Comment obtenir un financement immobilier aux Maldives

Publié le 29 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

S’offrir une villa sur pilotis ou un appartement dans un resort intégré aux Maldives n’est plus réservé aux seuls acheteurs « cash ». Le pays reste très tourné vers les transactions au comptant, mais l’offre de financement – local, islamique, international ou directement via les promoteurs – s’est nettement structurée ces dernières années. Comprendre ces mécanismes est essentiel, d’autant que les règles de propriété, les taux d’intérêt et le cadre juridique sont très spécifiques à cet archipel.

Comprendre le cadre maldivien avant de penser financement

Avant d’ouvrir un dossier de crédit, il faut saisir deux réalités fondamentales : aux Maldives, la structure de propriété est différente de celle de la plupart des marchés, et le marché est étroitement lié au tourisme haut de gamme.

Les étrangers ne peuvent pas posséder le sol en pleine propriété. La Constitution réserve la propriété foncière aux citoyens maldiviens. Les non‑résidents acquièrent des droits via des baux de longue durée, généralement de 50 à 99 ans, sur des îles ou des parcelles affectées à des projets touristiques. Ces baux permettent de construire, d’exploiter et de louer le bien, voire de revendre les droits de leasehold, mais jamais de détenir la terre elle‑même.

Ce contexte influence directement l’offre de crédit : les banques locales prêtent surtout aux résidents et aux entreprises bien implantées, tandis que les étrangers s’appuient davantage sur des banques internationales, des solutions dans leur pays d’origine ou des plans de paiement proposés par les promoteurs.

Panorama des options de financement disponibles

Le financement immobilier aux Maldives repose sur plusieurs piliers : le crédit bancaire classique (local ou international), le financement islamique, les plans de paiement des promoteurs, les solutions de type bridge ou refinancement dans le pays d’origine, sans oublier les transactions au comptant qui restent majoritaires.

Crédit bancaire local : une porte étroite pour les étrangers

Les Maldives disposent d’un système bancaire encore modeste mais en croissance. La Bank of Maldives (BML) est l’acteur dominant, à côté de quelques autres institutions commerciales et d’un nombre limité de branches de banques internationales.

Pour les résidents maldiviens, BML, HDFC et d’autres acteurs proposent une palette de financements logement : « Home Purchase Financing », crédits construction, refinancement, produits islamiques sur base de Diminishing Musharaka, etc. Les paramètres sont relativement clairs : apports de 20 à 30 %, durées jusqu’à 20 ans, exigence que la mensualité n’excède pas 50 % des revenus nets, hypothèque sur le bien, parfois recours à d’autres actifs comme sûretés supplémentaires.

Pour un investisseur étranger qui souhaite financer une villa de resort, l’accès à ces produits est en revanche très limité. Les prêts hypothécaires en monnaie locale pour non‑résidents sont rares et généralement réservés à des structures déjà présentes sur place (société locale, joint‑venture touristique, opérateur de guest house). Les banques exigent alors une présence opérationnelle notable, des garanties additionnelles allant au‑delà du seul bien acquis, et un solide historique financier.

En revanche, pour des projets de développement touristique détenus via des sociétés maldiviennes, BML ou d’autres institutions peuvent intervenir sur des lignes de crédit « real estate » ou « project finance ». Là encore, le bail principal, les permis touristiques, les autorisations environnementales et la valeur du leasehold entrent dans l’équation de garantie.

Banques internationales et crédits expatriés

Face à cette difficulté d’accès aux financements locaux, nombre d’investisseurs se tournent vers des banques basées à Singapour, Hong Kong ou au Moyen‑Orient. Certaines de ces institutions accordent des « expatriate mortgages » pour des biens situés aux Maldives, en particulier quand il s’agit d’unités dans des resorts gérés par de grandes marques hôtelières.

– Ratio prêt‑valeur (LTV) : plafonné en général à 70 % du prix d’acquisition.

– Taux d’intérêt : souvent compris entre 4 et 6 % pour les meilleurs profils, nettement plus compétitifs que les taux hypothécaires en rufiyaa qui tournent autour de 10–12 % pour un logement classique.

– Durée : fréquemment 10 à 15 ans, parfois jusqu’à 20 ans selon la politique de la banque et le profil du client.

– Exigences : revenus vérifiables, bonne cote de crédit, ratio de service de la dette compatible, et souvent mise en garantie d’autres actifs (résidence principale, portefeuille titres).

Ces établissements examinent la qualité du projet maldivien (branded residence, opérateur hôtelier, solidité du bail principal) et peuvent exiger des rapports de due diligence complémentaires. La structure juridique (détention via une société ou en direct) et la résidence fiscale de l’emprunteur influencent également la décision.

Financement dans le pays d’origine : une stratégie souvent plus souple

De nombreux acheteurs financent leur investissement maldivien sans emprunter sur place. Ils mobilisent pour cela des leviers de crédit dans leur pays de résidence : refinancement de leur résidence principale, ligne de crédit adossée à un portefeuille de valeurs mobilières, prêt hypothécaire multi‑biens, etc. Les conditions sont fréquemment plus attractives que celles proposées sur un petit marché comme les Maldives.

Par exemple, un investisseur peut contracter un crédit hypothécaire sur sa maison dans un pays à taux bas, puis utiliser les fonds pour payer comptant une villa de resort. C’est une des raisons pour lesquelles plus de 70 % des acheteurs internationaux aux Maldives restent des acheteurs « cash », même s’ils sont indirectement endettés dans leur juridiction d’origine.

Plans de paiement et financement par les promoteurs

Pour un étranger, la solution la plus accessible demeure souvent le financement direct par le promoteur. Les grands projets – par exemple des résidences de luxe du type Coral Residences ou des complexes signés par de grandes marques internationales – proposent régulièrement des échelonnements de paiement structurés sur plusieurs années.

Les caractéristiques typiques de ces plans sont :

– Apport initial : généralement entre 30 % et 50 % du prix du bien. Certains exemples mentionnent des seuils à partir de 30 %.

– Durée du plan : sur 3 à 5 ans pour le solde, rarement plus.

– Taux : souvent fixes, compris entre 5 et 8 %. Un cas évoque un taux de 5,2 % lié à un certain niveau d’occupation.

– Calendrier de paiement : indexé sur les étapes de construction – fondations, structure, mise hors d’eau/hors d’air (« lock‑up »), remise des clés, puis période post‑livraison.

Un exemple concret aide à visualiser l’impact financier :

– Prix de la villa : 1,2 million de dollars.

– Apport initial (30 %) : 360 000 dollars.

– Option 1 – prêt bancaire classique à 5 % sur 10 ans : mensualité avoisinant 5 900 dollars, pour un total d’intérêts d’environ 348 000 dollars sur la durée.

– Option 2 – plan promoteur à 5,5 % sur 5 ans, calé sur les jalons de chantier : paiements d’environ 20 % à chaque étape majeure (fondations, structure, lock‑up, livraison), puis 20 % étalés sur les 12 mois suivant la remise des clés. Les sorties de trésorerie mensuelles effectives sont plus élevées pendant la phase de construction (en moyenne 22 000 dollars par mois) puis diminuent après la livraison (environ 10 000 dollars par mois), ce qui coïncide avec la montée en puissance des revenus locatifs.

Ce type de schéma intéresse particulièrement les investisseurs qui comptent sur les flux de location dès l’ouverture du resort. Les promoteurs, de leur côté, mettent en avant la simplicité du processus (moins de paperasse qu’une banque), la rapidité de mise en place (programmes finalisés en quelques semaines) et une expérience « clé en main » couvrant supervision de chantier, garanties et gestion post‑livraison.

Financement islamique et solutions Shariah‑compatibles

Les Maldives ont développé une offre significative de produits financiers islamiques, aussi bien pour les particuliers que pour les entreprises. Bank of Maldives dispose d’une fenêtre islamique, HDFC opère via sa plateforme « AMNA » et Maldives Islamic Bank propose des produits comme « Ujaalaa Hiyaa » pour le logement ou des financements dédiés aux guest houses et au développement immobilier.

Quelques exemples de produits :

– Financement construction de maison basé sur le Diminishing Musharaka, pour bâtir ou rénover jusqu’à environ 2 millions de rufiyaa sans garantie additionnelle.

– Financement achat de logement (appartement, flat, row house) partout dans le pays, alternative Shariah au prêt hypothécaire classique.

– Financement immobilier d’investissement pour développer des actifs générateurs de revenus (guest houses, immeubles à louer).

– Financement « BML Islamic Guest House » pour investir dans ou agrandir une activité de guest house, à partir de 50 000 MVR, sans collatéral supplémentaire.

– Green Financing islamique destiné à financer des technologies vertes (énergies renouvelables, solutions d’efficacité énergétique).

Les conditions typiques incluent : les exigences du système, les spécifications techniques, la disponibilité des ressources, les contraintes de temps, les coûts estimés.

– Apport minimum autour de 20 % du prix de la propriété, pouvant être constitué en numéraire, par nantissement de fonds de pension ou par prise en compte de paiements déjà réalisés au promoteur.

– Durée maximale souvent de 20 ans (240 mois).

– Taux de profit annuel dans une fourchette 9–11 % pour certains produits en rufiyaa.

– Obligation que la charge de dette totale (nouveau financement inclus) ne dépasse pas 50 % du revenu brut confirmé.

– Paiement intégral de la Takaful (assurance islamique) pour toute la durée du financement avant décaissement.

Ces produits ciblent avant tout la clientèle maldivienne. Un investisseur étranger qui créerait une structure locale avec revenus récurrents (par exemple une guest house ou une petite résidence de location) pourrait toutefois, en théorie, s’y intéresser, sous réserve des critères d’éligibilité.

Taux d’intérêt : où se situent les Maldives ?

La question des taux est centrale dans un marché où la devise locale, le rufiyaa (MVR), est officiellement indexée sur le dollar (environ 15,42 MVR pour 1 USD) et où les ressources financières restent limitées.

Les données disponibles montrent que : les tendances actuelles indiquent une augmentation significative des températures mondiales.

Comparés aux standards des grands centres financiers, ces taux sont élevés. Ils reflètent la petite taille du marché, le coût du capital et le risque perçu. C’est ce qui rend les crédits offshore (4–6 %) ou les plans promoteur (5–8 %) particulièrement attractifs pour les acheteurs étrangers.

Le tableau ci‑dessous synthétise les principaux ordres de grandeur évoqués dans les données :

Type de financement	Devise	Taux indicatif	Durée typique
Hypothèque locale logement (banques maldiviennes)	MVR	10–12 %	Jusqu’à 20 ans
Hypothèque locale logement (banques maldiviennes)	USD	8–10 %	Jusqu’à 20 ans
Taux débiteur moyen (tous prêts privés, 2024)	MVR	11,55 %	Variable
Hypothèque 20 ans fixe (moyenne observée)	MVR	12,40 % (8–15 % plage)	20 ans
Crédit expatrié via banque internationale	USD	4–6 %	10–15 ans (parfois +)
Plan de financement promoteur	USD	5–8 % (ex. 5,2 %)	3–5 ans
Produit islamique résidentiel (profit rate)	MVR	9–11 %	Jusqu’à 20 ans

Pour un investisseur étranger, l’enjeu est souvent de tirer parti des taux les plus bas (banques internationales, crédit dans le pays d’origine) tout en respectant la structure juridique locale basée sur le leasehold et les régulations touristiques.

Conditions d’éligibilité : revenus, âge, apport et garanties

Les différents prêteurs – locaux, islamiques, internationaux ou promoteurs – convergent sur un certain nombre de critères, même si les seuils exacts varient.

Situation personnelle et professionnelle

Les principales conditions observées sont les suivantes :

Apport personnel et capacité d’investissement

Les exigences en fonds propres sont élevées à l’échelle des Maldives :

– Apport minimal de 20 % pour certains produits islamiques, avec une modulation des taux de profit si l’apport grimpe à 30, 40 ou 50 % (plus l’apport est élevé, plus le taux de profit baisse).

– Marges de 20 à 25 % sur le coût du projet pour des logements classiques (construction, achat d’appartement).

– Dans le cadre de projets de développement immobilier, certaines banques demandent au client d’investir 30 % du coût total du projet, en finançant elles‑mêmes les 70 % restants.

Garanties et collatéraux

Les modalités de sûreté varient :

– Hypothèque sur le bien financé : standard, y compris sur les droits de leasehold dans un resort.

– Couverture de valeur : pour certains produits, la valeur du bien donné en garantie doit atteindre 150 % du montant emprunté.

– Assurance (Takaful ou police traditionnelle) : exigée pour couvrir le risque sur la durée du prêt.

– Autres garanties : dans plusieurs cas, les banques demandent des biens additionnels (autres propriétés, navires, etc.) pour sécuriser leurs créances, en particulier pour des sociétés ou des projets de grande ampleur.

Les promoteurs, eux, se montrent généralement moins stricts sur les garanties traditionnelles, puisqu’ils gardent un contrôle sur le bien jusqu’au paiement intégral et peuvent prévoir des clauses de reprise en cas de défaut.

Dossiers et documents à préparer

Qu’il s’agisse d’un financement local, islamique ou international, la documentation est un point de blocage fréquent pour les étrangers. Les institutions maldiviennes comme les grands prêteurs internationaux demandent des preuves détaillées et vérifiées :

Les institutions peuvent demander en plus un certificat de police, des lettres de référence bancaire ou des attestations fiscales, selon le profil du client et l’origine des fonds.

Catégorie	Exemples de documents demandés
Identité	Passeport, carte d’identité, certificat de naissance, de mariage
Revenus salariés	Fiches de paie (6–12 mois), lettre employeur, contrat de travail
Revenus locatifs	Titres de propriété, baux, relevés bancaires de loyers
Revenus d’entreprise	Bilans et comptes de résultat audités, relevés bancaires, licences
Apport / fonds propres	Relevés bancaires, preuves de transferts, détails fonds de pension
Bien immobilier	SPA, contrat de réservation, plans, permis, bail principal du resort
Conformité et KYC	Références bancaires, attestations fiscales, parfois extrait de casier

Pour un investisseur étranger, anticiper ce travail documentaire en amont permet de réduire fortement les délais d’approbation, qui peuvent sinon s’étirer sur plusieurs mois.

Les spécificités du marché : rendement, fiscalité et cash‑flow

Obtenir un financement n’a de sens que si le projet lui‑même tient la route financièrement. Le marché maldivien repose massivement sur le tourisme haut de gamme : environ 28 % du PIB proviennent directement de ce secteur, et jusqu’à 70 % si l’on inclut les effets indirects. Cette dynamique soutient les prix et les revenus locatifs, mais crée aussi des contraintes.

Revenus et rendement locatif

Dans les resorts bien positionnés, les villas sur pilotis ou en front de plage peuvent afficher des tarifs de nuitées très élevés, souvent entre 800 et 2 500 dollars en haute gamme. Les taux d’occupation de 80 à 90 % ne sont pas rares dans les meilleurs établissements. Les données de rendement locatif montrent, selon les segments, des rendements bruts de l’ordre de 5 à 7 % pour les villas très haut de gamme, et de 7 à 10 % pour des développements plus urbains ou orientés marché domestique. Dans certains marchés périphériques, les rendements locatifs bruts peuvent monter encore plus haut.

En parallèle, la valorisation du capital a connu plusieurs cycles :

– 4–5 % par an environ entre 2010 et 2015.

– 6–8 % par an entre 2016 et 2020, portée par la montée des résidences de marque.

– 3–5 % par an entre 2020 et 2022, période de volatilité liée à la pandémie.

– 8–10 % par an depuis 2023, stimulée par les projets intégrés et l’accent mis sur la durabilité.

Fiscalité locale sur l’achat et la détention

Toute stratégie de financement doit intégrer la couche fiscale maldivienne, même si le pays n’applique ni impôt sur le revenu des personnes physiques ni impôt sur les plus‑values à proprement parler.

Les principaux prélèvements sont :

– Goods & Services Tax (GST) : 6 % du prix d’achat pour les biens immobiliers, et 6 % sur les revenus locatifs. Une tranche à 12 % peut s’appliquer à certains services touristiques.

– Tourism Land Rent Tax : taxe de location foncière pour les baux touristiques, généralement 8 à 10 dollars par mètre carré et par an, généralement incluse dans les frais de gestion versés par les propriétaires aux opérateurs de resort.

– Business Profit Tax : 15 % sur les bénéfices de certaines structures opérant localement (principalement pour les sociétés). Un investisseur personne physique indirectement exposé via une société doit se coordonner avec un fiscaliste.

– Green Tax : 6 dollars par nuitée et par touriste, collectés auprès des clients par l’exploitant et reversés à l’État.

– Withholding tax : 10 % sur certains paiements transfrontaliers (honoraires de gestion, redevances versées à des non‑résidents), sous réserve de conventions fiscales.

Obligations fiscales dans le pays d’origine

Pour un investisseur américain ou canadien, par exemple, l’investissement maldivien ne reste pas dans un « vide fiscal » :

– Aux États‑Unis, les loyers maldiviens doivent être déclarés au fisc et sont imposés, avec possibilité de crédit d’impôt pour les taxes payées aux Maldives. Les ventes de biens donnent lieu à une fiscalité sur les plus‑values. Les comptes bancaires maldiviens dépassant 10 000 dollars entraînent des obligations de déclaration (FBAR, FATCA).

– Au Canada, les loyers perçus à l’étranger se déclarent également, avec crédit d’impôt étranger possible. Les biens situés hors du pays et dépassant 100 000 CAD doivent être signalés (formulaire T1135). La moitié des plus‑values réalisées lors d’une revente est imposable au taux marginal.

L’absence de conventions fiscales exhaustives entre le Canada ou les États‑Unis et les Maldives peut créer des risques de double imposition si l’on structure mal l’investissement. Là encore, un conseil fiscal spécialisé est indispensable lorsque l’on recourt à l’endettement pour acheter.

Processus d’achat et de financement : du repérage à la remise des clés

Une fois les grandes lignes du financement dessinées, la séquence d’acquisition suit généralement un canevas assez standardisé, adapté aux particularités du leasehold et des resorts.

La démarche s’articule autour de plusieurs grandes étapes.

1. Recherche de biens et présélection

La plupart des villas ou résidences de resort aux Maldives sont commercialisées directement par les développeurs ou via des plateformes de luxe comme Christie’s International Real Estate, Sotheby’s International Realty, Knight Frank, ou des réseaux spécialisés tels qu’International Property Alerts. Les salons immobiliers haut de gamme (Luxury Property Show, International Property & Investment Expo) et des événements privés comme le « Maldives Property Expo – Bangkok » constituent également des vecteurs de commercialisation.

La typologie de biens accessible aux étrangers inclut :

2. Négociation, réservation et accords préliminaires

Une fois le bien ciblé, un Reservation Agreement est signé et donne lieu à un dépôt (souvent entre 10 000 et 50 000 dollars). Ce dépôt sécurise le bien pour une période d’exclusivité de 14 à 30 jours, le temps d’effectuer la due diligence et d’organiser le financement.

Si la transaction se poursuit, le dépôt est imputé sur le prix de vente. Si l’acheteur se retire sans motif légitime au‑delà de certains jalons, il peut perdre tout ou partie de cette somme.

3. Due diligence : juridique, technique, financière

Cette phase est cruciale, surtout sur un marché aux nombreuses spécificités. Elle implique :

En parallèle, l’acheteur finalise son schéma de financement (banque offshore, plan promoteur, refinancement dans le pays d’origine) et fournit aux prêteurs les documents nécessaires.

4. Signature du contrat de vente et mise en place du financement

Si la due diligence est satisfaisante, un Sales & Purchase Agreement (SPA) complet est signé. Le premier paiement majeur intervient généralement à ce stade, souvent 20 à 30 % du prix pour les achats sur plan, ou davantage pour les biens achevés.

Le financement est alors activé :

– Pour un prêt bancaire, la banque émet son offre définitive après avoir validé la valeur du bien, les droits liés au bail et les documents de propriété.

– Pour un plan promoteur, l’échéancier de paiement détaillant les jalons de construction et le calendrier est annexé au SPA.

5. Construction, livraisons intermédiaires et paiement par étapes

Pour un bien sur plan, les paiements sont échelonnés en 3 à 5 tranches, chacune liée à une étape vérifiée par un expert indépendant : fondations, gros œuvre, mise hors d’air, finitions, remise des clés. Il est vivement recommandé de demander que ces jalons soient certifiés par une tierce partie, et de prévoir des mécanismes de séquestre ou de garantie bancaire pour protéger les acomptes.

6. Remise des clés, enregistrement et post‑achat

La livraison se conclut par :

Ensuite, le propriétaire doit mener quelques démarches administratives : finaliser les contrats de gestion locative, souscrire les polices d’assurance appropriées, ouvrir des comptes bancaires pour recevoir les loyers, et se conformer aux obligations fiscales (enregistrement auprès de l’administration maldivienne le cas échéant, déclarations de GST sur les revenus locatifs, etc.). La plupart des resorts gèrent néanmoins l’essentiel de ces obligations pour le compte des propriétaires individuels.

Stratégies pour optimiser son financement

Dans un environnement où l’accès au crédit est sélectif, quelques stratégies permettent de maximiser ses chances d’obtenir un financement et d’améliorer le profil de rendement :

Le tableau ci‑dessous illustre, de manière simplifiée, comment un même achat peut être financé selon trois configurations différentes :

Scénario de financement	Apport initial	Dette / plan	Taux moyen	Effort de trésorerie initial	Profil de risque
Emprunt bancaire international seul	30 %	70 % sur 10 ans	~5 %	Modéré, régulier	Risque taux, exigence de garanties
Plan promoteur seul (5 ans)	30–40 %	60–70 % sur 5 ans	5–8 %	Élevé au début, décroissant	Moins de formalités, risque projet
Crédit pays d’origine + apport + plan réduit	40–50 %	50–60 % (mix)	Souvent plus bas	Étalé, souple	Complexité multi‑juridictionnelle

Conclusion : préparer son dossier comme un projet d’entreprise

Obtenir un financement immobilier aux Maldives n’a rien d’automatique, surtout pour un non‑résident. Mais en abordant l’opération comme un projet d’entreprise – avec un business plan locatif, des projections de cash‑flows, une analyse de risques réglementaires et environnementaux, et une structuration fiscale réfléchie – l’investisseur peut convaincre des banques internationales, des institutions locales spécialisées ou des promoteurs de le suivre.

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