Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter, construire, louer ou simplement détenir un bien en ISLANDE suppose de naviguer dans un ensemble de règles particulièrement structurées. Le pays a bâti un cadre juridique très protecteur pour la propriété, mais aussi strict en matière d’environnement, de transparence des investisseurs étrangers et de protection des locataires. Pour un acheteur, un investisseur ou un futur résident, comprendre ces règles n’est pas un luxe : c’est la condition pour mener à bien un projet sans mauvaises surprises.
Ce guide pratique détaille les principales lois immobilières, les autorisations requises, la fiscalité applicable, les règles de location et les spécificités pour les étrangers en Islande, en se basant sur les textes en vigueur et les pratiques du marché.
Un marché immobilier solide encadré par un droit rigoureux
Le marché immobilier islandais repose sur des droits de propriété forts, un système d’enregistrement public fiable et une justice perçue comme transparente. La population avoisine 390 000 habitants, dont plus de 65 % concentrés dans la région capitale autour de Reykjavík, qui concentre également l’essentiel de l’activité économique.
Le PIB de l’économie, diversifiée et résiliente, se situe autour de 28 milliards de dollars.
L’ISLANDE a également connu des chocs majeurs – crise financière de 2008, pandémie, éruptions volcaniques et déplacements de population à Grindavík – mais le marché a montré une capacité remarquable de rebond. Cette tension se manifeste aujourd’hui par une véritable crise du logement, en particulier dans la région de Reykjavík, avec une forte demande locative, surtout sur le segment résidentiel.
Pour mesurer l’ampleur du phénomène, il suffit de regarder quelques ordres de grandeur de prix.
Exemples de prix moyens au m² par ville
| Ville / zone | Prix moyen au m² (ISK, centre) | Prix moyen au m² (ISK, hors centre) |
|---|---|---|
| Reykjavík | ~586 459 | ~444 992 |
| Akureyri | ~450 000 | ~360 000 |
| Hafnarfjörður | ~550 000 | ~390 000 |
| Keflavík | ~255 000 | ~220 000 |
| Région capitale (moyenne) | ~1 000 000 | – |
Dans la région capitale, plus de 85 % des logements dépassent 60 millions d’ISK de valeur, signe d’un marché tendu. Les rendements locatifs bruts se situent autour de 5 % en moyenne, avec des variations selon les zones et le type de bien.
Le socle juridique de la propriété en ISLANDE
Le cœur du droit immobilier islandais repose sur plusieurs textes majeurs. Le plus central pour la question de la propriété est la loi sur le droit de propriété et d’usage des biens immobiliers (Act No. 19/1966), modernisée notamment par la loi n° 74/2022. Ce texte encadre qui peut posséder un bien, dans quelles conditions, et définit les limites imposées aux étrangers.
La propriété foncière en Islande, bien qu’absolue en principe, n’est pleinement opposable aux tiers que par son inscription correcte au Fasteignaskrá, le registre foncier tenu par Þjóðskrá Íslands. Cet enregistrement public sert de preuve de référence en cas de litige et détermine la priorité entre différents droits comme l’hypothèque, la servitude ou la saisie.
Le code civil (Act No. 40/2002), la loi sur la propriété (Act No. 55/1993) et la loi sur les biens immobiliers co‑possédés (immeubles en copropriété) complètent ce dispositif. L’État conserve un pouvoir d’expropriation pour cause d’utilité publique, assorti d’une obligation de compensation équitable.
Dans la pratique, la vente d’un bien s’effectue à travers un contrat de vente, le kaupsamningur, signé devant Notarius Publicus, puis enregistré. Les intermédiaires doivent être soit avocats, soit agents immobiliers certifiés, même si un particulier peut, à ses risques, traiter sans intermédiaire.
Acheter un bien en ISLANDE : étapes et documents indispensables
Toute transaction immobilière suit une séquence bien rodée. Les acheteurs étrangers doivent, avant tout, s’assurer de leur éligibilité au regard des règles sur la propriété par des non‑résidents. Une fois ce point clarifié, la procédure comporte plusieurs phases clés.
Le plus souvent, l’acquéreur commence par formuler une offre écrite contenant les réserves nécessaires (financement, obtention de permis, etc.). Une fois acceptée, les parties signent un kaupsamningur incluant le prix, les modalités de paiement, la date de prise de possession et toutes conditions particulières.
La préparation du dossier exige : un travail rigoureux et organisé.
Pour acquérir un bien immobilier en Islande, il est nécessaire de préparer plusieurs documents : un passeport valide et une preuve d’adresse, ainsi qu’un kennitala (numéro d’identification islandais) essentiel pour les démarches administratives, bancaires et fiscales. Les citoyens de l’Espace Économique Européen (EEE) doivent fournir une preuve de domicile légal en Islande, tandis que les non-ressortissants de l’EEE peuvent avoir besoin d’une autorisation du ministère de la Justice et de justificatifs de lien avec le pays ou d’usage professionnel. Il faut également rassembler les documents de financement (offres de prêt, garanties), un état hypothécaire et un extrait du registre foncier, ainsi que la documentation relative au bâtiment (plans, règlement de copropriété, historique des permis de construire, certificats de conformité).
Au moment de la signature finale, le Notarius Publicus vérifie la régularité des actes, la capacité des parties et supervise la remise des fonds, idéalement via un compte séquestre. Le transfert devient opposable une fois l’acte inscrit au registre foncier et les taxes correspondantes acquittées.
Les coûts de transaction pour l’acheteur d’un bien représentent généralement entre 0,9 % et 2,7 % du prix d’achat.
Structure typique des coûts de transaction
| Poste | Supporteur habituel | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Droit de mutation / timbre | Acheteur | 0,8 % (personne physique) à 1,6 % (société) |
| Droits d’enregistrement | Acheteur | ≈ 0,1 % de la valeur |
| Notaire | Acheteur | ≈ 0,1 % |
| Honoraires avocat | Acheteur | 0 à 1 % |
| Commission d’agent | Vendeur | 1,5 à 3 % |
| Coût total acheteur | Acheteur | 0,9 à 2,7 % |
| Coût total vendeur | Vendeur | 1,5 à 2,5 % |
Le défaut de régularisation dans les délais (par exemple dépassement de deux mois pour la présentation des actes aux services de l’enregistrement) peut entraîner des pénalités sur les droits de timbre.
Ce que les étrangers peuvent (ou non) acheter
L’ISLANDE adopte une politique d’ouverture contrôlée vis‑à‑vis des investisseurs étrangers. Le principe général est simple : plus vous êtes intégré à l’espace économique européen, plus l’accès à la propriété est facile ; plus vous venez d’un État tiers, plus la procédure est encadrée.
Citoyens de l’EEE / AELE et îles Féroé
Un citoyen d’un État de l’Espace économique européen, d’un pays de l’Association européenne de libre‑échange ou d’un ressortissant des îles Féroé bénéficiant de l’accord de Hoyvík peut acquérir un bien en ISLANDE dans les mêmes conditions qu’un Islandais, à condition d’être légalement domicilié dans le pays et d’entrer dans un des cas prévus par le règlement n° 702/2002 (libre circulation, établissement, prestation de services ou mouvements de capitaux).
Pour bénéficier de droits identiques à ceux d’un citoyen islandais, la personne concernée doit joindre, au moment de son enregistrement, une déclaration spécifique attestant qu’elle remplit toutes les conditions requises par le règlement en vigueur.
Ressortissants hors EEE : autorisation du ministère de la Justice
Pour un acheteur provenant d’un pays tiers, la situation est plus complexe. Sauf cas particulier de domiciliation ancienne en ISLANDE, une autorisation expresse du ministre de la Justice est nécessaire pour acquérir un droit de propriété ou d’usage au-delà de trois ans.
Cette autorisation porte en principe sur un seul bien dont la surface ne doit pas excéder 3,5 hectares, avec interdiction de détenir d’autres propriétés dans le pays. Un dépassement jusqu’à 25 hectares est possible quand le bien est indispensable à une activité professionnelle (agro‑tourisme, industrie, etc.), mais il n’existe pas d’exemption pour un achat purement résidentiel de grande surface.
Deux fondements principaux permettent l’octroi d’un permis :
– un usage direct dans le cadre d’une activité professionnelle exercée en ISLANDE ;
– l’existence d’un « lien étroit » avec le pays : mariage avec un citoyen islandais, liens familiaux proches, séjours répétés sur une longue durée ayant créé des attaches stables.
L’autorisation peut concerner une résidence principale sur un terrain loué en zone bâtie, ou une maison de loisirs sur une parcelle à bail dans une zone classée « loisirs » par le plan local. Dans ces deux cas, la municipalité doit fournir une attestation de zonage.
Les États étrangers, leurs administrations et entreprises publiques ne peuvent, sauf exception diplomatique (ambassade), obtenir ce type de permis.
Les demandes se déposent au ministère (courriel ou courrier) avec le contrat d’achat original, les informations sur la propriété (numéro cadastral, superficie, usage projeté), la description des autres biens éventuellement détenus en ISLANDE, ainsi que, pour les sociétés, la structure du capital et l’identité des bénéficiaires effectifs. Les documents doivent être en islandais ou en anglais, ou accompagnés d’une traduction assermentée. Le délai de traitement s’étend généralement sur plusieurs semaines, voire quelques mois.
Cas particuliers : sociétés et fonds
Pour les personnes morales, la loi distingue plusieurs catégories. Une société de personnes où tous les associés sont islandais ou résidents depuis au moins cinq ans n’a pas besoin de permission. De même, une société par actions ou une fondation ne requiert pas d’autorisation si elle est domiciliée en ISLANDE, si tous ses administrateurs sont islandais ou résidents de longue durée et si 4/5 au moins du capital ainsi que la majorité des droits de vote appartiennent à des citoyens islandais.
Lorsque les critères ne sont pas remplis, la société est traitée comme une entité étrangère et doit obligatoirement passer par une procédure d’autorisation. Cette procédure implique une analyse détaillée des participations directes et indirectes, ainsi que des bénéficiaires économiques.
Limitation sur la propriété foncière brute
Une loi entrée en vigueur en 2020 plafonne la surface de terrain qu’un individu peut posséder à 10 000 hectares sans autorisation spéciale du ministère de l’Agriculture. Par ailleurs, l’achat direct de terres agricoles par des étrangers est en pratique fortement restreint, voire interdit, l’État privilégiant l’usage via des baux à long terme plutôt que la cession de pleine propriété.
Planification urbaine, permis de construire et contraintes environnementales
Dès qu’un projet implique de construire, rénover lourdement ou changer l’usage d’un bâtiment, l’investisseur se retrouve face à un second bloc de réglementation : le droit de l’urbanisme et de la construction.
Le cadre général est fixé par la Planning Act n° 123/2010, complétée par un grand nombre de règlements et par le Building Act n° 160/2010. L’objectif affiché est d’assurer une utilisation rationnelle et durable du territoire, la sécurité des personnes, la protection du patrimoine et de l’environnement.
La planification s’organise à plusieurs niveaux : une stratégie nationale de planification valable 12 ans définit les grandes orientations (aménagement du territoire, infrastructures majeures, zones prioritaires). Chaque région puis chaque municipalité déclinent cette stratégie dans des plans régionaux, des plans municipaux (master plans) et des plans locaux (deiliskipulag), qui régissent quartier par quartier la densité, les hauteurs, les usages autorisés et les conditions de construction.
Les plans d’urbanisme sont désormais obligatoirement publiés en format numérique (SIG) sur des portails publics. Les citoyens, propriétaires et développeurs peuvent consulter en ligne, pour une parcelle donnée, le zonage applicable, les contraintes spécifiques (risques naturels, zones de protection, servitudes) et suivre les évolutions en cours de consultation. Les procédures en cours sont accessibles sur Skipulagsgátt et les plans en vigueur sur Skipulagsvefsjá.
La procédure d’élaboration des plans locaux comprend une description de projet, une consultation initiale, un avis de l’Agence nationale d’aménagement, une éventuelle étude d’impact environnemental au titre de la loi n° 111/2021, puis une mise à l’enquête publique pendant au moins six semaines. La version finale doit être approuvée par le conseil municipal, validée par l’Agence nationale et publiée au journal officiel pour entrer en vigueur. À défaut de publication dans l’année suivant la fin de la consultation, la procédure doit être recommencée.
Pour un propriétaire, il est essentiel de savoir qu’aucun permis de construire ne peut être délivré s’il n’est pas conforme au plan local d’urbanisme en vigueur.
Permis de construire : démarches et exigences
La demande de permis se dépose auprès du service de l’urbanisme de la commune, souvent via un portail en ligne, comme à Reykjavík où les dossiers passent par la plateforme de l’Autorité du logement et de la construction. Le dossier type comprend formulaires, plans d’architecte (situation, plans, coupes, façades), notes de calcul structurelles, étude géotechnique, stratégie incendie, schémas des réseaux techniques, documents sur la performance énergétique et l’accessibilité, ainsi que les engagements de responsabilité des professionnels (architectes, ingénieurs).
La réglementation impose des normes très détaillées : dimensions minimales des circulations, largeurs de portes, pentes de rampes, implantation de places de stationnement, ascenseurs dans la plupart des bâtiments collectifs, exigences acoustiques, d’éclairement naturel et de performance énergétique. L’accessibilité universelle constitue un principe directeur, avec obligation de limiter les marches, de prévoir des rampes, des ascenseurs aux dimensions standardisées et des cheminements extérieurs parfois chauffants pour limiter le verglas.
Les autorités locales vérifient le respect des normes incendie, la conformité des matériaux de construction aux normes européennes et l’évaluation des risques naturels (inondations, coulées, avalanches, volcanisme). Une étude d’impact environnemental peut également être requise.
Les délais d’instruction varient de quelques semaines à plusieurs mois selon la complexité du projet et la réactivité du demandeur aux questions de la municipalité. Des inspections en cours de chantier sont imposées, conduisant à la délivrance d’un certificat d’achèvement (permis d’occuper) une fois la conformité constatée.
À partir du 1er septembre 2025, une exigence nouvelle s’impose : la réalisation d’une analyse de cycle de vie (LCA) pour un grand nombre de nouveaux permis de construire. Cet outil, soutenu par l’Autorité de la construction et des partenaires privés, vise à mesurer les émissions de carbone sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment. Les petits bâtiments (remises, constructions agricoles, résidences secondaires modestes, extensions limitées) en sont toutefois exemptés.
Fiscalité immobilière : ce que coûte la détention et la cession d’un bien
La fiscalité liée à l’immobilier en ISLANDE se décompose entre impôts municipaux, taxation des revenus locatifs et taxation des plus‑values.
Chaque commune prélève un impôt foncier annuel calculé sur la valeur cadastrale du bien (terrain et bâtiment) telle qu’évaluée par l’Autorité du logement et de la construction (HMS). Cette évaluation est révisée chaque année, les propriétaires étant avisés au début de l’été et pouvant formuler des observations dans le mois.
C’est le taux d’imposition foncière le plus élevé à Reykjavík, appliqué aux immeubles commerciaux ou utilisés pour des activités touristiques.
Exemples de taux à Reykjavík
| Catégorie fiscale | Types de biens couverts | Taux sur valeur cadastrale |
|---|---|---|
| A | Logements, fermes, maisons de vacances, dépendances agricoles | 0,18 % |
| B | Écoles, établissements de santé, bibliothèques, gymnases | 1,32 % |
| C | Bureaux, commerces, industries, hébergements touristiques | 1,60 % |
Un ajustement récent a d’ailleurs reclassé certains logements utilisés comme hébergements touristiques (classe II) de la catégorie A à la catégorie C, avec application au 1er janvier 2025, sans effet rétroactif. Ainsi, un appartement exploité avec licence commerciale pour des séjours touristiques est taxé comme bien commercial, même si le registre le décrit encore comme résidentiel. Les locations « homestay » sans licence commerciale restent, elles, imposées comme simples logements.
La vente d’un bien immobilier génère une plus-value imposable à 22%, sauf pour la résidence principale détenue plus de deux ans qui est exonérée. Les revenus locatifs sont également taxés à 22%, mais avec un abattement de 50% applicable pour un particulier louant au maximum deux logements, ce qui ramène le taux d’imposition effectif à environ 11% des loyers bruts.
Enfin, les transmissions par décès sont grevées d’un impôt sur la part de chaque héritier, généralement 10 % au‑delà d’un abattement significatif, avec une exonération totale pour le conjoint survivant. Les biens immobiliers sont pris en compte à leur valeur cadastrale. Ce volet relève davantage du droit des successions que de la fiscalité courante de la détention immobilière, mais il a un impact direct sur les patrimoines familiaux et les stratégies de transmission.
Location : un droit pro‑locataire très encadré
Toute personne souhaitant investir dans le locatif doit se familiariser avec la Leigulög, la loi sur les loyers (Act No. 36/1994), plusieurs fois modifiée. Les observateurs internationaux qualifient ce cadre de largement favorable aux locataires.
Un bail doit impérativement être écrit. Il précise l’identité des parties (avec kennitala), la description du bien et son numéro au registre, la surface, la durée (déterminée ou indéterminée), le montant du loyer, les modalités de paiement, la caution et les droits de priorité du locataire. Un accord verbal reste juridiquement valable, mais est automatiquement interprété comme un bail à durée indéterminée, ce qui renforce considérablement la protection du locataire.
Le contrat doit être enregistré auprès du registre des locations de l’Autorité du logement (HMS). Cette étape conditionne l’accès du locataire aux aides au logement et permet au bailleur de déclarer plus simplement ses revenus locatifs. L’enregistrement protège aussi les droits du locataire face à un acquéreur ultérieur de l’immeuble lorsque le bail accorde des avantages au‑delà du minimum légal.
Les baux sont soit à durée déterminée, soit indéterminée (devenus la norme). Pour les baux indéterminés conclus après 2016, le préavis de résiliation est généralement de six mois. À partir du 1er septembre 2024, la résiliation d’un bail indéterminé devra reposer sur un motif valable limitativement énuméré, comme la reprise pour occupation personnelle, la mise à disposition d’un proche, un projet sérieux de vente à court terme, des travaux lourds rendant le logement inhabitable ou des manquements graves du locataire.
Le loyer initial se fixe librement, mais doit rester « normal et raisonnable » au regard du marché local. Sur un bail à durée indéterminée, une hausse n’est possible qu’une fois par an, généralement indexée sur l’inflation ou selon une formule convenue. Les baux à durée déterminée ne peuvent connaître d’augmentation en cours de contrat, sauf clause explicite. Les litiges sur le niveau du loyer ou sur l’application des règles peuvent être soumis au comité des recours en matière de logement, dont les décisions sont contraignantes et susceptibles d’appel devant les tribunaux.
La caution est limitée à trois mois de loyer maximum. Elle doit être placée sur un compte séparé, générant des intérêts. Le propriétaire doit la restituer, intérêts compris, sauf s’il envoie une demande écrite et détaillée dans les 4 semaines après le départ. En cas de litige, il dispose de 4 semaines supplémentaires pour saisir le comité des recours ou le tribunal.
Le bailleur est responsable de l’entretien majeur et des réparations structurelles, ainsi que du maintien des équipements de sécurité (détecteurs de fumée, extincteurs). Le locataire ne supporte que les menues réparations et l’usage normal. Sauf accord très clair, il ne peut être tenu de remettre à neuf peintures ou revêtements. S’il ne remédie pas à des dommages qu’il a causés, le bailleur peut les faire réparer après mise en demeure et lui facturer les travaux.
Les expulsions dites « sauvages », réalisées par un changement de serrure ou une coupure des services, sont illégales. Un propriétaire doit suivre une procédure stricte face à un locataire défaillant (loyers impayés, dégradations graves, nuisances) : il doit d’abord envoyer une mise en demeure, puis saisir les autorités judiciaires pour obtenir une décision d’expulsion. Inversement, un locataire peut résilier le bail si le propriétaire ne remédie pas à un défaut grave du logement malgré des mises en garde, ou si le climat dans l’immeuble devient insupportable à cause d’autres occupants et que le propriétaire ne prend pas les mesures nécessaires pour y remédier.
Location touristique de courte durée
La montée des plateformes de type Airbnb a poussé le législateur à resserrer les règles. La location d’un logement à des touristes pour de courtes durées (moins de 90 jours par an, en principe) nécessite une licence délivrée par la municipalité et une inscription auprès de l’Office islandais du tourisme. Les biens doivent respecter des normes de sécurité et d’hygiène spécifiques, ainsi que les prescriptions des règlements locaux.
Une limite de revenus annuels (environ 2 millions d’ISK) et de nombre de jours est prévue pour les locations de logements classés comme résidences permanentes. Au‑delà de ces seuils, le statut bascule vers un hébergement commercial, impliquant des autorisations et des règles fiscales plus lourdes, notamment une TVA à 11 % sur l’hébergement touristique. Le gouvernement a annoncé vouloir encore resserrer ce cadre, particulièrement dans la région capitale, pour libérer des logements pour les résidents permanents.
Financement, devise et risques de change
Pour un résident islandais, l’accès au crédit immobilier passe par les banques locales ou les institutions spécialisées. Le taux d’imposition des sociétés (20 % pour les sociétés à responsabilité limitée) et le niveau général de la fiscalité forment un environnement assez standard pour l’Europe du Nord, mais les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers demeurent supérieurs à ceux observés dans de nombreux pays continentaux.
Les prêts sont souvent indexés sur l’inflation et durent 25 à 40 ans. Les établissements demandent un apport significatif aux étrangers, généralement entre 30 % et 50 % de la valeur du bien, limitant le prêt à 50-70 %. Ils exigent un historique de crédit, des preuves de revenus et un statut de résidence stable. Beaucoup d’investisseurs préfèrent donc financer via des crédits obtenus dans leur pays d’origine ou par des montages sur patrimoine existant (refinancement, lignes de crédit hypothécaires).
La devise nationale, la couronne islandaise (ISK), a historiquement connu une forte volatilité. Après la crise de 2008, des contrôles de capitaux avaient été imposés et n’ont été totalement levés qu’en 2017, même si des mesures de protection subsistent pour prévenir les flux spéculatifs. Malgré l’absence actuelle de restrictions sur le rapatriement des revenus locatifs ou du produit d’une vente, les investisseurs doivent garder en tête que les fluctuations de change peuvent amplifier ou réduire fortement les gains et les pertes en devise étrangère. Le recours à des instruments de couverture ou une stratégie de détention de long terme peuvent réduire ce risque.
Risques juridiques et bonnes pratiques de diligence
En dépit d’un cadre juridique robuste, un projet immobilier en ISLANDE peut se heurter à plusieurs écueils. Les plus fréquents concernent :
– l’absence d’autorisation ministérielle pour un acheteur étranger y étant soumis ;
– des différences d’interprétation liées à la langue, les versions islandaises des textes faisant foi ;
– des problèmes d’enregistrement (droits non inscrits, hypothèques non radiées) ;
– des contraintes de zonage ignorées (usage non conforme, constructions illégales, restrictions en zone côtière ou géothermique) ;
– la sous‑estimation des risques naturels (volcanisme, glissements, inondations) ;
– des litiges de copropriété ou de voisinage, notamment sur les parties communes ou les servitudes de passage.
La meilleure protection lors d’un achat immobilier en Islande est une diligence approfondie, idéalement confiée à un avocat islandais expérimenté en immobilier. Cette vérification doit inclure : l’examen du titre de propriété au registre foncier, le contrôle des limites de parcelle, l’identification de toutes les charges (hypothèques, servitudes, saisies), la consultation des plans locaux et règlements municipaux, et la confirmation de la régularité des constructions existantes (permis délivrés, certificats de conformité, absence d’ordres de démolition).
Pour les projets de construction ou de rénovation lourde, la consultation des cartes de risques publiées par le service météorologique islandais (Veðurstofa Íslands) s’impose, ainsi que la souscription d’assurances couvrant les risques naturels. Dans certains cas, notamment près des côtes ou dans les zones géothermiques, des règles spécifiques encadrent les fondations, les distances de recul, ou l’usage de l’énergie.
Résidence, visas et absence de « passeport doré »
Contrairement à certains pays qui ont lié résidence ou citoyenneté à l’achat de biens immobiliers, l’ISLANDE ne propose aucun programme de résidence par investissement immobilier. L’acquisition d’un logement, même de grande valeur, ne confère ni droit de séjour, ni accès facilité à la nationalité.
Les ressortissants de l’EEE peuvent s’installer et s’enregistrer après trois mois de présence, obtenant un titre de séjour de cinq ans renouvelable, ouvrant ensuite la voie à la résidence permanente. Les Nord‑Américains peuvent rester jusqu’à 90 jours dans tout l’espace Schengen sans visa ; au‑delà, un permis de séjour doit être demandé avant l’arrivée, sur des fondements classiques (travail, études, regroupement familial, liens spéciaux avec le pays).
L’investissement peut cependant jouer un rôle indirect dans certains cas, par exemple dans le cadre de projets productifs créant des emplois ou d’investissements qualifiés dans des secteurs éligibles. Mais là encore, les règles relèvent des régimes généraux de permis de séjour pour investisseurs, sans lien automatique avec l’acte d’achat immobilier.
Où investir : quelques repères géographiques et de rendement
Le cœur du marché reste la région de Reykjavík, avec des quartiers très prisés comme Laugavegur, le Vieux Port ou Hlíðar. Les rendements locatifs bruts y oscillent entre 4,5 % et un peu plus de 5 % pour les appartements du centre‑ville, légèrement moins dans le reste de la région capitale. Akureyri, au nord, offre des rendements potentiellement plus élevés (jusqu’à 6,5 % sur le résidentiel), de même que certains secteurs touristiques (maisons de vacances, guesthouses) où des rendements de 6 % à 9 % peuvent être atteints, au prix toutefois d’une forte saisonnalité et d’un risque réglementaire accru.
Dans les régions très rurales comme les Westfjords ou certains fjords de l’Est, les prix immobiliers restent attractifs. Des projets éco‑touristiques ou de petites unités d’hébergement peuvent y être développés avec succès, à condition de prendre en compte les défis spécifiques : les grandes distances, l’accessibilité réduite en hiver et les strictes contraintes liées à la conservation de la nature.
Rendements locatifs bruts selon le type de bien
| Type de bien / zone | Rendement locatif brut estimé |
|---|---|
| Appartements centre de Reykjavík | 4,5 – 5,2 % |
| Résidentiel région capitale (global) | 4,0 – 5,0 % |
| Résidentiel Akureyri | 5,0 – 6,5 % |
| Locations de vacances en zones touristiques | 6,0 – 8,0 % |
| Commerces / bureaux | 5,5 – 7,0 % |
| Guesthouses / petits hôtels | 7,0 – 9,0 % |
La demande touristique reste très marquée par la saison estivale, les loyers pouvant être multipliés par deux ou trois entre juin et août par rapport à l’hiver. Une stratégie d’investissement doit donc intégrer cette saisonnalité, ainsi que les limites réglementaires sur la location de courte durée.
L’ISLANDE, un marché exigeant mais lisible
Derrière l’image de carte postale – paysages volcaniques, sources chaudes, aurores boréales – l’ISLANDE se révèle être un marché immobilier sophistiqué, où la transparence des registres et la solidité des droits s’accompagnent de règles particulièrement détaillées. L’étranger qui souhaite y acheter doit composer avec des autorisations parfois contraignantes, des taux d’intérêt plus élevés qu’ailleurs en Europe et une monnaie volatile, mais il bénéficie en contrepartie d’un système juridique prévisible, de procédures codifiées et d’une administration qui tend à appliquer la loi de façon constante.
Pour réussir un projet immobilier en Islande, trois réflexes sont décisifs : vérifier en amont son éligibilité à la propriété, s’entourer d’un conseil juridique local à chaque étape (achat, construction, location), et intégrer les spécificités de la planification territoriale et des risques naturels. En respectant ces conditions, ce marché de niche offre une combinaison intéressante de sécurité juridique, de rendement raisonnable et de diversification géographique pour un investisseur averti.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Islande pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la couronne islandaise. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Reykjavík, Kópavogur, Hafnarfjörður), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier dynamique de la capitale, bénéficiant d’une forte demande locative (résidents locaux et séjours de moyenne durée), avec un rendement locatif brut cible d’environ 6–7 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société islandaise) et définition d’un plan de diversification dans le temps, permettant de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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