Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier en Corée du Sud repose sur un maillage très serré de lois, de codes de construction, de règles fiscales et de dispositifs de protection des locataires. À cela s’ajoutent, depuis peu, des restrictions ciblant directement les achats étrangers dans les zones les plus tendues de la région capitale. Pour un investisseur, un expatrié ou même un simple locataire, comprendre cet environnement juridique est devenu indispensable pour éviter les faux pas.
Cet article détaille l’ensemble des textes, autorités, taxes et pratiques régissant le secteur immobilier sud-coréen. Il aborde spécifiquement les droits des investisseurs étrangers, les obligations légales des propriétaires et des locataires, les règles d’urbanisme en vigueur ainsi que les nouvelles régulations mises en place pour lutter contre la spéculation.
Le socle juridique de l’immobilier en Corée du Sud
Le cadre immobilier coréen s’articule autour de plusieurs grandes lois qui se recoupent et se complètent, chacune couvrant une partie du cycle de vie d’un bien : planification du sol, construction, location, fiscalité, transmission, expropriation, etc.
La National Land Planning and Utilization Act constitue la colonne vertébrale du droit de l’aménagement. Elle unifie l’ensemble du territoire dans un système de planification unique, mettant fin à la séparation historique entre zones urbaines et non urbaines. C’est elle qui détermine les grandes catégories de zones (urbaines, agricoles, de conservation, de gestion) et qui pose le principe que toute activité de développement doit respecter les plans de gestion urbaine en vigueur.
La construction en Corée du Sud est régie par la Building Act et ses décrets, qui encadrent les permis, la sécurité et les contrôles. Le ministère MOLIT pilote cette politique, assisté d’organismes comme le Korean Construction Standard Center et l’Architectural Institute of Korea, ce dernier étant responsable de l’élaboration de normes techniques telles que la Korean Architectural Standard Specification.
Les relations entre maîtres d’ouvrage, entreprises de construction et sous‑traitants s’inscrivent dans le cadre de la Framework Act on the Construction Industry (FACI), qui fixe les principes généraux des contrats de travaux, et de la Fair Transactions in Subcontracting Act, centrée sur la protection des sous‑traitants contre les clauses abusives et les retards de paiement. Le Code civil reste le droit commun des contrats, des garanties et de la responsabilité.
Deux lois majeures, le Housing Lease Protection Act et le Commercial Building Lease Protection Act, encadrent le marché locatif en fixant les règles essentielles pour les baux.
La propriété, la publicité foncière et l’enregistrement des droits s’organisent autour du Real Estate Registration Act, tandis que l’expropriation pour cause d’utilité publique repose sur l’Act on Expropriation of Land, etc. for Public Works and Compensation.
Enfin, de nombreuses lois sectorielles complètent ce socle : Foreign Investment Promotion Act et Foreign Exchange Transactions Act pour les flux étrangers, REIT Act et Financial Investment Services and Capital Markets Act pour les fonds et fiducies immobilières, Environmental Impact Assessment Act pour les grands projets, sans oublier les lois fiscales (Income Tax Act, Inheritance and Gift Tax Act, etc.).
La planification urbaine et les contraintes d’usage du sol
L’accès à un terrain ou à un bâtiment passe d’abord par la compréhension des règles d’urbanisme. En Corée du Sud, presque chaque parcelle est soumise à plusieurs strates de zonage, ce qui peut rendre la lecture du droit d’usage complexe pour le public.
Zoning et catégories de zones
Le territoire national est d’abord découpé en grandes catégories : zones urbaines, zones de gestion, zones agricoles, zones de conservation de l’environnement naturel. Les zones de gestion sont elles‑mêmes subdivisées en sous‑catégories selon l’intensité d’activité autorisée (gestion de planification, de production, de conservation).
Au sein de ces grands ensembles, le cœur du système est le “special‑purpose area” (Yongdojiyeok), qui attribue une vocation dominante (résidentielle, commerciale, industrielle, etc.) à chaque secteur. Des “special‑purpose districts” (Yongdojigu) peuvent ensuite se superposer pour ajouter des prescriptions spécifiques : district paysager, secteur de hauteur limitée, zone à protection patrimoniale, etc. Des plans d’unité de district (Jigudanwigyehoek) permettent enfin de micro‑gérer certains périmètres (gabarits, alignements, implantation des équipements, aspects paysagers).
L’étendue du maillage réglementaire est illustrée par plus de 106 milliards de m² couverts par des zones spéciales, régies par près de 218 types de zones ou districts différents créés par 72 lois distinctes. Cette complexité conduit à des superpositions fréquentes, où entre 5 et 6 zonages peuvent s’appliquer à un même terrain, générant des règles parfois contradictoires et difficiles à harmoniser.
Pour aider les citoyens et les investisseurs, le ministère a mis en place le Land Use Regulations Information System (LURIS), relié au Korea Land Information System et aux bases juridiques, qui permet de consulter gratuitement les règles applicables parcelle par parcelle.
Les ceintures vertes et la maîtrise de l’étalement urbain
La Corée a, dès les années 1970, adopté un outil radical pour contrôler l’extension de ses métropoles : les green belts ou zones de restriction de développement autour des grandes villes. Créées au départ pour freiner une urbanisation anarchique et protéger l’environnement, ces ceintures ont longtemps couvert plus de 5 400 km², même si leur périmètre a été partiellement réduit pour retomber autour de 3 980 km².
Être situé en zone green belt implique de fortes limitations du droit à bâtir et des refus quasi systématiques de permis pour des usages non prévus, avec des contraintes accrues pour les projets publics. Si ces ceintures vertes préservent des espaces naturels près des villes et offrent des aires de loisir, elles sont critiquées pour l’atteinte aux droits des propriétaires et les rigidités créées dans l’offre foncière, pouvant nuire à la compétitivité des grandes agglomérations.
Autorisations de développement et permis de construire
Pour tout projet, deux types de décisions sont au cœur de la procédure :
– L’autorisation de développement, qui apprécie la compatibilité du projet avec les plans d’urbanisme et l’environnement urbain, relève du pouvoir discrétionnaire de la collectivité compétente.
– Le permis de construire, centré sur la conformité sanitaire, sécuritaire et technique du bâtiment, est plus encadré par la loi, même si la doctrine discute l’étendue du pouvoir de l’administration.
Un dispositif dit de “deemed authorisation” permet, lorsqu’une autorisation principale est délivrée, de considérer automatiquement accordées certaines autorisations annexes, afin d’éviter aux promoteurs un enchaînement interminable de procédures.
Les collectivités peuvent également faire supporter à l’initiateur du projet tout ou partie des coûts d’infrastructures induites (voiries, réseaux, équipements publics) via un système de participation financière lié au développement.
Codes de construction, performance énergétique et sécurité
La construction en Corée du Sud est marquée par un haut niveau de normalisation. L’Architectural Institute of Korea, avec le soutien du ministère, a élaboré un Korean Building Code (KBC) brut qui s’inspire largement de standards internationaux américains (ASTM, ASHRAE, ACI) complétés par des spécifications nationales (Korean Architectural Standard Specification).
Sur le volet énergétique, le pays a réagi très tôt à la crise pétrolière des années 1970 : première réglementation sur l’épaisseur d’isolation en 1977, Rational Energy Utilization Act en 1979, puis adoption, en 2001, des Building Design Criteria for Energy Saving (BDCES), code énergétique obligatoire pour les bâtiments, mis à jour en 2008.
Le code impose un système de points pour obtenir le permis. Le projet doit atteindre un score minimum de 60 en combinant des mesures obligatoires et recommandées.
Le score est calculé en combinant des mesures portant sur l’enveloppe du bâtiment, les systèmes mécaniques, l’électricité et les énergies renouvelables.
Pour obtenir son permis, le projet doit atteindre un score minimum total de 60 points.
Des certifications de performance énergétique existent en parallèle, par exemple pour les complexes de plus de 500 logements.
La sécurité sur les chantiers et dans les bâtiments est encadrée par une combinaison de textes : Occupational Safety and Health Act, Serious Accidents Punishment Act (qui expose désormais les dirigeants à des peines de prison et de lourdes amendes en cas d’accident mortel), lois sur la prévention incendie et sur l’installation et la maintenance des systèmes de lutte contre le feu. Pour les grands chantiers publics, une assurance couvrant les travaux et la responsabilité vis‑à‑vis des tiers est obligatoire au‑delà d’un certain seuil de budget.
Acheter un bien en Corée du Sud : titres, enregistrement et due diligence
En Corée du Sud, la propriété d’un bien immobilier n’existe juridiquement qu’à partir de son enregistrement dans le registre foncier. La signature d’un contrat de vente et le paiement du prix n’ont, à eux seuls, aucun effet translatif.
Procédure d’acquisition et enregistrement
Après accord sur le prix, l’acheteur doit déposer une déclaration d’acquisition auprès de la mairie, du comté ou de l’arrondissement où se situe le bien, en principe dans les 60 jours suivant la signature (ou six mois pour certains cas comme les adjudications ou l’héritage). Cette déclaration est également obligatoire pour les étrangers, en vertu de l’Act on Report on Real Estate Transactions.
Ensuite, l’acheteur requiert l’inscription du transfert de propriété au registre compétent dans un délai similaire, en joignant : contrat, extrait du registre, justificatifs d’identité (ou d’immatriculation pour une société), reçu de paiement des taxes d’acquisition et de timbre, formulaires officiels. Le registre foncier est public et mentionne l’identité du titulaire, les charges (hypothèques, servitudes, baux enregistrés) et, le cas échéant, l’existence d’une fiducie.
Lorsqu’un bien est détenu par une structure de trust ou un fonds, c’est souvent la banque‑fiduciaire qui apparaît comme propriétaire dans le registre, sans mention détaillée du bénéficiaire économique. Cela complique l’identification de l’ultime propriétaire pour un tiers consultant simplement le registre.
Structure de trust ou fonds
Une due diligence juridique classique en Corée couvre la vérification du titre, des charges, de la conformité urbanistique via le certificat de plan d’utilisation du sol, des autorisations existantes, ainsi que l’analyse fiscale de la transaction. La pollution ou les risques environnementaux restent en principe à la charge de l’acquéreur, sauf s’il prouve ne pas avoir pu en avoir connaissance.
Notion de “race jurisdiction” et sûretés
Le pays fonctionne sur un système de priorité par rang d’inscription. Pour les hypothèques comme pour les autres sûretés, le premier inscrit est premier servi en cas de réalisation, ce qui rend la date de dépôt d’une inscription déterminante. Les créanciers étrangers qui souhaitent prendre une sûreté immobilière doivent, en outre, préalablement déposer un rapport auprès d’une banque de change.
Les sûretés sur immeubles prennent plusieurs formes : hypothèque, droit de superficie, droit de location Jeonse enregistré, fiducie de sûreté. Les banques et grands investisseurs recourent souvent à des structures de trust : le bien est transféré à un fiduciaire qui détient le titre pour le compte des créanciers, ce qui facilite la réalisation en cas de défaut.
Taxes liées à l’acquisition et à la détention
L’achat d’un bien entraîne une série de taxes et frais obligatoires, dont les principaux sont résumés ci‑dessous.
| Type de taxe / frais | Taux indicatif (fourchette) | Assiette principale |
|---|---|---|
| Taxe d’acquisition | 1 % – 12 % (généralement 1 % – 4 %) | Prix d’acquisition ou valeur marchande |
| Taxe d’éducation locale (surtaxe) | ≈ 20 % de la taxe d’acquisition au‑delà de 2 % | Montant de la taxe d’acquisition |
| Taxe spéciale de développement rural | ≈ 0,2 % de la valeur | Valeur d’acquisition |
| Taxe de timbre | 50 KRW – 350 000 KRW | Contrat de vente |
| Frais d’enregistrement | ≈ 0,8 % (0,2 % – 5 % selon cas) | Valeur déclarée |
| TVA (bâtiment seulement) | 10 % | Valeur de la partie bâtie si vendeur assujetti |
| Commission d’agent immobilier | ≈ 0,4 % – 0,9 % | Prix de vente ou valeur locative |
À l’usage, certaines situations sont particulièrement sensibles : l’acquisition par une société d’un logement résidentiel est taxée à un taux d’acquisition très majoré, et l’achat d’un nouveau logement par un particulier déjà multi‑propriétaire peut déclencher des taux plafonds (jusqu’à 12 %) dans les zones ciblées comme spéculatives.
La taxe foncière annuelle varie de 0,15 % à 0,50 % pour la plupart des logements, complétée par un impôt national additionnel, le Comprehensive Real Estate Holding Tax (CRET), lorsque la valeur cumulée des biens dépasse certains seuils (environ 900 millions de won pour un ménage type, davantage pour la résidence principale). Dans les zones de spéculation ou pour des biens de luxe, le CRET peut atteindre des taux de l’ordre de 5 %.
Spécificités pour les étrangers : droit d’acquérir, obligations et nouvelles restrictions
La Corée du Sud permet aux étrangers – personnes physiques, sociétés ou entités publiques étrangères – de détenir des biens immobiliers, mais dans un cadre de plus en plus encadré.
Règles générales pour les acquéreurs étrangers
En dehors de certaines zones sensibles (zones de protection militaire, sites patrimoniaux, zones écologiques), un étranger peut acquérir un bien en Corée du Sud à condition de : satisfaire aux exigences légales spécifiées par la législation coréenne.
– déposer un rapport de transaction immobilière dans les 60 jours suivant le contrat, en vertu de l’Act on Report on Real Estate Transactions ;
– respecter les règles du Foreign Investment Promotion Act lorsqu’il acquiert indirectement un bien via plus de 10 % des droits de vote d’une société foncière coréenne, ou via plus de 50 % des parts d’une société détenant des terrains ;
– se conformer au Foreign Exchange Transactions Act pour déclarer l’arrivée des fonds auprès d’une banque de change, et, le cas échéant, obtenir un numéro d’enregistrement immobilier s’il n’a pas d’immatriculation locale.
Les détenteurs d’une résidence permanente bénéficient généralement des mêmes conditions d’acquisition que les nationaux. Pour les sociétés étrangères souhaitant acheter un bien à des fins commerciales (location ou exploitation), il est généralement nécessaire de créer au préalable une succursale ou une filiale locale, notamment pour des raisons fiscales et administratives.
Les revenus de location, plus‑values de cession et autres flux sont soumis aux mêmes régimes fiscaux que pour les résidents, avec des taux spécifiques pour les non‑résidents (ex. : retenue à la source de 22 % sur les gains immobiliers, calculée sur la base la plus favorable entre pourcentage du prix de vente ou du gain net).
La nouvelle politique de permis pour achats étrangers dans la région capitale
Face à la montée des achats étrangers dans la région de Séoul et aux critiques de “discrimination inversée” (règles sévères pour les Coréens, plus souples pour les non‑résidents), le gouvernement a introduit en 2025 un dispositif inédit : un régime de permis préalable pour les achats résidentiels d’étrangers dans la zone métropolitaine.
Ce dispositif, décidé par le MOLIT sur la base de l’Act on Report on Real Estate Transactions et de la National Land Planning Act, s’applique :
Le réseau de métro de Séoul dessert 25 arrondissements de la capitale, 23 villes de Gyeonggi et 7 arrondissements d’Incheon.
Dans ces zones désignées, tout achat de bien résidentiel (appartement, maison individuelle, villa, maison de ville, immeuble multi‑logements) par un étranger – personne physique, société ou entité publique étrangère – est subordonné à une approbation préalable de l’autorité locale.
Les conditions d’octroi sont strictes :
– l’acquéreur doit emménager dans le bien dans les quatre mois suivant l’achat ;
– il doit y résider de manière continue pendant au moins deux ans ;
– en cas de financement étranger, il doit déposer, dans les 30 jours suivant la signature du contrat, un plan de financement détaillant la banque étrangère, le montant emprunté à l’étranger et son statut de visa.
Les biens de type officetel (bureaux‑studios) et les actifs purement commerciaux sont pour l’instant exclus du dispositif, ce qui laisse une porte ouverte à certains montages.
Les sanctions en cas de non‑respect sont dissuasives : avertissement, puis amende pouvant atteindre 10 % de la valeur de la transaction, renouvelable en cas de récidive, et jusqu’à la nullité du contrat en cas d’infraction grave. En présence de soupçons de blanchiment ou de fraude fiscale, les autorités peuvent transmettre le dossier aux cellules de renseignement financier étrangères.
Nombre d’achats immobiliers par des étrangers dans la seule région de Séoul en 2024, en forte hausse par rapport aux 4568 transactions de 2022.
Question de réciprocité et débat politique
La montée en puissance des acheteurs chinois (plus de la moitié du parc détenu par des étrangers, près de 73 % des achats étrangers dans la région capitale sur la dernière période analysée) a mis sur la table la question de la réciprocité. Les parlementaires mettent en avant que la Chine impose des contraintes fortes aux Coréens (interdiction d’acheter du foncier, obligation de résidence préalable d’une année pour acquérir un logement), alors que les ressortissants chinois jouissaient jusqu’ici d’un accès relativement ouvert en Corée.
Des amendements sont en discussion pour inscrire la réciprocité dans la loi : obligation pour le gouvernement de publier régulièrement l’état de la réciprocité par pays, voire conditionnement de certains droits d’achat à un traitement équivalent offert aux Coréens à l’étranger.
Les systèmes locatifs Jeonse et Wolse et la protection des locataires
Impossible de parler de droit immobilier en Corée du Sud sans évoquer les systèmes locatifs Jeonse et Wolse, qui structurent le marché résidentiel et ont donné naissance à un cadre légal spécifique.
Jeonse, Wolse, Ban‑jeonse : comment fonctionnent les baux
Le Jeonse est un bail basé sur un dépôt massif versé au propriétaire au début du contrat, en lieu et place d’un loyer mensuel. Le montant de ce dépôt varie fortement selon les marchés, mais se situe le plus souvent entre 50 % et 80 % de la valeur du bien, pouvant monter à 70 %–90 % dans les quartiers les plus chers de Séoul. Le locataire ne paie ensuite aucun loyer mensuel, et le propriétaire restitue le dépôt à la fin du bail, supposé de deux ans, si aucun dommage n’est constaté.
Le Wolse correspond à un schéma plus classique : un dépôt de garantie, généralement entre 10 et 20 fois le loyer mensuel (avec une grande variabilité), et un loyer payé chaque mois. Il existe une relation inverse entre montant du dépôt et loyer : plus le dépôt est élevé, plus le loyer peut être négocié à la baisse.
Le Ban-jeonse est une formule de location coréenne hybride. Elle nécessite un dépôt de garantie plus élevé qu’un Wolse (loyer mensuel classique) mais moins important qu’un Jeonse (location avec dépôt important et pas de loyer mensuel). En contrepartie de ce dépôt intermédiaire, le loyer mensuel à payer est réduit.
Ces mécanismes s’expliquent par l’histoire financière du pays : absence de crédit hypothécaire de masse dans les années 1960‑1970, besoin de financement privé des propriétaires, envolée des prix du foncier. Le Jeonse agit comme un quasi‑prêt non rémunéré consenti au bailleur.
Droits et obligations sous le Housing Lease Protection Act
Le Housing Lease Protection Act encadre ces contrats et offre un socle de droits aux locataires. La durée minimale légale des baux résidentiels est de deux ans, mais une réforme de 2020 a renforcé le droit au renouvellement : un locataire peut demander une prolongation de deux ans supplémentaires, à condition de formuler sa demande entre six et deux mois avant l’échéance. Le bailleur ne peut la refuser que pour des motifs précis, par exemple s’il prévoit d’emménager lui‑même ou y loger un proche, ou en cas de manquements graves du locataire (faux documents, sous‑location non autorisée, dégradations importantes).
Le pourcentage maximum d’augmentation du loyer ou du dépôt de garantie lors d’un renouvellement légal d’un bail.
La protection la plus cruciale porte sur le dépôt. Pour sécuriser son droit au remboursement, le locataire doit :
– déclarer son emménagement (전입신고) au centre communautaire de quartier dans les deux semaines ;
– obtenir un cachet de date certaine (확정일자) sur le contrat de bail.
Ce double acte confère au locataire une opposabilité et un droit de priorité sur une partie du produit de la vente en cas de saisie ou de faillite du propriétaire. À Séoul, la loi reconnaît une priorité jusqu’à 55 millions de won pour les petits dépôts, avec certaines limitations si ce montant dépasse la moitié de la valeur du bien.
En complément, le locataire peut, avec l’accord du bailleur, faire inscrire un droit de Jeonse spécifique au registre foncier (전세설정). En cas de défaillance du propriétaire, il peut aussi demander une ordonnance d’inscription du droit de bail (임차권등기명령) afin de conserver son droit au remboursement même après avoir quitté les lieux.
Le dépôt de garantie (Jeonse) peut être couvert par une assurance spécifique, gérée par exemple par la Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG). Sous certaines conditions liées à la valeur du bien et au montant du dépôt, cette assurance permet d’indemniser le locataire en cas de défaut de remboursement par le propriétaire.
Risques, fraudes et réponses réglementaires
La hausse des prix, la baisse des taux d’intérêt et l’endettement croissant de certains bailleurs ont favorisé les fraudes au Jeonse : propriétaires sur‑hypothéquant leurs biens et incapables de restituer le dépôt, intermédiaires peu scrupuleux poussant des locataires vers des biens déjà saturés de dettes, etc. Un scandale majeur autour d’un opérateur surnommé le “Roi des villas” a mis en lumière, entre 2022 et 2023, l’ampleur de ces risques.
Le cadre légal tente de répondre par plusieurs leviers : facilitation des recours via les juridictions de proximité (jusqu’à 20 millions de won), renforcement des obligations d’information des agents immobiliers, extension des plafonds d’assurance dépôt, médiation par des comités de conciliation spécialisés.
Les locataires, coréens comme étrangers, sont fortement encouragés à vérifier l’extrait du registre foncier (등기부 등본) avant de signer, à s’assurer que le contrat est bien enregistré, et à passer par un agent certifié dûment assuré et enregistré auprès de la district administration.
Fiscalité immobilière : acquisition, détention, cession et revenus locatifs
La fiscalité immobilière coréenne est sophistiquée et souvent lourde, en particulier pour les multi‑propriétaires et les structures sociétaires dédiées au résidentiel. Elle distingue clairement trois moments : l’achat, la détention et la cession, auxquels s’ajoutent l’imposition des revenus locatifs.
Taxes à l’achat
Pour un particulier acquérant un logement, la taxe d’acquisition se situe habituellement entre 1 % et 3 % de la valeur, mais peut grimper jusqu’à 12 % pour un investisseur possédant déjà plusieurs logements dans des zones de contrôle de sur‑concentration. Une société achetant un logement résidentiel est d’emblée taxée à un taux majoré (par exemple 12 %). Des surtaxes locales (taxe spéciale rurale, taxe d’éducation) complètent la note, aux côtés des frais d’enregistrement, de timbre et de la commission d’agent.
Pour une découpe plus fine, on peut illustrer quelques cas types :
| Situation d’acquisition | Taux d’acquisition indicatif (hors surtaxes) |
|---|---|
| Achat d’un logement par un particulier (1er bien) | ≈ 1 % – 3 % |
| Héritage | ≈ 2,8 % (2,3 % pour terres agricoles) |
| Donation à titre gratuit (hors organisations non‑lucratives) | ≈ 3,5 % |
| Acquisition par une société d’un logement | ≈ 12 % |
À cela peut s’ajouter de la TVA sur la partie bâtie si le vendeur est un “entrepreneur” au sens de la loi sur la TVA (cas fréquent pour les promoteurs), alors que le foncier reste exonéré.
Impôts récurrents de détention
Les propriétaires s’acquittent chaque année d’une taxe foncière locale, calculée sur la valeur imposable (généralement inférieure à la valeur de marché), complétée par une surtaxe d’éducation locale. Les taux varient selon le type de bien (terrain, bâtiment, résidentiel, industriel) et la localisation. Les usines dans des zones de sur‑concentration peuvent voir leur taxe multipliée pendant plusieurs années.
Au-delà d’un seuil d’environ 900 millions de won, un impôt national progressif (CRET) de 0,5% à 5% s’applique. Son calcul a été durci récemment pour les sociétés, avec la suppression de certains abattements.
Capital gains et taxation des plus‑values
Les plus‑values immobilières sont imposées comme revenu distinct, avec des taux très progressifs et des régimes punitifs pour la spéculation à court terme. La formule de base pour le calcul du gain est :
Pour déterminer le gain ou la perte réalisé lors de la vente d’un bien, on applique la formule : Prix de cession – (coût d’acquisition + dépenses nécessaires) – déductions. Par exemple, pour un appartement acheté 200 000 € avec 10 000 € de frais de notaire et vendu 300 000 €, en supposant une déduction forfaitaire de 1 000 €, le calcul serait : 300 000 – (200 000 + 10 000) – 1 000 = 89 000 € de gain imposable.
Une déduction de base de 2,5 millions de won par an de détention s’applique, assortie d’une déduction spéciale pour détention longue croissant avec la durée (10 % dès 3 ans, jusqu’à 30 % après plus de 10 ans). Mais pour les biens détenus moins de deux ans, les taux peuvent monter très haut : jusqu’à 70 % pour une détention de moins d’un an, environ 60 % pour une détention comprise entre un et deux ans, avant de retomber sur l’échelle normale (6 % à 45 %) au‑delà de deux ans.
Les multi‑propriétaires sont par ailleurs exposés à des surtaxes de 20 à 30 points supplémentaires lors de la vente d’une résidence dans certaines conditions, et les zones désignées comme spéculatives entraînent des charges accrues. Pour les non‑résidents, un mécanisme forfaitaire impose le gain au moindre de 11 % du prix de vente brut ou 22 % du gain net (taux incluant les surtaxes locales).
La vente de votre résidence principale peut bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values, sous la règle ‘1 ménage – 1 logement’. Pour en bénéficier, vous devez avoir détenu et occupé le logement pendant au moins deux ans. Les gains sont totalement exonérés jusqu’à un prix de vente d’environ 1,2 milliard de won. Seule la fraction du gain dépassant cette valeur est imposable.
Revenus locatifs et structures pour investisseurs étrangers
Les revenus tirés de la location sont imposés comme des revenus ordinaires pour les particuliers, suivant le barème progressif (6 % à 45 % plus 10 % de surtaxe locale). Pour les petits bailleurs, il existe des régimes simplifiés dans lesquels un forfait de dépenses est appliqué (entre 20 % et plus de 60 % des revenus bruts, selon la nature du bien et le montant total).
Les investisseurs étrangers peuvent structurer leurs placements via des sociétés à responsabilité limitée (YooHan hoesa). Ce type de véhicule, qui requiert surtout une immatriculation fiscale, permet d’isoler les risques et, dans certains cas, de bénéficier d’un taux d’imposition forfaitaire (autour de 22 % sur certains revenus passifs), sous réserve de la convention fiscale applicable.
Transmission, héritage et donations de biens immobiliers
La Corée du Sud applique l’une des fiscalités successorales et sur les donations les plus élevées au monde, ce qui a des implications directes pour la détention et la transmission de patrimoine immobilier.
Champ de l’Inheritance and Gift Tax Act
La Inheritance Tax and Gift Tax Act vise tout transfert de patrimoine par décès ou par don. Pour un défunt résident, l’assiette comprend l’ensemble des biens mondiaux ; pour un non‑résident, seuls les biens situés en Corée sont taxables. Les héritiers et légataires sont conjointement responsables du paiement de l’impôt dans la limite de la valeur reçue.
Les taux de l’impôt foncier sont fortement progressifs, allant de 10 % à 50 % selon un barème par tranches. De nombreux abattements sont prévus (abattement de base, pour conjoint, enfants, personnes âgées ou handicapées). Cependant, les seuils d’exonération restent modestes comparés aux prix immobiliers élevés de la métropole de Séoul.
Les donations sont taxées selon le même barème, avec des abattements spécifiques plus faibles pour les époux et les enfants. Par ailleurs, les biens donnés peu avant le décès (3 à 5 ans) sont réintégrés dans l’assiette successorale, ce qui limite les stratégies de transmission de dernière minute.
Droits civils des héritiers et succession des immeubles
En droit civil coréen, certains héritiers (descendants, conjoint, ascendants, frères et sœurs) bénéficient d’une réserve héréditaire inaliénable. Même en présence d’un testament, ils peuvent revendiquer un pourcentage minimal de leur part théorique. Cette réserve limite la liberté de transmettre un patrimoine immobilier à qui l’on veut, notamment en présence d’enfants issus de plusieurs unions.
Les héritiers recueillent à la fois les actifs et les dettes du défunt. Face à un passif important, ils doivent choisir entre renoncer à la succession ou l’accepter à concurrence de l’actif net. La renonciation doit être effectuée dans un délai de trois mois après la connaissance du décès et nécessite une déclaration devant le tribunal de la famille.
Pour les étrangers, une loi de droit international privé (Private International Act) prévoit en principe que la loi nationale du défunt régit sa succession, mais la localisation en Corée de biens immobiliers implique souvent l’application de règles coréennes au moins pour les questions d’enregistrement et de publicité foncière. En pratique, les successions transfrontalières impliquant de l’immobilier coréen sont complexes et nécessitent une coordination étroite entre avocats du pays d’origine et conseils locaux.
Règles spécifiques de construction, de contrats d’entreprise et de litiges
Au‑delà des aspects propriétaires et locatifs, l’immobilier coréen est encadré par toute une série de règles touchant les contrats de construction, les garanties, la responsabilité et le règlement des différends.
Contrats de construction et protections des sous‑traitants
La Framework Act on the Construction Industry instaure les principes de loyauté et de bonne foi dans la négociation et l’exécution des contrats de travaux. Elle impose notamment une obligation de négocier équitablement (article 22) et prévoit la possibilité de frapper de nullité certaines clauses réputées excessivement déséquilibrées.
La Fair Transactions in Subcontracting Act va plus loin dans la protection des sous‑traitants : interdiction des “accords spéciaux injustes”, obligation de régler les paiements dans les 15 jours suivant le versement d’un acompte par le maître de l’ouvrage, garantie de paiement pour les sous‑traitants en cas de faillite de l’entrepreneur principal.
Les travaux de construction sont soumis à des garanties pour vices de 1 à 10 ans selon la nature des ouvrages, en application de la FACI. Les contrats prévoient généralement des pénalités de retard (souvent entre 0,05% et 0,3% du montant par jour) et des plafonds de responsabilité globale exprimés en pourcentage du prix des travaux.
Les projets publics utilisent des conditions générales de contrat standardisées, rendues obligatoires, tandis que les opérations privées peuvent s’appuyer sur des modèles diffusés par le ministère. Les contrats internationaux de type FIDIC sont parfois employés, sous réserve d’adaptations au droit coréen.
Assurances, sûretés et risques sur chantier
Les grands projets exigent la souscription d’assurances spécifiques, dont la plus répandue est l’assurance “Tous risques chantier” (CAR), complétée par une assurance responsabilité pour les accidents du travail. Pour les grands marchés publics dépassant 20 milliards de won, une couverture travaux et responsabilité civile est légalement imposée.
Pourcentage du contrat généralement exigé comme garantie de bonne exécution dans le secteur privé.
Les litiges liés à la construction peuvent être soumis aux tribunaux ordinaires, mais il existe également des Comités de médiation des litiges de construction et d’architecture institués par les lois‑cadres, ainsi que la possibilité de recourir à l’arbitrage administré par le Korean Commercial Arbitration Board (KCAB).
Expropriation et grands projets d’infrastructure
Lorsque l’État ou une collectivité locale lance un projet d’infrastructure d’utilité publique (route, ligne de chemin de fer, équipement majeur), la loi sur l’expropriation de terrains pour travaux publics permet de contraindre les propriétaires à céder leurs biens en échange d’une indemnisation.
L’expropriation commence par une annonce publique et une notification aux propriétaires, suivies d’une phase de négociation. Si un désaccord persiste sur le prix, un recours peut être déposé devant le Comité central d’expropriation foncière, qui rend sa décision sur le montant de l’indemnité dans un délai de trois à quatre mois. Le transfert de propriété devient effectif à la date fixée par le comité, et ce, même si le propriétaire décide ultérieurement de contester la décision devant les tribunaux.
Les grands projets à portée nationale (lignes de TGV, aéroports, autoroutes) restent, dans leur conception globale, de la compétence du gouvernement central, même si la mise en œuvre est souvent coordonnée avec les collectivités traversées.
Tendances récentes et enjeux de réforme
Le paysage réglementaire immobilier coréen est en mouvement constant. Plusieurs tendances se dégagent.
D’abord, une inflation réglementaire dans le secteur de la construction : près de 300 projets de lois ou d’amendements touchant à la construction ont été déposés lors d’une seule législature, contre moins de 70 visant à assouplir ou supprimer des règles. Pour construire un immeuble collectif, un promoteur doit se conformer à près de 300 réglementations différentes.
En parallèle, des signaux politiques annoncent la volonté de rationaliser cet édifice normatif, certaines autorités évoquant la suppression de “régulations inutiles” pour fluidifier le marché.
Un projet de loi visant à instaurer un droit de renouvellement illimité et des plafonds régionaux de loyers pour sécuriser les foyers précaires a été retiré face à l’hostilité des acteurs du secteur, par crainte de figer davantage le marché Jeonse déjà tendu.
Enfin, la question de la place du capital étranger dans le logement cristallise les tensions. Le basculement vers un système de permis pour les achats étrangers dans la région capitale s’inscrit dans une tendance mondiale (Canada, Australie, Singapour, plusieurs États américains) à restreindre ou sur‑taxer les investisseurs non résidents. Des experts soulignent cependant que ces mesures ont rarement réglé le problème de fond de l’accessibilité au logement, souvent lié à l’insuffisance de l’offre et à des facteurs internes plutôt qu’aux seuls flux étrangers.
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Investir ou se loger en Corée du Sud nécessite de maîtriser un environnement juridique sophistiqué. Il est crucial de s’informer sur les règles d’urbanisme denses, la fiscalité lourde, les systèmes locatifs atypiques et les nouvelles contraintes spécifiques aux étrangers pour saisir les opportunités en toute sérénité.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Corée du Sud pour chercher du rendement locatif et une exposition au won coréen. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Séoul, Incheon, Busan), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement dans un quartier urbain en forte croissance comme Gangnam ou Songdo, combinant rendement locatif brut cible d’environ 7–8 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels rafraîchissements) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agence, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée pour un non-résident et élaboration d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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