez le notaire, il faut compter en général entre 4 et 6 mois, rarement moins de 3 mois, surtout si un financement bancaire intervient.
Les coûts réels d’une acquisition : au-delà du prix affiché
Pour un étranger, l’un des pièges fréquents est de sous-estimer le coût global d’un achat en ne regardant que le prix de vente. Dans la réalité, plusieurs couches de frais s’ajoutent.
On peut distinguer :
– les frais d’agence, intégrés dans le prix (3 à 6 % en général, payés par le vendeur mais in fine supportés par le marché) ;
– les frais d’acquisition, souvent appelés « frais de notaire », à la charge de l’acheteur ;
– d’éventuels frais de traduction d’actes ou d’interprétariat ;
– les frais bancaires si un crédit est souscrit (garantie hypothécaire ou caution, frais de dossier, assurance).
Les frais d’acquisition représentent en moyenne ce pourcentage du prix pour un bien ancien.
| Composant des frais d’acquisition | Part estimative dans l’ensemble |
|---|---|
| Droits d’enregistrement et taxes | ~80 % des frais de notaire |
| Débours (géomètre, extrait cadastral, etc.) | ~5,5 % des frais de notaire |
| Émoluments du notaire (rémunération) | ~14,5 % des frais de notaire (≈1 % du prix) |
Les émoluments du notaire sont réglementés et dégrégatifs par tranche de prix. Pour illustrer l’ordre de grandeur, sur un bien ancien à 200 000 €, on arrive à :
– environ 7 à 8 % de frais au total (14 000 à 16 000 €),
– contre 2 à 3 % sur un bien neuf, où les droits sont plus faibles.
Sur l’île, où la plupart des transactions concernent des biens anciens de plusieurs millions, il est prudent, en pratique, d’ajouter environ 15 % au prix affiché pour intégrer :
– frais de notaire,
– droits d’enregistrement locaux (5 % sur les ventes immobilières),
– éventuels honoraires d’avocat,
– frais de structuration (création de société, conseil fiscal),
– traductions et déplacements.
Fiscalité locale de l’immobilier pour un étranger
Le régime fiscal de Saint-Barthélemy est l’un des aspects les plus sensibles pour un acheteur étranger, car il se superpose à la fiscalité du pays de résidence sans véritable filet conventionnel. Il faut donc distinguer la fiscalité locale (celle de la Collectivité) et la fiscalité du pays d’origine.
Acquisition et détention
Sur l’île, il n’existe pas de ressources naturelles.
– ni taxe foncière sur la propriété,
– ni taxe d’habitation,
– ni impôt local sur les loyers perçus pour les propriétaires.
En revanche, la Collectivité tire ses ressources de plusieurs prélèvements ciblés, dont :
– un droit d’enregistrement de 5 % sur les ventes d’immeubles,
– un impôt sur les plus-values immobilières,
– une taxe de séjour de 5 % sur les locations saisonnières (hôtels, villas),
– des droits de quai (5 % de droits de douane sur la plupart des biens importés),
– une contribution annuelle forfaitaire des entreprises (CFAE),
– quelques taxes sur les services publics (eau, électricité).
Pour un propriétaire étranger, la simple détention d’un bien n’entraîne pas de taxe annuelle spécifique sur sa valeur. Cependant, une taxe annuelle de 3% de la valeur vénale peut s’appliquer si le bien est détenu par une société, une holding, un trust ou une entité similaire, sauf si cette structure remplit des obligations déclaratives spécifiques ou si son siège est situé en France, auquel cas elle est exonérée.
Plus-values immobilières
Toute cession d’un bien immobilier à Saint-Barthélemy, ou de droits y afférents (y compris des parts de société à prépondérance immobilière), est susceptible d’être imposée localement au titre de la plus-value. Le régime de base est le suivant :
| Durée de détention du bien | Taux d’imposition local de la plus-value | Abattement annuel au-delà de 8 ans |
|---|---|---|
| Moins de 8 ans | 35 % | Aucun |
| À partir de la 8ᵉ année | 20 % | 10 % / an (résidence secondaire) |
| Résidence principale (5 ans d’occupation) | 20 % | 20 % / an après la 8ᵉ année |
Le gain brut correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, ajusté de certains frais. À mesure que la durée de détention augmente après huit ans, un abattement vient réduire la base taxable, jusqu’à aboutir à une exonération complète au bout de 18 ans (en secondaire) ou 13 ans (en résidence principale).
Pour un non-résident, il faut ajouter un niveau de complexité : selon son pays de résidence, ce dernier pourra continuer à taxer la plus-value mondiale, y compris celle réalisée à Saint-Barthélemy, faute de convention fiscale. L’impôt payé à l’île peut toutefois parfois être imputé dans le calcul du pays de résidence, selon les règles locales. L’intervention d’un fiscaliste international est donc vivement recommandée.
Pour un vendeur étranger non établi en Corse, il est obligatoire de désigner un représentant fiscal agréé par la Collectivité de Corse. Ce représentant sera en charge de l’ensemble des formalités administratives liées à la taxation de la plus-value immobilière.
Revenus locatifs
Sur le plan local, les loyers (en particulier en location saisonnière) ne sont pas soumis à un impôt sur le revenu à Saint-Barthélemy. Mais :
– une taxe de séjour de 5 % du montant total encaissé est due pour les séjours de courte durée (moins de trois mois), en pratique collectée et reversée par les agences de location ou les gestionnaires ;
– les loyers restent imposables dans le pays de résidence fiscale du propriétaire, selon ses propres règles (IR, prélèvements sociaux, etc.).
Dans certains cas, notamment pour des résidents fiscaux de l’île installés de longue date (plus de 5 ans) et n’ayant pas d’assujettissement dans un pays tiers, ces revenus peuvent échapper à tout impôt sur le revenu, mais ils demeurent soumis à certaines contributions sociales françaises (CSG-CRDS) lorsque la loi le prévoit.
Transmission, succession et donation
L’un des atouts majeurs de Saint-Barthélemy pour les patrimoines importants tient au régime de transmission. Localement :
Les biens situés à Chypre inclus dans une succession sont exonérés de taxes locales pour certains héritiers, notamment ceux résidant dans des pays sans droits de succession. Pour les donations, des abattements importants s’appliquent : 150 000 € par descendant, 80 000 € pour un conjoint ou partenaire de PACS, 60 000 € par frère ou sœur, et 1 500 € dans les autres cas. Au-delà, le taux des droits peut atteindre 25%, avec un taux réduit possible si le bénéficiaire conserve le bien pendant dix ans.
Là encore, le diable est dans les détails : selon le domicile fiscal du défunt, du donateur, et des bénéficiaires, la loi locale n’a pas toujours le dernier mot. Les États d’origine peuvent appliquer leurs propres droits de succession et de donation, qu’il s’agisse de la France métropolitaine ou d’un autre pays.
Pour optimiser une transmission, plusieurs outils classiques du droit civil français restent mobilisables :
– démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété),
– création de société civile immobilière (SCI) familiale,
– montage avec société opérationnelle ou holding,
– assurance-vie avec bénéficiaires désignés.
Tous ces montages doivent cependant être calibrés à la lumière de la fiscalité de l’île, de celle du pays de résidence, et de l’absence de conventions fiscales, ce qui implique de travailler avec des praticiens très au fait du droit local.
Structurer l’investissement : en direct ou via une société ?
Un étranger peut acheter :
– en nom propre (indivis ou démembrement),
– via une société de droit français (SCI, SARL, SAS, etc.),
– via une société de droit étranger,
– ou via une combinaison (société locale détenue par une ou plusieurs sociétés étrangères).
Chaque option a ses avantages et inconvénients.
L’achat en direct est simple, peu coûteux à mettre en place, mais moins flexible en matière de transmission et soumis aux règles de réserve héréditaire françaises (les « héritiers réservataires » doivent recevoir une part minimale à la succession).
L’achat via une SCI ou une autre société civile peut :
– faciliter la gestion à plusieurs,
– permettre des transmissions progressives (donation de parts),
– présenter des avantages fiscaux dans certains environnements.
En contrepartie, il faut supporter : les conséquences de ses actions, les critiques des autres, les échecs et les sacrifices nécessaires pour atteindre ses objectifs.
– des obligations comptables et déclaratives,
– potentiellement la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale, si les conditions d’exonération ne sont pas remplies,
– une surveillance accrue des autorités fiscales du pays de résidence.
Les structures plus complexes (holding, trust, etc.) sont possibles mais très surveillées par les régimes anti-blanchiment et les autorités de contrôle, surtout dans un environnement sans secret bancaire. De plus, les banques de l’île refuseront généralement d’ouvrir un compte à une entité dont elles ne peuvent identifier clairement tous les bénéficiaires effectifs.
Là aussi, l’arbitrage se fait au cas par cas, en fonction :
– du profil familial,
– du pays de résidence,
– de la nature des revenus,
– et des objectifs (revente à court terme, location, transmission, résidence future).
Après l’achat : coût de vie, exploitation locative, maintenance
Devenir propriétaire à Saint-Barthélemy, surtout pour un étranger, suppose d’intégrer le coût de vie local particulièrement élevé :
– le coût de la vie est estimé environ 25 % plus cher qu’en France métropolitaine,
– les courses sont 45 à 55 % plus coûteuses qu’en banlieue parisienne,
– l’électricité, tirée d’un réseau insulaire, est chère, en particulier avec la climatisation (400 à 1 200 € par mois pour une villa),
– l’eau, souvent issue du dessalement, coûte autour de 15 à 20 € le m³,
– un abonnement internet haut débit se situe autour de 60 à 100 € par mois.
L’entretien d’une propriété haut de gamme, dans un climat tropical soumis aux cyclones, représente un poste important : on estime couramment les coûts annuels de maintenance entre 1 et 2 % de la valeur du bien, en incluant :
– entretien des piscines et jardins,
– réparations courantes,
– travaux post-cycloniques éventuels,
– assurances particulièrement chères compte tenu du risque cyclonique.
Le potentiel locatif saisonnier est l’un des plus attractifs au monde sur le créneau luxe.
– villas louées 5 000 à plus de 25 000 € la semaine en haute saison,
– pics à 100 000 – 200 000 € la semaine pour les biens les plus prestigieux pendant les fêtes,
– taux d’occupation pouvant atteindre 70 % sur l’année pour un bien bien géré,
– rendement brut autour de 4 à 6 % observé sur certains portefeuilles de villas de luxe.
La gestion opérationnelle (check-in, ménage, conciergerie, relations clients) est généralement confiée à des agences spécialisées qui prennent une commission sur les loyers. Beaucoup d’agences de transaction offrent aussi des services de gestion et de conciergerie intégrés, ce qui permet à un propriétaire étranger d’exploiter à distance son bien sans être présent sur l’île.
Sécuriser son projet : erreurs à éviter et bonnes pratiques
Un achat immobilier à Saint-Barthélemy peut être un formidable levier de diversification patrimoniale, de valorisation à long terme et de plaisir de jouissance. Mais les enjeux financiers et fiscaux sont tels que quelques précautions s’imposent pour un étranger.
Parmi les points de vigilance majeurs :
Pour un investissement réussi à Saint-Barthélemy, il est crucial de : ne pas sous-estimer l’importance de l’expertise locale (agence, notaire, avocat-fiscaliste spécialisé) ; vérifier systématiquement les règles d’urbanisme spécifiques à l’île ; intégrer le droit de préemption de la Collectivité dans le calendrier ; anticiper la fiscalité de la plus-value dès l’acquisition ; comprendre que l’île n’est pas un ‘paradis fiscal’ opaque mais applique des règles strictes de transparence internationale ; et se méfier des conseils génériques non adaptés à la spécificité locale, notamment pour les montages sociétaires ou les trusts.
En parallèle, certaines bonnes pratiques reviennent dans la plupart des dossiers réussis :
Pour un investissement serein et pérenne à Saint-Barthélemy, plusieurs étapes sont cruciales. Il est recommandé de rencontrer physiquement au moins une fois son agence, son notaire et son conseil juridique sur place pour cadrer clairement les objectifs. Il faut également établir un budget global écrit, incluant le prix d’achat, les frais d’acquisition, les taxes, les travaux de mise à niveau, l’ameublement et une trésorerie pour les premiers mois. Privilégiez des biens dans des zones recherchées et pérennes comme Gustavia, Saint-Jean, Gouverneur, Flamands ou Lorient, afin de sécuriser la revente et le rendement locatif. Pensez à documenter soigneusement l’origine des fonds pour anticiper les contrôles bancaires (KYC). Enfin, réfléchissez dès l’achat à la façon dont le bien sera transmis (enfants, conjoint, partenaire), pour éviter des reconfigurations juridiques et fiscales coûteuses plus tard.
Conclusion : un marché d’exception, un processus très encadré
Pour un étranger, acheter un bien immobilier à Saint-Barthélemy, c’est entrer dans l’un des marchés les plus exclusifs de la planète, où :
– l’offre est rare et chère,
– la demande internationale ne faiblit pas,
– les loyers saisonniers atteignent des niveaux records,
– et la fiscalité locale, bien comprise, peut se révéler extrêmement avantageuse à long terme.
L’achat immobilier à Monaco se déroule dans un cadre juridique spécifique, combinant droit civil français et fiscalité autonome, sans conventions fiscales et avec une réglementation stricte sur la traçabilité des capitaux. Le processus, bien que classique (compromis, dépôt de 10%, droit de préemption, acte authentique chez le notaire), nécessite une préparation et une exécution extrêmement rigoureuses.
Pour un investisseur étranger aguerri, entouré des bons professionnels, Saint-Barthélemy peut constituer une pièce maîtresse dans un patrimoine international, combinant :
– placement immobilier durable,
– rendements locatifs élevés,
– cadre de vie exceptionnel,
– et stratégie patrimoniale et successorale optimisable.
L’essentiel est d’aborder ce marché avec la rigueur d’un projet d’entreprise, et non comme un simple coup de cœur de vacances.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Saint-Barthélemy pour rechercher un rendement locatif haut de gamme et une exposition à un marché insulaire très demandé. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs secteurs (Gustavia, Saint-Jean, Flamands), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa ou un appartement de standing dans une zone touristique premium, combinant un rendement locatif brut cible proche de 7–8 % sur la location saisonnière « plus le rendement est grand, plus le risque est important » et un fort potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissement) d’environ 550 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agence, notaire, expert-comptable), choix de la structuration (propriété directe ou société civile) et intégration de l’actif dans la stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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