Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Papouasie-Nouvelle-Guinée intrigue. Pays aux plus de 600 îles, à la biodiversité exceptionnelle et aux cultures innombrables, elle attire depuis longtemps plongeurs, trekkeurs et voyageurs en quête d’authenticité. Mais derrière cette image de destination lointaine se dessine un autre visage, plus discret : celui d’un marché immobilier de niche, où la résidence secondaire – qu’il s’agisse d’une maison de vacances ou d’un pied-à-terre locatif – commence à trouver sa place.
Le marché immobilier local est porteur et potentiellement rentable, mais il présente des défis majeurs. Un investisseur ou un particulier souhaitant acquérir une résidence secondaire doit anticiper des obstacles juridiques, fonciers, sécuritaires et infrastructurels. La question centrale n’est pas seulement le rendement, mais aussi le coût en complexité et les conditions d’investissement.
Un marché immobilier pionnier dans un pays à double économie
La Papouasie-Nouvelle-Guinée est régulièrement qualifiée de marché immobilier « de frontière » dans la région Asie-Pacifique. Avec environ 9,4 millions d’habitants dont seulement 13 % en zone urbaine, une économie très dépendante des ressources extractives (mines, pétrole, agriculture d’exportation) et un PIB de l’ordre de 27,9 milliards de dollars US, le pays se situe à la croisée de dynamiques contradictoires.
Le taux d’inflation actuel en Papouasie-Nouvelle-Guinée, qui avoisine les 6,9 %.
Le marché immobilier reflète cette dualité. Les cycles sont étroitement corrélés aux grands projets de ressources : flambée des prix de 2010 à 2015 pendant le boom du projet PNG LNG (appréciation annuelle de 15 à 20 %), correction entre 2015 et 2019, recul pendant la pandémie (–5 % à 0 %), puis reprise depuis 2023 avec des hausses estimées entre 5 et 8 % par an. Pour des résidences secondaires destinées à la location ou à l’usage personnel, l’enjeu est donc autant de choisir le bon segment que de bien « timer » son entrée et sa sortie.
Un foncier quasi intégralement coutumier : le cœur du sujet pour les résidences secondaires
Quiconque s’intéresse à une résidence secondaire en Papouasie-Nouvelle-Guinée se heurte immédiatement à une réalité structurante : environ 95 à 97 % du territoire est constitué de terres coutumières, détenues collectivement par des clans ou des tribus selon leurs propres règles. Seule une mince fraction, autour de 3 %, correspond à des terres « aliénées », c’est-à-dire enregistrées dans le système foncier formel, et donc mobilisables pour des projets immobiliers classiques.
La terre coutumière, non cadastrée et inaliénable, est régie par des mécanismes traditionnels souvent sources de conflits. Pour un investisseur étranger, l’acquisition directe est interdite. L’accès ne peut se faire que par l’intermédiaire de l’État, qui doit d’abord acquérir un droit sur la terre avant de pouvoir la relouer.
À l’inverse, la quasi-totalité des projets résidentiels et touristiques modernes, y compris ceux potentiellement assimilables à de futures résidences secondaires (villas côtières, appartements en ville, bungalows en îles), se déploie sur ce petit gisement de terres aliénées, soit en pleine propriété (freehold, réservé aux citoyens), soit via des baux de l’État (state leases) de longue durée. C’est sur ce segment très étroit que se joue l’essentiel de l’offre formelle pour les acheteurs étrangers.
Pour élargir le champ des terres disponibles, le gouvernement a lancé le National Land Development Program (NLDP) et des projets pilotes, comme celui de Napa Napa près de Port Moresby. L’objectif est de transformer des portions de terres coutumières en baux d’État, négociés avec les propriétaires traditionnels. Cependant, ces dispositifs progressent lentement et ne modifient pas encore la donne structurelle : la rareté de la terre sécurisée reste un frein majeur au développement d’un vaste marché de résidences secondaires.
Un cadre juridique ouvert à l’investissement, mais restrictif sur la propriété
Le socle légal de la propriété foncière repose sur le Land Act de 1996, la Constitution (notamment son article 53 sur la protection de la propriété) et un ensemble de lois spécifiques (Customary Land Recording Act, Land Dispute Resolution Act, Land Titles Commission Act…). Le système d’enregistrement adopte un modèle Torrens : une fois le titre inscrit, il constitue une preuve quasi irréfragable de propriété.
Mais plusieurs éléments méritent d’être clairement compris par un investisseur étranger envisant une résidence secondaire.
En Papouasie-Nouvelle-Guinée, la pleine propriété foncière (freehold) est, sauf de rares exceptions historiques, exclusivement réservée aux citoyens nationaux, en vertu du Land (Ownership of Freeholds) Act. Les non-ressortissants ne peuvent pas en être détenteurs directs. Certains titres peuvent être convertis en baux pour une exploitation indirecte. De plus, les banques locales accordent peu de valeur à ce type de titre comme garantie financière, ce qui limite encore son utilité pour un investisseur étranger.
Deuxièmement, l’outil principal pour l’étranger est le bail de l’État. Les baux peuvent courir jusqu’à 99 ans, renouvelables, et sont délivrés pour un usage déterminé : résidentiel, commercial, agricole, pastoral, urbain, etc. La demande se fait devant un Land Board, qui émet une recommandation au ministre des Terres, seule autorité habilitée à approuver ou refuser la concession. Tout transfert de bail à un non-citoyen requiert son aval explicite avant enregistrement.
L’investissement étranger est régulé par l’Investment Promotion Act et supervisé par l’Investment Promotion Authority (IPA). Une entreprise dont plus de 50% du capital est détenu par des non-citoyens doit obtenir une certification en tant qu’« entreprise étrangère », avec un investissement minimum de 100 000 kina (environ 28 000 USD). Elle doit également nommer au moins un administrateur résident et se conformer à diverses obligations de reporting. Un projet de loi, le Foreign Investment Regulatory Authority Bill, pourrait à l’avenir durcir ces règles en restreignant certains secteurs et en renforçant les contrôles.
Dans ce cadre, l’acquisition d’une résidence secondaire prend le plus souvent une forme indirecte : création d’une société locale contrôlée par l’investisseur, obtention du certificat IPA, puis acquisition du bail et de la construction via cette entité. Sur le plan migratoire, aucune « golden visa » n’est offerte en échange d’un achat immobilier ; les voies de résidence passent par le visa d’affaires, le visa de travail, la résidence permanente liée à un investissement substantiel ou à une longue présence légale dans le pays.
Des prix élevés et des rendements contrastés selon les segments
Les chiffres récents illustrent le caractère paradoxal du marché : d’un côté, des prix élevés par rapport aux revenus locaux, de l’autre, des rendements locatifs pouvant être attractifs sur certains créneaux, notamment ceux qui intéressent les acheteurs de résidences secondaires à vocation locative.
Les données issues des portails immobiliers et des études de marché situent les fourchettes suivantes pour l’achat de biens résidentiels en 2025 :
| Localisation / Type de bien | Fourchette de prix (PGK) | Fourchette estimée (USD, env.) |
|---|---|---|
| Port Moresby (Paga Hill / Touaguba) – résidence exécutive | 4 000 000 – 8 000 000 | ~1,1 M – 2,2 M |
| Port Moresby (Boroko / Korobosea) – maison 3 chambres | 800 000 – 2 000 000 | ~225 000 – 560 000 |
| Lae (Eriku / Top Town) – propriété résidentielle | 600 000 – 1 500 000 | ~170 000 – 420 000 |
| Madang (zones côtières à potentiel touristique) | 500 000 – 1 200 000 | ~140 000 – 335 000 |
Dans le même temps, les indicateurs d’accessibilité sont particulièrement sévères. Le ratio prix/revenu est évalué à 131,5, ce qui signifie que le prix moyen d’un logement représente plus de 130 fois le revenu annuel moyen, un niveau très supérieur à ce que l’on observe dans la plupart des marchés développés. Le ratio prix/loyer au centre de Port Moresby atteint environ 40, et près de 68 en périphérie. Sans surprise, plus de la moitié des résidents interrogés jugent le marché « très inabordable », 70 % de la population urbaine étant locataire.
Le rendement locatif brut maximal pouvant être atteint par les compounds de logements de personnel pour entreprises dans les zones de projets miniers et gaziers en Papouasie-Nouvelle-Guinée.
Un tableau synthétique permet de visualiser ces écarts :
| Segment de marché | Rendement locatif brut estimé |
|---|---|
| Résidentiel premium (Port Moresby) | 8 – 12 % |
| Résidentiel milieu de gamme | 10 – 15 % |
| Compounds de logements de personnel | 15 – 20 % |
| Hébergement en zones de projets de ressources | 18 – 25 % et plus |
| Marché résidentiel général (données globales) | 1,4 – 2,5 % |
Ce décalage s’explique par la structure de la demande : la clientèle d’expatriés et d’entreprises est prête à payer très cher pour des logements sécurisés, bien desservis et disposant de services (générateurs, réservoirs d’eau, sécurité privée). En revanche, le marché local classique, où la capacité à payer est plus limitée, ne permet pas de rentabiliser au même niveau des prix d’acquisition déjà très élevés.
Des résidences secondaires à cheval entre tourisme et habitat de long séjour
Parler de « résidence secondaire » en Papouasie-Nouvelle-Guinée revient souvent à se situer à l’intersection de deux marchés : celui de l’hébergement touristique (séjours de courte durée, plongée, treks, événements culturels) et celui du logement de moyen ou long séjour pour expatriés, consultants, ONG, entreprises de ressources et classe moyenne locale émergente.
Le tourisme reste modeste en volume, le pays étant l’un des moins visités au monde. L’absence d’infrastructures, la réputation de criminalité dans certaines villes et les difficultés de transport dissuadent une partie des voyageurs. Pourtant, le potentiel est indéniable : sites de plongée de classe mondiale à Kimbe Bay, Tufi ou Milne Bay, paysages de fjords tropicaux, cultures spectaculaires animant des festivals comme le Mount Hagen Show, art traditionnel de la vallée du Sepik, îlots paradisiaques au large de Kavieng ou de Rabaul.
L’État, conscient du potentiel touristique, a lancé le Tourism Sector Development Project (TSDP), soutenu par la Banque mondiale. Piloté par la Tourism Promotion Authority (TPA) et le ministère du Tourisme, des Arts et de la Culture, ce projet vise à améliorer la planification, la gestion environnementale et sociale (via un cadre ESMF incluant des dispositifs pour les peuples autochtones et la réinstallation), et à financer de petites infrastructures touristiques dans des provinces ciblées comme East New Britain et Milne Bay, notamment autour des villes de Kokopo, Rabaul et Alotau.
Dans ce contexte, les résidences secondaires peuvent prendre différentes formes :
Exemples de propriétés d’investissement et d’usage mixte, alliant rendement locatif et usage personnel ponctuel.
Utilisé ponctuellement par un investisseur régional et loué le reste du temps à des entreprises ou sur des plateformes de location courte durée.
Exploitée en gîte ou lodge pour plongeurs et touristes, et réservée à un usage personnel quelques semaines par an.
Intégré à un petit complexe éco-touristique, parfois sur un modèle communautaire.
Combinant hébergement résidentiel, hôtelier et activités de loisirs, avec un positionnement haut de gamme.
Le marché de la location courte durée lui-même reste émergent. Des plateformes comme Airbnb sont présentes, et l’on trouve des annonces pour des logements temporaires à Goroka, Kokopo, Madang, Wewak, Rabaul ou Port Moresby (« Oceanview » dans la capitale, maisons entières à Wewak, appartements à Kokopo, etc.). Cependant, le cadre réglementaire des locations de courte durée n’est pas vraiment stabilisé : il résulte d’un mélange de textes nationaux généraux (urbanisme, fiscalité, normes sanitaires) et de pratiques coutumières locales. Pour un investisseur visant un modèle type « maison de vacances + revenus Airbnb », l’incertitude réglementaire et la nécessité de relations locales solides sont des éléments majeurs à intégrer.
Port Moresby, épicentre du marché et vitrine des projets structurants
Port Moresby concentre l’essentiel du marché formel de la résidence, qu’elle soit principale ou secondaire. La ville, qui dépassait 400 000 habitants en 2015, est à la fois le principal poumon économique et la vitrine des ambitions immobilières du pays.
On y trouve une variété de quartiers qui intéressent directement ou indirectement la clientèle de résidences secondaires. Les secteurs historiques de revenu moyen comme Boroko ou Korobosea, les quartiers d’affaires et de standing comme Town ou Paga Hill, les banlieues plus accessibles comme Waigani, Gerehu ou 8-Mile, où se multiplient les lotissements neufs et les complexes résidentiels.
Le prix de vente moyen d’un hectare de terrain à Port Moresby, en kina, illustrant la forte pression sur le foncier urbain.
L’explosion des loyers entre 2008 et 2012, alimentée par le boom de la construction lié au projet PNG LNG, a mis en lumière l’ampleur du déséquilibre entre l’offre et la demande. La construction d’appartements et de maisons n’a pas suivi la montée du besoin, en partie faute de terrains sécurisés, de main-d’œuvre qualifiée et de matériaux (souvent importés). Cette tension continue de se faire sentir, même si certains segments haut de gamme ont connu un ajustement après le boom.
Port Moresby est la destination privilégiée pour l’investissement en résidence secondaire en Papouasie-Nouvelle-Guinée, grâce à son accessibilité via l’aéroport international, ses infrastructures complètes (centres commerciaux, écoles internationales, hôpitaux privés) et une forte demande locative de la part des entreprises et des fonctionnaires internationaux. Le développement de projets structurés comme Paga Hill Estate, un quartier mixte résidentiel, hôtelier, commercial et de loisirs bénéficiant du statut de zone économique spéciale, offre également des opportunités.
Les appartements waterfront prévus au sein de Paga Hill, le futur Radisson Blu, le casino en développement et la promenade en front de mer participent à dessiner une image plus « classique » d’un quartier premium côtier, susceptible de séduire des acheteurs de résidences secondaires fortunés. Mais cette image ne doit pas masquer les réalités structurelles de la ville : poches d’insécurité, informalité massive dans les quartiers périphériques, réseaux routiers et de services publics inégaux.
Villes secondaires, littoraux et îles : le visage « vacances » du marché
Au-delà de la capitale, plusieurs régions offrent un profil typiquement « maison de vacances », avec un potentiel certain pour la résidence secondaire, à condition d’accepter une logistique plus complexe et une liquidité de revente plus incertaine.
Les villes côtières de Papouasie-Nouvelle-Guinée, telles que Madang, Alotau (capitale de la province de Milne Bay), Kokopo, Rabaul (East New Britain) et Kavieng (New Ireland), combinent un accès à la mer, des paysages attractifs et une proximité avec des sites de plongée ou de pêche de renommée internationale. Des établissements comme le Nusa Island Retreat ou le Lissenung Island Resort, situés au large de Kavieng, sont internationalement reconnus pour la qualité de leurs plages et de leurs récifs. Leur modèle s’appuie sur des bungalows traditionnels intégrés à l’environnement, illustrant une approche d’écotourisme.
Ces projets, souvent nés avant l’essor des plateformes de location, illustrent le type de produit qui peut inspirer les résidences secondaires : petites maisons sur pilotis, constructions en bois local traité, architectures vernaculaires adaptées au climat tropical, parfois organisées en structures familiales ou communautaires plutôt qu’en copropriétés classiques.
Madang, avec ses baies, ses îlots et ses hôtels anciens, offre aussi des opportunités d’acquisition de propriétés résidentielles à vocation touristique, dans une fourchette de prix inférieure à celle de Port Moresby. De même, Alotau et les îles de Milne Bay attirent un public de plongeurs et de plaisanciers qui apprécient l’isolement relatif et l’authenticité des villages côtiers.
Dans ces régions, le profil type de la résidence secondaire est souvent celui d’un bien à usage mixte : maison de vacances personnelle et hébergement payant en basse saison ou lorsque le propriétaire réside à l’étranger. La demande de location courte durée y est plus saisonnière que dans la capitale, mais elle bénéficie de l’attrait d’une Papouasie-Nouvelle-Guinée perçue comme une destination d’aventure encore intacte, loin des foules de Bali ou de la Thaïlande.
Un cadre d’infrastructures fragile, qui pèse sur la valeur des résidences secondaires
Les contraintes d’infrastructures constituent une dimension centrale du marché des résidences secondaires. Routes incomplètes ou impraticables une partie de l’année, réseaux électriques et hydriques défaillants, connectivité numérique limitée, coûts élevés de transport maritime ou aérien : ces réalités impactent directement la vie quotidienne dans une maison de vacances, la rentabilité d’un projet locatif et la valorisation à long terme.
C’est le pourcentage de routes nationales revêtues en Papouasie-Nouvelle-Guinée, sur un réseau total d’environ 8 738 km.
Côté énergie, le réseau est fragmenté en trois systèmes principaux (Port Moresby, Ramu pour Lae–Hautes Terres–Madang, et Gazelle pour l’archipel de New Britain) complétés par une multitude de mini-réseaux isolés. Les coupures sont fréquentes, les pertes en ligne élevées, et de nombreux groupes électrogènes privés assurent la continuité de service, notamment pour les résidences haut de gamme. L’accès à une connexion Internet stable est également rare : la capacité internationale ne comptait, il y a peu, que deux câbles sous-marins totalisant 2,5 Gb/s pour plus de 7 millions d’habitants, alors qu’un pays comme Singapour, avec une population comparable, profite de dizaines de téraoctets par seconde.
Environ 61 % de la population n’a pas accès à une eau potable sûre et 55 % sont dépourvus de solutions d’assainissement améliorées. L’accès par canalisation en zone rurale est 15 à 18 fois moindre qu’en ville, impliquant pour les résidences secondaires l’usage de réservoirs, de systèmes de traitement, de fosses septiques et des budgets de maintenance conséquents.
Ces facteurs se traduisent par des coûts d’exploitation très supérieurs à ceux de marchés touristiques mieux dotés. Sécurité privée, entretien d’infrastructures autonomes (groupes, panneaux solaires, pompes, filtrations), réparations fréquentes, surcoût d’acheminement des matériaux et des biens de consommation : la « note » annuelle d’une résidence secondaire peut vite grimper, rognant une part importante des rendements espérés.
Un environnement sécuritaire sous tension, qui conditionne l’usage des résidences
La perception de l’insécurité en Papouasie-Nouvelle-Guinée, souvent alimentée par des faits de carjacking, d’attaques armées, de cambriolages et de violences urbaines, n’est pas qu’un cliché. La réalité statistique montre un secteur de la sécurité privée florissant : plus de 400 sociétés, près de 30 000 employés, et un chiffre d’affaires estimé à plus d’un milliard de kina, faisant de ce secteur le troisième employeur du pays. Quatre entreprises sur cinq déclarent recourir à des agents de sécurité.
Pour une résidence secondaire, priorisez les quartiers sûrs et les compounds fermés et surveillés. Prévoyez des déplacements sécurisés via des services de transport privé avec suivi GPS, et équipez le logement de systèmes d’alarme et de vidéosurveillance. L’emplacement exact, au-delà des attraits comme la vue ou les activités, est un critère déterminant.
Cette dimension sécuritaire influe aussi sur la clientèle. Les appartements et maisons de standing à Port Moresby sont très recherchés par les entreprises, qui y logent leurs expatriés sous des contrats de location longue durée. Pour un propriétaire de résidence secondaire prêt à louer son bien, ces clients corporate peuvent offrir une occupation relativement stable et des loyers élevés, en échange d’exigences fortes en matière de sûreté et de services.
Sur les littoraux et les îles, les petits complexes touristiques bien gérés, qui entretiennent de bons rapports avec les communautés, parviennent à maintenir un climat apaisé. Cependant, la méconnaissance des coutumes, les conflits fonciers latents ou un sentiment d’exclusion peuvent fragiliser cette relation à long terme. La durabilité d’un projet de résidence secondaire en location repose donc sur un ancrage local fort : partenariats avec les propriétaires coutumiers, création d’emplois locaux et partage des bénéfices.
Une demande locale forte et un marché locatif sous tension
Même si l’on se focalise sur les résidences secondaires, il est impossible d’ignorer la réalité de la demande locale. Les enquêtes menées par des portails comme Hausples montrent que 70 % des habitants sont locataires, seulement 20 % sont pleinement propriétaires et 9 % remboursent un crédit. La majorité juge le marché « inabordable », avec une forte demande pour des logements à moins de 200 000 kina, largement supérieure à l’offre disponible.
La tension sur le marché du logement entraîne la prolifération de quartiers informels. Ces zones accueillent une part importante de la main-d’œuvre urbaine, y compris des salariés à revenu modeste et certains ménages de classe moyenne, qui n’ont pas accès à des solutions formelles abordables. Dans ces quartiers, la qualité de construction, l’accès aux services et la sécurité juridique des occupants sont souvent précaires.
Pour les résidences secondaires, cette réalité a deux conséquences. La première est d’ordre éthique et politique : dans un pays confronté à une crise aiguë du logement, la multiplication de biens destinés aux vacances ou à la location de luxe peut être perçue comme une aggravation des inégalités, et susciter des tensions si elle ne s’accompagne pas de retombées locales tangibles (emplois, contributions communautaires, projets sociaux). La seconde est plus pragmatique : la forte demande locative, même dans les segments moyens, peut contribuer à sécuriser un flux de revenus pour une résidence secondaire bien située et bien gérée, dès lors que le positionnement de prix reste adapté.
Pour une résidence secondaire destinée à la location longue durée, les préférences des ménages locaux doivent guider la conception : privilégier les maisons surélevées (high-set), prévoir trois ou quatre chambres, opter pour des parcelles de 300 à 500 m² et concevoir des espaces robustes et fonctionnels pouvant accueillir des familles nombreuses, un tiers des ménages comptant plus de six personnes.
Coûts de transaction, fiscalité et contraintes financières
L’acquisition et la détention d’une résidence secondaire en Papouasie-Nouvelle-Guinée s’accompagnent de coûts de transaction et de charges récurrentes significatives. Pour un acheteur étranger, l’addition totale des frais est généralement estimée entre 5 % et 10 % du prix d’achat. On y retrouve notamment :
Le taux des droits de timbre sur le transfert de propriété en Papouasie-Nouvelle-Guinée, représentant 2 % de la valeur de la transaction.
À ces coûts d’entrée s’ajoutent des charges récurrentes : loyer foncier annuel (souvent environ 5 % de la valeur non améliorée du terrain), impôts sur le revenu locatif (taux de 30 % pour les sociétés résidentes non minières, plus élevé pour les non-résidents), taxe sur les biens et services (GST) de 10 % applicable à certaines prestations, cotisation de formation de 2 % pour les entreprises au-delà d’un certain seuil de masse salariale.
Les banques locales proposent des crédits hypothécaires avantageux pour les citoyens, mais ces produits sont généralement inaccessibles aux étrangers. Lorsqu’un financement est exceptionnellement accordé à un non-résident, il requiert un apport élevé (30 à 50%) et des taux d’intérêt sont compris entre 8 et 15%. En pratique, la plupart des achats par des étrangers se font donc au comptant, avec les contraintes liées au change de la kina, une monnaie contrôlée sujette à des délais et des pénuries de devises.
Un marché qui se structure lentement autour d’acteurs privés et d’initiatives publiques
Malgré les contraintes, le marché immobilier papou se structure peu à peu sous l’impulsion de plusieurs types d’acteurs : promoteurs privés (Steamships, Curtain Bros, Paga Hill Development Company, Lamana, etc.), fonds de pension locaux (Nambawan Super, Nasfund), agences immobilières (LJ Hooker, Century 21, Strickland Real Estate, The Professionals, Hausples), et autorités publiques (Department of Lands and Physical Planning, Investment Promotion Authority, Real Estate Industry Association).
Des études de marché spécialisées (6Wresearch, Statista) et des enquêtes annuelles (Hausples) documentent les attentes, budgets et préférences des ménages, ainsi que leur ressenti sur l’accessibilité et l’offre abordable. De grands salons, comme le Hausples Real Estate Expo, réunissent également les acteurs clés du secteur (développeurs, banques, assureurs, acheteurs).
Pour l’instant, la résidence secondaire n’est pas un segment explicitement nommé dans ces analyses, tant le marché reste dominé par les problématiques de logement principal, de logements de fonction et de parcs locatifs d’entreprise. Mais les signaux se multiplient : intérêt croissant de certains investisseurs internationaux (plusieurs milliers de recherches de biens à partir de l’étranger, notamment depuis les États-Unis), développement progressif de locations de courte durée, multiplication de projets balnéaires de niche, intégration de la dimension résidentielle dans des zones économiques spéciales comme Paga Hill.
Pour développer ce marché, deux actions sont essentielles : améliorer progressivement la sécurité foncière et les infrastructures dans les zones touristiques et urbaines clés, et mettre en place un cadre réglementaire et fiscal plus clair pour les locations saisonnières. Cela apportera de la visibilité aux propriétaires tout en protégeant les intérêts des communautés locales.
Une destination de résidences secondaires très spécifique
Au final, le marché des résidences secondaires en Papouasie-Nouvelle-Guinée ne peut ni ne doit être appréhendé comme un simple prolongement des modèles observés dans d’autres pays du Pacifique. Là où Vanuatu, par exemple, met en avant des coûts de construction relativement bas, une fiscalité avantageuse et une offre croissante d’Airbnb balnéaires, la Papouasie-Nouvelle-Guinée propose un tout autre ensemble de paramètres : terre massivement coutumière, infrastructures incomplètes, insécurité plus marquée, mais aussi rendements potentiels élevés sur des segments précis, richesse naturelle et culturelle inégalée, et un sentiment d’« avant-poste » pour les investisseurs prêts à naviguer dans un environnement complexe.
Pour ceux qui envisagent une résidence secondaire – refuge personnel, base d’exploration ou investissement locatif – trois éléments clés ressortent des données disponibles.
Une résidence conçue comme un havre de paix et un lieu de ressourcement pour soi-même et sa famille.
Un point d’ancrage pour découvrir et profiter d’une nouvelle région, de ses paysages et de sa culture.
Un bien pouvant générer des revenus complémentaires grâce à la location, que ce soit à l’année ou en saisonnier.
La première est la nécessité d’une préparation minutieuse : compréhension fine du droit foncier, recours systématique à un avocat local expérimenté, vérification des titres et des baux auprès de la Land Titles Commission, prise en compte des coûts de sécurité et d’infrastructures autonomes, projection prudente des flux de trésorerie tenant compte des coûts d’exploitation.
La deuxième est l’importance cruciale de l’ancrage local : partenariats avec des promoteurs et opérateurs déjà implantés, dialogue avec les communautés coutumières lorsque le projet touche leurs terres ou leurs ressources, recours à des gestionnaires immobiliers professionnels pour les locations, implication dans des initiatives touristiques ou sociales qui renforcent l’acceptabilité du projet.
La valeur d’une résidence secondaire dans ce pays, que ce soit à Port Moresby ou sur une île reculée, est soumise à une forte cyclicité et volatilité. Elle dépend principalement de l’évolution des projets miniers et gaziers, des politiques publiques de développement, de la situation sécuritaire, des capacités de l’État à améliorer les infrastructures (routes, énergie, télécoms), et de l’image internationale du pays en tant que destination touristique.
Pour qui recherche une villégiature balisée et sans surprise, d’autres marchés répondront mieux à la demande. Pour qui cherche en revanche un investissement de pionnier, à la frontière entre tourisme d’aventure, immobilier de rendement et immersion dans l’un des pays les plus singuliers du monde, le marché des résidences secondaires Papouasie-Nouvelle-Guinée offre un terrain aussi exigeant que fascinant.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, déjà doté d’un patrimoine financier bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Papouasie‑Nouvelle‑Guinée pour rechercher du rendement locatif et une exposition au kina (PGK). Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Port Moresby, Lae, Kokopo), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle sécurisée dans un quartier résidentiel en développement de Port Moresby, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers + sécurisation) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection précise du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat spécialisé en terres coutumières, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification progressive.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de capter les opportunités du marché papou tout en maîtrisant les risques juridiques, fonciers, fiscaux et locatifs.
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