Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier en Corée du Sud est en train de changer de visage. Derrière les chiffres nationaux, plutôt atones, se cache un paysage profondément polarisé entre Séoul et le reste du pays, entre propriétaires surendettés et jeunes ménages locataires, entre grands ensembles ultra-connectés et petits immeubles vieillissants en province. Pour comprendre où va ce marché, il faut regarder de près les prix, la construction, le crédit, mais aussi la démographie, la montée des technologies et le tournant durable amorcé par les pouvoirs publics.
Un marché national en stagnation, un capitalisme immobilier à deux vitesses
Vue de loin, l’évolution récente des prix pourrait presque sembler rassurante. L’indice national des prix de l’habitat, publié par la Banque de Corée, n’augmente que de 0,31 % en glissement annuel en février 2025, et de 0,30 % en septembre. Corrigé de l’inflation, cela correspond même à une baisse d’environ 1,7 %. Après la flambée de 2020–2021 (+5,43 % puis +9,87 % en nominal), le marché s’est brutalement retourné en 2022 (–4,68 %) et 2023 (–3,51 %), avant de se stabiliser à peine en 2024 (+0,10 %).
Nombre d’années consécutives de baisse des prix de l’immobilier hors région capitale en Corée du Sud.
Cette polarisation est le résultat de plus de vingt ans de cycles largement guidés par la politique publique : assouplissement du crédit en 2014, durcissement des ratios LTV et DTI à partir de 2016, boom pandémique dopé aux taux bas, puis resserrement monétaire et macroprudentiel. Aujourd’hui, le marché fonctionne clairement sur « deux rails » : un pôle métropolitain tendu, où la demande reste robuste malgré les prix, et une périphérie en perte de vitesse, minée par le déclin démographique et la sur-offre locale.
Séoul, un marché hors-sol par rapport au reste du pays
La comparaison des prix au mètre carré illustre crûment ce fossé. Selon les données de KOSIS, le prix moyen de vente sur 12 mois des appartements neufs à Séoul atteint 13,396 millions de wons par mètre carré en février 2025, puis 13,779 millions en septembre. C’est plus de 2,3 fois la moyenne nationale, qui se situe à 5,763 puis 5,906 millions de wons.
Le tableau ci‑dessous résume les écarts de prix et de dynamique régionale (février 2025) :
| Région / Ville | Variation annuelle de l’indice de prix | Prix moyen 12 mois (KRW/m²) |
|---|---|---|
| Séoul | +3,63 % | 13 396 000 |
| Région capitale (Séoul + Gyeonggi + Incheon) | +1,68 % | 8 531 000 |
| Incheon | +0,63 % | 5 644 000 |
| Gyeonggi | +0,32 % | 6 554 000 |
| Cinq autres métropoles + Sejong | –1,41 % | 5 922 000 |
| Busan | –1,94 % | 6 690 000 |
| Daegu | –3,87 % | 6 713 000 |
| Gwangju | –1,13 % | 6 003 000 |
| Daejeon | –1,07 % | 5 366 000 |
| Ulsan | –0,11 % | 5 334 000 |
| Sejong | –5,06 % | 5 425 000 |
| Autres villes régionales | –0,30 % | 4 605 000 |
| Moyenne nationale | +0,31 % | 5 763 000 |
Autrement dit, le propriétaire d’un appartement neuf de 80 m² à Séoul détient en moyenne un actif qui vaut près de 1,07 milliard de wons, quand le même bien en province plafonne parfois à la moitié de ce montant. Dans certains quartiers centraux de la capitale, les prix dépassent d’ailleurs largement cette moyenne : les appartements « standard » du centre de Séoul franchissent la barre des 1,3 milliard de wons, tandis que des programmes premium comme Raemian One Baily à Gangnam se négocient au‑delà de 3 milliards de wons.
La flambée des prix n’est pas uniforme dans la ville. Les districts prestigieux (Gangnam, Seocho, Songpa) maintiennent des niveaux très élevés, tandis que des secteurs en vogue comme Mapo ou Yongsan connaissent une forte progression grâce à des projets d’aménagement et l’arrivée de jeunes actifs. À l’inverse, la demande faiblit légèrement en périphérie et dans certains nouveaux quartiers du Gyeonggi, en raison d’un ralentissement démographique et d’une offre abondante.
Volumes de transactions : un rebond encore timide
Les ventes de logements ont rebondi en 2024, sans toutefois retrouver un rythme « normal ». Le pays enregistre 642 576 transactions résidentielles sur l’année, soit près de 16 % de plus qu’en 2023. Mais ce total reste 22,8 % inférieur à la moyenne quinquennale et environ 50 % en dessous du pic de 2020.
Nombre total de ventes immobilières enregistrées sur les neuf premiers mois de l’année 2025, en hausse de 8,28 %.
Le contraste est net si l’on compare aux périodes dites « normales », où le marché changeait de mains autour de 900 000 logements par an (4–5 % du parc). L’Institut du marché du logement anticipe environ 630 000 transactions pour 2025, soit à peine 70 % de l’activité d’un marché stable. En clair, le marché vit un début de reprise, mais la liquidité reste insuffisante, surtout en dehors de la grande région de Séoul.
Une offre sous tension dans la région capitale, plus abondante ailleurs
Sur le front de l’offre, le tableau est paradoxal. À l’échelle nationale, la Corée du Sud semble bien logée : le taux de couverture en logements a dépassé 100 % dès 2014 (103 %), et les projections officielles annoncent un ratio autour de 140 % à horizon 2045. Le nombre de logements par 1 000 habitants, qui n’était que de 141 en 1970, atteignait déjà 381,5 en 2015 et devrait grimper à plus de 600 à moyen terme, bien au‑dessus de la moyenne OCDE de 460.
L’offre de logements ne correspond pas à la demande, avec une pénurie persistante de petites surfaces malgré l’augmentation des ménages d’une ou deux personnes. La part des nouveaux logements de moins de 60 m² a chuté de 40,1% en 2011 à 30,6% en 2017, tandis que les logements moyens (60-85 m²) sont devenus majoritaires. Cette tendance à construire des logements moyens à grands risque d’exclure les célibataires, jeunes couples et seniors.
Ensuite, la géographie des mises en chantier est mal alignée avec les besoins. Après un pic de 716 759 logements commencés en 2015, les démarrages s’effondrent à 242 188 unités en 2023, avant de remonter à 305 331 en 2024 (+26,07 %). Le problème : ce sursaut vient surtout du logement public, mené par la Korea Land and Housing Corporation, mais ne suffit pas à atteindre l’estimation gouvernementale de 450 000 unités par an nécessaires pour suivre la demande. L’Institut du marché du logement estime qu’un déficit cumulé d’environ 500 000 logements pourrait se former d’ici fin 2025.
Les données de l’année 2024 illustrent clairement une disparité géographique significative, mettant en évidence des écarts de performance ou de situation entre les différentes régions.
| Indicateurs 2024 | Completions (logements achevés) | Variation annuelle | Starts (logements commencés) | Variation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Total national | 449 835 | +3,16 % | 305 331 | +26,07 % |
| Région capitale (total) | 203 831 | –12,60 % | 165 150 | +36,39 % |
| Séoul | 44 365 | +7,64 % | 26 427 | –4,98 % |
| Incheon | 34 670 | –22,62 % | 28 766 | +78,77 % |
| Gyeonggi | 124 796 | –15,22 % | 109 957 | +42,45 % |
| Autres métropoles | 94 434 | +17,83 % | 49 520 | +8,16 % |
| Villes régionales | 151 570 | +23,53 % | 90 661 | +20,38 % |
En résumé, l’achèvement de nouveaux logements recule dans la région capitale, alors même que les mises en chantier y repartent fortement à la hausse. Ailleurs, la production augmente aussi, parfois sur des marchés déjà fragilisés par une démographie en baisse. Conséquence : sous‑offre chronique et tensions à Séoul et autour, sur‑offre et baisse des prix dans certaines métropoles régionales.
Les permis de construire traduisent la même logique : 428 244 autorisations en 2024 (quasi stable, –0,12 %), mais un recul de plus de 20 % par rapport au pic de 2021. La région capitale est la seule à voir les permis progresser (+11,7 %, dont +19 % pour Séoul et +18,64 % pour Gyeonggi), quand les autres métropoles et les villes régionales reculent franchement.
Politique du logement : entre refroidissement du crédit et offensive sur l’offre
Face à cette situation, le gouvernement combine deux stratégies souvent contradictoires : d’un côté freiner la spéculation et l’envolée des prix dans la région capitale, de l’autre accélérer l’offre, surtout de logements abordables.
Les autorités financières sud-coréennes resserrent les critères de prêt immobilier pour refroidir le marché. Les ratios LTV (prêt/valeur) et DSR (ratio de remboursement de la dette) sont réduits, en particulier dans les zones spéculatives comme Séoul, Gyeonggi et Incheon. À l’automne 2025, le plafond du LTV sera abaissé à 40% pour les biens onéreux dans ces régions. Sous la pression du superviseur, les banques limitent également les prêts aux investisseurs multi-propriétaires et appliquent des « taux de stress » pour simuler de futures hausses de taux, réduisant ainsi la capacité d’emprunt des candidats de 2 à 4%.
Les responsables politiques admettent eux‑mêmes que ces nouvelles mesures ont amputé de 1,6 à 2,1 points de pourcentage la croissance attendue des prix à Séoul en 2025. La Banque de Corée a ainsi dû revoir sa prévision de hausse des prix des appartements à Séoul fin 2025 : de 5,9 % initialement, la fourchette est ramenée à 3,7–4,3 %.
En parallèle, une nouvelle vague de régulation cible désormais les acheteurs étrangers, accusés d’alimenter la volatilité sur le segment haut de gamme. À partir d’août 2025, Séoul et certaines communes voisines passent sous un régime d’autorisation préalable pour les acheteurs non résidents, avec obligation d’occupation personnelle et sanctions financières pouvant aller jusqu’à 10 % de la valeur du bien en cas de non‑respect.
Nombre de logements que l’État ambitionne de livrer d’ici 2029.
Le problème est que les restrictions de crédit et le blocage du financement de projet (PF) menacent de neutraliser cette offensive. L’Institut du marché du logement estime qu’en 2025, l’activité de construction résidentielle pourrait retomber de 30 % par rapport à sa moyenne historique si les contraintes de financement ne sont pas assouplies. Autrement dit, la stratégie de refroidissement des prix risque d’entretenir la pénurie dans les zones les plus tendues.
La question explosive de l’accession : quand le prix dépasse très largement les revenus
L’une des statistiques les plus commentées ces dernières années est le ratio prix/revenu (PIR). À Séoul, il dépasse 18, et certaines estimations évoquent même un PIR d’environ 26 en mai 2024 : il faut alors plus d’un quart de siècle de revenu médian pour acheter un logement moyen, en supposant consacrer l’intégralité de ses revenus sans consommation. Cette situation explique en grande partie la frustration croissante d’une partie de la population, en particulier des jeunes générations.
L’indice atteint 151 pour Séoul début 2024, plus du double de la moyenne nationale, ce qui correspond à une zone de très forte inaccessibilité. Les sondages montrent qu’une large proportion de ménages anticipe encore des hausses de prix, mais juge ces niveaux déjà « insupportables ».
Indice coréen d’accessibilité au logement (K-HAI)
Les dettes hypothécaires gonflent en parallèle. La part des crédits immobiliers dans l’endettement total des ménages est passée de 56 % en 2021 à plus de 62 % en 2024. Le stock de prêts hypothécaires représente environ 44 % du PIB et atteint 1 123,9 trillions de wons fin 2024, après des hausses annuelles de 5 % en 2023 et 5,6 % en 2024. Dans un pays où l’endettement global des ménages flirte avec 105 % du PIB, cette trajectoire inquiète la Banque de Corée, qui tente de doser ses baisses de taux pour ne pas relancer un nouveau cycle spéculatif.
Taux en baisse, crédits plus chers : un paradoxe coréen
Sur le papier, le contexte monétaire est accommodant. Après avoir porté son taux directeur à 3,25 % en 2022 pour juguler l’inflation (5,1 % cette année‑là), la Banque de Corée a progressivement réduit la voilure. Entre fin 2024 et le printemps 2025, elle abaisse sa base de 75 points de base, la situant autour de 2,75–3 %. Certains scénarios anticipent un recul supplémentaire vers 2,25 % d’ici fin 2025, voire 2 % à mi‑2026.
Taux moyen pondéré des nouveaux crédits logement en février 2025, en hausse par rapport au point bas de 3,5 % de l’été 2024.
Cette déconnexion tient à plusieurs facteurs : marges accrues des banques pour compenser la hausse du coût de la ressource, exigences prudentielles plus strictes (pondération des risques de crédits immobiliers portée de 15 % à 20 % à partir de 2026), durcissement du DSR et rationnement des prêts pour certains profils (multi‑propriétaires, investisseurs, etc.). Les grands établissements comme KB Kookmin Bank ont même décidé de ne plus accorder de prêts à la consommation supérieurs au revenu annuel de leurs clients.
Résultat, une partie de la demande se reporte vers les banques régionales, les banques en ligne ou les institutions financières de second rang, souvent plus souples mais plus chères, ce qui accroît la fragilité d’ensemble du système de crédit immobilier.
Un marché locatif en mutation : le recul du jeonse, la montée irréversible du wolse
L’autre transformation majeure en cours concerne le marché locatif. Historiquement, la Corée du Sud s’est distinguée par un système de location unique au monde, le jeonse : le locataire verse un dépôt massif, souvent équivalent à 50–80 % de la valeur du logement, puis ne paie pas de loyer pendant la durée du bail. Le propriétaire place cet argent et se rémunère sur les intérêts avant de restituer intégralement la somme en fin de contrat.
Nombre de victimes de fraude au jeonse entre 2022 et 2024 en Corée du Sud.
Dans ce contexte, la part du jeonse recule au profit du wolse, la location avec loyer mensuel et dépôt modéré. En 2019, 42 % des ménages coréens étaient locataires : 15,1 % en jeonse, 19,7 % en loyer mensuel avec dépôt, 3,3 % en loyer mensuel sans dépôt et 3,9 % logés gratuitement. Depuis la crise de 2022, la proportion de locations au mois a bondi. En février 2025, plus de 60 % des nouveaux contrats de location au niveau national sont conclus en wolse ; en septembre 2025, ce taux grimpe à 65 %, avec une hausse de 39 % des nouvelles locations mensuelles en un an, tandis que les contrats en jeonse diminuent.
Progression annuelle de l’indice intégré des loyers en Corée du Sud en mars 2025.
Les niveaux moyens illustrent bien la cherté de la capitale :
| Région | Dépôt jeonse moyen (KRW) | Dépôt wolse moyen (KRW) | Loyer mensuel moyen (KRW) |
|---|---|---|---|
| Séoul | 444,8 millions | 145,6 millions | 1 122 000 |
| Gyeonggi | 281,8 millions | 60,2 millions | 946 000 |
| Incheon | 194,2 millions | 28,7 millions | 807 000 |
| Busan | 176,9 millions | 36,5 millions | 613 000 |
| Moyenne nationale | 231,8 millions | 54,5 millions | 778 000 |
À Séoul, le rendement locatif brut des appartements atteint environ 4,31 % au printemps 2025, un niveau qui attire investisseurs locaux et fonds étrangers, notamment sur le segment des résidences locatives institutionnelles. Dans certains quartiers très centraux, les loyers moyens dépassent désormais 1,4 million de wons pour les appartements récents, avec plus de la moitié des nouveaux baux au‑delà d’un million de wons.
Les pouvoirs publics, conscients du basculement structurel, ont commencé à adapter leur politique : le ministère du Territoire a publiquement considéré que le jeonse était un « système du passé », tandis que le plan de soutien au logement locatif de 2024 vise explicitement à renforcer l’offre en wolse, en facilitant l’entrée des investisseurs institutionnels et en améliorant la protection des dépôts via des assurances obligatoires.
Démographie : moins de naissances, plus de seniors, plus de personnes seules
Les tendances démographiques jouent un rôle de fond dans l’évolution du marché. La Corée du Sud s’enfonce dans un hiver démographique : le taux de fécondité est tombé à 0,78 enfant par femme en 2022, contre 6,33 en 1960. Le nombre de naissances annuelles a été divisé par quatre depuis 1970, et la population totale, après un pic à 51,84 millions en 2020, commence déjà à décliner (51,63 millions en 2022).
La part des 65 ans et plus en Corée du Sud devrait atteindre près de 37,4 % à l’horizon 2050.
Parallèlement, la structure des ménages se transforme. Les foyers d’une seule personne ne représentaient que 4,8 % en 1980 ; ils deviennent la forme la plus fréquente dès 2015, avec 23,3 %, puis autour de 28 % en 2018. Dans les grandes villes, leur proportion oscille déjà autour de 35 %, et environ un tiers de ces ménages « solos » ont entre 20 et 39 ans. Autrement dit, la demande de petits logements et d’appartements locatifs bien connectés explose, surtout dans la région métropolitaine.
L’évolution de la composition des ménages influence les prix de l’immobilier. Une hausse de la proportion de petits ménages (1-2 personnes) tend à soutenir les prix, surtout en région capitale. À l’inverse, dans les zones où les ménages solitaires sont très nombreux, la demande pour les grands logements familiaux baisse, ce qui fait baisser les valeurs. De plus, une augmentation de la part des seniors peut réduire les prix d’environ 2,5 % par an dans les grandes villes, car ces ménages vendent souvent pour se loger plus petit ou financer leur retraite.
À long terme, plusieurs études anticipent même une baisse réelle des prix de l’ordre de 2,5 % par an autour de 2040, sous l’effet combiné du vieillissement et du recul de la population active. Cela n’empêche pas, dans l’intervalle, des hausses localisées dans les quartiers bien desservis, prisés des jeunes cadres ou des étudiants.
Technologies, smart homes et transition verte : une nouvelle couche de segmentation
Un autre axe de transformation du marché immobilier en Corée du Sud tient à la montée en puissance des technologies et des critères environnementaux. Le pays se positionne comme l’un des marchés les plus dynamiques au monde pour la maison connectée. Les estimations varient, mais la plupart des études convergent vers un marché des smart homes déjà supérieur à 5 milliards de dollars au milieu des années 2020, avec des perspectives de 18 à plus de 25 milliards d’ici 2030 et des taux de croissance annuels supérieurs à 20 %.
Les nouvelles constructions intègrent désormais des technologies intelligentes, une valeur ajoutée plébiscitée par les acheteurs et portée par une alliance entre promoteurs et grands groupes technologiques.
Les promoteurs s’allient avec des géants comme Samsung ou LG pour intégrer domotique, gestion énergétique, sécurité et services numériques dès la conception des programmes.
Environ 70% des acheteurs seraient prêts à payer un supplément pour un logement neuf équipé de technologies intelligentes, selon les enquêtes.
Les appareils connectés (électroménager, capteurs, systèmes de contrôle) représentent déjà une part significative du marché de l’équipement.
Les solutions de gestion et d’optimisation de l’énergie affichent les croissances les plus rapides dans le secteur de la maison connectée.
Cette dimension technologique s’ajoute désormais aux autres facteurs de valorisation immobilière. Des données de marché indiquent que les logements éco‑efficients peuvent bénéficier d’une prime de prix allant jusqu’à 10 %. La certification environnementale nationale G‑SEED, ainsi que la montée des normes « zéro énergie » pour les nouveaux bâtiments résidentiels de grande taille, poussent les propriétaires et développeurs à rénover ou remplacer le parc existant. On estime que plus de 8,5 millions de logements auront plus de 40 ans en 2040, soit environ 30 % du parc : une immense réserve de chantiers de rénovation énergétique et de reconstruction.
Dans certains districts de Séoul comme Dobong ou Gangbuk, plus de 90 % des immeubles ont plus de 20 ans.
Investisseurs étrangers : une présence croissante, une régulation plus serrée
Le rôle des capitaux étrangers dans le marché immobilier coréen suscite un débat grandissant. Fin 2024, plus de 100 000 logements sont détenus par des non‑nationaux, en hausse de près de 9–10 % sur un an. Les Chinois représentent environ 56 % de ces propriétaires, les Américains 22 %, les Canadiens 6–7 % et les Taïwanais 3 %. Près de 70 % des biens détenus par des étrangers se situent dans la région capitale, en particulier en Gyeonggi, puis à Séoul et Incheon.
Les achats immobiliers spectaculaires par des étrangers payant comptant des milliards de wons, notamment à Séoul, alimentent des craintes de surchauffe. Cette pression s’ajoute à celle des ménages aisés coréens sur le marché du luxe, préoccupant les autorités locales.
Les critiques se concentrent aussi sur un biais réglementaire : alors que les multi‑propriétaires coréens sont soumis à des surtaxes à l’acquisition et à la revente, les étrangers sont souvent assimilés fiscalement à des propriétaires d’un seul bien, même s’ils possèdent de l’immobilier à l’étranger. Des universitaires, comme le professeur Kwon Dae‑Jung, plaident pour des restrictions ciblées fondées sur la réciprocité – s’inspirant par exemple des pays qui interdisent l’achat de logements aux non‑résidents ou appliquent des taxes prohibitives aux investisseurs étrangers.
Le gouvernement sud-coréen a instauré un système de permis, des obligations d’occupation et un contrôle financier renforcé pour les acheteurs étrangers à Séoul. Cette approche, similaire à des mesures testées dans des pays comme le Canada ou l’Australie, vise à limiter la spéculation tout en restant ouverte aux investissements considérés comme productifs.
Projections : vers une reprise sélective, sur fond de ralentissement économique
Que disent les scénarios pour les prochaines années ? La plupart des instituts et panels d’experts s’accordent sur un message double : les prix devraient continuer à progresser légèrement dans la région capitale, tout en restant sous pression, voire en baisse, dans la majorité des régions.
Contraction annuelle moyenne anticipée des prix de l’immobilier à l’échelle nationale en Corée du Sud pour 2025.
Ces prévisions s’inscrivent dans un contexte macroéconomique morose : croissance réelle limitée à 2 % en 2024, révisée à 1,5 % pour 2025, commerce extérieur pénalisé par les tensions tarifaires avec les États‑Unis, et incertitudes politiques internes (élection présidentielle anticipée, instabilité des orientations réglementaires). L’inflation est toutefois revenue près de la cible (autour de 2 %), ce qui offre une marge de manœuvre à la Banque de Corée pour abaisser encore ses taux, tout en surveillant étroitement la dynamique de l’endettement des ménages.
En 2020, la France comptait déjà 1,51 million de maisons vacantes, représentant plus de 8 % du parc immobilier total.
Ce que cela signifie pour les ménages, les investisseurs et la politique publique
Pour les ménages coréens, en particulier les jeunes et les classes moyennes urbaines, le paysage immobilier actuel est à la fois plus fluide et plus incertain qu’il y a dix ans. Le basculement du jeonse vers le wolse rend le logement plus accessible en termes de capital initial, mais plus coûteux sur la durée et moins protecteur contre l’inflation des loyers. L’accession à la propriété dans la région capitale reste un objectif lointain pour beaucoup, avec des prix toujours déconnectés des revenus.
Principaux axes d’investissement identifiés pour le marché immobilier sud-coréen, adaptés à différents profils d’investisseurs.
Investissement dans des petites surfaces situées dans les quartiers émergents de Séoul, offrant un potentiel de valorisation.
Investissement dans des programmes de logements locatifs institutionnels, avec des rendements attractifs proches de 4–5 %.
Investissement dans des programmes neufs ou des rénovations lourdes intégrant les technologies smart home et une haute performance énergétique.
Pour les investisseurs patients, acquisition d’actifs bien situés dans des villes secondaires, offrant des rendements locatifs élevés mais une croissance du capital plus incertaine.
Pour les pouvoirs publics, le défi est redoutable. Comment contenir l’explosion des prix dans un territoire restreint, hyper‑dense et attractif comme la région capitale, tout en évitant l’asphyxie du crédit et l’effondrement de l’activité de construction ? Comment réorienter des décennies de politiques centrées sur le pavillon familial de quatre personnes vers une offre principalement composée de studios et deux pièces, adaptés à des ménages solos ou âgés ? Comment accompagner la disparition progressive du jeonse sans laisser les locataires les plus fragiles face à des loyers impayables ?
Pour adresser les défis du logement, une combinaison d’actions est proposée : normalisation prudente du crédit, simplification des procédures de construction dans les zones tendues, développement ciblé du logement public et abordable dans les métropoles, réforme du cadre locatif (assurance des dépôts, plafonnement des hausses, transparence), et intégration des enjeux de vieillissement et de transition écologique dans l’urbanisme.
Ce qui se joue en Corée du Sud dépasse largement ses frontières. En quelques décennies, le pays est passé du déficit chronique de logements à la sur‑offre potentielle, de la pénurie de capital à l’excès d’endettement, d’une société jeune à une société super‑âgée. Le marché immobilier en porte toutes les cicatrices, mais aussi toutes les expérimentations possibles. Les prochaines années diront si ce laboratoire coréen parvient à concilier stabilité des prix, qualité de vie urbaine et soutenabilité financière pour les ménages comme pour l’État.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Corée du Sud pour chercher du rendement locatif et une exposition au won coréen. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Séoul, Busan, Incheon), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement dans un immeuble moderne situé dans un quartier en forte croissance, comme Gangnam à Séoul ou Haeundae à Busan, combinant rendement locatif brut cible de 7–8 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), prise en compte des spécificités coréennes (visa, enregistrement, contrôles des changes), choix de la structure de détention et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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