Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché du logement en Corée du Sud est devenu l’un des plus contrastés du monde développé. Entre une capitale surchauffée, des métropoles régionales en baisse et des villes intermédiaires qui peinent à suivre, parler de « marché national » n’a presque plus de sens. Les chiffres montrent un fossé inédit entre grandes et petites villes, au point que l’OCDE classe la Corée du Sud comme le pays membre où l’écart de prix entre grands centres urbains et villes secondaires est le plus marqué.
Cet article compare les prix, les loyers, les rendements locatifs, les volumes de transactions et la dynamique de l’offre entre les principales villes de Corée du Sud. Il vise à quantifier et expliquer les écarts, notamment entre Séoul et Busan, pour comprendre l’ampleur, la localisation et les causes de cette polarisation.
Un marché national très polarisé
Le point de départ, ce sont des indicateurs nationaux plutôt trompeurs. Officiellement, l’indice national des prix des logements a progressé de 0,31 % en glissement annuel en février 2025. En tenant compte de l’inflation, cela équivaut pourtant à une baisse réelle de 1,67 %. Le pays sort à peine d’un mini-krach après la flambée de 2020-2021 (+5,43 % puis +9,87 % en nominal) suivie de deux années de correction (–4,68 % en 2022, –3,51 % en 2023).
Baisse nationale anticipée des prix de l’immobilier en Corée du Sud en 2025, malgré des hausses à Séoul.
La statistique clé qui résume cette fracture est le prix moyen au mètre carré.
Prix moyens au mètre carré : Séoul vs reste du pays
En février 2025, le prix moyen national pour un appartement neuf tourne autour de 5,763 millions de wons par mètre carré, soit environ 3 989 dollars. Séoul se situe plus de 2,3 fois au‑dessus de ce niveau.
| Zone / Ville | Prix moyen vente (KRW/m²) | Prix moyen (USD/m²) | Variation annuelle indice prix |
|---|---|---|---|
| Moyenne nationale | 5 763 000 | 3 989 | +0,31 % |
| Aire métropolitaine (Séoul + Incheon + Gyeonggi) | 8 531 000 | 5 905 | +1,68 % |
| Séoul | 13 396 000 | 9 272 | +3,63 % |
| Incheon | 5 644 000 | 3 906 | +0,63 % |
| Gyeonggi | 6 554 000 | 4 536 | +0,32 % |
| Autres métropoles + Sejong (ensemble) | 5 922 000 | 4 099 | –1,41 % |
| Busan | 6 690 000 | 4 630 | –1,94 % |
| Daegu | 6 713 000 | 4 646 | –3,87 % |
| Gwangju | 6 003 000 | 4 155 | –1,13 % |
| Daejeon | 5 366 000 | 3 714 | –1,07 % |
| Ulsan | 5 334 000 | 3 692 | –0,11 % |
| Sejong | 5 425 000 | 3 755 | –5,06 % |
| Autres villes régionales | 4 605 000 | 3 187 | –0,30 % |
L’écart est particulièrement frappant : pour un mètre carré à Séoul, il est possible d’acheter presque trois mètres carrés dans certaines villes régionales. L’OCDE ne s’y trompe pas en soulignant que la Corée du Sud détient le record d’écart de prix entre grandes métropoles et petites villes parmi ses membres.
Séoul, un marché à part dans la Corée du Sud
Séoul est non seulement la capitale politique et économique, mais aussi le cœur du marché résidentiel. La ville concentre à elle seule environ 41 % de la valeur du marché immobilier résidentiel national. L’aire métropolitaine (Séoul, Incheon, Gyeonggi) regroupe moins de 12 % du territoire mais près de la moitié de la population et 47 % du parc de logements.
Dans ce contexte, l’immobilier à Séoul fonctionne quasiment comme un marché autonome.
Niveau des prix et pouvoir d’achat
Les chiffres bruts suffisent à prendre la mesure du phénomène. Le prix moyen de vente d’un appartement dépasse 1,13 milliard de wons, avec un mètre carré à environ 13,4 millions de wons. La maison individuelle moyenne frôle 1,14 milliard de wons. En décembre 2024, le prix d’achat moyen d’un logement à Séoul tournait autour de 866 millions de wons, alors que certains quartiers d’élite dépassent très nettement ce montant.
Dans l’arrondissement de Gangnam, symbole de la richesse immobilière, le prix moyen des appartements de « surface standard nationale » atteint environ 2,38 milliards de wons, soit plus du triple de certains arrondissements du nord de Séoul. Au sein même de la capitale, les indicateurs révèlent une polarisations interne :
Le ratio prix/revenus atteint 27 à Séoul, un niveau très élevé au regard des standards internationaux.
Une étude des données de Kookmin Bank, relayée par Bloomberg, illustre cette dérive : l’appartement moyen est passé d’environ 500 000 dollars (600 millions de wons) à 770 000 dollars (925 millions de wons) en trois ans, soit plus de 50 % de hausse.
Loyers, dépôts jeonse et coût de la vie
Cette surchauffe se reflète aussi sur le marché locatif. Le système coréen repose en grande partie sur le jeonse, un dépôt massif (souvent 50 à 80 % de la valeur du bien) au lieu d’un loyer mensuel, même si ce modèle recule au profit du paiement mensuel classique (wolse).
En mars 2025, les montants moyens à Séoul sont sans équivoque.
| Indicateur (Séoul) | Niveau moyen (KRW) | Équivalent USD (approx.) |
|---|---|---|
| Dépôt long terme (jeonse) | 444 800 000 | 305 000 |
| Dépôt moyen pour location mensuelle | 145 600 000 | 99 800 |
| Loyer mensuel moyen (wolse) | 1 122 000 | 770 |
| Loyer 1 chambre centre-ville (autre source) | 1 075 000 | 833 |
| Pass transport public mensuel | 45 400 | 45,4 |
| Courses mensuelles moyennes | 659 000 | 512 |
| Salaire net moyen mensuel | 3 308 000 | 2 570 |
L’indice de loyers intégrés (Integrated Rent Index) progresse de 2,7 % par an dans la capitale, au-dessus de la moyenne nationale. Parallèlement, les salaires, même relativement élevés, ne suivent pas la même trajectoire : selon les comparaisons de coût de la vie, un salaire moyen après impôts couvre environ 1,4 mois de dépenses à Séoul, contre 2,3 mois à Busan.
Rendements locatifs et investissement
Malgré ces prix stratosphériques, les rendements bruts moyens des appartements atteignent 4,31 % en avril 2025, un niveau en ligne avec la moyenne nationale. Mais ce chiffre masque d’importantes nuances :
– les studios et petits appartements peuvent offrir près de 6,6 % de rendement brut ;
– les grandes unités de quatre chambres descendent autour de 2,65 %.
À Séoul, les rendements locatifs varient selon les quartiers. Les districts prestigieux comme Gangnam offrent des rendements modestes (3-4%) en raison des prix d’achat très élevés. En revanche, des zones comme Mapo ou Yongsan, populaires auprès des jeunes actifs et expatriés, peuvent présenter des rendements plus attractifs.
Explosion de la transaction haut de gamme
Les données sur les arrondissements « Gangnam 3 » (Gangnam, Seocho, Songpa) et Yongsan montrent une dynamique propre au très haut de gamme. Alors que des mesures gouvernementales censées freiner la spéculation ont fait plonger le nombre de transactions à l’échelle de Séoul de plus de 79 %, les ventes dans ces arrondissements ont augmenté de près de 70 % sur la même période. Les prix y établissent régulièrement de nouveaux records, avec des appartements à plus de 3 milliards de wons pour des surfaces autour de 59 à 84 m².
Cette résistance des quartiers premium est l’un des marqueurs de la polarisation interne à Séoul, mais aussi du décalage croissant avec le reste du pays.
Busan, Daegu, Gwangju, Daejeon, Ulsan : des métropoles décrochées
Alors que Séoul poursuit sa trajectoire ascendante, la plupart des grandes villes régionales connaissent l’inverse : baisse des prix, perte de population active, excès d’offre et rendements locatifs parfois sous pression.
Busan : la capitale portuaire en correction
Busan, deuxième ville du pays, concentre près de 3,4 millions d’habitants et joue un rôle majeur grâce à son port, ses plages et son tourisme. Immobilièrement, pourtant, la ville traverse une phase de correction marquée.
Le prix moyen au mètre carré atteint environ 6,69 millions de wons (4 630 dollars), soit deux fois moins que Séoul. Sur dix ans, la hausse reste significative (+51,4 % entre 2015 et 2025), mais elle est loin des +148,5 % observés à Séoul sur la même période. Le fossé entre les deux villes s’est ainsi creusé de 2,1 fois à 3,5 fois pour le prix moyen au pyeong (3,3 m²).
Pour un appartement de 84 m², la différence saute aux yeux :
| Ville | Prix moyen 84 m² (2015) | Prix moyen 84 m² (2025) | Hausse sur 10 ans |
|---|---|---|---|
| Séoul | 594,87 M KRW | 1 478,47 M KRW | +148,5 % |
| Busan | 279,00 M KRW | 422,32 M KRW | +51,4 % |
Depuis le pic de 2022-2023, Busan est entrée dans un cycle de baisse : –5 % environ en 2024, puis encore –1,9 % sur un an à la mi‑2025. L’appartement moyen est retombé autour de 12,14 millions de wons par pyeong, alors qu’il avait atteint 23,56 millions au sommet du cycle. Le marché est passé clairement du côté des acheteurs, avec plus de 4 700 logements neufs invendus au printemps 2025, soit près de cinq fois plus qu’à Séoul.
Comparée à Séoul, la ville de Busan propose des loyers sensiblement plus abordables, ce qui en fait une option intéressante pour les résidents cherchant à réduire leurs frais de logement.
| Indicateur (Busan) | Niveau moyen (KRW) | Équivalent USD |
|---|---|---|
| Dépôt long terme (jeonse) | 176 900 000 | 121 300 |
| Dépôt moyen pour location mensuelle | 36 500 000 | 25 000 |
| Loyer mensuel moyen (wolse) | 613 000 | 420 |
| Loyer 1 chambre centre-ville (autre source) | 516 000 | 422 |
| Courses mensuelles moyennes | 584 000 | 454 |
| Salaire net moyen mensuel | 2 445 000 | 1 900 |
Le coût de la vie global serait environ 20 % plus faible qu’à Séoul, et les dépenses de logement près de 37 % moins élevées. Pour un investisseur, Busan propose des rendements annoncés entre 3 et 5 %, avec des quartiers côtiers comme Haeundae ou Marine City encore très recherchés, notamment pour les locations saisonnières portées par le tourisme.
Daegu : des prix en baisse mais un potentiel de rattrapage
Quatrième ville du pays, Daegu illustre une autre facette du marché régional. Le prix moyen au mètre carré y avoisine 6,713 millions de wons (4 646 dollars). L’indice des prix accuse une chute de 3,87 % sur un an en février 2025, après une baisse d’environ 3,9 % en 2024. Sur le court terme, le marché s’est nettement dégradé, essentiellement à cause d’une sur-offre et du départ d’une partie des jeunes vers Séoul ou d’autres grands pôles.
Les prix à Incheon sont environ 25 % inférieurs à ceux de Séoul, offrant un coût de la vie attractif.
| Indicateur (Daegu) | Niveau moyen (KRW) | Équivalent USD |
|---|---|---|
| Dépôt long terme (jeonse) | 184 600 000 | 126 600 |
| Dépôt moyen pour location mensuelle | 24 400 000 | 16 700 |
| Loyer mensuel moyen (wolse) | 751 000 | 515 |
| Loyer 1 chambre centre-ville (USD, autre source) | ≈ 332 000 KRW | 332 |
Le rendement locatif brut oscille entre 1 % et 1,6 % sur les données d’un opérateur, un peu en dessous des moyennes nationales, mais le marché locatif est jugé structurellement plus solide que le marché des ventes. Des prévisions évoquent une possible reprise, avec 3 à 5 % de hausse annuelle à moyen terme, portée par des projets d’infrastructures (extensions de métro, agrandissement de l’aéroport international) et une diversification économique (santé, technologies, énergies renouvelables).
Gwangju, Daejeon, Ulsan, Sejong : une tendance commune de repli
Les autres grandes métropoles suivent un schéma similaire, même si les intensités varient :
Aperçu des prix au mètre carré, de l’évolution des indices et des loyers moyens dans quatre grandes villes de Corée du Sud.
Prix moyen : 6,003 millions de wons/m². Baisse de l’indice des prix : 1,13%. Loyer mensuel moyen : 602 000 wons.
Prix moyen : 5,366 millions de wons/m². Baisse de l’indice des prix : 1,07%. Loyer mensuel moyen : 701 000 wons. Surnommée la ‘Silicon Valley’ coréenne.
Prix moyen : 5,334 millions de wons/m². Indice des prix quasi stable : -0,11%. Loyer mensuel moyen : 677 000 wons. Ville industrielle (pétrochimie, automobile).
Prix moyen : 5,425 millions de wons/m². Effondrement de l’indice des prix : -5,06%. Loyer mensuel moyen élevé : 845 000 wons, malgré un recul de l’indice des loyers de 2,3%. Capitale administrative récente.
La plupart de ces marchés ont enregistré une hausse modérée ou nulle pendant que Séoul flambait. Aujourd’hui, ils subissent des ajustements à la baisse alors que les capitaux, les emplois et la démographie se concentrent encore davantage dans l’aire métropolitaine.
L’aire métropolitaine : entre surchauffe et exutoire
Si Séoul forme le sommet de la pyramide, ses couronnes que sont Incheon et la province de Gyeonggi jouent un double rôle. Elles servent à la fois de marché d’accession plus abordable pour les ménages exclus de la capitale, et de relais de croissance pour les investisseurs en quête de prix d’entrée plus raisonnables.
Incheon : forte hausse des loyers, prix encore abordables
À Incheon, ville portuaire intégrée à l’aire métropolitaine, le prix moyen au mètre carré reste nettement sous celui de la capitale (5,644 millions de wons). L’indice de prix progresse timidement (+0,63 %), mais c’est sur le marché locatif que la dynamique est la plus visible.
En mars 2025, l’indice intégré des loyers a bondi de 3,8 % dans la région, enregistrant la plus forte hausse de toutes les régions sud-coréennes. Les données chiffrées confirment cette tension sur le marché.
| Indicateur (Incheon) | Niveau moyen (KRW) | Équivalent USD |
|---|---|---|
| Dépôt long terme (jeonse) | 194 200 000 | 133 200 |
| Dépôt moyen pour location mensuelle | 28 700 000 | 19 700 |
| Loyer mensuel moyen (wolse) | 807 000 | 553 |
Avec des prix d’achat plus bas que Séoul mais des loyers qui s’apprécient rapidement, Incheon devient une cible privilégiée pour les investisseurs locatifs, d’autant plus qu’elle capte 10 % du parc détenu par les étrangers dans la région capitale.
Gyeonggi : la ceinture résidentielle de Séoul
La province de Gyeonggi, qui entoure Séoul, offre un compromis prix/accessibilité. Le mètre carré s’y négocie en moyenne à 6,554 millions de wons, soit environ la moitié du niveau de Gangnam mais avec un accès quotidien possible au centre de la capitale. L’indice des prix y progresse de 0,32 %, et celui des loyers de 2,1 %.
| Indicateur (Gyeonggi) | Niveau moyen (KRW) | Équivalent USD |
|---|---|---|
| Dépôt long terme (jeonse) | 281 800 000 | 193 200 |
| Dépôt moyen pour location mensuelle | 60 200 000 | 41 300 |
| Loyer mensuel moyen (wolse) | 946 000 | 649 |
Gyeonggi concentre à elle seule 36 % des logements détenus par des étrangers en Corée, devant Séoul (23 %) et Incheon (10 %). La province a vu le nombre de transactions bondir de 22,8 % en 2024, tandis que les mises en chantier augmentaient de plus de 42 %. Ce dynamisme, stimulé par de grands projets de nouvelles villes et d’infrastructures, renforce encore la concentration de la demande dans le grand Séoul au détriment des villes régionales.
Panorama national des loyers : offre, dépôts et écarts régionaux
Comparer les prix de vente ne suffit pas. En Corée du Sud, où 42 % des ménages sont locataires (chiffre 2019), la structure des loyers et des dépôts est cruciale pour comprendre les déséquilibres.
Dépôts jeonse et loyers mensuels selon les régions
Les chiffres de mars 2025 montrent une géographie très nette des coûts locatifs.
| Région / Ville | Jeonse moyen (KRW) | Wolse moyen (KRW/mois) | Tendance annuelle loyers |
|---|---|---|---|
| Moyenne nationale | 231 800 000 | 778 000 | +1,20 % (indice global) |
| Séoul | 444 800 000 | 1 122 000 | +2,7 % |
| Gyeonggi | 281 800 000 | 946 000 | +2,1 % |
| Incheon | 194 200 000 | 807 000 | +3,8 % |
| Busan | 176 900 000 | 613 000 | +0,6 % |
| Daegu | 184 600 000 | 751 000 | –2,5 % |
| Gwangju | 176 700 000 | 602 000 | +0,5 % |
| Daejeon | 203 200 000 | 701 000 | –0,5 % |
| Ulsan | 187 800 000 | 677 000 | +1,8 % |
| Sejong | 213 000 000 | 845 000 | –2,3 % |
| Gangwon | 115 100 000 | 526 000 | n.d. |
| Jeju | 153 500 000 | 686 000 | –1,4 % |
Première conclusion : Séoul et Gyeonggi dominent non seulement en prix de vente, mais aussi en niveaux de loyers et de dépôts. Même à Busan ou Daegu, pourtant grandes villes, les dépôts restent largement inférieurs à ceux de la capitale.
Dans certaines villes sud-coréennes en décroissance de prix (comme Daegu, Daejeon, Sejong et certaines provinces), les loyers ont tendance à baisser, ce qui indique un affaiblissement de la demande locative. À l’opposé, les loyers augmentent plus rapidement que la moyenne nationale à Incheon et dans la région capitale, reflétant une demande plus soutenue.
Mutation du système jeonse
En toile de fond, le modèle locatif coréen évolue. Le jeonse ne représente plus qu’environ 30 % du marché, sa part reculant au profit des loyers mensuels. La crise de fraudes jeonse en 2022 a accéléré ce basculement : la formule sans loyer mais avec énorme dépôt n’apparaît plus comme un placement aussi sûr pour les propriétaires, ni comme une solution sans risque pour les ménages.
Cette montée en puissance du wolse attire de nouveaux acteurs : banques d’investissement, fonds de pension, grandes sociétés immobilières, qui voient dans les flux de loyers mensuels un actif plus prévisible et « financiarisable ». Là encore, les capitaux se concentrent prioritairement sur Séoul et sa région.
Transactions, construction et pénurie relative d’offre
Autre angle de comparaison entre villes : les volumes de ventes et les dynamiques de construction. En 2024, la Corée a comptabilisé 642 576 transactions de logements, soit une hausse de 15,77 % par rapport à 2023. Ce chiffre reste pourtant 22,8 % en dessous de la moyenne des cinq années précédentes et près de 50 % sous le pic de 2020.
La région capitale en tête de la reprise
Là encore, l’aire métropolitaine domine :
| Zone | Transactions 2024 | Variation annuelle |
|---|---|---|
| Région capitale (total) | 305 988 | +27,02 % |
| – Séoul | 93 418 | +45,15 % |
| – Incheon | 42 943 | +11,80 % |
| – Gyeonggi | 169 627 | +22,80 % |
| Autres métropoles | 116 097 | +8,95 % |
| Villes régionales | 214 611 | +6,25 % |
| Ensemble du pays | 642 576 | +15,77 % |
Séoul, longtemps paralysée par les hausses de taux et les restrictions de crédit, repart nettement à la hausse en nombre de ventes, surtout dans les segments haut de gamme. Les autres métropoles progressent aussi, mais beaucoup plus timidement.
Une offre insuffisante malgré un rebond des mises en chantier
En parallèle, la production de logements peine à suivre la demande, surtout dans la région capitale. En 2024, le pays a terminé 449 835 logements (+3,16 %) et démarré 305 331 chantiers (+26,07 %), en grande partie grâce au secteur public.
Le gouvernement anticipe un déficit cumulé de logements d’ici fin 2025.
– dans la région capitale, les achèvements reculent de 12,6 % en 2024, même si les démarrages bondissent de 36,39 % sous l’impulsion de programmes publics ;
– en province, les achèvements progressent fortement (+17,83 % dans les autres métropoles, +23,53 % dans les villes régionales), tout comme les démarrages.
Problème : la construction privée reste prudente, freinée par le durcissement des règles de crédit (renforcement du ratio de service de la dette, DSR, en 2024) et une demande moins porteuse hors de l’aire métropolitaine. Le Korea Housing Market Institute anticipe même une baisse de 30 % de l’activité de construction résidentielle en 2025 par rapport à la moyenne historique.
Busan vs Séoul : comparaison détaillée des coûts de logement
Pour mesurer concrètement les écarts entre villes, la comparaison Busan–Séoul est particulièrement parlante, tant ces deux marchés jouent des rôles différents.
Les données de coûts de la vie et de logement indiquent qu’un ménage a besoin d’environ 8,81 millions de wons à Séoul pour maintenir le même niveau de vie que 7,01 millions de wons à Busan. Le poste logement explique une grande partie de cette différence.
Quelques exemples de prix comparés :
| Type de bien ou indicateur | Séoul (KRW) | Busan (KRW) | Écart Séoul vs Busan |
|---|---|---|---|
| Loyer 1 ch. centre-ville (mois) | ≈ 1 288 700 | ≈ 691 700 | +86,3 % |
| Loyer 1 ch. hors centre (mois) | ≈ 790 400 | ≈ 433 300 | +82,4 % |
| Loyer 3 ch. centre-ville (mois) | ≈ 3 497 500 | ≈ 1 370 000 | +155,3 % |
| Loyer 3 ch. hors centre (mois) | ≈ 1 887 800 | ≈ 900 000 | +109,8 % |
| Prix achat m² centre-ville (approx. pied²) | ≈ 2 716 400 | ≈ 1 151 200 | +136,0 % |
| Prix achat m² hors centre (approx. pied²) | ≈ 1 524 600 | ≈ 912 800 | +67,0 % |
| Salaire net moyen mensuel | ≈ 4 329 600 | ≈ 3 244 000 | +33,5 % |
Les revenus plus élevés à Séoul ne compensent que partiellement le surcoût du logement. Il en résulte une pression financière beaucoup plus forte sur les ménages de la capitale et une attractivité relative de Busan pour ceux qui peuvent se permettre un éloignement géographique.
Pour un investisseur, la lecture est double : elle consiste à analyser à la fois les données financières (comptes, ratios) et les éléments qualitatifs (stratégie, gestion, contexte de marché) d’une entreprise pour prendre une décision éclairée.
– Séoul offre un potentiel de plus-value plus fort, une demande structurellement tendue et une liquidité élevée, au prix d’un ticket d’entrée colossal et d’un rendement courant parfois modeste dans les arrondissements les plus chers.
– Busan propose des prix d’achat plus accessibles, des rendements souvent comparables ou légèrement supérieurs, mais dans un contexte de stagnation ou de baisse des prix, avec un risque accru dans certains segments sur-offerts.
Jeju, Incheon, petites et moyennes villes : les autres écarts
Au‑delà des grands noms du marché, plusieurs villes et régions illustrent à leur manière la fragmentation géographique des prix.
Jeju : entre tourisme, investisseurs étrangers et ajustement
L’île de Jeju, province autonome et haut lieu du tourisme, affiche des prix au mètre carré en centre‑ville autour de 7 500 dollars, soit un niveau intermédiaire entre Séoul et Busan. La spécificité de Jeju tient à l’afflux d’investisseurs étrangers, notamment chinois, attirés par des dispositifs de visa liés à l’achat immobilier et par un cadre naturel très valorisé.
La forte demande d’achat de la part d’investisseurs étrangers, notamment dans le cadre de programmes d’immigration, a entraîné une hausse des prix fonciers de 40 % entre 2012 et 2016, certains acquéreurs payant jusqu’à trois ou quatre fois le prix du marché. Pour freiner cette spéculation, la province a augmenté la fiscalité sur ces achats, réduisant significativement ce flux. Parallèlement, sur le marché locatif, l’indice des loyers a baissé de 1,4 % sur un an, bien que les montants moyens restent élevés, avec un dépôt de garantie (jeonse) moyen de 153,5 millions de wons et un loyer mensuel moyen de 686 000 wons.
Petites villes et provinces : prix plus bas, mais risques d’oversupply
Dans des provinces comme Gangwon, Jeonbuk, Jeonnam ou Gyeongbuk, les prix moyens de vente tournent souvent autour de 4 à 5 millions de wons/m², parfois moins. Les dépôts jeonse y sont bien en dessous de la moyenne nationale (souvent entre 90 et 135 millions de wons) et les loyers mensuels inférieurs à 500 000 wons.
Malgré des prix d’accès abordables, les études démographiques prévoient un vieillissement rapide et une baisse du nombre d’actifs, pouvant entraîner un excès de logements dans certaines régions peu urbanisées. Des modèles économétriques anticipent une baisse des prix pouvant atteindre 20 % d’ici 2030 et un taux de vacance de 13 % du parc immobilier d’ici 2050.
Pour les investisseurs, ces villes régionales offrent donc des tickets d’entrée faibles et parfois des rendements bruts décents, mais avec un risque structurel à long terme lié à la démographie.
Le rôle de la politique et du crédit dans les écarts de prix
Les différences de prix entre villes ne s’expliquent pas seulement par l’économie locale, mais aussi par les politiques publiques et les conditions financières.
Politique monétaire et crédit immobilier
Après un cycle de hausse des taux destiné à freiner l’envolée des prix et l’endettement des ménages, la Banque de Corée a abaissé son taux directeur à 2,75 % au printemps 2025 (–75 points de base cumulés). Malgré cette détente, les taux des nouveaux crédits immobiliers restent élevés, autour de 4,23 % en moyenne, en raison d’un renforcement des régulations (ratios DSR plus stricts, limitations pour les multipropriétaires, etc.).
Le stock de prêts hypothécaires atteint 1 123,9 billions de wons fin 2024, en hausse de 5,6 % sur un an, et représente plus de 62 % de la dette totale des ménages.
Politiques ciblées sur les « zones de spéculation »
Pour contrer la spéculation, plusieurs gouvernements successifs ont classé Séoul, Incheon, Gyeonggi, et certains quartiers précis (Gangnam, Seocho, Songpa, Yongsan) en « zones de surchauffe spéculative » ou en « zones soumises à permis de transaction foncière ». Dans ces zones :
Les plafonds de prêts immobiliers sont réduits, limitant par exemple le montant maximal des prêts hypothécaires pour les biens au-delà de 1,5 ou 2,5 milliards de wons. De plus, l’acheteur doit parfois s’engager à résider dans le bien, ce qui complique les achats-investissements classiques avec un locataire en place, notamment sous la forme de jeonse (prêt-logement coréen).
Ces mesures ont cependant un effet ambivalent. Plusieurs analystes soulignent qu’elles freinent surtout les ménages ordinaires, sans vraiment toucher les ultra‑riches, qui achètent cash. Résultat : les transactions baissent dans la plupart des quartiers, mais se maintiennent, voire augmentent, dans les secteurs les plus haut de gamme, qui bénéficient ensuite d’un effet d’entraînement sur les prix voisins.
À l’inverse, dans les villes régionales, la combinaison de ces politiques nationales et d’une conjoncture moins porteuse (économie locale, démographie, excès d’offre) se traduit davantage par un recul des prix et une montée du stock invendu.
Un marché national qui se recompose au profit de la région capitale
En rassemblant tous ces éléments, la carte immobilière sud‑coréenne dessine une tendance lourde : une concentration croissante de la valeur, des transactions et de l’investissement dans l’aire métropolitaine de Séoul, au détriment des autres villes.
Quelques indicateurs résument cette recomposition :
Focus sur les tendances récentes du marché immobilier, marquées par une forte concentration et une reprise vigoureuse dans la région capitale.
Environ 69 % des logements détenus par des étrangers sont situés dans la région capitale.
La région capitale enregistre une hausse de 27 % des transactions, contre seulement +6 % à +9 % dans les autres zones du pays.
Les loyers et les dépôts de garantie augmentent plus rapidement, particulièrement dans les villes d’Incheon et de Séoul.
Les permis de construire sont en hausse de 11,7 % dans la région capitale, tandis qu’ils reculent dans les autres métropoles (-12,7%) et villes régionales (-10,8%).
À l’opposé, de nombreuses métropoles régionales – Busan, Daegu, Daejeon, Gwangju, Sejong – voient leurs prix se tasser ou baisser, leurs loyers stagner et leurs stocks invendus grimper. Le tout sur fond de ralentissement économique et de vieillissement accéléré.
Que signifie cette polarisation pour les acheteurs et les investisseurs ?
Pour un ménage sud‑coréen, la lecture est brutale : devenir propriétaire à Séoul, surtout dans les quartiers les mieux desservis ou les plus cotés, est hors de portée pour une majorité, surtout pour les jeunes ménages. Beaucoup se tournent vers la périphérie (Gyeonggi, Incheon) ou vers des villes régionales où les prix restent accessibles, au prix d’un compromis sur les salaires, les services, et souvent les perspectives professionnelles.
Pour un investisseur, qu’il soit local ou étranger, la question est davantage celle de l’arbitrage risque/rendement :
L’investissement immobilier en Corée du Sud présente plusieurs profils de risque et de rendement selon la localisation. Investir à **Séoul et sa région** offre une probabilité plus élevée de plus-value à long terme, soutenue par la concentration des emplois et des infrastructures, malgré un rendement courant parfois modeste. Cibler des grandes villes comme **Busan, Daegu, Gwangju, Daejeon ou Ulsan** permet des prix d’entrée plus bas et des rendements bruts parfois corrects, mais avec une incertitude accrue liée à la démographie et aux marchés locaux. Enfin, des marchés spéciaux comme **l’île de Jeju** ou les nouveaux quartiers internationaux (ex: Songdo à Incheon) peuvent offrir des rentabilités locatives plus élevées, notamment via le tourisme, mais s’accompagnent d’une volatilité potentiellement plus forte.
Dans tous les cas, la simple moyenne nationale des prix ne dit plus rien de la réalité sud‑coréenne. La « comparaison des prix immobiliers entre les villes en Corée du Sud » revient aujourd’hui à comparer presque deux pays différents : l’aire métropolitaine de Séoul d’un côté, dynamique, chère et sur‑sollicitée, et un archipel de villes régionales de l’autre, où l’immobilier oscille entre opportunité à prix cassé et risque de stagnation durable.
Dans les prochaines années, l’évolution de l’écart immobilier dépendra de quatre facteurs clés : le vieillissement de la population, les conditions d’accès au crédit, les politiques publiques de construction et la capacité de certaines villes à se réinventer économiquement. Ces éléments détermineront si cet écart se stabilise, se réduit légèrement ou continue de s’aggraver.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Corée du Sud pour rechercher du rendement locatif et une exposition au won sud-coréen. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Séoul, Incheon, Busan), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement dans un quartier en forte croissance, comme Gangnam à Séoul ou Haeundae à Busan, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 7–8 % – avec la règle « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat coréen, fiscaliste), choix de la structure d’acquisition (propriété directe, éventuelle société locale) et définition d’un plan de diversification progressive.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de profiter des opportunités du marché sud-coréen tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs, et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale cohérente.
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