Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Canggu n’est plus le petit village de pêcheurs discret qu’il était encore il y a quelques années. Cette portion de côte au sud-ouest de Bali s’est transformée en véritable capitale lifestyle de l’île, à la fois repaire de surfeurs, QG des nomades digitaux et terrain de jeu des investisseurs immobiliers. Avec des rendements locatifs parmi les plus élevés d’Asie du Sud‑Est, une demande locative quasi ininterrompue et un pipeline d’infrastructures impressionnant, investir dans l’immobilier dans la ville de Canggu attire autant les particuliers que les fonds plus structurés.
Malgré l’engouement, le marché immobilier de Canggu présente des défis : lois indonésiennes restrictives sur la propriété foncière pour les étrangers, saturation du segment des villas 2-3 chambres avec piscine, problèmes de circulation, et pression réglementaire sur les locations saisonnières. Pour un investissement viable, une analyse approfondie des données, de la réglementation et des tendances du marché est essentielle.
En l’espace de quelques années, Canggu est passé du statut de spot de surf tranquille à celui de marché immobilier parmi les plus dynamiques de Bali. Entre 2018 et 2024, la zone a connu un boom de développements : villas de standing, hôtels-boutiques, restaurants, coworkings, clubs de plage, centres de yoga. Cette urbanisation rapide s’est accompagnée d’une envolée des prix.
Le prix moyen des villas à Bali a augmenté d’environ 163 000 $ en un an, passant de 321 000 $ début 2024 à près de 484 000 $ début 2025.
Cette croissance ne s’explique pas seulement par l’afflux de touristes. Canggu est devenue un pôle de vie à l’année pour une communauté internationale de travailleurs à distance, d’entrepreneurs, de familles expatriées et d’investisseurs. La région de Badung, qui englobe Canggu, concentre à elle seule près de la moitié de l’intérêt des investisseurs immobiliers à Bali (environ 48,2 %) et offre des rendements supérieurs d’environ 5 points à ceux de Jakarta.
Rendements, loyers et rentabilité : ce que disent les chiffres
Bali est régulièrement citée comme l’un des marchés les plus rémunérateurs d’Asie du Sud‑Est, et Canggu se situe clairement dans le haut du panier. Les données disponibles permettent de dessiner un cadre assez précis de la performance financière attendue.
Rendements locatifs et ROI
À l’échelle de Bali, le retour sur investissement immobilier se situe en moyenne entre 10 % et 15 % par an, en combinant revenus locatifs et plus‑value potentielle. Dans certains cas optimistes, les rendements totaux (loyers + appréciation du capital) peuvent grimper jusqu’à 20‑25 % par an dans les meilleurs emplacements.
Dans les zones touristiques comme Canggu, on observe :
– des rendements bruts sur villas généralement compris entre 7 % et 15 % du prix d’achat,
– des rendements nets autour de 10‑12 % pour des propriétés bien gérées,
– sur certains projets ou villas très performants, des rendements nets pouvant monter entre 10 % et 16 % par an.
Pour les villas de 1 à 2 chambres, le rendement locatif est généralement compris entre 8 % et 10 %, avec une appréciation de valeur stable. Les modèles conçus pour les groupes (familles, nomades digitaux) sont souvent les plus rentables, car ils attirent à la fois une clientèle de loisirs et des professionnels en télétravail.
Les exemples chiffrés suivants donnent un ordre de grandeur de la rentabilité à Canggu :
| Exemple d’investissement villa à Canggu | Montant investi | Revenu net annuel estimé | ROI net estimé | Délai de retour du capital |
|---|---|---|---|---|
| Villa 3 chambres | 279 000 $ | 30 054 $ | 10,8 % | 9,3 ans |
| Villa (budget moyen) | 400 000 $ | 30 054 $ | 7,5 % | 13,3 ans |
| Villa (segment supérieur) | 500 000 $ | 38 794 $ | 7,8 % | 12,9 ans |
Beaucoup d’investisseurs récupèrent leur mise en 6 à 10 ans selon l’emplacement, la gestion et la stratégie locative (court, moyen ou long séjour).
Niveau des loyers à Canggu
La force de Canggu, c’est un marché locatif profond, sur plusieurs segments : locations quotidiennes type Airbnb, séjours mensuels, et baux de plusieurs mois voire années pour expatriés et nomades digitaux. Les fourchettes de revenus sont parlantes.
Pour les villas 2‑3 chambres :
– en haute saison, les revenus mensuels se situent fréquemment entre 3 000 $ et 6 000 $,
– en basse saison, ils descendent plutôt entre 1 800 $ et 3 500 $.
Pour des biens 1 chambre :
– haute saison : environ 1 500 $ à 3 000 $ par mois,
– basse saison : 800 $ à 1 800 $ par mois.
En location quotidienne type Airbnb, les données agrégées montrent :
| Type / taille de bien à Canggu | Tarif moyen nuit (ADR) | Revenu mensuel médian | Revenu mensuel top 10 % |
|---|---|---|---|
| Villa 1 chambre | ~135‑197 $ | – | – |
| Villa 2 chambres | ~182‑198 $ | – | – |
| Villa 3 chambres | ~209‑294 $ | – | – |
| Villa 4 chambres | ~365‑470 $ | – | – |
| Listing Airbnb médian | ~134 $ la nuit | ~1 846 $ | – |
| Listings Airbnb top 10 % | ≥452 $ la nuit | >7 622 $ | >7 622 $ |
Au‑delà des séjours courts, la demande long séjour est massive. Les loyers mensuels se structurent globalement ainsi :
| Type de logement (Canggu) | Loyer mensuel courant |
|---|---|
| Coliving avec espaces de coworking | 600‑1 200 $ |
| Appartement moderne | 800‑1 500 $ |
| Villa privée (1‑3 chambres) | 1 000‑2 500 $ |
| Studio 1 chambre centre Canggu | ~1 615 $ |
Les loyers à long terme sont typiquement 30 à 50 % inférieurs au revenu généré par des réservations à la nuitée, mais ils offrent une meilleure stabilité et réduisent les coûts de gestion.
Taux d’occupation : un marché rarement vide
La performance locative repose autant sur le niveau de loyer que sur le taux d’occupation. Là encore, Canggu tire son épingle du jeu.
Certaines villas bien situées à Canggu atteignent un taux d’occupation record de 91,6 %.
Les données Airbnb montrent une réalité plus granulaire : le listing médian tourne autour de 46 % d’occupation, tandis que le top 10 % dépasse 86 %. Cela illustre l’écart entre les propriétés standard, nombreuses et très concurrentielles, et les biens “signature” très bien gérés qui tirent significativement la moyenne vers le haut.
Globalement, sur l’ensemble des tailles de villas à Canggu, les taux se maintiennent entre 60 % et 67 %, incluant les grandes villas 6 chambres qui restent autour de 60 % de remplissage, malgré des tarifs élevés.
Combien coûte un bien immobilier à Canggu ?
Les prix à Canggu varient fortement selon la localisation exacte (proximité plage, vue rizières, accès routier), le type de titre (leasehold ou structure via société), la taille du terrain et la qualité du bâti. On peut néanmoins dégager plusieurs repères utiles.
Prix par type de bien
À partir des données agrégées, on peut résumer le marché ainsi :
| Type de bien à Canggu | Gamme de prix indicative |
|---|---|
| Appartement 1 chambre (entrée de gamme) | ≥100 000 $ |
| Petite villa (1‑2 chambres, Bali) | ~100 000‑200 000 $ (dans l’île, souvent plus en cœur de Canggu) |
| Villa 2 chambres moderne, Canggu | À partir de ~250 000 $ (en leasehold) |
| Villas “mid size” Canggu (3‑5 chambres) | ~300 000 $ à >1 million $ |
| Villas neuves près Batu Bolong/Berawa | ~500 000 $ à 1,5 million $ |
| Branded residences | ~200 000 $ à 1 million $ |
Les prix au mètre carré reflètent cette tension : dans Canggu, on parle souvent de 2 500 à 3 500 $ du m², avec des pointes à 6 000 $ dans les secteurs prime et jusqu’à 8 000 $ dans les emplacements front de mer les plus recherchés.
Les données indicatives en rupiahs donnent un autre angle :
| Type de propriété (Canggu, indicatif) | Prix moyen d’achat | Prix moyen au m² (approx.) |
|---|---|---|
| Maison | ~4,3 Mds IDR (~270 900 $) | ~27,4 Mio IDR/m² (~1 726 $/m²) |
| Appartement | ~2,2 Mds IDR (~138 600 $) | ~45,4 Mio IDR/m² (~2 860 $/m²) |
| Local commercial | ~4,3 Mds IDR | ~27,1 Mio IDR/m² |
| Terrain | ~1,5 Mds IDR (~94 500 $) | ~2,6 Mio IDR/m² (~164 $/m² – hors zones prime) |
Prix du foncier et exemples sous 200 000 $
Le ticket d’entrée sur le foncier reflète très bien l’intensité de la demande. Dans les secteurs les plus prisés de Canggu (et plus largement Bali), les prix du terrain démarrent autour de 1 000 $/m² et peuvent grimper à 2 000 $/m². Certains chiffres en IDR pour le foncier prime mentionnent jusqu’à 30 millions IDR du m² dans les zones les plus demandées.
Dans la grande zone de Canggu et ses abords, les terrains dans des secteurs émergents comme Seseh, Tumbak Bayuh, Kedungu, Padonan ou Babakan se négocient souvent entre 300 et 800 $/m².
Des exemples de biens sous 200 000 $ illustrent ce segment “opportunité” :
| Exemple d’actif dans le “greater Canggu” | Localisation | Prix indicatif |
|---|---|---|
| Villa 2 chambres | Tumbak Bayuh | ~169‑185 000 $ |
| Villa 2 chambres moderne | Seseh | ~190 000 $ |
| Villa 2 chambres (foncier plus éloigné) | Tumbak Bayuh / Padonan | <200 000 $ |
Ces biens, souvent en leasehold, restent performants en termes d’occupation grâce à la combinaison tourisme à l’année et locataires long terme, même s’ils ne bénéficient pas de l’adresse “Batu Bolong” ou “Berawa”.
Comprendre les quartiers clés de Canggu
Pour investir efficacement, il ne suffit pas de choisir “Canggu” sur une carte : chaque sous‑zone a son profil de clientèle, ses prix et son potentiel de croissance.
Batu Bolong et Echo Beach : le cœur branché
Batu Bolong et Echo Beach constituent le noyau historique de la vague “hipster-surf” de Canggu. On y trouve Old Man’s, des surf shops, des bars et restaurants très fréquentés, des boutiques de créateurs. Les vagues d’Echo Beach figurent parmi les plus médiatisées de Bali.
Immobilierement, c’est une zone très dense, avec un spectre allant de la guesthouse simple à la villa de luxe avec piscine et coworking intégré. Les prix y sont parmi les plus élevés de Canggu et le foncier disponible très limité, ce qui pousse les nouveaux développements à s’éloigner doucement vers l’intérieur.
Principaux atouts et inconvénients à considérer pour un investissement locatif de type Airbnb dans un quartier animé.
Visibilité maximale sur Airbnb, taux de remplissage élevé et possibilité de tarifs à la nuitée élevés pour les biens bien designés.
Exposition au bruit, circulation souvent saturée et coût d’entrée (investissement initial) très élevé.
Berawa : le compromis famille / lifestyle
Berawa est considéré comme l’un des secteurs les plus porteurs pour une clientèle mixte famille + nomades digitaux. On y trouve la plage de Berawa, le Finns Recreation Club, de nombreuses écoles et crèches internationales, des salles de sport, des cafés et restaurants tendance. Le cadre est un peu plus “vivable” au quotidien que Batu Bolong, notamment pour les familles.
Les villas y affichent des prix élevés, notamment celles avec vue rizières encore existante ou situées à distance de marche de la plage. Les rendements sont solides, avec un remplissage porté par les séjours de 1 à 3 mois.
Pererenan : la “prochaine” Canggu
Pererenan est souvent décrite comme le “Canggu d’il y a 5 ans” : plus calme, moins dense, mais de plus en plus équipée de cafés, restaurants et studios de yoga. Les plages au sable noir y sont très appréciées des surfeurs, et la vue rizières y est encore largement présente.
Le secteur immobilier, en forte mutation, est souvent cité comme le prochain hotspot économique avec une croissance anticipée de 10 à 15 % par an. Cette dynamique est portée par l’essor des projets axés sur l’écologie et l’architecture durable. Parallèlement, une régulation parfois plus stricte, visant à éviter la surdensité, contribue à renforcer la valeur des biens bien implantés.
Padonan, Tumbak Bayuh, Babakan : l’arrière‑pays à fort potentiel
Un peu en retrait de la côte, ces secteurs offrent davantage d’espace, des prix plus accessibles et une ambiance plus locale. Ils restent à quelques minutes en scooter des plages de Berawa ou Pererenan. On y voit déjà émerger des cafés, des gyms et des colivings.
Pour un investisseur, c’est typiquement la zone “croissance” : moindre ticket d’entrée, potentiels de plus‑value importants à mesure que les infrastructures (routes, éclairage, Internet, transports) s’améliorent. Ces localisations sont aussi très appréciées des long-stayers qui cherchent le calme, tout en restant proches de l’animation.
Coliving, villas, appartements, foncier : choisir son type d’actif
La force de Canggu, c’est la diversité des produits immobiliers disponibles, chacun avec son profil de risque et de rendement.
Villas : le produit star (mais concurrentiel)
Les villas restent le support préféré des investisseurs étrangers à Bali. À Canggu, la quasi‑totalité des offres à forte rentabilité repose sur des villas avec piscine, de 1 à 5 chambres, souvent gérées comme des mini‑hôtels par des sociétés spécialisées (Gravity Bali, Bukit Vista, etc.).
Les données de marché indiquent cependant que le segment des villas 2‑3 chambres avec piscine est désormais saturé : très nombreuses offres sur Airbnb, design parfois standardisé, difficulté croissante à se démarquer. Les villas qui performent vraiment cumulent généralement :
– un emplacement fort (marche plage ou vue dégagée),
– un concept clair (eco‑villa, villa “workation” avec bureau dédié, villa familiale),
– un design différent (architecture, décoration, espaces extérieurs),
– une gestion professionnelle, avec marketing digital soigné et service hôtelier.
Appartements et condo‑villas : tickets d’entrée plus bas
Pour des budgets plus contenus, les appartements offrent un point d’entrée intéressant. Un 1‑bedroom bien placé commence au‑dessus de 100 000 $, avec des loyers mensuels autour de 800‑1 500 $ selon le niveau de prestation. Les “condo‑villas”, petites maisons indépendantes avec services communs type resort, démarrent parfois autour de 80 000 $ dans l’île.
Le rendement net pour l’investisseur dans les formats de logement pour nomades digitaux, lorsque la gestion est mutualisée et les projets bien calibrés.
Hôtels-boutiques, colivings et commerces
L’autre face de Canggu, c’est son tissu d’espaces commerciaux tournés vers le tourisme et les travailleurs à distance : cafés, restaurants, coworkings, boutiques, petits hôtels. On trouve par exemple :
Découvrez des investissements immobiliers ciblés et rentables dans des secteurs porteurs de l’île.
Investissez dans des surfaces commerciales dédiées au travail, comme un espace de 360 m² dans un complexe tel que The Umalas Signature.
Profitez de la dynamique du quartier de Berawa avec des restaurants déjà établis et générant des revenus.
Optez pour des hôtels-boutiques d’une dizaine de chambres, situés à quelques minutes seulement des plages balinaises.
Ces actifs demandent une approche plus entrepreneuriale (exploitation commerciale, marketing, gestion d’équipe), mais peuvent générer des rendements attractifs, souvent autour de 9‑10 % pour des affaires bien positionnées, à l’image du cas d’une famille investissant dans un espace de restauration à Canggu et atteignant un rendement d’environ 9,2 %.
Foncier et projets off‑plan
Enfin, l’achat de terrain en vue d’un développement futur reste une stratégie forte, surtout dans les zones où les infrastructures arrivent juste (routes élargies, nouveaux shuttles, amélioration Internet). Les études montrent par exemple qu’après l’élargissement des routes entre Canggu et Seseh, certains terrains sont passés d’environ 300 $/m² à plus de 500 $/m² en moins de deux ans.
Les projets off‑plan bien conçus (villas ou appartements) offrent parfois des garanties de rendement (ex. un aparthotel à Canggu annonçant un ROI garanti de 10 %) et des hausses de valeur projetées allant jusqu’à 40 % sur quelques années dans certains développements de Pererenan.
Charges, fiscalité et coûts de fonctionnement
Les rendements bruts flatteurs de Canggu doivent être remis en perspective des charges d’exploitation et de la fiscalité locale.
Coûts d’exploitation d’une villa
Les données de marché montrent qu’en pratique, les dépenses d’exploitation amputent 45 à 50 % du revenu locatif brut. Dans ces charges, on trouve :
– salaires du personnel (ménage, jardin, sécurité) : 150 à 500 $/mois,
– maintenance courante (peinture, réparations, piscine) : 1 000 à 3 000 $/an,
– électricité, eau, Internet : 100 à 300 $/mois (Internet fibre entre 250 000 et 1 million IDR),
– frais de gestion locative : 10 % des revenus pour de la location au mois, 20 % pour de la location à la nuitée,
– commissions des plateformes (Airbnb, Booking, etc.) : 4 à 9 %,
– contributions communautaires (banjar) : 50 000 à 250 000 IDR/mois.
Les experts recommandent de mettre de côté 2 à 4 % du revenu locatif annuel pour la maintenance récurrente, afin de conserver un bon standing et éviter les dégradations qui plomberaient la note des avis en ligne.
Fiscalité à l’achat et en détention
À l’acquisition, l’investisseur s’acquitte généralement :
L’achat d’un bien immobilier en Indonésie implique plusieurs coûts supplémentaires au prix d’achat. Il faut notamment budgétiser la taxe d’acquisition (BPHTB) à hauteur de 5% de la valeur taxable, ainsi que des frais de notaire (PPAT) représentant généralement 1% à 2,5% du prix (souvent autour de 1%). Pour les biens neufs, une TVA de 11% peut s’appliquer sur certaines opérations. Enfin, il convient d’ajouter les frais d’enregistrement au registre foncier et les honoraires juridiques, qui représentent entre 0,5% et 1,5% du montant de la transaction.
En détention, l’impôt foncier annuel reste relativement faible, autour de 0,5 % de la valeur officielle (“PBB”), même si une taxe de luxe de 10‑20 % peut s’appliquer aux propriétés très haut de gamme. Les revenus locatifs sont imposés à 10 % si la location est opérée via une société licenciée, ou à 20 % si le propriétaire loue directement.
Pour les investisseurs étrangers, il faut aussi tenir compte des conventions fiscales entre l’Indonésie et leur pays de résidence (Australie, Royaume‑Uni, etc.) afin d’éviter la double imposition.
Comment un étranger peut-il investir légalement à Canggu ?
Le point clé à comprendre est simple : un étranger ne peut pas détenir un titre foncier en pleine propriété (“Hak Milik”) en Indonésie. Pour investir à Canggu, plusieurs structures parfaitement légales existent, chacune avec ses contraintes.
Leasehold (Hak Sewa) : le plus courant
Le leasehold, ou bail emphytéotique, consiste à louer un terrain ou un bien pour une longue durée (souvent 25‑30 ans, parfois plus, jusqu’à 80‑99 ans via extensions successives). L’investisseur étranger détient un droit d’usage, de construction et de revente des droits de bail, mais pas la propriété du terrain.
Caractéristiques importantes :
– pas de limite de nombre de leases détenus par un étranger,
– pas d’enregistrement systématique au cadastre, mais un acte notarié solide,
– nécessité de négocier clairement les conditions de prolongation (coût, durée, indexation),
– forte décote de la valeur si la fin de bail approche sans garantie d’extension.
Ce mécanisme suffit pour la majorité des villas exploitées en location à Canggu.
Droit d’usage (Hak Pakai) : pour un usage résidentiel
Le Hak Pakai est un titre enregistré au nom d’un étranger, mais il est réservé à un usage résidentiel (pas d’hôtel ou location touristique directe) et impose :
– la détention d’un titre de séjour (KITAS, KITAP ou visa retraite),
– la limitation à un seul bien par personne en Hak Pakai,
– l’existence d’un bâtiment (pas de terrain nu),
– une surface maximale généralement autour de 2 000 m² (5 000 m² avec dérogation).
La durée initiale est de 30 ans, extensible de 20 ans, avec possibilité de renouvellement.
Droit de construire (HGB) via société PT PMA
Pour exploiter des biens à vocation commerciale (villas en location courte durée, hôtels, resorts), la structure privilégiée reste la société à capitaux étrangers (PT PMA), qui peut détenir un droit de construire (Hak Guna Bangunan) sur des terrains situés en zone touristique ou commerciale.
Points clés :
La personne morale, et non l’individu, est titulaire du permis (HGB). L’investissement minimal théorique est d’environ 700 000 $ (250 000 $ libérés), mais les pratiques peuvent varier. L’entreprise est soumise à des obligations de reporting, de fiscalité et de comptabilité. Les dirigeants peuvent obtenir un visa investisseur (Investor KITAS). Il est possible de multiplier les projets et d’exercer une activité de location légale.
C’est la structure adaptée pour un investisseur professionnel qui souhaite gérer plusieurs villas ou un hôtel‑boutique.
Ce qu’il vaut mieux éviter
Le recours à un “nominee” indonésien pour porter un titre Hak Milik au profit d’un étranger reste une pratique répandue mais risquée. Juridiquement, le nom qui figure sur le titre est propriétaire, et aucun contrat privé ne suffit à sécuriser totalement l’acheteur étranger en cas de conflit. Les spécialistes recommandent d’éviter ce montage au profit de solutions conformes (leasehold, Hak Pakai, PT PMA).
Infrastructures : le vrai moteur caché de la valorisation
Une partie du potentiel de Canggu s’explique par les effets cumulés des infrastructures locales et régionales en cours de déploiement.
Améliorations locales à Canggu
Ces dernières années, Canggu a vu :
– l’élargissement de nombreuses routes,
– l’apparition d’une desserte par navettes et bus locaux,
– la création ou rénovation de trottoirs et pistes cyclables,
– la mise en place de nouveaux parcs, espaces publics, aires de sport.
Les études chiffrent l’impact de ces améliorations :
| Type d’amélioration infrastructurelle | Hausse estimée valeur locative | Hausse estimée valeur revente |
|---|---|---|
| Amélioration des routes et de l’accessibilité | Jusqu’à +15 % | Jusqu’à +20 % |
| Extension des transports publics (bus, navettes) | +10‑18 % | +12‑22 % |
| Création de parcs et équipements récréatifs | +8‑12 % | +10‑15 % |
| Amélioration des cheminements piétons (walkways, trottoirs) | +8‑10 % dans un rayon de 800 m | – |
Autrement dit, s’installer à proximité d’un nouveau parc, d’une artère refaite ou d’un arrêt de navette peut, à horizon quelques années, faire la différence entre une simple bonne affaire et une excellente plus‑value.
Projets structurants à l’échelle de Bali
Au‑delà de Canggu, l’île connaît une vague d’investissements massifs :
Un aperçu des principaux projets de développement des transports et des communications en cours et à venir sur l’île de Bali.
Projet de train léger sur rail reliant l’aéroport Ngurah Rai à Kuta, Seminyak, Legian et Canggu.
Projet de métro combinant sections souterraines et aériennes pour desservir l’aéroport, Kuta, Seminyak et Canggu.
Construction d’une autoroute à péage de 96 km reliant l’ouest de Bali à la région de Badung.
Extension de l’aéroport international actuel avec un nouveau terminal et l’allongement des pistes.
Futur aéroport international dans le regency de Buleleng, avec une capacité prévue de 32 millions de passagers par an.
Déploiement du service Starlink et amélioration de la connectivité internet dans les zones villageoises.
Ces projets, pensés pour 2025‑2030, renforcent encore la centralité de Canggu dans le réseau balinais : meilleure accessibilité pour les touristes comme pour les résidents, redistribution de la pression foncière vers les zones encore “périphériques” aujourd’hui (Tabanan, Seseh, Kedungu, nord Canggu).
Tendances de fond : nomades digitaux, écologie, régulation
Investir à Canggu ne se résume pas à surveiller les prix au m². Trois grandes tendances structurent ce marché pour la décennie à venir.
Le poids des nomades digitaux et des séjours longs
Bali a accueilli environ 6,3 millions de visiteurs internationaux en 2024, et les prévisions montent jusqu’à 6,5 millions pour 2025. Mais au‑delà du volume, c’est la nature des séjours qui évolue. Canggu est devenu l’un des hubs mondiaux des nomades digitaux :
– la durée moyenne de séjour atteint environ 29 jours,
– près de 20 % du marché des locations longue durée de Bali est alimenté par des nomades digitaux,
– de nombreux biens se remplissent avec des réservations de 31 à 90 jours, et plus de 30 % des propriétés cumulent plus de 181 jours de réservation par an.
Cette clientèle recherche avant tout : la qualité des produits, un service personnalisé, et des expériences uniques.
– une excellente connexion Internet (fibre, Starlink),
– un espace de travail (bureau dédié, coworking intégré),
– la proximité des cafés, gyms, studios de yoga,
– un environnement relativement calme mais connecté à la scène sociale.
Les propriétés de coliving avec coworking intégré peuvent atteindre des rendements nets dans cette tranche supérieure à la moyenne.
L’essor des éco‑villas et de l’architecture durable
La demande pour des biens écoresponsables est nette : plus d’un tiers des acheteurs valorisent les maisons équipées de panneaux solaires, et près de la moitié des agents immobiliers indiquent une demande en hausse pour des propriétés à faible impact environnemental.
À Canggu et surtout Pererenan, on voit se multiplier :
– les villas en matériaux durables (bambou, bois récupéré, pierre locale),
– les systèmes de récupération d’eau de pluie et de réutilisation des eaux grises,
– les toitures végétalisées, ventilations naturelles et protections solaires passives,
– les projets visant une certification type LEED ou GBCI.
Opter pour des choix éthiques dans la location saisonnière permet d’augmenter son attrait locatif, de réduire les charges (énergie et eau) et de cibler une clientèle plus aisée, prête à payer un prix plus élevé pour un séjour aligné avec ses valeurs.
Régulation des locations et risque de saturation
Les autorités balinaises sont conscientes des risques liés à l’hyper‑tourisme et au surdéveloppement, notamment à Canggu et Seminyak. Des signaux forts ont déjà été envoyés :
– limitation ou gel partiel des nouveaux permis d’hôtels et villas dans les zones saturées,
– discussions ouvertes sur un encadrement plus strict des locations courte durée,
– préoccupations croissantes sur l’eau, les déchets, la congestion routière.
Pour l’investisseur, cela signifie que le “tout Airbnb” en plein Batu Bolong, sans réflexion sur le positionnement ou l’aspect durable, n’est plus une stratégie d’évidence. Les biens :
– légalement structurés (via PT PMA, licences adéquates),
– bien intégrés au tissu local (respect du banjar, des cérémonies, du voisinage),
– orientés vers des séjours moyens/longs plutôt que purement tourisme de masse,
seront probablement ceux qui tireront le mieux leur épingle du jeu dans un environnement plus régulé.
Stratégies d’investissement concrètes à Canggu
En croisant toutes ces données, plusieurs approches se dégagent pour un investisseur qui souhaite se positionner de manière réfléchie.
1. Villa familiale ou de groupe en zone prime
Cible : familles en vacances, groupes d’amis, équipes en “workation”.
Emplacements typiques : Berawa, Batu Bolong, Echo Beach (ou à peine en retrait).
Caractéristiques gagnantes :
– 3‑4 chambres minimum, piscine, grands espaces communs,
– bureau ou espace de travail calme,
– design différenciant, services type hôtel (ménage, chef à la demande),
– gestion confiée à un opérateur reconnu.
Potentiel : rendements nets autour de 8‑12 % avec un taux d’occupation élevé (>80 % sur l’année) et forte liquidité à la revente, au prix d’un ticket d’entrée élevé.
2. Coliving / appart‑hôtel pour nomades digitaux
Cible : travailleurs à distance solo ou en couple, séjours de 1 à 6 mois.
Les espaces de coliving sont souvent situés à proximité de coworkings populaires comme BWork, Tropical Nomad ou Dojo Bali. Ils se trouvent généralement dans des zones calmes, tout en restant à distance des cafés et commodités.
Caractéristiques gagnantes :
– chambres ou studios avec espaces communs conviviaux,
– coworking intégré ou partenariat avec un espace voisin,
– Internet très haut débit, générateur de secours,
– community management (événements, cours de yoga, etc.).
Potentiel : remplissage très stable toute l’année, peu de saisonnalité, et rendements dans la fourchette haute du marché, à condition de gérer le projet comme un business, pas seulement comme un investissement passif.
3. Pari sur les zones en devenir (Padonan, Tumbak Bayuh, Seseh)
Cible : investisseurs à horizon 5‑10 ans, cherchant la plus‑value foncière.
Approche :
Développement d’un produit immobilier innovant alliant confort, durabilité et accessibilité, idéal pour les longs séjours.
Achat de villa ou de terrain situé à seulement 10‑15 minutes en voiture de la plage.
Création d’un produit éco‑responsable, spécialement pensé et optimisé pour les longs séjours.
Alignement stratégique du projet avec les nouveaux axes de développement : routes et réseaux de transport.
Potentiel : combinaison de rendements locatifs corrects (6‑8 % net) et de plus‑values potentiellement supérieures à la moyenne (10‑15 % par an sur certaines années) lorsque la zone “rattrape” le centre de Canggu.
4. Stratégie commerciale : restaurant, coworking, boutique‑hôtel
Cible : investisseurs‑entrepreneurs prêts à s’impliquer dans le quotidien.
Actifs :
– local de restauration à Berawa ou Batu Bolong,
– coworking de taille moyenne dans Umalas ou Berawa,
– petit hôtel‑boutique à 1‑3 minutes à pied d’une plage.
Potentiel : rendements autour de 9‑10 %, mais beaucoup plus corrélés à la qualité de l’exploitation (concept, marketing, gestion RH) qu’à la seule dynamique du marché immobilier.
Conclusion : Canggu, opportunité durable ou simple eldorado passager ?
Les chiffres sont clairs : investir dans l’immobilier dans la ville de Canggu peut offrir des rendements parmi les plus attractifs de la région, avec une combinaison rare de :
– croissance des valeurs (environ 8 % par an ces dernières années sur la zone),
– rendements locatifs nets à deux chiffres dans les meilleurs cas,
– demande solide portée par le tourisme, les nomades digitaux et les expatriés,
– infrastructures en amélioration continue et vision de développement à long terme.
Canggu n’est plus une pépinière cachée mais un marché observé par les autorités et les investisseurs professionnels. Le succès dépend désormais de la qualité des arbitrages, et non plus de la simple présence sur place.
– choix du bon quartier en fonction de la clientèle visée,
– sélection d’une structure juridique saine (leasehold bien ficelé, PT PMA, Hak Pakai),
– différenciation claire du produit (design, écologie, services, positionnement),
– gestion professionnelle et respectueuse du contexte local.
En résumé, Canggu n’est pas un eldorado automatique, mais un marché sophistiqué. Pour ceux qui prennent le temps de comprendre ses mécaniques — rendements, charges, droit indonésien, urbanisme, nouvelles infrastructures — il offre encore, et probablement pour plusieurs années, un terrain d’investissement exceptionnellement riche en opportunités.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Canggu, Bali, Indonésie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Canggu, Bali pour rechercher du rendement locatif saisonnier et une exposition à la croissance du tourisme balinais. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Seminyak, Uluwatu, Ubud), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa avec piscine à Canggu, dans un quartier en développement, combinant rendement locatif brut cible de 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition du droit foncier, frais, ameublement, travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection de la zone et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agence, notaire, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (Hak Pakai, bail long terme, société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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