Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer en Corée du Sud, c’est entrer dans un pays ultra‑moderne, hyper connecté, mais aussi profondément attaché à ses traditions. Pour les expatriés, la question du quartier où vivre est souvent aussi importante que le poste ou le salaire. Entre la frénésie de Séoul, les plages de Busan ou le calme de Jeju, les options ne manquent pas, mais toutes ne correspondent pas au même profil d’expat.
L’article détaille les quartiers les plus appréciés des expatriés, en se concentrant sur Séoul et Busan, ainsi que sur d’autres grandes villes. Il fournit des informations récentes sur les loyers, les styles de vie et les infrastructures disponibles.
Séoul, épicentre de la vie expat
Capitale politique, économique et culturelle, Séoul concentre à elle seule près de 60 % de la population étrangère installée en Corée du Sud. La ville est coupée en deux par le fleuve Han : au nord, des quartiers plus anciens, souvent historiques ; au sud, des zones ultramodernes dominées par les tours de verre et les sièges de grands groupes.
Le réseau de transport (métro et bus) couvre quasiment tout le territoire, ce qui laisse une vraie liberté de choix. En revanche, le coût du logement y est le plus élevé du pays, avec des loyers qui peuvent engloutir 30 à 40 % du salaire mensuel. Les expatriés choisissent donc leurs quartiers en arbitrant entre budget, style de vie, proximité des écoles internationales et temps de trajet au travail.
Yongsan-gu : Itaewon, Hannam-dong, Ichon-dong et le « triangle expat »
Yongsan-gu est souvent décrit comme le cœur historique de la vie expatriée à Séoul. La présence passée de la base militaire américaine de Yongsan, la concentration d’ambassades et d’écoles internationales ont façonné un environnement extrêmement tourné vers l’international.
Itaewon, le village global
Itaewon est probablement le nom que l’on entend le plus souvent lorsqu’on parle d’expatriés à Séoul. Le quartier, accroché à la colline au-dessus du fleuve, s’est imposé comme un véritable « melting pot » où se croisent militaires américains, profs d’anglais, diplomates, entrepreneurs, étudiants étrangers et Koreans de retour de l’étranger.
Les rues principales sont remplies de restaurants du monde entier, d’épiceries spécialisées, de bars et de clubs. L’anglais y est nettement plus présent que dans le reste de la ville, au point qu’un nouvel arrivant sans un mot de coréen peut y mener une vie relativement confortable. Le revers de la médaille, c’est un coût de la vie élevé et une ambiance très bruyante le week‑end.
Les loyers reflètent cet engouement : pour un appartement ou une villa, il faut compter entre 800 000 et 2 000 000 KRW par mois, hors dépôt (souvent très élevé dans le système coréen). La desserte est assurée par la ligne 6 du métro (station Itaewon, proche aussi de Noksapyeong).
Un autre point à garder en tête : la vie nocturne est animée, ce qui attire aussi pickpockets et petites arnaques, surtout tard le week‑end. Le quartier reste globalement sûr, mais demande un peu plus de vigilance la nuit.
Hannam-dong et UN Village : l’adresse des diplomates
À quelques minutes d’Itaewon, mais dans une ambiance complètement différente, Hannam-dong incarne le haut du panier résidentiel pour expatriés. C’est là que l’on trouve de grandes villas avec jardin, des résidences sécurisées, des appartements modernes haut de gamme, et surtout l’UN Village, un compound très select avec plus de 800 logements de luxe, gardés et patrouillés 24h/24.
Hannam-dong accueille une forte concentration d’ambassades, de résidences d’ambassadeurs et de hauts fonctionnaires coréens. Les expatriés qui s’y installent sont souvent des cadres dirigeants, des diplomates, ou des familles bénéficiant de fortes allocations logement. La Deutsche Schule (German School Seoul International) et plusieurs crèches et jardins d’enfants anglophones se trouvent à proximité, et les bus des grandes écoles internationales desservent systématiquement le secteur.
Les loyers sont à la hauteur de cette image de prestige : entre 2 500 000 et 6 000 000 KRW par mois selon la taille et le standing. L’ambiance est nettement plus calme qu’à Itaewon, avec davantage d’espaces verts et de rues résidentielles tranquilles. En revanche, les transports en commun sont un peu moins pratiques, même si la ligne 6 (station Hangangjin) et la ligne Jungang ne sont pas loin.
Ichon-dong, « Little Tokyo »
Toujours dans Yongsan-gu, Ichon-dong est connu comme « Little Tokyo ». Historiquement, le quartier a accueilli beaucoup de salariés de compagnies japonaises et de diplomates. Aujourd’hui encore, on y trouve une forte communauté nippone, de nombreux restaurants japonais authentiques et des enseignes avec des panneaux en japonais.
Urbanistiquement, Ichon-dong est dominé par de grands complexes d’appartements, de tailles variées (de 22 à 100 pyeong). C’est une zone appréciée des familles, y compris américaines, pour son environnement résidentiel, la présence de grands parcs (Yongsan Family Park, Hangang Park à proximité) et l’accès au métro (ligne 4 et ligne Gyeongui‑Jungang depuis la station Ichon).
Les loyers, bien qu’élevés, sont généralement un peu inférieurs à ceux de Hannam-dong, tout en offrant une qualité de vie similaire et un environnement plus homogène.
Haebangchon-dong et Gyeongnidan : la frange bohème
Au flanc de Namsan, dans le prolongement d’Itaewon, Haebangchon (souvent appelé HBC) et Gyeongnidan ont connu une profonde transformation. Longtemps considérés comme des quartiers populaires associés aux marges de la base américaine, ils sont devenus des zones très recherchées par les jeunes expatriés, notamment les enseignants d’anglais.
Le paysage est fait de petites villas sur des rues étroites et pentues, de bars de quartier, de cafés indépendants et de restaurants tenus par des étrangers. Les appartements sont souvent plus grands mais plus anciens, et de nombreuses rénovations sont en cours, ce qui tire les loyers à la hausse.
L’atmosphère y est très communautaire, presque villageoise, tout en restant à deux pas d’Itaewon et de ses commodités internationales. Pour les expatriés qui cherchent un environnement très mixte, moins « policé » que Hannam-dong mais plus résidentiel qu’Itaewon, ces deux poches sont des options de plus en plus prisées.
Gangnam-gu et Seocho-gu : le Sud huppé de Séoul
Au sud du Han, Gangnam-gu et Seocho-gu symbolisent la réussite économique coréenne : tours de bureaux, sièges de conglomérats, écoles privées d’élite, malls gigantesques, cafés design. Pour les expatriés, ces arrondissements représentent un choix naturel quand le lieu de travail se trouve dans la finance, la tech, les médias ou les sièges régionaux d’entreprises.
Gangnam : vitrine de la Corée moderne
Gangnam, rendu célèbre dans le monde entier par la chanson « Gangnam Style », est bien plus qu’un cliché pop. Le district concentre une grande partie des sièges de multinationales, des entreprises technologiques et du secteur financier coréen, notamment le long de Teheran-ro. Il attire donc beaucoup d’expatriés professionnels, jeunes cadres, spécialistes IT ou consultants.
Les logements prennent la forme de grandes tours d’appartements, d’officetels (studios modernes souvent meublés) et de résidences de standing. Les loyers y sont parmi les plus élevés du pays : entre 1 200 000 et 3 000 000 KRW par mois pour la plupart des logements, avec des biens de luxe qui montent bien au‑delà. Le prix d’achat au mètre carré dans le cœur de Gangnam avoisine des niveaux record – dans certaines zones, il peut dépasser largement les 30 millions KRW/m².
Malgré cela, la demande reste très forte, notamment parce que Gangnam offre une accessibilité exceptionnelle (métro ligne 2, Shinbundang, bus express) et un accès direct à un nombre considérable de bureaux, de coworkings et d’hôpitaux haut de gamme (par exemple Samsung Medical Center).
Les sous‑quartiers comme Apgujeong-dong, Cheongdam-dong et Samseong-dong renforcent encore cette image haut de gamme, avec des rues commerçantes très luxueuses (Apgujeong Rodeo, Cheongdam Fashion Street), des restaurants étoilés et le gigantesque complexe COEX.
Daechi-dong : capitale des académies privées
Au sein de Gangnam-gu, Daechi-dong a une aura particulière. Il s’agit du cœur battant de l’industrie des hagwons, ces académies privées où se pressent les élèves après l’école publique. Les rues sont bordées de bâtiments d’instituts de préparation aux concours, avec des noms très connus des familles coréennes.
Pour les expatriés, Daechi-dong présente un double visage. D’un côté, c’est un quartier résidentiel assez calme, avec des appartements allant des immeubles anciens aux complexes ultra récents de très haut standing. De l’autre, c’est un lieu de travail pour de nombreux professeurs d’anglais étrangers employés dans ces académies.
Les loyers y sont supérieurs à la moyenne de la ville, parfois légèrement plus chers que les quartiers voisins, en particulier pour les studios « one‑room » proches des axes principaux et des grands complexes comme Eunma Apartment ou Raemian Daechi Palace. Les employeurs prennent souvent en charge une partie de ces coûts pour attirer les enseignants.
C’est un secteur très recherché par les familles coréennes obsédées par l’éducation, mais il peut être moins attractif pour des expatriés ne bénéficiant pas d’un solide budget logement ou d’une raison spécifique d’y vivre (école, travail, proximité des hagwons).
Seocho-gu et Seorae Village : le bastion francophone
En bordure ouest de Gangnam, Seocho-gu propose un mix de quartiers d’affaires, de résidences familiales et d’infrastructures culturelles (Seoul Arts Center, par exemple). Pour les expatriés, un nom revient systématiquement : Seorae Village, niché dans Banpo-dong.
Seorae Village est surnommé la « French Village » car environ la moitié des ressortissants français vivant en Corée y résident, attirés notamment par la présence du Lycée Français de Séoul. Son ambiance est très européenne, avec des rues ponctuées de boulangeries, de bistrots et de cafés évoquant le 15e arrondissement de Paris plutôt que Gangnam. L’habitat y est principalement constitué de villas (petits immeubles résidentiels de quelques étages) et d’appartements.
L’accès métro n’est pas immédiatement au pied de chaque rue, mais de nombreuses lignes de bus relient le quartier aux stations proches, et les grands centres commerciaux et autres commodités sont à courte distance. Les loyers se situent dans la fourchette haute du marché séoulite, mais restent généralement inférieurs à ceux des adresses les plus chères de Gangnam ou Hannam.
Plus largement, Seocho-gu attire aussi des expatriés avec enfants grâce à la présence de plusieurs écoles internationales (Dulwich College, Lycée Français de Séoul, Rainbow International School) et à un réseau de supermarchés bien fourni (Costco, grands hypermarchés locaux). Les familles y apprécient également les parcs en bord de Han et une atmosphère un peu plus résidentielle que Gangnam station.
Mapo-gu et l’axe Hongdae – Yeonnam – Mangwon : scène jeune et créative
Au nord du fleuve, Mapo-gu rassemble plusieurs quartiers devenus des aimants à jeunes expatriés, étudiants et digital nomads.
Hongdae, laboratoire artistique
Hongdae (contraction de Hongik Daehak, l’université Hongik) est l’épicentre de la culture jeune à Séoul. On y trouve des rues saturées de cafés indépendants, de clubs, de salles de concerts, de boutiques de créateurs, de street art et de spectacles de rue. C’est un quartier de sortie par excellence, attractif pour les étudiants coréens comme pour les étrangers.
Pour les expatriés, l’intérêt de Hongdae tient à un double atout : une vie sociale intense et des loyers encore relativement accessibles pour un secteur aussi central. Les studios et appartements « one‑room » se louent généralement entre 600 000 et 1 300 000 KRW par mois. Des goshiwon (petites chambres meublées à prix cassés) et des colocations complètent l’offre pour les budgets serrés.
Le quartier bénéficie d’une accessibilité rare, avec la station Hongik University, desservie par la ligne 2, la ligne Gyeongui‑Jungang et l’Airport Railroad Express (AREX), qui mène directement à l’aéroport d’Incheon. En contrepartie, il faut accepter une forte densité, du bruit jusque tard le soir, et une vie nocturne qui attire aussi petits délinquants et personnes mal intentionnées, notamment les week‑ends.
Yeonnam-dong et Mangwon : version apaisée de Hongdae
À quelques minutes à pied de Hongdae, Yeonnam-dong s’est imposé comme un quartier tendance plus calme. La voie ferrée désaffectée y a été transformée en parc linéaire (Gyeongui Line Forest Park), autour duquel se sont multipliés cafés de spécialité, ateliers d’artistes, bars intimistes et boutiques.
Les logements sont un mélange de petites villas, de maisons rénovées en studios ou lofts, et de quelques immeubles récents. Les loyers tournent en général entre 600 000 et 1 500 000 KRW. L’ambiance plus détendue en fait une option très prisée des travailleurs à distance, des couples sans enfants ou des expatriés qui cherchent un compromis entre vie de quartier et accès rapide à Hongdae.
Mangwon, plus à l’est, propose une atmosphère encore plus locale, avec un marché traditionnel animé, une excellente offre culinaire et un véritable esprit de communauté. Les bâtiments sont un peu plus anciens, mais l’attrait du lieu repose sur ce côté « vécu » et sur sa proximité à la fois avec la rivière Han et Hongdae. La station Mangwon (ligne 6) assure la connexion au reste de la ville.
Seongsu-dong et Wangsimni : la « Brooklyn » de Séoul
De l’autre côté du fleuve, sur la rive nord‑est, Seongsu-dong, dans Seongdong-gu, est longtemps resté un quartier industriel, fait d’entrepôts et d’ateliers. Depuis quelques années, c’est l’un des secteurs qui se transforme le plus rapidement. De nombreuses usines ont été converties en cafés spectaculaires, galeries, showrooms de marques locales ou espaces de coworking.
Le quartier de Seongsu à Séoul attire de plus en plus les expatriés créatifs, designers, entrepreneurs du numérique et freelances. Son attractivité est renforcée par la proximité du vaste parc urbain Seoul Forest et des berges du fleuve Han, réaménagées pour les piétons et les cyclistes.
Les immeubles résidentiels récents – notamment les officetels – offrent des studios modernes, souvent mieux équipés et légèrement moins chers que leurs équivalents de Gangnam, avec des loyers compris grosso modo entre 900 000 et 1 800 000 KRW. Seongsu est desservi par la ligne 2, tandis que Wangsimni, à proximité, est un énorme hub multimodal (lignes 2, 5, Bundang, Gyeongui), ce qui rend les déplacements extrêmement faciles.
Ce fort dynamisme a un coût : le chantier est quasi permanent, ce qui peut générer du bruit et un environnement parfois fatigant. Mais pour des expatriés qui cherchent un quartier en pleine ascension, au caractère très « urbain créatif », Seongsu est une option de plus en plus évidente.
Jongno-gu : vivre au cœur de l’histoire
Pour les expatriés qui rêvent d’un environnement plus traditionnel, Jongno-gu propose une expérience unique. Ce district concentre les principaux palais royaux (Gyeongbokgung, Changdeokgung), des sites classés à l’UNESCO (Changdeokgung, sanctuaire de Jongmyo), ainsi que des villages de hanok (maisons traditionnelles) et des rues commerciales anciennes comme Insadong.
Vivre dans Jongno, c’est avoir à portée de main les temples, les musées et les institutions politiques du pays, tout en restant connecté via un réseau dense de lignes de métro (1, 3 et 5, notamment). Les logements sont variés, allant des petites maisons traditionnelles rénovées aux appartements modernes.
Certains secteurs très touristiques, comme Bukchon Hanok Village, ont toutefois atteint un tel niveau de fréquentation que la municipalité a dû imposer des restrictions pour protéger les habitants. Pour un expatrié en quête de calme, ces rues bondées du matin au soir peuvent vite devenir pesantes. En revanche, dans les zones un peu plus résidentielles du district, on trouve un compromis intéressant entre immersion culturelle et confort urbain.
Jamsil & Songpa-gu : paradis des familles
À l’est du fleuve, Songpa-gu et son quartier emblématique Jamsil attirent particulièrement les familles expatriées. L’héritage des Jeux Olympiques de 1988 a laissé de vastes parcs, des installations sportives, de larges avenues et de grands complexes résidentiels.
Jamsil regroupe Lotte World (parc d’attractions intérieur/extérieur), Lotte World Tower (gratte-ciel et centre commercial), un grand lac urbain, et plusieurs stades. La plupart des logements sont de grands ensembles d’appartements modernes, avec écoles, commerces et centres médicaux intégrés. Les loyers se situent généralement entre 1 000 000 et 2 500 000 KRW par mois.
Ce cadre verdoyant, la densité d’écoles et la présence d’infrastructures sportives en font un choix de premier ordre pour des expatriés avec enfants ou animaux de compagnie, qui privilégient un environnement plus calme et structuré que Hongdae ou Itaewon. La station Jamsil, qui combine les lignes 2 et 8, permet de rejoindre rapidement le reste de la ville.
Autres poches expat à Séoul
Au‑delà de ces pôles principaux, d’autres quartiers ou villes périphériques complètent la carte de la vie expat.
Seodaemun-gu, côté nord‑ouest, attire étudiants étrangers et professeurs, avec la présence de Yonsei, Ewha et d’autres universités majeures. Yeonhui-dong, dans ce district, séduit par ses grandes maisons, son atmosphère plus aérée et la proximité de la Seoul Foreign School et d’une British School, ce qui en fait un lieu prisé des familles anglophones.
Seongbuk-dong et Pyeongchang-dong, en lisière des montagnes au nord, offrent de grandes maisons individuelles, une ambiance plus bucolique et de beaux points de vue, au prix d’une connexion transport un peu moins pratique. Des quartiers comme Nowon-gu ou certains secteurs de Gwanak-gu abritent aussi une population étrangère croissante, attirée par des prix plus doux et la proximité de la nature.
Enfin, Yeongdeungpo-gu, à l’ouest, héberge le quartier d’affaires de Yeouido, souvent surnommé le « Manhattan de Séoul », avec un mélange d’immeubles de bureaux, de tours résidentielles, de parcs au bord du Han et de centres commerciaux géants (Times Square, IFC Mall). Les expatriés travaillant dans la finance ou les médias y trouvent une localisation stratégique, avec des loyers un peu plus abordables que Gangnam à surface équivalente.
Comparatif de loyers dans les quartiers expat de Séoul
Pour avoir une idée plus concrète des fourchettes de prix, voici un tableau récapitulatif des loyers mensuels constatés dans plusieurs quartiers appréciés des expatriés (hors dépôts et charges, en KRW) :
| Quartier / District | Fourchette de loyer mensuel (approx.) |
|---|---|
| Itaewon (Yongsan-gu) | 800 000 – 2 000 000 |
| Hannam-dong (Yongsan-gu) | 2 500 000 – 6 000 000 |
| Hongdae (Mapo-gu) | 600 000 – 1 300 000 |
| Yeonnam / Mangwon (Mapo-gu) | 600 000 – 1 500 000 |
| Gangnam & Seocho | 1 200 000 – 3 000 000 |
| Daechi-dong (Gangnam-gu) | > 1 500 000 (souvent très au‑delà) |
| Seongsu & Wangsimni (Seongdong-gu) | 900 000 – 1 800 000 |
| Jamsil & Songpa | 1 000 000 – 2 500 000 |
| Dongdaemun | 600 000 – 1 400 000 |
| Yeongdeungpo / Yeouido | 800 000 – 2 200 000 |
Ces montants sont des ordres de grandeur et varient selon la taille du logement, son âge, son emplacement précis et le type de bail (jeonse avec gros dépôt sans loyer, ou wolse avec dépôt réduit et loyer mensuel).
Busan : l’alternative côtière à Séoul
Deuxième ville du pays, Busan attire de plus en plus d’expatriés en quête d’un mode de vie plus détendu, de plages et d’une atmosphère portuaire. Les loyers y sont en moyenne 20 à 30 % moins élevés qu’à Séoul, tandis que les salaires sont souvent légèrement inférieurs. La ville compte néanmoins l’une des plus grandes communautés étrangères du pays.
Le climat y est plus doux en hiver et plus chaud et humide en été. Les montagnes encerclent la ville et offrent de multiples possibilités de randonnée, tandis que le littoral aligne plages de sable, ports de pêche et marinas.
Haeundae-gu : plage, gratte-ciel et vie expat
Haeundae est le quartier phare de Busan pour les expatriés. Le front de mer bordé de tours résidentielles, d’hôtels de luxe et de restaurants internationaux rappelle certaines stations balnéaires modernes. Haeundae Beach est la plage la plus emblématique du pays, prise d’assaut en été mais agréable hors saison.
Pour les familles étrangères, Busan offre des infrastructures adaptées, comme la Busan Foreign School. De nombreux cafés, bars et commerces ciblent explicitement une clientèle internationale, ce qui facilite grandement l’installation pour les expatriés peu à l’aise avec la langue coréenne.
Les loyers, cependant, reflètent cette attractivité. Un appartement moderne à Haeundae se loue généralement entre l’équivalent de 800 et 1 500 USD par mois, soit une fourchette souvent comparable, voire légèrement inférieure à certains quartiers chers de Séoul. L’achat est lui aussi onéreux : une simple copropriété de deux chambres peut dépasser largement le million de dollars.
À l’intérieur de Haeundae-gu, deux sous‑zones se démarquent particulièrement : Centum City, pôle financier et commercial dominé par le gigantesque centre commercial Shinsegae et le Busan Cinema Center, et Marine City, ensemble de tours de luxe au bord de l’eau. Ces deux secteurs sont très prisés des expatriés à hauts revenus et des investisseurs étrangers.
Gwangan-dong / Gwangalli : ambiance plage plus décontractée
Plus au sud, autour de Gwangalli Beach, Gwangan-dong propose une ambiance plus décontractée que Haeundae, tout en restant très animée. Les cafés et bars en front de mer offrent une vue spectaculaire sur le pont Gwangan (Diamond Bridge), illuminé la nuit. La plage attire autant les étudiants que les familles, et plusieurs bars sont devenus des repères pour les expatriés.
La construction récente de nombreux immeubles résidentiels a augmenté l’offre de logements, permettant des loyers plus modérés que dans d’autres quartiers chers de Busan.
Seomyeon : centre névralgique et compromis urbain
Seomyeon est le carrefour central de Busan, au croisement des lignes 1 et 2 du métro. C’est un quartier très commerçant, rempli de restaurants, de cafés, de bars, de karaokés et de boutiques. Son emplacement en fait une base pratique pour se déplacer facilement dans toute la ville.
Aperçu des caractéristiques du quartier de Seomyeon à Busan, idéal pour comprendre son marché locatif et son ambiance.
Le quartier propose des petits studios abordables pour les enseignants et étudiants, ainsi que des appartements plus spacieux dans des immeubles récents.
Avec son rôle commercial renforcé, Seomyeon est devenu plus bruyant et dense, un environnement dynamique mais qui peut rebuter les familles.
Un point de chute très pratique pour les expatriés célibataires ou en couple qui apprécient la vie urbaine et les commodités.
Autres zones expat de Busan
Dans une optique plus familiale ou nature, Yeongdo-gu, ensemble d’îles au sud du port, attire des expatriés en quête de paysages maritimes spectaculaires et de parcs comme Taejongdae. Longtemps isolé par une infrastructure vieillissante, le district bénéficie aujourd’hui de projets de régénération urbaine, notamment autour du Huinnyeoul Culture Village.
Autour de Pusan National University (PNU), au nord, une grande population étudiante – dont un nombre croissant d’internationaux – anime un écosystème de bars, de cafés, d’hébergements à petit prix et de coliving. Les investisseurs et les expatriés à budget modeste y trouvent des loyers intéressants, avec en prime une ambiance très jeune et créative.
D’autres districts comme Geumjeong-gu ou Sasang-gu offrent des atouts spécifiques (randonnée, parcs, prix attractifs) mais restent encore peu connus des expatriés qui ne sont pas liés à un emploi local dans ces zones.
Loyers et immobilier : Séoul vs Busan
Voici un tableau synthétique pour comparer le niveau moyen des loyers entre Séoul et Busan (montants approximatifs, hors dépôt) :
| Type de logement / Ville | Loyer mensuel moyen (approx.) |
|---|---|
| 1 chambre centre-ville Séoul | 800 000 – 1 500 000 KRW |
| 1 chambre hors centre Séoul | 500 000 – 1 000 000 KRW |
| 3 chambres centre-ville Séoul | 2 500 000 – 5 000 000 KRW |
| 3 chambres centre-ville Busan | ~1 287 500 KRW |
| 1 chambre Busan (moyenne) | ~650 000 KRW |
| 3 chambres Incheon | ~1 765 000 KRW |
| 3 chambres Jeju (capitale de l’île) | ~1 000 000 KRW |
Ces données confirment la hiérarchie des coûts : Séoul en tête, suivie par Incheon, Busan et Jeju. Busan se positionne clairement comme une alternative plus abordable, surtout pour des familles qui ne sont pas contraintes par un emploi dans la capitale.
Les autres grandes villes appréciées des expatriés
Même si Séoul et Busan concentrent l’essentiel de l’attention, d’autres métropoles régionales attirent un nombre croissant d’étrangers, souvent pour des raisons de coût de la vie, de qualité de l’air ou de proximité avec la nature.
Jeju City : l’île des digital nomads
Capitale de l’île de Jeju, Jeju City séduit par son cadre insulaire, entre plages de sable, falaises volcaniques et paysages agricoles. Le coût du logement y est généralement inférieur à celui des métropoles, tandis que la vitesse d’Internet reste très compétitive, ce qui attire une population de digital nomads et de travailleurs à distance.
L’atmosphère y est plus détendue, mais l’isolement insulaire a un prix : la communauté expat est plus réduite, et le coût de certains produits (alimentation, énergie) est tiré vers le haut par les frais de transport. Dans la pratique, posséder une voiture ou un scooter devient vite indispensable pour s’y déplacer au quotidien.
Daegu et Daejeon : villes moyennes, coûts plus doux
Daegu, troisième plus grande ville du pays, est réputée pour sa vie nocturne animée, ses marchés et ses restaurants au style plus international que dans d’autres villes de province. L’été y est particulièrement chaud, ce qui peut surprendre, mais l’air y est souvent moins pollué qu’à Séoul. La communauté étrangère, plus réduite, est généralement très soudée.
Daejeon est un pôle majeur pour la recherche et la haute technologie, accueillant des institutions comme le KAIST. Idéale pour les expatriés de ces secteurs, elle offre également un excellent accès géographique : rapide vers Séoul et Busan en KTX, et entourée de montagnes pour la randonnée.
Incheon, Gwangju, Ulsan, et les autres
Incheon, adossée au plus grand aéroport du pays, attire surtout les expatriés pour lesquels la mobilité internationale est primordiale. Dans des quartiers comme Songdo, une « smart city » bâtie ex nihilo, les expatriés trouvent des complexes résidentiels modernes, des écoles internationales (Chadwick International, entre autres) et une infrastructure pensée dès le départ pour une population globale.
Située au sud-ouest, Gwangju est reconnue comme une capitale culturelle et artistique, offrant de nombreux musées et festivals. Son principal avantage est un coût de la vie nettement inférieur à celui de Séoul, en faisant une option intéressante pour les expatriés avec un budget limité, prêts à s’installer en dehors des grands centres urbains.
Ulsan, grande ville industrielle dominée par les chantiers navals et les usines automobiles (Hyundai notamment), attire des profils très spécifiques : ingénieurs, cadres de l’industrie, consultants. Elle offre un accès rapide à Busan et à de nombreuses plages, mais souffre davantage de la pollution liée aux activités industrielles.
Jeonju, célèbre pour sa gastronomie et son village hanok, Gyeongju, ancienne capitale historique, ou encore Suwon, proche de Séoul et dotée d’une forteresse classée à l’UNESCO, sont autant de villes plus petites où l’on croise surtout des professeurs d’anglais, des étudiants internationaux ou des retraités étrangers en quête de tranquillité et de faibles loyers.
Choisir son quartier : quels critères pour les expatriés ?
Dans l’ensemble du pays, les expatriés arbitrent entre plusieurs grandes priorités quand ils choisissent un quartier :
Principaux facteurs à considérer pour choisir son quartier ou sa ville, notamment pour les expatriés.
À Séoul, éviter les embouteillages en vivant près de son bureau ou d’une ligne de métro rapide. Quartiers privilégiés : Gangnam, Yeouido ou Yongsan.
Pour les familles, la localisation par rapport aux écoles est cruciale. Zones clés : Yongsan, Seodaemun, Seocho ou Incheon/Songdo.
Chaque quartier offre une atmosphère unique : vie nocturne (Hongdae), ambiance village (Yeonnam), immersion historique (Jongno), plage (Haeundae) ou nature (Pyeongchang-dong).
Hiérarchie des prix : Gangnam et Hannam au sommet ; Itaewon ou Jamsil dans le haut de gamme ; Hongdae ou Seongsu au milieu ; périphéries et villes secondaires pour les budgets serrés.
Choix entre immersion dans un milieu international (Itaewon, Haeundae) ou vie en dehors de la « bulle expat » (Jeonju, Gyeongju, quartiers moins touristiques).
Le logement en pratique : types d’habitats et système de location
Les expatriés découvrent souvent avec surprise le système locatif coréen. Deux grands modèles coexistent :
– Jeonse : un énorme dépôt (qui peut aller de 100 à plus de 300 millions KRW pour un appartement familial à Séoul) versé au propriétaire, en échange d’un loyer mensuel réduit, voire nul. Le dépôt est restitué à la fin du bail.
– Wolse : un dépôt plus modeste (souvent entre 5 et 20 millions KRW) et un loyer mensuel classique.
La plupart des étrangers optent pour le wolse, plus accessible financièrement, surtout quand l’employeur ne finance pas le dépôt. Les contrats durent en général deux ans, avec possibilité d’extension.
Côté typologies, on retrouve : typologies.
Le marché immobilier de Séoul propose une gamme variée de logements adaptés à différents budgets et modes de vie. Les **Goshiwon** sont des micro‑chambres meublées très économiques, souvent avec sanitaires partagés, prisées des étudiants ou expatriés à petit budget. Les **Villas** sont de petits immeubles de quelques étages, parfois anciens, offrant des studios (« one‑room ») ou de petits deux‑pièces. Les **Officetels** sont des bâtiments mixtes bureaux/résidences, très répandus, avec des studios modernes souvent meublés, idéaux pour les jeunes actifs et digital nomads. Les **grands appartements** se trouvent dans des complexes (apateu) dotés de commerces, salles de sport et jardins, très prisés des familles. Enfin, les **maisons individuelles**, plus rares, sont concentrées dans des quartiers comme Pyeongchang-dong, Seongbuk-dong, certaines zones de Hannam-dong ou de l’UN Village.
Dans tous les cas, l’accompagnement par une agence immobilière – de préférence habituée à travailler avec des étrangers – reste vivement conseillé, ne serait‑ce que pour naviguer dans la paperasse en coréen et négocier les dépôts ou frais d’agence (souvent entre 2 et 4 % du montant du loyer total).
Conclusion : un pays, des mondes multiples pour les expatriés
Parler des « quartiers les plus prisés par les expatriés en Corée du Sud », c’est en réalité évoquer des univers très différents. Entre l’effervescence cosmopolite d’Itaewon, le luxe feutré de Hannam-dong, la créativité débordante de Hongdae et Seongsu, la rigueur professionnelle de Gangnam, le confort familial de Jamsil, la vie de plage à Haeundae ou Gwangalli, et la douceur insulaire de Jeju, le pays offre une palette étonnamment large de cadres de vie.
S’expatrier en Corée du Sud présente des défis comme des loyers élevés, un dépôt de garantie important, une barrière linguistique et une culture du travail exigeante. Pour réussir son installation, il est crucial de définir ses priorités : budget, cadre de vie (nature ou mer), densité de la communauté expatriée et scolarisation des enfants. Le pays offre une grande variété de quartiers adaptés à différents projets de vie.
En résumé, Yongsan-gu et ses environs restent la porte d’entrée historique des expatriés à Séoul ; Gangnam‑Seocho le centre névralgique des carrières internationales ; Mapo, Seongsu ou Seodaemun les terrains de jeu des jeunes créatifs et des enseignants ; Busan, Jeju, Daegu et les autres villes régionales des alternatives plus abordables et souvent plus sereines. À chacun, ensuite, de composer sa propre carte mentale de la Corée, au rythme de son quotidien.
Un retraité de 62 ans, avec un patrimoine financier supérieur à un million d’euros bien structuré en Europe, souhaitait changer de résidence fiscale vers la Corée du Sud pour optimiser sa charge imposable, accéder à de nouveaux marchés asiatiques et diversifier ses investissements, tout en gardant un lien solide avec la France. Budget alloué : 10 000 euros pour l’accompagnement complet (conseil fiscal international, formalités d’immigration – visa long séjour, Alien Card –, délocalisation bancaire et structuration patrimoniale), sans vente forcée d’actifs.
Après étude de plusieurs destinations attractives (Thaïlande, Singapour, Japon, Corée du Sud), la stratégie retenue a consisté à cibler la Corée du Sud pour son régime favorable aux nouveaux résidents sur certains revenus étrangers, sa stabilité juridique, son système de santé performant et son accès privilégié aux marchés d’Asie du Nord-Est, malgré un coût de vie élevé à Séoul. La mission a inclus : audit fiscal pré‑expatriation (exit tax, conventions fiscales FR‑KR), obtention de la résidence, transfert de résidence bancaire, plan de rupture des liens fiscaux français (183 jours, centre d’intérêts économiques), mise en relation avec un réseau local bilingue (avocats, fiscalistes, relocation) et intégration patrimoniale globale (analyse, éventuelle restructuration, préparation transmission internationale).
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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