Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’archipel fait rêver avec ses villas sur pilotis et ses lagons bleu turquoise. Mais derrière la carte postale, le cadre légal est à la fois spécifique, très structuré… et souvent mal compris par les investisseurs étrangers. Aux Maldives, on n’achète pas une parcelle comme en Europe ou en Amérique du Nord : on entre dans un système de baux de longue durée, encadré par un empilement de lois foncières, fiscales, environnementales et touristiques.
Une mauvaise interprétation des règles contractuelles peut entraîner des litiges sur les droits réels, un refus de permis, des pénalités fiscales, ou la perte d’accès au bien.
Propriété foncière : un État propriétaire, des étrangers locataires
Aux Maldives, tout commence par un principe constitutionnel simple, mais radical pour un investisseur étranger : la terre appartient à l’État et la propriété foncière privée est réservée aux citoyens maldiviens. Les étrangers n’ont pas le droit de détenir un terrain en pleine propriété, que ce soit à titre individuel ou via une société.
Le dispositif central pour contourner cette interdiction est le bail à long terme, ou leasehold. Juridiquement, il ne s’agit pas d’un titre de propriété foncière, mais d’un droit d’occupation et d’exploitation accordé par l’État sur une durée déterminée. En pratique, ce mécanisme permet pourtant d’investir, de construire, d’exploiter un resort, un complexe d’appartements ou une villa, et de percevoir des revenus locatifs.
Les baux classiques durent de 5 à 99 ans, avec une norme d’environ 50 ans dans le secteur touristique. Ils peuvent être prolongés jusqu’à 99 ans si certaines conditions sont remplies. Cette longue durée vise à attirer d’importants investissements internationaux, tout en garantissant que la propriété ultime du sol reste entre les mains de l’État, conformément au Land Act et à la Constitution.
Le Land Act (Act No. 1 de 2002, révisé en 2015) encadre la répartition, la vente (pour les nationaux), la cession et la location des terrains. Toutes les transactions doivent être inscrites au registre foncier, géré par le ministère du Logement et du Développement urbain. Sans enregistrement, un bail n’a pas de valeur juridique opposable.
Des formes de détention adaptées aux investisseurs
Pour les étrangers, plusieurs schémas de détention reviennent en pratique :
Différents mécanismes juridiques et contractuels permettant d’acquérir des droits sur des actifs immobiliers ou touristiques aux Maldives.
Contrat signé directement avec l’État pour un atoll, une île, une parcelle ou un lagon, généralement attribué via un appel d’offres du ministère du Tourisme.
Acquisition des droits d’usage d’une villa, d’un appartement ou d’une chambre au sein d’un grand resort, dans le cadre d’un bail principal existant.
Droit déterminé sur une unité (villa, appartement) à l’intérieur d’un ensemble touristique, similaire à une copropriété, pour une durée alignée sur le bail principal.
Entrée au capital d’une société maldivienne détentrice du bail maître, avec droits et revenus définis par les statuts et un pacte d’actionnaires.
Dans tous les cas, le gouvernement reste propriétaire du foncier. L’investisseur acquiert un droit cessible (avec autorisation) d’utiliser et d’exploiter le site, mais le terrain revient à l’État à l’expiration du bail.
Un cadre juridique hybride : droit islamique, common law et lois spéciales
Le système juridique maldivien mêle plusieurs influences. Le droit de la propriété et de l’héritage est fortement marqué par la charia (Sharia), tandis que le droit des affaires et de l’investissement s’inspire de la common law et est précisé par une série de lois modernes.
Parmi les textes structurants pour l’immobilier et l’investissement :
L’écosystème juridique maldivien pour l’investissement immobilier et touristique est structuré par plusieurs lois clés. La Constitution de 2008 pose le principe fondamental de protection de la propriété et réserve la propriété foncière aux citoyens. Le Land Act régit la gestion des terres. L’investissement étranger est encadré par la Maldives Investment Act (loi 11/2024), qui conditionne la location à long terme de terrains. Le secteur touristique est spécifiquement organisé par le Tourism Act (loi 2/99), régissant l’attribution des îles-hôtels et les baux de resorts. Les structures d’entreprise relèvent du Companies Act (7/2023) et du Business Registration Act. Pour les grands projets, le Special Economic Zones Act (24/2014) offre un régime dérogatoire. Enfin, le Foreign Currency Act (32/2024) réglemente les transactions en devises, cruciales pour les revenus des resorts.
À ce socle s’ajoutent des pans complémentaires : lois fiscales (Income Tax Act, GST Act), loi sur l’arbitrage (10/2013), textes environnementaux (Environmental Protection and Preservation Act, EIA Regulations), ou encore les règlements spécifiques sur la concession de droits (Grant of Rights Regulation 2010/R‑14) dans les resorts intégrés.
L’investissement étranger : autorisation préalable et secteurs ciblés
Investir dans l’immobilier maldivien ne se résume pas à signer un bail : il faut d’abord obtenir un feu vert formel du gouvernement. Le Foreign Investment Act impose l’obtention d’une licence d’investissement avant toute activité économique, y compris immobilière ou touristique.
L’autorité clé est le ministère du Développement économique (MED), qui instruit les dossiers de Foreign Direct Investment (FDI). Il examine notamment :
Le nombre de critères essentiels évalués pour les investisseurs, incluant la capacité financière, la création d’emplois, le transfert de technologie et l’impact environnemental.
Certaines activités sont totalement ouvertes aux capitaux étrangers, d’autres partiellement, et certaines sont fermées (comme le commerce de détail ou les petites guesthouses de type local). Dans le tourisme, l’ouverture est large, mais souvent sous conditions de joint‑venture, de seuils d’investissement et de nature de projet.
Le ministère du Tourisme doit approuver et enregistrer les projets liés aux resorts, hôtels, marinas, integrated tourist resorts, projets résidentiels de luxe en zone touristique et sous‑locations de villas. Cette obligation s’applique aux baux principaux, sous‑baux, contrats de gestion hôtelière et transferts de droits.
Seuils d’investissement et secteurs accessibles
Les politiques de FDI et les lois récentes fixent des montants minimaux pour filtrer les projets :
| Type de projet ou secteur | Investissement minimum indicatif |
|---|---|
| Hôtel ou resort touristique « classique » | ≈ 1 million USD |
| Projets industriels / export / énergie, etc. | 100 millions USD |
| Développement de « sustainable townships » | 500 millions USD |
| Projets SEZ stratégiques (seuil global) | 100 millions USD |
| Programme de visa investisseur haut de gamme | 5 à 10 millions USD |
| Visa résident spécial lié à un achat immo | 250 000 USD |
En pratique, l’immobilier accessible aux étrangers est concentré dans les secteurs considérés comme « high‑end » ou touristiques : villas de luxe, hôtels, marinas, résidences intégrées à un resort, complexes résidentiels en zones spécialement désignées, ou grands projets mixtes (Integrated Tourism Model, Maldives Floating City, Zamani Islands, Coral Residences, etc.).
À l’inverse, les investissements étrangers sont exclus ou limités dans les petites guesthouses locales, le commerce de détail, certaines activités de transport local ou de pêche.
Les formes concrètes de propriété pour un étranger
Même sans freehold, le champ des possibles est vaste pour un investisseur qui accepte la logique du bail à long terme.
Le bail principal sur île ou lagon
Pour les très grands investisseurs (chaînes hôtelières, fonds, conglomérats), l’option la plus directe consiste à obtenir un bail principal sur une île inexploitée ou un lagon, destiné à accueillir un resort ou un integrated tourist resort. Ces îles sont souvent proposées par appel d’offres public, géré par le ministère du Tourisme.
Le bail type dure 50 ans, avec la possibilité d’une extension allant jusqu’à 99 ans moyennant le paiement de droits d’extension particulièrement encadrés par les amendements récents du Tourism Act. La société locataire finance l’ensemble des infrastructures (hébergements, restaurants, utilities) et verse au gouvernement un loyer annuel proportionnel à la surface, ainsi que diverses taxes.
La sous‑location et les resorts intégrés
Un modèle de plus en plus répandu repose sur les integrated tourist resorts (ITR), qui regroupent sur une même île ou sur plusieurs îles et lagons, un mélange d’hôtels, de marinas, de services et de résidences. La réglementation R‑163/2023 encadre ce type de projet. Le bail principal reste entre les mains d’un opérateur, qui peut ensuite accorder des sous‑baux à des investisseurs finaux pour des parcelles ou des villas.
Les sous‑baux doivent :
– être compatibles avec le bail principal (pas de durée supérieure, respect des restrictions d’usage) ;
– prévoir des clauses de priorité du bail maître en cas de conflit ;
– mentionner la durée, le loyer, les droits d’usage et la répartition des charges communes ;
– être approuvés et enregistrés auprès du ministère du Tourisme.
Certaines résidences de marque (branded residences) fonctionnent sur ce modèle, avec un contrat de gestion hôtelier parallèle qui organise la location saisonnière des biens et le partage des revenus.
Le strata lease : l’équivalent maldivien de la copropriété de vacances
Dans plusieurs resorts, des villas ou appartements sont vendus en strata lease. Le principe : l’investisseur acquiert un droit exclusif sur une unité (villa sur pilotis, appartement en front de mer, penthouse), mais situé dans un ensemble touristique plus vaste, pour une durée déterminée (souvent 50 ans, parfois prolongeable).
Ce droit est formalisé dans un Strata Lease Agreement, enregistré auprès du ministère du Tourisme. Il précise :
– les droits privatifs sur l’unité ;
– les droits d’usage des parties communes (plages, piscines, restaurants) ;
– les frais de maintenance et contributions aux charges d’exploitation ;
– les modalités d’intégration dans le programme de location du resort (si l’acheteur opte pour un modèle locatif).
C’est le schéma mis en avant dans des projets comme Coral Residences, avec des titres de sous‑bail explicitement reconnus par l’État.
Les modèles « leaseback » et gestion locative
Pour un particulier, la plupart des produits immobiliers accessibles prennent la forme de résidences gérées. Dans ces structures :
– l’investisseur acquiert un droit de bail sur une villa ou un appartement ;
– il dispose d’un certain nombre de semaines ou de mois par an pour son usage personnel ;
– le reste du temps, l’unité est intégrée au pool de location du resort, qui la commercialise auprès des touristes ;
– les revenus sont partagés selon un pourcentage ou un schéma fixe (par exemple, un minimum garanti plus un partage des bénéfices).
Le Tourism Act et les règlements du ministère du Tourisme imposent que les contrats de gestion et de sous‑location soient soumis à approbation, enregistrés, et qu’ils respectent des standards de transparence (notamment pour la ventilation des revenus et la répartition des charges).
Fiscalité immobilière : GST, green tax et loyers de bail
La structure fiscale maldivienne est atypique : pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, pas de taxe sur la fortune, ni de droits de succession. Pour un investisseur immobilier, la pression fiscale vient d’ailleurs : impôt sur les sociétés, taxes à la consommation (GST, T‑GST), retenues à la source, taxes spécifiques au tourisme, et bien sûr loyers de bail payés à l’État.
Taxation des revenus et des plus‑values
Les sociétés sont soumises à l’Income Tax Act :
– 15 % d’impôt sur le bénéfice pour les entreprises non bancaires au‑delà de 500 000 MVR de profit imposable ;
– 25 % pour les banques.
Une plus‑value réalisée sur la cession d’un droit de bail ou de parts de société immobilière peut entrer dans le champ de cet impôt, selon la structuration. Pour les non‑résidents, un Capital Gains Withholding Tax (CGWT) de 10 % sur le prix de vente peut s’appliquer, retenu et reversé par l’acheteur via un formulaire dédié (MIRA 608).
Taxes sur la consommation et la location
Le régime de taxe sur les biens et services (GST) est central :
– 8 % pour le secteur général ;
– 16 % pour les activités touristiques, avec une hausse déjà actée vers 17 %.
La location de villas, d’appartements ou de chambres à des touristes est généralement soumise à la T-GST. Les opérateurs doivent s’enregistrer auprès de la Maldives Inland Revenue Authority (MIRA) et déposer des déclarations régulières, mensuelles ou trimestrielles, en fonction de leur chiffre d’affaires.
Sur les transactions immobilières elles‑même, un GST de 6 à 8 % est appliqué sur le prix d’achat dans la plupart des cas, sauf exceptions (programmes sociaux). Le gouvernement perçoit aussi un droit de timbre (stamp duty) sur les transferts de baux, calculé en pourcentage de la valeur.
Green tax et impôts spécifiques au tourisme
Tout séjour de touriste dans un resort, un hôtel, une guesthouse touristique ou un bateau de croisière génère une green tax, collectée par l’exploitant et reversée à MIRA. Les montants ont récemment augmenté, avec un barème typique de 12 USD par nuit pour les resorts de luxe et 6 USD pour les petites structures sur îles habitées, les enfants de moins de deux ans étant exemptés.
Le Tourism Act prévoit en parallèle :
– un Tourism Land Rent, loyer annuel payé par le titulaire du bail principal, souvent autour de 8 à 10 USD par m² et par an pour un resort, dont le montant dépend de la localisation et de la surface ;
– une taxe touristique par nuitée (historique, aujourd’hui intégrée dans le schéma T‑GST / green tax) ;
– diverses redevances de licences (inscription d’hôtel, de guesthouse, de centre de plongée, licence de bateau touristique, etc.).
Un investisseur doit intégrer ces flux dans son business plan, même si certains sont supportés par l’opérateur hôtelier.
Retenues à la source et conventions fiscales
Un non‑résident percevant des loyers, des redevances de marque, des honoraires de gestion ou des intérêts en provenance des Maldives peut être soumis à une retenue à la source de 10 % sur le montant brut. Les paiements à des entrepreneurs non‑résidents (construction, design) sont quant à eux ponctionnés à 5 %.
Les Maldives ont encore peu de conventions fiscales bilatérales (Essentiellement Émirats arabes unis et Bangladesh, un accord avec la Malaisie étant signé). La planification fiscale internationale reste donc limitée.
Procédure d’acquisition : de l’agrément à l’enregistrement
Obtenir un bien immobilier aux Maldives suppose d’enchaîner plusieurs étapes administratives, qui varient selon qu’il s’agit d’un bail principal, d’un sous‑bail dans un resort ou d’une simple participation dans une société détentrice.
L’investisseur doit d’abord obtenir une autorisation de Foreign Direct Investment. Le ministère du Développement économique examine le projet, l’actionnariat, les capacités financières et la compatibilité sectorielle. En cas d’accord, une licence et un Foreign Investment Agreement (FIA) sont délivrés.
Dans le cas d’un resort ou d’un integrated tourist resort, le ministère du Tourisme lance parfois un appel d’offres pour le bail principal. Les candidats présentent dossier financier, concept d’aménagement, garanties. Le mieux disant est sélectionné, signe un bail de longue durée et un accord de développement.
Pour un acheteur de villa ou d’appartement en sous‑bail, la procédure est plus simple, mais doit impérativement comporter :
Avant l’acquisition d’un bien, il est crucial de procéder à : un contrôle de titres pour vérifier le droit cessible du vendeur (bail, sous-bail, enregistrement) ; une vérification des sûretés existantes (hypothèques, nantissements, créances) via un title search ; un contrôle des autorisations administratives (licence, permis, conformité, autorisations environnementales) ; et une revue complète des contrats de vente et de gestion locative par un avocat local.
Une fois le Sales & Purchase Agreement signé, la transaction doit être enregistrée :
– auprès du registre foncier pour le bail ou le sous‑bail ;
– auprès du ministère du Tourisme lorsque la réglementation impose l’enregistrement (sub‑lease touristique, contrat de gestion).
Le paiement des droits de timbre, de la GST applicable et des frais d’enregistrement est généralement un prérequis à l’inscription.
Exemple de structure pour un investissement en villa de resort
Pour illustrer, la chaîne de décisions et d’actes peut ressembler à ceci :
1. Constitution d’une société maldivienne (Private Limited Company) avec au moins un actionnaire, enregistrée auprès du Registrar of Companies. 2. Demande d’agrément d’investissement étranger auprès du MED, avec présentation du projet (acquisition d’une villa en strata lease dans un resort précis), business plan simplifié et justificatifs financiers. 3. Signature d’un Foreign Investment Agreement et paiement des frais administratifs à MIRA. 4. Revue juridique du Strata Lease Agreement et du Management Agreement proposés par le resort. 5. Signature des contrats, paiement d’un premier versement, règlement de la GST et du droit de timbre, enregistrement auprès du Land Registry et du ministère du Tourisme. 6. Une fois la villa livrée, intégration dans le programme de location et démarrage de l’exploitation, avec déclaration périodique des revenus et paiement de la GST, de l’impôt sur les sociétés et des éventuelles retenues à la source.
Contraintes environnementales et urbanistiques : un filtre de plus en plus strict
L’immobilier maldivien ne se résume pas à de la finance et du droit. C’est aussi un sujet d’aménagement du territoire et de protection d’écosystèmes extrêmement fragiles : atolls coralliens, mangroves, récifs, zones submersibles. Plus de 80 % des terres émergées se situent à moins d’un mètre au dessus du niveau de la mer, ce qui fait de la montée des eaux et des tempêtes une menace directe.
Le cœur du dispositif de protection est l’Environmental Protection and Preservation Act (EPPA) de 1993, complétée par plusieurs vagues de règlements d’Environmental Impact Assessment (EIA). Tout projet jugé significativement impactant – resorts, remblaiement d’îles, marinas, gros complexes – doit faire l’objet d’une EIA complète, réalisée par un consultant agréé et validée par le ministère de l’Environnement ou l’Environmental Protection Agency (EPA).
Le processus comprend :
Un processus complet d’EIE pour un projet en zone côtière comprend plusieurs étapes clés. Il débute par un screening pour évaluer la nécessité d’une étude approfondie. Vient ensuite une phase de scoping pour définir les termes de référence. L’étude proprement dite inclut des modélisations, des relevés de terrain et l’analyse des impacts sur les récifs, les mangroves, la faune, les courants et la stabilité côtière. Une consultation publique est ensuite organisée, avec une période de 10 jours ouvrables pour commenter le rapport final. Le processus s’achève par la délivrance d’une Environmental Decision Statement, qui peut être favorable, favorable sous conditions, ou défavorable.
Cette décision peut s’accompagner de prescriptions lourdes : zones de protection littorale (setback), interdiction de couper certains arbres, obligations de restauration de récifs, limitation des extractions de sable et de corail, contraintes sur le dragage de lagons, etc.
Les rapports internationaux (PNUD, Human Rights Watch) documentent des dérives : manque de consultation des communautés, destruction de mangroves (ex. Kulhudhuffushi), insuffisante prise en compte de la montée des eaux. Pour l’investisseur, la conformité environnementale devient un risque juridique et financier (amendes, arrêt de chantier, annulation de permis).
Urbanisme et plans d’usage des sols
Au‑delà du tourisme, le Land Act et la loi de décentralisation imposent l’élaboration de Land Use Plans (LUP) par les conseils d’îles et d’atolls. Ces plans répartissent les sols entre :
– zones résidentielles ;
– zones commerciales ;
– zones industrielles ou de services ;
– zones touristiques ;
– espaces naturels et zones de protection.
Sans LUP approuvé, il est en principe impossible d’allouer des terrains nouveaux à des particuliers ou à des projets privés. L’approbation de ces plans a été rationalisée via une plateforme centrale pilotée par le ministère des Villes, de la Gouvernance locale et des Travaux publics.
Les resorts disposent, eux aussi, de master plans validés par le ministère du Tourisme. Il n’est pas possible d’y développer n’importe quelle densité, ni d’y ajouter un programme résidentiel non prévu. L’Integrated Tourism Model, introduit en 2019, vise justement à encadrer ces mélanges de fonctions.
Résidence, visa et liens avec l’immobilier
Acheter un droit de bail sur une villa aux Maldives peut s’accompagner d’avantages de séjour, mais ne mène ni à la résidence permanente, ni à la citoyenneté.
Plusieurs statuts existent :
Présentation des différents visas disponibles pour les Maldives, allant du tourisme aux programmes d’investissement.
Gratuit, valable 30 jours et extensible jusqu’à 90 jours. Destiné à un séjour purement touristique.
Pour les séjours de travail, valable jusqu’à 1 an et renouvelable. Aucun lien direct avec un achat immobilier requis.
Accordé en contrepartie d’un investissement d’au moins 250 000 USD dans une entreprise maldivienne enregistrée. Valable jusqu’à 5 ans.
Adossé à l’achat d’un bien immobilier d’au moins 250 000 USD dans un développement approuvé. Offre une résidence de 5 ans renouvelable et permet de faire venir sa famille.
Lancés en partenariat avec Henley & Partners. Nécessitent des investissements de 5 à 10 millions USD, combinant souvent immobilier de luxe, obligations d’État, dépôts bancaires et participations dans des projets stratégiques.
Ces visas autorisent le séjour de longue durée, mais pas l’accès à la citoyenneté, qui suppose 12 années de résidence continue et reste rare.
Risques et points de vigilance pour un investisseur
Le marché maldivien attire pour ses rendements potentiels et son exposition au tourisme international. Mais le cadre réglementaire impose une vigilance particulière.
Plusieurs risques clés ressortent des analyses :
Plusieurs risques majeurs doivent être pris en compte : la décroissance de la valeur de revente à l’approche de la fin de bail, notamment si les conditions de renouvellement sont floues ; les ajustements potentiels des lois sur l’investissement étranger ou des règles d’allocation des îles, pouvant aller jusqu’à la récupération du projet par l’État ; la vulnérabilité environnementale au changement climatique et aux cyclones, susceptible d’augmenter les coûts ; la dépendance de la valeur d’une villa à la solidité de l’opérateur unique du resort ; les sanctions en cas de non-conformité, comme l’absence d’autorisation ministérielle ; et enfin, les contraintes liées au change et à la régulation monétaire pour le rapatriement des revenus.
D’où l’importance d’une due diligence renforcée, à la fois juridique, financière, fiscale et environnementale.
Quelques points à vérifier systématiquement
Même si chaque projet est spécifique, certains points doivent toujours être passés au crible :
| Point de contrôle | Objectif principal |
|---|---|
| Validité du bail maître | Vérifier durée restante, conditions de renouvellement |
| Sûretés et charges | Identifier hypothèques, nantissements, dettes fiscales |
| Autorisations touristiques | S’assurer de la licence du resort, du type d’établissement |
| EIA et autorisations environnementales | Confirmer la conformité du projet |
| Contrat de sous‑bail / strata lease | Comprendre droits, obligations, règles de cession |
| Contrat de gestion locative | Vérifier la formule de revenus et les pénalités |
| Régime fiscal applicable | Anticiper GST, green tax, BPT, retenues à la source |
| Structures de gouvernance | Analyser la solidité du développeur et de l’opérateur |
Sans accompagnement local (avocats, fiscalistes, consultants), il est très difficile de sécuriser l’ensemble de ces volets.
Ce que change le contexte international et la transparence financière
Les Maldives ne sont plus un « trou noir » réglementaire. Le pays a rejoint le dispositif de l’OCDE contre l’évasion fiscale (BEPS), signé l’accord multilatéral sur l’échange automatique d’informations (CRS) et met en place des règles de transparence sur les bénéficiaires effectifs.
Concrètement, tout véhicule d’investissement immobilier doit :
Les entreprises doivent déclarer leurs actionnaires et bénéficiaires économiques détenant plus de 25% des parts ou du contrôle. Elles sont également tenues de se conformer aux obligations de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, ce qui inclut les procédures de connaissance du client (KYC), la documentation sur l’origine des fonds et les rapports à l’Autorité Monétaire des Maldives. Enfin, elles doivent accepter l’échange automatique d’informations financières avec les pays partenaires.
Pour un investisseur étranger, cela signifie qu’un projet aux Maldives ne doit pas être structuré dans une logique d’opacité ou de dissimulation. Les plateformes résidentielles de luxe visent désormais plutôt une clientèle cherchant un style de vie ou une diversification patrimoniale, plus qu’un refuge fiscal.
Entre opportunités et complexité réglementaire
Les Maldives offrent un cadre d’investissement immobilier très singulier : pas de propriété foncière pour les étrangers, mais des baux pouvant aller jusqu’à 99 ans ; une fiscalité personnelle légère mais un environnement très encadré pour les sociétés ; un droit fortement influencé par la charia pour l’héritage, mais structuré selon des standards internationaux pour les investissements.
Pour un investisseur prêt à naviguer cette complexité, l’archipel propose :
Ces programmes d’investissement immobilier se distinguent par l’offre de produits rares, comme des villas sur pilotis ou des résidences de marque au sein de resorts iconiques. Leur potentiel de rendement est principalement soutenu par un tourisme de luxe et haut de gamme.
Mais cela suppose d’intégrer les contraintes : dépendance au bail, pouvoir important de l’État propriétaire, exigence environnementale croissante, encadrement strict des flux financiers et du change, contrôle fort des activités touristiques par le ministère du Tourisme.
À la clé, un impératif : ne jamais se contenter d’une belle brochure commerciale. Aux Maldives plus qu’ailleurs, comprendre les lois et régulations immobilières n’est pas un luxe, c’est la condition même pour que la carte postale ne se transforme pas en contentieux.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie aux Maldives
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel aux Maldives pour rechercher un rendement locatif haut de gamme et une exposition en dollars. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs atolls (Malé Sud, Malé Nord, Ari), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa en front de mer dans une zone touristique en forte demande, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % (plus le rendement est élevé, plus le risque est important) et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + aménagements) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : étude du cadre légal pour les étrangers, sélection de l’atoll et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété en leasehold, société locale ou offshore) et définition d’un plan de diversification internationale à long terme.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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