Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer ou investir en Egypte peut être fiscalement intéressant pour un expatrié, à condition de bien comprendre deux blocs de règles qui structurent tout le système : l’impôt sur le revenu et la taxe foncière (au sens large : détention, location et cession de biens immobiliers). Derrière ces deux piliers se cache un cadre assez sophistiqué, mais globalement stable, où les étrangers sont en grande partie traités comme les nationaux, tout en restant soumis, pour certains, aux obligations de leur pays d’origine.
Le dispositif fiscal égyptien pour les expatriés couvre principalement l’imposition du revenu personnel et la fiscalité immobilière. Il est essentiel de comprendre ces règles ainsi que leurs interactions avec les conventions de non-double imposition applicables.
Comprendre le cadre général : qui est résident fiscal en Egypte ?
Avant de parler de taux et de formulaires, tout commence par une question clé : êtes‑vous résident fiscal ou non‑résident aux yeux de l’administration égyptienne ? La réponse détermine l’étendue de ce que l’Etat peut imposer.
La règle de base repose sur un critère de présence physique. Un individu devient résident fiscal s’il passe plus de 183 jours en Egypte sur n’importe quelle période de 12 mois, les jours n’ayant pas besoin d’être consécutifs. À cela s’ajoutent d’autres indicateurs : la détention d’un foyer permanent sur place, le fait d’y exercer son activité principale ou d’y avoir son centre d’intérêts économiques, ou encore, pour les Egyptiens, le fait d’être payé depuis une caisse égyptienne même en travaillant à l’étranger.
Un résident fiscal en Égypte, dont le centre des intérêts vitaux se trouve dans le pays, est imposable sur l’ensemble de ses revenus mondiaux. À l’inverse, un non-résident n’est imposé que sur ses revenus de source égyptienne, tels que les salaires versés depuis l’Égypte, les loyers de biens situés dans le pays ou les bénéfices d’une activité exercée localement.
Pour les expatriés, cela signifie qu’un ingénieur détaché sur un projet long qui réside plus de six mois dans le pays bascule dans la catégorie des résidents fiscaux, là où un retraité propriétaire d’un appartement loué au Caire mais vivant le reste de l’année en Europe restera, en général, non‑résident imposé uniquement sur son revenu locatif égyptien.
Impôt sur le revenu des personnes physiques : un barème progressif
Le système égyptien d’impôt sur le revenu repose sur un barème progressif. Les taux ont été réformés à plusieurs reprises, mais une structure récente, largement citée pour 2024‑2025, permet de se repérer.
Les tranches de l’impôt sur le revenu
Le barème applique des taux croissants par tranches de revenu annuel en livres égyptiennes (EGP). Le tableau ci‑dessous synthétise la grille la plus fréquemment mentionnée dans les textes récents :
| Tranche de revenu annuel (EGP) | Taux marginal d’impôt sur le revenu |
|---|---|
| Jusqu’à 40 000 | 0 % |
| 40 001 à 55 000 | 10 % |
| 55 001 à 70 000 | 15 % |
| 70 001 à 200 000 | 20 % |
| 200 001 à 400 000 | 22,5 % |
| 400 001 à 1 200 000 | 25 % |
| Au‑delà de 1 200 000 | 27,5 % |
Ce barème s’applique à la fois aux résidents (sur leurs revenus imposables selon les règles de résidence) et aux non‑résidents pour leurs revenus de source égyptienne. Une particularité mentionnée par plusieurs sources est l’existence, pour certains revenus « secondaires » (emploi additionnel, certains revenus d’activité), d’un taux forfaitaire de 10 %, mais le cœur du système reste ce barème progressif.
Abattement personnel et revenus exonérés
Pour alléger la charge sur les revenus modestes, un abattement personnel annuel est appliqué avant calcul de l’impôt. Les montants ont évolué dans le temps, mais un plafond de 20 000 EGP est désormais cité pour l’exonération de base sur les salaires. Par ailleurs, la première tranche jusqu’à 40 000 EGP est frappée d’un taux de 0 % pour les contribuables dont le revenu global n’excède pas 1,2 million EGP par an, ce qui revient à exonérer les plus faibles revenus.
Certaines catégories de revenus sont totalement ou partiellement exclues de l’imposition sur le revenu. Par exemple, les prestations sociales légales (comme les allocations familiales), les indemnités pour accident du travail ou maladie professionnelle, ou encore les intérêts des livrets d’épargne réglementés (comme le Livret A) peuvent être totalement exonérés. D’autres, comme certaines plus-values immobilières, peuvent bénéficier d’exonérations partielles sous conditions, notamment en fonction de la durée de détention du bien.
– les indemnités de fin de service et certaines pensions, sous conditions ;
– une partie de la participation des salariés aux bénéfices de l’entreprise ;
– plusieurs avantages en nature fournis de manière collective (repas sur le lieu de travail, transport collectif, uniformes et outils nécessaires au travail, hébergement fourni exclusivement pour les besoins de la fonction, etc.).
Le système permet également de déduire certains postes de dépenses, comme les cotisations de sécurité sociale, les primes d’assurance vie ou santé sous un plafond (par exemple 15 % du revenu net ou 10 000 EGP, selon la règle retenue), ou encore les dons à des organismes caritatifs agréés dans la limite d’un pourcentage du revenu imposable.
Formalités pour les expatriés salariés
Pour un expatrié employé par une entité égyptienne, l’impôt sur salaire est généralement prélevé à la source, chaque mois, par l’employeur, qui reverse ensuite les retenues à l’Egyptian Tax Authority (ETA) dans les quinze jours suivant la fin du mois. L’employeur doit aussi déposer des déclarations trimestrielles et une réconciliation annuelle récapitulant l’ensemble des rémunérations et impôts retenus.
Si un expatrié perçoit uniquement un revenu d’emploi local, correctement prélevé à la source, il n’est souvent pas tenu de déposer sa propre déclaration de revenus. Cependant, pour des raisons de conformité, il est généralement recommandé d’effectuer cette démarche en cas de situation patrimoniale ou familiale complexe.
Dès qu’un autre revenu entre en jeu – location d’un appartement, activité indépendante, revenus étrangers à intégrer, etc. – l’expatrié doit déposer une déclaration annuelle par voie électronique, en principe au plus tard le 31 mars de l’année suivant celle des revenus. Cette déclaration prend la forme d’un formulaire standard (souvent appelé Form 160) et suppose que le contribuable soit immatriculé auprès de l’ETA et dispose d’un numéro d’identification fiscale (TIN).
Location, plus‑values et autres revenus : comment l’Egypte taxe les revenus du patrimoine
Pour un expatrié propriétaire en Egypte, la question ne se limite pas à la taxe foncière : les revenus générés par le bien peuvent aussi relever de l’impôt sur le revenu.
Revenus locatifs : un régime relativement simple
Les loyers perçus sur un bien situé en Egypte constituent un revenu imposable pour le propriétaire, qu’il soit résident ou non‑résident. Le principe consiste à taxer le bénéfice réel, après prise en compte des charges afférentes au bien.
Les textes prévoient un mécanisme forfaitaire qui simplifie le calcul : le propriétaire peut déduire jusqu’à 50 % du loyer brut au titre des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de gestion. Le revenu net, après cet abattement, est ensuite intégré dans le revenu global et imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Taux effectif d’imposition pour un loyer mensuel de 1 500 USD en Égypte après abattement.
Pour collecter cet impôt, le propriétaire doit déclarer ses revenus de location dans sa déclaration annuelle, y compris s’il est expatrié non‑résident et que ses seuls liens économiques avec le pays sont immobiliers.
Plus‑values immobilières : pas de « capital gains tax » autonome mais une taxe de 2,5 %
L’un des points les plus souvent mal compris par les investisseurs étrangers concerne la taxation des plus‑values immobilières. En Egypte, un particulier qui revend un bien détenu à titre de simple patrimoine personnel ne supporte pas une imposition classique des plus‑values au barème, comme dans de nombreux pays européens.
À la place, la loi prévoit un dispositif spécifique : une taxe de 2,5 % sur la valeur totale de cession de tout immeuble bâti ou terrain constructible. Cette taxe est due indépendamment du montant de la plus‑value réelle et s’apparente à un impôt de mutation plutôt qu’à un impôt calculé sur le gain net.
Pour les expatriés, une taxe de 2,5% s’applique sur la vente d’un bien immobilier situé dans une ville égyptienne, couvrant la plupart des transactions résidentielles. Cependant, si le bien fait partie des actifs d’une entreprise individuelle ou d’une activité commerciale, la plus-value est alors considérée comme un bénéfice professionnel et imposée selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Pour éviter certaines situations jugées socialement délicates ou pour encourager l’investissement, la loi naturelle prévoit des cas d’exonération de cette taxe de 2,5 %, notamment pour les transmissions entre proches (époux, parents, enfants), certains achats de première résidence en dessous d’un seuil de valeur (par exemple pour un premier acquéreur d’un logement d’une valeur inférieure à 3 millions EGP et d’une superficie limitée), ou encore des opérations au profit d’organismes publics ou caritatifs.
Revenus financiers : dividendes, intérêts et placements
L’expatrié qui diversifie son patrimoine en Egypte peut aussi être concerné par des prélèvements sur ses placements.
Les dividendes versés par une société égyptienne à une personne physique sont soumis à une retenue à la source. Le taux est de 10 % pour les actions non cotées et de 5 % pour les titres cotés sur la Bourse égyptienne. Ces retenues s’appliquent aux résidents comme aux non-résidents. Les non-résidents peuvent bénéficier de taux réduits si une convention de non-double imposition est en vigueur entre leur pays de résidence et l’Égypte.
Les intérêts versés par les banques locales aux particuliers résidents sont en principe exonérés d’impôt sur le revenu, tandis que les intérêts sur les titres de dette publique (bons et obligations du Trésor) supportent une retenue d’environ 20 %. Les gains distribués par certains fonds sont, eux, imposés à un taux forfaitaire de 5 %.
À cela s’ajoute la fiscalité, en pleine évolution, des plus‑values sur titres. Si les gains sur actions cotées ont été, un temps, frappés d’un impôt de 10 %, une réforme récente a substitué à cette imposition un droit de timbre sur chaque transaction, avec des taux compris grosso modo entre 0,10 % et 0,115 % à l’achat comme à la vente. Les plus‑values sur titres non cotés ou sur actions étrangères détenues par un résident restent, elles, imposées selon les règles de l’impôt sur le revenu.
Taxe foncière : comment est calculé l’impôt annuel sur les biens immobiliers
La taxe foncière, au sens de l’impôt annuel sur la détention de biens bâtis, est encadrée par la loi sur la taxe immobilière (notamment la loi n° 196 de 2008 et ses mises à jour). Elle concerne tous les biens construits situés en Egypte, qu’ils appartiennent à des particuliers, des sociétés, des associations ou des entités publiques.
Principe et taux de la taxe foncière
La taxe est assise non pas sur la valeur vénale du bien, mais sur une valeur locative annuelle théorique, évaluée par des commissions d’estimation tous les cinq ans. Ces commissions se composent d’un représentant de l’Autorité de la taxe immobilière (RETA), d’un délégué du gouvernorat concerné, et d’un représentant des contribuables. Lorsqu’elles fixent la valeur locative, elles tiennent compte de la localisation du bien, de la qualité de la construction, des caractéristiques du quartier, de la situation économique et des loyers de biens comparables.
Une fois cette valeur locative brute arrêtée et publiée au Journal officiel, la loi prévoit un abattement obligatoire destiné à couvrir les charges d’entretien et de gestion :
– 30 % pour les biens résidentiels ;
– 32 % pour les biens non résidentiels (commerciaux, industriels, administratifs).
Le taux de la taxe est ensuite de 10 % appliqué sur cette base locative nette. En résumé, la formule est la suivante :
> Taxe foncière annuelle = 10 % × [valeur locative annuelle – (30 % ou 32 % d’abattement)]
Ce mécanisme s’applique de la même façon aux propriétaires égyptiens et étrangers, sans distinction.
Délais, paiement et sanctions
La taxe foncière est un impôt annuel. Elle est due à compter du 1er janvier de chaque année, mais le paiement peut être scindé en deux échéances égales : une première avant le 30 juin, et une seconde avant le 31 décembre. Le propriétaire peut aussi choisir de régler la totalité de l’année au moment de la première échéance.
L’administration a imposé la dématérialisation des paiements : ils doivent désormais être effectués en ligne sur le portail de l’Administration fiscale égyptienne, les paiements en espèces étant exclus. En cas de retard imputable au contribuable, une pénalité mensuelle de 2 % du montant non acquitté s’applique, avec un plafond de 40 % de la taxe initialement due. En revanche, si le retard provient d’une erreur de l’administration, aucune majoration n’est facturée.
Le non‑paiement répété peut entraîner des mesures plus lourdes : inscription d’une hypothèque sur le bien, blocage des opérations de vente ou de transfert de propriété, voire saisies ou poursuites judiciaires dans les cas les plus graves.
Contestation de la valeur locative
La question la plus sensible pour de nombreux propriétaires n’est pas tant le taux de 10 % lui‑même que la valeur locative sur laquelle il est appliqué. C’est pourquoi la loi a instauré un mécanisme d’appel : une fois la valeur locative publiée et le contribuable notifié, celui‑ci dispose d’un délai de 60 jours pour déposer un recours.
La contestation doit être adressée à la direction compétente de l’Autorité de la taxe immobilière. Elle nécessite le paiement d’un droit de recours modique de 50 EGP, qui est intégralement remboursé si la décision est en votre faveur. Vous pouvez appuyer votre demande en fournissant des éléments comparatifs, en décrivant l’état réel du bien, ou en invoquant des facteurs locaux spécifiques pour justifier une révision à la baisse de l’évaluation.
Biens exonérés ou seuils d’exemption
Le législateur a prévu un ensemble d’exemptions pour limiter la charge fiscale sur les catégories jugées vulnérables ou sur certains biens à utilité publique. Parmi les principales exonérations :
Plusieurs catégories de biens immobiliers sont exonérées de la taxe foncière (taxe sur la propriété) en Égypte. Ces exonérations concernent notamment : la résidence principale dont la valeur locative nette annuelle ne dépasse pas 24 000 EGP ; les unités non résidentielles dont la valeur locative nette annuelle n’excède pas 1 200 EGP ; les logements d’une surface inférieure ou égale à 60 m² ; les biens détenus par des personnes handicapées ou des retraités disposant de petites pensions ; les immeubles appartenant à l’État et affectés à un usage public ; les lieux de culte (mosquées, églises) ; les biens appartenant à des établissements éducatifs, hôpitaux, orphelinats et certaines organisations caritatives ; les biens en construction (jusqu’à l’achèvement des travaux) ; les immeubles nouvellement construits peuvent, dans certains cas, bénéficier d’une exonération temporaire pouvant atteindre cinq ans ; les biens soumis aux anciens régimes de contrôle des loyers (lois 49/1977 et 136/1981) tant que la relation locative se poursuit ; et les biens appartenant à des autorités gouvernementales étrangères, sous réserve de réciprocité.
Il est important de noter que ces exemptions ne sont pas automatiques. Le propriétaire doit en faire la demande, généralement via le formulaire n° 6, en fournissant les justificatifs nécessaires (titres de propriété, certificats médicaux, attestations de pension, etc.). L’exonération sur la résidence principale, en particulier, suppose de déclarer l’ensemble des unités détenues à l’échelle du territoire national pour éviter les abus.
Plusieurs sources évoquent par ailleurs des seuils alternatifs (par exemple une exonération des biens résidentiels dont la valeur locative annuelle serait inférieure à 6 000 EGP ou des logements d’une valeur vénale inférieure à 2 millions EGP), ce qui reflète l’évolution et parfois la superposition des règles au fil des années. Pour un expatrié, l’enjeu pratique est de vérifier, au moment de l’acquisition, quelle version est en vigueur et si son bien peut entrer dans l’une de ces catégories.
Le tableau suivant résume quelques grands cas d’exemption :
| Type de bien ou de situation | Condition principale | Traitement fiscal foncier |
|---|---|---|
| Résidence principale du propriétaire | Valeur locative nette ≤ 24 000 EGP/an | Exonération totale de taxe foncière |
| Local commercial / industriel / administratif | Valeur locative nette ≤ 1 200 EGP/an | Exonération totale |
| Petite unité de logement | Surface ≤ 60 m² | Exonération possible (selon texte applicable) |
| Biens de l’Etat utilisés pour un service public | Affectation à une mission de service public | Exonération |
| Lieux de culte | Usage religieux | Exonération |
| Hôpitaux, écoles, orphelinats sans but lucratif | Gestion non commerciale | Exonération |
| Immeuble en construction | Travaux non achevés | Exonération temporaire |
| Immeuble sous ancien régime de contrôle des loyers | Relation locative régie par lois 49/1977 ou 136/1981 | Exonération jusqu’à fin de la relation locative |
Enfin, une disposition récente autorise le gouvernement à accorder des exemptions ciblées pour des biens utilisés dans certaines activités de production ou de services, en fixant le pourcentage d’exonération et sa durée. Cette faculté rend la fiscalité foncière plus souple pour soutenir des secteurs jugés prioritaires.
Fiscalité des transactions immobilières : taxe de 2,5 % et autres frais
Au‑delà de la détention d’un bien, la fiscalité immobilière égyptienne repose sur un autre instrument central : la taxe sur les transactions immobilières, qui s’applique lors d’une vente ou d’un transfert de propriété.
La taxe de 2,5 % sur les cessions
Conformément à la loi sur l’impôt sur le revenu (article 108 de la loi n° 91 de 2005) et à la loi immobilière, toute cession de bien bâti ou de terrain destiné à la construction est soumise à une taxe calculée à 2,5 % du montant de la transaction. La base imposable est la plus élevée entre la valeur officielle retenue par l’administration et le prix effectif stipulé dans l’acte.
Cette taxe est juridiquement due par le vendeur. La loi précise même que toute clause contractuelle cherchant à transférer cette obligation au profit de l’acheteur est considérée comme nulle. Dans la pratique, il n’est cependant pas rare que les parties s’accordent pour que l’acheteur prenne cette taxe en charge dans le prix négocié ; mais aux yeux de l’administration, le redevable légal reste le cédant.
Un défaut de paiement entraîne une pénalité de 2 % par mois sur le montant dû, plafonnée à 40 %. Toute tentative d’évasion, comme une sous-déclaration du prix de vente, peut conduire à une amende pouvant atteindre 40 % de l’impôt éludé, en plus de risques de poursuites pénales.
Exonérations et dispositifs incitatifs
La loi prévoit toutefois des exceptions à l’application de la taxe de 2,5 %, notamment :
– les transferts entre membres d’une même famille proche (époux, parents, enfants) dans le cadre d’un héritage ou de donations ;
– les acquisitions réalisées par des entités publiques, des organisations caritatives ou des institutions religieuses pour des usages non commerciaux ;
– certains achats de première résidence lorsque le prix et la surface ne dépassent pas des plafonds prédéfinis (par exemple, un premier achat pour un logement de moins de 200 m² et d’un prix inférieur à 3 millions EGP peut prétendre à une exonération).
Plus récemment, un dispositif de réduction de 50 % de la taxe de 2,5 % a été instauré, pour un temps limité, sur certaines transactions de biens industriels ou commerciaux afin de stimuler l’investissement. Les expatriés investissant dans l’immobilier professionnel via des structures éligibles peuvent potentiellement en bénéficier.
Frais de transaction annexes : enregistrement, timbre, TVA
Outre la taxe de 2,5 %, une transaction immobilière supporte une série de coûts connexes.
Les droits d’enregistrement pour un transfert de propriété, à la charge de l’acheteur, représentent entre 1 % et 3 % de la valeur du bien.
Une taxe de timbre frappe les documents liés à la transaction. Elle comprend souvent une partie fixe (par exemple 1 EGP par page de contrat) et une partie proportionnelle modulée selon la nature et le montant de l’opération. Le timbre peut également s’appliquer sur les financements bancaires associés, à hauteur de 0,4 % par an sur les prêts, répartis entre la banque et le client.
Pour les logements neufs achetés directement auprès d’un promoteur, la vente est soumise à la TVA au taux standard de 14 %. Cette TVA est acquittée par l’acheteur et peut, dans certains cas, être récupérée par les sociétés assujetties.
Enfin, l’acheteur supporte parfois des frais de notaire (environ 3 %) et des honoraires d’avocat (souvent situés autour de 2 à 3 % du prix), tandis que le vendeur rémunère les agents immobiliers à des taux similaires (2 à 3 %). L’ensemble de ces coûts amène fréquemment les analystes à estimer que le « round‑trip cost » de l’immobilier en Egypte (achat + revente) oscille autour de 9 à 14 % de la valeur du bien, hors éventuelles plus‑values.
Spécificités pour les étrangers : acquisition de biens et égalité de traitement fiscal
Sur le plan des taux et des règles de calcul, les expatriés sont traités de la même manière que les Egyptiens : les barèmes, les abattements, les exemptions de taxe foncière ou de taxe de cession s’appliquent sans discrimination de nationalité. Toutefois, le droit immobilier introduit des contraintes structurelles sur ce que les étrangers peuvent acheter et posséder.
Ce que les étrangers peuvent (ou ne peuvent pas) posséder
La règle générale veut que les étrangers puissent acquérir uniquement des biens résidentiels. Ils ne peuvent pas, à titre direct, être propriétaires de terrains agricoles, de terrains désertiques non développés ou de biens strictement non résidentiels (immeubles de bureaux purs, entrepôts, etc.). Le cadre légal (notamment la loi n° 230 de 1996) impose plusieurs limites, dont :
– un maximum de deux unités résidentielles par personne étrangère ;
– une superficie maximale d’environ 4 000 m² par bien ;
– l’obligation, dans la plupart des cas, de solliciter l’approbation du Conseil des ministres avant l’acquisition.
Certaines zones sont fermées à la propriété étrangère, notamment le Sinaï, Sharm el‑Cheikh, Dahab, certaines zones frontalières, des sites archéologiques et des îles de la mer Rouge. À l’inverse, l’investissement résidentiel étranger est autorisé dans des villes comme Le Caire, Alexandrie, Hurghada, El Gouna, la Côte Nord, New Cairo et la Nouvelle capitale administrative.
Les sociétés à capitaux étrangers (par exemple une LLC détenue à 100 % par des non‑nationaux) peuvent, elles, acquérir des biens commerciaux, industriels ou touristiques pour les besoins de leur activité, ce qui constitue une voie indirecte pour investir dans l’immobilier non résidentiel.
Conditions de résidence et formalités pour acheter
Un élément central pour les expatriés : la détention d’un simple visa touristique ne suffit pas pour acquérir un bien. Le droit exige la possession d’un titre de séjour ou d’un visa de résidence valable. Par ailleurs, l’achat en lui‑même ne confère pas automatiquement un droit de résidence ; il permet néanmoins d’accéder à des programmes de résidence par investissement.
Montant minimum en dollars pour obtenir un permis de séjour d’un an renouvelable via l’achat immobilier aux Émirats arabes unis.
Au plan pratique, l’enregistrement de la propriété au registre foncier suppose que l’acheteur étranger fournisse la preuve que les fonds ont été transférés depuis l’étranger en devise, via un circuit bancaire officiellement reconnu. Les informations figurant au registre sont publiques, ce qui signifie que l’identité du propriétaire n’est pas confidentielle.
Enfin, certaines règles imposent des restrictions postérieures à l’acquisition : par exemple, des sources mentionnent qu’un bien détenu par un étranger ne peut être librement revendu ou loué pendant une période de cinq ans suivant l’enregistrement, ce qui vise à éviter la spéculation à court terme.
Double imposition et certificats de résidence : comment articuler l’Egypte et le pays d’origine
Beaucoup d’expatriés viennent de pays ayant signé avec l’Egypte une convention de non‑double imposition (DTT). Ces accords visent à éviter qu’un même revenu soit taxé deux fois de manière intégrale, en répartissant le droit d’imposer entre les Etats et en organisant des mécanismes de crédit d’impôt.
Rôle du certificat de résidence fiscale
Pour qu’un expatrié puisse bénéficier concrètement des avantages d’une convention (taux réduits de retenue sur les dividendes, reconnaissance de la qualité de résident dans un pays plutôt que dans l’autre, crédit d’impôt, etc.), il doit souvent produire un certificat de résidence fiscale délivré par l’administration concernée.
En Égypte, le certificat de résidence fiscale est délivré par l’ETA. Pour l’obtenir, il faut constituer un dossier avec votre TIN, des preuves de résidence (contrat de bail, acte de propriété, factures), une copie du passeport et des justificatifs de présence physique. Le dossier est à déposer au bureau fiscal compétent. Une fois approuvé, le certificat est généralement valable pour une année fiscale.
Les bénéfices de ce certificat sont multiples pour un expatrié : accès aux taux de retenue à la source réduits sur les dividendes, intérêts ou redevances, reconnaissance de crédits d’impôt dans l’autre pays, et limitation des risques de double imposition. En cas de double résidence potentielle (par exemple un Français passant plus de six mois en Egypte et conservant un foyer en France), ce certificat s’inscrit dans un ensemble de « tie‑breaker rules » (foyer permanent, centre des intérêts vitaux, lieu de séjour habituel, nationalité) prévus par les conventions.
Cas particulier des ressortissants américains
Les citoyens américains occupent une place à part. D’un côté, les Etats‑Unis et l’Egypte disposent d’une convention fiscale entrée en vigueur en 1981, qui prévoit notamment des plafonds de retenue à la source sur les dividendes, intérêts et redevances. De l’autre, la convention contient une clause dite de « sauvegarde » (Savings Clause) qui autorise les Etats‑Unis à imposer leurs citoyens comme si la convention n’existait pas, à quelques exceptions près.
Un citoyen américain résidant en Égypte reste soumis à l’impôt fédéral américain sur ses revenus mondiaux et doit déposer une déclaration annuelle auprès de l’IRS, en plus de ses obligations fiscales égyptiennes. Pour éviter la double imposition, des outils spécifiques sont disponibles.
– l’« Foreign Earned Income Exclusion » (FEIE), qui lui permet d’exclure jusqu’à 130 000 USD de revenus du travail étrangers (montant indicatif pour 2025) s’il remplit les conditions de présence ou de résidence ;
– la « Foreign Housing Exclusion », qui autorise l’exclusion d’une partie des dépenses de logement à l’étranger au‑delà d’un seuil, avec des plafonds spécifiques pour certains lieux comme Le Caire ou Alexandrie ;
– le « Foreign Tax Credit » (FTC), qui offre un crédit d’impôt dollar pour dollar pour les impôts sur le revenu acquittés en Egypte.
Les obligations américaines incluent aussi, le cas échéant, la déclaration des comptes financiers étrangers (FBAR, FATCA). Les expatriés américains qui investissent dans l’immobilier égyptien ne doivent pas perdre de vue ces obligations parallèles, même si, sur le plan purement égyptien, leur fiscalité immobilière reste celle de tout autre étranger.
Compliance, contrôles et sanctions : pourquoi la rigueur s’impose
Comme dans la plupart des juridictions, la négligence fiscale peut coûter cher en Egypte, y compris pour les expatriés. Le cadre normatif, consolidé par la loi de procédures fiscales unifiées (loi n° 206 de 2020), impose la télédéclaration généralisée et l’utilisation de factures électroniques pour les entreprises.
Déclarations et conservation des documents
Les propriétaires de biens immobiliers doivent déposer une déclaration de taxe foncière (formulaire n° 6) au moins tous les cinq ans, lors des campagnes de réévaluation, ou avant la fin décembre de l’année au cours de laquelle intervient un changement significatif (acquisition d’un nouveau bien, transformation, changement d’usage). Cette déclaration est également le vecteur pour demander des exonérations (résidence principale, handicap, etc.).
Les contribuables doivent conserver tous les justificatifs (reçus de paiement, actes de propriété, correspondances) pendant une durée minimale de cinq ans, car l’administration fiscale peut effectuer des contrôles durant cette période.
Pour l’impôt sur le revenu, la tenue d’une comptabilité adaptée à la nature des revenus est indispensable, en particulier pour les activités indépendantes ou les revenus locatifs importants. Les entreprises sont soumises à des règles strictes de conservation de la documentation, notamment en matière de prix de transfert s’agissant des structures multinationales.
Barème des sanctions
Les textes prévoient un arsenal de pénalités. En cas de retard de déclaration, les amendes peuvent aller de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers d’EGP selon la durée du retard. Le non‑paiement d’un impôt dû entraîne des intérêts de retard à un taux composé d’une part fixe (2 %) et d’un taux de référence fixé par la Banque centrale, avec un plafonnement global de la pénalité par rapport au principal dû.
Le non-paiement des taxes foncières et de cession peut entraîner des majorations proportionnelles (ex. : 2 % par mois, plafonnées à 40 %). En cas d’évasion caractérisée (fausses pièces, sous-évaluation), les amendes peuvent atteindre le montant de l’impôt éludé, avec des risques de peines de prison si des poursuites pénales aboutissent.
Il existe toutefois des mécanismes de régularisation amiable, permettant de réduire les pénalités en cas de paiement volontaire avant jugement définitif.
Conclusion : une fiscalité lisible, mais qui exige préparation et suivi
L’Egypte combine une fiscalité des personnes physiques relativement lisible – barème progressif, exonération des petites résidences principales, taxe forfaitaire de 2,5 % sur les cessions immobilières – avec un cadre foncier très structuré pour les étrangers. Pour un expatrié, les points clés à garder à l’esprit sont les suivants :
Pour investir en Égypte, maîtrisez ces points essentiels : votre résidence fiscale détermine si vous êtes imposé sur vos revenus mondiaux ou seulement égyptiens. La taxe foncière est calculée sur une valeur locative théorique, avec un abattement de 30% ou 32% et un taux de 10%, et peut faire l’objet d’exonérations. À la vente, une taxe de 2,5% s’applique au montant de la transaction, en plus des frais d’enregistrement, de timbre et de la TVA sur le neuf. Nationaux et étrangers sont traités à égalité sur le plan fiscal, mais des restrictions spécifiques (type et nombre de biens, zones interdites, délai minimal avant revente ou location) s’appliquent aux non-nationaux. Enfin, les conventions de non-double imposition et les certificats de résidence fiscale sont cruciaux pour articuler l’imposition avec votre pays d’origine.
Dans cette architecture, la fiscalité n’est ni confiscatoire ni symbolique : elle appelle surtout une stratégie claire, une bonne anticipation des coûts de transaction et une gestion minutieuse de la conformité déclarative. Pour les expatriés prêts à naviguer ce cadre avec méthode – souvent avec l’appui d’un conseil local et, le cas échéant, d’un spécialiste de la fiscalité internationale de leur pays d’origine –, l’Egypte peut offrir un environnement d’investissement immobilier et de résidence relativement compétitif, avec des opportunités renforcées par les régimes de résidence et de citoyenneté par investissement.
Un retraité de 62 ans, avec un patrimoine financier supérieur à un million d’euros bien structuré en Europe, souhaitait changer de résidence fiscale pour s’expatrier en Égypte, optimiser sa charge imposable et diversifier ses investissements, tout en maintenant un lien avec la France. Budget alloué : 10 000 euros pour l’accompagnement complet (conseil fiscal international, formalités administratives, délocalisation et structuration patrimoniale), sans vente forcée d’actifs.
Après analyse de plusieurs destinations attractives (Égypte, Grèce, Chypre, Maurice), la stratégie retenue a consisté à cibler l’Égypte pour sa fiscalité personnelle généralement plus faible qu’en France pour les retraités, l’absence d’impôt sur la fortune, un coût de vie nettement inférieur (Le Caire ou Alexandrie ~40–50 % moins chers que Paris) et une localisation stratégique entre Europe, Afrique et Moyen-Orient. La mission a inclus : audit fiscal pré-expatriation (exit tax ou non, report d’imposition), obtention de la résidence avec location ou achat d’un logement principal, affiliation au régime de santé local et maintien des droits via CPAM, transfert de résidence bancaire, plan de rupture des liens fiscaux français (183 jours/an hors France, centre d’intérêts économiques), mise en relation avec un réseau local francophone (avocat, immigration, notaire) et intégration patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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