Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Archipel de cartes postales perdu au milieu de l’océan Indien, les Maldives font rêver par leurs lagons translucides, leurs bancs de sable immaculés et leurs villas sur pilotis. Mais derrière l’image de destination de lune de miel hors de prix se cache aujourd’hui un marché de la location saisonnière beaucoup plus vaste et plus nuancé qu’on ne l’imagine, avec de vraies opportunités pour les voyageurs comme pour les investisseurs.
L’offre de locations de courte durée est en forte croissance, comprenant des maisons d’hôtes sur les îles habitées, des appartements à Malé, des villas privées, des bungalows sur l’eau et des résidences dans des resorts. Cette expansion est tirée par le tourisme sur les ‘îles locales’, les plateformes comme Airbnb ou Booking.com, et un cadre réglementaire qui encadre les guesthouses et autorise l’investissement étranger via le bail emphytéotique (leasehold).
Cet article propose un tour d’horizon approfondi de ces opportunités de location saisonnière aux Maldives : où louer, à quel prix, comment le marché fonctionne, quel est le cadre légal, quelles perspectives pour les propriétaires – particuliers ou institutionnels – qui s’y intéressent.
Un marché de la location saisonnière en plein décollage
La location saisonnière n’est plus un phénomène marginal aux Maldives. Selon des données récentes d’analystes spécialisés, le pays compte environ 2 500 annonces de locations de courte durée, tous canaux confondus. Rien que sur Malé, le marché étudié recense 210 à 207 annonces actives selon les périodes d’analyse.
Pour un pays de 557 500 habitants répartis sur 26 atolls et plus de 1 000 îles, ces chiffres témoignent d’un changement profond de modèle : à côté des 176 resorts offrant plus de 21 000 chambres, les guesthouses, appartements et villas privées occupent désormais une place visible dans le paysage touristique.
Nombre de visiteurs internationaux ayant séjourné aux Maldives en 2024
L’essor des îles locales et des guesthouses
L’ouverture au tourisme des îles habitées a débuté réellement en 2010 avec la première guesthouse à Maafushi. Depuis, le phénomène s’est étendu : à fin 2021, on dénombrait 797 maisons d’hôtes enregistrées, pour 13 410 lits. Maafushi, Huraa, Hulhumalé, Guraidhoo, Dhigurah, Gan, Fuvahmulah, Dharavandhoo ou encore Hanimadhoo font partie des îles qui se sont engouffrées dans cette voie.
Les guesthouses présentent deux avantages principaux : un tarif nettement plus abordable que les resorts privés et une immersion plus directe dans la vie locale. Elles permettent également d’éviter les coûteux transferts en hydravion, qui alourdissent considérablement le budget d’un séjour dans un resort isolé. De nombreux voyageurs utilisent les ferries publics ou les speedboats partagés pour rejoindre ces îles, ce qui réduit sensiblement le coût total du voyage.
Pour les propriétaires maldiviens, ce mode d’hébergement est devenu une véritable activité économique. L’État l’a d’ailleurs intégré au cadre légal du tourisme, avec un arsenal réglementaire spécifique qui encadre strictement l’ouverture et l’exploitation de ces hébergements.
Plateformes et typologies d’hébergements : une offre très diversifiée
Les locations saisonnières aux Maldives se concentrent sur un éventail très large de formats, accessibles via la plupart des grandes plateformes de voyage : Airbnb, Booking.com, Expedia, VRBO, KAYAK, Tripadvisor, mais aussi des comparateurs spécialisés comme Likibu ou des sites locaux tels que Boahiyaa.com, qui relie propriétaires et locataires à Malé, Hulhumalé ou Vilimale’.
On trouve ainsi sur ces plateformes des appartements urbains, des maisons de ville, des villas privées avec piscine, des bungalows de plage, des cabanes sur pilotis, mais aussi des hébergements plus atypiques comme des houseboats, des lodges, des tentes de luxe ou des camps éco‑conçus.
Panorama des types de biens disponibles
Parmi les catégories les plus fréquentes dans l’offre de location saisonnière :
– appartements et condos en ville (notamment à Malé, Hulhumalé, Villingili)
– maisons de vacances et villas entières sur les îles habitées
– guesthouses et petites auberges en bord de plage
– cabanes et bungalows sur l’eau intégrés à des resorts ou à des développements mixtes
– studios et chambres privées chez l’habitant (homestays)
– boutique‑hôtels et petits hôtels indépendants opérant sur un modèle de location courte durée
À Malé, les appartements ou condominiums représentent environ 61,4 % des annonces immobilières, dominant largement le marché.
La configuration standard est celle d’un logement d’une chambre – près de 45 % des annonces – ou de deux chambres. Ensemble, les 1 et 2 chambres représentent plus de 65 % du marché de Malé. La capacité moyenne d’accueil se situe autour de 3,2 personnes, avec une majorité d’annonces calibrées pour 2 ou 3 voyageurs.
Des exemples concrets de locations
Les listings fournis par les différentes plateformes donnent une idée assez fine de la diversité de l’offre :
Découvrez une sélection d’hébergements aux Maldives, allant des villas de luxe aux options plus abordables, pour tous types de voyageurs.
Cabine sur l’eau avec piscine privée, jardin et accès à un centre de fitness. Située dans le Raa Atoll. 401 $ la nuit pour 4 personnes.
Villa sur pilotis avec piscine et vues panoramiques. Située dans le Kaafu Atoll. 1 137 $ la nuit pour 2 adultes et 2 enfants.
Petite maison équipée d’une cuisine et d’un jacuzzi. Située à Dhangethi. À partir de 39 $ la nuit.
Hôtel avec piscine, jacuzzi, cuisine et jardin éco‑conçu. Situé à Addu City. 24 $ la nuit.
Appartements modernes de 2 chambres pour 4 personnes, à quelques pas de la plage. Exemple : 118 $ la nuit.
Villa de 6 chambres pour 12 personnes, avec piscine privée, sauna, jardin et concierge 24/7. Plus de 25 000 $ la nuit.
À l’autre extrémité du spectre, certaines résidences comme « Coral Crown Hotel And Spa » ou « Fehivilla Residence » démontrent que l’on peut séjourner aux Maldives pour quelques dizaines de dollars la nuit, notamment dans des îles du sud (Addu City) ou des localités moins connues.
Des services et équipements de plus en plus complets
Les voyageurs qui louent un hébergement de courte durée aux Maldives recherchent les mêmes standards de confort que dans d’autres destinations. Les annonces les mieux notées offrent :
– climatisation et connexion Wi‑Fi systématiques ;
– cuisines équipées (réfrigérateur, micro‑ondes, four, plaques, voire lave‑vaisselle) pour les logements familiaux ;
– balcons, patios ou terrasses, souvent avec vue sur la mer ;
– accès direct à la plage, parfois plage privée ;
– piscines privées ou collectives, dont des infinity pools sur les toits ou au bord du lagon ;
– transfert aéroport, parfois inclus ou en option ;
– services de conciergerie, excursions, organisation de sorties plongée ou snorkeling.
Certaines adresses poussent plus loin l’expérience, avec butler service, salle de sport, spa sur place ou encore équipements de télétravail (espace bureau, Wi‑Fi haut débit, self check‑in), répondant à la demande croissante de séjours plus longs ou hybrides travail‑vacances.
Prix, saisonnalité et stratégie de réservation
Contrairement à l’image d’une destination uniformément chère, le marché de la location saisonnière aux Maldives est très segmenté. Les écarts de prix peuvent être considérables, selon la localisation (Malé, îles locales, atolls prestigieux), le type de bien (guesthouse simple ou villa sur l’eau) et bien sûr la saison.
Fourchettes de prix observées
Les données combinées de plusieurs plateformes permettent de dégager des repères :
– le prix moyen d’une nuit en location saisonnière aux Maldives tourne autour de 108 $ ;
– sur une semaine, la dépense moyenne est d’environ 753 $ ;
– certaines villas se louent entre 118 $ et 1 107 $ la nuit sur des portails généralistes, avec une moyenne de 341 $ pour les week‑ends en villa ;
– pour un été en juillet ou août, le coût moyen hebdomadaire descend à environ 638 $, avec un prix par nuit autour de 91 $, soit 15 % en dessous de la moyenne annuelle ;
– à l’inverse, janvier est affiché comme le mois le plus cher, avec 116 $ la nuit en moyenne, soit environ 8 % de plus que la moyenne.
Les analyses de marché type AirROI, centrées sur Malé, détaillent aussi la structure des revenus pour les hôtes :
| Niveau de performance | Revenu mensuel moyen à Malé | Taux d’occupation moyen | ADR (prix moyen par nuit) indicatif |
|---|---|---|---|
| Top 10 % | ≥ 3 343 $ | ≥ 72 % | ≥ 404 $ |
| Top 25 % | ≥ 1 933 $ | ≥ 51 % | ≥ 224 $ |
| Médian | ~ 870 $ | ~ 27 % | ~ 119 $ |
| Bas 25 % | ~ 368 $ | ~ 12 % | ~ 65 $ |
Sur l’ensemble du pays, le RevPAR (revenu par chambre disponible) saisonnalisé tourne autour de 80 $ avec un taux d’occupation moyen estimé à 25 % pour les locations, ce qui reste inférieur à l’occupation hôtelière (plus de 70 %), mais laisse un potentiel d’optimisation pour les acteurs les mieux positionnés.
Haute saison, basse saison : quand partir et à quel prix ?
Climatiquement, les Maldives sont divisées en une saison sèche (décembre à avril) et une saison humide liée à la mousson (mai à novembre). Sur le plan touristique, cela se traduit par :
La destination présente trois périodes distinctes : une haute saison très chère de décembre à avril (pic lors des fêtes), une basse saison pluvieuse de mai à octobre avec des réductions de 30 à 50 % sur les hébergements, et des périodes de « shoulder season » en avril, octobre et novembre offrant un bon compromis météo-tarifs.
Les données de prix montrent que juin et juillet sont parmi les mois les moins chers pour un séjour en location saisonnière, malgré la coïncidence avec les grandes vacances européennes. À l’échelle hebdomadaire, le vendredi ressort comme la nuit la plus économique, quand le jeudi s’affiche au contraire comme la plus chère.
Pour un séjour à Malé spécifiquement, les cycles saisonniers apparaissent également nettement :
| Saison à Malé | Revenu mensuel moyen | Occupation moyenne | ADR moyen |
|---|---|---|---|
| Pic (déc.–janv.–févr.) | ~ 2 167 $ | ~ 41,5 % | ~ 214 $ |
| Inter‑saison | ~ 1 315 $ | ~ 32,1 % | ~ 193 $ |
| Basse saison (mai, sept., nov.) | ~ 946 $ | ~ 28,5 % | ~ 188 $ |
Pour les voyageurs soucieux de leur budget, la basse saison est l’occasion de profiter d’hébergements de gamme supérieure – par exemple des villas avec piscine ou des cabanes sur pilotis – à des tarifs bien plus abordables que de décembre à avril. Pour les hôtes, l’enjeu consiste à ajuster les tarifs et la politique de séjour minimum afin de maintenir un bon taux d’occupation.
Fenêtre de réservation et durée des séjours
Les statistiques sur Malé indiquent un délai moyen de réservation d’environ 32 jours avant l’arrivée, avec des variations selon les mois (46 jours pour les séjours de novembre, 20 jours seulement pour ceux de mai). Plus de la moitié des annonces adoptent un minimum de séjour d’une nuit, et plus de 80 % acceptent les séjours très courts (1 à 2 nuits), ce qui favorise les réservations de dernière minute.
Près de 12 % des biens sont occupés 181 jours ou plus par an, souvent par des télétravailleurs, expatriés ou personnels d’ONG.
À l’échelle nationale, la durée moyenne des vacances aux Maldives est en hausse : environ 8,8 jours en 2020‑2021 contre 6,3 jours en 2019. Les locations – plus économiques et plus flexibles que les resorts – bénéficient directement de cette tendance aux séjours prolongés.
Où investir, où louer ? Carte des opportunités
Si Malé reste le principal marché de location de courte durée en volume, d’autres zones affichent des performances séduisantes pour les investisseurs comme pour les voyageurs à la recherche de bonnes affaires.
Malé et le Greater Malé : hub urbain et porte d’entrée
La capitale concentre la majorité des arrivées internationales via l’aéroport de Velana, et sert de base pour beaucoup de voyageurs avant un transfert vers un atoll plus éloigné. Les principaux atouts pour la location saisonnière à Malé et dans sa périphérie (Hulhumalé, Vilimale’, Villingili) sont :
– une demande quasi constante, en particulier de la part de touristes en transit et de voyageurs d’affaires ;
– un environnement urbain avec musées, marché aux poissons, mosquée historique, restaurants et services ;
– des infrastructures en forte évolution (projets d’extension de l’aéroport, Greater Malé Connectivity Project, développement d’Hulhumalé).
Les performances comparées des différents micro‑marchés du pays mettent en évidence la place centrale de Malé :
| Marché (Airbnb/STR) | Nombre d’annonces | Revenu mensuel moyen | ADR moyen | Occupation moyenne | Régulation |
|---|---|---|---|---|---|
| Malé | ~207 | ~957 $ | ~215 $ | ~29,6 % | Faible |
| Thulusdhoo | ~46 | ~505 $ | ~143 $ | ~26 % | Faible |
| Maafushi | ~37 | ~386 $ | ~170 $ | ~22 % | Faible |
| Dhangethi | ~21 | ~291 $ | ~90 $ | ~29 % | Faible |
On le voit, Malé domine en revenu et en prix moyen par nuit, mais d’autres îles offrent des combinaisons occupation‑prix plus équilibrées, notamment pour des investisseurs ciblant un positionnement mid‑range plutôt qu’urbain premium.
Îles locales emblématiques : Maafushi, Thulusdhoo, Dhigurah, Thoddoo
Plusieurs îles ont émergé comme des pôles de la location saisonnière hors Malé :
Plusieurs îles locales illustrent la diversification de l’offre touristique maldivienne. Maafushi, pionnière des guesthouses, attire une clientèle recherchant un compromis entre prix, activités nautiques (sandbanks, sports, excursions) et ambiance locale. Thulusdhoo est réputée auprès des surfeurs grâce à des spots comme Chicken Island, avec une offre d’hébergement très saisonnière corrélée aux vagues (meilleures de juin à septembre). Dhigurah séduit par ses longues plages et ses sorties requins-baleines, via un marché de petites structures familiales. Enfin, Thoddoo, île agricole, combine plantations, plages et snorkeling pour développer un tourisme plus « slow ».
Pour un investisseur qui cherche à entrer sur le marché avec un ticket d’entrée modéré, ces îles locales peuvent s’avérer stratégiques, à condition de respecter les conditions posées par le Ministère du Tourisme et par les conseils de l’île (Island Councils).
Atolls de prestige : Baa, Kaafu, Raa, Noonu…
Les atolls réputés pour leurs réserves naturelles ou leurs resorts iconiques – à commencer par Baa, classé réserve de biosphère par l’UNESCO – concentrent l’offre la plus haut de gamme.
C’est dans ces zones que l’on trouve les villas de très grand luxe, souvent intégrées à des resorts mais vendues en leasehold à des particuliers ou à des fonds d’investissement, parfois sous marque internationale (Marriott, Hilton, Park Hyatt, Fairmont, etc.).
Secteur de l’immobilier de luxe dans les zones touristiques
Là encore, la location saisonnière peut prendre plusieurs visages :
– villas de résidences privées gérées comme des unités locatives par le resort ;
– bungalows sur l’eau loués à la nuit via les canaux de distribution classiques des hôtels ;
– projets résidentiels comme « Coral Residences » présentés comme nouvelle référence du « island living », visant un rendement interne supérieur à 10 % sur dix ans.
Les prix au mètre carré et les tarifs de location y sont évidemment sans comparaison avec les guesthouses des îles locales. Les résidences de marque – Bulgari, Baccarat, etc. – se positionnent sur un segment très élitiste, avec des rendements locatifs élevés mais des tickets d’entrée lourds.
Un cadre réglementaire spécifique pour les hébergements touristiques
Impossible de parler d’opportunités sans aborder le volet légal. Les Maldives ont progressivement construit un arsenal réglementaire visant à encadrer l’explosion des guesthouses et à assurer un minimum de standards dans les locations saisonnières.
La loi sur le tourisme et la réglementation des guesthouses
La pierre angulaire est la Maldives Tourism Act (Loi 2/99), actualisée à plusieurs reprises. La réglementation spécifique des guesthouses, initialement adoptée en 2009, a été revue notamment par une quatrième modification du règlement d’exploitation des guesthouses fin 2021 et, plus récemment, par une seizième modification de la loi sur le tourisme, ratifiée et publiée au Journal officiel en 2025.
Quelques principes clés pour les maisons d’hôtes et homestays :
– toute guesthouse ou homestay doit être enregistrée auprès du Ministère du Tourisme et obtenir une licence d’exploitation ;
– la redevance d’enregistrement pour une guesthouse s’élève à 5 000 rufiyaa maldiviennes ;
– la licence est délivrée pour cinq ans, renouvelable, et doit être affichée de manière visible dans l’établissement ;
– opérer sans licence expose le propriétaire à des amendes pouvant atteindre 1 million de rufiyaa, plus des pénalités journalières de 100 000 rufiyaa tant que l’infraction perdure.
Les homestays, qui consistent à accueillir des touristes dans un logement occupé par son propriétaire, sont soumis à une réglementation particulièrement stricte.
– ils doivent être situés dans des unités résidentielles (maison ou appartement) réellement habitées ;
– le nombre de chambres est limité à 5 par établissement ;
– chaque chambre doit offrir au moins 120 pieds carrés de surface ;
– une responsable doit être joignable à tout moment par les clients ;
– une assurance responsabilité civile couvrant les risques liés aux touristes est obligatoire ;
– un registre de clientèle doit être tenu conformément aux règles.
Par ailleurs, les îles et villes doivent remplir certaines conditions pour pouvoir héberger des homestays : présence de restaurants ouverts aux heures usuelles (y compris durant le Ramadan), services de blanchisserie sur l’île, plan d’urgence établi par le conseil local, désignation d’un Island Manager pour superviser l’activité touristique, etc.
Fiscalité et obligations déclaratives
Les opérateurs de guesthouses ont la responsabilité de collecter et reverser la taxe touristique nationale. Cette taxe est fixée à 8 $ US par touriste et par nuitée, payable à l’administration fiscale (MIRA). Le paiement doit intervenir avant le 15 du mois pour les séjours du mois précédent, sous peine de sanctions (amende par lit enregistré et, potentiellement, retrait de licence).
La liste des résidents clients du mois doit être transmise au Département des impôts avant le 8 de chaque mois. Un retard ou une omission déclenche des pénalités, rendant une gestion rigoureuse du reporting essentielle pour les opérateurs.
Sanctions et contrôle de qualité
Le Ministère du Tourisme dispose d’un pouvoir de contrôle étendu sur l’ensemble des structures touristiques – resorts, guesthouses, hôtels – et peut :
– inspecter les établissements pour vérifier la conformité aux normes de construction, de sécurité, d’hygiène et de services ;
– imposer des amendes allant jusqu’à 1 million de rufiyaa en cas de manquements ;
– suspendre ou retirer des licences si le niveau de service tombe durablement en dessous des standards.
Une annexe détaillée au règlement des guesthouses (Annexe 6) liste de manière précise les équipements et services requis pour obtenir le feu vert administratif, tandis qu’une autre (Annexe 7) encadre les responsabilités des Island Tourism Desks, ces guichets touristiques installés sur les îles pour assurer le lien avec les autorités.
Investir en location saisonnière aux Maldives : comment et sous quelles formes ?
Pour les étrangers, la question clé est celle de la propriété. La loi maldivienne ne permet pas à un non‑citoyen de posséder du foncier en pleine propriété. En revanche, elle ouvre un canal via les baux à long terme (leasehold), généralement de 50 ans, prolongeables jusqu’à 99 ans.
Leasehold, résidences intégrées et gestion locative
Le leasehold donne au titulaire le droit d’utiliser, d’habiter, de construire sur le terrain et de louer le bien à des tiers. C’est le modèle privilégié pour les villas de luxe, les résidences de services, les unités hôtelières et certains projets de « branded residences » adossés à de grands noms de l’hôtellerie.
Les coûts associés à ce type d’acquisition incluent :
Principaux coûts et taxes associés à la location ou à l’acquisition d’un bien aux Maldives.
Frais de registre de bail et de timbre (stamp duty) requis pour l’enregistrement officiel du contrat.
TVA (GST) maldivienne applicable sur les transactions et services liés à la propriété.
Un loyer annuel à verser au gouvernement ou au propriétaire foncier originel pour l’utilisation du terrain.
Honoraires juridiques et d’intermédiation pour les services de conseil et de facilitation.
En contrepartie, l’investisseur peut confier la gestion locative à l’opérateur du resort ou à une société de management spécialisée. De nombreux resorts proposent des programmes de gestion clé en main, garantissant parfois un revenu minimum ou partageant les revenus locatifs selon une clé préétablie. Les résidences ultra‑luxe affichent souvent des prix de vente supérieurs de 20 à 30 % à des biens comparables non brandés, en échange d’une meilleure visibilité commerciale et d’un réseau de distribution international.
Selon un tableau comparatif de 2025, les Maldives affichent un rendement locatif brut moyen d’environ 11,17 % pour le résidentiel.
Acteurs locaux de la gestion de locations courte durée
À côté des grands resorts, un tissu d’opérateurs locaux s’est structuré pour gérer des portefeuilles d’appartements et de maisons en location saisonnière. L’exemple de « Maldives Holidays » est révélateur :
– en un an, son portefeuille d’annonces a progressé de plus de 12 % ;
– sa note moyenne sur Airbnb atteint 4,9/5 ;
– les avis clients saluent une organisation « sans faute » et une communication fluide, avec un niveau de service similaire à un hôtel.
D’autres hôtes multi‑biens, comme « Maldives Experiences » (près de 60 propriétés, plus de 580 000 $ de chiffre d’affaires annuel sur Airbnb) démontrent que la location saisonnière peut être gérée à une échelle quasi‑professionnelle, avec des revenus importants, surtout dans les zones bien connectées (Malé, Hulhumalé, îles proches).
Écologie, énergies renouvelables et attractivité des locations
Pour une partie croissante de la clientèle, la durabilité n’est plus un « plus » mais un critère de choix déterminant. Les Maldives, particulièrement vulnérables à la montée des eaux et au blanchissement des coraux, ont vu fleurir une génération de resorts et d’hébergements tournés vers l’éco‑responsabilité : zéro plastique, solaire, recyclage, restauration de récifs, etc.
Les éco-resorts, bien que fonctionnant majoritairement sur un modèle hôtelier, influencent l’ensemble du marché de l’hébergement. Leurs arguments de vente, comme la production d’eau en bouteille sur place, le compostage, les jardins potagers ou les activités de conservation, sont désormais repris par des villas privées et de petites structures pour se différencier.
Quand la durabilité devient un argument commercial
Des structures comme Six Senses Laamu, Gili Lankanfushi, Soneva Fushi, LUX* South Ari ou Anantara Kihavah ont mis en place des programmes sophistiqués :
– fermes hydroponiques, jardins bio et plantations de bananiers pour réduire les « food miles » ;
– centrales solaires couvrant une part importante des besoins énergétiques, parfois jusqu’à 40 % ou plus ;
– usines de dessalement et systèmes de traitement des eaux usées pour l’irrigation ;
– centres de biologie marine, programmes de nurseries coralliennes, adoption de coraux par les clients ;
– politiques zéro plastique (bouteilles en verre, pailles en papier, amenities rechargeables).
Pour une location saisonnière, il est possible d’intégrer des gestes durables sans investissement majeur. Cela inclut : proposer de l’eau filtrée en carafe ou en bouteilles réutilisables plutôt qu’en plastique, installer quelques panneaux solaires pour l’éclairage, composter les déchets organiques, valoriser les produits locaux, et organiser avec un partenaire des sorties de plongée éducatives sur la protection des récifs.
Ces efforts, même modestes, améliorent l’image d’un hébergement sur les plateformes, au moment où les voyageurs sont de plus en plus attentifs aux pratiques environnementales. Ils peuvent aussi se traduire par une meilleure note moyenne et un taux d’occupation accru, particulièrement auprès d’un public européen sensibilisé à ces enjeux.
Profil des voyageurs et attentes sur les locations saisonnières
Les données issues du marché de Malé donnent un éclairage intéressant sur la clientèle type des locations saisonnières maldiviennes.
Un public majoritairement international, très jeune
Près de 92 % des voyageurs qui réservent via Airbnb à Malé sont des étrangers, les voyageurs domestiques ne représentant qu’un peu plus de 8 % des séjours. Les principaux bassins d’émission comprennent des pays comme l’Allemagne et les États‑Unis, mais aussi la Chine et l’Inde à l’échelle nationale. Les langues les plus parlées par les clients sont largement dominées par l’anglais, suivi de l’allemand.
La moitié des clients appartiennent à la génération post‑2000 (Gen Z / Alpha).
– la connectivité (Wi‑Fi rapide, possibilité de télétravailler) ;
– la flexibilité (politiques d’annulation plutôt souples, check‑in autonome) ;
– des expériences authentiques (contact avec la population locale, food street, excursions…) plutôt que du « all inclusive » standardisé ;
– une bonne lisibilité digitale (photos soignées, descriptions précises, communication rapide via messagerie).
Ce que recherchent les locataires
Les critères de recherche les plus fréquents sur les plateformes pour des locations aux Maldives incluent :
Les éléments essentiels à rechercher pour votre séjour aux Maldives, allant du confort à la praticité.
Accès direct à la plage ou vue mer garantie pour profiter pleinement du cadre idyllique.
Climatisation et connexion Wi-Fi haut débit incluses pour un séjour agréable et connecté.
Piscines privées ou accès à au moins une piscine commune pour se baigner à tout moment.
Navettes aéroport ou proximité avec l’aéroport international Velana (MLE) pour des transferts faciles.
Options ‘adults-only’ pour les couples, ou logements familiaux avec 2-3 chambres et cuisine équipée.
Possibilités de self check-in, barbecue, salle de sport ou espace de travail adapté aux ordinateurs portables.
Les annonces qui cumulent ces points ont tendance à se mieux classer en termes de revenus et d’occupation, comme le montrent les performances des « best‑in‑class » à Malé avec des ADR supérieurs à 400 $ la nuit.
Pour un propriétaire qui souhaite optimiser ses revenus, il est donc crucial d’investir dans quelques équipements clés (bonne literie, climatisation efficace, Wi‑Fi fiable, aménagement extérieur agréable) et de mettre en avant la proximité de la plage, des spots de snorkeling ou des points d’intérêt culturels.
Enjeux pratiques : visas, transferts, contraintes culturelles
Les locations saisonnières ne se développent pas dans le vide. Les règles de visa, les coûts de transport inter‑îles ou encore les spécificités culturelles des Maldives influencent directement la façon dont les hôtes accueillent leurs clients et rédigent leurs annonces.
Visas et durée de séjour
Les Maldives accordent un visa touristique à l’arrivée pour toutes les nationalités, gratuit pour une durée de 30 jours. Celui‑ci peut être prolongé de 60 jours supplémentaires (moyennant des frais de 750 rufiyaa), portant le séjour maximal à 90 jours. En pratique, peu de touristes utilisent cette extension, mais les télétravailleurs ou les voyageurs au long cours qui louent des appartements ou des villas pour plusieurs semaines y recourent parfois.
Les propriétaires d’hébergements en homestay doivent fournir sur demande une confirmation de réservation valide comportant une référence spécifique, comme l’exige la réglementation pour les démarches d’immigration des clients.
Coût et complexité des transferts
Un élément structurant qui milite en faveur des îles habitées proches de Malé est le coût des transferts. Pour rejoindre les resorts isolés, les transporteurs facturent souvent des montants élevés pour les trajets en hydravion ou en speedboat privé : entre 400 et 600 $ par personne pour un aller‑retour en seaplane, parfois davantage (plus de 700 $ pour des enseignes très haut de gamme).
À l’inverse, les îles comme Maafushi, Thulusdhoo, Gulhi ou Fulidhoo sont accessibles par bateau public ou speedboat à des tarifs bien plus raisonnables. Pour les voyageurs soucieux de leur budget, louer une chambre d’hôtes ou un appartement sur une île locale à une heure de Malé permet donc de réduire la facture transport et de consacrer davantage de budget au logement, aux activités ou à la restauration.
Culture locale, alcool et codes vestimentaires
Les Maldives sont un pays musulman. Sur les îles habitées, les règles sont strictes :
L’alcool est strictement interdit et n’est disponible que dans les resorts sur îles privées ou sur les bateaux de croisière. Les bikinis ne sont autorisés que sur les plages touristiques désignées, les îles-hôtels, les bancs de sable ou à bord des bateaux d’excursion. Dans les villages locaux, il est attendu des visiteurs de se couvrir les épaules et les genoux, et d’éviter les démonstrations d’affection trop visibles.
Pour une location saisonnière sur une île locale, l’hôte a donc tout intérêt à expliquer clairement ces points dans son annonce et dans les échanges préalables. Certains propriétaires aménagent des « bikini beaches » autorisées pour les touristes, ou prévoient des excursions quotidiennes vers des bancs de sable voisins où les codes sont plus souples.
Opportunités et défis pour les investisseurs
Toutes ces données dessinent un paysage riche d’opportunités, mais aussi de contraintes.
Les points forts du marché maldivien de la location saisonnière
Plusieurs facteurs plaident en faveur d’un investissement locatif saisonnier aux Maldives :
Une analyse des opportunités d’investissement dans l’hébergement touristique aux Maldives, basée sur des indicateurs économiques et des tendances de consommation.
Avec 1,88 million de visiteurs et une croissance projetée du tourisme à long terme, les Maldives sont une destination mondiale solidement installée.
Un niveau de dépense par séjour élevé (plus de 4 000 $), laissant une marge pour des hébergements de milieu ou haut de gamme.
Montée en puissance des guesthouses et locations indépendantes, complétant une offre longtemps monopolisée par les resorts.
Demande croissante pour des expériences plus authentiques et moins « bulles hôtelières », en phase avec l’offre des locations sur îles locales.
Un cadre légal strict mais donnant de la visibilité (durée de licence, règles d’assurance, taxes claires) et ouvrant la porte au leasehold pour les investisseurs étrangers.
Combiné à des rendements bruts potentiellement supérieurs à 10 %, le pays apparaît sur le radar de plus en plus d’investisseurs internationaux, de fonds comme d’individuels.
Les risques et points de vigilance
À l’inverse, plusieurs éléments appellent à la prudence :
L’économie est extrêmement dépendante du tourisme, la rendant vulnérable aux chocs externes. Le pays fait face à des vulnérabilités environnementales critiques. Le cadre réglementaire est complexe et évolutif, notamment pour certains types d’établissements. La constitution interdit la propriété foncière aux étrangers, nécessitant une maîtrise des baux à long terme. Le non-respect de la réglementation peut entraîner de lourdes amendes et nuire à la réputation.
Pour tout projet d’investissement significatif, travailler avec un cabinet juridique local, un agent immobilier bien implanté et un gestionnaire de résidences expérimenté n’est pas une option, mais une nécessité.
Tendances de fond : plus de flexibilité, plus de durabilité, plus de données
En arrière‑plan, trois grandes tendances structurent la façon dont les locations saisonnières se développent aux Maldives.
Vers plus de flexibilité dans l’hébergement
La frontière entre resort, résidence hôtelière et location saisonnière devient plus floue. De plus en plus de resorts vendent des villas à des particuliers et les intègrent à leur inventaire locatif, tandis que les hôtes professionnels sur les plateformes se rapprochent d’un standard hôtelier (check‑in digital, services annexes, excursions organisées, transferts aéroport).
Pour les voyageurs, cela signifie un éventail de choix allant du studio économique à Addu City à la villa sur pilotis avec concierge 24/7, tous réservables en quelques clics.
Le poids croissant de la durabilité
La conscience écologique des touristes, combinée à la réalité physique des menaces pesant sur l’archipel, pousse tout le secteur à verdir ses pratiques. Les initiatives phares des grands éco‑resorts (énergies renouvelables, zéro plastique, recyclage avancé, recherches scientifiques sur les récifs, programmes éducatifs) constituent à la fois des laboratoires d’idées et des vitrines.
Les petits opérateurs peuvent obtenir un avantage compétitif réel en intégrant, même partiellement et à une échelle modeste, de bonnes pratiques dans leur modèle d’affaires.
La professionnalisation grâce à la donnée
Enfin, l’utilisation d’outils d’analyse de marché (AirROI, Airbtics, PriceLabs) change la donne pour les hôtes. À Malé, les retours sur l’ADR par saison, les niveaux d’occupation trimestriels ou le comportement de réservation par mois permettent désormais d’affiner la tarification, la politique de séjour minimum, voire d’identifier des niches (séjours longue durée, offres week‑end, etc.).
Cette professionnalisation se traduit déjà par une segmentation du marché entre :
– une base d’hôtes entrants ou occasionnels, qui gèrent une ou deux annonces avec des revenus plutôt modestes ;
– un « middle market » d’hôtes semi‑professionnels, qui optimisent leurs biens mais restent limités en volume ;
– une poignée d’acteurs véritablement professionnels capables de piloter des dizaines de propriétés avec des revenus à six chiffres.
Conclusion : un archipel d’opportunités, mais pas pour l’improvisation
Les opportunités de location saisonnière aux Maldives sont réelles, multiples et en expansion. Du point de vue du voyageur, elles ouvrent la porte à une découverte plus souple et plus abordable du pays, loin du cliché unique du resort à plus de 1 000 $ la nuit. Du point de vue de l’investisseur ou du propriétaire local, elles offrent un canal de monétisation de l’immobilier touristique – en guesthouse, appartement urbain ou villa intégrée à un resort – avec des potentiels de rendements élevés.
L’archipel impose une approche rigoureuse pour les guesthouses, avec un cadre légal structuré, le système du leasehold, une fiscalité touristique spécifique, des contraintes culturelles sur les îles habitées, une grande sensibilité environnementale et une forte concurrence. Il est essentiel de bien se documenter et de s’appuyer sur des partenaires sérieux.
Bien pilotée, la location saisonnière aux Maldives peut néanmoins devenir un levier puissant, à la fois pour diversifier une stratégie d’investissement immobilier internationale et pour accompagner la transition d’un modèle exclusivement resort‑centré vers un tourisme plus diversifié, plus local et, espérons‑le, plus durable.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier aux Maldives pour chercher du rendement locatif saisonnier haut de gamme et une exposition à une destination touristique internationale. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs atolls et îles-hôtels (Malé Nord, Malé Sud, atolls plus reculés), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa ou un bungalow privé intégré à un resort en développement, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation lié à la montée en gamme touristique, avec un ticket global (droit d’occupation, frais, ameublement, adaptation aux normes locales) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de l’atoll et du resort, mise en relation avec un réseau local (développeur, avocat spécialisé en baux à long terme, fiscaliste international), choix de la structure d’investissement (propriété économique via bail long ou structure sociétaire offshore) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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