Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Nichée au fond d’un fjord méditerranéen, entourée de montagnes abruptes et protégée par l’UNESCO, la ville de Kotor attire depuis quelques années autant les touristes que les investisseurs immobiliers. Le marché est décrit comme « chaud » : la demande dépasse clairement l’offre, les prix progressent rapidement, et les biens de qualité partent parfois en quelques semaines seulement.
Investir à Kotor offre un potentiel porté par un tourisme en croissance et la perspective d’adhésion à l’UE. Cependant, il faut composer avec une rareté foncière, une réglementation stricte dans le centre historique, une fiscalité spécifique et un marché de la location saisonnière très concurrentiel.
Ce guide propose un panorama complet, chiffré et concret, pour comprendre comment et pourquoi investir dans l’immobilier dans la ville de Kotor, quelles zones cibler, quels types de biens choisir, quelles rentabilités espérer, et quelles précautions prendre pour éviter les pièges.
Un marché dynamique, dopé par le tourisme et les investisseurs étrangers
Le marché immobilier de Kotor connaît une croissance continue depuis plusieurs années. Les prix ont grimpé de façon particulièrement spectaculaire entre 2023 et 2024, avec des hausses pouvant atteindre 50 % dans certains secteurs. Sur l’ensemble des villes côtières monténégrines, le prix moyen au mètre carré au deuxième trimestre 2024 avoisinait 2 107 €, en hausse de 49,1 % sur un an. À Kotor, les valeurs dépassent souvent cette moyenne, surtout dans la vieille ville et en bord de mer.
Les données disponibles montrent que le prix moyen à Kotor se situait autour de 2 230 €/m² en 2023, puis environ 2 500 €/m² en 2024, soit une progression de plus de 12 % en un an, sur fond de marché déjà tendu. Sur les cinq dernières années, on est passé d’une fourchette de 1 500–1 800 €/m² à 2 250–3 900 €/m² pour les appartements, selon l’emplacement et le standing.
Taux de progression annuel projeté pour les segments premium du marché immobilier.
Plusieurs moteurs expliquent cette dynamique. Le tourisme, d’abord : le Monténégro a accueilli plus de 2,6 millions de visiteurs en 2023 et plus de 15 millions de nuitées en 2024, la majorité étant des touristes internationaux. Kotor est l’un des épicentres de cette affluence, portée aussi par les bateaux de croisière : certains jours, plus de 5 000 croisiéristes déferlent dans les ruelles de la vieille ville, remplissant cafés, restaurants et locations de courte durée.
Les acheteurs internationaux, notamment d’Allemagne, du Royaume-Uni, de Russie, du Moyen-Orient, de Turquie, de Serbie, des États-Unis et des Émirats arabes unis, dominent les transactions immobilières sur la côte monténégrine. Leurs motivations incluent la location saisonnière, la résidence secondaire et une anticipation de l’appréciation liée à une éventuelle adhésion du pays à l’Union européenne.
Monténégro utilise l’euro comme monnaie officielle, ce qui supprime le risque de change pour les investisseurs européens et simplifie les calculs de rentabilité. Le pays dispose d’un cadre légal relativement transparent, en voie de convergence avec les standards européens, et d’une fiscalité sur l’immobilier plus douce que dans de nombreuses destinations concurrentes de la Méditerranée.
Combien coûte un bien immobilier à Kotor ?
Le marché kotoriote est très segmenté : entre un petit appartement dans l’arrière‑pays, une maison traditionnelle en pierre à rénover dans la baie et une villa contemporaine avec piscine en front de mer, les ordres de grandeur n’ont rien à voir. Il est essentiel de comprendre les fourchettes de prix par type de bien et par localisation.
Ordres de grandeur par type de bien
Les données les plus récentes permettent de dégager des fourchettes assez claires.
| Type de bien | Prix indicatif au m² | Positionnement typique |
|---|---|---|
| Appartement standard | 2 000 – 3 500 €/m² | Résidences principales / investissement locatif |
| Appartement dans la vieille ville | 2 500 – 3 500 €/m² | Tourisme, location saisonnière |
| Appartement de luxe | jusqu’à 8 000 €/m² | Front de mer, résidences haut de gamme |
| Maison ancienne en pierre | 2 500 – 3 000 €/m² | Patrimoine, projets de rénovation |
| Villa (vue mer / front de mer) | 4 000 – 7 000 €/m² | Segment de luxe |
| Villas premium (Dobrota/Perast) | 3 500 – 10 000+ €/m² | Très haut de gamme, rareté foncière |
En termes de budget global, on peut schématiser ainsi :
| Budget global approximatif | Typologie de bien accessible |
|---|---|
| ~100 000 € | Petit appartement hors centre, ou terrain à Grbalj / Radanovići |
| ~200 000 € | Appartement 1–2 chambres ou petite maison en pierre à rénover à Kotor ou Dobrota |
| ~500 000 € | Appartement moderne 2–3 chambres avec vue mer, ou maison en pierre rénovée à Dobrota / Muo / Prčanj |
| 1 000 000 € et plus | Villa de luxe avec piscine, ou bien premium en front de mer à Perast, Dobrota ou dans la vieille ville |
Les annonces disponibles confirment cet éventail : des biens simples débutent autour de 100 000 €, tandis que des villas d’exception dépassent régulièrement le million. Un exemple concret : un appartement d’environ 51 m² dans le cœur historique peut se négocier autour de 150 000–170 000 €, taxes et travaux inclus.
Prix moyen au mètre carré sur l’ensemble du littoral monténégrin au deuxième trimestre 2024.
Où investir dans Kotor ? Panorama des quartiers et villages clés
Le choix du quartier conditionne à la fois le prix d’achat, le type de locataires, la saisonnalité des revenus et même les contraintes légales, particulièrement dans un site classé par l’UNESCO. La ville de Kotor et sa baie proposent un éventail assez large de micro‑marchés.
Vieille ville (Stari Grad) : patrimoine UNESCO et cash‑flow touristique
Le centre fortifié de Kotor, protégé par l’UNESCO, concentre l’essentiel des flux touristiques : rues médiévales, églises, remparts et terrasses bondées l’été. Les biens y sont rares, très demandés, et les prix suivent.
Les appartements dans la vieille ville se négocient typiquement entre 2 500 et 3 500 €/m², avec des biens de caractère qui peuvent grimper plus haut si l’emplacement et l’état sont exceptionnels. Ce secteur est idéal pour la location courte durée : les taux d’occupation y dépassent fréquemment 60 %, avec plus de 230 nuits réservées par an en moyenne sur les plateformes type Airbnb, et des pics d’occupation au‑delà de 80–90 % en haute saison.
L’acquisition d’un bien immobilier dans un site classé au patrimoine mondial de l’UNESCO implique des contraintes importantes. Les rénovations sont soumises à des règles strictes concernant les façades, les menuiseries et les matériaux, afin de préserver le cachet historique. Cela entraîne des coûts de travaux plus élevés, des délais plus longs et peut limiter l’amplitude des modifications autorisées. De plus, la vie quotidienne peut être affectée par une forte densité et du bruit en période estivale, tandis que l’environnement devient beaucoup plus calme et déserté en hiver.
Dobrota : la valeur montante des expatriés
Dobrota s’étire le long de la baie, juste à côté de la ville, avec une succession d’immeubles récents, de maisons en pierre rénovées et de villas en front de mer. C’est un secteur particulièrement apprécié des expatriés et des locataires de long terme, car il combine vue mer, accès relativement facile à la vieille ville et une ambiance moins congestionnée.
Les prix y ont fortement monté ces dernières années, au point que Dobrota fait désormais partie des zones où les hausses ont été les plus marquées. On y trouve des appartements standards à partir d’environ 2 000–3 500 €/m², mais les villas de standing peuvent largement dépasser les 4 000 €/m², jusqu’à 7 000 €/m², voire davantage pour les biens en première ligne.
Pour un investisseur, Dobrota est intéressant si l’on cible une clientèle d’expatriés, de familles ou de digital nomads prêts à louer plusieurs mois, voire à l’année. Les loyers y sont solides, la demande stable, et les biens de qualité gardent une bonne liquidité à la revente.
Muo et Prčanj : calme, panorama et potentiel de croissance
De l’autre côté de la baie, les villages de Muo et Prčanj offrent une alternative plus sereine au cœur touristique. On y accède en quelques minutes en voiture depuis Kotor, mais l’ambiance y est différente : front de mer plus intime, maisons anciennes, petites marinas, et vues spectaculaires sur la vieille ville en face.
Les prix dans cette zone restent généralement un peu plus bas que ceux de Dobrota ou du centre historique, bien qu’ils suivent la même tendance à la hausse. Il est possible d’y trouver un appartement ou une maison de taille raisonnable à un coût plus abordable, avec un intéressant potentiel de progression de la valeur à moyen terme.
Ces villages se prêtent bien à la location saisonnière « vacances au calme », ou à une résidence secondaire mêlant usage personnel et location ponctuelle. Il faut cependant composer avec un nombre de services plus limitées que dans le centre : commerces, écoles, médical…
Risan, Grbalj, Radanovići : les options « budget » et terrains à bâtir
Pour les investisseurs à la recherche d’un ticket d’entrée plus bas ou de terrains à bâtir, les zones de Risan, Grbalj et Radanovići constituent des options à regarder de près. Risan, plus au nord dans la baie, est la plus ancienne localité de la région, connue pour ses mosaïques romaines, et reste encore relativement abordable malgré un potentiel de développement.
Les localités de Grbalj et Radanovići, situées à l’intérieur des terres, proposent principalement des terrains et des constructions à des prix modérés. Par exemple, avec un budget d’environ 100 000 €, un acheteur peut y acquérir un petit appartement en dehors du centre ou une parcelle pour une future construction. Il est important de noter que ces zones nécessitent l’usage d’une voiture pour les déplacements et n’offrent pas les panoramas caractéristiques du front de mer.
Luštica et Perast : ultra‑luxe et exclusivité
Pour le très haut de gamme, deux noms reviennent constamment : la péninsule de Luštica, tournée vers des développements de luxe écoresponsables, et le village baroque de Perast, carte postale parfaite face aux îlots de Notre‑Dame‑des‑Rochers.
La péninsule de Luštica attire des resort privés, des complexes intégrés et des villas très haut de gamme. Les prix y sont en conséquence, avec des standards et des services pensés pour une clientèle internationale fortunée. Perast, de son côté, voit ses villas historiques et ses propriétés waterfront atteindre des niveaux de prix parmi les plus élevés de la baie, souvent au‑delà de 4 000–7 000 €/m², et parfois bien plus pour des biens uniques.
Ces marchés visent des acheteurs en quête de prestige plus que des investisseurs purement chiffrés. Les loyers saisonniers peuvent y être très élevés, mais la liquidité du marché dépend d’une clientèle très spécifique.
Quels types de biens pour quel projet d’investissement ?
La diversité du parc immobilier de Kotor permet d’adapter sa stratégie à son profil : rendement locatif, valorisation patrimoniale, résidence secondaire, ou combinaison des trois.
Appartements : la base du marché, du studio touristique au 3 pièces familial
Les appartements constituent la majorité des transactions. On les trouve aussi bien dans des immeubles récents en périphérie, que dans des bâtiments anciens au cœur de la vieille ville.
Un appartement standard entre 2 000 et 3 500 €/m² sera souvent le choix privilégié pour un premier investissement locatif. Les biens bien situés (à proximité de la vieille ville ou avec vue mer) se louent aisément, à la fois en location longue durée (600–700 €/mois pour un une‑chambre au centre, et 1 200 € ou davantage pour un 3‑chambres) et en courte durée via les plateformes.
Les appartements de luxe, avec de grandes terrasses, des finitions haut de gamme et une vue imprenable, peuvent atteindre 8 000 €/m². Ils ciblent autant l’usage personnel que la clientèle de location saisonnière haut de gamme, avec des tarifs journaliers élevés en été.
Maisons anciennes en pierre : charme, travaux et contraintes UNESCO
La région est connue pour ses maisons traditionnelles en pierre, souvent centenaires, qui constituent un produit recherché pour qui veut conjuguer investissement et projet de rénovation. Ces biens oscillent en général entre 2 500 et 3 000 €/m², avant travaux.
Dans les vieilles villes et villages protégés, les maisons sont soumises à des règles strictes (façade, ouvertures, matériaux), nécessitant un budget travaux prudent. Une fois rénovées dans les règles, elles peuvent se valoriser fortement et constituer un investissement locatif très rentable.
Villas : l’arme fatale du segment luxe
Les villas, souvent perchées en hauteur avec piscine et jardin, ou posées en première ligne sur la baie, représentent le sommet du marché. Comptez, en moyenne, entre 4 000 et 7 000 €/m², voire au‑delà pour des objets d’exception à Dobrota ou Perast.
Les hausses annuelles de l’appréciation immobilière peuvent atteindre 10 % dans les emplacements premium de la baie de Kotor.
Pour un investisseur, ces biens exigent un capital conséquent et une stratégie claire : soit une logique patrimoniale long terme avec usage personnel et location ponctuelle, soit une approche de location de luxe (villa avec services, événements, séjours sur mesure), très rémunératrice mais plus complexe à gérer.
Terrains : pari sur le long terme et contraintes juridiques
Les terrains disponibles dans des emplacements attractifs se font rares, et leurs prix varient énormément selon la vue, l’accessibilité et le zonage. Dans l’arrière‑pays (Grbalj, Radanovići), des parcelles restent accessibles autour de 100 000 € pour des tailles modestes. Plus on se rapproche de la mer, plus la facture grimpe.
Les investisseurs non‑européens doivent toutefois garder en tête qu’acheter certains types de terrains, en particulier agricoles, peut nécessiter la création d’une société locale. De plus, le contrôle des permis et du statut cadastral est absolument crucial, dans un pays où de nombreuses constructions ont, par le passé, été réalisées sans autorisations complètes.
Marché locatif et rentabilités : ce que montrent les chiffres
L’un des principaux arguments en faveur d’un investissement à Kotor réside dans le couple tourisme / location courte durée. Les données issues des plateformes confirment un marché très dynamique.
Sur la période allant de l’automne 2024 à l’été 2025, Kotor comptait environ 280–290 annonces actives sur Airbnb, dont l’immense majorité sont des appartements ou maisons entières (près de 95 %). Le revenu annuel moyen par logement sur la location courte durée s’établissait autour de 22 900 $ (environ 21 000 € selon le change), pour un taux d’occupation médian d’environ 61 % et un tarif journalier moyen aux alentours de 100–101 $.
C’est le nombre de nuits minimales réservées par an pour une annonce standard, avec des pics de revenus en été et des creux en hiver.
Les rendements bruts annuels annoncés pour les biens bien positionnés vont de 6 à 10 %, avec des rendements nets (après taxes, charges, frais de gestion et vacance) plus réalistes de 4 à 7 %. Kotor se situe dans la partie haute de l’échelle pour le littoral monténégrin, avec des performances souvent meilleures que d’autres villes, car la demande touristique y est particulièrement soutenue.
Un appartement d’environ 51 m² dans la vieille ville, acheté environ 170 000 € frais inclus, peut être loué autour de 800 €/mois en location longue durée. Cela représente un rendement locatif net estimé à plus de 4 %, auquel peut s’ajouter une plus-value à la revente.
En résumé, pour un investisseur :
– la vieille ville et les fronts de mer offrent le meilleur ratio rendement / remplissage en courte durée, mais avec un ticket d’entrée élevé et plus de gestion ;
– Dobrota et les alentours séduisent les locataires de long terme (expatriés, télétravailleurs, couples), avec des loyers solides et une saisonalité moins marquée.
Cadre légal, fiscalité et procédure d’achat pour un étranger
Le Monténégro se distingue par un cadre plutôt favorable aux investisseurs étrangers. Un non‑résident peut acheter et posséder un appartement, une maison ou une villa en son nom propre, sans restriction majeure, à l’exception de certains terrains agricoles ou forêts qui exigent parfois la création d’une société locale.
Étapes classiques d’un achat à Kotor
La procédure d’acquisition suit un schéma relativement standard, mais il est vivement conseillé de se faire accompagner par un avocat monténégrin spécialisé en immobilier, compte tenu de la complexité potentielle des titres de propriété et de l’historique des constructions.
Dans les grandes lignes, le parcours se déroule ainsi :
L’acquisition d’un bien au Monténégro suit généralement une séquence d’étapes clés. Elle commence par la sélection via une agence spécialisée (ex: Montenegro Prospects, Savills Montenegro) ou une plateforme internationale (Rightmove, Realitica). Ensuite, une négociation de 5 à 10% sur le prix affiché est courante. La réservation est formalisée par un contrat et un dépôt d’environ 10%. Des vérifications juridiques approfondies (due diligence) sont ensuite menées par un avocat, incluant l’examen du cadastre (LIST NEPOKRETNOSTI), des hypothèques, des permis de construire et des règles de zonage, notamment en zone UNESCO. L’acte définitif est signé devant notaire, sur place ou par procuration légalisée. Après le paiement du solde et la déclaration fiscale, l’enregistrement du titre de propriété au cadastre doit être effectué dans un délai théorique de 60 jours.
Le recours à un interprète assermenté est obligatoire si l’acheteur ne parle pas la langue, et la plupart des documents étrangers doivent être traduits et parfois apostillés.
Fiscalité à l’achat et en détention
La fiscalité immobilière monténégrine repose sur trois grands volets : la taxe de transfert à l’achat, l’impôt foncier annuel, et l’imposition sur les revenus locatifs et les plus‑values.
Depuis 2024, le pays a introduit un barème progressif pour la taxe de transfert sur le marché secondaire :
| Valeur du bien (marché) | Taux / formule appliquée |
|---|---|
| Jusqu’à 150 000 € | 3 % |
| De 150 000 à 500 000 € | 4 500 € + 5 % de la valeur excédant 150 000 € |
| Au‑delà de 500 000 € | 22 000 € + 6 % de la valeur excédant 500 000 € |
Un achat neuf directement auprès d’un promoteur soumis à la TVA (21 %) est normalement exonéré de cette taxe de transfert, la TVA étant déjà intégrée dans le prix.
S’ajoutent les frais de notaire, indexés sur le prix du bien (par exemple environ 350 € + 21 % de TVA pour un bien de 100 000 €), les honoraires d’avocat (souvent à partir de 1 000–1 200 €), les frais d’interprète (traduction écrite et orale, de quelques dizaines à une centaine d’euros), et de petits frais administratifs (enregistrement, extraits cadastraux…).
En détention, le propriétaire s’acquitte chaque année d’un impôt foncier calculé sur la valeur estimée du bien, avec un taux pouvant aller de 0,1 % à 1 % selon la commune, la localisation, la taille et l’usage. Dans certaines zones touristiques spécifiques (par exemple pour certains hôtels balnéaires), le taux peut grimper, mais les résidences classiques restent dans la tranche basse à moyenne.
Pour les propriétaires qui louent leur bien, les revenus locatifs sont soumis à un impôt forfaitaire dont le taux varie entre 9% et 15%, suite à des changements récents du système fiscal. Il est également fait mention de l’application possible d’une TVA de 15% sur ces revenus. Il est donc essentiel de se faire conseiller par un fiscaliste local au moment de structurer son activité de location.
En cas de revente avec plus‑value, un impôt de 15 % sur le gain peut s’appliquer, avec des exemptions dans certains cas (transferts intrafamiliaux, première résidence, etc.).
Résidence et banque locale
L’acquisition d’un bien immobilier permet de solliciter un permis de séjour temporaire au Monténégro, ce qui facilite grandement la vie sur place et l’accès au système bancaire. Le pays a historiquement proposé des programmes de résidence et de citoyenneté par investissement, dont les modalités ont évolué ces dernières années.
Ouvrir un compte bancaire monténégrin est fortement recommandé pour payer les taxes, les factures et recevoir les loyers. Le pays fonctionne entièrement en euros, ce qui simplifie les transferts en provenance de la zone euro, mais les virements internationaux peuvent rester coûteux.
Financement : un marché encore très « cash », mais des solutions existent
Traditionnellement, la majorité des transactions immobilières au Monténégro se faisaient en fonds propres. Le marché du crédit s’est toutefois développé, même si les conditions offertes aux non‑résidents restent plus strictes que pour les locaux.
Les principales banques actives sur le segment des prêts immobiliers sont Erste Bank, CKB (Crnogorska Komercijalna Banka), Lovćen Banka, Hipotekarna Banka, parmi d’autres. Toutes n’acceptent pas de financer des étrangers, et certaines suspendent ponctuellement leurs offres aux non‑résidents selon la conjoncture.
Pour les investisseurs étrangers, les paramètres typiques sont les suivants :
| Paramètre de crédit pour étrangers | Fourchette indicative |
|---|---|
| Quotité financée (LTV) | 30–60 % (souvent 50–60 % max) |
| Apport personnel | 30–50 % du prix (40–50 % fréquent) |
| Durée d’emprunt | 10–15 ans (localement jusqu’à 25–30 ans) |
| Taux d’intérêt | 5,5–8 % par an (plus élevé que pour les locaux) |
| Devise | Euro uniquement |
Obtenir un crédit reste possible pour les non‑résidents, surtout pour les ressortissants de l’UE/EEE disposant de revenus stables et aisés à vérifier. En pratique, la constitution du dossier est lourde : justificatifs de revenus, relevés bancaires de 6 à 12 mois, attestations fiscales, rapports de crédit du pays d’origine, évaluation notariale du bien, traductions certifiées et parfois apostilles.
Le délai entre le dépôt du dossier et la mise à disposition des fonds pour les étrangers est souvent compris entre 30 et 45 jours.
Face à ces contraintes, certains investisseurs privilégient des solutions alternatives :
– plans de paiement échelonnés proposés par les promoteurs (30 % à la réservation, 40 % en cours de construction, 30 % à la livraison, parfois avec des facilités de paiement post‑livraison sur 2–3 ans) ;
– financement dans le pays de résidence, en hypothéquant une autre propriété ;
– partenariats d’investissement ou création de structure locale.
Avantages et limites d’un investissement à Kotor
Les atouts de Kotor, pour un investisseur, sont nombreux et souvent chiffrables. Mais les risques et contraintes ne doivent pas être sous‑estimés.
Les points forts
D’abord, la dynamique de prix : sur cinq ans, la progression est notable, avec un doublement approximatif du prix au mètre carré sur certains créneaux, et encore des prévisions de hausse de 3 à 8 % par an pour les prochaines années, selon les segments. Le marché reste moins cher que des concurrents comme Dubrovnik, où les prix dépassent 3 300 €/m² en moyenne, soit près de 50 % de plus que Kotor pour des biens comparables.
Ensuite, la rentabilité locative : des rendements bruts de 6 à 10 %, des taux d’occupation très élevés en été et une demande internationale massive, avec près de 99 % des clients Airbnb venant de l’étranger. La combinaison de l’attrait touristique et d’une communauté croissante d’expatriés et de télétravailleurs sécurise la demande, aussi bien en courte qu’en moyenne durée.
La fiscalité est relativement douce, avec des droits de mutation modérés par rapport à d’autres pays européens, un impôt foncier contenu, une imposition forfaitaire des loyers, une absence d’impôt sur la fortune, et aucune restriction de propriété pour les étrangers concernant les appartements et les maisons.
Enfin, la perspective d’adhésion à l’UE, combinée aux importants investissements déjà réalisés ou en cours dans la baie (marina de Porto Montenegro à Tivat, développement de Porto Novi à Herceg Novi, projets hôteliers de grandes chaînes internationales, travaux sur les aéroports de Tivat et Podgorica, amélioration des réseaux routiers) renforce le pari sur la valorisation à long terme.
Les risques et points de vigilance
En contrepartie, plusieurs risques doivent être clairement identifiés.
Le premier est la dépendance à un tourisme de masse, vulnérable aux chocs extérieurs (pandémies, crises géopolitiques, contraintes environnementales). Le Monténégro tire environ un quart de son PIB du tourisme, et Kotor en est l’une des vitrines. Une chute de fréquentation peut rapidement se traduire par une baisse des revenus locatifs.
Une part importante des constructions dans la baie ne respecte pas strictement les permis, nécessitant une due diligence rigoureuse. Les processus de régularisation complexifient la lecture des titres de propriété. De plus, dans les zones UNESCO, les règles drastiques de rénovation peuvent ralentir les travaux et augmenter significativement leurs coûts.
Le troisième tient aux caractéristiques géographiques : certaines parties de la baie reçoivent très peu de soleil une partie de l’année, en raison de la hauteur des montagnes. L’acheteur doit donc bien se renseigner sur l’orientation du bien, sous peine de découvrir après coup un appartement glacé une bonne moitié de l’année, dans un pays où beaucoup de logements n’ont pas de chauffage central.
S’ajoutent les risques usuels de la région : sismicité, pressions environnementales sur un écosystème marin fragile, montée des exigences de durabilité qui peuvent entraîner demain de nouvelles normes ou restrictions (limitation des navires de croisière, encadrement des locations de courte durée, etc.).
Enfin, la nouvelle fiscalité plus progressive sur les transactions et les propriétés de luxe peut rogner une partie de la marge sur le très haut de gamme, même si elle reste compétitive au regard des standards de l’ouest de l’Europe.
Investir à Kotor en pratique : quel profil pour quelle stratégie ?
Tout l’enjeu, pour un investisseur, est de mettre en cohérence son profil de risque, son horizon de placement et son budget avec le type de bien et le quartier choisis.
Un investisseur orienté « cash‑flow » avec une forte appétence pour la gestion opérationnelle pourra privilégier un appartement dans la vieille ville ou en bord de mer, ciblant essentiellement la location courte durée via Airbnb et Booking. Il devra accepter une forte saisonnalité, un besoin de gestion quotidienne (ou l’embauche d’un gestionnaire spécialisé), et une exposition plus grande à la conjoncture touristique internationale.
Un investisseur patrimonial prudent peut opter pour un appartement moderne dans des zones comme Dobrota, Muo ou Prčanj, offrant une vue mer. Ce type de bien est destiné principalement à la location longue durée à une clientèle d’expatriés, de familles ou de télétravailleurs. Bien que la rentabilité brute soit un peu plus modeste qu’en location saisonnière, cette stratégie offre une plus grande stabilité et un risque moindre lié aux évolutions réglementaires des locations de courte durée.
Un acheteur fortuné, en quête de prestige, se tournera vers une villa de luxe à Dobrota ou Perast, ou vers un projet intégré sur la péninsule de Luštica ou dans un resort de la baie. Sa logique sera davantage celle de la valorisation à long terme, de l’usage personnel haute saison et d’une location très sélective le reste de l’année.
Enfin, un profil « développeur » cherchera des terrains à Grbalj, Radanovići ou dans des zones émergentes comme Risan, avec une stratégie de construction et de revente sur quelques années, en pariant sur la poursuite de l’appréciation générale et sur la rareté croissante de l’offre dans la baie.
Conclusion : Kotor, une niche encore intéressante mais qui se professionnalise
Investir dans l’immobilier dans la ville de Kotor revient à se positionner sur un marché qui a déjà beaucoup monté, mais qui n’a sans doute pas encore atteint son plafond, surtout si les scénarios d’adhésion à l’UE et de montée en gamme du tourisme se confirment. La combinaison d’une demande locative robuste, d’un environnement fiscal encore attractif et d’une offre contrainte par le classement UNESCO et la topographie crée un cocktail rare sur la côte méditerranéenne.
Le marché immobilier s’est professionnalisé et n’offre plus de plus-values automatiques. Les meilleurs emplacements sont désormais très chers, la concurrence est intense, et les règles de protection du patrimoine ainsi que les nouvelles fiscalités exigent une sélection rigoureuse et un montage sérieux des projets.
Pour ceux qui sont prêts à faire cet effort – s’entourer d’un avocat spécialisé, travailler avec des agences expérimentées, analyser précisément les chiffres de location quartier par quartier, intégrer les scénarios fiscaux et réglementaires – Kotor reste aujourd’hui l’une des destinations les plus intéressantes des Balkans pour conjuguer plaisir de détention et rendement immobilier.
Dans ce contexte, la clé du succès ne sera pas simplement de « posséder quelque chose à Kotor », mais bien de posséder le bon bien, au bon endroit, pour le bon usage, avec une compréhension fine du marché local et des évolutions possibles. C’est à cette condition que l’investissement dans la ville de Kotor pourra, au‑delà de la carte postale, tenir ses promesses financières sur le long terme.
Conseil d’investissement immobilier à Kotor
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Kotor, Monténégro, pour rechercher du rendement locatif et une exposition à un marché touristique en forte croissance. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones monténégrines (Budva, Tivat, Herceg Novi), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison vue mer dans la baie de Kotor, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % en haute saison – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + ameublement/travaux légers) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, comptable), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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