Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Coincé entre deux géants sud-américains, l’Argentine et le Brésil, le pays Uruguay occupe une place géographique singulière sur le continent. Petit par la taille mais complexe par sa structure physique, ses climats, ses paysages et ses régions humaines, il offre un condensé de la géographie du Cône Sud. Des pampas herbeuses aux collines de la Cuchilla Grande, des estuaires géants comme le Río de la Plata aux lagunes atlantiques de Rocha, la carte du pays Uruguay raconte une histoire où se mêlent nature, agriculture, villes portuaires et enjeux environnementaux contemporains.
Un pays du Cône Sud entièrement tempéré
Situé entre approximativement 30° et 35° de latitude sud et 53° à 58° de longitude ouest, le pays Uruguay appartient au Cône Sud, aux côtés de l’Argentine et du Chili. C’est le plus petit État hispanophone d’Amérique du Sud et le seul du continent entièrement situé au sud du tropique du Capricorne. Cette position lui assure un climat intégralement tempéré, sans zone tropicale ni cordillère montagneuse pour cloisonner les masses d’air.
Le territoire continental de l’Uruguay couvre environ 175 000 km².
La carte politique est structurée en 19 départements, dont la capitale Montevideo, minuscule en surface (environ 530 km²) mais hyperdense, et d’autres unités beaucoup plus vastes comme Tacuarembó ou Salto, qui couvrent plus de 14 000 km² pour des populations souvent inférieures à 150 000 habitants. Cette répartition confirme le contraste entre un littoral densément peuplé et un intérieur largement rural.
Données principales de situation et de surface
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Superficie totale (terre + eaux int.) | 176 000 km² |
| Superficie terrestre | 175 000 km² |
| Longueur de côte | 660 km |
| Latitude | 30° S – 35° S |
| Longitude | 53° O – 58° O |
| Surface de la ZEE | 142 166 km² |
| Plus haute altitude | Cerro Catedral, 513–514 m |
Un relief de plaines ondulées et de petites chaînes
Le paysage dominant du pays Uruguay est celui d’une vaste plaine doucement vallonnée. Il s’agit, au sens géographique, de la partie orientale des pampas, ce grand ensemble de prairies tempérées qui couvre plus de 1,2 million de km² entre le centre de l’Argentine, le sud du Brésil et l’intégralité du territoire uruguayen. Ici, pas de montagnes stricto sensu : les altitudes dépassent rarement 200 m, à l’exception de quelques sommets isolés.
Les géographes divisent le pays en quatre zones principales : la côte atlantique, les collines de la Cuchilla Grande, la plaine centrale (ou Pampas) et les hautes terres du Nord, qui se fondent progressivement avec les plateaux brésiliens.
Au centre et dans le nord, le socle est animé par de longues crêtes basses appelées cuchillas – la Cuchilla Grande et la Cuchilla de Haedo étant les plus importantes. Ces chaînes ne forment pas des murs infranchissables, mais plutôt des successions de collines herbeuses, ponctuées de buttes isolées comme le Cerro Pan de Azúcar, le Cerro de las Ánimas, le Cerro Arequita ou le Cerro Batoví. Le point culminant, Cerro Catedral, situé dans le secteur de la Sierra Carapé (branche de la Cuchilla Grande), ne s’élève qu’à un peu plus de 500 m.
Le relief de l’Uruguay présente des contrastes : les marges orientale, méridionale et occidentale sont majoritairement plates. La côte atlantique est caractérisée par un étroit cordon de dunes, de marais et de lagunes peu profondes. En revanche, le long du Río de la Plata et du Río Uruguay, on trouve de plus vastes plaines alluviales qui s’élèvent en pente douce vers l’intérieur du pays, une région vallonnée.
La moyenne d’altitude avoisine tout juste 100 m, ce qui, combiné à l’absence de montagnes, a une conséquence majeure : aucune barrière n’entrave la circulation des masses d’air. Les fronts froids remontant de Patagonie comme les flux subtropicaux venus du Brésil peuvent donc balayer le pays rapidement, imposant des changements de temps brusques.
Un pays d’eau : fleuves, estuaires, lagunes et aquifères
Malgré ses airs de steppe herbeuse, le pays Uruguay est paradoxalement très riche en eau. Les frontières naturelles sont, sur trois côtés, dessinées par des cours d’eau ou des plans d’eau : le Río Uruguay à l’ouest, le Río de la Plata au sud, un chapelet de lagunes et de rivières frontalières à l’est avec le Brésil. À l’intérieur, un réseau hydrographique dense quadrille les plaines et alimente de grands barrages hydroélectriques, au cœur de la stratégie énergétique nationale.
Le territoire est drainé par trois systèmes principaux : à l’ouest par le Río Negro qui se jette dans le Río Uruguay ; au sud par des bassins, dont le Santa Lucía crucial pour l’eau potable de Montevideo, qui coulent vers le Río de la Plata ; et à l’est par des rivières au débit irrégulier se jetant dans l’Atlantique ou des lagunes côtières comme la Laguna Merín, marquant partiellement la frontière avec le Brésil.
Le Río Uruguay lui-même s’étire sur plus de 1 800 km, depuis les montagnes du sud du Brésil jusqu’à l’estuaire du Río de la Plata. Dans sa portion uruguayenne, il délimite les départements d’Artigas, Salto, Paysandú, Río Negro, Soriano et Colonia. Navigable par des navires de mer jusqu’à Paysandú, il a historiquement servi de corridor commercial majeur et reste un axe frontalier important, ponctué de ponts internationaux et de barrages.
Au centre de l’Uruguay, le Río Negro est aménagé par une série de barrages hydroélectriques (Rincón del Bonete, Baygorria, Palmar), formant de grands lacs artificiels. Les sédiments accumulés dans ces réservoirs servent désormais d’archives environnementales. Leur analyse permet de retracer l’historique de l’érosion des sols et des pollutions agricoles. Ces études révèlent notamment une nette accélération de l’érosion et des transferts de pesticides depuis le milieu des années 2000, une tendance corrélée à l’expansion des monocultures de soja et des plantations forestières dans la région.
Sous la surface, deux grands aquifères participent à cette abondance en eau : l’aquifère Arapey, principal réservoir souterrain proprement uruguayen, et surtout le système transfrontalier du Guaraní, l’un des plus vastes aquifères au monde, partagé avec le Brésil, l’Argentine et le Paraguay. Les ressources en eau renouvelables sont estimées à plus de 130 km³ par an, ce qui, rapporté à la faible population, place le pays parmi les mieux dotés de la planète. Mais cette richesse n’exclut ni les tensions ponctuelles – certaines régions ont connu des périodes de pénurie – ni les problèmes de qualité, comme en témoignent les épisodes d’eutrophisation et de cyanobactéries dans le bassin du Santa Lucía ou les pollutions industrielles relevées dans le port de Montevideo.
Quelques grands éléments du réseau hydrographique
| Élément hydrogaphique | Rôle ou caractéristique géographique |
|---|---|
| Río Uruguay | Frontière avec l’Argentine, navigation, hydroélectricité |
| Río Negro | Principal fleuve interne, grands barrages et réservoirs |
| Río de la Plata | Immense estuaire, façade sud du pays, port de Montevideo |
| Laguna Merín | Grande lagune littorale, frontière avec le Brésil |
| Santa Lucía | Source majeure d’eau potable pour Montevideo |
| Aquifère du Guaraní | Grand système aquifère transfrontalier |
Les pampas uruguayennes : un océan d’herbes
Inscrit dans la grande région des Pampas, le pays Uruguay appartient à l’une des plus vastes prairies tempérées de la planète. Cette plaine fertile, faiblement ondulée et globalement inférieure à 600 m d’altitude, s’étend depuis Buenos Aires vers le nord-est jusqu’au Rio Grande do Sul brésilien, englobant l’ensemble du territoire uruguayen.
Le biome originel est une steppe herbeuse dense dominée par des graminées pérennes, avec une forte présence des genres Stipa et Cortaderia selloana (pampa grass). La végétation varie selon l’humidité du sol : des herbes hautes et plantes hygrophiles dans les zones humides, et des formations de graminées plus basses et rases sur les sols bien drainés.
Un trait marquant de ces paysages est la quasi-absence d’arbres dans l’état naturel. Les forêts étaient historiquement limitées aux galeries riveraines – ces rubans d’arbres longeant les cours d’eau – et à quelques poches bien protégées des incendies. Plusieurs facteurs expliquent ce caractère ouvert : alternance saisonnière d’humidité et de sécheresse, sols lourds, pression du pâturage par les grands herbivores, feux fréquents. Aujourd’hui, les rares forêts natives sont protégées par la loi mais constituent une fraction très minoritaire de la surface, tandis que les plantations de pins et d’eucalyptus occupent des superficies croissantes.
Sols et aptitudes agricoles
Les sols agricoles dominants appartiennent surtout aux ordres des Mollisols et des Vertisols, typiques des prairies tempérées riches en matière organique. Ils offrent de bonnes aptitudes pour les cultures et les pâturages, à condition d’être gérés sans excès de labours ni d’intrants. D’autres types de sols – Alfisols, Ultisols, Inceptisols, Histosols, Entisols – sont présents en moindre proportion, reflétant la diversité de contexte hydrique ou topographique.
Pour le riz, culture reine des plaines humides de l’est, ce sont plutôt des sols à drainage médiocre, de type Planosols, qui sont mobilisés dans la zone centre-est, tandis que le nord se tourne vers des sols plus fertiles. Cette mosaïque pédologique façonne la carte des systèmes de production, du riz irrigué aux grandes cultures pluviales en passant par les pâturages permanents.
Systèmes de production agricole
Un climat subtropical humide, sans saison sèche
Placé entièrement dans la zone tempérée de l’hémisphère sud et largement ouvert à l’océan, le pays Uruguay connaît un climat globalement homogène, classé Cfa (subtropical humide) dans la nomenclature de Köppen. Dans les secteurs côtiers du sud-est et sur les collines les plus élevées, l’influence maritime est si marquée que le climat se rapproche du type océanique (Cfb). Dans tous les cas, quatre saisons bien distinctes se succèdent sans véritable saison sèche.
Les étés, de décembre à février, sont chauds mais rarement caniculaires sur la frange littorale, grâce aux brises marines. À Montevideo, la moyenne des maximales en janvier tourne autour de 28 °C, pour des minimales de l’ordre de 17 °C. Plus à l’intérieur, et surtout dans le nord-ouest (Artigas, Salto), les moyennes estivales montent à 33 °C le jour. Des vagues de chaleur peuvent pousser le thermomètre vers 38–40 °C, avec des records dépassant localement 42–44 °C.
Température moyenne diurne en juillet à Montevideo, illustrant la fraîcheur des hivers uruguayens.
Les intersaisons ont chacune leur caractère : le printemps (septembre–novembre) est réputé pour ses alternances de douceur et de coups de vent, avec un temps souvent humide et changeant ; l’automne (mars–mai) offre en général des températures modérées et une météorologie appréciée pour le tourisme urbain ou rural.
Pluviométrie et vents
L’uniformité relative du climat se retrouve dans la répartition des pluies. Il n’existe pas de saison sèche marquée : des précipitations surviennent en toutes saisons, issues tantôt de fronts froids hivernaux, tantôt d’orages estivaux. Les moyennes annuelles croissent globalement du sud-est au nord-ouest : autour de 950–1 100 mm à Montevideo, jusqu’à 1 200–1 600 mm dans des stations comme Artigas ou Rivera. La partie orientale, plus proche de l’océan, reçoit aussi des cumuls élevés, notamment en automne.
Le climat est fortement influencé par deux vents principaux. Le pampero, un vent froid et parfois violent venu des pampas argentines, peut traverser le pays rapidement, provoquant une chute brutale des températures et des rafales destructrices, surtout en hiver et au printemps. À l’inverse, en été, les brises marines adoucissent les températures sur les côtes du Río de la Plata et de l’Atlantique.
L’absence de montagnes explique également la vulnérabilité du territoire à des tempêtes extratropicales intenses. Plusieurs épisodes, avec des rafales dépassant 170–200 km/h, ont frappé le sud du pays au XXIe siècle, illustrant cette exposition directe aux perturbations du sud de l’Atlantique.
Portrait climatique simplifié de deux villes
| Ville | Janvier (Tx/Tn moy.) | Juillet (Tx/Tn moy.) | Pluie annuelle | Particularité |
|---|---|---|---|---|
| Montevideo | 28 °C / 17 °C | 14 °C / 6 °C | ≈ 950–1 100 mm | Fortes brises, brouillards |
| Artigas | 33 °C / 18 °C | 18 °C / 7 °C | ≈ 1 235–1 600 mm | Étés plus chauds, hivers plus secs |
De “la vache et le port” à l’agriculture mécanisée
La géographie du pays Uruguay se comprend aussi par ses usages du sol. Pendant longtemps, une formule résumait le pays : “la vache et le port”. Elle disait tout du lien entre d’immenses pâturages intérieurs et Montevideo, tête de pont maritime pour l’exportation des produits d’élevage.
Aujourd’hui encore, les prairies dominent. Près de 80–90 % du territoire est utilisé pour l’élevage bovin et ovin, sous forme de pâturages naturels ou améliorés. Les surfaces consacrées aux cultures restent proportionnellement modestes, même si elles ont beaucoup progressé au cours des deux dernières décennies avec la montée du soja et du riz. La forêt, au sens de couvert boisé naturel, ne représente qu’une très faible part de la surface ; les plantations industrielles d’eucalyptus et de pins, en revanche, ont connu une forte expansion.
Grandes régions agricoles et socio‑géographiques
Les géographes distinguent quatre grandes régions internes, qui recoupent à la fois des réalités physiques et économiques : l’Intérieur, le Littoral, le Grand Montevideo et la Côte.
L’Intérieur, qui couvre la majeure partie du pays, est caractérisé par des sols à couche arable mince, favorisant l’élevage bovin et ovin extensif dans de vastes estancias. Ce modèle agro-pastoral, peu demandeur en main-d’œuvre, a historiquement limité le développement de petits bourgs, concentrant la population dans quelques capitales départementales. Les indicateurs socio-économiques les plus bas se situent dans les départements du nord-est, frontaliers du Brésil.
Le Littoral, qui suit le Río de la Plata puis remonte le Río Uruguay, se distingue par des sols alluviaux plus riches et des terres plus adaptées aux cultures. C’est là qu’ont fleuri les grandes exploitations de blé, d’agrumes et de maïs, ainsi que l’élevage laitier, particulièrement dans le département de Colonia. Des infrastructures comme le barrage de Salto Grande ou le pont General Artigas, reliant Paysandú à la province argentine d’Entre Ríos, ont dopé l’économie régionale en ouvrant davantage ce couloir fluvial.
La région métropolitaine regroupant la capitale uruguayenne et les périphéries des départements de Canelones et San José, concentrant plus de la moitié de la population nationale.
Concentre les principales universités, hôpitaux, institutions financières, ainsi que les infrastructures portuaires et aéroportuaires du pays.
La campagne est caractérisée par un réseau de petites exploitations horticoles et maraîchères, essentiellement tournées vers l’approvisionnement en légumes et fruits frais de la conurbation.
Enfin, la Côte, de Montevideo à la frontière brésilienne, associe espaces agricoles et ruban touristique. À l’ouest de Montevideo, Canelones aligne une succession de localités balnéaires plus populaires ; à l’est, Maldonado et Rocha offrent un littoral plus sauvage ou plus exclusif, avec des stations comme Punta del Este, Piriápolis, Atlántida, Cabo Polonio ou Aguas Dulces. Dans ces secteurs, la géographie physique – dunes, lagunes, forêts côtières – est intimement mêlée à une géographie saisonnière des résidences secondaires et des flux touristiques.
Une agriculture de plus en plus technicisée
Si la carte des usages restait longtemps dominée par l’élevage extensif, le tournant du XXIe siècle a accéléré la conversion de vastes pans des pampas en terres de culture mécanisée. La surface cultivée est passée d’environ 845 000 hectares en 2005 à près de deux millions d’hectares en une petite décennie, principalement sous l’effet du soja. Le pays s’est hissé parmi les exportateurs importants de cette graine oléagineuse, souvent transgénique et cultivée en semis direct, dans des systèmes de rotation avec le blé ou l’orge.
C’est le rendement moyen en tonnes par hectare de la riziculture uruguayenne, l’une des plus productives au monde.
Cette modernisation n’est pas sans conséquence environnementale. Les pratiques de semis direct et de pâturage tournant ont permis, dans les années 1990‑2000, une baisse notable de l’érosion des sols. Mais la conversion brutale de prairies en monocultures et la hausse de l’usage de pesticides ont, depuis la fin des années 2000, relancé l’érosion et la contamination des eaux, comme le montre l’analyse des sédiments du réservoir de Rincón del Bonete, où l’on détecte même des résurgences de DDT, longtemps après son interdiction.
Une population très urbaine, concentrée sur le littoral
La géographie humaine du pays Uruguay est dominée par l’omniprésence de Montevideo. La capitale, fondée sur un promontoire qui abrite une baie naturelle en eau profonde, fut promue par les Britanniques au XIXe siècle comme port rival de Buenos Aires. Aujourd’hui encore, elle concentre environ un tiers de la population nationale et joue un rôle largement disproportionné par rapport à sa taille physique.
La densité de population atteint plus de 2 400 habitants/km² dans le département de Montevideo, soit 120 fois la moyenne nationale.
Principaux départements et population
| Département | Superficie (km²) | Population (2023, approx.) | Traits géographiques marquants |
|---|---|---|---|
| Montevideo | ~530 | ≈ 1,3 million | Capitale, grand port, densité très élevée |
| Canelones | ~4 536 | ≈ 609 000 | Banlieue de Montevideo, maraîchage, plages |
| Maldonado | ~4 793 | ≈ 213 000 | Littoral atlantique, Punta del Este |
| Salto | ~14 163 | ≈ 136 000 | Vallée du Río Uruguay, barrage de Salto Grande |
| Tacuarembó | ~15 438 | ≈ 96 000 | Intérieur rural, collines et pâturages |
| Artigas | ~11 928 | ≈ 77 000 | Nord frontalier avec le Brésil et l’Argentine |
Au-delà de la capitale, le réseau urbain secondaire est peu développé : une seule autre ville dépasse les 100 000 habitants (Salto), et la plupart des centres départementaux oscillent entre 50 000 et 100 000 habitants. La très forte urbanisation (plus de 90 % de la population vit en ville) s’explique par l’exode rural mais aussi par un modèle dans lequel nombre de travailleurs agricoles résident dans des petites villes plutôt que dans des hameaux isolés.
Montevideo, pour sa part, offre une géographie interne très lisible. La vieille ville (Ciudad Vieja), accrochée au port, a cédé progressivement la place, comme centre résidentiel, à des quartiers longitudinaux qui s’étirent vers l’est en suivant la Rambla, cette longue avenue côtière de plus de 20 km. Les classes moyennes et supérieures ont migré au fil du temps vers Pocitos, avec ses immeubles en front de mer, puis vers Carrasco, quartier plus aéré de villas et de jardins, voisin immédiat de l’aéroport international.
Les zones populaires et industrielles se sont davantage implantées au nord et autour de la baie, tandis que des ceintures de quartiers informels (cantegriles ou bidonvilles) sont apparues en périphérie à partir des années 1970. Même si ces poches de pauvreté restent moins étendues que dans d’autres métropoles sud-américaines, elles témoignent de la tension entre mégapole littorale et arrière-pays dépeuplé.
La mer, les estuaires et les plages : une façade littorale stratégique
Une part essentielle de la géographie du pays Uruguay se joue à la frontière floue entre continents et océans. Le Río de la Plata, gigantesque estuaire formé par la jonction des fleuves Paraná et Uruguay, dilate la front de mer sur près de 450 km de côte. De Montevideo à Colonia, cette marge estuarienne forme un espace charnière, moitié fluviatile, moitié maritime, marqué par des eaux souvent boueuses et un marnage faible, mais vital pour la navigation.
À l’est de Montevideo, en direction de Rocha, la côte présente un caractère atlantique marqué. Elle est ponctuée de nombreuses stations balnéaires, de Pocitos à Cabo Polonio, et offre des paysages variés alternant longues plages de sable, caps rocheux, lagunes côtières et dunes mobiles, comme la dune de Valizas.
L’eau de mer reste relativement fraîche, malgré la latitude tempérée : à Punta del Este, elle atteint 22–23 °C entre janvier et mars, ce qui permet la baignade estivale sans pour autant offrir des températures tropicales. Les courants marins – rencontre entre le courant chaud du Brésil et le courant froid des Malouines – contribuent à cette fraîcheur et façonnent aussi la répartition de la faune marine, notamment des dauphins, tortues et lions de mer visibles à proximité des îles comme Isla de Lobos.
Les rivages ont subi des chocs historiques comme la marée noire de 1977 à Punta del Este, affectant la faune et les paysages. Aujourd’hui, ils font face à de nouvelles pressions : le tourisme, la spéculation immobilière, l’érosion côtière et le développement informel, notamment dans les zones peu planifiées de Rocha où des lotissements empiètent sur les dunes et les marais.
Une géographie sous pression : pollution, déforestation, climat
L’image souvent bucolique attachée au pays Uruguay – celle d’un petit État verdoyant, stable, “naturel” – masque des tensions environnementales croissantes directement liées à sa géographie physique et économique.
L’intensification agricole sur les pampas se traduit par un remplacement de prairies naturelles riches en biodiversité par des monocultures de soja, de riz, de maïs, ou par des plantations d’eucalyptus et de pins. La savane uruguayenne, écorégion qui recouvre l’essentiel du territoire, est aujourd’hui considérée comme “critiquement menacée”, avec des habitats originels très fragmentés. Indicateur de cette pression, un index international d’intégrité des paysages forestiers attribue au pays un score relativement faible, autour de 3,6/10.
Le bassin du Santa Lucía, source principale d’eau potable de Montevideo, est pollué par des déversements non traités, des engrais, des pesticides et des rejets industriels. Le port de Montevideo présente des concentrations préoccupantes de métaux lourds et d’hydrocarbures, et certains quartiers sont affectés par une pollution au plomb due au recyclage de batteries.
Les sols n’échappent pas aux dégradations, entre érosion hydrique, compactage et contamination par des molécules persistantes comme le DDT, dont la présence est encore détectée dans les sédiments. La déforestation des fragments de forêt native résiduels, accentuée par le développement de la sylviculture industrielle, contribue à la fragmentation des habitats et à la perte de services écosystémiques.
Les pertes économiques causées par les sécheresses et inondations extrêmes entre 2018 et 2023 se chiffrent à plusieurs milliards de dollars.
Face à ces défis, les pouvoirs publics ont structuré une réponse territoriale : système national de réponse au changement climatique, ministères dédiés à l’environnement, plans nationaux d’adaptation sectoriels (côtes, villes, agriculture, énergie), engagements internationaux (Protocole de Kyoto, Accord de Paris, stratégie de neutralité carbone à l’horizon 2050). Le choix massif des énergies renouvelables – près de 98–99 % de l’électricité provient de l’hydraulique, de l’éolien, du solaire et de la biomasse – réorganise aussi la géographie énergétique, en multipliant parcs éoliens sur les collines, centrales biomasse dans les complexes de pâte à papier et barrages sur les grandes rivières.
Un petit territoire, une grande diversité géographique
Au terme de ce parcours, la géographie du pays Uruguay apparaît comme un jeu d’équilibre permanent. Équilibre d’abord entre une plaine herbeuse presque uniforme et des micro-reliefs qui suffisent à diversifier les paysages, les sols et les climats locaux. Équilibre ensuite entre l’eau et la terre : fleuves frontières, estuaire géant, réseaux de lagunes, aquifères immenses, mais aussi sécheresses et conflits d’usage. Équilibre, enfin, entre une vocation agricole ancienne – pâturages, élevage, cultures – et des ambitions nouvelles fondées sur des activités postindustrielles, des villes cosmopolites et une énergie largement décarbonée.
Dans cet espace de moins de 180 000 km², les contrastes sont réels : densités record autour de Montevideo et immensités pastorales quasi vides dans le nord ; littoral balnéaire branché à Punta del Este et hameaux improvisés sur la côte de Rocha ; riz irrigué de haute technologie et estancias traditionnelles sur les cuchillas ; réserves naturelles de zones humides et plantations d’eucalyptus à perte de vue. Comprendre la géographie du pays Uruguay, c’est donc accepter de regarder au-delà de sa petite taille sur la carte, pour y lire les grandes dynamiques physiques, écologiques et humaines qui travaillent tout le Cône Sud.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Uruguay pour rechercher du rendement locatif et une exposition en pesos uruguayens et en dollars. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Montevideo, Punta del Este, Colonia del Sacramento), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en développement de Montevideo ou proche des plages de Punta del Este, combinant rendement locatif brut cible de 8–10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, intégrant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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