Permis de construire en Roumanie : démarches et réglementations

Publié le 15 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Naviguer dans les démarches complexes pour obtenir un permis de construire en Roumanie peut s’avérer être un véritable défi sans une compréhension préalable des réglementations nationales et locales en vigueur. Ce processus, bien que crucial pour quiconque aspire à ériger une structure dans le pays, comporte de nombreuses étapes et exigences spécifiques qui nécessitent une attention particulière.

Afin de mieux appréhender ces procédures administratives, il est essentiel de se familiariser avec les documents requis, les délais à respecter et les critères d’éligibilité, éléments qui garantiront que votre projet de construction se déroule sans accroc, conformément aux normes en matière d’urbanisme et de développement durable.

Démarches à suivre pour obtenir un permis de construire en Roumanie

Le permis de construire en Roumanie est un document indispensable pour toute construction, rénovation ou transformation majeure d’un bâtiment. Il garantit la conformité aux normes urbanistiques, environnementales et techniques nationales. Sont concernés : les constructions neuves (résidentielles, commerciales, industrielles), les extensions ou modifications significatives des bâtiments existants, ainsi que les démolitions importantes.

Principaux types de constructions nécessitant une autorisation :

• Construction de bâtiments résidentiels (maisons individuelles, immeubles collectifs)
• Édifices commerciaux et industriels
• Extensions importantes
• Démolitions structurelles

Étapes du processus d’obtention du permis de construire

1. Préparation des documents requis

• Plans architecturaux réalisés par un professionnel certifié
• Titre de propriété du terrain avec numéro cadastral
• Certificat d’urbanisme délivré par la mairie précisant les règles applicables à la parcelle
• Étude technique : stabilité, fondations, installations électriques et sanitaires si rénovation ou transformation majeure
• Avis et accords spécifiques (environnement, voirie…)
• Preuves d’audit énergétique lorsque cela est exigé

2. Dépôt de la demande

La demande complète doit être déposée auprès des autorités locales compétentes :

• Mairie (Primăria) du lieu où se situe le terrain/bâtiment concerné
• Bureau local d’urbanisme (Serviciul Urbanism)

Le dossier inclut tous les documents listés ci-dessus.

Il peut être utile voire conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier ou à un consultant local pour faciliter cette étape.

3. Examen administratif

Étape	Autorité compétente	Délais indicatifs
Vérification dossier	Mairie / Urbanisme local	30 jours ouvrables
Consultation avis	Divers services publics	15–30 jours supplémentaires
Décision finale	Mairie / Urbanisme local	Jusqu’à 60 jours au total

4. Paiement des frais administratifs

Les frais varient selon la commune et l’importance du projet :

• Frais fixes pour l’étude administrative
• Taxes proportionnelles à la surface construite

5. Obtention ou refus du permis

Après examen :

• En cas d’approbation : le permis est délivré officiellement ; début des travaux possible après déclaration préalable.
• En cas de refus : notification motivée avec possibilité formelle de recours.

6. Recours possibles en cas de refus

Si votre demande est rejetée :

• Recours gracieux devant l’autorité ayant pris la décision (mairie/urbanisme)
• Recours contentieux devant le tribunal administratif territorial compétent

7. Ressources utiles pour assistance/conseils

• Cabinets spécialisés en droit immobilier/urbanisme
• Avocats experts en litiges immobiliers
• Consultants locaux agréés
• Sites officiels gouvernementaux roumains (Primăria, Ministère du Développement Régional)

Liste structurée – Documents clés à préparer :

• Plans architecturaux certifiés
• Titre/certificat cadastral
• Certificat d’urbanisme municipal
• Accord(s) technique(s) obligatoire(s)
• Audit énergétique si requis

Tableau récapitulatif – Autorités & délais :

Autorité locale	Délai moyen
Mairie / Primăria	≤60 jours
Bureau urbanisme	≤60 jours

À noter: Toute construction sans permis expose à des sanctions administratives et pénales pouvant aller jusqu’à l’amende lourde ou emprisonnement selon gravité.

Pour information officielle actualisée : consulter le site web officiel correspondant à votre mairie locale (Primăria) ainsi que celui du Ministère roumain chargé du développement régional et urbanistique.

Faire appel à un spécialiste demeure fortement conseillé afin d’éviter tout risque juridique ou retard dans votre projet.

Les réglementations d’urbanisme à connaître avant de construire

Les principales lois d’urbanisme en vigueur en Roumanie qui influencent le processus de construction sont :

• Loi n° 350/2001 sur l’aménagement du territoire et l’urbanisme
• Loi n° 50/1991 sur l’autorisation des travaux de construction
• Ordonnance d’urgence n° 31/2025, qui simplifie les procédures et introduit des délais clairs pour la délivrance des permis

Ces textes encadrent la planification, les autorisations, et fixent les paramètres à respecter selon la zone concernée.

Restrictions spécifiques par type de zone

Zone	Limitation hauteur	Densité construction	Distance aux limites propriété
Résidentielle	Hauteur limitée (souvent ≤ P+2)	Coefficient d’utilisation du sol (CUS) imposé	Respect minimum généralement ≥ 3 m
Commerciale	Hauteur variable selon PUZ	CUS plus élevé que résidentiel	Distances modulées selon activité
Industrielle	Hauteur maximale plus élevée	Forte densité possible	Distances accrues pour sécurité/environnement

Les limitations précises sont définies dans le PUZ/PUG local.

Respect des plans d’urbanisme locaux (PUZ/PUG)

• Le Plan Urbanistique Général (PUG) régit à l’échelle communale ou municipale.
• Le Plan Urbanistique Zonal (PUZ) détaille la réglementation spécifique à une zone déterminée.
• Le respect du PUZ/PUG est obligatoire pour obtenir un certificat d’urbanisme puis un permis de construire.

Démarches administratives

1. Demande du certificat d’urbanisme auprès de la mairie
2. Vérification des paramètres urbanistiques : affectation, gabarits, servitudes
3. Obtention des accords nécessaires : environnement, patrimoine, sécurité
4. Dépôt du dossier complet pour permis de construire

Obligations patrimoniales et environnementales

En présence de monuments historiques ou zones protégées, il faut obtenir l’accord préalable des autorités compétentes.

Les projets doivent intégrer les prescriptions environnementales définies par le PUZ ou imposées au cas par cas.

En cas de découverte archéologique lors des travaux :

• Suspension immédiate du chantier
• Notification aux autorités compétentes
• Intervention éventuelle d’experts archéologues avant reprise

Conséquences en cas de non-conformité

Sanctions possibles :

• Amende administrative élevée
• Obligation légale de mise en conformité sous délai strict
• Démolition forcée si illégalité persistante

Recours administratifs possibles :

• Contestation devant tribunal administratif dans les délais prévus après décision défavorable ou sanction injustifiée
• Représentation légale recommandée pour recours complexes

Respecter rigoureusement ces réglementations permet non seulement d’éviter toute sanction lourde mais aussi d’assurer la viabilité juridique et technique du projet immobilier.

Conseils pour les expatriés souhaitant construire en Roumanie

Pour construire en Roumanie en tant qu’expatrié, il est impératif de respecter une série d’étapes structurées et de bien comprendre les réglementations locales en matière de construction.

Étapes spécifiques à suivre :

• Prendre connaissance du Code civil roumain et des lois spécifiques :
• Loi 50/1991 (autorisation des travaux)
• Loi 7/1996 (cadastre)
• Loi 10/1995 (qualité des constructions)
• Vérifier la conformité du terrain et du projet avec les règlements d’urbanisme locaux.
• Obtenir un certificat d’urbanisme auprès de la mairie concernée.
• Faire réaliser une étude technique et un projet architectural par des professionnels agréés.
• Déposer une demande de permis de construire (« autorizație de construire ») auprès des autorités locales, accompagnée de tous les documents requis.
• S’assurer que le bien est inscrit au cadastre et que la publicité foncière est à jour.
• Prendre en compte d’éventuelles restrictions environnementales, patrimoniales ou urbanistiques.
• Prévoir un audit énergétique si applicable.

Importance d’engager des professionnels locaux :

• Un architecte roumain certifié garantit la conformité des plans aux normes locales.
• Un avocat spécialisé en droit immobilier permet de sécuriser les transactions et de naviguer dans la législation locale.
• Un ingénieur ou bureau d’études local vérifie la stabilité du projet et la qualité des matériaux.
• Un notaire s’assure de la régularité des actes et de l’enregistrement des droits de propriété.

Conseils pratiques pour la gestion des barrières linguistiques et culturelles :

• Apprendre des notions de base en roumain facilite la communication sur le chantier et avec les administrations.
• Privilégier des professionnels parlant français ou anglais, ou recourir à un interprète lors des rendez-vous importants.
• Participer à des groupes d’expatriés (ex : Bucarest Accueil, UFE Roumanie) pour bénéficier de recommandations et d’un réseau d’entraide.
• Utiliser des outils numériques de gestion de projet avec traduction automatique pour assurer la traçabilité des décisions.

Recommandations pour obtenir les permis efficacement :

• Rassembler à l’avance tous les documents nécessaires (titres de propriété, plans, études techniques).
• Vérifier la liste exhaustive des pièces à fournir auprès de la mairie ou du service d’urbanisme.
• Planifier des rendez-vous réguliers avec les autorités pour suivre l’avancement du dossier.
• Se faire accompagner par un avocat pour éviter les erreurs administratives.
• Prévoir des délais supplémentaires pour la traduction ou la légalisation de documents étrangers.

Différences possibles avec d’autres pays et précautions à prendre :

Roumanie	Autres pays d’Europe occidentale
Procédures administratives parfois plus longues	Délais souvent plus courts grâce à la dématérialisation
Nécessité fréquente de fournir des documents traduits et légalisés	Reconnaissance automatique de certains documents au sein de l’UE
Importance du cadastre et de la publicité foncière	Procédures de cadastre parfois simplifiées
Risque de retards administratifs ou de demandes de compléments	Procédures plus standardisées et numérisées

• Toujours vérifier la validité des titres de propriété et l’absence de litiges fonciers.
• Prévoir une marge de manœuvre budgétaire pour faire face à d’éventuels imprévus administratifs.
• Anticiper les vacances administratives, périodes durant lesquelles les services peuvent fonctionner au ralenti.

Ressources et bureaux locaux utiles :

• Mairies (Primăria) : délivrance des certificats d’urbanisme et permis de construire.
• Inspectoratul General pentru Imigrări (IGI) : formalités de séjour pour expatriés.
• Ordre des Architectes de Roumanie (Ordinul Arhitecților din România).
• Notaires publics (Notariat public).
• Associations d’expatriés : Bucarest Accueil, UFE Roumanie.
• Portails immobiliers : Imobiliare.ro, Storia.ro.

À retenir :

La réussite d’un projet de construction en Roumanie dépend du strict respect des cadres légaux, de l’accompagnement par des professionnels locaux, d’une communication efficace et d’une anticipation des différences culturelles et administratives.