Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier vietnamien en pleine transformation
Au cours des dernières années, le Vietnam a connu une transformation économique rapide, entraînant des fluctuations significatives dans le marché immobilier.
De Hanoï à Ho Chi Minh Ville, en passant par des villes émergentes comme Da Nang et Nha Trang, les prix des biens immobiliers varient considérablement.
Les facteurs influençant le marché immobilier
Ces variations sont influencées par divers facteurs tels que :
- L’urbanisation croissante
- La demande des investisseurs étrangers
- Les politiques gouvernementales
Une question cruciale
Ce contexte dynamique soulève une question cruciale : quel est l’impact de ces variables sur le paysage immobilier du pays ?
Bon à savoir :
Les villes comme Da Nang et Nha Trang attirent de plus en plus d’investisseurs grâce à leur potentiel touristique et leur cadre de vie attractif.
Analyse des disparités de prix
Dans cet article, nous vous proposons une analyse détaillée des disparités de prix entre ces centres urbains, offrant ainsi un éclairage indispensable pour :
- Les investisseurs
- Les chercheurs
- Les observateurs du marché vietnamien
Pour plus d’informations sur le marché immobilier au Vietnam, n’hésitez pas à nous contacter.
Analyse des écarts de prix immobilier entre Hanoi et Ho Chi Minh-Ville
Les écarts de prix immobilier entre Hanoi et Ho Chi Minh-Ville résultent d’une combinaison de facteurs économiques, démographiques et géographiques, ainsi que des différences dans le développement urbain et les infrastructures.
Facteurs économiques
- Ho Chi Minh-Ville est le principal centre économique du pays, concentrant les sièges sociaux d’entreprises, une forte activité industrielle et un volume important d’investissements étrangers.
- Hanoi, bien que capitale politique et administrative, connaît une croissance soutenue liée à la mise en œuvre de nouvelles lois foncières (Land Law 2024) qui ont stimulé la demande locale.
Données récentes sur les prix moyens au mètre carré (Q1-Q2 2025)
| Ville | Prix moyen appartement ($/m²) | Variation annuelle (%) |
| Hanoi | 2 865 | +29,6 |
| Ho Chi Minh-Ville | 2 800 | +6 |
- À Hanoi : forte hausse annuelle grâce aux réformes législatives.
- À Ho Chi Minh-Ville : progression modérée mais constante du prix.
Segments de marché comparés
| Segment | Hanoï – Prix indicatif (USD/m²) | HCMV – Prix indicatif (USD/m²) |
| Appartement | ~2 865 | ~2 800 |
| Maison individuelle/villa | Généralement supérieur à 3 000 | De l’ordre de 3 200–5 000+ |
| Terrain non bâti | Très variable selon l’emplacement | Plus cher dans les districts centraux |
- Les villas/maisons individuelles sont généralement plus onéreuses à Ho Chi Minh-Ville en raison de la rareté foncière dans les arrondissements centraux.
- Les terrains non bâtis affichent des écarts importants selon leur proximité avec le centre ou leur potentiel futur développement urbain.
Facteurs démographiques
Population dense dans les deux villes (~9 millions pour HCMV ; ~8 millions pour Hanoi), mais flux migratoires internes plus importants vers Ho Chi Minh-Ville attirés par l’emploi privé.
Structure familiale différente : à Hanoi une part importante des achats immobiliers provient du segment jeunes familles ou investisseurs locaux ; à HCMV davantage d’achats par des investisseurs institutionnels ou étrangers.
Facteurs géographiques
Ho Chi Minh-Ville bénéficie d’une situation stratégique pour le commerce régional avec un port majeur ouvert sur l’Asie du Sud-est.
Hanoi, située au nord près des frontières chinoises, attire davantage l’investissement industriel lié aux chaînes logistiques transfrontalières.
Développement urbain & infrastructures
- Déploiement massif d’infrastructures routières autour de Ho Chi Minh-Ville facilitant la création de pôles résidentiels périphériques attractifs pour la classe moyenne montante.
- Modernisation accélérée du réseau métropolitain à Hanoi depuis 2024 (transports publics efficaces), ce qui a contribué au rebond rapide des ventes dans certains quartiers autrefois moins prisés.
Tendances actuelles et prévisions
Évolution récente :
- Après une envolée notable en 2024 (+30% sur certains segments), stabilisation voire légère correction observée début 2025. L’accès au crédit reste limité malgré quelques mesures gouvernementales favorables.
- Le niveau général reste élevé comparé aux revenus moyens nationaux : ratio prix/revenu annuel compris entre 2.4 (Hanoi) et 2.7 (HCMV).
Prévisions :
- Anticipation d’un maintien sous tension sur le moyen terme compte tenu du déficit chronique entre offre neuve abordable et demande urbaine croissante.
- La poursuite des investissements publics dans l’infrastructure métropolitaine pourrait soutenir principalement les valeurs périphériques plutôt qu’au cœur historique où la saturation limite encore toute flambée supplémentaire.
Rôle politique & investissements étrangers :
Nouvelle législation foncière entrée en vigueur début 2025 encourage transparence et sécurité juridique pour investisseurs privés comme institutionnels. Cela renforce particulièrement l’attractivité auprès d’investisseurs coréens, japonais ou singapouriens déjà présents massivement sur ces marchés depuis plusieurs années.
À retenir : Les écarts persistent essentiellement en raison du dynamisme économique spécifique à chaque ville, combiné à leurs stratégies distinctes concernant infrastructures urbaines. Si Hanoi a vu ses prix bondir récemment grâce aux nouvelles lois immobilières nationales, Ho Chi Minh‑Ville conserve sa prime historique due à son statut économique dominant et son attrait auprès des capitaux étrangers — notamment sur les biens individuels haut-de-gamme.
Bon à savoir :
Les prix immobiliers à Hanoi affichent une moyenne de 1 700 USD/m², contre 2 200 USD/m² à Ho Chi Minh-Ville, une différence en partie due à la dynamique économique plus rapide et aux investissements étrangers conséquents dans cette dernière. Ho Chi Minh-Ville, en tant que centre économique du Vietnam, bénéficie d’une urbanisation avancée et de meilleures infrastructures, attirant ainsi davantage d’entreprises et d’expatriés, ce qui stimule la demande en immobilier, surtout dans les segments des appartements et des maisons individuelles. À Hanoi, bien que le développement urbain soit en expansion, le rythme est plus modéré, influençant les prix à la baisse. Les terrains non bâtis suivent une tendance similaire, avec des coûts généralement plus élevés à Ho Chi Minh-Ville, en raison de la rareté des terrains disponibles. Les politiques gouvernementales récentes cherchent à équilibrer la croissance entre les deux villes, en encourageant les investissements publics à Hanoi, mais le marché à moyen terme devrait continuer à croître plus rapidement au sud.
Coût au mètre carré à Da Nang et autres villes montantes
| Ville | Prix moyen du m² (2025) | Quartiers/Projets notables | Tendances et facteurs influents |
|---|---|---|---|
| Da Nang | 1 748 € (centre-ville) 58 à 102 millions VND/m² (front de mer premium) | My Khe, Vo Nguyen Giap, À La Carte Da Nang | Reprise post-pandémie, hausse sur le littoral, attractivité touristique, stabilité politique, impact du taux de change |
| Nha Trang | ~1 700 à 2 000 €/m² (zone urbaine) | Tran Phu, Vinh Hoa, projets resort | Forte demande touristique, investissements étrangers, projets hôteliers, fluctuation selon l’offre saisonnière |
| Can Tho | 1 200 à 1 400 €/m² (zone urbaine) | Centre-ville, Cai Rang, Hung Phu | Moindre attractivité touristique, développement logistique, marché résidentiel local dominant |
Analyse détaillée des coûts à Da Nang
- Prix moyen au m² en centre-ville :
1 748 € soit environ 48 à 60 millions VND.
Les projets premium en front de mer (ex : À La Carte Da Nang, My Khe – Vo Nguyen Giap) atteignent 58 à 102 millions VND/m² selon l’étage, la vue et la surface. - Évolution récente :
Depuis 2024, Da Nang montre des signes de reprise, notamment sur le marché des résidences balnéaires et des programmes à long terme. Les prix en monnaie locale sont relativement stables ; en euros, ils fluctuent en fonction du taux de change du dong. - Quartiers à variation significative :
- My Khe / Vo Nguyen Giap : +20 à +30% sur deux ans, tirés par la demande internationale et les investisseurs nationaux.
- Centre-ville traditionnel : Croissance plus modérée, mais stabilité forte.
- Banlieues (Cam Le, Hoa Xuan) : Prix inférieurs (1 200 à 1 400 €/m²), mais dynamique de rattrapage avec l’urbanisation.
Comparaison avec Nha Trang et Can Tho
- Nha Trang :
Prix similaires à Da Nang pour le centre-ville et les projets balnéaires, mais plus de volatilité en raison d’une forte saisonnalité touristique. Les nouveaux projets de resorts et complexes hôteliers sur la côte nord et sud de la ville continuent de tirer les prix vers le haut, notamment dans les quartiers de Tran Phu et Vinh Hoa. - Can Tho :
Prix plus accessibles, marché davantage tourné vers la population locale et le développement logistique/résidentiel. Les projets d’infrastructure (routes, port fluvial) pourraient soutenir une hausse modérée des prix, mais l’absence de forte attractivité touristique limite les flambées.
Facteurs économiques locaux et internationaux
- Locaux :
- Reprise du tourisme post-pandémie
- Projets urbains structurants (ponts, aéroports, nouveaux complexes résidentiels)
- Demande croissante des Vietnamiens urbains et de la diaspora
- Internationaux :
- Retour des investisseurs étrangers, notamment coréens et singapouriens
- Fluctuation du dong face à l’euro ou au dollar, impactant les prix pour les expatriés et investisseurs étrangers
- Sensibilité aux politiques gouvernementales sur la propriété étrangère
Perspectives d’investissement et projections
- Da Nang reste très attractif pour l’investissement locatif touristique et la valorisation à moyen terme, particulièrement sur le front de mer (My Khe, Vo Nguyen Giap).
- Les prix devraient continuer à progresser, mais à un rythme plus modéré (3 à 6% par an), sauf choc économique ou géopolitique majeur.
- Les zones périphériques offrent un potentiel de hausse supérieur grâce à l’urbanisation et à la pression démographique.
- Nha Trang bénéficiera de la diversification de l’offre touristique et des nouveaux projets hôteliers, mais la saturation possible à moyen terme pourrait freiner la croissance des prix.
- Can Tho est à surveiller pour un positionnement long terme, en particulier sur les segments résidentiels et logistiques, avec une volatilité moindre mais un rendement locatif stable.
Résumé des principaux quartiers de Da Nang à surveiller :
- My Khe / Vo Nguyen Giap : Front de mer, premium, forte demande locative
- Centre-ville (Hai Chau, Son Tra) : Stabilité, proximité administrative
- Banlieues (Hoa Xuan, Cam Le) : Prix d’appel, potentiel de valorisation
Perspectives 2025-2027 :
Da Nang et Nha Trang devraient maintenir leur statut de marchés montants, portés par le tourisme, les infrastructures et l’intérêt des investisseurs étrangers. Can Tho offre une diversification intéressante pour un portefeuille à long terme orienté rendement locatif et faible volatilité.
Bon à savoir :
À Da Nang, le coût au mètre carré reste attractif, surtout lorsque comparé à Nha Trang et Can Tho, deux autres villes montantes du Vietnam. Les prix affichent une moyenne d’environ 1 500 à 2 000 USD/m² dans des quartiers comme My An et Son Tra, où l’engouement touristique booste la demande. À Nha Trang, les prix sont légèrement plus élevés, en raison de son fort potentiel touristique, atteignant jusqu’à 2 500 USD/m². Can Tho, cependant, propose des prix plus bas, autour de 1 000 USD/m², reflétant un marché en développement plus lent mais prometteur. Les facteurs influençant ces fluctuations comprennent l’essor des infrastructures, le développement urbain rapide et l’intérêt croissant des investisseurs étrangers. Les projets en cours comme le Hi-tech Park à Da Nang pourraient tirer les prix vers le haut dans les années à venir, rendant l’investissement actuel particulièrement attractif. En comparaison, Nha Trang gagne en popularité grâce à ses plages, tandis que Can Tho bénéfice des améliorations des infrastructures de transport.
Tendances futures du marché immobilier vietnamien
Facteurs macroéconomiques influençant le marché immobilier
- Croissance économique nationale :
- Le Vietnam affiche une croissance du PIB robuste, estimée à 6,8 % en 2025 et visée à plus de 8 % pour les années suivantes. Cette dynamique est portée par l’exportation, l’investissement public accru et la reprise du marché immobilier.
- Les autorités misent sur des réformes structurelles et une accélération des investissements dans les infrastructures pour soutenir cette expansion.
- Politiques gouvernementales immobilières :
- Stratégie de développement cohérente centrée sur la réforme institutionnelle, la facilitation des projets immobiliers via un allègement administratif, et le soutien à l’investissement privé comme étranger.
- Accélération prévue des autorisations de projet et renforcement du secteur financier pour stabiliser le marché.
- Investissements étrangers :
- Les flux d’IDE restent stables autour de 25 milliards USD par an. L’immobilier demeure un secteur attractif grâce aux politiques pro-investissement et à l’intégration croissante dans les chaînes mondiales.
Prévisions de demande et d’offre immobilière (2025-2030)
| Ville | Demande principale | Offre anticipée | Facteurs clés |
|---|---|---|---|
| Hanoï | Résidentiel & bureaux | Forte | Croissance urbaine rapide |
| Hô Chi Minh-Ville | Résidentiel & industriel | Forte mais sous tension* | Hub économique national |
| Da Nang | Tourisme & résidentiel | Modérée en hausse | Développement touristique & logistique |
Impact potentiel des infrastructures
- Déploiement massif d’infrastructures (métros urbains à Hanoï/HCMV, autoroutes Nord-Sud).
- Création ou extension de zones économiques spéciales (ZES) favorisant implantation industrielle/logistique.
- Amélioration significative de l’accessibilité foncière en périphérie urbaine ; effet haussier probable sur les prix au voisinage immédiat des nouveaux axes/gares majeures.
Effets attendus :
- Hausse localisée mais marquée des prix là où se concentrent transports modernes ou ZES.
- Relèvement global du niveau d’attractivité auprès investisseurs nationaux/internationaux.
Tendances démographiques/migrations internes
Liste – Incidences principales :
- Vieillissement démographique progressif : montée en puissance attendue pour résidences seniors/services santé intégrés dans certaines zones urbaines.
- Urbanisation continue : flux migratoires internes vers grandes villes maintiennent la pression sur logement abordable (petites surfaces/appartements collectifs).
- Émergence d’une classe moyenne jeune : accentuation recherche biens modernisés/écologiques/numérisés notamment autour pôles éducatifs ou technologiques.
Influence comparative future sur les prix immobiliers entre villes
D’ici cinq ans,
– Hô Chi Minh-Ville devrait conserver ses prix parmi les plus élevés, portée par son statut économique moteur mais également limitée par la rareté foncière centrale malgré le développement périphérique rapide.
– Hanoï verra ses écarts avec Ho Chi Minh-Ville légèrement se réduire, grâce à un boom infrastructurel accélérant sa compétitivité résidentielle/commerciale.
– Da Nang affichera encore une progression modérée, mais tirera parti d’un positionnement stratégique tourisme-logistique qui pourrait dynamiser certains segments spécifiques sans atteindre toutefois encore le niveau spéculatif observé dans les deux métropoles majeures.
Les évolutions structurelles liées aux migrations internes ainsi qu’à la transformation démographique devraient renforcer la demande segmentée : logements familiaux compacts près pôles emploi-éducation/santé dans toutes grandes agglomérations ; résidences haut-de-gamme/seniors progressivement recherchées en périphérie bien desservie ou côtière attractive.
Bon à savoir :
Les tendances futures du marché immobilier vietnamien pourraient être influencées par plusieurs facteurs macroéconomiques clés. La croissance économique nationale reste solide, ce qui pourrait stimuler la demande immobilière, notamment à Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, où les investissements étrangers continuent d’affluer. Les politiques gouvernementales favorisant la construction de logements abordables et le développement des infrastructures, comme l’expansion des réseaux de transports et la création de zones économiques spéciales, pourraient accroître l’accessibilité et influencer positivement les prix. Da Nang pourrait voir une augmentation de la demande grâce à son développement rapide. Les migrations internes et les changements démographiques, notamment avec une jeunesse urbaine croissante, devraient entraîner une hausse des demandes pour les appartements modernes dans les grandes villes. Comparativement, Hô Chi Minh-Ville pourrait connaître des hausses de prix plus marquées que Hanoï et Da Nang, en raison de sa forte concentration de projets d’infrastructure. Ces éléments sont essentiels pour comprendre comment les prix immobiliers pourraient différer entre les villes dans les prochaines années.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
