Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Entre montagnes alpines, lacs cristallins et villes impériales, l’Autriche cumule presque tous les atouts d’une destination touristique complète. Pour les investisseurs comme pour les particuliers qui envisagent de louer un bien quelques semaines par an, le pays offre un terrain de jeu très riche… mais aussi encadré. Derrière les cartes postales se cache un marché structuré, des chiffres solides et un cadre légal de plus en plus précis.
Cet article détaille le marché de la location saisonnière en Autriche, en présentant sa dynamique, les villes et régions les plus attractives, les niveaux de prix et de rendement, ainsi que des exemples concrets de programmes. Il aborde également les aspects réglementaires et fiscaux essentiels à connaître pour investir ou louer dans ce secteur.
Un marché touristique en pleine forme
Le point de départ de toute réflexion sur la location saisonnière en Autriche reste la santé globale du secteur touristique. Les données les plus récentes montrent un marché non seulement remis de la parenthèse Covid, mais désormais au-dessus de ses anciens records.
En 2024, l’Autriche a enregistré environ 154,3 millions de nuitées et plus de 46 millions d’arrivées touristiques, soit un niveau supérieur à 2019, pourtant considérée comme une année de référence. Un responsable statistique national a même parlé de “meilleure année touristique jamais enregistrée”.
Plus de 114 millions de ces nuitées sont le fait de visiteurs internationaux, en hausse d’environ 2,5 % en un an. Les Allemands dominent très nettement (près de 58,5 millions de nuitées), suivis des Néerlandais, des Suisses et Liechtensteinois, et d’un contingent américain en nette progression, avec un record d’environ 2,38 millions de nuitées. Les touristes autrichiens restent importants avec plus de 40 millions de nuitées, mais la dynamique de croissance vient surtout de l’étranger.
C’est le nombre de millions de nuitées cumulées dans les régions du Tyrol et de Salzbourg, représentant plus de la moitié du total.
Vienne, locomotive urbaine
Vienne a signé une performance spectaculaire avec environ 18,86 millions de nuitées en 2024, soit une hausse de 9,3 % en un an et environ 7 % de plus qu’en 2019. La ville représente à elle seule plus de 30 % de la valeur du marché hôtelier autrichien. Ce rebond alimente directement l’essor de la location saisonnière urbaine, notamment via des plateformes comme Airbnb.
Dans la capitale, les locations de courte durée affichent une occupation médiane d’environ 77 %, avec un prix moyen par nuit autour de 109 € et un revenu annuel moyen proche de 29 400 € pour une annonce typique, soit autour de 2 450 € par mois. Le marché est fortement saisonnalisé, avec un pic de rentabilité en octobre, porté par les congrès, le tourisme culturel et les événements.
L’Autriche, destination quatre saisons
L’Autriche reste perçue comme une destination d’hiver pour le ski, mais cette vision est aujourd’hui trop restrictive. Les principales périodes de voyage s’étendent de décembre à mars pour les sports d’hiver, et de mi‑juin à mi‑septembre pour les vacances estivales.
Le pays a enregistré un record historique d’environ 154,3 millions de nuitées sur l’année touristique 2023/24.
Le contexte européen renforce cette dynamique. La demande pour les séjours à la montagne est repartie à la hausse, les dépenses moyennes pour les vacances au ski ayant progressé de près de 30 % depuis 2019 selon un rapport de la Commission européenne. En parallèle, les prix des forfaits de ski ont flambé – en Autriche, ils ont augmenté d’environ 34 % au‑delà de l’inflation depuis 2015 –, mais cela n’a pas dissuadé une clientèle plutôt aisée (Pays‑Bas, Royaume‑Uni, Suède, Allemagne) de revenir en masse.
Dans ce contexte, l’Autriche apparaît comme un marché de l’hospitality solide : évalué à près de 23,4 milliards de dollars en 2025, il devrait atteindre plus de 30 milliards à l’horizon 2030, avec un taux de croissance annuel moyen supérieur à 5 %. Cette toile de fond donne un socle robuste aux projets de location saisonnière, que l’on parle d’un studio à Vienne ou d’un chalet en station.
Une offre d’hébergement en expansion
Pour mesurer les opportunités, il faut aussi regarder la structure de l’offre. Les chiffres officiels montrent une Autriche déjà très équipée… mais qui continue pourtant à construire, rénover et multiplier les formules d’hébergement.
Pour l’année touristique 2023/24 (hors campings), le pays comptait environ 71 900 établissements d’hébergement, totalisant près de 1,19 million de lits. Par rapport à l’année précédente, cela représente une hausse de 1,7 % des capacités en lits et de 2,3 % du nombre d’établissements.
Le Tyrol et le Land de Salzbourg concentrent près de la moitié de ce parc : environ 355 700 lits pour le premier, 235 100 pour le second. Vienne, de son côté, enregistre la croissance la plus rapide de l’offre en lits (+10,8 %), reflet de sa montée en puissance touristique.
Commercial vs. privé : où se place la location saisonnière ?
L’administration autrichienne distingue les établissements commerciaux (hôtels, résidences de tourisme, auberges de jeunesse, cures) et les établissements privés (chambres chez l’habitant, fermes, appartements de vacances privés).
En 2023/24, le secteur commercial détenait environ 75 % des lits disponibles, dominant ainsi l’offre en capacité d’accueil. En revanche, les structures privées, bien que ne représentant qu’un quart des lits, constituaient 65 % du nombre total d’établissements. Cette disproportion illustre la forte fragmentation du marché du côté des « petits » acteurs, tels que les chambres d’hôtes, les appartements de vacances et les locations saisonnières gérées par des propriétaires individuels ou de petites sociétés.
Un segment attire particulièrement l’attention des investisseurs : les appartements de vacances exploités de façon commerciale. Leur nombre a bondi de près de 8,6 % sur la dernière année statistique pour atteindre plus de 11 400 établissements. Cette croissance illustre l’attrait pour des modèles hybrides entre hôtel et location meublée, notamment dans les stations de ski et les grandes villes.
Taux d’occupation : un potentiel encore sous‑exploité
Les taux moyens d’occupation des lits restent relativement modestes si l’on considère l’ensemble des hébergements. Pour l’hiver 2023/24, l’occupation moyenne était d’environ 34,9 %, en légère progression sur un an, et d’environ 35,2 % l’été suivant, légèrement en dessous de la saison précédente. Ces niveaux demeurent inférieurs aux années pré‑Covid, où l’on dépassait 37 % d’occupation hivernale.
Les moyennes nationales masquent des écarts significatifs. Dans le haut de gamme hôtelier, l’occupation atteignait environ 56 % en été 2022, avec un tarif moyen proche de 203 € la nuit. Sur le marché locatif de Vienne, la médiane d’occupation s’élève à 77 %, démontrant que les biens bien situés et adaptés surpassent largement les moyennes.
Les grandes zones d’opportunités
La question clé pour un investisseur ou un propriétaire reste : où acheter, et pour quel type d’exploitation saisonnière ? Trois grandes familles de marchés se dégagent : la capitale et ses quartiers, les stations alpines double saison (hiver/été), et des régions “intermédiaires” (lacs, villes secondaires, zones rurales de tourisme doux).
Vienne : un marché urbain puissant… et de plus en plus encadré
La capitale concentre déjà plus de 9 000 annonces actives sur Airbnb. Selon des données agrégées pour la période novembre 2024 – octobre 2025, une location type y est réservée environ 281 nuits par an, pour un revenu annuel moyen avoisinant 29 375 €. La clientèle est très internationale : près de 9 voyageurs sur 10 viennent de l’étranger, beaucoup d’Allemagne, mais aussi des États‑Unis et d’autres marchés lointains.
Plusieurs indicateurs suggèrent un marché robuste :
| Indicateur (Vienne – location courte durée) | Valeur approximative |
|---|---|
| Annonces actives Airbnb | 9 150 |
| Taux d’occupation médian | 77 % |
| Prix moyen par nuit | 109 € |
| Revenu mensuel moyen | 2 447 € |
| Revenu annuel moyen | 29 375 € |
| Part de touristes internationaux | 88 % |
| Variation annuelle des revenus | +15,9 % |
Ce dynamisme attire autant les particuliers que les sociétés de gestion : certaines gèrent plusieurs dizaines, voire plus de mille annonces à elles seules. Mais cette croissance a poussé la ville à serrer la vis sur le plan réglementaire, afin de limiter la pression sur le marché du logement.
Depuis plusieurs années, Vienne encadre très strictement la location touristique dans les “zones résidentielles” désignées : la mise en location commerciale y est en principe interdite, seules des pratiques assimilables au “home‑sharing” occasionnel étant tolérées. Hors de ces zones, la règle générale autorise un propriétaire à louer son logement jusqu’à 90 jours par an sans autorisation spécifique, à condition de continuer à y résider principalement et de s’acquitter de la taxe de séjour.
Au‑delà de ces 90 jours, un permis particulier est obligatoire, même en dehors des zones résidentielles. Obtenir ce permis suppose notamment :
– de prouver que le bien n’a pas bénéficié de subventions au logement,
– de démontrer que plus de la moitié des appartements de l’immeuble restent affectés à l’habitation,
– de recueillir l’accord écrit de tous les copropriétaires,
– de respecter des normes incendie graduées selon le nombre total de lits touristiques dans l’immeuble (déclenchement de contraintes supplémentaires au‑delà de 10 lits).
En parallèle, la ville a instauré une taxe locale sur l’hébergement à hauteur de 3,2 % du prix de la nuitée, à déclarer et verser chaque mois, et impose aux hôtes de tenir un registre des visiteurs, à transmettre régulièrement à la municipalité.
Pour limiter les risques juridiques tout en visant des rendements attractifs, de nombreux investisseurs optent pour des locations de moyenne durée (de 30 jours à 6 mois). Ce créneau, ciblant des publics comme les étudiants, expatriés ou télétravailleurs, est de plus en plus structuré par des plateformes spécialisées, offrant un équilibre entre rentabilité et sécurité.
Tyrol et grands domaines alpins : le cœur de la machine à cash hivernale
Le Tyrol est le symbole même de la montagne autrichienne : plus de 80 stations de ski, environ 3 400 km de pistes alpines, 4 000 km de pistes nordiques, plus de 200 musées et un niveau gastronomique élevé avec près de 120 tables distinguées.
Sur le plan économique, la région est un pilier du tourisme d’hiver européen. La demande est portée par une clientèle à fort pouvoir d’achat prête à accepter des hausses de prix importantes : dans certains domaines tyroliens, les forfaits journaliers dépasseront 80 € dès la saison 2025/26, un cap symbolique rendu nécessaire par la hausse des coûts énergétiques et d’exploitation.
Pourtant, même dans ce contexte inflationniste, la demande résiste. Une étude européenne indique que les dépenses moyennes pour un séjour au ski ont crû de près de 28 % depuis 2019. En outre, pour un vacancier, skier en Autriche reste souvent meilleur marché que dans certaines destinations nord‑américaines, où les forfaits journaliers atteignent parfois 250 à 300 dollars.
Le modèle économique de la location saisonnière en station repose sur plusieurs ressorts :
– une haute saison hivernale très rémunératrice (vacances de Noël, Nouvel An, vacances de février, compétitions sportives),
– un “second souffle” estival avec la randonnée, le VTT, le parapente, le golf et les lacs,
– la possibilité de forfaits intégrés associant hébergement, remontées mécaniques et parfois location de matériel, très prisés des marchés étrangers.
Dans des stations emblématiques comme Kitzbühel ou Sankt Anton am Arlberg, les chiffres de la location courte durée parlent d’eux‑mêmes :
| Station alpine (exemples) | Revenu mensuel moyen (USD) | Prix/nuit moyen (USD) | Taux d’occupation moyen |
|---|---|---|---|
| Kitzbühel | ≈ 3 424 | ≈ 434 | ≈ 35 % |
| Sankt Anton am Arlberg | ≈ 3 215 | ≈ 506 | ≈ 40 % |
| Brand (Vorarlberg, station cosy) | ≈ 4 010 | ≈ 527 | ≈ 33 % |
| Zell am See | ≈ 2 488 | ≈ 350 | ≈ 34 % |
| Kaprun | ≈ 2 479 | ≈ 335 | ≈ 35 % |
Les taux d’occupation moyens peuvent paraître plus faibles que dans une métropole comme Vienne, mais les tarifs par nuit beaucoup plus élevés compensent largement. Ces chiffres reflètent aussi un fort caractère saisonnier : de longues périodes quasi pleines pendant l’hiver, des creux au printemps et à l’automne, puis une nouvelle montée en charge l’été.
Côté réglementaire, les Länder alpins (Tyrol, Salzbourg, Styrie, Carinthie) ont chacun leurs règles, qui tournent autour de quatre axes communs :
Les loueurs doivent collecter et reverser une taxe de séjour par personne et par nuit (généralement entre 1 et 4 €). Ils sont tenus de conserver un registre des hôtes et de les déclarer dans les 24 heures suivant leur arrivée. Des déclarations ou permis spécifiques peuvent être requis si le logement n’est pas une résidence principale ou dépasse un certain nombre de lits. Enfin, dans certaines zones, une contribution aux offices de tourisme locaux est obligatoire.
Ces contraintes sont réelles, mais elles sont intégrées de longue date par les acteurs locaux. La plupart des stations disposent de services d’accompagnement pour aider les propriétaires à se mettre en conformité, et les gestionnaires professionnels prennent souvent ces démarches à leur charge.
Projets structurés : l’exemple de l’Alpin Resort Erzberg
Au‑delà de l’achat d’un appartement isolé, une tendance forte consiste à se positionner sur des programmes organisés de type “resort” ou “chalet village”. L’exemple de l’Alpin Resort Erzberg illustre bien ce modèle.
Situé à Eisenerz, en Styrie, ce projet transforme un ancien quartier résidentiel en village de vacances avec environ 100 appartements entièrement rénovés, de 38 à 164 m², répartis dans des maisons de deux étages. Certains lots sont des “wellness appartements” équipés de jacuzzi ou de sauna. Le site, baigné de soleil, se trouve entre le parc national du Gesäuse et la montagne de l’Erzberg, dans un paysage montagnard spectaculaire.
Les prix d’achat démarrent autour de 75 000 € pour les plus petites unités et montent jusqu’à 300 000 € pour les plus grands appartements. Des variantes “wellness” de 47 à 62 m², avec jacuzzi ou sauna, s’affichent autour de 100 000 à 139 000 €.
Pour l’investisseur, l’un des principaux arguments est la garantie de loyer : 5 % nets par an sur le prix d’achat (hors TVA), garantie sur 7 ans. La gestion locative est confiée à une société spécialisée, Alps Residences Holidayservice GmbH, qui exploite déjà 18 complexes touristiques en Autriche, pour un total de plus de 5 000 lits. Concrètement, le propriétaire :
– confie son bien pour 7 ans,
– perçoit 5 % de rendement annuel net sur le prix de base,
– n’a pas à payer d’énergie, d’assurance, de frais de gestion ni d’entretien courant,
– bénéficie d’un droit d’usage flexible pour ses propres vacances,
– peut, au terme du contrat, renégocier une formule de rendement fixe ou variable.
L’achat est soumis à la TVA, récupérable si le bien est loué à des fins touristiques. Les frais d’acquisition comprennent environ 3,5 % de taxe de mutation, 1,1 % pour l’inscription au registre foncier et 1,5 % de frais notariés. Un financement bancaire couvrant jusqu’à 50 % du prix est possible, avec des taux d’intérêt variables autour de 2–2,5 %.
Une simulation montre qu’avec un apport de 50 % sur un bien à 100 000 €, le rendement sur les fonds propres oscillerait entre 6,4 % et 6,9 % par an, et pourrait grimper vers 9,5 % en cas de hausse annuelle de la valeur du bien de l’ordre de 3 %. Ce genre d’opération donne accès à une station “clé en main”, avec mutualisation du marketing et des réservations via de grands distributeurs, ce qui limite le risque de vacance.
Eisenerz elle‑même fait l’objet d’un plan de redéveloppement touristique soutenu par le Land de Styrie, avec de fortes subventions publiques (“Redesign Eisenerz”). Été comme hiver, l’offre d’activités est dense : randonnée, VTT, sports d’eau, golf, ski sur le domaine voisin du Präbichl (20 km de pistes), ski de fond et biathlon à Eisenerzer Ramsau, site labellisé pour la qualité de ses pistes et base d’entraînement pour des athlètes de haut niveau.
Schladming‑Dachstein, Ski Amadé et les “chalet villages”
Un autre exemple de modèle intégré se trouve sur la Reiteralm, au cœur du vaste domaine Ski Amadé (760 km de pistes, plus de 270 remontées). Le projet Alpenchalets Reiteralm consiste en 13 chalets de luxe indépendants, chacun avec 4 chambres, 3 salles de bain et un espace bien‑être privatif. Ces chalets se situent en “ski‑in ski‑out”, directement sur les pistes, avec de grandes façades vitrées offrant une vue panoramique.
Les prix se situent dans une toute autre gamme que ceux d’Eisenerz, entre 685 000 € et 739 000 €, mais les banques proposent ici des financements pouvant aller jusqu’à 70 % du prix d’achat, toujours avec des taux estimés autour de 2–2,5 %. L’exploitation touristique est également assurée par un opérateur professionnel, via une structure de type “ALPS RESORTS”, leader sur ce segment dans les Alpes autrichiennes et bavaroises avec 26 resorts et environ 6 000 lits.
Dans ces schémas, le propriétaire devient davantage un investisseur passif, qui délègue totalement la commercialisation à une marque reconnue. L’intérêt principal est de bénéficier de la force de frappe marketing de ces opérateurs – sites de réservation multilingues, connexions aux grandes plateformes comme Booking, Expedia ou Airbnb, et partenariats avec les tours‑opérateurs européens – tout en se déchargeant des contraintes opérationnelles (check‑in, ménage, linge, maintenance, conformité réglementaire, rapport aux autorités touristiques, etc.).
Rendements, prix et positionnement
L’un des atouts de l’Autriche, comparée à d’autres pays alpins, est la combinaison d’un marché de l’immobilier relativement cher dans les sites premium, mais encore accessible dans de nombreuses régions, avec des rendements locatifs corrects, sans être spectaculaires.
Ordres de grandeur des prix
On peut résumer ainsi quelques niveaux de prix et de rendement observés :
| Zone / segment | Prix typique (ordre de grandeur) | Rendement locatif brut moyen |
|---|---|---|
| Vienne (appartement standard) | 4 000 à 7 000 €/m² (plus de 10 000 €/m² en luxe) | 3–4 % |
| Kitzbühel (appartement) | ≈ 6 270 €/m² (moyenne 2020, +45 % vs 2016) | 3–5 % (fourchette alpine) |
| Innsbruck (appartement) | ≈ 5 940 €/m² (condo en 2020) | 3–4,5 % |
| Région du lac Wörthersee | ≈ 5 000 €/m² (appartements) | 3–4 % |
| Petite ville / région non prime | Souvent < 4 000 €/m² | jusqu’à 4,5 % voire plus |
À Vienne, les rendements varient par district : certains quartiers populaires comme Favoriten ou Simmering peuvent offrir des rendements bruts frôlant les 4,5–5 %, alors que le centre historique se situe davantage autour de 2,5–3 %. Dans les villes secondaires comme Graz ou Linz, des études indiquent des rendements moyens de l’ordre de 4–4,5 %, sur fond de croissance démographique soutenue.
Rendement brut annoncé pour des programmes structurés dans les stations alpines, garanti avant fiscalité.
Location saisonnière vs. location longue durée
En pratique, la location saisonnière peut générer un revenu par mètre carré nettement supérieur à une location classique, mais au prix de plusieurs contraintes : vacance potentielle, gestion plus intensive, besoin de marketing, et surtout exposition à des réglementations plus strictes.
En moyenne, une résidence de vacances est louée 23 semaines par an pour un loyer hebdomadaire d’environ 1 143 dollars. Moins de la moitié des propriétaires réalisent un bénéfice après déduction des charges et des remboursements de prêt. Sans stratégie de prix dynamique, gestion fine des saisons et fidélisation de la clientèle, l’investissement risque de ne générer que du capital immobilisé.
À l’inverse, un bon emplacement, arrangé et décoré de façon actuelle (matériaux durables, ambiance chaleureuse, équipements modernes, coin télétravail, espace de rangement suffisant, literie haut de gamme) et bien positionné sur les canaux en ligne peut très largement dépasser ces moyennes. Les tendances actuelles du “vivre simple mais qualitatif”, avec un fort accent sur la durabilité (bois, lin, matériaux recyclés, éclairages bien pensés, teintes chaudes) correspondent bien aux attentes des hôtes, qui recherchent des lieux où ils se projettent facilement.
Cadre légal et fiscal : un passage obligé
Les opportunités d’investissement ne peuvent pas être analysées sans un regard lucide sur le droit autrichien, qui combine une très forte protection des locataires en résidentiel et un encadrement croissant des locations touristiques, surtout dans les grandes villes.
Réglementation générale des locations de courte durée
L’Autriche laisse une marge d’action importante aux Länder et aux communes pour encadrer la location saisonnière. Plusieurs échelons de règles entrent donc en jeu :
– droit de l’urbanisme et du zonage (affectation résidentielle vs. touristique),
– droit de l’hébergement touristique (enregistrement de l’activité, nombre de lits, sécurité incendie),
– droit de la copropriété (accord des autres propriétaires pour un changement d’usage),
– régime fiscal (impôt sur le revenu, TVA, taxes de séjour),
– en environnement urbain dense, règles spécifiques comme le fameux “règlement viennois” des 90 jours.
D’une manière générale, dès que l’activité de location dépasse le simple fait de mettre à disposition un logement de façon très occasionnelle, sans services, et que l’objectif de profit est affirmé, les autorités considèrent qu’il s’agit d’une activité commerciale relevant du droit des entreprises (Gewerbeordnung). Il faut alors s’enregistrer comme exploitant, soit dans un régime “libre” (certaines pensions simples), soit dans un régime “réglementé” (hôtellerie traditionnelle, avec exigences de qualification).
Cadre réglementaire national et local pour la collecte et la transmission des données des voyageurs.
Collecte des données d’identité et inscription dans un registre obligatoire dans les 24 heures suivant l’arrivée.
Transmission mensuelle des statistiques de nuitées, imposée par la plupart des communes.
Ventilation statistique des nuitées souvent requise par pays d’origine des voyageurs.
Focus sur quelques régions
– Vienne : comme vu plus haut, double contrainte de la limite de 90 jours sans permis et interdiction de la location commerciale dans les zones d’habitation, sauf exemption. Une taxe locale à 3,2 % du prix d’hébergement s’applique, avec obligation de déclaration mensuelle. Les sanctions peuvent atteindre 50 000 € d’amende en cas d’infraction manifeste (par exemple, annonce d’un logement dans une mauvaise zone sans autorisation).
– Tyrol : toute nuitée touristique est soumise à une taxe par personne et par nuit, dont le montant varie selon les vallées. Les hébergeurs doivent être enregistrés auprès de l’office de tourisme pour obtenir un numéro de registre. Dans certains cas, un permis de changement d’usage est requis, à moins qu’il ne s’agisse de la résidence principale du propriétaire et que le nombre de lits reste limité (par exemple jusqu’à 12 lits répartis sur trois appartements, sans autres résidents permanents dans l’immeuble).
À Salzbourg, utiliser un logement à des fins non résidentielles (comme la location touristique) nécessite généralement un permis municipal. Une exception s’applique si le logement est la résidence principale du propriétaire et qu’il accueille au maximum 10 hôtes ou 3 unités de location. Dans tous les cas, le paiement d’une taxe de séjour et d’une contribution au fonds de promotion touristique est obligatoire.
– Styrie : la location touristique implique une taxe de séjour, avec exemptions en particulier pour les enfants de moins de 15 ans. Dans les “communautés touristiques”, les hébergeurs doivent en outre verser une contribution annuelle spécifique.
À cela s’ajoutent les futures règles européennes sur les plateformes de location de courte durée, qui entreront en vigueur en 2026 et visent à harmoniser certaines obligations de transparence et de déclaration des données, tout en facilitant le contrôle fiscal.
Fiscalité de la location saisonnière
Sur le plan fiscal, les revenus de location (qu’ils soient issus de contrats classiques ou de séjours touristiques) sont catégorisés comme “revenus de location et de fermage” et soumis à l’impôt sur le revenu. Le barème est progressif : il commence à 0 % jusqu’à environ 12 800 € de revenus annuels, puis grimpe par paliers à 20 %, 30 %, 40 %, 48 %, 50 % et 55 % au‑delà du million d’euros de revenus.
Les résidents autrichiens sont imposables sur leur revenu mondial, tandis que les non‑résidents ne paient l’impôt qu’à raison de leurs revenus de source autrichienne (dont les loyers). Pour un propriétaire étranger, une déclaration devient obligatoire au‑delà d’un seuil de recettes d’un peu plus de 2 000 € par an, sauf si une retenue à la source spécifique clôture le traitement.
Taux annuel de dépréciation pour usure (AfA) applicable au coût d’acquisition d’un bâtiment, correspondant à une durée de vie fiscale de 66 ans.
Des mesures temporaires de “sur‑amortissement” permettent, pour les constructions récentes, de déduire 4,5 % la première année, puis 3 % la suivante. Pour des projets résidentiels construits entre 2024 et 2026 et satisfaisant à certains standards énergétiques (“Building Standard Bronze”), une déduction de 4,5 % peut même être appliquée sur les deux premières années. Ces dispositifs accélèrent l’amortissement fiscal sur les premières années d’exploitation.
Enfin, la TVA vient jouer un rôle particulier : la location de longue durée à usage d’habitation est en principe exonérée de TVA, tandis que les locations de courte durée, assimilées à de l’hôtellerie (séjours touristiques, locations meublées très courts séjours), sont soumises à un taux réduit de 10 %. Un propriétaire qui exploite en saisonnier et dépasse un certain seuil de chiffre d’affaires (33–35 000 € selon les références) devra généralement s’immatriculer à la TVA. En retour, il pourra, sous conditions, récupérer la TVA sur certains investissements (par exemple achat d’un appartement neuf soumis à TVA), à condition de respecter un engagement de location professionnelle sur une durée longue, typiquement 20 ans.
Gestion, distribution et concurrence des plateformes
La réussite d’un projet de location saisonnière en Autriche ne dépend pas seulement du bon choix de région ou du respect du droit. Elle passe aussi par une stratégie de distribution bien calibrée et par un pilotage fin des prix.
Poids des OTA et montée en puissance des réservations directes
Comme ailleurs en Europe, les plateformes de réservation en ligne dominent largement le paysage. Booking.com capte environ 75 % du marché de la réservation hôtelière en Autriche et près de 70 % au niveau européen, loin devant Expedia et HRS. Les agences en ligne représentent autour de la moitié de la distribution, tandis que les réservations directes, notamment via les sites des établissements ou des groupements, restent majoritaires pour certains adhérents de l’association hôtelière autrichienne (ÖHV), qui déclarent plus de 67 % de leurs nuitées en direct.
Pour un loueur saisonnier indépendant, cela signifie :
Stratégies pour optimiser votre présence et vos revenus sur les plateformes de location.
Assurez une visibilité quasi indispensable sur les grandes plateformes comme Booking, Airbnb et Vrbo pour atteindre un large public.
Anticipez un coût non négligeable en commissions prélevées par ces plateformes sur chaque réservation.
Une fois votre réputation établie, développez vos réservations directes pour améliorer votre marge et garder le contrôle de la relation client.
Les tendances européennes montrent une croissance rapide des réservations “direct‑digitales” (sites propres, moteurs de réservation intégrés, applications mobiles), avec des taux de croissance anticipés autour de 8 % par an jusqu’en 2030. Les grands groupes investissent dans ce sens, mais les petites structures peuvent, elles aussi, tirer parti de solutions clé en main (channel managers, outils de site web pour locations, etc.).
Gestion professionnelle ou auto‑gestion ?
La gestion d’un bien saisonnier peut vite devenir chronophage : création d’annonces attractives, photos professionnelles, communication en plusieurs langues, réponses rapides aux demandes, organisation des arrivées et départs, ménage, maintenance, conformité avec les règles locales (inscription des hôtes, taxe de séjour, registres), etc.
Les sociétés de gestion spécialisées dans l’immobilier alpin proposent des packages complets pour les propriétaires et investisseurs, facilitant la gestion et optimisant le rendement de leurs biens.
Prise en charge de la location, de l’accueil des clients, du ménage et de la maintenance du bien pour une sérénité totale.
Expertise en tarification et marketing pour maximiser les revenus locatifs et le taux d’occupation de votre propriété.
Suivi technique, réparations et gestion des prestataires pour maintenir le bien en parfait état toute l’année.
Organisation de services sur mesure pour les locataires : ski, restauration, activités, transferts.
– création et optimisation des annonces (SEO, textes, photos),
– gestion des réservations et du calendrier sur plusieurs plateformes,
– communication avec les voyageurs,
– accueil, remise de clés (ou solutions de boîte à clé / serrures connectées),
– ménage, linge, petites réparations,
– suivi administratif (enregistrements, déclarations de taxe de séjour),
– éventuellement services “conciergerie” (transferts, activités, restaurants).
Les honoraires varient généralement entre 20 et 30 % du chiffre d’affaires locatif, parfois plus dans les modèles “tout compris”. À l’inverse, l’auto‑gestion peut maximiser le revenu net, mais exige de la disponibilité, une certaine appétence pour la relation client et une bonne discipline administrative.
Risques, défis et perspectives à long terme
Aucun marché n’est exempt de risques. En Autriche, plusieurs points attirent l’attention des analystes et des pouvoirs publics.
Tension sur le marché du travail et hausse des coûts
Le secteur de l’hospitalité souffre d’un manque de main‑d’œuvre chronique, qui se traduit par des hausses de salaires négociées autour de 8 % par an ces dernières années, et par un taux de vacance d’emplois élevé. Le gouvernement a adopté un “pacte des talents” visant à attirer jusqu’à 15 000 travailleurs non‑européens d’ici 2027 dans les métiers en tension.
Parallèlement, les coûts de l’énergie et de la construction ont augmenté, renchérissant les projets neufs et les rénovations, notamment celles imposées par les standards d’efficacité énergétique. Ces facteurs pèsent sur les marges des hôtels et des hébergements touristiques, qui répercutent en partie ces hausses sur leurs prix… tout en essayant de ne pas effrayer une clientèle de plus en plus sensible au rapport qualité‑prix.
La montée en puissance des plateformes de location de courte durée a, comme ailleurs en Europe, réduit l’offre de logements longue durée dans certains quartiers prisés, notamment à Vienne. La ville a intenté des actions en justice contre des usages abusifs de logements sociaux et fait régulièrement fermer des “hôtels illégaux” déguisés en locations particulières.
Les habitants sont partagés sur l’impact du tourisme : si les retombées économiques sont appréciées, de nombreux résidents soutiennent les nouvelles réglementations visant à protéger le droit au logement. Les autorités cherchent à concilier valorisation touristique et préservation du tissu résidentiel, en s’appuyant notamment sur une plus grande transparence promise par les futures règles européennes (partage de données entre plateformes et administrations).
Pour un investisseur, cela signifie que le cadre légal peut évoluer, en particulier dans les grandes villes où la pression immobilière est forte. Un bien acheté pour être loué en très courte durée pourra, éventuellement, devoir être réaffecté en location moyenne ou longue durée à l’avenir. L’avantage de l’Autriche réside néanmoins dans un système juridique réputé stable et prévisible, avec une bonne sécurité des transactions et des droits de propriété.
Climat et avenir du ski
Sur le long terme, la question du réchauffement climatique pèse sur les stations de moyenne altitude. Des études menées au Tyrol montrent que, dans un scénario de +2 °C, la part de domaines naturellement “d’enneigement sûr” pourrait passer de 76 % à 41 %.
Pour maintenir des hauteurs de neige comparables à aujourd’hui, l’intensité de l’enneigement artificiel devrait parfois être multipliée par près de 3.
Dans ce contexte, les stations misent sur une diversification de leur offre : activités estivales, produits bien‑être, événements culturels, congrès, etc. Un investissement dans une station à plus haute altitude, bien connectée et dotée d’une forte notoriété (Sölden, St. Anton, Kitzbühel, Ischgl, etc.) reste perçu comme plus résilient.
Comment se positionner intelligemment sur la location saisonnière en Autriche ?
Pour conclure, quelques grandes lignes se dégagent pour qui souhaite profiter des opportunités de location saisonnière en Autriche.
D’abord, le pays offre un socle exceptionnel : un tourisme record et diversifié (hiver, été, city breaks, congrès, bien‑être, culture), une image très positive dans ses marchés émetteurs majeurs (Allemagne, Benelux, Royaume‑Uni, Pays nordiques), une accessibilité renforcée (réseau ferroviaire en expansion, lignes aériennes, trains de nuit), et une économie globalement solide.
Revenus annuels générés par un Airbnb bien placé à Vienne, illustrant le potentiel de la location saisonnière.
Mais cette attractivité s’accompagne d’un haut niveau d’exigence :
– exigence réglementaire, avec des règles locales à respecter scrupuleusement (zones autorisées, durées maximales, permis, taxes, registres),
– exigence fiscale, avec une imposition progressive et une TVA gérable mais technique,
– exigence opérationnelle, compte tenu de la concurrence des hôtels, des autres locations et des attentes des voyageurs (qualité, propreté, réactivité, équipements),
– exigence stratégique, pour choisir entre auto‑gestion et gestion professionnelle, entre ville et montagne, entre programme clé en main et projet individuel.
Pour un investisseur francophone, l’Autriche se présente moins comme un ‘El Dorado’ spontané que comme un marché mûr, exigeant, mais performant pour ceux qui prennent le temps de bien le comprendre. L’enjeu n’est pas seulement de trouver un appartement ou un chalet dans une carte postale, mais de construire un modèle durable, conforme, bien distribué et ancré dans les réalités locales.
Investisseur francophone
Dans ce cadre, les opportunités de location saisonnière en Autriche sont nombreuses et variées : du deux‑pièces dans un quartier vivant de Vienne à l’appartement en résidence gérée avec garantie de loyer en Styrie, en passant par le chalet panoramique sur une piste de la Reiteralm. La clé du succès réside dans l’alignement fin entre emplacement, produit, réglementation, fiscalité et stratégie de gestion. Ceux qui parviennent à cet alignement peuvent espérer non seulement un rendement correct, mais aussi la satisfaction, plus rare, de posséder un pied‑à‑terre dans l’un des pays les plus stables et les plus agréables d’Europe.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Autriche pour chercher du rendement locatif et une exposition à l’euro dans un environnement stable. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Vienne, Graz, Linz), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement de standing ou un petit immeuble résidentiel dans un quartier en forte demande locative à Vienne, combinant rendement locatif brut cible de 4 à 5 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, Steuerberater), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société autrichienne) et définition d’un plan de diversification patrimoniale en Autriche.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
