Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Depuis une cinquantaine d’années, les Maldives font rêver les voyageurs en quête de lagons turquoise et d’îles privées. Mais derrière l’image de carte postale, l’archipel est en train de se transformer en véritable marché immobilier international, où villas sur pilotis, îles entières et résidences estampillées par de grandes marques se négocient de quelques millions à plus de cent millions de dollars.
Ce marché attire désormais promoteurs, family offices et particuliers ultra-fortunés, y voyant un refuge, un produit de prestige et un actif à rendements élevés. Cependant, il est spécifique et exigeant en raison du cadre juridique (la terre reste propriété de l’État) et d’une pression foncière extrême.
Un archipel minuscule, un marché gigantesque
Les Maldives, petit État de l’océan Indien constitué d’environ 1 190 à 1 192 îles coralliennes regroupées en 26 atolls, sont à la fois le plus plat et l’un des plus petits pays d’Asie en superficie terrestre. Cette rareté physique est au cœur du positionnement immobilier du pays : l’offre de foncier est mécaniquement limitée, alors que la demande internationale pour des expériences ultra-luxe en bord de mer ne cesse de croître.
Le tourisme, incluant ses effets indirects, représente jusqu’à 70 % du PIB des Maldives.
Le gouvernement s’appuie sur cette dynamique pour diversifier son économie dans le cadre de la stratégie Vision 2040, qui mise entre autres sur l’immobilier haut de gamme, les investissements étrangers et les grands projets intégrés (villes flottantes, “sustainable townships”, zones économiques spéciales). Dans ce contexte, le marché des propriétés de luxe aux Maldives est décrit comme stable, en expansion et porté par une tendance haussière marquée, avec une appréciation annuelle moyenne de l’ordre de 6 à 8 %, voire 8 à 10 % pour le segment premier sur les dernières années.
Un cadre juridique très particulier pour les étrangers
Pour comprendre la nature du marché, il faut d’abord intégrer une règle clé : la Constitution maldivienne interdit la propriété foncière en pleine propriété (freehold) aux étrangers. La terre est réservée aux citoyens. Les investisseurs internationaux ne peuvent donc pas “acheter” un bout d’île comme ils achèteraient un terrain à Dubaï ou à Paris.
La logique du bail de longue durée
Le principal mécanisme d’accès à la propriété pour les non-Maldiviens repose sur des baux emphytéotiques de longue durée, généralement compris entre 50 et 99 ans. On parle de leasehold plutôt que de freehold. Dans les faits, cela signifie que l’investisseur acquiert un droit de jouissance, de construction et d’exploitation sur une durée suffisamment longue pour structurer un projet hôtelier, un programme résidentiel ou une résidence secondaire.
Dans les projets de resort et les développements résidentiels intégrés, un modèle courant consiste en ce que l’État concède initialement une île ou un lagon entier à un opérateur ou promoteur via un bail principal. Cet opérateur peut ensuite diviser et commercialiser la propriété en accordant des sous-baux (subleases) ou en vendant des unités individuelles en copropriété (strata title) à des particuliers.
Strata title, résidences de marque et intégrated tourism
Les réformes récentes ont introduit des lois sur la propriété sectionnelle (strata title) permettant, pour la première fois, la vente d’unités individuelles au sein d’un bail principal : villas, appartements, penthouses ou résidences de marque dans des resorts comme Soneva, Aman, Baccarat ou Mandarin Oriental.
Parallèlement, un modèle dit “Integrated Tourism” ouvre la voie à des projets mixtes combinant hôtels, villas résidentielles, commerces, marina et même écoles ou cliniques. Dans ces ensembles, certains lots résidentiels peuvent être commercialisés auprès d’acheteurs étrangers pour la durée du bail principal.
L’activité est régie par plusieurs textes législatifs majeurs : le Land Act, le Foreign Investment Act (notamment sa version récente, l’Act No. 11/2024), et le Tourism Act. Elle est également soumise à des politiques d’investissement direct étranger qui précisent les secteurs ouverts, restreints ou fermés aux capitaux étrangers.
Résidence par investissement : un atout supplémentaire
Autre évolution structurante : le lancement, en partenariat avec Henley & Partners, d’un programme de résidence par investissement. Ce dispositif, opérationnel sur la base des textes fournis, offre des permis de résidence de cinq ans renouvelables aux investisseurs qui consacrent un montant minimum à des actifs éligibles, dont des propriétés dans des développements approuvés.
Les seuils varient selon les programmes :
| Programme / dispositif | Seuil d’investissement indicatif | Avantages principaux |
|---|---|---|
| Visa investisseur (programme officiel) | 5 à 10 M USD | Résidence 5 ans renouvelable, famille incluse |
| Special Resident Visa lié à un bien immobilier | Minimum 250 000 USD dans un projet approuvé | Résidence 5 ans renouvelable pour l’investisseur et ses proches |
| Investissement d’affaires classique | À partir de 250 000 USD selon le secteur | 100 % de propriété de la société possible, avantages fiscaux |
Il ne s’agit pas d’une citoyenneté par investissement : pour être naturalisé, il faut résider douze ans en continu et la double nationalité n’est pas reconnue. Mais pour les ultra-riches qui cherchent un pied-à-terre dans l’océan Indien et une solution de mobilité élargie, ces visas constituent un argument supplémentaire pour regarder de près le marché.
Typologies de propriétés : de l’appartement urbain à l’île privée
Le marché des propriétés de luxe aux Maldives couvre un spectre étonnamment large, malgré la petite taille du pays. En schématisant, on peut distinguer plusieurs grandes familles d’actifs.
Les appartements haut de gamme à Malé et Hulhumalé
Le cœur économique du pays est la capitale Malé et son extension urbaine Hulhumalé. La densité y est extrême, et les prix reflètent la rareté du sol urbain. Dans les quartiers les plus recherchés, le prix moyen au mètre carré pour un appartement de standing atteint environ 171 000 MVR/m², soit autour de 11 000 USD/m². Plus largement, les valeurs oscillent entre 5 000 et 10 000 USD/m², avec des pointes bien plus élevées pour les biens les plus rares.
Le prix de départ d’un appartement de 2+1 chambres aux Maldives pour les résidents locaux, soit environ 195 000 USD.
Villas sur plage et villas sur pilotis
L’icône absolue du marché maldivien reste la villa individuelle, soit posée sur la plage, soit construite sur pilotis au-dessus du lagon. Ces propriétés – qu’elles soient purement résidentielles ou intégrées à des programmes hôteliers – concentrent l’essentiel des capitaux internationaux.
Dans les atolls proches de Malé (North Malé, South Malé, Kaafu), les villas de plage se négocient en général entre 1,5 et 4 millions de dollars, pour des surfaces de plusieurs centaines de mètres carrés. Les villas sur pilotis de standard “premium” se situent dans une fourchette de 1,2 à 3,5 millions de dollars selon l’atoll et la marque qui les exploite.
Quelques exemples illustrent l’éventail des prix dans le haut du panier :
| Projet / Resort | Type de bien | Surface approximative | Prix indicatif (USD) |
|---|---|---|---|
| Soneva Jani (Noonu Atoll) | Villa 1 chambre | ~4 424 sq ft | 5 225 000 |
| Soneva Jani | Water Retreat 2 chambres | ~5 597 sq ft | 7 700 000 |
| Soneva Jani | Villa plage 4 chambres | ~19 246 sq ft | 9 000 000 |
| Soneva Fushi (Baa Atoll) | Résidence 9 chambres | ~32 808 sq ft | 15 000 000 |
| Baccarat Residences (South Malé) | Villa 2 chambres | 285 m² | 4 940 000 |
| Baccarat Residences (South Malé) | Villa 4 chambres | 744 m² | 12 220 000 |
| Baccarat Residences (South Malé) | Manoir 7 chambres sur île privée | — | 42 000 000 |
On le voit, certaines villas individuelles dépassent allègrement les 10 à 15 millions de dollars, notamment lorsque la marque, la taille et l’emplacement se conjuguent.
Îles privées et méga-projets
Au sommet de la pyramide se trouvent les îles privées et les grands projets multi-îles. Dans plusieurs atolls (Noonu, Raa, Baa, Ari, Lhaviyani…), des îlots vierges ou des resorts clés en main sont proposés à la vente sous forme de baux de 50 à 99 ans.
Un resort cinq étoiles de 114 villas, sur plus de 43 hectares, est listé à plus de 105 millions d’euros.
Mais la nouvelle génération de projets va encore plus loin, à l’image de Zamani Islands, développé par Atoll Estates : huit îles regroupées sur environ 70 hectares, trois resorts intégrés, la première marina pour super-yachts du pays avec 120 postes, des résidences de 4 à 8 chambres et des domaines privés démarrant à 25 millions de dollars, sans oublier un îlot nordique proposé à 150 millions de dollars. Autre exemple : les mansions privées signées Baccarat, dont certaines atteignent 42 à 42,5 millions de dollars pour 7 à 10 chambres.
Qui achète quoi, où et pourquoi ?
Le profil des acheteurs reflète la clientèle touristique du pays, mais avec une surreprésentation nette des fortunes occidentales et asiatiques.
Une clientèle ultra-fortunée et très internationale
Les données disponibles indiquent qu’en 2025, environ 50 % des acheteurs de propriétés de luxe aux Maldives sont européens (Français, Suisses, Britanniques, Allemands), 30 % asiatiques (principalement Inde, Chine, Singapour), et 20 % nord-américains et moyen-orientaux. Les promoteurs des Émirats arabes unis jouent un rôle majeur : plus de 3 milliards de dollars d’investissements sont programmés jusqu’en 2030, et certains observateurs anticipent que les groupes émiratis détiendront à terme le plus grand portefeuille immobilier du pays.
Les principales motivations combinent la recherche d’un refuge privé ultra-confidentiel, l’acquisition d’une résidence secondaire statutaire, la diversification patrimoniale en devises fortes et la détention d’un produit générateur de revenus locatifs élevés. La clientèle est principalement composée d’Ultra-High-Net-Worth Individuals (UHNWIs) ou de structures familiales, parfois complétée par des investisseurs institutionnels spécialisés dans l’hôtellerie de luxe.
Rendements locatifs et plus-values : un couple attractif
Les Maldives offrent des rendements rarement vus dans d’autres marchés balnéaires. Dans les villes (Malé et proche banlieue), les appartements peuvent afficher des rendements bruts de 6 à 7 %. Mais ce sont surtout les villas et les resorts intégrés qui attirent les capitaux : les rendements locatifs bruts y sont fréquemment compris entre 8 et 12 %, et peuvent grimper à 12-15 % pour des villas bien positionnées ou des résidences de marque gérées par un opérateur hôtelier.
Il s’agit de l’appréciation annuelle moyenne prévue pour les valeurs capitalistiques dans les années à venir, avec une prime pour les projets labellisés « green luxury ».
Une simulation issue des données disponibles permet de se faire une idée : une villa de plage de 2 millions de dollars, louée en moyenne 1 200 dollars la nuit avec un taux d’occupation annuel de 65 %, génère environ 285 000 dollars de revenus bruts. En retranchant 30 % de coûts opérationnels et 2,5 % de maintenance (soit environ 50 000 dollars), le revenu net tourne autour de 175 000 dollars, soit un rendement net proche de 8,75 % sur fonds propres. En cas de recours à un financement partiel (quand il est accessible), le retour sur cash investi peut dépasser 10 %.
Répartition géographique des opportunités
Tous les atolls ne présentent pas le même profil de risque-rendement ni le même positionnement :
| Région / atoll | Profil du marché luxe | Plage de prix indicative (hors îles entières) |
|---|---|---|
| Malé / Greater Malé | Marché urbain, rareté foncière | 5 000 – 10 000 USD/m² (appartements) |
| North Malé Atoll | Resorts établis, proximité aéroport | Villas plage 1,5 – 4 M USD, villas pilotis 1,8 – 3,5 M USD |
| South Malé Atoll | Nouveaux projets de marque, bon accès | Villas sur pilotis 1,2 – 2,8 M USD, résidences 0,8 – 1,8 M |
| Baa Atoll (UNESCO) | Eco-luxe, biosphère protégée | Villas de marque 1,5 – 3,2 M USD, îles louées 8 – 25 M USD |
| Noonu Atoll | Resorts très haut de gamme, villas XXL | Villas 3 – 9 M USD, île privée autour de 45 M USD |
| Lhaviyani Atoll | Destination émergente | Résidences sur l’eau 0,9 – 2,2 M USD |
| Addu Atoll / Gan | Sud, potentiel infrastructure aéroportuaire | Villas d’investissement 0,5 – 1,5 M USD |
À cela s’ajoutent des marchés plus spécifiques : îles comme Fuvahmulah (éco-tourisme), Maafushi (segment guesthouses mais potentiel rendement locatif), ou encore les grandes opérations d’urbanisation comme Hulhumalé Phase II.
Le poids croissant des résidences de marque
Une des tendances les plus nettes du marché des propriétés de luxe aux Maldives est l’explosion des résidences de marque (branded residences). Il ne s’agit plus seulement de séjourner dans un hôtel Four Seasons, Aman ou Mandarin Oriental, mais de posséder sa propre villa au sein de ces univers.
De Soneva à Baccarat : la montée en gamme continue
Soneva a ouvert la voie, en particulier à Soneva Fushi (Baa Atoll) et Soneva Jani (Noonu Atoll), en proposant aux étrangers devenir propriétaires – en leasehold – de villas allant de 1 à 9 chambres, avec piscines privées, toboggans géants plongeant dans le lagon, services de majordomes “Mr ou Ms Friday” et accès aux restaurants et activités du resort. Certaines unités dépassent 30 000 sq ft et 15 millions de dollars.
De nouvelles marques renforcent encore ce segment :
Découvrez une sélection de projets immobiliers d’exception aux Maldives, alliant architecture de prestige, intimité insulaire et services hôteliers de luxe.
16 résidences privées de 5 à 10 chambres, chacune située sur son propre îlot, conçues par le célèbre cabinet Kerry Hill Architects.
Sur cinq îles de l’atoll de Malé Sud, ce projet comprend plus de 50 villas hôtelières et 53 résidences privées, avec des manoirs pouvant atteindre 10 chambres.
190 unités (villas, bungalows sur pilotis, appartements avec piscine) fruit d’une collaboration entre un promoteur dubaiote et la maison de couture, à partir d’environ 2,3 millions de dollars.
Mandarin Oriental, Waldorf Astoria, Bulgari, Joali et Six Senses développent également des projets hybrides mêlant résidences privées et services hôteliers de luxe.
Les résidences de marque se vendent sensiblement plus cher que des produits non brandés comparables ; les primes observées vont souvent de 20 à 40 %. En contrepartie, elles offrent des programmes locatifs clés en main, avec des rendements généralement situés entre 6 et 15 % par an, ainsi que des avantages en nature (nuits gratuites dans le réseau, remises dans les restaurants et spas, conciergerie globale).
“Green luxury” : quand la durabilité devient un argument de prix
Les Maldives sont en première ligne face au changement climatique. Altitude moyenne : 1,5 mètre au-dessus du niveau de la mer. Hauteur naturelle maximale : 2,4 mètres. Les projections les plus pessimistes évoquent une possible inhabitabilité de l’archipel d’ici 2100 en cas de hausse rapide des océans. 80 % de la surface terrestre serait menacée par une élévation d’un mètre.
Dans ce contexte, la montée en puissance de l’investissement immobilier pourrait sembler paradoxale. Mais elle s’inscrit aussi dans une transition vers un tourisme plus durable, portée autant par des impératifs environnementaux que par les attentes des voyageurs.
De la contrainte climatique à la valeur verte
Les autorités se sont fixé un objectif de neutralité carbone à l’horizon 2030 et poussent les développeurs à adopter des standards environnementaux élevés : panneaux solaires, stations de traitement de l’eau, matériaux locaux durables, gestion intelligente de l’énergie, interdiction progressive des plastiques à usage unique.
Les resorts les plus engagés, comme Soneva Fushi ou Six Senses Laamu, combinent plusieurs actions : production solaire, recyclage de l’eau, dessalement optimisé, valorisation des déchets, programmes de restauration corallienne et implication des clients via des ateliers, du parrainage de récifs ou des dons cofinancés.
Les investisseurs ne s’y trompent pas. Les données disponibles indiquent que : les tendances du marché sont en constante évolution et nécessitent une attention particulière pour maximiser les retours sur investissement.
La demande pour des séjours éco-responsables a progressé d’environ 28 % sur les cinq dernières années.
Autrement dit, le “green luxury” n’est plus une niche militante, mais une nouvelle norme attendue par une partie croissante de la clientèle très aisée, prête à payer cher une expérience à la fois ultra-confortable et moins culpabilisante.
Un cadre fiscal étonnamment favorable
Au-delà des rendements locatifs, la fiscalité joue un rôle clé dans l’attrait du marché des propriétés de luxe aux Maldives. Pour les particuliers investisseurs, le pays se distingue par l’absence de nombreux impôts qui pèsent lourd dans d’autres juridictions.
Pas d’impôt sur le revenu, pas de taxe sur la fortune
Les résidents et non-résidents ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Il n’existe pas de taxe sur la fortune, ni d’impôt sur les successions, ni de véritable impôt récurrent sur la propriété. Par ailleurs, les plus-values réalisées à titre individuel sur un bien immobilier ne font pas l’objet d’un impôt spécifique selon les sources disponibles.
En revanche, plusieurs taxes indirectes s’appliquent :
Taux de la taxe sur les biens et services (GST) appliquée aux transactions immobilières et aux revenus locatifs.
Pour les sociétés, le régime de base prévoit un impôt de 15 % sur les profits au-delà de 500 000 MVR (environ 32 500 dollars), et 0 % en-dessous. Certaines activités bancaires ou spécifiques peuvent supporter des taux plus élevés (jusqu’à 25 %).
Les coûts de transaction globaux – honoraires juridiques, taxes, frais d’enregistrement – sont estimés dans une fourchette de 8 à 12 % du prix d’acquisition pour un acheteur étranger.
Processus d’acquisition : un terrain technique à bien baliser
Acheter une propriété de luxe aux Maldives ne ressemble pas à une transaction standard à Londres ou Paris. Le processus implique systématiquement l’État, soit par l’intermédiaire du ministère du Tourisme (pour les îles et resorts), soit via d’autres agences pour les projets urbains et les zones d’investissement désignées.
De manière générale, les étapes sont les suivantes :
L’acquisition d’un bien immobilier en Thaïlande par un étranger suit un processus structuré. Il débute par une réservation et un examen approfondi des documents juridiques et financiers. L’approbation gouvernementale est ensuite requise pour vérifier la conformité du projet. La transaction est formalisée par un contrat détaillant tous les droits et obligations. Enfin, l’enregistrement et le paiement, souvent échelonné pour les projets neufs, concluent le processus.
Dans la pratique, plus de 70 % des acheteurs internationaux paient comptant, faute d’accès simple au crédit local. Quelques grandes banques maldiviennes (Bank of Maldives, Maldives Islamic Bank) peuvent financer certains projets, mais la plupart des étrangers cherchent des financements dans leur pays d’origine ou s’appuient sur des plans de paiement offerts par les promoteurs.
En raison de la complexité du droit immobilier local (baux à long terme, influence du droit islamique sur les règles de succession, exigences strictes de transparence sur les bénéficiaires effectifs), il est vivement recommandé de se faire accompagner par un cabinet d’avocats local spécialisé.
Risques et limites d’un marché exceptionnel
Le tableau pourrait sembler idyllique : rendements élevés, plus-values soutenues, fiscalité légère, climat paradisiaque et cadre de vie exceptionnel. Mais le marché des propriétés de luxe aux Maldives présente aussi des risques structurants que tout investisseur sérieux doit intégrer.
Un horizon climatique incertain
Le risque le plus commenté est évidemment celui de la montée des eaux et des phénomènes climatiques extrêmes. L’épisode de blanchissement massif de 2016, qui a détruit environ 60 % des récifs coralliens, a rappelé la fragilité de l’écosystème. La quasi-totalité des infrastructures touristiques étant située à moins de 100 mètres du littoral, l’exposition aux tempêtes, à l’érosion et aux submersions est maximale.
Les nouveaux projets d’aménagement aux Maldives intègrent des solutions d’ingénierie avancées pour faire face à la montée des eaux, telles que le rehaussement des terrains de 2 à 2,5 mètres, la construction de digues, de structures flottantes et la restauration de mangroves comme barrières naturelles. Un exemple marquant est le développement d’une ville flottante au large de Malé, conçue pour accueillir environ 20 000 habitants, illustrant cette stratégie d’adaptation. Cependant, l’efficacité à long terme de ces mesures dépendra de la trajectoire climatique mondiale.
Dépendance au tourisme mondial et aux décisions politiques
Le marché immobilier maldivien est intimement lié à la santé du tourisme international et à la stabilité politique. La fermeture brutale des frontières en 2020 a fait chuter les arrivées de plus de 67 %, en rappelant à quel point le pays reste vulnérable aux pandémies, aux crises géopolitiques ou aux récessions globales.
La valeur résiduelle d’un actif en bail peut être affectée à l’approche de l’échéance (50 ou 99 ans) sans clause de renouvellement claire. De plus, le marché de revente, plus étroit que dans les grandes métropoles, peut rendre la liquidité de certains actifs plus délicate.
Enfin, même si le pays est généralement décrit comme politiquement stable, des observateurs internationaux ont pointé des préoccupations sur l’indépendance judiciaire et la prévisibilité réglementaire, notamment autour des réformes fiscales et foncières.
Vers un marché de plus en plus sélectif
Au vu des éléments disponibles, le marché des propriétés de luxe aux Maldives apparaît comme un territoire d’exception, réservé à une clientèle capable d’absorber un ticket d’entrée élevé (souvent plusieurs millions de dollars) et d’accepter des risques spécifiques en échange d’un couple rendement / style de vie unique au monde.
Pour ces investisseurs, les atouts sont difficiles à égaler : rareté extrême du foncier, destination planétaire iconique, rendements locatifs très supérieurs à d’autres marchés balnéaires, plus-values soutenues, environnement fiscal léger, et capacité à combiner usage personnel et exploitation hôtelière.
Le marché immobilier de luxe aux Maldives évolue vers une demande centrée sur des projets alliant ultra-luxe, performance économique et impact écologique maîtrisé, en réponse à la prise de conscience croissante de la vulnérabilité environnementale de l’archipel. Ces projets sont susceptibles de concentrer l’essentiel de la demande et des plus-values futures.
Aux Maldives, le vrai luxe immobilier ne sera plus seulement d’avoir une villa sur pilotis au-dessus d’un lagon parfait ; ce sera de la posséder sur une île qui a su rester vivable, protégée et désirable dans un monde en mutation rapide. Pour l’instant, les investisseurs semblent prêts à parier que cet équilibre est possible – et ils sont nombreux à le faire, chèque de plusieurs millions de dollars à la main.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier haut de gamme aux Maldives pour combiner rendement locatif touristique et exposition en dollars. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs îles et atolls (Malé, Ari, Baa), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa privée ou un bungalow de luxe dans un resort en pleine croissance, avec contrat de gestion hôtelière, visant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + aménagement) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de l’atoll et du resort, mise en relation avec un réseau local (promoteur, avocat, conseiller fiscal international), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou société offshore) et définition d’un plan de diversification à long terme, intégrant les risques réglementaires, fiscaux et climatiques spécifiques aux Maldives.
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