Comment obtenir un financement immobilier en Corée du Sud

Publié le 28 décembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un logement en Corée du Sud, que l’on soit résident étranger ou investisseur, implique de naviguer dans un écosystème financier très réglementé, un marché immobilier polarisé et un système de crédit extrêmement sélectif. Pourtant, malgré ces obstacles, il est possible d’obtenir un financement immobilier solide, à condition de comprendre les règles du jeu local, les attentes des banques et les dispositifs publics qui structurent le marché.

Un marché immobilier sous haute surveillance

Le marché immobilier coréen pèse lourd : environ 305,29 milliards de dollars en 2023, avec une projection à près de 637,92 milliards de dollars à l’horizon 2029, soit un taux de croissance annuel supérieur à 13 %. Dans le même temps, la dette des ménages dépasse 108 % du PIB et les prêts hypothécaires représentent 53 % du crédit aux ménages. Autrement dit, l’immobilier et le crédit sont au cœur de l’économie… et de l’inquiétude des autorités.

Pour lisser ces variations, il est utile de regarder l’évolution récente des taux moyens de nouveaux prêts hypothécaires.

Période	Taux moyen nouveaux prêts hypothécaires
T1 2022	3,85 %
T2 2022	4,06 %
T3 2022	4,48 %
T4 2022	4,65 %
T1 2023	4,44 %
T2 2023	4,21 %
T3 2023	4,29 %
T4 2023	4,36 %
T1 2024	3,92 %
T2 2024	3,83 %
T3 2024	3,56 %
T4 2024	4,19 %

Cette trajectoire montre une correction après le pic de 2022, mais aussi une remontée fin 2024. Les grandes banques commerciales – KB Kookmin, Shinhan, Hana et Woori – affichent désormais des fourchettes de 3,9 à plus de 6 % sur certains prêts à taux fixe hybrides, notamment ceux indexés sur les obligations bancaires à 5 ans.

Dans ce contexte, le gouvernement a resserré fortement les conditions d’accès au crédit pour limiter le surendettement et la spéculation, en jouant sur plusieurs leviers : plafonds de ratio dette/revenu, plafonds de ratio prêt/valeur, encadrement du montant maximal des prêts et contrôles renforcés sur les zones dites spéculatives.

Comprendre les prix : un marché très contrasté selon les villes

Avant de parler financement, il faut saisir l’ordre de grandeur des prix. Les écarts entre Séoul et les autres villes sont considérables. En février 2025, le prix moyen de vente par mètre carré atteint 13,396 millions de won à Séoul, plus de 2,3 fois la moyenne nationale (5,763 millions de won). D’autres grandes villes comme Busan ou Daegu se situent nettement en dessous, mais restent onéreuses à l’échelle internationale.

Ville / Région	Prix typiques (logements)
Séoul (appartement standard)	400 à 900 millions KRW
Séoul, quartiers prisés	600 millions à 1,5 milliard KRW
Busan	300 à 800 millions KRW
Daegu	200 à 600 millions KRW
Maisons individuelles dans des quartiers comme Gangnam	5 000 à 10 000 USD/m²

À ces prix élevés s’ajoute une offre de logements très concentrée sur les appartements en hauteur, les villas (immeubles bas, souvent plus abordables), les officetels (hybrides bureau/logement) et, plus rarement en centre-ville, les maisons individuelles.

Pour un acheteur étranger, cette réalité a une conséquence simple : la mise de fonds nécessaire pour respecter les exigences de ratio prêt/valeur est très importante, surtout dans la capitale.

Les règles d’or du financement : LTV, DTI et DSR

Le système coréen s’appuie sur plusieurs indicateurs clés pour encadrer le montant des prêts immobiliers.

Le ratio prêt/valeur (LTV)

Le Loan-to-Value (LTV) exprime la part de la valeur du bien financée par le prêt. Il se calcule de manière classique :

LTV = Montant du prêt ÷ Valeur expertisée du bien

Pour les résidents coréens, les LTV maximaux peuvent monter jusqu’à 80–90 % pour certains primo-accédants. Pour les étrangers, les seuils sont nettement plus prudents. Les données regroupées dans le rapport montrent des bornes usuelles suivantes :

Profil d’emprunteur	LTV maximal usuel
Citoyen coréen primo-accédant	Jusqu’à 90 %
Citoyen coréen (profil standard)	Jusqu’à 80 %
Résident étranger avec résidence permanente (F‑5)	Jusqu’à 70 %
Résident étranger (visa long séjour autre que F‑5)	Jusqu’à 60–70 %
Étranger non-résident	50 % voire moins

À ces plafonds généraux s’ajoutent des restrictions locales : dans certaines zones chères de Séoul et de Gyeonggi, les LTV sont abaissés à 40 % pour les biens au-delà d’un certain prix (par exemple au-dessus de 1,5 milliard de won). En parallèle, le gouvernement a parfois plafonné le montant absolu de certains prêts à 600 millions de won.

Ratios dette/revenu (DTI et DSR)

Le Debt-to-Income (DTI) limite la part du revenu consacrée au remboursement de crédits immobiliers. Il est utilisé avec le Debt Service Ratio (DSR), plus large, qui intègre l’ensemble des prêts (y compris les prêts jeonse, les crédits à la consommation, etc.).

– un DSR global réduit de 40 % à 35 %,

– intégration explicite des prêts de dépôt jeonse dans le calcul.

Pour un étranger, ces ratios sont appliqués de façon stricte, parfois avec un taux d’intérêt “stressé” plus élevé que le taux réel afin de tester la capacité de remboursement en cas de remontée future des taux.

Un crédit réservé aux meilleurs profils : le choc du score de crédit

La spécificité coréenne majeure en matière de crédit immobilier, c’est la place du score de crédit domestique, géré par les agences comme KCB (Korea Credit Bureau) ou NICE. Le système fonctionne sur une échelle de 200 à 1 000 points. Un score au-delà de 900 correspond à un profil “haut crédit”, et à partir de 950 on parle de “super haut crédit”.

Le phénomène de “gonflement” des scores – de plus en plus de personnes dépassent 950 points – a paradoxalement réduit le pouvoir discriminant de l’outil. Résultat : même des profils à 900 points peuvent se voir refuser l’accès aux meilleures offres. De plus, les banques en ligne censées élargir l’accès (Kakao Bank, Kbank, Toss Bank) appliquent en réalité des seuils moyens encore plus élevés, jusqu’à 968 points en moyenne pour certains prêts immobiliers.

1. Construire un historique de crédit local (cartes de crédit coréennes, paiements ponctuels, faible utilisation de la limite – idéalement 30 à 50 %). 2. Éviter les écueils (multiplication de demandes de cartes, défaut accidentel, délais de mise à jour du score).

Sans score solide auprès de KCB ou NICE, l’accès au crédit immobilier devient extrêmement compliqué, même en présence de revenus confortables.

Taux fixes, taux variables : comment sont structurés les prêts

Les principaux produits hypothécaires fonctionnent avec trois grands types de taux : fixe, variable, et hybride (fixe sur une période, puis variable).

Chez Industrial Bank of Korea (IBK), par exemple, un prêt hypothécaire représentatif permet de choisir :

– un taux fixe,

– un taux variable indexé sur COFIX (Cost of Funds Index à 3 mois),

– ou un taux “variable cyclique 5 ans” calé sur le rendement à 5 ans des obligations intermédiaires, révisé tous les 5 ans mais fixe entre deux révisions.

Pour un prêt de 200 millions de won sur 40 ans dédié à l’achat d’un logement, les chiffres disponibles au 27 juin 2024 indiquent :

Type de taux IBK	Fourchette indicative annuelle
Taux variable cyclique 5 ans	3,87 % à 5,17 %
Taux variable (COFIX 3 mois)	5,36 % à 5,76 %

Les grandes banques de détail (KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori) affichent des fourchettes assez proches, avec, à l’automne 2025, des taux fixes hybrides à 3,93–6,06 % et des taux variables COFIX entre 3,77 et plus de 5,7 %.

Pour l’emprunteur, l’enjeu consiste donc à arbitrer :

– entre sécurité (taux fixe sur longue durée) et coût plus élevé à court terme,

– entre flexibilité (taux variable) et risque d’augmentation de mensualité, particulièrement pertinent dans un contexte de remontée potentielle des taux.

Deux exemples concrets : Woori Bank et IBK

Les grandes banques offrent des produits standardisés dont les caractéristiques éclairent la logique générale du marché.

L’« Apartment Loan » de Woori Bank

Ce produit cible spécifiquement les appartements, mis en garantie. Les éléments structurants sont les suivants :

Le prêt logement d’Industrial Bank of Korea (IBK)

IBK, banque à vocation publique orientée PME mais très présente sur le marché des particuliers, propose un prêt immobilier standard qui illustre les pratiques usuelles :

Ces deux produits montrent que, au-delà des différences commerciales, les banques coréennes appliquent des schémas très standardisés : importance du collatéral, durée longue possible (jusqu’à 35–40 ans), pénalités de remboursement anticipé calculées de façon proportionnelle au temps restant, et forte attention au scoring de crédit interne.

Conditions spécifiques pour les étrangers

Pour un étranger, l’accès au financement immobilier ne se limite pas à ces paramètres techniques. Il faut composer avec un faisceau de conditions supplémentaires, à la fois réglementaires et bancaires.

Statut de séjour et éligibilité

Les règles convergent vers un principe simple : il faut un visa de long séjour pour prétendre à un prêt immobilier. Les catégories fréquemment citées comme acceptées par les banques sont :

– F‑2 (résident),

– F‑4 (coréen d’outre-mer),

– F‑5 (résident permanent),

– F‑6 (visa mariage),

– diverses séries E (visas de travail), selon la durée et la stabilité du contrat.

Les titulaires de visas de tourisme ou de séjour court sont exclus, et les étudiants (D‑2) ont en pratique un accès quasi nul aux prêts immobiliers classiques. Les non‑résidents font face au régime le plus restrictif, surtout depuis les réformes d’août 2025.

Nouvelles restrictions pour non‑résidents

À partir de cette date, les non‑résidents qui souhaitent acheter un logement résidentiel à Séoul ou dans certaines zones de Gyeonggi et Incheon doivent :

– obtenir un permis gouvernemental préalable,

– s’engager à résider au moins deux ans dans le bien acheté.

Apport, LTV et primes de taux

En pratique, un étranger doit s’attendre à :

– un apport personnel de l’ordre de 30 à 40 % du prix du bien, souvent 50 % pour les non‑résidents ou les profils jugés risqués ;

– un LTV souvent plafonné à 60–70 % pour les titulaires de visas longs, voire 50 % pour les non‑résidents ;

– une prime de taux par rapport aux citoyens, de l’ordre de 0,5 à 2 points sur le taux nominal, surtout chez les banques régionales prudentes qui peuvent monter à des taux à deux chiffres (11–15 %) pour des clients sans historique local solide.

Les grandes banques de Séoul peuvent cependant proposer des conditions proches de celles des résidents coréens aux étrangers disposant d’un visa permanent, d’un contrat de travail stable et d’un score de crédit élevé.

Revenu et stabilité professionnelle

Les banques exigent en général :

La stabilité de l’employeur compte également : les grandes entreprises et institutions sont mieux perçues que les structures très petites ou très jeunes. Un conjoint coréen, signataire ou co‑emprunteur, peut aussi améliorer sensiblement le dossier.

Dossier et délais

L’instruction d’un prêt pour étranger est plus longue que pour un citoyen. Au lieu de 1 à 2 semaines, il faut prévoir de 4 à 8 semaines entre la demande et le déblocage des fonds, car les banques :

– vérifient minutieusement les sources de fonds, notamment ceux transférés depuis l’étranger,

– exigent des traductions assermentées et, souvent, des apostilles ou des légalisations consulaires,

– peuvent solliciter des documents complémentaires (attestations d’employeur, relevés de compte détaillés).

Toute entrée de fonds importante depuis l’extérieur doit être conforme à la loi sur les transactions de change, avec déclaration formelle à une banque de change ou à KOTRA pour certains investissements.

Banques et institutions clés

Le paysage des prêteurs est dense, mais dominé par quelques acteurs majeurs :

– KB Kookmin Bank,

– Shinhan Bank,

– Hana Bank,

– Woori Bank,

– NH Nonghyup Bank.

S’y ajoutent des banques publiques ou spécialisées comme :

– Industrial Bank of Korea (IBK),

– Korea Development Bank (KDB),

– Export-Import Bank of Korea (KEXIM),

et des acteurs plus orientés épargne ou crédit conso comme Pepper Savings Bank. Les banques en ligne (K Bank, Kakao Bank) sont très actives sur les prêts à la consommation, mais beaucoup plus sélectives qu’on ne l’imagine sur l’immobilier.

Pour les investisseurs internationaux très aisés, des solutions sur mesure existent aussi via des acteurs comme Global Mortgage Group ou des départements “capital markets” de grandes sociétés de services immobiliers (CBRE Korea, par exemple, très active en financement structuré et dettes immobilières commerciales).

Processus d’achat et démarches administratives

L’obtention du financement ne peut être dissociée du processus d’acquisition lui‑même, très codifié.

Contrat, dépôt et enregistrement

Typiquement, l’achat suit les étapes suivantes :

1. Signature du contrat de vente avec mention du prix, de l’échéancier de paiement et des conditions particulières. 2. Versement d’un dépôt (souvent autour de 10 % du prix) à la signature. 3. Paiement(s) intermédiaires, puis paiement du solde à la date convenue. 4. Enregistrement de la transaction auprès des autorités locales dans les 60 jours suivant la signature, étape essentielle pour sécuriser la propriété. 5. Inscription au registre foncier pour faire reconnaître juridiquement le transfert de propriété.

Ouverture de compte et numéro d’étranger

La quasi-totalité des opérations financières – versement du dépôt, prélèvement des mensualités, paiement des taxes – passe par un compte bancaire local. Pour l’ouvrir, il faut généralement :

– un passeport,

– une carte d’enregistrement d’étranger (Alien Registration Card, ARC),

– un certificat d’emploi ou autre justificatif de situation.

Parallèlement, l’étranger doit disposer d’un numéro d’enregistrement étranger, qui joue un rôle proche du numéro fiscal pour les résidents.

Fiscalité liée à l’acquisition et à la détention

Au-delà du prêt lui‑même, un acheteur – surtout étranger – doit intégrer la charge fiscale globale liée à la propriété.

À l’achat

Les principaux postes sont :

– Taxe d’acquisition : généralement 4 % pour un logement acheté par un particulier, mais pouvant grimper à 12 % pour certaines acquisitions par des sociétés ou pour des résidences multiples.

– Frais de registre pour l’inscription des droits réels.

– Droits de timbre sur le contrat (de l’ordre de quelques dizaines à quelques centaines de milliers de won).

– TVA de 10 % sur les bâtiments commerciaux (pas sur le terrain), si le vendeur est considéré comme “entrepreneur” au sens de la loi TVA.

– Honoraires d’agent immobilier : en général 0,7 à 1,1 % du prix, partagés entre acheteur et vendeur (typiquement 0,4–0,6 % pour l’acheteur).

– Honoraires d’avocat : souvent facturés à l’heure (100 000 à 250 000 won) pour 5 à 10 heures de travail sur un dossier standard.

Pendant la détention

Le propriétaire est soumis à :

– Taxe foncière annuelle : taux de 0,15 à 0,50 % pour la plupart des logements (avec des taux types de 0,20 % pour le foncier et 0,25 % pour les bâtiments), auxquels s’ajoute une taxe locale d’éducation égale à 20 % de la taxe foncière.

– Impôt sur la détention immobilière globale (Comprehensive Real Estate Holding Tax) au-delà de certains seuils de valeur (environ 900 millions de won pour les logements, plus élevés pour les propriétaires uniques), avec un barème progressif de 0,5 à 5 %.

– Éventuellement, taxe spéciale de développement rural de 20 % de cet impôt global pour les biens de grande valeur.

À la revente

La cession est soumise à un impôt sur la plus‑value (ou gain de transfert) calculé en fonction de la durée de détention et du statut du vendeur. Des éléments clefs ressortent :

– barème progressif pouvant aller de 10 à 30 % pour les particuliers,

– possibilité de déductions pour détention longue (jusqu’à 30 % pour plus de 10 ans),

– exemptions possibles pour certains logements principaux ou terrains agricoles, sous conditions,

– surtaxe locale de 10 % de l’impôt dû.

Pour les non‑résidents, la pression fiscale peut être substantielle, avec des cas où la charge totale dépasse 50 % pour des biens détenus moins de deux ans, ce qui doit être intégré dans toute stratégie d’investissement à court ou moyen terme.

Le cas particulier du jeonse et des prêts de dépôt

La Corée du Sud dispose d’un système locatif unique : le jeonse, où le locataire verse un dépôt massif (souvent 50 à 80 % de la valeur du bien) en échange d’un loyer mensuel nul ou très réduit. Ce système a profondément marqué le financement de l’habitat, car de nombreux ménages financent ce dépôt par un prêt bancaire.

Pour les étrangers résidents, certaines banques comme KB Kookmin ou Shinhan proposent des plans jeonse spécifiques (par exemple jusqu’à 200 millions de won) sous réserve de visa long séjour, de revenus et de dossiers solides. Ces produits, même s’ils ne financent pas un achat, impactent directement la solvabilité globale d’un candidat à la propriété.

Programmes publics et soutien aux ménages modestes

Le système de financement de l’habitat en Corée est très abouti : environ 97 % des ménages locataires utilisent une forme de financement locatif. Parallèlement, l’État développe des programmes massifs de soutien, principalement ciblés sur les citoyens coréens à faible revenu mais qui structurent le marché dans son ensemble.

Parmi les dispositifs marquants :

Pour les jeunes étrangers, des programmes existent également côté logement (subventions de loyer pour les 19–34 ans titulaires de certains visas, co‑locations subventionnées, jeonse publics pour la jeunesse), mais l’accès au financement de la propriété reste largement plus difficile que pour les nationaux.

Stratégies pratiques pour préparer un dossier de financement solide

Face à un environnement aussi sélectif, un acheteur – surtout étranger – gagne à aborder l’obtention d’un crédit immobilier comme un projet pluriannuel plutôt que comme une simple démarche administrative.

Quelques axes structurants émergent des données disponibles :

1. Construire un historique bancaire coréen Utiliser un compte dans une grande banque (KB, Hana, Shinhan, Woori), percevoir son salaire dessus, payer ses factures par prélèvement automatique et éviter tout incident de paiement sont des prérequis.

3. Stabiliser sa situation de séjour et de travail Un visa F‑5 ou F‑6 et un contrat stable dans une entreprise coréenne bien établie envoient aux banques un signal beaucoup plus rassurant qu’un visa de travail à durée limitée ou un statut d’auto‑entrepreneur à l’étranger.

5. Comparer soigneusement les produits Entre Woori, IBK, KB, Shinhan, Hana, les différences portent sur les plafonds de LTV, les pénalités de remboursement anticipé, la flexibilité des périodes d’intérêt seul, l’acceptation de revenus étrangers, etc. Les produits garantis par des organismes comme KHFC peuvent offrir des taux fixes plus bas mais avec des critères d’éligibilité plus stricts.

6. Anticiper la fiscalité de sortie Tout investissement immobilier doit être construit en intégrant l’éventualité d’une revente dans 5 ou 10 ans. Pour un non‑résident, la combinaison impôt sur la plus‑value + surtaxe locale + éventuelles pénalités en cas de non‑respect des engagements de résidence de 2 ans peut considérablement réduire le rendement net.

Une fenêtre d’opportunité surveillée

Le marché immobilier sud‑coréen semble être entré, selon plusieurs instituts, dans une phase de reprise modérée après une correction importante en 2022–2023. Le volume des transactions remonte, surtout dans la région capitale, et les prix à Séoul repartent légèrement à la hausse, tandis que les régions périphériques restent en retrait.

Pour un acheteur étranger à horizon moyen ou long terme, deux dynamiques se croisent :

Comment obtenir un financement immobilier en Corée du Sud, alors ? En combinant patience, préparation méticuleuse et compréhension fine de cet écosystème. En travaillant avec des intermédiaires bilingues (agents, avocats, conseillers en crédit), en construisant un profil de crédit local robuste, en maîtrisant la fiscalité et en choisissant soigneusement le type de bien (appartement, officetel, zone régulée ou non), il devient possible de transformer un marché réputé hermétique en opportunité d’investissement solide, à condition d’accepter les règles strictes qui encadrent le crédit immobilier coréen aujourd’hui.

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