Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier islandais intrigue autant les acheteurs locaux que les investisseurs étrangers. Sur un territoire de moins de 400 000 habitants, l’écart de prix entre la capitale et les villes de province est pourtant considérable, et les tensions sur l’offre ne se manifestent pas partout avec la même intensité. Comparer les prix entre les villes permet de comprendre où se paie la centralité, où se trouvent encore des opportunités, et comment se redessine la géographie résidentielle d’un pays en plein boom démographique et touristique.
Un marché national tendu mais en phase de ralentissement
À l’échelle du pays, les prix résidentiels continuent de grimper mais moins vite qu’au pic de la reprise post‑Covid. L’indice national des prix des logements progresse encore d’environ 7,9 % sur un an (3,6 % en termes réels corrigés de l’inflation), après avoir culminé à près de 11,9 %. Sur la période récente 2018‑2023, les hausses annuelles moyennes se situent entre 6 et 8 %, dans la continuité d’un long cycle haussier engagé après la crise financière.
La population a atteint environ 390 000 habitants, un niveau anticipé seulement pour 2025, grâce à une croissance d’environ 15 000 personnes depuis début 2022.
Malgré le resserrement monétaire engagé après le Covid – avec des taux hypothécaires fréquemment au‑dessus de 9 % pour les prêts non indexés – les experts anticipent encore une “bonne année” pour l’immobilier résidentiel, même si le rythme se normalise. Les prévisions font état d’une inflation des prix de l’ordre de 6 % par an sur les prochaines années, dans un contexte où l’offre reste bridée par des règles de zonage strictes et la volonté de préserver les paysages naturels.
La région capitale, cœur cher du marché islandais
En ISLANDE, le centre de gravité immobilier se situe sans surprise dans la région capitale, autour de Reykjavik. Environ deux tiers de la population y vivent, et près de 60 % de l’ensemble des transactions résidentielles y sont enregistrées. C’est là que les prix sont les plus élevés, que ce soit à l’achat ou à la location, et que l’écart avec le reste du pays est le plus marqué.
Niveaux de prix d’achat dans la région capitale
Au début de 2025, le prix d’achat moyen de l’ensemble des logements dans la région capitale avoisine 87 millions d’ISK, soit environ 620 000 dollars, avec une hausse annuelle de plus de 11 %. Dans ce périmètre, les maisons individuelles se négocient bien plus cher que les appartements.
| Région / Type | Prix moyen (ISK) | Prix moyen (USD) | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| Région capitale – tous biens | 87 043 296 | 619 746 | +11,06 % |
| Maisons individuelles – capitale | 145 296 331 | 1 034 506 | +11,67 % |
| Appartements – capitale | 75 977 558 | 540 958 | +7,69 % |
Converti au mètre carré, le coût d’un appartement à Reykjavik est parmi les plus élevés du pays. Des données récentes situent le prix moyen autour de 529 000 à 618 000 ISK/m² pour le résidentiel, avec des pointes entre 800 000 et 1 500 000 ISK/m² dans certains secteurs centraux. Les constructions neuves du centre dépassent volontiers le million d’ISK par mètre carré, tandis que les immeubles plus anciens tournent autour de 900 000 ISK/m².
Pour donner un ordre de grandeur, un appartement modeste dans la capitale peut valoir environ 70 millions d’ISK. Les maisons familiales dans les segments les moins chers se situent généralement entre 40 et 50 millions d’ISK, mais leurs prix peuvent être beaucoup plus élevés dans les quartiers recherchés.
Reykjavík versus Kópavogur et Hafnarfjörður
Au sein même de la région capitale, les différences de prix entre municipalités et quartiers sont importantes. Reykjavik, Kópavogur et Hafnarfjörður forment un continuum urbain, mais ne se positionnent pas au même niveau.
Les chiffres de loyers au mètre carré illustrent ces écarts :
| Ville (région capitale) | Loyer moyen (ISK/m²) | Loyer moyen (USD/m²) | Hausse annuelle |
|---|---|---|---|
| Reykjavík | 4 041 | 28,76 | +9,8 % |
| Kópavogur | 3 810 | 27,12 | +8,9 % |
| Hafnarfjörður | 3 646 | 25,95 | +8,4 % |
Reykjavik reste la ville la plus chère au mètre carré, même si des quartiers comme West Reykjavik (code 107) présentent des niveaux inférieurs à ceux de zones en forte expansion comme l’est de Kópavogur (code 203), où les grands appartements – autour de 108 m² – tirent fortement la moyenne.
Le prix moyen au mètre carré dans le centre-ville de Kópavogur, l’une des valeurs les plus élevées en Islande.
Hafnarfjörður, souvent présenté comme l’un des coins “abordables” de la région capitale, se situe toutefois bien au‑dessus des standards nationaux. Les données historiques montrent par exemple qu’un appartement de trois chambres s’y louait déjà autour de 240 000 ISK mensuels en 2020, contre environ 319 000 ISK pour un équivalent à Reykjavik.
Un marché locatif de la capitale sous très forte pression
Le marché locatif de la zone capitale concentre toutes les tensions du pays. L’indice des loyers établi par l’autorité du logement (HMS) pour cette région progresse de 11,4 % sur un an, alors que l’inflation générale se situe autour de 4 %. À Reykjavik, les loyers ont augmenté de près de 10 % en un an, selon les dernières données disponibles.
Les fourchettes de prix constatées sur la capitale donnent une idée de la cherté actuelle du marché immobilier.
| Type de logement | Fourchette moyenne mensuelle (Reykjavik) |
|---|---|
| Studio / 1 pièce | 160 000 à 260 000 ISK |
| 2 pièces | 200 000 à 280 000 ISK |
| 3 pièces et plus | à partir de 260 000 ISK, jusqu’à 370 000+ ISK |
Des exemples d’annonces en centre‑ville ou quartiers centraux confirment ces niveaux : 78 m² à Miðborg loués 390 000 à 395 000 ISK, 113 m² à 550 000 ISK, ou encore 70 m² à Háaleiti facturés 460 000 ISK. Sur certains portails, un studio de 38 m² se négocie près de 280 000 ISK, et un 100 m² peut atteindre 470 000 ISK par mois.
En unités plus comparables au reste de l’Europe, le loyer moyen d’un T2 à Reykjavik est estimé autour de 260 000 ISK. Une chambre dans un appartement en colocation au centre peut coûter entre 60 000 et 90 000 ISK, soit 500 à 700 euros. En dollars, on tourne autour de 1 800 $/mois pour un T1 en centre, 1 400 $ pour un T1 en périphérie et 3 000 $ pour un 3 pièces en centre.
Cette flambée locative explique en partie pourquoi 14 % des Islandais de 25‑34 ans vivent encore chez leurs parents, une proportion deux fois plus élevée que dans les autres pays nordiques. Le manque de logements étudiants, la conversion des appartements en locations touristiques et l’arrivée constante de travailleurs immigrés pèsent lourdement sur la capacité des jeunes ménages à se loger de manière autonome dans la capitale.
Akureyri et les grandes villes de province : moins cher mais plus très bon marché
Face au coût de la vie dans la région capitale, de plus en plus de regards se tournent vers Akureyri et les autres grandes agglomérations régionales. Ces villes restent moins chères que Reykjavik, mais la différence n’est pas toujours aussi spectaculaire qu’on pourrait l’imaginer.
Reykjavik versus Akureyri : l’écart chiffré
Plusieurs jeux de données permettent de quantifier la différence de coût entre Reykjavik et Akureyri, souvent décrite comme la “seconde ville” du pays. Globalement, le coût de la vie à Reykjavik serait environ 10 % plus élevé qu’à Akureyri, et les dépenses de logement spécifiquement environ 8 % plus élevées.
Les comparaisons suivantes synthétisent certains écarts observés sur les loyers :
| Type / Localisation | Reykjavik (ISK/mois) | Akureyri (ISK/mois) | Avantage Akureyri |
|---|---|---|---|
| T1 centre | 242 119 à 290 952 | 159 347 à 220 000 | 14 à 24 % moins cher |
| T1 hors centre | 221 517 à 255 750 | 144 593 à 220 000 | ~14 % moins cher |
| T3 hors centre | 333 889 | 263 000 | ~21 % moins cher |
Les fourchettes moyennes de loyers à Akureyri confirment cette hiérarchie :
| Type de logement | Fourchette moyenne mensuelle (Akureyri) |
|---|---|
| Studio / 1 pièce | 130 000 à 210 000 ISK |
| 2 pièces | 190 000 à 270 000 ISK |
| 3 pièces et plus | 250 000 à 350 000 ISK |
Un studio peut s’y trouver aux environs de 80 000 ISK dans certains cas, même si les estimations pour les expatriés en centre se situent plutôt entre 120 000 et 200 000 ISK. Un appartement de deux pièces se loue au minimum autour de 140 000 ISK, un trois pièces oscillant souvent entre 200 000 et 350 000 ISK.
Le loyer moyen au mètre carré à Akureyri est d’un peu plus de 3000 ISK, contre plus de 4000 ISK à Reykjavik.
Prix d’achat : une seconde ville réellement plus abordable
Sur le marché de la vente, l’écart entre Reykjavik et Akureyri se matérialise plus nettement encore. Des données en pied carré indiquent qu’acheter au centre d’Akureyri revient environ 18 % moins cher que dans le centre de Reykjavik, tandis qu’en périphérie, les deux villes se situent presque au même niveau.
| Localisation | Prix achat centre (par pied², ISK) | Prix achat périphérie (par pied², ISK) | Écart avec Reykjavik |
|---|---|---|---|
| Reykjavik | 90 579,71 | 74 074,30 | Référence |
| Akureyri | 74 321,81 | 74 321,81 | –17,9 % en centre, +0,3 % en périphérie |
D’autres sources situent les prix au mètre carré autour de 410 000 ISK à Akureyri, contre plus de 600 000 ISK à Reykjavik. En euros, cela donne environ 3 150 €/m² dans la seconde ville, contre près de 5 000 €/m² dans la capitale.
Pour un logement “type” de 100 m², la traduction en valeur absolue est parlante : là où un appartement se vendrait autour de 500 000 euros à Reykjavik, le même produit côte aux alentours de 300 000 euros à Akureyri selon certaines estimations. Les maisons de vacances ou petits chalets suivent une logique proche, avec des prix moyens avoisinant 250 000 euros dans les environs d’Akureyri, contre 350 000 euros autour de la capitale.
Autres villes régionales : Selfoss, Ísafjörður, Húsavík
Au‑delà d’Akureyri, les principales villes régionales – Selfoss au sud, Ísafjörður dans les fjords de l’Ouest, Húsavík au nord – affichent des niveaux de prix inférieurs à ceux de la métropole, mais avec des nuances importantes.
Un tableau récapitulatif synthétise des ordres de grandeur en euros pour des biens types autour de l’année 2023.
| Ville | Maison résidentielle ~100 m² | Maison de vacances 50‑60 m² | Terrain 500‑1000 m² |
|---|---|---|---|
| Reykjavik | 500 000 € | 350 000 € (périphérie) | 150 000 € |
| Akureyri | 300 000 € | 250 000 € | 100 000 € |
| Ísafjörður | 280 000 € | 220 000 € | 90 000 € |
| Selfoss | 320 000 € | 240 000 € | 95 000 € |
| Húsavík | 260 000 € | 200 000 € | 85 000 € |
Selfoss, par exemple, est souvent présenté comme une alternative plus abordable en péri‑urbain de la région capitale, mais certains cas isolés montrent des loyers très élevés quand l’offre est extrêmement réduite : une donnée signale un T1 hors centre à plus de 360 000 ISK mensuels, preuve que certains marchés de niche peuvent se tendre très fort à l’échelle locale.
Au niveau des prix au mètre carré, les écarts restent conséquents :
| Zone | Prix moyen au m² (ISK) | Prix moyen au m² (USD) |
|---|---|---|
| Reykjavik | 618 000 | ~4 800 $ |
| Akureyri | 410 000 | ~3 150 $ |
| Selfoss | 330 000 | ~2 500 $ |
| Westfjords | 196 000 | ~1 500 $ |
Les fjords de l’Ouest illustrent le bas de fourchette national : les prix y sont les plus faibles, en partie parce que la population est clairsemée, que certains villages ont perdu des habitants et que les opportunités économiques y sont plus limitées. Historiquement, des municipalités de cette région ont même offert des terrains gratuitement pour attirer de nouveaux résidents.
Capitale contre reste du pays : le gradient géographique des prix
En élargissant la focale au‑delà des seules villes, la hiérarchie des prix entre la région capitale, ses périphéries élargies et les zones rurales se lit très nettement dans les statistiques.
Trois grandes zones de prix à l’échelle nationale
Les données de janvier 2025 mettent en évidence des niveaux moyens très différenciés selon les régions :
| Zone | Prix moyen tous biens (ISK) | Prix moyen (USD) | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| Région capitale | 87 043 296 | 619 746 | +11,06 % |
| Périphérie de la capitale | 64 603 678 | 459 976 | +7,64 % |
| Zones rurales | 52 442 008 | 373 386 | +3,61 % |
En décomposant par type de bien, on constate que les maisons individuelles s’apprécient plus vite que les appartements, surtout hors de la capitale :
| Zone | Type | Prix moyen (ISK) | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| Capitale | Maison individuelle | 145 296 331 | +11,67 % |
| Capitale | Appartement | 75 977 558 | +7,69 % |
| Périphérie capitale | Maison individuelle | 79 293 794 | +10,75 % |
| Périphérie capitale | Appartement | 53 588 988 | +5,09 % |
| Autres régions | Maison individuelle | 61 195 566 | +12,95 % |
| Autres régions | Appartement | 45 065 287 | –2,84 % |
Les prix des maisons individuelles progressent très fortement en dehors de la capitale, alors que les appartements de province corrigent à la baisse. Cela reflète un double mouvement : d’un côté, la demande de maisons familiales en périphérie et en petites villes augmente (effet télétravail, recherche d’espace, prix plus contenus que dans la capitale) ; de l’autre, certains marchés d’appartements régionaux sont plus fragiles, voire en stagnation, quand l’activité démographique locale ne suit pas.
Un retournement partiel en faveur des régions
Les dernières données mensuelles montrent qu’en 2025, les courbes de prix ne bougent plus partout dans le même sens. En mai, par exemple, les prix des logements reculent d’environ 1,1 % sur un mois dans la grande région de Reykjavik, alors qu’ils progressent de 1,3 % dans le reste du pays. Sur un an, les prix en province gagnent plus de 9 %, près du double de la hausse (environ 4,6 %) enregistrée autour de la capitale.
Augmentation annuelle des prix des copropriétés en région en Islande.
La location : un gradient de prix entre grandes villes et petites communes
Comparer les loyers entre villes permet d’affiner la carte des tensions. L’indice des loyers d’HMS, calculé par mètre carré, offre un bon instrument de comparaison directe.
L’échelle nationale des loyers au mètre carré
En février 2025, la moyenne nationale des loyers pour les nouveaux contrats se situe autour de 3 639 ISK/m², avec d’importantes variations selon les villes :
| Localisation | Loyer moyen (ISK/m²) | Loyer moyen (USD/m²) | Hausse annuelle |
|---|---|---|---|
| Islande (moyenne) | 3 639 | 25,90 | +8,5 % |
| Région capitale | 3 937 | 28,02 | +9,5 % |
| Reykjavík | 4 041 | 28,76 | +9,8 % |
| Kópavogur | 3 810 | 27,12 | +8,9 % |
| Hafnarfjörður | 3 646 | 25,95 | +8,4 % |
| Akureyri | 3 026 | 21,54 | +5,1 % |
| Reykjanesbær | 3 462 | 24,64 | +10,4 % |
Cette grille montre clairement trois niveaux : Reykjavik et la région capitale au sommet, les grandes villes régionales (Akureyri, Reykjanesbær) dans un deuxième bloc légèrement en dessous, puis les petites villes et zones rurales dans un troisième groupe, à un niveau nettement inférieur mais en rattrapage rapide dans certaines régions touristiques ou industrielles.
Loyers moyens par taille de logement
Au niveau national, le loyer moyen par unité pour les nouveaux contrats est d’environ 263 000 ISK. Les loyers moyens selon la taille illustrent le poids du marché des T2 et T3 pour les ménages :
| Type de logement | Loyer moyen (ISK/mois) | Loyer moyen (USD/mois) |
|---|---|---|
| 1 pièce | 186 861 | 1 330 |
| 2 pièces | 241 645 | 1 720 |
| 3 pièces | 284 042 | 2 022 |
Dans la région capitale, ces montants sont systématiquement plus élevés, alors qu’en ville moyenne comme Akureyri, ils sont inférieurs d’environ un quart. Cependant, la différence de taille des logements nuance ce constat : les appartements en périphérie de Reykjavik ou dans les communes satellites sont souvent plus grands pour un niveau de loyer comparable, ce qui réduit l’avantage apparent de la province en termes de coût au mètre carré.
Acheter ou louer : comparaison entre villes pour les investisseurs
Pour comparer l’attrait des différentes villes islandaises du point de vue d’un investisseur, il ne suffit pas de regarder les prix bruts. Les rendements locatifs, les coûts annexes et la dynamique de la demande sont déterminants.
Rendements locatifs : Reykjavik contre reste du pays
À l’échelle nationale, le rendement brut moyen des logements avoisine 5,2 %. À Reykjavik, ce rendement est légèrement plus faible, autour de 4,9 %, signe d’un marché très valorisé mais où les loyers ont aussi fortement progressé. Dans certaines zones hors capitale – notamment les villes touristiques ou en forte croissance démographique – les rendements peuvent être plus élevés, au prix souvent d’une liquidité de revente moindre.
Pour donner quelques repères :
| Indicateur | Reykjavik | Islande (moyenne) |
|---|---|---|
| Rendement brut moyen | ~4,88 % | ~5,20 % |
| Prix moyen au m² (achat, 2022) | ~529 000 ISK | ~€4 405 (≈ à l’échelle du pays) |
| Loyer moyen au m² (2025) | 4 041 ISK | 3 639 ISK |
Là où Reykjavik offre la sécurité, la profondeur de marché et le dynamisme économique, les villes secondaires peuvent offrir un meilleur couple rendement/prix d’entrée, surtout dans les régions où le tourisme est structurant (Húsavík, villes de la côte sud, etc.) ou où l’urbanisation progresse rapidement (Selfoss, Reykjanesbær).
Coûts annexes : services, taxes et charges
Quelle que soit la ville, les investisseurs doivent intégrer plusieurs postes de coûts relativement homogènes sur le territoire, même si quelques nuances existent.
Les charges mensuelles pour un appartement de 700 pieds carrés à Akureyri s’élèvent à environ 12 400 ISK.
Du côté fiscal, il n’existe pas de taxe foncière nationale uniforme ; chaque municipalité applique son propre taux, compris globalement entre 0,18 % et 1,6 % de la valeur cadastrale, selon l’usage du bien. Pour les logements résidentiels, le taux standard est généralement autour de 0,18 %, quelle que soit la ville. Les revenus locatifs sont imposés à un taux de base de 22 %, mais une règle particulière permet d’exonérer 50 % des loyers quand un particulier loue au plus deux logements, ramenant le taux effectif à 11 % sur ces revenus.
Les coûts de transaction pour un acheteur peuvent atteindre jusqu’à 2,7 % du prix d’achat d’un bien immobilier.
Financement : des taux élevés partout, des conditions similaires entre villes
Les différences de taux hypothécaires entre les villes islandaises sont marginales : ce sont les grandes banques nationales et les fonds de pension qui fixent les conditions, et celles‑ci s’appliquent de façon assez uniforme. Les taux pour un prêt à taux fixe sur 20 ans gravitent autour de 9 à 10 % pour les prêts non indexés, et de 4 à 5 % pour les prêts indexés sur l’inflation.
Des données montrent par exemple que les taux moyens des nouveaux prêts non indexés à taux variable étaient à 10,28 % début 2025, 9,22 % pour les prêts non indexés à taux fixe, 4,87 % pour les prêts indexés à taux variable et 5,10 % pour les prêts indexés à taux fixe. Ces niveaux sont jugés “anormalement élevés” par rapport aux standards européens, avec des comparaisons montrant l’ISLANDE parmi les pays à plus fort coût du crédit immobilier.
Pour un investisseur étranger, ces taux s’appliquent quelle que soit la ville où se situe le bien ; le choix de cibler Reykjavik, Kópavogur, Akureyri ou une petite ville des fjords change le prix d’entrée et le loyer attendu, mais pas fondamentalement le coût du financement.
Tourisme, Airbnb et pression différenciée sur les villes
La montée en puissance du tourisme joue un rôle clé dans la géographie des prix, surtout dans les villes les plus fréquentées et les régions les plus spectaculaires.
Reykjavik et la côte sud : forte tension liée à l’accueil des visiteurs
Avec environ 2,2 à 2,26 millions de touristes annuels et des projections à 2,5 millions à moyen terme, l’économie touristique de l’ISLANDE pèse lourd. Elle représente près de 8,7 % du PIB, dont 2,6 % pour les seuls hébergements. La plupart de ces visiteurs transitent par Reykjavik et la côte sud, où près de 80 % des touristes passent au moins une partie de leur séjour.
La conversion de logements locatifs en hébergements touristiques courts via des plateformes comme Airbnb a contribué à hausser les prix immobiliers d’environ 2 % par an pendant trois ans, soit près de 15 % de la hausse totale sur cette période. Cette pratique réduit l’offre pour les résidents et augmente les rendements attendus, incitant à l’achat pour la location saisonnière.
Reykjavik est le principal théâtre de cet effet, mais les villes de la côte sud, certains villages proches des sites les plus visités et des localités comme Húsavík (observation des baleines) subissent aussi cette pression.
Réajustements récents et effets sur le marché locatif
Face aux tensions, les pouvoirs publics ont commencé à réguler les locations touristiques de courte durée, en limitant le nombre de jours autorisés sans permis spécifique et en menant des opérations de contrôle sur les annonces non déclarées. Dans la capitale, on observe d’ailleurs un reflux partiel du stock Airbnb : le nombre d’appartements proposés sur cette plateforme à Reykjavik a baissé d’environ 29 % sur une période de six mois, notamment grâce à l’ouverture de nouveaux hôtels et à un durcissement de la réglementation municipale.
Une partie des logements revient sur le marché locatif de long terme. Cependant, l’impact sur les prix reste modeste à court terme, car la demande locative est très forte et l’effet de rattrapage ne compense pas suffisamment les années de sous-construction.
Perspectives : comment les écarts entre villes pourraient évoluer
Les tendances actuelles laissent penser que les différences de prix entre les villes islandaises ne vont pas s’effacer, mais plutôt se restructurer autour de quelques grands axes.
Dans la région capitale, la combinaison d’un parc plus important, d’un afflux constant de population, d’un poids économique central et de l’attrait touristique devrait maintenir Reykjavik et ses voisines (Kópavogur, Hafnarfjörður) en haut de l’échelle des prix. Même si les taux d’intérêt élevés ont récemment prolongé les délais de vente et contribué à un léger recul mensuel des prix, la pression fondamentale sur l’offre reste importante.
Les villes régionales telles qu’Akureyri, Selfoss, Reykjanesbær ou Egilsstaðir sont soutenues par une croissance locale, de bons niveaux de services (hôpitaux, écoles, aéroports) et parfois une activité touristique soutenue. Elles devraient ainsi continuer à combler une partie de leur retard sur la capitale. Cette tendance est confirmée par les chiffres récents, qui montrent une hausse annuelle des prix quasiment deux fois plus rapide en province qu’autour de Reykjavik.
Les zones très rurales ou les régions confrontées à l’exode (certains secteurs des fjords de l’Ouest ou de l’Est) devraient conserver des prix nettement plus bas, même si l’essor de l’éco‑tourisme et des modes de vie plus (“lointains”) pourrait, à long terme, soutenir certains micro‑marchés.
Pour un ménage islandais, le choix entre la région capitale et la province implique un arbitrage : à Reykjavik, le coût de la vie et l’immobilier sont plus élevés, mais les salaires sont plus forts et l’offre de services et d’emplois spécialisés est plus dense. En province, les prix immobiliers sont plus accessibles, mais l’offre d’emplois spécialisés peut y être moindre. Pour un investisseur, l’arbitrage est différent : Reykjavik offre sécurité et liquidité élevées pour un rendement un peu plus faible, tandis que les villes régionales peuvent offrir une meilleure rentabilité brute, mais sur un marché plus étroit et plus sensible aux chocs locaux.
Dans tous les cas, l’ISLANDE présente un trait constant : que l’on parle de Reykjavik, d’Akureyri, de Selfoss ou d’Ísafjörður, le logement y reste cher par rapport aux revenus, dans un pays où le coût de la vie dépasse largement la moyenne mondiale et où la beauté des paysages a un prix bien réel sur les marchés immobiliers.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier locatif en Islande pour chercher du rendement et une exposition à la couronne islandaise (ISK). Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Reykjavík, Kópavogur, Hafnarfjörður), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou petit immeuble résidentiel dans un quartier dynamique de Reykjavík, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 6–7 % – en gardant en tête que « plus le rendement est élevé, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) proche de 500 000 euros.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société islandaise) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps, en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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