Guide complet pour acheter une propriété en bord de mer au Guatemala

Publié le 22 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter une maison les pieds dans le sable sur la côte Pacifique, investir dans une villa avec piscine à Monterrico ou sécuriser un lot dans un grand projet en front de mer à Chulamar : le rêve est accessible au Guatemala, mais il obéit à des règles très spécifiques. Entre restrictions pour les étrangers près du littoral, baux d’État via l’OCRET et achats via société guatémaltèque, mieux vaut comprendre le terrain avant de signer quoi que ce soit.

Comprendre le contexte : un marché côtier encore émergent

Le littoral pacifique du Guatemala s’étire sur environ 155 miles, de la frontière mexicaine à l’ouest jusqu’au Salvador à l’est. C’est une côte de sable noir volcanique, de mangroves et de plantations de canne à sucre, café et bananes, reliée par la route panaméricaine et des axes secondaires vers ports et villages de pêcheurs.

Le pays dans son ensemble affiche un coût de la vie inférieur de 18 % à la moyenne mondiale et des prix immobiliers encore largement en dessous de ceux de nombreux marchés latino‑américains concurrents. Côté macro, le Guatemala est la plus grande économie d’Amérique centrale, avec un PIB diversifié (agriculture, tourisme, services, industrie textile) et une monnaie, le quetzal (GTQ), relativement stable autour de 7,7 GTQ pour 1 USD.

Dans ce contexte, la côte pacifique est vue comme une zone « émergente » : tourisme en hausse, nouveaux projets résidentiels et de villégiature, et rendements locatifs potentiellement élevés sur les maisons de plage destinées aux week‑ends des Guatémaltèques, aux voyageurs et aux retraités étrangers.

Les grandes zones de bord de mer à connaître

Même si tout le littoral est pacifique, toutes les zones n’offrent pas le même profil d’investissement ni le même type de biens.

Monterrico et la côte de Santa Rosa

Monterrico est probablement le nom qui revient le plus souvent quand on parle de mer au Guatemala. Ce village décontracté est situé à environ deux heures et demie de Guatemala City, en bord d’une large plage de sable volcanique. Les week‑ends, la ville se remplit de citadins venus pour le surf, les couchers de soleil et les fruits de mer ; en semaine, l’ambiance redevient détendue.

L’offre de propriétés est variée, de la simple maison de vacances à la villa de luxe en front de mer :

On trouve également des terrains en première ligne, par exemple un lot d’angle de 810 m² à Playa de Monterrico (Aldea La Candelaria), dans une zone résidentielle déjà consolidée.

Puerto de San José, Chulamar et Likin

Plus à l’ouest, autour de Puerto de San José et du port de Puerto Quetzal, l’ambiance est davantage « resort et condominium ». Plusieurs ensembles résidentiels fermés (condominios) dominent le marché, souvent avec accès privé à la plage, piscines communes, sécurité 24/7 et gestion locative favorisant l’usage Airbnb.

Dans la zone de San José / Chulamar / Likin, l’offre illustrée dans les listings récents est assez parlante :

Cette zone attire particulièrement les acheteurs qui veulent combiner usage personnel (week‑ends, vacances) et mise en location courte durée pour un public local et étranger.

Escuintla, Iztapa, Tecojate et autres points de la côte pacifique

Toujours autour de Puerto Quetzal et dans le département d’Escuintla, plusieurs condominiums de plage montent en gamme, comme San Marino, Marina del Sur ou certains ensembles à Likin.

Quelques indications tirées des annonces :

– Maison meublée à San Marino, Puerto Quetzal : 325 000 USD pour 577 m².

– Maison neuve à Marina del Sur, Juan Gaviota : 2,4 millions USD pour 1 314 m², 5 chambres (niveau très haut de gamme).

– Maison en front de mer à Tecojate : 225 000 USD pour un terrain de 1 520 m², dans une zone touristique en plein développement.

Plusieurs villas à Iztapa et Taxisco, souvent sur de grands lots (1 800 à plus de 3 000 m²), complètent cette mosaïque, avec des maisons à 260 000 – 345 000 USD, parfois à quelques dizaines de mètres de la plage.

Un cadre légal très particulier près du littoral

Avant même de regarder les piscines ou la vue sur l’océan, un investisseur étranger doit comprendre un point crucial : au Guatemala, la loi distingue fortement les zones « normales » et les zones proches des frontières et des côtes.

Ce que les étrangers peuvent (et ne peuvent pas) acheter

En règle générale, un étranger peut acheter de l’immobilier au Guatemala avec quasiment les mêmes droits qu’un citoyen : maisons, appartements, terrains agricoles ou commerciaux, en nom propre, sans obligation de résidence ni visa spécifique, et sans montant minimum d’investissement imposé.

Mais il existe deux grandes catégories de restrictions :

– 2. Zone de réserve d’État au contact direct de l’eau (OCRET) C’est un deuxième niveau de contraintes, qui concerne cette fois tous les propriétaires, Guatémaltèques ou étrangers. La Constitution et la loi de réserve territoriale prévoient que :

– Dans un rayon de 3 kilomètres depuis la côte océanique,

– Dans une bande de 200 mètres le long des rives de lacs,

– Et de 100 mètres de chaque côté des rivières navigables,

la terre appartient à l’État et ne peut pas être possédée en pleine propriété. Ces bandes de bord d’eau sont gérées par l’OCRET (Oficina de Control de Áreas de Reserva del Estado). On n’achète donc pas le terrain, mais un droit de jouissance via un bail (arrendamiento) OCRET, renouvelable, moyennant un loyer annuel généralement inférieur à 100 USD.

Concrètement, une « maison en front de mer » combine souvent :

Pour un étranger, si le bien se trouve dans la bande des 50 km, il faudra en plus que ce combo titre + bail soit porté par une société S.A. guatémaltèque.

OCRET : un détail administratif… qui peut faire tout perdre

Le système OCRET est souvent mal compris par les étrangers. Pourtant, c’est un point vital en bord de mer. Le bail OCRET est assorti d’une redevance annuelle modeste, mais si le paiement n’est pas effectué, l’État est en droit de confisquer le terrain de réserve et les constructions qui s’y trouvent.

Lors d’un achat, il est donc essentiel de : s’assurer de la qualité du produit, vérifier les prix et les avis des consommateurs, et choisir un mode de paiement sécurisé.

– Vérifier que la propriété est bien inscrite, et identifier clairement la partie en régime de pleine propriété et la partie sous bail OCRET.

– Obtenir les copies des contrats OCRET en vigueur.

– Confirmer, via l’avocat et auprès de l’OCRET, que toutes les redevances ont été réglées à jour.

C’est un des points de due diligence les plus critiques pour un projet en bord de mer.

La structure juridique : acheter en direct ou via une société S.A. ?

Pour un appartement au centre d’Antigua, acheter en nom propre ne pose généralement pas de problème. Pour une villa les pieds dans le sable, la situation est différente.

Société Anónima (S.A.) : l’outil quasi incontournable sur la côte

Du fait de l’interdiction de propriété étrangère dans la bande des 50 km autour des côtes, recourir à une S.A. est la solution usuelle. En pratique :

Cet outil a aussi un intérêt en termes de structuration patrimoniale (succession, cession des actions plutôt que de l’actif immobilier, etc.), mais introduit une couche de complexité supplémentaire : statuts, registres, obligations de reporting, et bien sûr honoraires d’avocat pour la création et la gestion.

Bail OCRET : ce que vous possédez vraiment

Même avec une S.A., il faut garder à l’esprit que dans la bande OCRET (premiers mètres depuis la mer), vous ne possédez pas la terre en dur. Vous bénéficiez d’un droit réel d’usage, en échange du paiement d’une redevance annuelle.

– Le prix payé au vendeur,

– Les coûts annexes (taxes de transfert, notaire, avocat, enregistrement),

– Les charges annuelles (IUSI, OCRET, maintenance de la S.A.),

mais aussi le fait que vous êtes sur un régime de bail administratif renouvelable, non sur un freehold classique.

Le processus d’achat : étapes, documents, délais

Même pour un bien en bord de mer, le processus de base reste celui de tout achat immobilier au Guatemala, avec quelques étapes supplémentaires liées à la S.A. et à l’OCRET.

1. Due diligence approfondie

Les registres fonciers guatémaltèques se sont modernisés, mais les erreurs ou zones d’ombre sont fréquentes, notamment en zones rurales et littorales. Un avocat local spécialisé en immobilier est quasiment indispensable. Ses missions typiques :

– Recherche de titre au Registro General de la Propiedad (RGP), sur au moins 30 ans d’historique.

– Vérification de l’absence de charges, hypothèques, litiges, revendications communautaires ou indigènes.

– Confirmation du zonage (résidentiel, touristique, protégé…) et des autorisations éventuelles en zone côtière.

– Vérification des contrats et paiements OCRET pour la partie en bord d’eau.

– Contrôle des accès réels au terrain, des servitudes de passage, de la situation des réseaux (eau, électricité, route).

Les honoraires d’avocat pour cette phase et l’accompagnement de la transaction vont généralement de 1 000 à 3 000 USD.

2. NIT, passeport et, le cas échéant, création de la S.A.

Pour un étranger, les pièces de base sont :

Si le bien est dans la bande des 50 km de la côte, il faut en parallèle constituer une S.A. guatémaltèque. L’avocat prépare les statuts, enregistre la société et obtient son propre NIT. Cette phase peut prendre plusieurs semaines.

3. Contrat de promesse de vente et Escritura Pública

Une fois les vérifications préliminaires satisfaisantes, l’étape suivante est la signature d’un contrat de promesse de vente (Contrato de Compraventa), rédigé par un notaire (qui, au Guatemala, est également avocat). Ce contrat fixe :

– Le prix,

– Le calendrier de paiement (acompte, solde),

– Les conditions suspensives (résultat de la due diligence, obtention d’un financement, etc.),

– Le détail des éléments inclus (meubles, équipements, droits OCRET, actions de la S.A. si c’est la société qui est vendue).

Au moment du closing, le notaire dresse l’Escritura Pública, l’acte authentique de transfert. C’est ce document qui sera enregistré au Registre de la Propriété.

4. Enregistrement au Registre et délais

L’Escritura est déposée au Registro General de la Propiedad. Le processus prend généralement 15 à 30 jours, parfois davantage selon la région et la charge de travail. Une fois l’enregistrement finalisé, le nouvel acquéreur (ou la S.A.) devient officiellement titulaire du bien.

De bout en bout, un achat au comptant se boucle typiquement en 30 à 60 jours, à condition que les titres soient clairs et que la structure juridique (S.A., OCRET) soit bien gérée dès le départ.

Expert en transactions immobilières

Achat à distance et procuration

Il est tout à fait possible d’acheter une propriété en bord de mer sans se rendre sur place, via une procuration (Power of Attorney) donnée à un avocat ou un représentant local. Cette procuration doit être notariée, souvent légalisée par un consulat guatémaltèque dans le pays de résidence de l’acheteur.

Sur le papier, tout peut donc se faire à distance. Dans les faits, s’abstenir de visiter le site au moins une fois fait courir un risque réel : mauvaise surprise sur l’état des bâtiments, accès difficile, problèmes de servitudes ou de limites physiques qui ne correspondent pas au plan cadastral.

Coûts d’acquisition : taxes, frais et « vrais » prix

Au prix d’achat affiché s’ajoute une série de coûts administratifs et fiscaux. Sur la côte comme ailleurs, il faut les intégrer dès le début pour éviter les mauvaises surprises.

Taxes de transfert et enregistrement

On distingue deux grandes situations :

– Bien de revente (propriété existante) Dans ce cas, l’acheteur paie principalement :

– 3 % de taxe de timbre (Impuesto de Timbres Fiscales) sur la valeur déclarée,

– Environ 0,15 % de droits d’enregistrement au Registre.

– Construction neuve Si vous achetez une maison neuve directement au promoteur, la vente est soumise non pas au timbre de 3 %, mais à la TVA de 12 % sur la valeur de la construction.

À cela s’ajoutent :

Dans la pratique, pour un bien de revente en bord de mer de 300 000 USD, une estimation réaliste des coûts de transaction côté acheteur se situe généralement entre 4 % et 7 % du prix, selon la complexité (S.A., OCRET, etc.).

Exemple de structure de coûts pour un bien de revente à 300 000 USD

Pour une construction neuve à 300 000 USD (part construction déclarée à ce niveau), la TVA à 12 % fait monter les coûts globaux bien plus haut, autour de 13 % de plus pour cette partie. Il faut donc regarder de très près la structuration du prix entre valeur du terrain et valeur de la construction.

Coûts annuels : taxes, OCRET, S.A.

Une fois la villa achetée, il reste les charges récurrentes :

Pour une maison de plage de valeur marchande autour de 300 000 USD, le paquet IUSI + OCRET + S.A. est raisonnable à l’échelle de l’investissement, mais doit entrer dans les calculs de rentabilité.

Financement : un marché très orienté « cash »

Le système bancaire guatémaltèque reste conservateur, surtout vis‑à‑vis des étrangers. Historiquement, la plupart des achats immobiliers par des non‑résidents se font comptant, sans recours au crédit local.

Emprunter au Guatemala : possible mais compliqué

Quelques grandes banques (Banco Industrial, G&T Continental, Banco de los Trabajadores, entre autres) peuvent financer un étranger, mais sous des conditions exigeantes :

– Apport de 35 à 40 % minimum,

– Revenus stables prouvés, idéalement en lien avec le pays (revenus locaux, remesas gérées via des comptes guatémaltèques, etc.),

– Intérêts annuels généralement entre 8 et 12 %, parfois plus selon le profil,

– Durées rarement supérieures à 15 ans.

Un obstacle majeur tient au fait que les banques demandent souvent des justificatifs propres au système local (DPI, NIT avec historique, déclarations fiscales guatémaltèques, etc.), que la majorité des étrangers n’ont pas.

– D’un crédit immobilier ou d’un prêt hypothécaire dans le pays d’origine (mise en gage de la résidence principale, par exemple),

– Ou de financement vendeur (le propriétaire accepte d’échelonner le paiement, avec un intérêt et une hypothèque sur le bien).

Impact sur la stratégie d’achat

Ce contexte favorise les acheteurs au comptant, qui peuvent :

– Négocier plus facilement une réduction de prix (5 à 10 % parfois),

– Accélérer la transaction (30 – 45 jours possibles),

– Éviter les aléas de dossiers de crédit souvent longs et incertains.

Pour un projet d’investissement locatif, il faut donc souvent raisonner en termes de rendement sur fonds propres, plutôt qu’en levier de crédit local.

Investir pour louer en bord de mer : potentiel et chiffres

Le littoral pacifique guatémaltèque est déjà une destination prisée des habitants de Guatemala City pour les week‑ends, et attire de plus en plus de voyageurs étrangers en quête d’une côte encore authentique. Cela ouvre la porte à des stratégies locatives, notamment via Airbnb et plateformes similaires.

Un marché porté par le tourisme national et régional

Les principales clientèles actuelles :

– Familles et groupes d’amis de la capitale cherchant une maison avec piscine pour le week‑end,

– Touristes étrangers de passage à Antigua ou au lac Atitlán qui prolongent leur séjour par quelques jours à la mer,

– Petits groupes pour retraites bien‑être ou séjours surf.

Rendements potentiels : indications et ordres de grandeur

Les rendements locatifs moyens au Guatemala, tous marchés confondus, se situent entre :

– 5,7 % et 8,4 % bruts dans les zones résidentielles classiques,

– Plus dans les zones touristiques à forte rotation, comme le lac Atitlán (jusqu’à 8,4 – 12 % bruts).

Sur la côte pacifique, il n’existe pas encore autant de statistiques qu’à Antigua ou Guatemala City pour les Airbnb, mais les paramètres sont comparable à un marché touristique naissant :

Pour une propriété autour de 300 000 USD, occupée majoritairement les week‑ends et vacances, il est raisonnable de viser un objectif de rendement brut à moyen terme dans la fourchette 6 – 10 %, à condition :

– De bien maîtriser la gestion (ménage, check‑in/check‑out, maintenance),

– De fixer des prix adaptés au marché local et non calqués sur le Costa Rica,

– De veiller à la qualité (climatisation, eau fiable, wifi, sécurité, piscine entretenue).

Les charges d’exploitation (ménage, services publics, entretien, commissions plateformes, gestion) consomment facilement 35 à 50 % du revenu brut, comme dans les autres marchés du pays. La rentabilité nette se concentre donc souvent autour de 4 – 7 % sur le long terme pour un bien bien géré.

Qualité de vie et coûts au quotidien sur la côte

Au‑delà de l’investissement, beaucoup d’acheteurs sont tentés par une utilisation personnelle significative : vivre plusieurs mois par an en bord de mer, télétravailler ou passer sa retraite sur place.

Coût de la vie : repères

Le Guatemala affiche un coût de la vie global 18 % plus bas que la moyenne mondiale. Quelques chiffres illustratifs :

– Un déjeuner simple dans un quartier d’affaires : ~82 GTQ.

– Un repas dans un restaurant bon marché : ~40 GTQ.

– Un dîner pour deux dans un restaurant de gamme moyenne : ~392 GTQ.

– Un litre d’essence : environ 1,02 USD en sans‑plomb normal.

Les dépenses mensuelles moyennes (toute ville confondue) donnent un ordre d’idée :

En bord de mer, le loyer disparaît si vous êtes propriétaire, mais il faut intégrer les coûts :

La vie peut être très abordable si l’on consomme local (produits agricoles, poisson), tout en gardant à l’esprit que certains biens importés ou services haut de gamme restent au prix international.

Eau, électricité et infrastructures : points de vigilance

L’eau potable et le traitement des eaux usées restent des défis majeurs au Guatemala. Environ 90 % des bassins versants sont pollués, et seulement 5 % des eaux usées reçoivent un traitement. À la campagne et en bord de mer, on s’appuie souvent sur :

– Des puits, citernes ou réseaux locaux gérés par la municipalité,

– Des fosses septiques,

– Des initiatives privées de traitement de l’eau.

Avant d’acheter, il est vital de :

Côté électricité, le pays a réalisé un effort important d’électrification rurale, avec des milliers de villages raccordés ces dernières décennies. Sur la côte, la plupart des zones touristiques sont alimentées, mais il existe :

– Des risques de coupures ponctuelles,

– Des tensions de réseau lors des pics de chaleur.

De nombreuses propriétés de standing prévoient :

– Des générateurs de secours,

– Ou des installations solaires en complément.

Encore une fois, il faut vérifier ces équipements lors de l’inspection du bien.

Fiscalité, résidence et usage à long terme

Acheter une propriété en bord de mer n’ouvre pas automatiquement la porte à la résidence, mais peut s’intégrer à une stratégie plus large.

Fiscalité de la location et de la revente

Pour les revenus locatifs générés par une villa de plage :

– Les non‑résidents sont imposés à 15 % de retenue à la source sur les loyers bruts, en pratique.

– Certains schémas permettent de déclarer en net avec déduction des charges, mais cela requiert une planification fiscale avec un comptable local.

En cas de revente, un impôt sur la plus‑value de 10 % s’applique sur le gain net (prix de vente moins prix d’acquisition et coûts d’amélioration documentés).

Résidence par investissement

Un investissement immobilier d’au moins 100 000 USD, utilisé de manière productive (développement, location, création d’emplois…), peut servir de base pour un visa d’investisseur. Celui‑ci :

– Donne généralement une résidence temporaire pour deux ans,

– Permet, après renouvellement, d’envisager la résidence permanente,

– Ouvre ensuite la possibilité de demander la nationalité après environ cinq ans de résidence, sous réserve de parler l’espagnol et de réussir un examen de civisme.

Beaucoup de retraités ou semi‑résidents choisissent toutefois un simple visa de séjour ou un visa « pensionado » basé sur un revenu mensuel régulier, sans forcément pousser jusqu’à la citoyenneté.

Principaux risques et erreurs à éviter

La côte guatémaltèque est prometteuse, mais ce n’est pas un environnement « plug‑and‑play » comme un programme clé en main dans un resort nord‑américain. Quelques dangers récurrents :

Comment aborder concrètement un projet en bord de mer

Pour conclure, quelques lignes directrices pratiques pour maximiser vos chances de réussite :

1. Commencez par plusieurs séjours exploratoires Louez d’abord, à Monterrico, Chulamar, Likin ou Tecojate, à différentes périodes de l’année. Vivez le climat, la fréquentation, les nuits de week‑end, les moustiques, les coupures de courant et la réalité des trajets depuis Guatemala City.

2. Clarifiez votre objectif principal Maison de vacances familiale, investissement locatif, future résidence partielle ou totale, développement hôtelier ? La localisation, le type de bien, la taille du terrain et le budget optimal ne seront pas les mêmes.

4. Exigez transparence et documents complets Titre de propriété complet, plan cadastral, historique des paiements OCRET, factures de services, statuts de la S.A. si vous achetez via une société existante, etc. Refusez les « on verra plus tard » ou les promesses verbales.

5. Simulez conservativement la rentabilité Sur l’hypothèse de revenus locatifs, prenez des scénarios prudents de taux d’occupation et de saisonnalité, et incluez 35–50 % de charges d’exploitation. Votre projet doit rester viable même en‑dessous de l’occupation idéale.

Acheter une propriété en bord de mer au Guatemala n’est pas un geste anodin, mais ce n’est pas non plus une aventure insurmontable. Avec une bonne compréhension du cadre OCRET et des restrictions côtières, un travail juridique sérieux et une approche réaliste des coûts et rendements, il est possible de sécuriser une villa de plage ou un terrain côtier avec un excellent rapport qualité‑prix, difficile à trouver ailleurs en Amérique centrale.

Le pays combine une côte pacifique encore préservée, un coût de la vie accessible, un marché immobilier en phase de croissance et un environnement culturel riche. Pour l’investisseur patient et méthodique, la mer au Guatemala peut devenir bien plus qu’une simple carte postale : un véritable actif, à la fois patrimonial et de plaisir.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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