Investir dans l’Immobilier en Lituanie pour Expatriés

Publié le 9 novembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Dans un monde de plus en plus globalisé, investir dans l’immobilier à l’étranger peut offrir non seulement un potentiel de rendement attractif, mais aussi une aventure enrichissante.

Aux portes de l’Europe de l’Est, la Lituanie émerge comme une destination prometteuse pour les expatriés en quête de nouvelles opportunités d’investissement. Ce pays, riche en histoire et en dynamisme économique, suscite l’intérêt croissant de ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille immobilier au-delà des frontières familières.

Avant de plonger, il est crucial de comprendre le marché immobilier lituanien, ses particularités juridiques, et les tendances qui façonnent l’avenir du secteur. Ce guide vous offre les clés pour naviguer sereinement dans cet environnement unique, avec des conseils pratiques et des perspectives avisées pour transformer un projet ambitieux en succès tangible.

Comprendre le cadre juridique de l’immobilier pour expatriés en Lituanie

En Lituanie, les expatriés peuvent légalement acquérir certains types de biens immobiliers, mais des restrictions s’appliquent particulièrement aux terrains agricoles et forestiers. Les citoyens étrangers ne peuvent pas acheter directement des terres agricoles ou forestières, même après l’adhésion du pays à l’Union européenne. Une période de transition de sept ans a été instaurée, mais cette interdiction reste en vigueur pour protéger les structures agricoles et éviter la spéculation. Les sociétés enregistrées en Lituanie, y compris celles contrôlées par des étrangers, peuvent toutefois acheter des forêts, ce qui permet une forme d’investissement indirect.

Type de bien immobilier	Accessible aux expatriés	Restrictions
Appartements	Oui	Aucune
Maisons individuelles	Oui	Aucune
Terrains agricoles	Non	Interdiction légale
Forêts	Non (directement)	Possible via une société locale

Processus d’acquisition

Le processus d’acquisition d’une propriété par un non-citoyen implique plusieurs étapes administratives. Il n’existe pas d’exigence spécifique de visa ou de permis de résidence pour acheter un bien immobilier, mais la constitution d’une société locale est souvent nécessaire pour contourner les restrictions sur les terrains agricoles ou forestiers. L’acheteur doit s’inscrire au registre foncier, obtenir un numéro d’identification fiscal, et respecter les procédures de transfert de propriété. Il est fortement recommandé de faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé pour garantir la conformité avec la législation lituanienne.

Fiscalité immobilière

La fiscalité applicable à l’achat d’un bien immobilier en Lituanie comprend plusieurs éléments :

• Taxe sur la propriété : Les propriétaires paient une taxe annuelle sur la valeur du bien, calculée selon la valeur cadastrale.
• Droits de mutation : Un droit de mutation de 1,5 % à 3 % est appliqué sur la valeur de la transaction.
• Impôt sur le revenu locatif : Les revenus locatifs sont soumis à un impôt sur le revenu de 15 %, avec des déductions possibles pour les charges liées à la gestion du bien.

Fiscalité	Taux ou modalités
Taxe sur la propriété	Variable selon la valeur cadastrale
Droits de mutation	1,5 % à 3 % de la valeur du bien
Impôt sur le revenu locatif	15 % des revenus bruts

Droits et obligations des propriétaires étrangers

Les droits et obligations des propriétaires étrangers sont similaires à ceux des citoyens lituaniens. Ils doivent assurer la gestion et l’entretien de leur propriété, respecter les règles d’urbanisme et environnementales, et payer les taxes et charges associées. En cas de non-respect des réglementations locales, notamment en matière d’usage des terres ou de gestion forestière, des sanctions administratives ou pénales peuvent être prononcées, allant de l’amende à la confiscation du bien.

Vente de propriété

En cas de vente de la propriété, le propriétaire étranger doit respecter les mêmes règles que les citoyens lituaniens, y compris la déclaration de la transaction et le paiement des droits de mutation. Si la vente concerne un terrain agricole ou forestier, des restrictions supplémentaires peuvent s’appliquer, notamment l’obligation de proposer en priorité le bien à des agriculteurs ou à des sociétés locales.

Exemple concret

Un investisseur français souhaite acheter une forêt en Lituanie. Il crée une société locale, respecte les procédures d’enregistrement et obtient l’autorisation d’achat. Il paie les droits de mutation et s’acquitte des taxes annuelles. En cas de non-respect des règles de gestion forestière, il risque une amende ou la perte de son droit de propriété.

Il est essentiel de faire appel à un conseiller juridique spécialisé pour naviguer dans le cadre légal lituanien, car les réglementations peuvent évoluer et les sanctions en cas de non-conformité sont sévères.

Démarches administratives pour l’acquisition d’un bien immobilier en tant qu’expatrié

Documents nécessaires pour l’achat immobilier en tant qu’expatrié en Lituanie :

• Passeport (ou carte d’identité pour les ressortissants de l’UE)
• Permis de séjour (pour les citoyens hors UE, selon le statut de résidence)
• Numéro d’identification fiscale lituanien (Asmens kodas)
• Preuve de revenus (fiches de paie, bilans, avis d’imposition)
• Contrat de travail (le cas échéant)
• Relevés bancaires récents
• Justificatif de domicile
• Certificat de mariage/jugement de divorce (si applicable)
• Compromis de vente (Preliminari Sutartis)
• Justificatif d’apport personnel

Étapes du processus d’achat immobilier en Lituanie pour un expatrié :

1. Recherche de propriété (par agences, plateformes, ou contacts locaux)
2. Obtention du numéro d’identification fiscale lituanien (Asmens kodas) et ouverture d’un compte bancaire local
3. Vérification juridique du bien (état du titre, absence de charges ou litiges)
4. Négociation et signature d’un contrat préliminaire (Preliminari Sutartis) avec versement d’un acompte (5 à 10 %)
5. Rédaction et signature du contrat de vente définitif devant notaire (Notaras)
6. Enregistrement du bien auprès du registre foncier lituanien (Registrų Centras)
7. Paiement des taxes, frais notariaux et frais d’enregistrement
8. Remise des clés et transfert effectif de propriété

Aspects juridiques importants :

• Tous les documents légaux doivent être traduits et certifiés en lituanien.
• L’intervention d’un notaire (Notaras) est obligatoire pour la validation et l’enregistrement de la transaction.
• Les droits de propriété sont garantis, mais il est recommandé de faire appel à un représentant légal local ou à un avocat pour s’assurer de la conformité et éviter les écueils linguistiques ou administratifs.
• Pour les citoyens hors UE, l’achat de terres agricoles ou forestières peut être soumis à des restrictions ou nécessiter la création d’une entité juridique locale.
• Le contrat préliminaire (Preliminari Sutartis) engage les deux parties et prévoit souvent des pénalités en cas de désistement.

Options de financement pour expatriés :

• Prêt hypothécaire en Lituanie : accessible, mais souvent soumis à une analyse stricte du dossier et à l’apport de justificatifs détaillés de revenus et de stabilité financière.
• Prêt dans le pays d’origine : possible selon les accords bancaires internationaux ; la domiciliation des échéances peut être exigée.
• Les taux d’intérêt des prêts immobiliers en Lituanie étaient d’environ 5,5 % en 2023.
• Un apport personnel est généralement exigé (souvent 20 à 30 % du prix du bien).

Frais d’achat immobilier en Lituanie :

Nature du frais	Montant ou pourcentage
Droit de mutation	1 % de la valeur marchande du bien
Frais notariaux	1 à 2 % de la valeur du bien
Frais d’agence	2 à 3 % (souvent à la charge de l’acheteur)
Frais d’enregistrement	Variable selon la valeur (env. 0,05 % à 0,3 %)
Taxe foncière annuelle	Environ 1,5 % (exonérations possibles)
Autres frais (traductions, intermédiaires)	Selon le prestataire

Délais typiques pour finaliser l’achat :

• Obtention des documents et négociation : 1 à 2 semaines
• Signature du contrat préliminaire et dépôt d’acompte : immédiat à 1 semaine
• Vérification juridique et préparation des actes : 2 à 3 semaines
• Signature définitive chez le notaire et enregistrement : 1 à 2 semaines

Le délai total, du début des démarches à la finalisation de l’achat, varie généralement de 4 à 8 semaines.

Différences notables avec d’autres pays :

• Traduction certifiée obligatoire de tous les documents en lituanien.
• Notaire incontournable et central dans la procédure (plus qu’en France, par exemple, où l’agent immobilier peut parfois jouer un rôle majeur).
• Obtention du numéro fiscal lituanien préalable, ce qui n’est pas systématique ailleurs.
• Vérification juridique du titre par l’acheteur ou son représentant, alors que dans certains pays cette étape est parfois moins formalisée.
• L’acquisition de terres agricoles reste restreinte pour les non-résidents hors UE, contrairement à la plupart des biens résidentiels.

Important :
Il est vivement recommandé de faire appel à un intermédiaire de confiance parlant lituanien pour l’ensemble des démarches administratives et juridiques.

Options de financement et considérations fiscales pour les investisseurs immobiliers internationaux

Sources de financement pour les expatriés souhaitant acheter un bien immobilier en Lituanie

Les expatriés et non-résidents disposent de plusieurs options pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en Lituanie :

• Prêts hypothécaires de banques locales : accessibles aux étrangers avec dossier complet. Les banques lituaniennes proposent généralement des ratios prêt/valeur (LTV) de 60% à 70% pour les non-résidents, contre 70% pour les résidents. Les taux d’intérêt varient de 4 % à 6 % selon le profil. Un apport conséquent, une preuve de revenus stables et un bon historique de crédit sont requis.
• Prêts de banques internationales ou spécialisées : certaines banques étrangères ou courtiers spécialisés proposent des crédits immobiliers aux expatriés, avec des conditions proches de celles du pays de résidence de l’investisseur. Les taux constatés en 2024-2025 pour les non-résidents varient de 3 % à 5,2 % pour des prêts en euros, avec des durées de 15 à 25 ans. Les exigences incluent souvent un apport de 10 % à 20 %, l’ouverture d’un compte local, et des garanties sur le bien financé ou le nantissement d’actifs financiers.
• Financement via sociétés : pour certains investisseurs non européens, l’achat via une société lituanienne permet d’accéder à des financements adaptés, notamment pour l’acquisition de terrains ou de maisons.

Comparatif des options de financement

Option de financement	Taux d’intérêt	Apport/garantie	Durée typique	Avantages	Inconvénients
Banque locale (Lituanie)	4 % à 6 %	30-40 % d’apport, hypothèque	15-25 ans	Procédure locale, acceptation des non-résidents	Dossier plus strict, LTV limité à 60-70 %
Banque internationale/spécialisée	3 % à 5,2 %	10-20 % d’apport, garanties	15-25 ans	Procédure à distance, accompagnement spécialisé	Frais plus élevés, taux parfois majorés
Achat via société	Variable	Capital social, garanties	Variable	Possibilité d’acquérir certains biens	Complexité administrative, coût de gestion

Critères d’éligibilité habituels pour les non-résidents

• Dossier de revenus stable (bulletins de salaire, avis d’imposition)
• Justificatif d’apport personnel
• Historique bancaire et de crédit positif
• Ouverture d’un compte bancaire en Lituanie (souvent exigé)
• Garanties sur le bien financé (hypothèque, nantissement)

Considérations fiscales pour les investisseurs immobiliers internationaux en Lituanie

• Impôt sur les revenus locatifs : 20 % sur les bénéfices nets (revenus locatifs moins charges et intérêts d’emprunt).
• Taxe foncière : de 0,3 % à 1 % de la valeur cadastrale du bien, variable selon la commune et la catégorie du bien.
• Impôt sur les plus-values : 15 % sur le profit lors de la revente, exonéré si le bien est détenu plus de 10 ans.
• Conventions fiscales : la Lituanie a signé de nombreuses conventions pour éviter la double imposition ; il est essentiel de vérifier si une telle convention existe avec le pays de résidence afin d’éviter une double taxation sur les loyers ou plus-values.

Exemples de scénarios fiscaux typiques

Situation	Impôt sur loyers	Taxe foncière	Plus-value à la revente	Convention fiscale
Investisseur européen louant à Vilnius	20 %	0,5 %	15 %	À vérifier selon pays

Stratégies d’investissement adaptées aux expatriés en Lituanie

Facteurs à considérer lors de l’investissement immobilier pour expatriés en Lituanie

Réglementations locales

• Les expatriés, qu’ils soient ressortissants UE ou non, peuvent acheter librement des appartements et biens résidentiels.
• L’achat de terrains ou de maisons par des non-UE nécessite généralement un permis spécial du Ministère de la Justice.
• L’acquisition via une société lituanienne est une solution courante pour les non-UE souhaitant accéder à des terrains ou de maisons.
• Les transactions immobilières requièrent la validation d’un notaire local et l’ouverture d’un compte bancaire lituanien pour faciliter les opérations courantes.
• Les licences de location à court terme deviennent plus structurées, particulièrement dans les zones touristiques.
• Il n’existe pas de programme de résidence lié à l’achat immobilier ; la possession d’un bien ne donne pas droit à un permis de séjour.

Zones géographiques prometteuses

• Vilnius : capitale dynamique, concentre 60 % des transactions, quartiers tels que Naujamiestis et Užupis affichent une forte croissance.
• Kaunas : deuxième ville, en plein développement, rendements locatifs compétitifs.
• Klaipėda et la côte : rendements locatifs élevés, attrait touristique.
• Šiauliai et Panevėžys : opportunités dans des marchés secondaires avec croissance stable.
• Les quartiers en gentrification (ex : Užupis à Vilnius) et les nouveaux projets mixtes offrent des perspectives solides de valorisation.

Ville/Zones	Rendement brut	Rendement net
Vilnius	4 % à 5 %	3 % à 4 %
Kaunas	4,5 % à 5,5 %	3,5 % à 4,5 %
Klaipėda/Côte	5 % à 7 %	4 % à 6 %
Šiauliai/Panevėžys	5 % à 6 %	3,5 % à 5 %

Fluctuations du marché immobilier

• Croissance soutenue des prix et loyers : +10 % en 2024 à Vilnius, loyers en hausse de 170 % depuis 2015.
• Rendement locatif moyen à Vilnius : 5,65 %.
• Marché jeune, avec une offre limitée de biens neufs, ce qui favorise la valorisation des biens existants.
• Demande soutenue par la stabilité économique et l’afflux de cadres et expatriés.

Stratégies de diversification du portefeuille

• Investir dans différents types de propriétés : appartements dans les centres urbains, biens commerciaux, projets mixtes.
• Prioriser les appartements dans les grandes villes (Vilnius, Kaunas) pour maximiser la demande locative et la liquidité.
• Considérer les SCPI ou fonds immobiliers baltes pour une exposition indirecte et une gestion simplifiée.
• Diversifier géographiquement en ciblant à la fois les centres et les zones en développement ou gentrification.

Types de propriétés adaptées aux expatriés

• Appartements modernes avec caractéristiques écologiques et intelligentes, prisés par les locataires internationaux.
• Biens situés dans des quartiers en pleine mutation ou proches des pôles d’affaires et universitaires.
• Immeubles résidentiels adaptés à la location courte ou longue durée selon la réglementation locale.

Options de financement pour non-résidents

• Accès au crédit immobilier facilité par l’ouverture d’un compte bancaire local.
• Taux d’intérêt attractifs dans un contexte de croissance économique.
• Les banques locales exigent généralement un apport et des garanties, la capacité d’emprunt dépend du statut de résident ou non-résident.

Considérations fiscales spécifiques

• Impôt sur le revenu locatif modéré : taux fixe de 15 % sur les loyers perçus.
• Fiscalité avantageuse par rapport à d’autres marchés européens.
• Les expatriés doivent vérifier la convention fiscale entre la Lituanie et leur pays de résidence pour éviter la double imposition.

Avantages de la gestion immobilière professionnelle

• Optimisation des revenus locatifs et réduction des risques d’impayés.
• Accompagnement sur les aspects juridiques, administratifs et techniques.
• Gestion facilitée des différences culturelles et des exigences locales (permis, licences, fiscalité).

Conseils pour minimiser les risques liés au change de devises et aux différences culturelles

• Utiliser des instruments de couverture de change lors des transferts de fonds pour réduire l’impact des fluctuations de l’euro.
• Préférer les transactions en euros pour limiter les risques liés à la devise.
• S’entourer de professionnels locaux (agence immobilière, notaire, avocat) pour anticiper les différences culturelles et administratives.
• Vérifier les traductions et l’authenticité des documents officiels.
• Se renseigner sur les règles de zonage et les plans de développement urbain afin d’anticiper l’évolution du quartier.

À retenir

La Lituanie offre un marché immobilier attractif, accessible aux expatriés, avec des rendements locatifs élevés et une fiscalité avantageuse. Les appartements dans les grandes villes, notamment Vilnius et Kaunas, constituent des actifs privilégiés pour diversifier un portefeuille international. L’accompagnement par des professionnels locaux et une vigilance sur les aspects réglementaires, fiscaux et culturels sont essentiels pour sécuriser l’investissement et maximiser sa rentabilité.

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