Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Soleil quasiment toute l’année, marchés en plein essor, prix encore abordables en monnaie forte, programmes de résidence et de citoyenneté par l’investissement : l’immobilier en Egypte attire de plus en plus d’expatriés. Mais entre réglementation spécifique pour les étrangers, nouvelles obligations de transfert en devises, flambée récente des prix et multiplicité des nouvelles villes, il est facile de se perdre.
Ce guide fournit un panorama complet pour aider les expatriés à comprendre le marché, sélectionner une zone géographique, maîtriser la réglementation et structurer un investissement adapté à leur situation spécifique.
Un marché dynamique, porté par la démographie et les réformes
L’immobilier en Egypte est aujourd’hui l’un des marchés les plus actifs de la région Moyen-Orient / Afrique du Nord. La croissance est alimentée par une combinaison de réformes économiques, de grands projets d’infrastructure, d’une démographie explosive et d’un afflux de capitaux locaux et étrangers.
Le Grand Caire nécessite entre 100 000 et 120 000 nouveaux logements chaque année pour répondre à la demande, une offre qui peine à suivre.
Le marché résidentiel pèserait déjà plus de 20 milliards de dollars et les projections évoquent près de 37 milliards à l’horizon 2030, avec un taux de croissance annuel proche de 11 %. Entre 2020 et 2025, les prix nominalement ont doublé, voire quadruplé dans certains quartiers, portés par l’inflation, les hausses de coûts de construction et surtout la dépréciation de la livre égyptienne. Rien qu’au début de 2024, les prix des logements ont progressé d’environ 39 % sur un an, et encore autour de 30 % sur la première moitié de 2025, avant une phase d’accalmie attendue à partir de 2026.
Pour un investisseur en devise forte, cette dévaluation transforme l’immobilier en Egypte en ‘value play’ : les prix exprimés en dollars restent très compétitifs, alors même que les valeurs en livres locales grimpent.
Investisseur en devise forte
Des rendements locatifs solides
Les rendements bruts locatifs en Egypte sont nettement supérieurs à ceux de nombreux marchés voisins. En moyenne, ils se situent autour de 6 à 7 % au niveau national, avec des pointes à 8-13 % dans certains quartiers du Caire. Les studios et petits appartements bien situés peuvent générer plus de 10 % brut, notamment à New Cairo, tandis que des zones plus anciennes plafonnent à 4-6 %.
Le tableau suivant donne un aperçu des rendements dans quelques zones emblématiques du Grand Caire.
| Zone / quartier | Type de bien | Rendement brut estimé |
|---|---|---|
| New Cairo (Fifth Settlement) | Studio / 1 chambre | > 10 % |
| New Cairo (2 chambres) | Appartement | ≈ 7,1 % |
| Mohandessin | Appartement | ≈ 13,3 % |
| 6th of October City | Appartement | ≈ 5,3 % |
| Sheikh Zayed | Appartement | ≈ 5,5 % |
| Héliopolis / Masr El Gedida | Appartement | ≈ 4,9 % |
| Moyenne nationale (2025) | Résidentiel | ≈ 6,7 % |
Dans les zones touristiques de la mer Rouge ou du Nord (Hurghada, Sharm El-Sheikh, North Coast), les locations de courte durée via des plateformes type Airbnb peuvent atteindre des rendements annuels comparables, avec des taux d’occupation proches de 50 %, surtout en haute saison.
Ce que permet (et interdit) la loi aux étrangers
Investir en Egypte ne se résume pas à trouver un beau projet sur plan. Le cadre légal pour les étrangers est spécifique, et son respect est indispensable pour sécuriser votre achat.
Propriété, nombre de biens et surfaces
Historiquement, la loi n° 230 de 1996 encadre l’achat par les étrangers. Elle limite à deux le nombre de propriétés résidentielles qu’un non-égyptien peut détenir, pour une surface totale ne dépassant pas 4 000 m². Ces biens doivent être destinés à un usage résidentiel, et non agricole.
Des ajustements récents ont assoupli certains plafonds pour le résidentiel, mais la prudence impose de vérifier au cas par cas les règles effectivement appliquées à la date de l’achat avec un avocat local. En revanche, l’interdiction concernant les terres agricoles et la terre de remembrement reste en vigueur : un étranger ne peut pas détenir directement de terrains agricoles.
Autre point clé : la propriété immobilière en Egypte n’ouvre pas automatiquement un droit de résidence. Pour signer l’acte final et enregistrer le bien, il est en pratique nécessaire de disposer d’un visa ou d’un titre de séjour en cours de validité.
Zones interdites ou restreintes
Le territoire égyptien est divisé en zones plus ou moins ouvertes aux investisseurs étrangers. Il existe des restrictions fortes, voire des interdictions, dans plusieurs cas :
L’acquisition de terrains en pleine propriété est interdite dans certaines zones spécifiques. Cela concerne notamment les zones frontalières, militaires ou stratégiques, certaines parties de la péninsule du Sinaï (réglementées par la loi n°14 de 2012 et un décret de 2022 pour Sharm El-Sheikh, Dahab et le Golfe d’Aqaba où seuls des droits d’usufruit à long terme sont possibles), ainsi que les sites archéologiques, les îles protégées de la mer Rouge et les réserves naturelles.
Dans plusieurs villes balnéaires comme Hurghada, certains projets accordent aux étrangers des droits d’usufruit de 50 à 99 ans plutôt que la pleine propriété du terrain. Ailleurs, notamment dans les nouvelles villes et certains quartiers du Caire ou d’Alexandrie, un étranger peut bénéficier d’un véritable freehold (pleine propriété du terrain et du bâti).
Depuis 2024, une modification de la loi n° 143 de 1981 sur le droit des terres désertiques permet aux étrangers de posséder des terrains pour des projets d’investissement. Cette réforme lève l’ancienne obligation pour une société égyptienne de détenir 51% du capital, facilitant ainsi la réalisation de projets de plus grande envergure via des structures locales.
Obligations de transfert en devises
Les autorités ont récemment renforcé le contrôle des flux de devises liés à l’immobilier. Une circulaire (n° 41) de l’Autorité du registre immobilier et de la notarisation, entrée en vigueur le 26 mars 2024, impose que le prix d’achat payé par un étranger soit transféré depuis l’étranger, en devise, vers une banque égyptienne agréée par la Banque Centrale.
Les notaires ont désormais interdiction de légaliser un acte de vente sans preuve de ce transfert international. L’objectif est double : alimenter les réserves en devises et stabiliser le marché en encadrant les flux. En pratique, cela signifie que tout expatrié doit préparer en amont un virement SWIFT depuis son pays de résidence vers une banque locale, et conserver la documentation (ordre de virement, relevés) qui sera demandée lors de l’enregistrement.
Résidence par l’investissement immobilier
L’Egypte propose un dispositif de résidence liée à l’investissement, intéressant pour les expatriés qui souhaitent se poser plus durablement. En achetant un bien d’une valeur suffisante, vous pouvez obtenir un titre de séjour renouvelable :
| Montant d’investissement immobilier (USD) | Durée de la résidence associée |
|---|---|
| 50 000 | 1 an renouvelable |
| 100 000 | 3 ans renouvelables |
| 200 000 | 5 ans renouvelables |
La propriété doit être officiellement enregistrée auprès des autorités foncières pour être éligible, ce qui reste encore le cas d’une minorité des biens existants (environ 7 % du parc selon certaines estimations), même si une réforme récente vise à accélérer la formalisation du cadastre.
Ce programme de résidence par investissement n’offre pas un accès direct à la citoyenneté. Il garantit en revanche un droit au séjour stable, renouvelable tant que l’investissement est maintenu. Ce droit peut être étendu au conjoint, aux enfants à charge ainsi qu’aux parents âgés du demandeur principal.
Citoyenneté par investissement : intégrer l’immobilier dans une stratégie globale
Pour les profils disposant d’un capital plus important, l’Egypte a également un programme de citoyenneté par investissement. L’option immobilière exige un investissement d’au moins 300 000 dollars dans un bien — résidentiel, commercial, voire un terrain doté d’un permis — en dehors de la péninsule du Sinaï. Le bien doit être conservé au minimum cinq ans.
Ce dispositif permet au demandeur principal et à ses enfants de moins de 21 ans d’obtenir la nationalité, tandis que le conjoint doit patienter deux ans supplémentaires. Toutes les sommes doivent parvenir en dollars depuis l’étranger, et un droit fixe de traitement de 10 000 dollars s’applique.
Pour un expatrié qui envisage de s’installer durablement en Egypte ou de diversifier sa nationalité tout en investissant, articuler achat immobilier, résidence par investissement et, éventuellement, citoyenneté peut constituer une stratégie cohérente.
Où investir en Egypte quand on est expatrié ?
La première question concrète reste : dans quelle ville, quel quartier placer son argent ? La réponse dépend de votre profil : êtes-vous plutôt rentier cherchant un flux locatif, futur résident, investisseur opportuniste sur des zones en développement, ou amateur de résidence secondaire en bord de mer ?
Grand Caire : New Cairo, Sheikh Zayed, 6th of October et quartiers centraux
Le Caire et sa région restent le cœur économique du pays et concentrent l’essentiel de la demande locative de long terme, qu’elle émane de familles égyptiennes, de cadres locaux ou d’expatriés.
New Cairo, à l’est, et notamment le Fifth Settlement, est rapidement devenu le symbole du nouveau mode de vie urbain : grands axes, espaces verts, compounds sécurisés, écoles internationales, universités, centres commerciaux, restaurants et cafés à la chaîne. Cette zone attire massivement la classe moyenne supérieure et les expatriés, en particulier ceux qui cherchent à se loger près de bonnes écoles. Sa proximité avec l’aéroport et la New Administrative Capital renforce encore son potentiel.
Les prix y sont élevés pour le marché local, mais encore raisonnables pour un investisseur en devises. Des estimations récentes donnent une fourchette de 30 000 à 60 000 EGP/m² pour les appartements, avec des projets haut de gamme pouvant monter bien plus. Un appartement de 100 m² dans un compound réputé peut donc se négocier autour de 2,3 à 3 millions EGP, soit moins de 50 000 dollars environ au taux actuel — à mettre en regard des rendements locatifs supérieurs à 7 % sur les petites surfaces.
À l’ouest du Caire, les villes de Sheikh Zayed et 6th of October offrent un cadre de vie paisible et verdoyant, caractérisé par de grands compounds résidentiels. Elles disposent de centres commerciaux majeurs comme le Mall of Egypt et le Mall of Arabia, d’établissements scolaires et universitaires de qualité, et d’un accès facilité aux pyramides de Gizeh et au centre-ville. Sheikh Zayed, au positionnement plus haut de gamme, attire particulièrement les familles et les professionnels. 6th of October, légèrement plus abordable, conserve une atmosphère très dynamique.
Les prix moyens y sont souvent inférieurs à ceux de New Cairo : autour de 15 000 à 35 000 EGP/m² pour les appartements selon les sources, et 23 000 à plus de 24 000 EGP/m² pour certaines villas à 6th of October. La croissance récente y a été fulgurante : certaines zones ont vu leurs prix bondir de 175 à 180 % en 2024 avant un ralentissement graduel.
Dans le Caire “ancien”, des quartiers comme Zamalek et Maadi restent très prisés des expatriés pour leur caractère, leur végétation et la présence de nombreuses ambassades et entreprises internationales. Zamalek, sur une île du Nil, combine immeubles anciens, cafés, restaurants et bientôt une station de métro. Les prix y sont parmi les plus élevés du pays, avec des appartements à plus de 27 000 EGP/m², mais une offre de villas quasiment inexistante. Maadi séduit par ses rues arborées et ses grandes maisons, très recherchées par les diplomates et les cadres étrangers.
New Administrative Capital : pari sur le long terme
Située à environ 45 kilomètres à l’est du Caire, la New Administrative Capital est l’un des plus grands chantiers d’urbanisme au monde. Pensée comme un centre politique, administratif et financier ultramoderne, elle est appelée à accueillir ministères, ambassades, sièges de banques, grandes entreprises, ainsi qu’environ 6,5 millions de résidents à terme.
Plus de 500 000 unités résidentielles sont déjà en construction dans ce projet d’envergure.
Pour un expatrié, la New Administrative Capital est une thèse d’investissement de long terme : les rendements locatifs immédiats peuvent être plus hésitants tant que la ville n’est pas pleinement “vivante”, mais le potentiel de plus-value est réel, surtout sur des achats off-plan auprès de promoteurs solides.
New Alamein, North Coast et Ras El Hekma : la côte méditerranéenne monte en gamme
Le littoral nord (Sahel) est associé depuis longtemps aux résidences secondaires estivales des Egyptiens. Plages de sable blanc, eaux turquoise, ambiance festive ou familiale selon les stations : la région s’est transformée en une succession de compounds plus ou moins luxueux, entre Marsa Matrouh, Sidi Abdel Rahman et la nouvelle ville d’Alamein.
New Alamein est conçue comme une véritable ville à l’année, avec écoles, hôpitaux, tours résidentielles, hôtels et zones commerciales, et non plus seulement comme une station saisonnière. L’Etat y a engagé des investissements massifs pour en faire la “capitale du Nord”. Les prix des appartements y oscillent entre 35 000 et 80 000 EGP/m², avec une clientèle mêlant classes aisées égyptiennes, diaspora et quelques acheteurs étrangers.
Zone côtière en plein développement, fruit d’un partenariat stratégique entre l’Égypte et les Émirats Arabes Unis, attirant les grands promoteurs immobiliers.
Projet majeur développé grâce à un accord stratégique entre les deux nations, visant à créer une destination d’exception.
Les grands promoteurs y construisent des resorts, marinas et compounds de très haut standing, destinés à une clientèle exigeante.
Produit balnéaire privilégié pour les expatriés recherchant à la fois un cadre luxueux et un investissement à fort potentiel spéculatif.
Mer Rouge : Hurghada, El Gouna, Sharm El-Sheikh
La région de la mer Rouge, avec Hurghada, El Gouna, Sharm El-Sheikh ou encore Sokhna, est au cœur du tourisme balnéaire égyptien. Plongée, kitesurf, croisières, resorts tout compris : le potentiel locatif saisonnier est considérable.
Hurghada s’est imposée comme un marché immobilier à part entière, en forte croissance, proposant des studios abordables comme des villas de luxe. Des localités voisines comme El Gouna, station balnéaire privée très soignée, ou Makadi Heights et Somabay, offrent des cadres plus haut de gamme, avec marinas, golfs et services intégrés.
Pour un expatrié qui souhaite combiner usage personnel et location saisonnière, ces zones permettent de viser 7 à 10 % de rendement brut sur des biens bien gérés, avec un ticket d’entrée souvent inférieur à celui du Caire.
Villes historiques et destinations alternatives
Alexandrie, grand port méditerranéen, combine importance économique et charme historique. La demande y est forte pour les appartements avec vue sur la Corniche et pour les locaux commerciaux dans les quartiers dynamiques comme Smouha ou Sidi Gaber. Les prix du centre-ville tournent autour de 24 000 EGP/m², contre 16 000 EGP/m² en périphérie.
Luxor et Aswan, capitales du tourisme culturel, connaissent une demande pour les petites maisons d’hôtes, les hôtels-boutiques et certaines résidences de vacances. Ces villes, tout comme Aswan, Luxor, Hurghada ou Marsa Alam, restent parmi les marchés les plus abordables du pays.
D’autres régions, comme Dahab et Nuweiba dans le sud du Sinaï, émergent auprès des amateurs d’écotourisme et de nomadisme digital, même si les régimes de propriété y sont plus complexes (longs baux, usufruits plutôt que véritable freehold pour les étrangers).
Combien coûte un bien en Egypte ? Comparaisons et exemples
L’immobilier égyptien reste, malgré la flambée récente des prix en livres, extrêmement compétitif en comparaison de nombreuses métropoles occidentales. On estime que le prix du mètre carré en Egypte est environ 90 à 92 % plus bas qu’au Royaume-Uni, par exemple.
Le tableau ci-dessous donne quelques ordres de grandeur pour des appartements, en livres égyptiennes, dans différents environnements.
| Ville / zone | Localisation | Prix moyen appartement (EGP/m²) |
|---|---|---|
| Caire – centre | Centre-ville | ≈ 31 500 |
| Caire – hors centre | Périphérie | ≈ 19 500 |
| New Cairo – Fifth Settlement | Résidentiel moderne | ≈ 23 800 (moyenne) |
| New Cairo – quartiers premium | Haut de gamme | 60 000 – 200 000 |
| Zamalek | Quartier de luxe | ≈ 27 600 |
| 6th of October City | Résidentiel ouest | ≈ 19 250 |
| Alexandrie – centre | Centre méditerranéen | ≈ 24 400 |
| Alexandrie – hors centre | Périphérie | ≈ 16 000 |
| New Administrative Capital | Appartements | 20 000 – 40 000 |
| New Alamein | Côte nord | 35 000 – 80 000 |
Dans les compounds les plus luxueux du Caire, certains produits peuvent grimper jusqu’à 200 000 EGP/m², mais cela reste l’exception. Un expatrié disposant de revenus en devises peut donc, avec un budget de 150 000 à 250 000 dollars, se positionner sur un segment moyen/haut de gamme confortable, que ce soit à New Cairo, au bord de la mer Rouge ou sur la côte nord.
Au prix de base d’un bien immobilier en Égypte, il faut ajouter divers frais d’acquisition : honoraires d’avocat (1 à 3 %), frais de notaire (~3 %), droit d’enregistrement (500 à 2000 EGP plafonné), taxes de timbre et éventuels frais d’agence. Le coût total d’une transaction aller-retour (achat et revente) est estimé entre 9 % et 14 % de la valeur du bien.
Comment se déroule un achat immobilier en Egypte pour un expatrié ?
Le processus ne suit pas nécessairement les mêmes codes que dans les pays anglo-saxons ou francophones. Il est plus bureaucratique, moins standardisé, et l’absence de régulation stricte des agents immobiliers impose d’être particulièrement vigilant.
Rôle central de l’avocat
La première étape est de mandater un avocat expérimenté en droit immobilier égyptien, idéalement bilingue arabe / anglais ou français. Évitez les conseils recommandés par le promoteur ou l’agent : ils peuvent avoir un conflit d’intérêt. L’avocat se chargera :
– De vérifier le titre de propriété et l’historique du bien auprès du registre foncier (le “Tabu”).
– De s’assurer qu’il n’existe ni hypothèque ni litige en cours.
– De confirmer que le bien n’est pas situé dans une zone interdite ou restreinte aux étrangers.
– De contrôler les permis de construire pour les projets off-plan.
– De négocier et rédiger un contrat de vente bilingue (arabe + langue de l’acheteur).
Le marché immobilier égyptien est marqué par un manque de transparence, avec de nombreux biens non pleinement enregistrés et la persistance de pratiques comme la vente ‘urfi’ (contrats non enregistrés). Une due diligence approfondie est donc essentielle.
Etapes clés de l’achat
Dans les grandes lignes, le parcours type ressemble à ceci :
1. Définition du budget et du mode de financement (cash ou recours à un prêt local). 2. Recherche de biens via des portails (Property Finder, Aqarmap, Semsarmasr, Rightmove, etc.) ou des agences, visites sur place ou virtuelles. 3. Sélection du bien et dépôt d’une réservation, souvent entre 1 000 et 5 000 dollars ou 10 à 30 % du prix, accompagné d’un contrat préliminaire détaillant le bien, le prix, l’échelonnement des paiements et les pénalités en cas de retard ou de non-livraison (pour l’off-plan). 4. Vérifications juridiques complètes par l’avocat. 5. Transfert des fonds depuis l’étranger vers une banque égyptienne, en devises, conformément aux règles de 2024. 6. Signature du contrat de vente définitif, authentification devant notaire, avec contrat impérativement en arabe (et idéalement dans votre langue également). 7. Enregistrement auprès du registre foncier (Real Estate Registration Office), soit au niveau local (procédure de 2 à 6 mois) soit au niveau central, souvent plus long (8 à 10 mois), parfois possible seulement lorsque tout le projet est lui-même enregistré.
Le délai maximal entre réservation et enregistrement final d’un bien immobilier, pouvant être dépassé pour les projets complexes.
Financement : possible, mais pas toujours simple
En théorie, plusieurs banques égyptiennes (National Bank of Egypt, Banque Misr, CIB, QNB Al Ahli, etc.) proposent des prêts hypothécaires aux étrangers. En pratique, les conditions sont plus restrictives qu’à l’égard des ressortissants :
– Obligation fréquente de disposer d’une résidence en Egypte et/ou d’un permis de travail.
– Justification d’un revenu stable et traçable.
– Limitation du financement à environ 70-80 % de la valeur du bien.
– Durée de remboursement généralement comprise entre 5 et 20 ans.
– Taux d’intérêt élevés dans le contexte inflationniste (souvent 12 à 17 % pour les résidences, voire davantage pour le commercial).
Pour un expatrié qui perçoit ses revenus dans une autre devise, emprunter en livres égyptiennes expose à un risque de change important. C’est l’une des raisons pour lesquelles beaucoup de non-résidents préfèrent financer leur bien en fonds propres.
Coûts, fiscalité et obligations pour un propriétaire expatrié
Au-delà du prix d’achat, il faut intégrer les frais récurrents : taxes, charges, gestion locative, entretien. Globalement, l’Egypte reste fiscalement modérée sur l’immobilier, mais la fiscalité existe bel et bien.
Principales taxes immobilières
Trois principaux niveaux de taxation concernent un investisseur :
La détention et la location d’un bien immobilier en Égypte sont soumises à plusieurs impôts. Une taxe foncière annuelle (Real Estate Tax) est calculée sur 10% de la valeur locative nette (après une déduction forfaitaire de 30% ou 32%). Des exonérations existent pour les petits biens et la résidence principale. Les revenus locatifs sont intégrés à l’impôt sur le revenu, avec un taux progressif jusqu’à 27,5% et une déduction limitée des charges. En cas de vente, un prélèvement de 2,5% sur le prix de vente s’applique généralement pour le vendeur.
Pour un expatrié, il faut aussi garder à l’esprit l’éventuelle fiscalité de son pays d’origine sur les revenus fonciers et les plus-values réalisées en Egypte, même si des conventions de non-double imposition existent avec plusieurs Etats.
Frais annexes à l’achat
La structure habituelle des coûts à l’acquisition se présente comme suit :
| Type de frais | Ordre de grandeur pour l’acheteur |
|---|---|
| Honoraires d’avocat | 1 – 3 % du prix du bien |
| Frais de notaire | ≈ 3 % de la valeur déclarée |
| Droit d’enregistrement | 500 à 2 000 EGP (plafonné) |
| Taxes de timbre | ≈ 0,1 – 0,3 % (contrats et documents) |
| Commission d’agence | En principe à la charge du vendeur (2-3 %) |
| Participation au fonds de maintenance (neuf) | Parfois 8 % du prix du bien |
A cela s’ajoutent les charges de copropriété ou de compound, souvent substantielles dans les projets haut de gamme (sécurité, piscines, entretien des espaces verts, club-house, etc.), et l’assurance immeuble, fortement recommandée.
Stratégies d’investissement adaptées aux expatriés
Selon votre profil de risque, votre horizon temporel et votre présence sur place, plusieurs approches sont possibles.
Achat pour location longue durée dans les grandes villes
Pour un expatrié qui souhaite privilégier la stabilité des revenus plutôt que la spéculation, se positionner sur un appartement de taille moyenne dans une zone à forte demande locative (New Cairo, Sheikh Zayed, 6th of October, Zamalek, Maadi) est une stratégie classique.
Les avantages sont clairs :
– Demande portée par la classe moyenne égyptienne, les professionnels, les expatriés et parfois les employés d’ONG ou d’entreprises internationales.
– Loyers en hausse dans les quartiers dynamiques, avec une progression annuelle à deux chiffres observée ces dernières années dans certaines zones.
– Rendements bruts oscillant entre 6 et 10 % selon la taille et l’emplacement, avec des risques d’occupation plus faibles sur les appartements de 2–3 chambres.
L’inconvénient principal est la gestion : états des lieux, recouvrement des loyers, entretien, relations avec les locataires, nécessitent soit une présence physique régulière, soit le recours à une société de gestion.
Location saisonnière en zone touristique
Pour un investisseur qui souhaite utiliser le bien quelques semaines par an et le louer le reste du temps, un appartement ou une petite villa en bord de mer à Hurghada, El Gouna, Sharm El-Sheikh, Sokhna ou sur la côte nord est une option logique.
Nombre de visiteurs par an en Égypte, niveau record qui dynamise le marché de la location saisonnière.
Dans ce cas, l’externalisation à une société de gestion spécialisée (comme on en trouve à Hurghada ou sur la Red Sea Riviera) est presque incontournable : ces acteurs prennent en charge la commercialisation sur les plateformes, l’accueil des hôtes, le ménage, la maintenance, souvent contre 20 à 30 % des revenus locatifs.
Achat off-plan dans les nouvelles villes
Une autre stratégie, plus spéculative, consiste à acheter sur plan dans les grandes opérations en cours : New Administrative Capital, New Alamein, Ras El Hekma, Mostakbal City, nouveaux quartiers de New Cairo ou de Sheikh Zayed.
Les principaux promoteurs immobiliers égyptiens (comme Palm Hills, SODIC, Emaar Misr, Talaat Moustafa Group, La Vista) proposent souvent des conditions de paiement avantageuses pour les achats sur plan : un faible acompte initial et un étalement des versements sur une période de 5 à 9 ans, parfois sans intérêts. Par ailleurs, la loi égyptienne offre une protection partielle aux acheteurs. En cas de défaut de paiement, elle limite généralement à 10 % du prix total la somme que le promoteur est autorisé à conserver, obligeant ce dernier à rembourser le solde.
Le pari ici est double : que le projet soit livré en temps et heure, et que les prix de revente à l’achèvement soient significativement supérieurs aux prix de lancement. Dans les meilleures opérations et les phases précoces, des hausses de 30 à 50 % en quelques années ont été observées ou projetées.
En contrepartie, le risque de retard, voire d’abandon, existe, surtout avec des développeurs moins solides. Il faut donc absolument vérifier la réputation du promoteur, la situation juridique du terrain, les garanties de financement, et idéalement sélectionner des projets listés sur la plateforme officielle realestate.gov.eg.
Combiner immobilier et résidence / citoyenneté par investissement
Pour un expatrié haut de gamme qui cherche aussi un plan B de résidence ou de passeport, l’immobilier égyptien peut s’intégrer dans une stratégie d’investissement migration. En combinant :
– Un achat de 100 000 à 200 000 dollars pour obtenir un titre de séjour renouvelable confortable.
– Un second investissement, éventuellement de 300 000 dollars, pour viser la citoyenneté par investissement.
Il est possible de structurer un portefeuille immobilier qui répond à la fois à des objectifs patrimoniaux (rendement + plus-value potentielle) et à des objectifs de mobilité internationale (résidence, passeport, accès à d’autres visas comme l’E-2 américain via la citoyenneté égyptienne).
Principaux risques et comment les gérer
Investir en Egypte n’est ni sans risque ni sans complexité. Plusieurs facteurs doivent être pris au sérieux.
Volatilité de la devise et contexte macroéconomique
La livre égyptienne a connu plusieurs dévaluations rapides en quelques années, entraînant une perte de plus de 70 % de sa valeur depuis 2022. Si vous investissez en devises fortes, cela rend l’achat plus attractif en apparence, mais il faut garder en tête que :
– Vos revenus locatifs seront en livres, donc sensibles aux fluctuations de change si vous les convertissez en euro ou en dollar.
– Une nouvelle dévaluation peut faire mécaniquement remonter les prix en livres pour compenser, mais rien ne garantit un ajustement immédiat.
La meilleure manière de se protéger consiste à considérer l’investissement dans une optique de long terme, de 7 à 10 ans, en misant sur la résilience de la demande interne (démographie, urbanisation) plutôt que sur un arbitrage de court terme.
Cadastre incomplet, registres et bureaucratie
Une partie importante du parc immobilier n’est pas pleinement enregistrée au registre officiel (Tabu). Les contrats “urfi”, fréquemment utilisés dans les transactions locales, n’offrent pas le même niveau de sécurité juridique. Pour un expatrié, il est impératif de s’assurer que :
Le bien a fait l’objet d’une inscription au registre officiel. Le vendeur est légalement identifié comme le propriétaire incontesté. Toutes les taxes et charges dues antérieurement ont été intégralement réglées, ce qui garantit qu’aucune dette n’est transmise à l’acquéreur.
Là encore, seul un avocat expérimenté, indépendant des intérêts du vendeur, peut sécuriser cette dimension.
Risques de projets off-plan et fiabilité des promoteurs
Les retards de livraison sont fréquents, notamment dans les périodes d’envolée des coûts de construction. Certains développeurs, fragilisés par la hausse de leurs charges, peinent à tenir leurs promesses. La réputation du promoteur, son historique de projets livrés, sa capacité de financement et l’inscription de ses projets sur la plateforme officielle sont des critères essentiels.
En cas d’achat sur plan, il est prudent :
– De refuser de payer 100 % du prix avant la livraison.
– De s’assurer que le calendrier de paiements est aligné sur des jalons de construction tangibles.
– D’inclure dans le contrat des clauses claires sur les pénalités en cas de retard.
Marché encore informel et question des intermédiaires
Les agents immobiliers en Egypte ne sont pas soumis à un régime de licence aussi strict que dans d’autres pays. De nombreux intermédiaires opèrent de manière informelle. Cela ouvre la porte à :
– Des surévaluations.
– Des conflits d’intérêt entre vendeur et acheteur.
– Des pratiques douteuses (double vente, commissions opaques, promesses non tenues).
Il est conseillé de travailler avec quelques interlocuteurs triés sur le volet, idéalement des agences reconnues, de documenter chaque étape (offres, contre-offres, paiements), de toujours vérifier les coordonnées bancaires auprès de l’avocat avant tout virement, et de privilégier les paiements par canaux bancaires officiels plutôt qu’en liquide.
Environnement juridique et stabilité politique
Comme dans tout pays émergent, des changements de règles peuvent intervenir : modifications fiscales, ajustements des conditions de propriété pour les étrangers, nouvelles exigences en matière d’enregistrement. De même, l’Egypte reste exposée à des risques géopolitiques et politiques, même si elle n’a pas connu de conflit direct depuis plusieurs décennies et se présente comme un îlot de relative stabilité régionale.
Pour un expatrié, cela plaide pour une diversification : ne pas concentrer une part excessive de son patrimoine immobilier dans un seul pays, même attractif, et rester informé des évolutions législatives, notamment sur la conversion et le rapatriement des fonds.
Se faire aider : gestion, plateformes officielles et services utiles
La distance et la barrière de la langue rendent l’accompagnement local encore plus nécessaire pour un expatrié.
Plusieurs outils et services peuvent faciliter un investissement réussi :
Pour un investissement sécurisé et efficace en Égypte, voici les principales ressources à consulter et les professionnels à solliciter.
Le site realestate.gov.eg recense les projets validés par les autorités. C’est un point de départ essentiel pour vérifier la crédibilité d’un développement immobilier.
Consultez les grands portails (Property Finder, Aqarmap, Semsarmasr) pour analyser les prix et les types de biens disponibles dans une zone.
Indispensables dans les zones touristiques (Hurghada, mer Rouge, North Coast) ou les compounds du Caire pour gérer le marketing, les locataires, les loyers et l’entretien.
Un avocat expert en droit immobilier et des étrangers est crucial pour les démarches d’acquisition, de résidence ou de citoyenneté par investissement.
En parallèle, pour la dimension financière, utiliser des services de transfert international reconnus (virements SWIFT via votre banque, ou acteurs comme Wise, OFX, Xe, Western Union pour certaines situations) permet d’optimiser les taux de change et de documenter clairement les flux, ce qui est indispensable au regard des règles de lutte contre le blanchiment (AML / CTF) et des nouvelles exigences de l’administration égyptienne.
En résumé : un marché porteur, mais qui exige méthode et patience
L’immobilier en Egypte offre aujourd’hui une combinaison rare : demande structurelle très forte, prix encore compétitifs en devises fortes, rendements locatifs supérieurs à de nombreux marchés voisins, perspectives de plus-value réelles dans les nouvelles villes, dispositifs de résidence et de citoyenneté adossés à l’investissement. Pour un expatrié prêt à travailler avec des professionnels locaux, à respecter les règles spécifiques aux étrangers et à raisonner sur un horizon de moyen à long terme, c’est une opportunité sérieuse.
Le marché immobilier égyptien offre des opportunités, mais il est associé à des risques importants : complexité cadastrale, volatilité de la devise, réglementation changeante, un secteur très informel et les risques spécifiques aux projets ‘off-plan’. Le succès dépend d’une approche professionnelle, incluant des vérifications scrupuleuses, le choix rigoureux des partenaires, une connaissance approfondie des quartiers, la maîtrise des flux de devises et l’anticipation des aspects fiscaux locaux et internationaux.
Pour un expatrié, la question n’est pas de savoir si l’Egypte est “le” meilleur marché au monde, mais si une part raisonnée de son portefeuille, exposée à ce pays en pleine mutation, peut améliorer la diversification de ses actifs, générer des revenus attractifs et, pour certains, s’inscrire dans un projet de vie au bord du Nil ou de la mer Rouge.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Égypte pour chercher du rendement locatif et une exposition à la livre égyptienne. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Le Caire, Alexandrie, stations balnéaires de la mer Rouge), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison dans un quartier en développement au Caire ou à Hurghada, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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