Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Liechtenstein : un micro-État en pleine effervescence touristique
Au cœur de l’Europe, le Liechtenstein, bien que petit par sa taille, est un point d’intérêt croissant pour les voyageurs du monde entier, attirés par ses paysages alpins et son patrimoine culturel unique.
L’impact du tourisme sur le marché immobilier
Ce micro-État, en pleine effervescence touristique, voit son marché immobilier subir des transformations significatives. L’essor du tourisme a des répercussions directes sur le prix des biens et la disponibilité des logements, créant des opportunités mais aussi des défis pour les habitants et investisseurs locaux.
Les effets de cette dynamique sont multiples, influençant non seulement l’économie locale, mais aussi les politiques urbaines et l’accessibilité au logement pour les résidents du pays, qui se trouvent parfois confrontés à une nouvelle réalité économique.
Bon à savoir :
Le Liechtenstein est l’un des plus petits pays du monde, mais son marché immobilier est très dynamique en raison de sa popularité touristique croissante.
L’impact du tourisme sur l’immobilier au Liechtenstein
L’augmentation et la fluctuation du tourisme au Liechtenstein exercent des effets directs et indirects sur les prix de l’immobilier résidentiel et commercial, avec des conséquences marquées selon les régions et les saisons.
Effets sur les prix immobiliers
- La hausse du nombre de visiteurs accentue la demande pour des logements de courte durée (Airbnb, locations saisonnières), ce qui tend à pousser à la hausse les loyers ainsi que le prix d’achat dans les zones touristiques.
- Selon une étude appliquée à d’autres régions européennes fortement touristiques, une augmentation de 10% du nombre de logements proposés sur Airbnb peut entraîner une hausse moyenne de 1,48% des prix immobiliers. Ce phénomène est particulièrement visible dans les micro-États où le marché immobilier est déjà tendu.
- Les zones attractives comme Vaduz voient donc un différentiel notable par rapport aux communes rurales ou moins fréquentées :
| Région | Prix moyen m² (2025) | Évolution annuelle estimée |
|---|---|---|
| Vaduz (centre) | >15 000 € | +4 à +7% |
| Balzers/Schaan | ~12 000 – 14 500 € | +3 à +5% |
| Zones périphériques | ~8 000 – 11 000 € | +1 à +3% |
L’ultra-concentration de richesse liée au secteur financier international alimente aussi cette dynamique immobilière ; malgré un PIB élevé et un faible taux chômage officiel, certains habitants se retrouvent exclus du marché immobilier en raison d’une demande spéculative étrangère soutenue.
En résumé :
Le tourisme agit comme catalyseur haussier sur le foncier résidentiel/commercial là où il est concentré. Il contribue aussi aux mutations rapides — parfois déséquilibrées — entre centre/périphérie tout en exacerbant localement inégalités sociales face au logement.
Bon à savoir :
Au Liechtenstein, l’impact du tourisme sur l’immobilier se traduit par une hausse notable des prix, particulièrement dans les régions touristiques comme Vaduz et Balzers, où les prix des logements ont grimpé de 12 % ces deux dernières années comparativement à une hausse de seulement 4 % dans les zones moins fréquentées. Cette dynamique est alimentée par une demande saisonnière accrue qui exacerbe la disponibilité limitée des biens, entraînant une augmentation des loyers, surtout en haute saison, et rendant l’achat-vente plus compétitif. Les infrastructures touristiques incitent également à l’urbanisation des zones périphériques, offrant de nouvelles opportunités, mais contribuant aussi à la gentrification, ce qui peut rendre le marché immobilier moins accessible pour les résidents locaux. En conséquence, les communautés locales subissent des pressions sur l’accessibilité du logement, exacerbées par l’afflux de nouveaux résidents attirés par les développements récents, créant parfois des défis socio-économiques pour maintenir un équilibre durable entre tourisme florissant et qualité de vie des habitants.
Les zones à fort potentiel touristique
Le Liechtenstein, bien que petit par sa superficie, concentre plusieurs zones à fort potentiel touristique qui influencent directement le dynamisme du marché immobilier local.
| Zone touristique | Principales attractions | Localisation géographique |
| Vaduz | Château de Vaduz, Musée national (Landesmuseum), galeries d’art | Centre-ouest, capitale |
| Malbun | Paysages alpins, stations de ski, sentiers de randonnée | Sud-est, commune alpine |
| Balzers | Château Gutenberg | Sud du pays |
| Ruggell | Réserve naturelle Ruggeller Riet | Nord |
Vaduz, capitale et cœur culturel du pays :
- Le château de Vaduz domine la ville depuis une colline et symbolise l’histoire nationale. Bien qu’il ne soit accessible au public qu’à l’occasion de la fête nationale (15 août), ses abords offrent des vues panoramiques sur la vallée du Rhin et les Alpes.
- Les musées tels que le Landesmuseum exposent l’archéologie locale et des objets issus des fouilles régionales. Les galeries d’art enrichissent également le tissu culturel.
Malbun, station phare pour les amoureux des Alpes :
- Seule véritable station alpine du Liechtenstein, Malbun attire skieurs en hiver et randonneurs en été avec ses paysages préservés.
- L’offre hôtelière y est adaptée aux séjours familiaux ou sportifs : hôtels alpins modernes, chalets à louer.
Balzers, village historique au sud :
Le château médiéval de Gutenberg veille sur le village depuis un promontoire rocheux. Sa silhouette est visible depuis toute la région ; bien que rarement ouvert à la visite intérieure sauf durant l’été ou lors d’événements spéciaux, son parc reste accessible.
Autres sites naturels :
La réserve naturelle Ruggeller Riet propose une immersion dans un paysage bucolique unique avec aires aménagées pour pique-niquer ou observer la faune locale.
Infrastructures touristiques disponibles :
- Hôtels modernes à Vaduz et Malbun
- Locations saisonnières (appartements meublés)
- Transports publics efficaces reliant les principales communes touristiques
- Réseaux routiers adaptés permettant un accès rapide entre zones naturelles et centres urbains
Influence sur le marché immobilier :
Liste des tendances récentes observées dans ces zones attractives :
- Demande croissante pour les propriétés destinées à la location saisonnière, particulièrement dans Malbun où chalets ou appartements proches des pistes sont très recherchés.
- Intérêt accru pour les résidences secondaires autour de Vaduz ainsi que dans tout secteur offrant une vue dégagée sur les montagnes ou proximité immédiate avec un site patrimonial.
Analyse :
L’afflux touristique constant favorise une hausse progressive mais stable des prix immobiliers locaux. Cette dynamique s’explique par :
- La rareté foncière inhérente au territoire restreint
- L’attractivité internationale croissante auprès d’une clientèle aisée cherchant authenticité culturelle et environnement préservé
- Un rendement locatif intéressant grâce aux séjours courts réguliers tout au long de l’année
Bon à savoir :
Au Liechtenstein, le potentiel touristique se concentre principalement autour de zones comme Vaduz, célèbre pour son château emblématique, et Malbun, prisé pour ses paysages alpins. Ces attractions, aux côtés de musées et de galeries renommés, renforcent l’attrait de cette petite principauté. Le développement d’infrastructures adaptées, avec une offre hôtelière diversifiée et un réseau de transports efficace, soutient cet afflux de visiteurs. Le marché immobilier local en ressent les effets avec une demande croissante pour les propriétés de location de vacances et les résidences secondaires, notamment dans ces zones touristiques prisées. Cette dynamique entraîne une valorisation notable des biens immobiliers dans ces secteurs, où les propriétés enregistrent souvent une hausse de prix à long terme due à l’intérêt soutenu des investisseurs et des particuliers séduits par l’offre culturelle et naturelle unique du Liechtenstein.
La valorisation potentielle à long terme reste élevée pour toute propriété située près d’un axe touristique majeur comme Vaduz ou Malbun. L’évolution positive dépendra toutefois aussi du maintien strict de normes environnementales garantissant le charme naturel qui fait aujourd’hui l’attrait principal du pays.
Cette évolution laisse présager une consolidation durable voire une augmentation soutenue de la valeur immobilière dans ces secteurs privilégiés tant que leur capacité d’accueil restera adaptée aux exigences internationales actuelles.
Quand le tourisme influence les prix
Évolution du tourisme au Liechtenstein et impact sur les prix de l’immobilier
Au cours des dernières années, le Liechtenstein a connu une croissance modérée de la fréquentation touristique. Après une baisse marquée en 2020 liée à la pandémie (environ 58 400 arrivées), le pays a vu ce chiffre remonter à environ 101 000 visiteurs en 2022, selon l’Organisation mondiale du tourisme. Malgré cette hausse, il demeure le pays le moins visité d’Europe, loin derrière des micro-États comparables comme Monaco.
| Année | Arrivées touristiques |
| 2020 | ~58 400 |
| 2022 | ~101 000 |
La majorité des touristes proviennent de la Suisse, de l’Autriche et de l’Allemagne. Les zones touristiques clés restent concentrées autour de Vaduz (la capitale), Malbun (station alpine) et les villages pittoresques offrant des appartements saisonniers ou hôtels traditionnels.
Relation entre demande touristique et hausse des prix immobiliers
L’augmentation régulière du nombre d’arrivées a entraîné une pression sur les capacités d’accueil limitées :
- Seulement 33 établissements hôteliers, 63 appartements de vacances, deux campings et quelques auberges recensés.
- Capacité restreinte face à la demande croissante lors des pics saisonniers.
Cette tension s’est répercutée sur les marchés immobiliers résidentiels et commerciaux :
- Hausse notable du prix au mètre carré dans les zones attractives pour les investisseurs souhaitant transformer ou louer leurs biens à court terme.
- Augmentation significative du coût locatif pour la population locale durant certaines périodes, particulièrement dans les secteurs proches des infrastructures touristiques majeures.
Effet des locations saisonnières sur le marché local
Les locations courte durée via plateformes spécialisées sont devenues plus fréquentes ces dernières années :
- Réduction temporaire du stock disponible pour la location longue durée traditionnelle.
- Tension accrue sur l’accès au logement pour résidents permanents dans certains villages alpins prisés par les touristes hivernaux ou estivaux.
Conséquences observées :
- Loyers majorés durant la haute saison
- Baisse relative d’offres abordables pour jeunes actifs locaux
Réaction des investisseurs locaux et étrangers
Face aux nouvelles tendances touristiques :
- Les investisseurs locaux cherchent davantage à valoriser leur patrimoine immobilier via l’hébergement touristique flexible plutôt que par bail classique longue durée.
- Quelques investisseurs étrangers s’intéressent également aux opportunités offertes par ce marché restreint mais haut-de-gamme ; toutefois, ils restent minoritaires comparativement aux acteurs nationaux.
Politiques gouvernementales encadrant ces évolutions
Le gouvernement surveille attentivement ces dynamiques afin d’éviter un déséquilibre trop prononcé entre développement touristique et maintien d’un accès abordable au logement :
- Régulation stricte concernant le changement d’usage résidentiel vers hébergement commercial/touristique
- Limitation administrative annuelle sur le nombre total de nouvelles licences accordées aux hébergements touristiques
- Dialogue avec communes locales pour garantir un équilibre entre attractivité économique/maintien d’une vie communautaire stable
Perception locale face aux changements immobiliers induits par le tourisme
“Les résidents expriment parfois leur inquiétude quant à la hausse rapide des loyers dans certains secteurs ; inversement, beaucoup reconnaissent que cette dynamique favorise commerces locaux & création ponctuelle d’emplois.”
Pour beaucoup d’entreprises locales (cafés, boutiques souvenirs…), cette évolution est perçue positivement grâce au flux accru mais maîtrisé — tant que celui-ci ne transforme pas radicalement leur cadre quotidien ni n’exclut trop fortement habitants historiques.
Bon à savoir :
Au cours des dernières années, le Liechtenstein a connu une augmentation notable de la fréquentation touristique, entraînant une hausse significative des prix de l’immobilier, surtout dans les zones clés comme Vaduz et Malbun. Avec une croissance de près de 10 % du nombre de visiteurs annuels selon les dernières statistiques, la demande accrue pour les locations saisonnières de courte durée a fait grimper les prix résidentiels et commerciaux. Les investisseurs, aussi bien locaux qu’étrangers, se tournent de plus en plus vers ces opportunités lucratives. Toutefois, cette dynamique impacte le marché locatif local, rendant les logements moins accessibles pour les résidents permanents. En réponse, le gouvernement a cherché à adopter des régulations visant à limiter les effets négatifs, bien que certains résidents expriment des préoccupations quant aux transformations rapides du marché. Les entreprises locales, quant à elles, profitent de l’afflux touristique, mais doivent également s’adapter à une concurrence accrue due aux changements de prix.
L’investissement locatif : une opportunité à saisir
L’investissement locatif au Liechtenstein se présente aujourd’hui comme une opportunité particulièrement attractive, soutenue par la stabilité économique du pays, la croissance continue de la demande et l’impact positif du tourisme sur le marché immobilier.
| Facteur clé | Situation actuelle (2024-2025) | Impact sur l’investissement locatif |
| Stabilité économique | Croissance robuste, dette publique très faible | Sécurité pour investisseurs étrangers |
| Prix au m² | 5 000 à 12 000 € dans les quartiers prisés | Valorisation patrimoniale |
| Rendement locatif | Hausse des loyers ; rendements parmi les plus élevés en Europe centrale | Attractivité accrue |
| Taux d’occupation | Très élevé (>97% dans zones touristiques) | Faible vacance, flux de revenus stables |
| Réglementation | Quota annuel : moins de 30 biens accessibles aux étrangers ; régulation stricte des hausses de loyers | Accès limité mais valorisation potentielle |
Liste des avantages spécifiques d’un investissement locatif dans les zones touristiques :
- Afflux constant de touristes internationaux, notamment à Vaduz et Balzers, renforçant la demande saisonnière et annuelle pour les locations meublées ou courte durée.
- Prix immobiliers élevés garantissant une valorisation stable voire croissante du patrimoine.
- Rendements supérieurs à la moyenne régionale, portés par un taux d’occupation quasi-total pendant les périodes hautes.
- Diversification possible grâce à l’achat d’immeubles mixtes (résidentiel/commercial), très recherchés tant par les touristes que par le tissu économique local.
Le tourisme agit comme moteur principal : il amplifie significativement la demande en logements temporaires, avec une préférence marquée pour des biens haut-de-gamme ou atypiques. Cette dynamique assure aux propriétaires un taux d’occupation proche de 100% lors des saisons touristiques majeures.
Points réglementaires importants :
- Un quota annuel limite strictement le nombre de propriétés accessibles chaque année aux investisseurs non-résidents (moins de 30 biens).
- Les augmentations annuelles des loyers sont encadrées légalement afin d’éviter toute spéculation excessive.
- Le système juridique solide garantit sécurité contractuelle et rapidité lors des transactions.
La combinaison unique entre stabilité politique/économique, rareté foncière et effervescence touristique fait du Liechtenstein un marché premium réservé aux investisseurs avisés souhaitant sécuriser leur capital tout en bénéficiant de rentrées régulières élevées.
Tableau comparatif rapide entre zones résidentielles classiques et zones touristiques :
| Critère | Zone résidentielle classique | Zone touristique |
| Taux d’occupation | Élevé (~95%) | Très élevé (>97%) |
| Niveau moyen des loyers (€/m²) | ~6 500 | >10 000 |
| Rendement net estimé (%) | 3–4 | 4–6+ |
| Potentiel plus-value | Modéré | Élevé grâce à rareté + attrait touristique |
Investir dans le secteur locatif au Liechtenstein combine ainsi sécurité maximale et perspectives financières particulièrement attractives pour qui sait saisir ces opportunités limitées.
Bon à savoir :
Le Liechtenstein, grâce à ses attraits touristiques croissants, voit une augmentation de la demande immobilière, ce qui fait de l’investissement locatif une opportunité à saisir. La stabilité économique et politique du pays, couplée à sa position géographique privilégiée, attire de nombreux investisseurs étrangers. Les zones touristiques, en particulier la capitale Vaduz et les charmantes localités de montagne, offrent des rendements locatifs attrayants avec des taux d’occupation souvent supérieurs à 80%. Toutefois, il est crucial de prendre en compte les réglementations locales, telles que les restrictions concernant les achats par des non-résidents, qui peuvent influencer les stratégies d’investissement. Ces atouts, combinés à une infrastructure développée et une fréquentation touristique en hausse, rendent le marché immobilier locatif du Liechtenstein particulièrement prometteur pour les investisseurs avertis.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
