Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer à l’étranger donne souvent envie de “bétonner” son projet de vie en achetant un bien. L’Autriche, avec sa stabilité économique, son cadre de vie très élevé et son marché immobilier réputé sûr, attire de plus en plus d’expatriés. Mais investir dans l’immobilier en Autriche ne se résume pas à repérer un bel appartement à Vienne ou un chalet à Innsbruck : le pays combine un cadre juridique très protecteur, une fiscalité technique et des règles différentes pour les résidents et les non‑résidents.
Ce guide fournit une vue d’ensemble pratique des aspects clés à connaître avant d’acheter, de détenir ou de vendre un bien immobilier en Autriche. Il aborde spécifiquement la fiscalité (revenus locatifs, plus-values, conventions internationales, montages sociétaires), les coûts annexes, les différentes structures de détention, ainsi que les distinctions importantes entre résidents fiscaux et non-résidents.
Comprendre le cadre fiscal autrichien quand on est expatrié
Avant de parler briques et mètres carrés, il faut comprendre comment l’Autriche vous regarde en tant que contribuable. Ici, tout commence par la notion de résidence fiscale.
Un individu est considéré comme résident fiscal autrichien s’il dispose de façon durable d’un logement dans le pays ou si, de fait, son séjour n’a rien de temporaire. En pratique, rester plus de 183 jours sur une année civile conduit presque toujours à une résidence fiscale. La nationalité n’entre pas en ligne de compte. À l’inverse, un non‑résident n’est imposé en Autriche que sur ses revenus de source autrichienne.
Cette distinction est centrale pour l’immobilier :
– Un résident est soumis à une imposition illimitée sur son revenu mondial, y compris ses loyers produits à l’étranger (avec, le cas échéant, application d’une convention fiscale).
– Un non‑résident est soumis à une imposition limitée aux seuls revenus autrichiens, par exemple les loyers d’un appartement à Graz ou la plus‑value sur la vente d’un bien à Vienne.
L’Autriche a signé des conventions de non-double imposition avec plus de 90 pays, basées sur le modèle de l’OCDE. Pour un expatrié, ces conventions déterminent si un revenu immobilier est imposable en Autriche, dans le pays de résidence, ou dans les deux avec un crédit d’impôt. Le pays applique généralement soit la méthode de l’exemption avec progressivité (le revenu étranger est pris en compte pour déterminer le taux d’imposition mais n’est pas taxé en Autriche), soit la méthode du crédit d’impôt (l’impôt payé à l’étranger est déduit, dans la limite de l’impôt autrichien théorique).
Pour bénéficier des avantages conventionnels, il faut apporter la preuve de sa résidence fiscale via un certificat d’“Ansässigkeit” (certificat de résidence) fourni par l’administration autrichienne. Cette pièce est incontournable pour faire réduire une retenue à la source étrangère ou demander un remboursement.
Structure de l’impôt sur le revenu et place de l’immobilier
L’Autriche applique un barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec des taux qui montent jusqu’à 55 % pour la fraction la plus élevée. Pour 2024, le barème (utilisé aussi comme référence pour d’autres années récentes) est le suivant :
| Tranche de revenu annuel imposable (EUR) | Taux d’impôt sur le revenu |
|---|---|
| Jusqu’à 12 816 | 0 % |
| 12 817 à 20 818 | 20 % |
| 20 819 à 34 513 | 30 % |
| 34 514 à 66 612 | 40 % |
| 66 613 à 99 266 | 48 % |
| 99 267 à 1 000 000 | 50 % |
| Au‑delà de 1 000 000 | 55 % |
Les revenus immobiliers (loyers) perçus par une personne physique tombent dans ce barème progressif, que vous soyez résident (sur vos loyers mondiaux) ou non‑résident (sur les seuls loyers autrichiens). En revanche, les plus‑values immobilières sont traitées différemment : une flat tax spécifique de 30 % s’applique dans la plupart des cas, ce qui simplifie l’arbitrage.
Montant hypothétique ajouté au revenu imposable des non-résidents pour le calcul de leur taux d’imposition effectif.
Autre particularité : les autrichiens distinguent revenus “réguliers” et paiements “spéciaux” (13e et 14e mois, primes…). Certaines primes bénéficient d’un régime plus favorable, avec une franchise annuelle puis des taux progressifs spécifiques. Pour l’investisseur expatrié qui est également salarié en Autriche, ces règles peuvent influencer son taux marginal, donc son imposition sur les loyers.
Acheter un bien en Autriche : fiscalité d’acquisition et coûts annexes
Qu’il s’agisse d’un appartement à Vienne ou d’une maison de vacances en Styrie, l’acquisition d’un bien immobilier déclenche systématiquement un impôt sur les mutations et plusieurs frais obligatoires.
La pierre angulaire est la taxe de transfert immobilier, la Grunderwerbsteuer. En pratique, pour un achat classique à titre onéreux :
– le taux standard est de 3,5 % de la valeur (généralement le prix d’achat),
– des taux réduits existent pour certaines transmissions intrafamiliales (dispositif en paliers à 0,5 %, 2 % puis 3,5 %, avec des aménagements récents en faveur des transferts entre proches).
En plus de la taxe, un droit d’inscription au registre foncier (Grundbuch) de 1,1 % s’applique généralement. Cependant, un dispositif temporaire suspend ce droit pour les acquisitions destinées à un logement principal urgent, sous conditions : le prix ne doit pas dépasser 500 000 € (ou 2 millions pour les biens non considérés comme de luxe), l’acheteur doit quitter son ancien domicile et occuper effectivement le nouveau bien pendant au moins cinq ans.
Les frais de justice pour la demande d’inscription au registre sont forfaitaires (montant modeste, une cinquantaine d’euros). En revanche, les honoraires du notaire ou de l’avocat‑notaire, indispensables pour la rédaction et l’authentification du contrat, représentent une part significative de l’enveloppe : souvent entre 1,5 % et 3 % du prix, plus TVA.
Pour un expatrié acquéreur, les honoraires de l’agent immobilier, bien qu’encadrés, représentent un coût à budgétiser : ils peuvent s’élever jusqu’à 3 % du prix d’achat, hors TVA.
Un tableau de synthèse donne une idée des principaux coûts d’entrée (hors éventuels permis spéciaux pour étrangers) :
| Poste de coût (achat classique) | Base de calcul | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Taxe de transfert immobilier (Grunderwerbsteuer) | Prix ou valeur du bien | 3,5 % |
| Droit d’inscription au Grundbuch | Prix ou valeur (sauf exonération ciblée) | 1,1 % |
| Honoraires notaire / avocat‑notaire | Prix du bien | 1,5 % – 3 % + TVA |
| Commission d’agence (achat) | Prix du bien | jusqu’à 3 % + TVA |
| Enregistrement hypothèque (si crédit) | Montant du prêt | env. 1,2 % |
Au total, un expatrié doit s’attendre à des frais annexes de l’ordre de 8 % à 15 % du prix, selon la complexité du montage et les besoins de conseil.
À noter également : l’Autriche applique une TVA de type européen à 20 % sur la plupart des biens et services. L’achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur supporte en principe 20 % de TVA, mais celle‑ci peut être récupérée si le bien est affecté à une activité locative soumise à TVA (schéma fréquent pour certains investissements locatifs professionnels).
Posséder un bien : impôts locaux et fiscalité courante
Une fois propriétaire, l’expatrié découvre deux volets fiscaux distincts : la fiscalité locale liée à la détention du bien, et celle liée aux revenus (loyers, plus‑values latentes).
Du côté local, chaque commune prélève un impôt foncier (Grundsteuer) sur les propriétés bâties et non bâties. Cet impôt repose sur une valeur cadastrale spécifique – souvent nettement inférieure à la valeur de marché – à laquelle s’applique un taux fédéral de base de 0,2 %. Les municipalités peuvent ensuite appliquer un coefficient multiplicateur pouvant aller jusqu’à 500 %, si bien que le taux effectif maximum peut atteindre 1 % de la valeur cadastrale. En pratique, le montant reste modéré pour la plupart des logements et, pour un investisseur, cette taxe est déductible des loyers imposables.
En plus de la taxe foncière, les propriétaires doivent acquitter diverses redevances locales, telles que celles pour l’eau, les déchets et éventuellement la voirie. Ces montants sont généralement inclus dans les charges qui peuvent être récupérées auprès du locataire.
Sur le plan social, l’investissement immobilier n’emporte pas de cotisations spécifiques, mais si l’expatrié travaille en Autriche, il versera via sa rémunération des contributions sociales, notamment une assurance chômage (part salariale autour de 2,95 % du salaire, modulée selon le niveau de revenu).
L’Autriche n’applique ni impôt sur la fortune ni droits de succession ou de donation (ceux‑ci ont été supprimés en 2008). En revanche, les donations au‑delà de certains seuils (15 000 euros en cinq ans, ou 50 000 euros par an entre proches) doivent être déclarées à l’administration, sous peine d’amende pouvant aller jusqu’à 10 % de la valeur.
Louer en Autriche en tant qu’expatrié : revenus, charges et conventions fiscales
Pour un expatrié, l’un des grands atouts de l’immobilier autrichien reste la stabilité des loyers et un marché locatif particulièrement structuré : 43 % de la population est locataire, et dans une ville comme Vienne, près de trois quarts des ménages logent en location longue durée, souvent dans un cadre très réglementé. Pour un investisseur, cela signifie des taux de vacance faibles, mais aussi des règles strictes à maîtriser.
Imposition des loyers pour un particulier
Les loyers perçus par une personne physique sont assimilés à des revenus fonciers et soumis au barème progressif. Le pays distingue la situation des résidents et celle des non‑résidents :
– résident : loyers autrichiens et étrangers déclarés, avec éventuellement application d’une convention de non double imposition,
– non‑résident : seuls les loyers de source autrichienne sont taxés.
Seuil de revenu imposable en Autriche à partir duquel les non-résidents doivent déposer une déclaration fiscale.
Les charges déductibles sur les loyers incluent notamment : les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les frais de réparation et d’entretien, les impôts locaux et les primes d’assurance.
– la taxe foncière,
– les intérêts d’emprunt,
– les frais de gestion (honoraires d’agence, administrateur),
– les réparations et coûts d’entretien,
– l’amortissement de l’immeuble (règle usuelle de 1,5 % par an pour un logement).
Pour un expatrié non‑résident, il est essentiel de vérifier les règles de la convention fiscale entre l’Autriche et son pays de résidence. En général, les revenus immobiliers sont imposables dans le pays de situation de l’immeuble, donc l’Autriche, mais l’État de résidence tient compte de ces revenus pour le calcul de son propre taux moyen (exemption avec progressivité) ou accorde un crédit d’impôt.
Double imposition et procédures de soulagement
Les conventions de non double imposition autrichiennes prévoient deux grandes méthodes pour éviter une taxation en cascade :
Pour éviter la double imposition des loyers perçus en Autriche, deux mécanismes principaux s’appliquent : l’exemption avec progressivité, où le revenu autrichien est exonéré dans le pays de résidence mais utilisé pour calculer le taux d’imposition sur les autres revenus, et le crédit d’impôt, où l’impôt déjà payé en Autriche est déduit de l’impôt dû dans le pays de résidence, dans la limite de ce dernier.
L’expatrié doit systématiquement déclarer ses revenus autrichiens dans sa déclaration autrichienne, même si ces revenus bénéficient d’une exemption au titre du traité. En cas de retenues à la source excessives (par exemple sur certains intérêts ou dividendes liés à une structure immobilière), des procédures existent pour obtenir une réduction “à la source” ou un remboursement a posteriori, sur la base de formulaires spécifiques validés par l’administration du pays de résidence.
En cas de double imposition persistante malgré le traité, il est possible d’initier une procédure amiable (Mutual Agreement Procedure) entre administrations afin de trouver une solution concertée.
Plus‑values immobilières : la logique de la flat tax à 30 %
Depuis le 1er avril 2012, l’Autriche a profondément remanié la taxation des plus‑values immobilières privées. La logique est simple : quasiment toutes les cessions d’immeubles non professionnels, qu’ils soient anciens ou récents, génèrent un revenu imposable soumis à un taux forfaitaire de 30 %, avec quelques exceptions importantes.
Le principe général pour un particulier est le suivant :
Pour un bien acquis après le 1er avril 2002, la plus-value imposable est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après déduction de certains coûts (frais d’achat intégrés, travaux non déductibles par ailleurs), et est taxée à 30 %. Pour un bien acquis avant cette date, le contribuable peut parfois opter pour un forfait : 14 % du prix de vente est alors considéré comme la plus-value, taxée à 30 %, ce qui équivaut à une charge effective de 4,2 % du prix de cession, notamment si l’usage du bien n’a pas changé (pas de ‘redédication’).
Deux régimes d’exonération sont toutefois déterminants pour un expatrié :
– le bien est totalement exonéré si, entre son acquisition et sa vente, il a servi en continu de résidence principale pendant au moins deux ans ;
– il est également exonéré s’il a été utilisé comme résidence principale pendant au moins cinq années consécutives au cours des dix ans précédant la cession.
Autrement dit, un expatrié qui achète son logement principal à Vienne et le revend après plusieurs années d’occupation peut sortir sans impôt sur la plus‑value, à condition de respecter ces durées d’habitation.
Les pertes réalisées lors de la cession d’un bien immobilier ne sont pas reportables sur les années suivantes. Elles ne peuvent être déduites que des plus-values immobilières réalisées au cours de la même année civile.
Pour les sociétés, la logique est différente : les plus‑values immobilières sont intégrées au résultat et taxées à l’impôt sur les sociétés (CIT) au taux de 23 % (24 % en 2024, puis 23 % selon la trajectoire de baisse annoncée). Il ne s’agit plus d’une flat tax séparée, mais d’un élément du résultat d’exploitation.
Enfin, un point important pour les expatriés quittant l’Autriche : en cas de transfert de résidence fiscale vers l’étranger, une exit tax peut s’appliquer sur certains actifs, y compris immobiliers, lorsque l’Autriche perd son droit d’imposer la plus‑value future. Le gain latent accumulé pendant la période de résidence autrichienne est alors imposé comme une plus‑value, avec des mécanismes de report possibles vers d’autres États de l’UE/EEE.
Investir via une société ou une structure : GmbH, partenariat, fondation
Un expatrié ne se limite pas forcément à un achat à titre privé. L’Autriche offre plusieurs véhicules pour détenir de l’immobilier : sociétés de capitaux, sociétés de personnes, fondations privées, voire fonds immobiliers transparents.
Société de capitaux (GmbH, AG)
La forme la plus fréquente est la GmbH, société à responsabilité limitée. C’est souvent l’outil utilisé pour de l’investissement locatif important ou pour des projets de développement :
– la société paie un impôt sur les sociétés sur ses bénéfices immobiliers (loyers, plus‑values) à 23 %,
– les dividendes versés aux actionnaires personnes physiques sont, eux, soumis à une retenue à la source (ou imposition) de 27,5 % comme revenu de capitaux mobiliers.
L’imposition économique totale combine donc CIT et taxation des distributions, avec toutefois des possibilités de planification (par exemple capitaliser longtemps en société, ou investir via une holding étrangère bénéficiaire d’une convention).
Pour un expatrié, investir via une GmbH présente des avantages (séparation patrimoine privé/professionnel, limitation de responsabilité, facilitation d’associations entre investisseurs) mais aussi des coûts (constitution, comptabilité, obligations déclaratives).
Sociétés de personnes (OG, KG) et transparence fiscale
Les sociétés de personnes classiques – OG (société en nom collectif) ou KG (société en commandite) – sont, pour l’impôt, transparentes. La société n’est pas elle‑même assujettie à l’impôt sur le revenu ; ce sont les associés qui supportent l’impôt :
Les associés personnes physiques sont imposés personnellement sur leur quote-part de bénéfice, selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (de 0% à 55%). Les associés personnes morales, quant à eux, sont soumis à l’impôt sur les sociétés (CIT) pour leur part de bénéfice.
Pour un pool d’expatriés qui achètent ensemble un immeuble, la KG est souvent utilisée : un commandité (souvent une petite GmbH) gère, et les commanditaires apportent les capitaux avec une responsabilité limitée à leur apport. Fiscalement, chacun déclare sa part de résultat foncier.
La résidence fiscale de la société de personnes est déterminée par le lieu où sont prises les décisions importantes, typiquement là où se réunissent les associés. Si la structure détient un bien en Autriche, cette détention crée en général un établissement stable en Autriche, soumis à l’impôt sur la part du résultat attribuable au pays.
Fondation privée et trusts étrangers
L’Autriche connaît une institution typique : la fondation privée (Privatstiftung). Elle n’a pas d’actionnaires, seulement des bénéficiaires. Elle est considérée comme non transparente pour l’impôt. Sur le plan immobilier :
Taux d’imposition final sur les revenus distribués par la fondation, incluant la taxe intermédiaire et l’impôt sur les distributions.
Pour un expatrié cherchant un outil de transmission ou de gestion patrimoniale transgénérationnelle, la fondation privée peut être intéressante, mais elle nécessite un accompagnement juridique très spécialisé.
Les trusts étrangers ne sont pas reconnus comme tels en droit interne ; l’administration qualifie au cas par cas la structure comme transparente ou non, selon qui dispose réellement des droits sur les actifs.
Fonds immobiliers et REITs
Certains expatriés préfèrent l’exposition immobilière indirecte via des fonds ou quasi‑REITs régis par l’Immobilien‑Investmentfonds‑Gesetz. Ces véhicules sont fiscalement transparents : les porteurs de parts sont imposés sur les revenus et plus‑values à 27,5 % (personnes physiques) ou 23 % (sociétés) selon leur statut.
Les règles de taxation varient selon que le fonds est autrichien ou étranger, enregistré ou non représenté. Pour des fonds non enregistrés, un régime forfaitaire vise à taxer 90 % de l’augmentation de valeur annuelle (avec un minimum de 10 % du dernier prix de rachat).
TVA, locations et usage du bien
Pour les locations résidentielles, le régime standard prévoit une TVA réduite de 10 % sur les loyers lorsque le bailleur est assujetti et a opté pour la taxation. Dans la pratique, de nombreuses locations entre particuliers restent hors champ effectif de TVA. En revanche :
Les locations commerciales sont généralement exonérées de TVA, mais le propriétaire peut opter pour la soumettre à 20% sous conditions, afin de récupérer la TVA sur ses investissements. De même, la vente d’un immeuble est en principe exonérée, avec une option possible pour la taxer à 20% dans certains montages, ce qui peut être utile si l’acheteur est un assujetti pouvant déduire cette TVA.
Pour un expatrié qui achète un lot dans une résidence de tourisme par exemple, le promoteur peut structurer l’opération avec TVA sur le prix et récupération de cette TVA à condition d’exploiter le bien sous un régime locatif commercial. Ce type de montage suppose d’accepter une vraie logique d’activité professionnelle (contrats de gestion, durée minimale, obligations déclaratives).
Résidents, non‑résidents et investisseurs mobiles : interactions internationales
De nombreux expatriés conservent un pied fiscal dans leur pays d’origine tout en investissant en Autriche, ou inversement. Dans ce contexte, les règles de résidence, les conventions et les mécanismes d’“exit tax” sur les plus‑values mobilières se combinent.
Pour les particuliers, les plus-values sur titres immobiliers (sociétés, REITs, fonds) et obligations sont imposées au taux forfaitaire de 27,5 %. En cas de transfert de résidence fiscale hors d’Autriche, une exit tax peut être appliquée sur la plus-value latente, basée sur la valeur de marché au départ. Des dispositions particulières pour un déménagement vers un pays de l’UE/EEE permettent de différer cette imposition jusqu’à la cession effective des actifs.
Les investisseurs étrangers supportent, en principe, une imposition limitée sur certains revenus de capitaux de source autrichienne (intérêts, dividendes, etc.), via des retenues à la source à 25 % (intérêts bancaires) ou 27,5 % (dividendes). Les conventions fiscales peuvent réduire ces taux, voire les annuler pour certains flux d’intérêts ou de redevances.
Pour un expatrié qui détient un portefeuille immobilier via une société autrichienne, ces retenues deviennent cruciales pour calculer le rendement net de l’investissement.
Au‑delà de l’impôt : autres coûts et contraintes à intégrer
La fiscalité ne fait pas tout. Un expatrié qui investit dans la pierre autrichienne doit intégrer plusieurs dimensions pratiques.
Les contrats sont rédigés en allemand et le système juridique distingue précisément les statuts des biens (résidence principale, secondaire, logement touristique). Dans les Länder alpins (Tyrol, Salzbourg, Vorarlberg), des réglementations strictes, notamment pour les non‑ressortissants de l’UE/EEE, s’appliquent aux résidences secondaires et touristiques, impactant directement la nature des revenus possibles.
Ensuite, la protection des locataires : les baux d’habitation sont encadrés, souvent soumis au Mietrechtsgesetz (MRG), avec des mécanismes de plafonnement des loyers, de durées minimales et de règles de résiliation strictes. L’investisseur doit donc intégrer une approche de rendement “patient”, plutôt que spéculative.
Les banques autrichiennes exigent généralement un apport minimum de 20% (plus élevé pour les non-résidents), avec une durée de prêt limitée à 35 ans et un ratio d’endettement d’environ 40% des revenus. Les taux d’intérêt, après un pic autour de 4%, montrent une tendance à la stabilisation et à la baisse.
Enfin, la présence de coûts cachés (entretien lourd, mise aux normes énergétiques, frais de copropriété élevés dans des immeubles anciens) peut rogner sensiblement le rendement net, surtout dans un pays où les immeubles historiques sont nombreux. À l’inverse, les biens récents et performants énergétiquement peuvent bénéficier de subventions et d’avantages de déduction, et se revendent généralement mieux.
Comment un expatrié peut structurer intelligemment son investissement
Face à cette mosaïque de règles, plusieurs grands scénarios se dessinent pour un expatrié.
Achat direct à titre privé
C’est le schéma le plus courant pour un expatrié qui souhaite acheter son logement ou un petit bien locatif :
– acquisition soumise à la Grunderwerbsteuer et aux droits d’inscription,
– revenus locatifs imposés au barème, avec charges et amortissements,
– plus‑value taxée à 30 % sauf exonération résidence principale,
– interaction avec la convention fiscale du pays d’origine.
Ce modèle est simple mais peut devenir fiscalement lourd si l’investisseur monte en volume ou reste fortement imposé dans un autre pays.
Passage par une structure de type GmbH ou KG
Pour des investissements plus conséquents (immeubles, portefeuilles), la société facilite l’association entre investisseurs, la recherche de financement, la transmission et la gestion du risque. Un expatrié fortement mobile peut loger ses actifs autrichiens dans une GmbH détenue par une holding étrangère, et jouer des conventions pour optimiser la remontée de dividendes. À l’intérieur, l’immobilier est amorti, et les plus‑values sont intégrées au résultat au taux de CIT.
La Kommanditgesellschaft (KG) est une structure juridique intéressante pour un groupe de personnes physiques souhaitant conserver une transparence fiscale tout en mutualisant leurs moyens. Dans ce cadre, chaque associé supporte l’impôt sur les bénéfices dans son propre pays de résidence, avec application des conventions internationales pour éviter la double imposition.
Usage patrimonial : fondation privée, co‑propriété familiale
Dans une optique de succession et de transmission, la fondation privée ou des schémas de co‑propriété intrafamiliale peuvent être envisagés. Le fait qu’il n’existe plus d’impôt sur la succession ni sur la fortune en Autriche donne une marge de manœuvre, même si les droits d’entrée en fondation et les impôts sur les distributions viennent encadrer ces montages.
Points de vigilance spécifiques pour les expatriés
Pour conclure ce panorama, quelques lignes rouges méritent d’être rappelées à tout expatrié souhaitant investir dans l’immobilier en Autriche :
L’investissement immobilier en Autriche comporte plusieurs risques majeurs. La résidence fiscale peut basculer vers une imposition mondiale en cas de séjour prolongé ou de logement permanent. Les conventions contre la double imposition, à étudier cas par cas, déterminent la taxation des revenus. Les règles techniques des plus-values immobilières et les régimes variables des résidences secondaires selon les Länder exigent une analyse précise. Le droit locatif strict nécessite une gestion professionnelle. Enfin, quitter le pays peut déclencher une exit tax, exigeant une anticipation rigoureuse.
Investir dans l’immobilier en Autriche en tant qu’expatrié exige donc plus de préparation qu’un simple achat “coup de cœur”. Mais pour ceux qui acceptent de se plier à ce cadre exigeant, le pays offre ce que recherchent beaucoup d’investisseurs internationaux : un État de droit robuste, une fiscalité relativement lisible une fois décryptée, et un marché immobilier lent, mais remarquablement résilient.
Dans un contexte économique volatil, l’immobilier autrichien, caractérisé par sa lenteur et sa prudence institutionnalisée, représente un choix stratégique pour les expatriés souhaitant construire un patrimoine stable et pérenne.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie en Autriche
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Autriche pour chercher du rendement locatif et une exposition à une économie stable d’Europe centrale. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Vienne, Graz, Linz), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou petit immeuble résidentiel dans un quartier en croissance de Vienne ou Graz, combinant rendement locatif brut cible de 4–5 % (plus le rendement est grand, plus le risque est important) et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société autrichienne) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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