Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier au Vietnam : neuf vs ancien
Dans un marché immobilier en constante évolution, le Vietnam se révèle être un terrain fertile pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille. Le choix entre l’immobilier neuf et ancien devient ainsi crucial, influencé par des facteurs tels que le prix au mètre carré, la qualité de construction et les opportunités de rentabilité.
Alors que les développements neufs attirent avec des installations modernes et des infrastructures améliorées, le charme de l’ancien offre souvent des localisations stratégiques et un caractère historique inégalé. À travers un comparatif chiffré, cet article examine les tendances actuelles du marché vietnamien pour guider les éventuels acquéreurs dans leur décision.
Bon à savoir :
Le marché immobilier vietnamien connaît une croissance soutenue, avec des variations importantes selon les régions. Les grandes villes comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoï offrent des opportunités distinctes entre neuf et ancien.
Avantages de l’immobilier neuf au Vietnam
L’immobilier neuf au Vietnam offre de nombreux avantages pour les investisseurs et les résidents. Voici les principaux atouts :
Technologies modernes et matériaux innovants
Les nouveaux projets immobiliers au Vietnam intègrent des technologies de pointe (domotique, systèmes de sécurité intelligents) et des matériaux de construction innovants, favorisant une efficacité énergétique supérieure et une longévité accrue des bâtiments.
- Isolation thermique performante réduisant les coûts énergétiques
- Vitrages à haut rendement
- Utilisation accrue de matériaux durables et recyclables
Normes de qualité et de sécurité renforcées
Les bâtiments neufs sont soumis à des normes plus strictes en matière de qualité et de sécurité :
- Conformité aux dernières réglementations anti-incendie
- Contrôles qualité réguliers en phase de construction
- Prise en compte des normes environnementales (bâtiments « verts »)
Aménagements et infrastructures modernes
Les ensembles résidentiels neufs offrent des infrastructures adaptées aux besoins contemporains :
- Espaces verts paysagers
- Piscines et salles de sport intégrées
- Aires de jeux et zones de loisirs pour enfants
- Parkings sécurisés
- Accès facilité aux réseaux de transport modernes (ex. : proximité des lignes de métro)
| Aménagement | Présence typique dans l’immobilier neuf |
| Espaces verts | Oui |
| Piscines | Oui |
| Salles de sport | Oui |
| Aires de jeux | Oui |
| Parking sécurisé | Oui |
| Accès métro | Souvent |
Incitations fiscales et avantages financiers
Le gouvernement vietnamien encourage l’achat de biens immobiliers neufs à travers diverses mesures :
- Réductions ou exonérations temporaires de taxes pour les premiers acquéreurs
- Subventions à l’achat de logements « verts » (bâtiments à haute efficacité énergétique)
- Méthodes de paiement flexibles proposées par les promoteurs
- Réformes fiscales en cours pour limiter la spéculation et favoriser l’accès à la propriété
Potentiel de revente et valorisation accrue
Le marché de l’immobilier neuf bénéficie d’une demande croissante, notamment dans les grandes villes et zones en développement, ce qui se traduit par :
- Progression annuelle des prix de 5 à 7 % en 2024-2025
- Plus-value potentielle supérieure sur la revente, en particulier pour les biens situés à proximité de nouvelles infrastructures (lignes de métro, axes routiers majeurs)
- Attractivité auprès des expatriés et jeunes professionnels
Flexibilité des configurations
Les programmes neufs offrent une grande flexibilité d’aménagement, adaptée aux modes de vie actuels :
- Espaces modulables pour télétravail ou loisirs
- Appartements familiaux avec plusieurs salles de bain
- Studios et deux-pièces optimisés pour jeunes actifs
- Possibilité de personnalisation des finitions et équipements
Bon à savoir :
L’immobilier neuf au Vietnam bénéficie de technologies modernes et de matériaux innovants qui offrent une efficacité énergétique et une longévité accrues, assurant ainsi un confort durable pour les résidents. Les constructions neuves respectent des normes de qualité et de sécurité plus strictes et intègrent souvent des aménagements modernes tels que des piscines, des salles de sport et des espaces verts. Le gouvernement vietnamien propose également des incitations fiscales et des avantages financiers attractifs pour l’achat d’un bien neuf. Ces propriétés, en raison de la demande croissante, affichent souvent une valeur de revente potentiellement plus élevée. De plus, les configurations modernes des appartements neufs sont flexibles, attirant particulièrement les familles contemporaines et les jeunes professionnels cherchant un cadre de vie adapté à leurs besoins.
À retenir :
L’immobilier neuf au Vietnam se distingue par ses innovations techniques, sa conformité aux normes modernes, ses infrastructures complètes et ses incitations fiscales, tout en offrant une forte valorisation et des configurations adaptées à la vie contemporaine.
Analyse des coûts et bénéfices de l’immobilier ancien
| Comparatif des coûts moyens (fin 2024) | Immobilier ancien | Immobilier neuf |
|---|---|---|
| Hanoï | 60 à 70 millions VND/m² | 65 à 72 millions VND/m² |
| Hô Chi Minh-Ville | >70 millions VND/m² | 76 millions VND/m² (en moyenne) |
– À Hanoï, l’écart entre ancien et neuf tend à se réduire, le neuf restant légèrement plus cher, surtout dans les nouveaux projets haut de gamme.
– À Hô Chi Minh-Ville, le marché du neuf affiche une prime de prix, notamment du fait de la montée en gamme de l’offre.
Frais associés à l’acquisition d’un bien ancien
- Travaux de rénovation : souvent nécessaires, avec des coûts variables selon l’état du bien et la localisation (réfection des sols, électricité, plomberie, isolation, remise aux normes).
- Maintenance : plus fréquente sur l’ancien, impactant le budget annuel.
- Frais de transaction : comparables au neuf (frais de notaire, taxes), mais peuvent inclure des frais de copropriété plus élevés dans les bâtiments anciens.
- Pour le neuf : garanties constructeur, moins de rénovation à court terme, frais de maintenance moindres les premières années.
Avantages financiers de l’ancien
- Prix d’achat généralement inférieur au neuf à localisation comparable, permettant un meilleur rendement locatif brut.
- Rentabilité locative : la demande locative reste soutenue, surtout dans les quartiers centraux anciens prisés par les expatriés et étudiants.
- Stabilité de la valeur : certains quartiers anciens bénéficient d’une valorisation patrimoniale liée à leur histoire et leur emplacement central.
- Incitations fiscales : selon les politiques locales, possibilité d’allègements ou de subventions pour la rénovation de bâtiments patrimoniaux ou pour la location longue durée.
Taux de remboursement du crédit immobilier
– Les taux d’intérêt pratiqués pour l’ancien sont similaires à ceux du neuf, avec parfois une exigence d’apport personnel plus élevé pour les biens anciens nécessitant d’importantes rénovations.
– Les banques privilégient les biens anciens en bon état et bien situés, mais offrent souvent des conditions plus attractives sur le neuf (taux promotionnels, différés de remboursement).
Aspects culturels et historiques valorisants
– Les biens anciens dans le centre de Hanoï ou Hô Chi Minh-Ville sont recherchés pour leur cachet architectural (colonial, art déco, maisons tubulaires traditionnelles).
– Certains quartiers bénéficient d’une protection patrimoniale, renforçant l’attrait pour les investisseurs sensibles au prestige historique et à la rareté du foncier.
Accessibilité géographique et proximité des infrastructures
– Les biens anciens sont généralement situés dans les cœurs historiques des grandes villes, offrant une proximité immédiate avec :
- Transports en commun (métro, bus)
- Écoles réputées
- Centres de santé et hôpitaux
- Commerces de proximité et services administratifs
Tendances du marché et disponibilité
– Demande soutenue pour l’ancien dans les quartiers centraux et historiques, mais offre limitée, ce qui tire les prix vers le haut sur certains segments.
– Le neuf se développe principalement en périphérie, avec une offre abondante mais à des prix en forte hausse, notamment sur les segments haut de gamme.
– La volatilité des prix, marquée ces dernières années (+26 % pour l’ancien et +36 % pour le neuf à Hanoï sur la période 2023–2025), incite à une analyse fine avant tout investissement.
Exemples et témoignages d’investisseurs
– Un investisseur à Hanoï ayant acquis un appartement ancien en 2022 rapporte une plus-value de près de 30 % sur la valeur du bien fin 2024, après rénovation et mise en location à des expatriés.
– Plusieurs acheteurs citent la facilité de location des biens anciens rénovés dans les quartiers historiques, avec des taux d’occupation élevés, malgré un coût d’entretien supérieur.
– Certains témoignages soulignent que le charme et la localisation de l’ancien compensent largement les frais de rénovation, notamment pour une clientèle étrangère ou aisée.
À retenir
– L’immobilier ancien reste compétitif au Vietnam, offrant des opportunités de valorisation patrimoniale et locative, à condition d’intégrer les coûts de rénovation et d’entretien dans l’analyse de rentabilité.
– Le choix entre neuf et ancien dépendra de la stratégie d’investissement, de la capacité à gérer des travaux et de la préférence pour la localisation ou la modernité des infrastructures.
Bon à savoir :
Au Vietnam, le prix moyen par mètre carré des propriétés anciennes est souvent inférieur à celui des constructions neuves, mais cela s’accompagne de frais additionnels liés aux rénovations et à la maintenance, qui peuvent rapidement s’accumuler. Cependant, les biens anciens offrent l’avantage financier de la stabilité de la valeur, avec des opportunités de location attractives et parfois des incitations fiscales intéressantes. Les taux de remboursement du crédit immobilier pour l’ancien sont généralement compétitifs par rapport au neuf, et nombreux sont ceux séduits par le charme culturel et historique des maisons anciennes, qui profitent d’une proximité aux infrastructures essentielles comme les transports en commun ou les écoles. En termes d’accessibilité, les biens anciens sont souvent situés dans des quartiers bien établis et mieux desservis. Le marché immobilier vietnamien connaît aujourd’hui une demande croissante pour l’ancien, entraînant une hausse progressive des prix et affectant la disponibilité de ces propriétés. Des témoignages d’investisseurs mettent en avant les bénéfices de ces choix, soulignant des expériences positives en termes de coût et de rendement à long terme.
Garanties constructeur : un atout pour l’immobilier neuf au Vietnam
Les garanties constructeur dans l’immobilier neuf au Vietnam représentent un ensemble de protections contractuelles et légales offertes aux acquéreurs lors de la livraison d’un bien nouvellement construit. Elles visent à sécuriser l’investissement en couvrant les défauts de construction et en assurant la conformité du bien livré.
Principaux types de garanties offertes et leur durée :
| Garantie | Description | Durée |
|---|---|---|
| Garantie de parfait achèvement | Couvre tous les défauts signalés à la réception ou dans l’année suivante | 1 an |
| Garantie biennale | Couvre les équipements dissociables (portes, fenêtres, etc.) | 2 ans |
| Garantie décennale | Couvre les dommages compromettant la solidité ou l’habitabilité du bâtiment | 10 ans |
| Garantie de livraison | Assure l’achèvement du chantier en cas de défaillance du promoteur | Jusqu’à la livraison |
| Garantie de remboursement | Rembourse l’acompte en cas de non-réalisation des travaux | Avant livraison |
Les promoteurs au Vietnam proposent généralement la garantie décennale, qui est la plus importante pour protéger l’acquéreur contre les vices graves pouvant affecter la solidité du bâtiment ou le rendre impropre à sa destination. S’ajoutent des garanties de bon fonctionnement et de parfait achèvement couvrant les réparations nécessaires sur des périodes plus courtes.
Avantages par rapport à l’immobilier ancien :
- Les biens anciens ne bénéficient généralement d’aucune garantie constructeur. L’acheteur supporte donc l’intégralité des risques liés à des défauts cachés ou à la vétusté des équipements.
- Dans le neuf, les réparations des désordres couverts sont à la charge du constructeur ou de son assureur, réduisant considérablement les coûts imprévus pour l’acquéreur.
- La présence de garanties rassure sur la qualité de la construction et la conformité aux normes en vigueur.
Impact sur la confiance des acheteurs et investisseurs :
Les études du marché immobilier vietnamien montrent que la présence de garanties constructeur augmente significativement la confiance des acheteurs dans les projets neufs, notamment pour les investisseurs étrangers ou primo-accédants.
Selon des analyses sectorielles, plus de 70 % des acquéreurs considèrent la garantie décennale comme un critère déterminant dans leur décision d’achat.
« La garantie décennale permet à nos clients d’investir sereinement, car ils savent que leur capital est protégé contre les vices majeurs sur une longue durée. »
Un promoteur vietnamien
« J’ai choisi un appartement neuf car je voulais éviter les mauvaises surprises. Grâce aux garanties, j’ai pu emménager l’esprit tranquille, sachant que tout défaut serait pris en charge. »
Un acheteur
Comparaison de la sécurité d’investissement :
| Critère | Immobilier neuf (avec garanties) | Immobilier ancien |
|---|---|---|
| Protection contre les vices | Oui, sur 1 à 10 ans selon la nature du défaut | Rarement, sauf garantie vices cachés |
| Coûts de réparation | Prise en charge par le constructeur/assureur | À la charge exclusive de l’acheteur |
| Valeur de revente | Plus élevée, bien sous garantie | Souvent moindre, risques de vétusté |
| Tranquillité d’esprit | Maximale, sécurité juridique | Risque de travaux imprévus |
Risques liés à l’achat d’un bien ancien :
- Absence de garantie décennale, donc risque de devoir assumer des réparations lourdes (toiture, structure, etc.).
- Possibilité de devoir réaliser des travaux de remise aux normes ou de rénovation, parfois coûteux et imprévus.
- Moindre attractivité à la revente, car les nouveaux acheteurs privilégient souvent les biens encore couverts par des garanties.
Perspectives d’experts et témoignages :
« La généralisation des garanties constructeur dans le neuf a profondément changé la perception des risques pour les investisseurs. Cela permet d’attirer un public plus large et favorise le dynamisme du marché résidentiel. »
Un expert immobilier basé à Hô Chi Minh-Ville
« Acquérir un bien ancien, c’est souvent jouer à la loterie. Dans le neuf, les garanties sont un filet de sécurité qui fait toute la différence, surtout pour ceux qui achètent à distance ou sans expérience du marché local. »
Un investisseur local
Les garanties constructeur constituent donc un atout majeur pour l’immobilier neuf au Vietnam, sécurisant l’investissement, rassurant les acquéreurs et réduisant les risques financiers liés à la propriété immobilière.
Bon à savoir :
Au Vietnam, les garanties constructeur pour l’immobilier neuf, comme la garantie décennale, couvrent généralement d’éventuels défauts structurels pendant dix ans, un atout significatif comparé aux biens anciens souvent dépourvus de telles protections. L’assurance que ces garanties apportent renforce la confiance des acheteurs, propulsant les ventes de projets neufs; une étude de CBRE Vietnam a révélé que 70 % des acquéreurs préfèrent les constructions neuves pour cette raison. Investir dans du neuf écarte le risque de réparations imprévues, souvent coûteuses dans les propriétés anciennes. Nguyen Van Quang, expert immobilier, souligne que « les garanties constructeur éliminent une grande part d’incertitude pour les acheteurs ». Un témoignage de Mme Le, propriétaire dans un immeuble récemment achevé à Hô Chi Minh-Ville, illustre la quiétude offerte par ces garanties : « Savoir que ma maison est protégée me libère des soucis financiers liés aux imprévus ». Ces éléments solidifient la position de l’immobilier neuf, offrant une tranquillité d’esprit souvent absente dans l’ancien.
Comparer les valeurs de revente dans le marché vietnamien
Comparaison des valeurs de revente entre l’immobilier neuf et ancien au Vietnam
| Critère | Immobilier neuf | Immobilier ancien |
| Prix de revente moyen | Environ 20% plus élevé à surface égale | Environ 20% moins cher à surface égale |
| Tendance des prix | Forte augmentation (jusqu’à +24%/an) | Hausse plus modérée, dépend de l’état |
| Demande | Forte dans les zones urbaines et centrales | Stable ou en baisse selon l’emplacement |
| Avantages perçus | Modernité, garanties, efficacité énergétique, attractivité locative | Prix d’accès, emplacement central historique, potentiel de rénovation |
| Liquidité | Plus facile à revendre (neuf haut de gamme) | Variable, parfois plus longue |
Facteurs influençant la valeur de revente
Emplacement
Les biens situés à Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï affichent les hausses les plus marquées, surtout dans les quartiers centraux ou proches des infrastructures majeures comme le métro récemment inauguré.
Les appartements neufs dans les quartiers en développement profitent de la valorisation des infrastructures et d’une demande accrue.
Demande du marché
La demande pour le neuf reste forte, notamment chez les jeunes familles et les investisseurs recherchant sécurité et rentabilité locative.
L’ancien attire une clientèle à la recherche de prix plus accessibles ou d’emplacements historiques, mais la demande est plus sensible à l’état général du bien.
Avantages perçus par les acheteurs
Immobilier neuf :
- Garantie constructeur, coûts d’entretien faibles, normes énergétiques récentes, équipements modernes.
- Attractivité pour la location à court et long terme, notamment auprès des expatriés.
Immobilier ancien :
- Prix d’achat plus bas, possibilité de rénovation, accès à des quartiers centraux ou historiques.
Données statistiques et tendances récentes
- En 2024, le prix de vente primaire moyen des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville a atteint environ 76 millions de VND/m² (~3 000 USD/m²), soit une hausse annuelle de près de 24%.
- Plus de 70% de la nouvelle offre concerne des projets haut de gamme à luxueux, expliquant la forte progression des prix dans le neuf.
- Les appartements anciens se négocient entre 40 et 70 millions de VND/m² selon la zone, soit une décote notable par rapport au neuf, mais l’écart se justifie par l’état, l’ancienneté et l’absence de garanties.
Impact des politiques gouvernementales
- Les mesures favorisant la transparence juridique, la flexibilité des paiements et l’accès facilité au crédit immobilier ont soutenu la demande pour le neuf.
- Les incitations fiscales à l’investissement locatif et les investissements dans les infrastructures (ex : lignes de métro) valorisent principalement les projets neufs et les zones en développement rapide.
- Toutefois, la réglementation stricte sur la propriété étrangère limite le dynamisme sur le segment ancien, qui attire moins d’investisseurs internationaux.
Perceptions des acheteurs et investisseurs vietnamiens
La majorité perçoit le neuf comme un placement plus sûr, avec un potentiel de valorisation à long terme, des risques moindres liés à l’entretien, et une attractivité locative supérieure.
L’ancien est perçu comme une opportunité d’accès à la propriété ou d’investissement à plus faible coût, mais avec une incertitude sur la revalorisation future, surtout dans les quartiers moins dynamiques.
Scénarios prospectifs pour la prochaine décennie
Immobilier neuf :
- Maintien d’une croissance soutenue dans les grandes villes et les zones en développement, porté par l’amélioration continue des infrastructures et l’attractivité pour les investisseurs étrangers.
- Risque de surévaluation dans certains segments haut de gamme si l’offre excède la demande réelle.
Immobilier ancien :
- Valorisation stable ou modérée, avec des opportunités dans la rénovation ou la transformation d’immeubles en zones très centrales.
- Dépréciation possible dans les quartiers moins attractifs ou sans renouvellement urbain significatif.
À retenir
L’immobilier neuf au Vietnam présente actuellement une valeur de revente supérieure, alimentée par la demande, les avantages perçus et les politiques gouvernementales, tandis que l’ancien reste attractif pour son prix et son potentiel de rénovation, mais avec un potentiel de valorisation plus incertain sur le long terme.
Bon à savoir :
Au Vietnam, les propriétés neuves affichent souvent une valeur de revente plus élevée que les anciennes, en raison d’une demande croissante pour des infrastructures modernes et de l’attrait pour de nouveaux aménagements urbains, notamment à Hô Chi Minh-Ville et Hanoï. Les politiques gouvernementales favorisant l’expansion urbaine ont également stimulé l’intérêt pour l’immobilier neuf, entraînant une hausse de 5 à 10 % des prix de revente ces dernières années selon les rapports locaux. Cependant, l’emplacement joue un rôle crucial, car certaines propriétés anciennes situées dans des quartiers historiques très prisés conservent une valeur élevée. Les acheteurs vietnamiens semblent croire, à long terme, en une meilleure valorisation des biens neufs en raison de leur faible besoin de rénovation et de leur respect des normes modernes de sécurité et d’efficacité énergétique. À l’horizon 2030, la combinaison de la croissance économique et des investissements étrangers pourrait poursuivre cette tendance, bien que les modifications de réglementation ou un ralentissement du marché puisse redynamiser l’intérêt pour les biens anciens à prix plus accessibles.
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