Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché des propriétés de luxe en Belgique n’est plus une niche confidentielle. Avec une valorisation d’environ 5 milliards d’euros en 2025 et un chiffre d’affaires annuel estimé à 2 milliards d’euros, ce segment s’est imposé comme un pilier à part entière de l’immobilier résidentiel. Dans un pays où les prix résidentiels progressent encore d’environ 3 % par an, la partie haut de gamme affiche une dynamique propre, portée par les fortunes belges et internationales, mais freinée par des contraintes d’offre, de fiscalité et de réglementation.
Le marché du luxe en Belgique évolue vers des biens hyper connectés et durables, comme des penthouses à Bruxelles, des villas design à Knokke-Heist, des hôtels particuliers rénovés avec sobriété énergétique ou des appartements dans des tours mixtes. Il se caractérise par un équilibre entre rareté, pression réglementaire et recherche d’investissements à long terme.
Une croissance solide sur fond d’économie stable
Les différentes études convergent : le marché des propriétés de luxe en Belgique suit une trajectoire de croissance régulière. Les projections évoquent un taux de croissance annuel composé supérieur à 4 % jusqu’en 2033, certains scénarios avançant même une progression moyenne de l’ordre de 9 % par an pour la période 2025‑2032. Dans la pratique, les observateurs du terrain estiment plutôt une hausse de 3 à 4 % par an pour ce segment, ce qui reste soutenu dans un contexte européen marqué par les hausses de taux et les corrections de prix.
Le PIB de la Belgique s’élève à environ 578 milliards de dollars, fondement d’une économie stable et diversifiée.
Sur le marché résidentiel global, la résistance est manifeste : les prix des logements ont progressé de 3,58 % sur un an au troisième trimestre 2024, alors même que de nombreux pays voisins subissaient des reculs en termes réels. Les projections tablent sur des hausses d’environ 3 % en 2025 et 3,8 % en 2026. Dans ce contexte, il n’est pas surprenant que les actifs haut de gamme, par nature plus rares, aient mieux tenu, voire surperformé, notamment dans les quartiers prime de Bruxelles ou sur la côte.
Un marché de 5 milliards d’euros, mais très concentré
La valeur totale du marché des propriétés de luxe tourne autour de 5 milliards d’euros en 2025. Le chiffre d’affaires annuel est estimé à 2 milliards, un niveau déjà atteint ou dépassé en 2021, où les transactions dans ce segment avaient généré environ 2,2 milliards d’euros. Les analystes prévoient que la valeur de ce marché atteindra environ 6 milliards de dollars à l’horizon 2032.
En 2021, le marché immobilier de luxe belge était caractérisé par un volume limité, avec seulement 1 247 biens à vendre à 1 million d’euros ou plus. Les transactions se répartissaient ainsi : 1 222 en Flandre, 302 dans la Région de Bruxelles-Capitale et 169 en Wallonie. La commune de Knokke‑Heist dominait ce segment avec 288 ventes haut de gamme, démontrant la concentration géographique de ce marché.
L’épisode marquant reste la vente d’une propriété à plus de 30 millions d’euros en avril 2022, une transaction gérée par BARNES Léman, qui donne la mesure de ce que peut atteindre le très haut de gamme belge dans des cas exceptionnels.
Une géographie du luxe très contrastée
Le marché belge du luxe est d’abord un marché de localisation. Les écarts de prix entre communes, quartiers et même rues sont considérables, bien au‑delà de ce que la moyenne nationale pourrait laisser penser.
Bruxelles, vitrine internationale et cœur du marché prime
Bruxelles reste la locomotive du segment luxueux, portée par la présence des institutions européennes, de l’OTAN, de milliers de multinationales et d’une population dont 70 % auraient des origines étrangères. La région compte près de 1,25 million d’habitants, plus de 3 000 organisations internationales et un pourcentage important de cadres expatriés.
Les prix le reflètent. Le prix moyen au mètre carré y dépasse 3 400 €/m² pour les appartements et 3 300 €/m² pour les maisons, avec des pointes bien plus élevées dans les rues les plus prestigieuses. Dans des artères comme la Kasteeltjeslaan à Uccle ou la rue du Buisson à Bruxelles‑Ville ou Ixelles, les prix dépassent 5 500 €/m², voire frôlent 5 700 €/m². Les quartiers de l’avenue Louise, de l’abbaye de la Cambre, du Bois de la Cambre ou de la Place Brugmann concentrent une part significative de l’offre haut de gamme.
Les chiffres de prix illustrent cette hiérarchie intra‑bruxelloise.
| Quartier (Bruxelles) | Prix moyen €/m² | Loyer moyen (approx.) | Tendance annuelle |
|---|---|---|---|
| Ixelles | 4 257 | 1 374 €/mois | +3,7 % |
| Uccle | 4 013 | 1 200–1 500 €/mois | +2,9 % |
| Etterbeek | 3 956 | 1 100–1 300 €/mois | +3,1 % |
| Watermael‑Boitsfort | 3 815 | 1 100–1 400 €/mois | +2,8 % |
| Auderghem | 3 721 | 1 050–1 350 €/mois | +4,2 % |
| Saint‑Gilles | 3 691 | 900–1 100 €/mois | +3,5 % |
| Schaerbeek | 3 224 | 850–1 000 €/mois | +4,8 % |
| Evere | 3 055 | 800–950 €/mois | +3,9 % |
Pour les maisons individuelles de grand standing, le ticket d’entrée dépasse fréquemment 1 million d’euros, notamment à Uccle, Woluwe‑Saint‑Pierre ou Rhode‑Saint‑Genèse, aux portes de la capitale. Au troisième trimestre 2024, le prix médian d’une maison 4 façades à Bruxelles atteignait plus d’un million d’euros (1 020 250 €), un niveau qui anncre la métropole dans la catégorie des marchés prime européens.
Knokke‑Heist et la côte : le rêve balnéaire à plusieurs millions
Sur la côte belge, Knokke‑Heist domine sans partage le marché du luxe. La commune figure en tête des municipalités les plus chères du pays, avec un prix médian de maison autour de 840 000 €, mais la réalité du haut de gamme dépasse largement ce seuil. Le prix moyen d’une villa de standing y excède 2 millions d’euros, et les prix dans certains quartiers comme Bronlaan – Het Zoute peuvent atteindre des valeurs médianes à 3,1 millions d’euros pour les 25 % de transactions les plus chères.
Les chiffres des quartiers et rues les plus onéreux donnent un aperçu de cette concentration de richesse.
| Secteur / Rue (Knokke-Heist) | Prix typique ou P75* |
|---|---|
| Bronlaan – Het Zoute | ≈ 3 100 000 € (P75) |
| Kalverkeetdijk‑Zuid | ≈ 1 530 000 € (P75) |
| Zeedijk – Het Zoute | ≈ 1 295 000 € (P75) |
| Duinbergen – Albertstrand | ≈ 1 080 000 € (P75) |
| Albertstrand | ≈ 875 000 € (P75) |
| Knokke Heilig Hart | ≈ 785 000 € (P75) |
P75 : prix au 75ᵉ percentile, c’est‑à‑dire pour les 25 % de ventes les plus chères.
Depuis 2010, les prix des villas à Knokke-Heist ont progressé d’environ 22 %, confirmant leur attrait durable en bord de mer.
Flandre intérieure, Brabant et communes « vertes » huppées
Au‑delà de la côte, une série de communes flamandes et brabançonnes se distinguent. Sint‑Martens‑Latem, Kraainem, Wezembeek‑Oppem, Tervuren ou encore Schilde, Keerbergen et Zoersel affichent des prix médians de maison oscillant entre 485 000 € et 690 000 €, souvent pour des propriétés spacieuses, sur de grandes parcelles boisées.
Quelques données illustrent cette cartographie.
| Commune (maisons, prix médian) | Prix médian (€) |
|---|---|
| Knokke‑Heist | 840 000 |
| Sint‑Martens‑Latem | 690 000 |
| Kraainem | 577 500 |
| Wezembeek‑Oppem | 550 000 |
| Rhode‑Saint‑Genèse | 540 000 |
| Tervuren | 520 000 |
| Schilde | 515 000 |
| Keerbergen | 492 000 |
| Zoersel | 485 000 |
| Lasne | 535 000 |
Les quartiers comme Ter Borcht – Voshol à Brasschaat, Kapellenbos à Kapellen ou Koningshof à Schoten affichent des prix de l’ordre de 900 000 € à près de 1,8 million d’euros pour les transactions du quart supérieur, ce qui en fait des poches de grand luxe discret, souvent recherchées par les familles fortunées souhaitant rester proches d’Anvers ou de Bruxelles tout en bénéficiant d’un cadre verdoyant.
Anvers, Gand, Bruges : les métropoles culturelles montent en gamme
Anvers, deuxième ville du pays et grand port européen, s’est affirmée comme un marché haut de gamme à part entière. Son centre historique, les quais comme Cockerillkaai, Sint‑Aldegondiskaai ou Napoleonkaai, ainsi que des projets phares comme l’Antwerp Tower, concentrent une offre d’appartements et de penthouses de standing. Les prix y dépassent régulièrement 4 000 €/m² dans les secteurs prime, quand le centre affiche en moyenne autour de 2 880 €/m² et la périphérie environ 2 370 €/m².
Un projet immobilier d’exception offrant 240 appartements et penthouses neufs, caractérisé par son design moderne et son emplacement privilégié au cœur d’Anvers.
Grandes façades vitrées pouvant atteindre 30 m de longueur, loggias intérieures et vues panoramiques.
Parkings souterrains et appartements conçus pour une expérience de vie premium.
Situé à quelques pas de la gare centrale, de l’Operaplein piétonnier et de la rue commerçante du Meir.
Attire les Belges aisés et les investisseurs internationaux en quête de produits locatifs premium.
Gand et Bruges, avec des prix moyens oscillant entre 2 000 € et 3 800 €/m², offrent un mix singulier de patrimoine historique et de dynamisme économique. À Bruges, patrimoine mondial de l’UNESCO, certains biens de caractère se négocient à des prix comparables à ceux des quartiers huppés bruxellois, notamment lorsqu’ils combinent localisation centrale, cachet architectural et rénovation énergétique soignée.
Qui achète le luxe belge ?
Le profil des acquéreurs de biens de luxe en Belgique a profondément évolué. Là où, il y a encore quelques années, la clientèle internationale dominait, les acheteurs belges représentent désormais près de 75 % des transactions de prestige, contre environ 50 % trois ans plus tôt. La montée des grandes fortunes domestiques – 73 familles cumulant à elles seules environ 23 milliards d’euros d’épargne – explique en partie ce basculement.
HNWI, expats et investisseurs étrangers
La demande est tirée par une population croissante de HNWI (patrimoine supérieur à 1 million de dollars hors résidence principale) et d’UHNWI (plus de 30 millions de dollars), belges comme étrangers. Les acheteurs internationaux viennent surtout de France, des Pays‑Bas, du Royaume‑Uni, mais aussi du Moyen‑Orient et d’Asie. Bruxelles attire tout particulièrement cette cible, de par sa fonction de capitale européenne, la présence de l’OTAN, d’innombrables lobbys, cabinets d’avocats et sièges régionaux de multinationales.
La démographie joue en faveur du marché : la Belgique compte plus de 2,2 millions de résidents nés à l’étranger, et Bruxelles a vu 56 166 personnes s’y installer depuis l’étranger en 2023. Dans certains quartiers prisés par les expatriés, les taux de vacance locative sont très faibles, et en Flandre, on estime que 40 à 50 personnes se disputent parfois un même bien en location.
Analyse du marché immobilier belge
Un pays ouvert aux capitaux étrangers
Sur le plan juridique, la Belgique adopte une approche très permissive pour l’investissement immobilier étranger. Aucune restriction n’existe sur l’achat de biens par des non‑résidents, qu’il s’agisse de personnes physiques ou de sociétés. Les étrangers bénéficient des mêmes droits de propriété et des mêmes voies de recours que les locaux, sans limite de nombre ou de valeur de biens détenus.
Les principales banques belges (BNP Paribas Fortis, KBC Bank, Belfius, ING Belgium) accordent volontiers des prêts aux non-résidents. Le ratio prêt-valeur (LTV) pour cette clientèle se situe généralement entre 60 % et 75 %, contre jusqu’à 90 % pour un résident achetant sa résidence principale. Fin 2024-début 2025, les taux d’intérêt pour un crédit sur 20 ans sont d’environ 3 % à 3,2 %, après avoir atteint un pic fin 2023.
Cette accessibilité, combinée à l’absence de taxe générale sur la fortune, à une multitude de conventions de non‑double imposition et à des exonérations possibles sur les plus‑values de résidence principale, renforce l’attrait du pays pour les fortunes mobiles cherchant un pied‑à‑terre ou un pôle de diversification.
Qu’achète‑t‑on ? Villas, appartements, front de mer et patrimoine
Les propriétés de luxe en Belgique se répartissent grosso modo en deux grandes familles : les maisons individuelles (villas, maisons de maître, propriétés de campagne) et les appartements/penthouses. Les maisons et villas dominent en volume de valeur dans le segment très haut de gamme, mais le poids des appartements ne cesse de croître dans les métropoles.
Maisons et villas : espace, intimité, extérieur
Dans la catégorie des maisons, plusieurs sous‑segments se détachent. Les villas contemporaines, souvent très performantes sur le plan énergétique, avec piscine, grands jardins et domotique avancée, se situent surtout en périphérie bruxelloise, à Knokke‑Heist, dans les communes vertes flamandes ou dans certains villages wallons prisés.
Les maisons de maître et hôtels particuliers du XIXᵉ ou début XXᵉ siècle, en pierre de taille et hauts plafonds, se concentrent davantage à Bruxelles (Uccle, Ixelles, Saint‑Gilles, Schaerbeek), parfois transformés en résidences multifamiliales ou en résidences privées entièrement rénovées, avec des travaux énergétiques lourds pour répondre aux nouvelles réglementations.
Dans les statistiques générales, les maisons 4 façades affichent des prix médians très différenciés selon les régions :
| Région | Maison 4 façades, prix médian Q3 2024 (€) |
|---|---|
| Bruxelles‑Capitale | 1 020 250 |
| Flandre | 419 900 |
| Wallonie | 310 000 |
Ces chiffres englobent l’ensemble du marché et non uniquement le luxe, mais donnent une idée de l’écart de base sur lequel viennent se greffer les surcotes liées à la localisation prime, à la surface et aux prestations.
Appartements, penthouses et résidences mixtes
Dans les grandes villes, le luxe passe de plus en plus par des appartements, souvent au dernier étage (penthouses), bénéficiant de terrasses panoramiques, de halls d’entrée soignés, de services de conciergerie et parfois d’équipements communs (salles de sport, spa, coworking).
Prix moyen au mètre carré des appartements à Bruxelles en 2023
Anvers, avec des prix moyens d’environ 3 200 €/m² pour les appartements neufs en 2024, multiplie les projets comme Initium ou Montevideo, qui combinent logements de standing avec espaces de fitness, coworking ou services de mobilité douce, dans la logique des quartiers mixtes et durables. Gand, avec des prix de construction neufs avoisinant 3 800–4 200 €/m², suit une trajectoire similaire.
Front de mer et propriétés en bord d’eau
La côte reste un marqueur fort du marché de luxe, avec une prime significative pour la vue mer, l’accès direct à la plage ou la proximité immédiate des digues les plus prestigieuses. Les appartements sur la digue du Zoute, les villas en deuxième rang avec grand jardin et vue partielle sur la mer ou les propriétés en front de lac (comme au Galgenweel près d’Anvers) bénéficient d’une forte demande, y compris pour la location saisonnière haut de gamme.
Des prix tirés par la rareté, l’énergie et la fiscalité
Si le luxe belge se porte bien, c’est aussi parce que l’offre reste limitée. Les contraintes urbanistiques, les réglementations énergétiques plus strictes, la hausse des coûts de construction et la raréfaction des permis dans certaines régions réduisent le flux de nouveaux biens correspondant aux standards les plus élevés.
Une offre neuve sous pression
En 2023, la Belgique a pourtant enregistré la plus forte progression de construction de logements par habitant en Europe, mais la tendance a rapidement changé. Entre début 2023 et fin 2024, les permis de construire résidentiels ont reculé de près de 14 % sur neuf mois, à 16 448 autorisations, tandis que le nombre de logements autorisés baissait d’environ 9 % à 34 059 unités. À Bruxelles, la chute est encore plus marquée, avec un repli de l’ordre de 39 % des permis de construire résidentiels sur la même période.
Un déficit structurel de 375 000 logements est projeté d’ici 2030, tandis que les rénovations restent rares (1,5 % des maisons et 1 % des appartements par an). Dans le luxe, cela entraîne des délais de réalisation plus longs, une hausse des coûts et une valorisation accrue des biens existants bien situés et déjà aux normes.
L’énergie, nouveau critère de segmentation du luxe
L’un des grands basculements de ces dernières années tient au poids croissant de la performance énergétique dans la formation des prix. Les réglementations flamandes imposent, par exemple, aux acquéreurs de logements avec un mauvais certificat énergétique (E ou F) de les rénover pour atteindre au moins un label D dans les cinq ans. Dans les faits, cela a créé un écart de prix net : en Flandre, en 2023, les maisons avec un certificat A ou B ont vu leur prix augmenter de 1,5 % en moyenne, tandis que les biens E ou F ont perdu environ 1,6 %.
Prime de vente des biens labellisés A par rapport aux logements classés D en France.
Pour le segment du luxe, cela signifie que les grandes maisons anciennes mal isolées sont de plus en plus difficiles à vendre sans projet de rénovation conséquent, tandis que les nouvelles villas basse énergie, les appartements neufs A+ ou les propriétés historiques déjà réhabilitées captent une prime importante.
Une fiscalité lourde mais recentrée
Les coûts de transaction restent élevés en Belgique, en particulier pour les achats dans le luxe, où le montant absolu des taxes est considérable. Selon les régions, les droits d’enregistrement standard se situent autour de 12 % en Flandre et 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, même si des régimes préférentiels ont été introduits pour les résidences principales.
Taux standard des droits d’enregistrement à Bruxelles, contre lequel les nouvelles réductions en Flandre et en Wallonie se comparent.
Dans le haut de gamme, ces avantages profitent surtout aux familles fortunées achetant leur résidence principale, tandis que les investisseurs ou multi‑propriétaires restent soumis aux taux les plus élevés. À cela s’ajoutent les honoraires de notaire (en moyenne 1,6 % du prix, TVA de 21 % comprise), les frais d’expertise, la taxe annuelle sur le revenu cadastral, ainsi que l’impôt éventuel sur les plus‑values pour les biens revendus dans des délais courts (jusqu’à 33 % pour un terrain vendu dans les cinq premières années, 16,5 % pour un bâtiment revendu dans les cinq ans en dehors de la résidence principale).
En pratique, la « boucle complète » d’un investissement, entre achat et revente, peut représenter des coûts de transaction cumulés de l’ordre de 10 à 20 % du prix, ce qui incite les investisseurs du luxe à adopter une stratégie de détention longue.
Un marché profondément digitalisé et dopé à la technologie
Le luxe belge n’échappe pas aux grandes tendances technologiques. Côté produits comme côté processus de vente, la digitalisation est devenue un standard.
Smart homes, domotique et sécurité haut de gamme
La Belgique figure parmi les pays européens les plus avancés dans l’intégration des technologies de maison intelligente. On estime qu’environ 17 % des foyers utilisent déjà des systèmes d’alarme connectés, et les projections indiquent qu’un foyer sur trois dans le monde sera équipé d’une technologie smart home d’ici 2027. Au niveau national, les prévisions tablent sur une part significative de nouveaux développements résidentiels classés comme « smart homes », avec domotique centralisée, gestion énergétique optimisée, pilotage à distance et bornes de recharge pour véhicules électriques.
Dans le luxe, les équipements technologiques et durables sont désormais des standards attendus. Ils incluent la domotique avancée (sécurité, gestion de l’énergie, électroménagers connectés) et des systèmes de bien-être. Ces installations, comme les bornes de recharge et les panneaux photovoltaïques, augmentent significativement la valeur du bien : une pompe à chaleur peut ajouter 15 000 à 25 000 €, et des panneaux solaires 10 000 à 20 000 €.
Visites virtuelles et marketing international
Pour toucher une clientèle éclatée entre Bruxelles, Paris, Londres, Dubaï ou Hong Kong, les grandes agences – Engel & Völkers, Sotheby’s International Realty, Christie’s International Real Estate, Be Luxe Belgium, Home Invest Belgium ou encore IMMOBEL – misent massivement sur les visites virtuelles, la réalité augmentée et les plateformes en ligne multilingues. Les portails comme Immoweb, Zimmo, Logic‑Immo ou Immovlan sont devenus des vitrines incontournables, mais le segment du luxe se distingue par des campagnes ciblées, des vidéos de haute qualité et une forte présence sur les réseaux sociaux spécialisés.
Le marché belge de l’immobilier de luxe s’internationalise, comme le montre l’arrivée de Christie’s International Real Estate en 2023 via un partenariat local et la présence d’autres marques globales. Il reste modérément concentré : les dix principaux acteurs représentent 40 à 50 % des ventes, le reste étant couvert par de nombreuses boutiques spécialisées et agences indépendantes.
Location haut de gamme : rendement et tension locative
Le marché locatif représente environ 30 % du parc résidentiel belge, avec une proportion de locataires très élevée à Bruxelles (environ 60 % des ménages). Dans les grandes villes, les loyers ont nettement augmenté, en partie sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt qui a éloigné certains ménages de la propriété.
À Bruxelles, les loyers moyens dépassent 1 200 € par mois pour un appartement standard, et les biens semi‑mitoyens peuvent se louer autour de 1 850 € en moyenne. Pour les zones prime, un appartement d’une chambre se loue fréquemment au‑delà de 1 200–1 300 €, et les deux chambres tournent autour de 1 500 € ou davantage. À l’échelle nationale, la moyenne des loyers avoisine 949 € par mois, illustrant là encore le surcoût bruxellois.
Le rendement brut moyen des appartements haut de gamme à Bruxelles, le plus élevé parmi les grandes villes belges mentionnées.
La tension locative est particulièrement forte en Flandre, où l’on compte parfois entre 40 et 50 candidats sérieux pour un même bien. Les taux de vacance restent faibles dans les grandes villes (autour de 5 % à Anvers, 5,2 % à Gand, à peine plus à Bruxelles), ce qui alimente une hausse continue des loyers, estimée à près de 18 % depuis 2021.
Un cadre juridique protecteur mais complexe
La Belgique se distingue par un cadre légal très protecteur pour les droits de propriété, avec un indice de droits de propriété de 92 en 2024, largement au‑dessus de la moyenne mondiale, et un système judiciaire relativement efficace (moins de six affaires civiles et commerciales par an pour 100 habitants en 2021). Tout transfert immobilier doit passer par un notaire, qui garantit la validité de l’acte, la bonne circulation des fonds et l’enregistrement du titre.
Pour les acquéreurs étrangers, il est généralement recommandé de s’entourer à la fois d’un notaire obligatoire et d’un avocat local bilingue. Cette combinaison est essentielle pour naviguer dans la complexité du marché immobilier belge, marqué par des variations régionales (trois Régions aux règles fiscales distinctes et un contexte multilingue), la complexité des plans d’urbanisme et les enjeux environnementaux (comme la pollution des sols ou les risques d’inondation). La diligence raisonnable doit systématiquement inclure la vérification des titres de propriété, la conformité urbanistique, l’analyse du certificat de performance énergétique (PEB/EPB) et, pour les biens en copropriété, l’examen des comptes et du règlement de copropriété.
Défis et risques : construction chère, crédit encadré, accessibilité en question
Malgré son dynamisme, le marché des propriétés de luxe en Belgique n’est pas exempt de risques. La hausse des coûts de construction, le durcissement des exigences énergétiques, la complexité des permis et l’encadrement prudentiel du crédit pèsent sur les perspectives de certains projets.
Coûts de construction et pénurie d’offre
Les matériaux, la main‑d’œuvre et les normes techniques ont renchéri les coûts de construction de manière significative depuis la crise énergétique de 2022. Les investissements des ménages dans la construction ont reculé d’environ 5,4 % depuis leur pic de début 2022, et la confiance dans le secteur s’est dégradée, entraînant un ralentissement des nouveaux projets, y compris dans le haut de gamme.
La baisse de l’offre de logements neufs rencontre une demande structurellement forte, alimentée par la démographie et l’évolution des modes de vie (télétravail, recherche d’espace, qualité de vie). Ce déséquilibre devrait maintenir la pression à la hausse sur les prix dans les quartiers les plus demandés.
Conditions de crédit plus strictes
Sur le marché hypothécaire général, les banques belges ont déjà accordé près de 30,8 milliards d’euros de nouveaux crédits en 2023, le nombre total de prêts en cours atteignant plus de 240 milliards d’euros fin 2024. La Belgique se classe parmi les pays européens avec le plus grand nombre de crédits hypothécaires par habitant. Si les taux ont remonté, culminant fin 2023 avant de se stabiliser autour de 3–3,3 % pour des durées de 20 ans en 2024‑2025, ils restent relativement bas comparés à d’autres marchés européens.
Les autorités prudentielles ont durci les conditions d’octroi de crédits, en particulier pour les prêts à haut ratio prêt-valeur (LTV) et pour les investisseurs. Pour les biens de luxe dépassant 500 000 €, le LTV maximum est souvent limité à 70-80 %, nécessitant un apport personnel plus conséquent. Par ailleurs, la hausse des taux d’intérêt a augmenté le ratio service de la dette sur le revenu (DSTI), réduisant la capacité d’emprunt de certains emprunteurs, y compris ceux aux profils aisés.
Accessibilité et perception de surévaluation
Sur le plan macro, plusieurs modèles indiquent une légère surévaluation du marché résidentiel belge, même si cette appréciation varie. Certains travaux évoquent une surévaluation de 36 % par rapport au revenu (price‑to‑income) au deuxième trimestre 2024, tandis que la surévaluation ajustée des taux d’intérêt tomberait à environ 17 %. D’autres modèles plus sophistiqués (KBC Economics, ECB, Belfius) oscillent entre légère surévaluation (souvent inférieure à 10 %) et même légère sous‑évaluation selon les hypothèses.
Pour le segment du luxe, plus liquide et moins dépendant du financement bancaire, le risque de correction brutale semble limité à court terme, surtout en raison de la rareté chronique des biens prime. Mais la perception d’un marché « cher » est bien installée : plus de la moitié des Belges considèrent le logement comme inabordable, et 86 % estiment irréalisables les objectifs climatiques appliqués au parc immobilier.
Vers quel avenir pour le luxe immobilier belge ?
À horizon 2030, plusieurs forces vont façonner le marché des propriétés de luxe en Belgique. La première est démographique et économique : une population urbaine élevée (98 % des habitants vivent en zone urbaine), une progression attendue du nombre de ménages, la montée en puissance des pôles technologiques (Bruxelles, Anvers, Gand, Louvain) et la permanence de Bruxelles comme centre politique européen garantiront un socle de demande élevé.
La seconde est environnementale et réglementaire. Les obligations de rénovation, la généralisation des labels énergétiques exigeants, l’objectif d’un parc résidentiel neutre en carbone à l’horizon 2050 et l’évolution des aides fiscales (taux réduits de TVA à 6 % pour certaines démolitions‑reconstructions, nouvelles normes de performance) favoriseront les biens les plus vertueux et pénaliseront ceux qui ne peuvent efficacement être remis à niveau.
L’évolution technologique, avec le développement de la smart home, de l’IoT résidentiel, des bornes de recharge pour véhicules électriques (souvent obligatoires et fiscalement avantageuses) et des services numériques intégrés (comme le coworking ou la conciergerie digitale), devient un standard du luxe au-delà des finitions et de la localisation.
Enfin, la quatrième est financière et géopolitique. Les trajectoires de taux d’intérêt de la Banque centrale européenne, les risques de ralentissement économique mondial, les tensions géopolitiques et la concurrence d’autres classes d’actifs (art, private equity, actifs numériques) influenceront les arbitrages des HNWI et UHNWI. À ce jour, la combinaison d’un environnement politique relativement serein, d’une fiscalité sans impôt général sur la fortune, d’un système juridique protecteur et d’une position géographique stratégique au cœur de l’Europe militent néanmoins pour un maintien de l’immobilier de luxe belge parmi les actifs plébiscités des grandes fortunes.
Le marché immobilier de luxe en Belgique devrait continuer à croître, mais de manière plus sélective. Les biens exceptionnels, durables et bien situés verront leur valeur renforcée, tandis que les propriétés énergivores ou mal positionnées risquent de devenir des actifs de niche. Pour investisseurs et acquéreurs, les critères clés sont désormais : une excellente localisation, une performance énergétique optimale et une qualité de construction intrinsèque.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Belgique pour rechercher du rendement locatif et une exposition à un marché stable de la zone euro. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bruxelles, Anvers, Liège), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble de rapport ou un appartement de standing dans un quartier urbain dynamique, combinant un rendement locatif brut cible de 5 à 6 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais de notaire + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, expert-comptable), choix de la structure de détention la plus adaptée (propriété directe ou société patrimoniale belge) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
