Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Ville impériale pendant plus de mille ans, capitale culturelle du Japon et destination touristique majeure, la ville de Kyoto concentre tout ce que recherchent les investisseurs immobiliers à long terme : rareté foncière, forte demande locative, cadre réglementaire strict qui protège la valeur et un puissant « branding » international. Le marché est à la fois atypique – du fait de la présence de machiya historiques et de règles urbaines très particulières – et étonnamment accessible aux étrangers, puisque le Japon ne limite pas l’achat de biens immobiliers par des non-résidents.
Bon à savoir :
Cet article analyse le marché immobilier de Kyoto en détail, couvrant l’évolution des prix, les quartiers stratégiques, le rendement locatif et les spécificités des machiya. Il aborde également la réglementation des locations de courte durée, la fiscalité, les options de financement et les services d’accompagnement, en s’appuyant sur les données les plus récentes disponibles jusqu’en 2025.
Un marché à la fois rare, cher… et encore en croissance
Avec environ 1,5 million d’habitants dans la ville et près de 2,7 millions dans l’aire métropolitaine, la ville de [Kyoto] est au cœur de la grande conurbation Keihanshin (avec Osaka et Kobe). Elle attire plus de 50 millions de visiteurs par an, et a accueilli 75,18 millions de touristes en 2023, un record qui dépasse le niveau d’avant‑pandémie. Cette pression touristique, combinée à une offre neuve limitée, entretient une hausse régulière des prix.
60
En 2025, le prix moyen d’une maison à Kyoto atteint 60 millions de yens, après une hausse de 25% depuis 2020.
Niveaux de prix par type de bien
Le tableau ci‑dessous donne un ordre de grandeur des prix typiques observés récemment :
| Type de bien | Fourchette de prix indicative |
|---|---|
| Appartement familial standard (2–3 ch) | 30 à 40 M¥ |
| Maison 3 ch en banlieue | 45 à 60 M¥ |
| Machiya traditionnelle moyenne | ≈ 75 M¥ |
| Propriétés « budget » périphériques | 20 à 40 M¥ |
| Maisons de luxe (Gion, Higashiyama…) | 120 à 150 M¥ |
| Terrain en centre‑ville | Souvent > 1 M¥ / m² |
Cette flambée est renforcée par une rareté structurelle : entre 2021 et 2023, seulement 6 185 nouveaux appartements ont été mis sur le marché dans la ville de [Kyoto], soit sept fois moins qu’à Tokyo (43 559 unités). Les terres disponibles sont rares, et de larges zones historiques sont quasi gelées par les règles de paysage et de préservation.
Évolution et projections
Depuis 2020, les prix augmentent de 4 à 5 % par an, aussi bien pour les logements que pour les terrains des quartiers historiques. Les projections jusqu’en 2027 évoquent encore une progression annuelle de 3 à 5 %. À horizon plus long (2030–2035), les estimations situent le prix moyen d’une maison urbaine autour de 69–73 M¥, avec des biens centraux pouvant atteindre 80–95 M¥.
Attention :
Les prix des condominiums neufs ont augmenté de 30,6 % en 2024 dans la préfecture de Kyoto, dépassant 100 millions de yens dans des quartiers centraux comme Nakagyo. Le marché, déjà cher, n’est pas bradé et la rareté combinée à une demande structurelle laisse entrevoir un potentiel de hausse supplémentaire.
Un marché ouvert aux étrangers, mais très encadré
Un point clé pour les investisseurs internationaux : le Japon autorise les étrangers – particuliers ou sociétés – à acheter des biens en pleine propriété, sans exigence de résidence ni de nationalité. Seule exception : les terrains agricoles sont encadrés. Un non‑résident peut donc acheter une maison, un appartement ou une machiya dans la ville de [Kyoto] comme un Japonais, et la détenir indéfiniment.
Processus d’achat
La procédure est en grande partie standardisée, et très encadrée juridiquement :
Exemple :
Une transaction immobilière typique au Japon dure généralement de 1 à 3 mois, de la recherche au transfert de propriété. La procédure suit des étapes précises : après une lettre d’intention, l’acheteur reçoit l’« explication des points importants » (juyo jiko setsumeisho), puis signe un contrat sous seing privé. Un dépôt de 5 à 10 % du prix, généralement non remboursable, est versé, sauf si des clauses spécifiques (comme « sous réserve d’expertise ») sont incluses. Enfin, un juriste spécialisé, le « judicial scrivener » (shiho shoshi), procède à l’enregistrement officiel du transfert de propriété au bureau des affaires juridiques.
Pour un étranger, les documents usuels incluent passeport, preuve de fonds, éventuellement certificat de résidence (juminhyo) pour les résidents, et souvent un inkan (sceau personnel) – une simple signature peut parfois suffire. Les non‑résidents doivent désigner un représentant au Japon (procuration) et un agent fiscal local pour la gestion des impôts.
Financement et contraintes
Le point le plus délicat pour les non‑résidents reste le financement : les banques japonaises sont prudentes. Les résidents permanents peuvent souvent obtenir un prêt dans des conditions proches des Japonais (taux très bas, financement parfois jusqu’à 80–100 % du prix). Sans statut de résident permanent, le prêt devient difficile, sauf à passer par un conjoint japonais/PR, une société japonaise, ou un financement à l’étranger.
Astuce :
Les taux de crédit immobilier au Japon restent attractifs, avec des prêts fixes (type Flat 35) autour de 1,95–3,69 % et des taux variables pouvant descendre à 0,5–0,7 %. Cependant, la majorité des investisseurs étrangers à Kyoto privilégient l’achat au comptant, notamment pour les biens anciens ou les machiya non reconstruisibles, considérés comme plus risqués par les établissements bancaires.
Coûts annexes et fiscalité d’acquisition
Au‑delà du prix, l’acquéreur doit prévoir 5 à 10 % de frais annexes : commission d’agence, taxes d’enregistrement, timbre fiscal, honoraires du scrivener, etc. Ainsi, pour un bien à 60 M¥, il faut compter environ 63,6 à 64,8 M¥ tout compris.
Quelques repères :
– commission d’agent : jusqu’à 3 % du prix + 60 000 ¥ (+10 % de TVA) ;
– taxe d’enregistrement : en général 1,5–2 % pour le terrain et 0,3–2 % pour le bâtiment, selon qu’il est neuf ou ancien ;
– timbre fiscal : par exemple 10 000 à 30 000 ¥ pour un contrat autour de 50 M¥ ;
– taxe d’acquisition immobilière : 3 % sur la valeur cadastrale (souvent réduite à 1,5 % pour le terrain d’habitation).
En parallèle, les propriétaires paient chaque année la taxe foncière (Fixed Asset Tax) de 1,4 % de la valeur cadastrale, plus la City Planning Tax de 0,3 % dans les zones urbaines. Le taux effectif annuel tourne donc autour de 1,7 %.
Comprendre les quartiers de la ville de Kyoto : où investir selon son profil
Le territoire de la ville de Kyoto est très contrasté : quartiers impériaux, zones étudiantes, banlieues familiales, arrondissements industriels en reconversion. Le choix du secteur influe sur la valeur patrimoniale, le rendement locatif et le type de gestion nécessaire.
Cœur historique et touristique : Higashiyama, Gion, Rakuto, Arashiyama
Higashiyama est l’arrondissement emblématique des cartes postales : temples classés au patrimoine mondial, ruelles pavées, machiya serrées les unes contre les autres, et le quartier de Gion, l’un des derniers districts de geishas. Les propriétés y sont recherchées, autant pour la résidence que pour le tourisme haut de gamme.
Les investisseurs y voient un double avantage : une appréciation rapide des prix (les valeurs foncières des quartiers historiques ont gagné 4–5 % par an depuis 2020) et un fort potentiel de location saisonnière, lorsque la réglementation le permet. Les projets hôteliers de luxe (Banyan Tree Higashiyama Kyoto, Capella Kyoto, hôtels Shangri‑La, Regent, etc.) témoignent de cette montée en gamme.
Arashiyama et Rakusei
Secteur à l’ouest de Kyoto, réputé pour ses paysages naturels et son accessibilité améliorée, avec un développement hôtelier dynamique.
Comprend les célèbres bambouseraies d’Arashiyama et les berges de la rivière Katsura à Sagano.
Le secteur bénéficie d’améliorations continues des transports et des infrastructures pour les visiteurs.
De nouveaux hôtels et infrastructures touristiques sont en cours de construction ou en projet.
Ce développement continu devrait maintenir une pression à la hausse sur les prix de l’immobilier.
Centre urbain et business : Nakagyo, Shimogyo, Tanoji, Rakuchu
Nakagyo, Shimogyo et plus largement le secteur Tanoji (nœud business du centre) représentent le cœur commercial et tertiaire de la ville de Kyoto. On y trouve Karasuma, Shijo, Kawaramachi, le marché Nishiki, le château de Nijo… C’est aussi le territoire privilégié pour les jeunes actifs, les étudiants et les expatriés.
Les atouts pour un investissement locatif classique :
– forte densité d’emplois (sièges sociaux de Nintendo, Kyocera, Omron, Nidec, etc.) ;
– proximité des universités majeures (Kyoto University, Doshisha, Ritsumeikan, Kyoto Institute of Technology) ;
– accessibilité exceptionnelle (Kyoto Station, lignes Hankyu, Keihan, métro Karasuma).
Les rendements bruts restent toutefois modestes (2–3 % pour des locations longue durée), reflet d’un marché plus patrimonial que purement spéculatif. Shimogyo se distingue par une dynamique particulièrement forte : les prix y augmentent d’environ 8 % par an, portés par des programmes de revitalisation commerciale et la proximité de Kyoto Station.
Quartiers historiques résidentiels : Kamigyo, Sakyo, Kita
Kamigyo, autour du Palais impérial et du sanctuaire Kitano Tenmangu, attire les amateurs de machiya et les projets de petites auberges de charme. Sakyo, qui abrite Kyoto University et plusieurs institutions culturelles, marie maisons traditionnelles et habitats modernes ; la demande y est tirée par les étudiants, chercheurs et cadres, avec des valeurs en forte hausse ces dernières années.
Plus calme et verdoyant, il attire surtout les familles. Les prix y progressent plus lentement (1 à 3 % par an), mais la qualité de vie et la présence d’écoles internationales, comme la Kyoto International School dans sa partie nord, renforcent son attrait pour une clientèle expatriée résidentielle.
Kita, quartier familial de Kyoto
Banlieues abordables et émergentes : Fushimi, Yamashina, Minami
Fushimi, identifié au niveau de la macro‑zone Rakunan, est célèbre pour le sanctuaire Fushimi Inari Taisha et ses brasseries de saké. C’est aussi un secteur aux prix sensiblement plus bas que la moyenne urbaine, avec un bon potentiel de rendement locatif, notamment car il se situe à mi‑chemin de la ville de Kyoto et d’Osaka. Les investisseurs y trouvent encore des maisons et appartements autour de 20 M¥, parfois moins.
Yamashina profite de l’amélioration de ses transports et de politiques visant à en faire un quartier familial : les prix au m² y restent nettement inférieurs à ceux des arrondissements centraux, mais le potentiel de revalorisation est réel à mesure que les familles et les infrastructures (crèches, cliniques pédiatriques, parcs) s’y développent.
Minami, quant à lui, est porté par la reconversion industrielle et les grands projets de logistique et d’infrastructures (comme le centre LOGI’Q Minami‑Ibaraki ou les aménagements autour de Kyoto Station). La présence de groupes comme Nintendo et Kyocera soutient une demande locative d’employés et cadres d’entreprise. Pour un investisseur, ce type de quartier peut offrir un compromis intéressant entre prix d’entrée, perspective d’appréciation et demande locative.
Aperçu chiffré de quelques arrondissements
Le tableau suivant illustre les prix moyens de logements d’occasion (appartements 70 m² / maisons individuelles 100 m²) dans plusieurs arrondissements :
| Arrondissement | Appartement 70 m² (¥) | Maison 100 m² (¥) |
|---|---|---|
| Kita | 26,42 M | 29,29 M |
| Kamigyo | 36,08 M | 36,52 M |
| Sakyo | 37,28 M | 32,75 M |
| Nakagyo | 44,96 M | 32,55 M |
| Higashiyama | 31,01 M | 27,47 M |
| Fushimi | 19,75 M | 20,86 M |
On mesure ici le contraste entre les secteurs centraux très chers (Nakagyo) et les zones plus abordables comme Fushimi ou Kita. Pour un investisseur, arbitrer entre rendement (plus élevé en périphérie) et valeur patrimoniale (plus forte au centre) est un choix stratégique central.
Machiya, kominka et appartements modernes : quel type de bien choisir ?
L’une des spécificités les plus fortes de la ville de [Kyoto] est la présence de machiya, ces maisons de ville en bois qui structurent le paysage urbain traditionnel. Elles concentrent l’attention des investisseurs les plus sensibles au patrimoine… mais aussi les risques techniques et réglementaires.
Machiya : un actif culturel rare, mais complexe
Les machiya sont des maisons en bois à façade étroite et profondeur importante, héritées des périodes Muromachi et Edo. Elles se caractérisent par des façades à claustras (lattis de bois), des portes coulissantes, des cours intérieures (tsuboniwa) et parfois un hibukuro, grand volume ouvert au‑dessus de l’ancienne cuisine.
Historiquement, la fiscalité foncière portait sur la largeur de façade, d’où ces parcelles très profondes. On estime qu’environ 800 machiya disparaissent chaque année à la ville de Kyoto, faute d’entretien ou remplacées par de petits immeubles. Si le rythme ne change pas, elles pourraient quasiment disparaître en une cinquantaine d’années.
Plusieurs éléments nourrissent leur attrait pour l’investissement :
– impossibilité de reconstruire avec les techniques traditionnelles d’avant 1950, ce qui renforce la rareté ;
– programmes de subventions publics pouvant couvrir jusqu’à 50 % de certains travaux (sismiques, incendie, efficacité énergétique, façades, etc.) ;
– demande touristique très forte pour des hébergements authentiques, surtout lorsque les machiya sont certifiées et peuvent fonctionner en location toute l’année.
En contrepartie, les coûts et contraintes sont élevés : la rénovation complète d’une machiya se chiffre généralement autour de 300 000 ¥/m² (parfois 275 000–400 000 ¥/m² selon le niveau de finition), avec une durée de travaux de 3 à 4 mois au minimum – en pratique plutôt 6 à 18 mois si l’on inclut les études, permis et démarches pour obtenir des subventions.
Kominka et maisons rurales
Les kominka, anciennes fermes japonaises souvent situées dans la campagne autour de la ville de Kyoto ou dans d’autres régions de la préfecture, peuvent séduire ceux qui veulent de grands volumes pour un prix au mètre carré relativement faible. Mais leur rénovation est encore plus coûteuse : entre 700 000 et 900 000 ¥/m² pour un déplacement‑reconstruction, soit l’équivalent d’une construction neuve haut de gamme.
Bon à savoir :
Ces biens sont plus adaptés à des projets de résidence secondaire, de retraite ou de tourisme spécialisé (comme un ryokan rural ou une retraite bien-être) qu’à un investissement locatif classique en milieu urbain.
Appartements modernes et maisons récentes
Les appartements dans des immeubles récents constituent l’actif le plus simple à gérer : aucun enjeu patrimonial, entretien mutualisé via les charges de copropriété, financement bancaire plus facile. Le prix au mètre carré pour un appartement en centre‑ville a augmenté de 34 % entre 2020 et 2025, passant de 65 000 à 87 000 ¥, signe d’un marché très porteur.
Les maisons individuelles contemporaines, surtout dans les banlieues ou les quartiers résidentiels détenus majoritairement par des propriétaires occupants (61,3 % des ménages possèdent leur logement au niveau de la ville), offrent une alternative intéressante pour la location longue durée à des familles ou des expatriés.
Locations longue durée vs courte durée : deux logiques très différentes
Dans la ville de Kyoto, le rendement brut des locations classiques reste modeste : 2 à 3 % dans les quartiers centraux, 3 à 3,5 % dans des arrondissements plus abordables comme Fushimi. La demande est soutenue – en particulier autour des universités et des pôles d’emploi – mais les prix à l’achat sont élevés, ce qui comprime les rendements.
Marché locatif longue durée
Quelques repères chiffrés :
| Type de location | Loyer mensuel moyen (ville de [Kyoto]) |
|---|---|
| Studio / 1 ch en centre‑ville | ≈ 84 500 ¥ |
| 2 ch (global, ville entière) | 120 000 à 150 000 ¥ |
| 3 ch en centre‑ville | ≈ 240 000 ¥ |
Par arrondissement, les loyers de 2 ch (et les rendements bruts associés) varient fortement :
– Sakyo : 120 000 à 150 000 ¥ / mois, rendement 2,5–3 % (profil étudiants / universitaires) ;
– Higashiyama : 180 000 à 250 000 ¥ / mois, rendement 2–2,5 % (cadres, expatriés, couples aisés) ;
– Shimogyo : 140 000 à 180 000 ¥ / mois, rendement 2,5–3 % (jeunes actifs, familles) ;
– Fushimi : 100 000 à 130 000 ¥ / mois, rendement 3–3,5 % (familles, navetteurs) ;
– Kamigyo : 110 000 à 140 000 ¥ / mois, rendement 2–2,5 %.
Le taux d’occupation des logements en quartiers étudiants avoisine 95 %, porté par une population universitaire considérable : environ 147 000 étudiants (universités et junior colleges), soit près de 10 % de la population de la ville, un ratio bien supérieur à la moyenne des grandes villes japonaises.
3 à 4
La rentabilité nette, après charges et impôts, des appartements proches des campus ou des grands axes à Kyoto dépasse rarement ce pourcentage.
Locations de courte durée : potentiel élevé, réglementation très serrée
La ville de [Kyoto] fait partie des marchés saisonniers les plus réputés du pays, avec un taux d’occupation médian de 80 % pour les locations de courte durée au niveau national et des revenus mensuels pouvant dépasser 3 000 USD pour les meilleurs biens proches de Gion ou de Kyoto Station.
Mais la réglementation est probablement la plus stricte du Japon :
Attention :
La location de courte durée au Japon est strictement encadrée par la loi Minpaku (limite de 180 nuits/an, immatriculation obligatoire). Des règles locales, comme à Kyoto, imposent des restrictions supplémentaires (fenêtres d’autorisation très courtes, voire interdiction totale dans certains quartiers). Un gestionnaire local doit être disponible à moins de 10 minutes pour les biens non habités par le propriétaire. Les contrôles sont fréquents et les sanctions sévères (amendes jusqu’à 1 million de yens, peines de prison).
Pour contourner la limite des 180 nuits, plusieurs options existent mais s’accompagnent d’exigences plus lourdes :
– obtenir un permis d’hôtel ou d’auberge (Hotel Business Act), ce qui permet une exploitation à l’année mais impose des standards élevés (accueil, équipements, surfaces, etc.) ;
– dans les rares zones spéciales (tokku, plutôt à Osaka qu’à la ville de Kyoto), obtenir une certification Special Zone Minpaku avec un fonctionnement annuel mais des durées de séjour encadrées.
Les machiya certifiées, protégées par la municipalité pour leur valeur culturelle, occupent une place à part : elles peuvent, sous certaines conditions, bénéficier de règles plus souples, notamment une opération locative sur l’ensemble de l’année et des exigences un peu allégées si l’esthétique traditionnelle est préservée. C’est l’un des leviers majeurs pour les investisseurs orientés tourisme haut de gamme.
Contraintes opérationnelles
Au‑delà des autorisations, les opérateurs de locations de courte durée doivent respecter des obligations rigoureuses :
Astuce :
Pour louer un bien en saisonnier, il faut tenir un registre des clients (noms, adresses, professions, dates) avec copie des passeports pour les étrangers, conservé trois ans. Un rapport semestriel sur le nombre de nuitées et les nationalités doit être envoyé aux autorités. Le logement doit être strictement conforme aux normes incendie et sismiques, avec éclairage de secours, plans d’évacuation et une signalétique multilingue. Les déchets doivent être gérés par une société spécialisée, et non via les services résidentiels. Enfin, un administrateur officiel doit être désigné si le propriétaire n’habite pas sur place ou s’il y a plus de cinq chambres.
Tout manquement peut entraîner suspension ou retrait de la licence. La pression sociale – voisinage, comités de quartier (chōnaikai) – est également à prendre en compte : nuisances sonores, mauvaise gestion des ordures ou comportements inadaptés de touristes peuvent déclencher des plaintes, voire pousser les autorités à durcir davantage les règles.
Pour un investisseur étranger, il est donc fortement recommandé de passer par un gestionnaire local expérimenté (par exemple Shiki Properties pour le court terme, Hachise ou Heritage Homes Japan pour la gestion et la rénovation de machiya), et de s’entourer dès le départ d’un gyoseishoshi (juriste administratif) compétent en dossiers minpaku.
Rénovation, subventions et réglementation du bâti traditionnel
Beaucoup des opportunités les plus uniques de la ville de Kyoto se situent dans le segment des biens anciens : machiya, vieilles maisons, akiya (maisons vacantes). Or, ces biens cumulent contraintes techniques (structure bois, potentiel dégâts d’insectes, conformité sismique) et juridiques (non‑reconstructible, zones de paysage protégées, biens culturels).
Coûts et étapes d’une rénovation
Pour une machiya ou une maison ancienne, on retrouve des ordres de grandeur assez constants :
– diagnostic structurel : environ 100 000 ¥, sur trois jours environ ;
– démolition intérieure complète (80–90 m²) : autour de 1 à 2 M¥ selon l’entreprise ;
– rénovation complète : 275 000 à 400 000 ¥/m², incluant structure, réseaux, isolation, cuisines et salles de bains modernes, finitions.
À titre indicatif, certains postes de dépenses typiques :
– remplacement de toiture : proche de 2 M¥ ;
– chauffage au sol : autour de 1 M¥ ;
– salle de bain moderne : ≈ 1,5 M¥ ;
– cuisine équipée : ≈ 2 M¥.
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La durée maximale en mois d’un projet de rénovation globale, incluant l’obtention de subventions municipales.
Les règles vont par ailleurs se durcir : à partir d’avril 2025, la ville introduit un « permis de démarrage » pour les rénovations lourdes, qui risque d’allonger d’au moins deux mois les délais administratifs.
Subventions pour les machiya
Bonne nouvelle pour les investisseurs prêts à jouer le jeu de la préservation : la ville de Kyoto propose un panel très fourni de subventions pour les machiya, avec des taux de prise en charge pouvant atteindre 80 % sur certains travaux, et des plafonds élevés.
Quelques exemples :
| Type de subvention | Taux de prise en charge | Plafond |
|---|---|---|
| Renforcement parasismique | 80 % | 3 M¥ |
| Amélioration de la protection incendie | 80 % | 600 000 ¥ |
| Amélioration énergétique | 80 % | 500 000 ¥ |
| Rénovation de façade d’une machiya | 66,6 % | 5 M¥ |
| Ensemble de machiya pour continuité de rue | 75 % | 10 M¥ |
| Machiya en zone de préservation (12 zones dédiées) | 50 % | 1 M¥ |
| Machiya en rue historique (3 secteurs) | 66,6 % | 6 M¥ |
| Machiya en district de bâtiments traditionnels importants | 80 % | 6 M¥ |
Les enveloppes sont cependant limitées et renouvelées une fois par an, au début de l’exercice fiscal en avril. Les investisseurs intéressés doivent donc se positionner tôt et se faire accompagner par des acteurs qui savent monter les dossiers, comme Old Houses Japan, Heritage Homes Japan ou Hachise.
Non‑reconstructible, paysage et biens patrimoniaux
De nombreuses maisons anciennes du centre sont classées « non‑reconstructibles » : la rue est trop étroite au regard de la loi sur les standards de construction (article 42), ou les règles de recul empêcheraient toute nouvelle construction similaire. On peut rénover, mais on ne peut pas raser pour construire autre chose. Les banques rechignent souvent à financer ces biens, ce qui peut limiter la liquidité à la revente… tout en offrant un rabais à l’achat (souvent 50 à 70 % en dessous de biens reconstruisibles similaires).
Attention :
Kyoto applique une « Landscape Act » très stricte qui limite la hauteur des bâtiments (maximum 31 m, souvent moins dans les zones historiques), impose de fortes restrictions sur les façades, la signalétique et les couleurs. Dans des secteurs comme Gion ou Higashiyama, toute modification extérieure est rigoureusement contrôlée pour préserver le statut UNESCO de la ville.
Pour les maisons classées comme biens culturels ou incluses dans des districts de bâtiments traditionnels importants, toute intervention lourde nécessite un permis spécifique (Cultural Property Modification Permit), avec un accompagnement technique des services municipaux. Ces contraintes sont le prix à payer pour un actif patrimonial extrêmement rare.
Fiscalité récurrente, plus‑values et projet de taxe sur les logements vacants
En plus des taxes d’acquisition et de la fiscalité locative, les investisseurs doivent intégrer la fiscalité de détention et de revente.
Taxation annuelle et obligations des non‑résidents
Comme évoqué plus haut, la combinaison Fixed Asset Tax (1,4 %) et City Planning Tax (0,3 %) aboutit à un taux annuel de l’ordre de 1,7 % de la valeur cadastrale. Cette valeur est révisée tous les trois ans par la municipalité.
Bon à savoir :
Les propriétaires non-résidents doivent obligatoirement désigner un administrateur fiscal au Japon pour recevoir les avis d’imposition et garantir le paiement. Si le locataire est une personne morale, celle-ci peut être tenue de retenir à la source 20,42 % du loyer (hors dépôt de garantie) et de le reverser aux autorités fiscales japonaises. Les revenus locatifs et les plus-values sont soumis à des barèmes d’imposition distincts.
– impôt sur les plus‑values à court terme (détention < 5 ans) : 39,63 % ;
– plus‑values à long terme (≥ 5 ans) : 20,315 %.
Projet de surtaxe sur les logements vacants
La ville de Kyoto fait face à une pénurie de logements, qui renchérit le coût de la vie pour les jeunes ménages et accentue la problématique des akiya laissées à l’abandon. Pour y répondre, le conseil municipal a voté un projet de taxe spéciale sur les logements inoccupés ou les résidences secondaires sous‑utilisées. Après approbation par le ministère de l’Intérieur, la mise en œuvre pourrait intervenir au plus tôt en 2026.
Les grandes lignes :
Surtaxe foncière de Kyoto
Mesures spécifiques de taxation des biens immobiliers à Kyoto, incluant des barèmes, des surtaxes et des exonérations.
Application d’une surtaxe d’environ 50 % de la taxe foncière standard pour les biens ciblés.
Calcul basé sur un barème par tranches de valeur (moins de 7 M¥, 7–9 M¥, plus de 9 M¥).
Exonération temporaire de cinq ans pour les biens dont la valeur totale est inférieure à 1 M¥.
Exonération permanente pour les machiya historiques, les biens loués, à usage professionnel ou activement mis sur le marché.
Pour l’investisseur, ce projet renforce l’intérêt de soit occuper, soit louer, soit rénover un bien plutôt que le laisser vide. Ici encore, la logique de politique publique est claire : la ville cherche à éviter l’effet de « musée sous cloche » avec des maisons fermées et à mobiliser tout le stock potentiel pour loger habitants et visiteurs.
Tendances structurelles : étudiants, seniors, éco‑logements et digital nomads
Au‑delà du tourisme, la ville de Kyoto est portée par plusieurs tendances démographiques et sociétales qui influencent directement le marché immobilier.
Explosion des foyers solos et vieillissement
En 2020, 41,2 % des ménages de la ville étaient composés d’une seule personne, et les projections indiquent qu’en 2050, plus de 20 % des foyers seront constitués de personnes âgées vivant seules (contre 13,2 % en 2020). La taille moyenne des ménages diminue, ce qui entretient la demande pour des logements compacts, bien desservis, faciles à entretenir.
Dans le même temps, la pénurie de logements adaptés aux seniors (accessibilité, ascenseurs, services de proximité) devient une vraie préoccupation. Pour un investisseur, proposer des produits ciblant cette clientèle – petits appartements sans marches, proches de cliniques et supermarchés, avec bon accès bus/métro – peut constituer un créneau défensif, relativement décorrélé du seul tourisme.
Marché étudiant et économie de la connaissance
Avec plus de 147 000 étudiants et de nombreuses institutions de pointe (Kyoto University, Ritsumeikan, Doshisha, Kyoto Institute of Technology), la ville de [Kyoto] développe une économie de la connaissance dynamique. Des structure comme Kyoto University Innovation Capital (fonds de 16 Mds ¥) soutiennent les start‑up, ce qui renforce l’attrait pour les jeunes diplômés et chercheurs.
Bon à savoir :
Pour louer un petit appartement bien conçu à Kyoto, privilégiez les quartiers de Sakyo, Kamigyo et Nakagyo. Certains secteurs d’Ukyo et de Fushimi, offrant un accès rapide aux campus universitaires, sont également des choix fiables.
Économie verte et rénovation énergétique
Les politiques nationales et locales privilégient désormais les constructions et rénovations éco‑responsables : système de certification des bâtiments bas carbone, crédits d’impôt pour la rénovation énergétique, incitations financières pour les matériaux « verts ». Le marché japonais des matériaux de construction écologiques est attendu en croissance annuelle de 11 % entre 2024 et 2029.
Bon à savoir :
La ville de Kyoto propose des subventions pour améliorer la performance énergétique des machiya. Ces aides permettent aux acheteurs de financer une partie des travaux, tout en augmentant l’attractivité du bien auprès des locataires sensibles aux enjeux environnementaux.
Télétravail, digital nomads et propriétés hybrides
La montée du travail à distance et des digital nomads entraîne un intérêt croissant pour des logements combinant cadre de vie agréable, espaces de travail intégrés et bonne connectivité. Des zones plus calmes, mais bien reliées à la ville de [Kyoto], comme Kameoka (ville voisine) ou certaines poches de Kita, Ukyo et Yamashina, deviennent crédibles pour des résidences principales de télétravailleurs ou des séjours au long cours.
Pour un investisseur, penser le logement en intégrant un bureau, une bonne connexion Internet, et éventuellement des espaces communs (coworking, café au rez‑de‑chaussée d’une machiya) permet de capter cette clientèle mixte, entre résidentiel et pseudo‑touristique.
Services, agences spécialisées et accompagnement des investisseurs étrangers
Naviguer dans le marché de la ville de Kyoto, surtout sur le segment des biens traditionnels, exige de s’entourer : agents immobiliers bilingues, architectes spécialisés, juristes et fiscalistes, gestionnaires de biens.
Agences immobilières locales
Plusieurs agences se sont spécialisées sur ce marché et accompagnent les acheteurs internationaux :
Agences spécialisées dans l’immobilier ancien au Japon
Présentation d’agences et de courtiers experts dans l’acquisition, la rénovation et la gestion de propriétés traditionnelles japonaises, notamment les machiya et akiya.
Agence opérant sous licence préfectorale de Kyoto, proposant ses services en anglais pour gérer achats, ventes, locations et conseiller sur le processus d’acquisition.
Référence absolue pour les machiya. Achète, restaure et revend des maisons traditionnelles, construit des « nouvelles machiya » ou relocalise des bâtiments historiques vers des stations de ski comme Niseko.
Dotée d’un département construction dirigé par un architecte maison, accompagne les projets de rénovation de biens anciens avec suivi de chantier et réunions en visioconférence.
A participé à la création d’un hôtel design (RC HOTEL Kyoto Yasaka). Prend en charge la transformation de vieux bâtiments en hôtels ou commerces.
Real Estate Japan, Japan Property Central, Old Houses Japan ou KORYOYA recensent propriétés anciennes, akiya ou machiya, avec estimations des coûts de rénovation et pistes de subvention.
Il est fréquent que les biens les plus intéressants – notamment les machiya les mieux situées – soient proposés d’abord à une clientèle d’inscrits via newsletters, ou même uniquement en « off‑market ». Se constituer un réseau local et s’inscrire aux listes d’alerte est donc une stratégie payante.
Gestion locative et exploitation hôtelière
Pour la gestion locative longue durée, des sociétés comme Hachise offrent des services de lease management (contrats 2–3 ans), en se chargeant de la recherche de locataires, de l’encaissement des loyers et de l’entretien courant. Pour la location saisonnière, d’autres acteurs gèrent l’ensemble du cycle : marketing sur plateformes, check‑in/out, ménage, maintenance, déclarations réglementaires, etc.
Ces services peuvent être particulièrement précieux pour les non‑résidents, notamment parce que :
– certains opérateurs préfèrent éviter les locataires non japonophones, ce qui nécessite une interface locale bilingue ;
– la plupart des paiements (eau, gaz, électricité, internet) passent idéalement par un compte bancaire japonais, que les petites régies n’ouvrent pas toujours aux non‑résidents ;
– la gestion de la relation de voisinage et avec les associations locales (chōnaikai) est cruciale, surtout pour les locations de courte durée.
Honoraires d’agence et nouvelles règles sur les petits biens
Les honoraires de courtage au Japon sont strictement encadrés. Pour les biens de plus de 4 M¥, la formule de calcul simplifiée (3 % + 60 000 ¥) correspond à un barème progressif (5 % sur la première tranche de 2 M¥, 4 % sur la suivante, 3 % au‑delà). À cela s’ajoute la TVA (10 %).
Depuis juillet 2024, une réforme limite toutefois les commissions sur les biens de 8 M¥ ou moins à 300 000 ¥ hors taxe (330 000 ¥ TTC), afin de faciliter les transactions sur les petits logements et les akiya. C’est une bonne nouvelle pour ceux qui achètent des propriétés très abordables, parfois à rénover intégralement.
Faut‑il investir dans la ville de Kyoto? Profils d’investisseurs et stratégies possibles
Au vu de tous ces éléments, la ville de Kyoto n’est pas une destination de « cash‑flow facile ». C’est un marché patrimonial, protégé, à rendement locatif relativement faible mais avec une forte probabilité de préservation, voire de hausse de valeur réelle sur le long terme.
Profils pour lesquels l’investissement a du sens
Plus l’horizon de détention est long (5–10 ans et plus), plus la ville de Kyoto devient pertinente, notamment pour :
– des acheteurs qui souhaitent combiner usage personnel (résidence partielle, pied‑à‑terre) et location ponctuelle ;
– des investisseurs sensibles à la dimension culturelle et à la préservation du patrimoine (machiya) ;
– des familles ou expatriés qui envisagent de vivre sur place et préfèrent acheter plutôt que louer, dans un marché où les prix, bien que élevés, restent inférieurs à Tokyo ;
– des opérateurs hôteliers ou para‑hôteliers capables d’absorber les coûts de mise en conformité et de naviguer dans la complexité réglementaire des minpaku et permis d’auberge.
4.5-5
C’est le rendement locatif brut moyen, en pourcentage, offert par d’autres villes japonaises comme Osaka, Fukuoka ou Sapporo, plus élevé qu’à Kyoto.
Stratégies concrètes
Plusieurs stratégies se dessinent, en fonction des moyens et objectifs :
Types d’investissement immobilier à Kyoto
Panorama des principales opportunités d’investissement à Kyoto, du placement défensif au projet le plus ambitieux.
Placement défensif avec peu de travaux, rendement modeste mais stable et bonne liquidité à la revente.
Cible clientèle locale ou expatriés. Rendements légèrement supérieurs au centre et potentiel d’appréciation via la densification future (ex: Fushimi, Yamashina).
Pari risqué mais potentiellement très rémunérateur en capital et revenus saisonniers. Nécessite le respect de la réglementation, l’obtention de subventions et un accompagnement professionnel.
Destiné aux opérateurs aguerris. Requiert un financement conséquent, une expertise réglementaire pointue et une capacité à offrir un service haut de gamme.
Dans tous les cas, la clé reste la préparation : étude de marché fine (en s’appuyant éventuellement sur des outils comme Airdna ou PriceLabs pour le court terme), audit technique sérieux, vérification du statut urbanistique (non‑reconstructible ou non, contraintes du Landscape Act, éligibilité aux minpaku ou à un permis d’hôtel), et simulation financière intégrant tous les coûts (impôts, maintenance, copropriété, gestion, financement).
La ville de Kyoto, avec son passé millénaire et ses contraintes modernes, ne se laisse pas apprivoiser à la légère. Mais pour ceux qui acceptent de jouer le jeu de la durée, de la qualité et du respect du tissu local, elle offre quelque chose que peu de marchés immobiliers au monde peuvent promettre : la possibilité de détenir, d’habiter ou d’exploiter une « part de patrimoine vivant », adossée à une marque urbaine dont la valeur semble, elle aussi, appelée à durer.
Pourquoi il est préférable de me contacter ? Voilà un exemple concret :
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital au Japon, via l’immobilier résidentiel à Kyoto, pour rechercher du rendement locatif et une exposition au yen. Budget alloué : 400000 à 600000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs villes japonaises (Tokyo, Osaka, Fukuoka), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble résidentiel de petite taille ou un appartement familial dans un quartier en développement de Kyoto, combinant un rendement locatif brut cible de 6 à 7 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuelles rénovations légères) d’environ 500000 dollars. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier bilingue, avocat, fiscaliste japonais), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société japonaise) et définition d’un plan de diversification pluriannuel, afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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