Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché des résidences secondaires au Liechtenstein
Le marché des résidences secondaires au Liechtenstein, bien que petit en taille, offre une opportunité fascinante pour les investisseurs et acheteurs fortunés à la recherche d’un mélange unique de stabilité économique et de paysages alpins pittoresques.
Avec ses lois fiscales favorables, ce minuscule principauté européenne attire une clientèle internationale désireuse de profiter de l’élégance discrète et de la prospérité de cet État enclavé.
À travers cet article, plongeons dans les spécificités de ce marché dynamique, examinant les facteurs qui le rendent attrayant tout en décryptant les défis potentiels auxquels les acheteurs doivent faire face dans leur quête de la propriété idéale.
Les raisons d’investir dans des résidences secondaires à Liechtenstein
Avantages fiscaux pour les investisseurs étrangers :
- Taux d’imposition sur les sociétés très bas : 12,5 %, parmi les plus faibles d’Europe.
- Exonération de certains impôts : Les impôts sur les plus-values, successions et donations ont été abolis.
- Cadre légal clair et transparent, facilitant la planification fiscale internationale.
- Déductions fiscales attractives : Amortissements et charges d’intérêts déductibles pour optimiser la rentabilité des investissements immobiliers via une SCI.
- Conventions de non double imposition avec de nombreux pays, limitant le risque de taxation multiple des revenus.
| Avantage fiscal | Description |
|---|---|
| Taux société 12,5 % | Un des taux les plus bas en Europe |
| Exonération successions | Aucun impôt sur héritage ou donation |
| Pas d’impôt sur plus-value | Plus-value immobilière non taxée |
| Déductions optimisées | Charges financières/amortissements déductibles |
Stabilité économique et politique :
- Le Liechtenstein offre une stabilité politique exceptionnelle grâce à son régime monarchique parlementaire stable depuis plusieurs décennies.
- L’économie est solide, intégrée à celle de la Suisse (même monnaie – CHF), offrant une sécurité supplémentaire aux investisseurs.
- La protection juridique avancée assure un haut niveau de confidentialité et renforce la confiance dans l’investissement international.
Attrait touristique du Liechtenstein :
Le marché immobilier bénéficie du tourisme croissant :
- Paysages alpins remarquables propices au ski, randonnées, cyclisme
- Château princier emblématique
- Musées (Kunstmuseum), festivals culturels variés
- Gastronomie locale raffinée
Cela favorise une demande soutenue pour les résidences secondaires : un facteur important qui peut entraîner une revalorisation progressive des biens immobiliers situés dans cette principauté attractive.
Qualité de vie élevée :
Points forts :
- Sécurité publique exemplaire
- Système éducatif performant
- Offre culturelle riche (musées modernes, galeries)
- Environnement naturel exceptionnel (Alpes environnantes)
Le Liechtenstein combine qualité environnementale supérieure avec infrastructures haut-de-gamme adaptées aux attentes internationales.
Réglementations spécifiques concernant l’achat par des non-résidents :
Points clés à considérer :
- L’acquisition directe par un étranger peut être soumise à autorisation administrative stricte ; le nombre total d’acquisitions par an est limité afin de préserver l’équilibre local.
- Les investissements via structure sociétaire comme SCI permettent parfois davantage de flexibilité réglementaire mais nécessitent conseil spécialisé pour respecter toutes obligations légales locales.
- Ces restrictions peuvent influencer la stratégie patrimoniale : il est conseillé aux investisseurs internationaux d’analyser leur projet en amont afin d’optimiser leur montage juridique/fiscal tout en respectant le cadre réglementaire liechtensteinois.
Bon à savoir :
Investir dans des résidences secondaires au Liechtenstein présente de nombreux avantages, notamment grâce à son régime fiscal attractif pour les investisseurs étrangers, avec des taxes réduites et des incitations fiscales spécifiques. Le pays se distingue par sa stabilité économique et politique, offrant une sécurité aux investisseurs. Le Liechtenstein attire également de nombreux touristes, ce qui peut accroître la valeur des propriétés grâce à la demande locative élevée. La qualité de vie y est supérieure, avec une riche offre culturelle et de magnifiques paysages alpins. Cependant, il est essentiel de connaître les réglementations encadrant l’acquisition de biens par des non-résidents, qui exigent souvent des autorisations spécifiques, influençant potentiellement le processus d’investissement.
Les meilleurs endroits pour investir à Liechtenstein
| Région | Atouts spécifiques | Perspectives d’évolution | Types de biens les plus recherchés |
| Vaduz | Capitale, centre politique et économique, infrastructures modernes, forte demande résidentielle & commerciale | Valorisation constante du haut de gamme ; hausse régulière attendue grâce à la stabilité du marché | Appartements premium, immeubles mixtes (résidentiel/commercial), bureaux |
| Schaan | Plus grande ville, pôle industriel majeur, excellente accessibilité avec Vaduz | Croissance soutenue des prix due au dynamisme industriel et à l’attractivité pour les familles | Logements familiaux modernes, immeubles collectifs destinés à la location longue durée ou corporate |
| Balzers & Eschen | Quartiers résidentiels calmes très prisés par familles locales/frontalières ; cadre de vie élevé | Potentiel important sur le segment résidentiel familial sous pression démographique | Maisons individuelles contemporaines et petites résidences locatives |
Caractéristiques spéciales par région :
- Vaduz : accès facile aux institutions financières internationales et services administratifs ; offre scolaire internationale.
- Schaan : proximité immédiate avec Vaduz ; réseau routier performant reliant toutes les zones économiques.
- Balzers & Eschen : environnement naturel privilégié ; tranquillité appréciée par une clientèle familiale ou frontalière.
Avantages économiques d’un investissement immobilier secondaire au Liechtenstein :
- Stabilité politique et économique exemplaire
- Faibles taux d’imposition sur les sociétés
- Incitations fiscales ciblées pour certains investissements immobiliers
- Services publics efficaces (santé, sécurité)
- Pression démographique modérée mais stable assurant un taux d’occupation élevé
Tendances actuelles du marché immobilier :
- Hausse régulière des prix dans le moyen-haut de gamme.
- Forte demande pour :
- Appartements haut de gamme en centre-ville (Vaduz)
- Maisons familiales dans les quartiers calmes (Balzers/Eschen)
- Immeubles mixtes offrant rentabilité locative durable
- Le secteur commercial connaît aussi un développement rapide dans la finance et le retail.
Exemples récents d’investissements réussis :
- Acquisition en 2024 d’un immeuble mixte à Vaduz transformé en bureaux + appartements premium : rendement net supérieur à 4 % après rénovation.
- Projet neuf résidentiel collectif à Schaan loué intégralement avant livraison grâce au dynamisme local industriel.
Perspectives pour l’avenir :
Le maintien de la croissance modérée des prix est attendu grâce à la stabilité macro-économique du pays.
L’arrivée continue d’actifs internationaux renforce l’attractivité locative notamment sur le segment premium urbain.
Les politiques fiscales resteront probablement favorables aux investisseurs étrangers tout en encourageant une urbanisation maîtrisée centrée sur le développement durable.
Bon à savoir :
Au Liechtenstein, Vaduz et Schaan se distinguent comme des pôles attractifs pour l’investissement immobilier secondaire, grâce à une infrastructure moderne et un accès aisé aux centres financiers européens. Vaduz, la capitale, séduit par son cadre paisible et sa proximité avec les institutions culturelles et administratives, tandis que Schaan offre un environnement dynamique avec un excellent accès aux services et un cadre de vie agréable. Le marché y est en essor, avec une forte demande pour des propriétés de luxe et des appartements modernes. Grâce à une économie stable et une politique fiscale avantageuse, investir au Liechtenstein présente des avantages économiques considérables, avec une préservation de la valeur forte et une rentabilité prometteuse. De plus, les récentes tendances montrent une appréciation des valeurs des biens, indiquant une opportunité de croissance à long terme, augmentée par des investissements réussis récents dans des complexes résidentiels et des chalets. Pour l’avenir, un intérêt croissant pour des propriétés éco-énergétiques et des aménagements de luxe offre de nouvelles perspectives aux investisseurs cherchant à capitaliser sur un marché solide et en développement.
Stratégies d’investissement dans les résidences secondaires
Le Liechtenstein se distingue par un cadre légal et fiscal particulièrement favorable pour les investisseurs étrangers, grâce à sa stabilité économique, son système bancaire robuste et une fiscalité avantageuse sur les revenus du capital. L’acquisition de résidences secondaires par des non-résidents est soumise à des quotas stricts et à une réglementation rigoureuse, mais reste accessible via des structures d’investissement telles que la SCI (Société Civile Immobilière), permettant de contourner certaines restrictions tout en bénéficiant d’avantages fiscaux notables.
Cadre légal et fiscal spécifique au Liechtenstein
- Résidence principale prioritaire : La législation privilégie l’accès au logement pour les résidents permanents ; l’achat de résidences secondaires est donc limité.
- Investissement via SCI : Les investisseurs étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers via une SCI domiciliée localement ou internationale, ce qui offre flexibilité et optimisation fiscale.
- Fiscalité attractive : Absence d’impôt sur la fortune, faible imposition sur le capital gains après 10 ans de détention, droits de mutation réduits pour certaines transactions.
- Contrôles stricts : Les autorités vérifient la provenance des fonds et exigent souvent un dossier complet pour tout achat immobilier.
| Aspect | Détail |
|---|---|
| Quotas | Limités pour non-résidents |
| Fiscalité | Avantageuse (pas d’impôt sur la fortune, faible taxe sur plus-value) |
| Structure recommandée | SCI locale ou internationale |
| Contrôles | Vérification approfondie des fonds |
Exemples concrets de types de résidences secondaires prisées
- Chalets alpins modernes avec vue panoramique
- Situés dans les hauteurs près du ski alpin (Malbun)
- Prisés par une clientèle européenne fortunée
- Villas contemporaines dans le centre urbain
- Vaduz offre un accès direct aux infrastructures culturelles
- Recherchées par les familles internationales
- Maisons traditionnelles rénovées en périphérie
- Balzers ou Triesen proposent tranquillité sans éloignement excessif
Les villas avec jardin privatif sont particulièrement recherchées en raison du caractère exclusif du marché immobilier liechtensteinois.
Aspects financiers : retour sur investissement & coûts d’entretien
- Retour sur investissement (ROI)
- Rendements locatifs modestes comparé aux grandes villes européennes (2–3% brut)
- Plus-value potentielle élevée grâce à la rareté du foncier (+5% annuel selon certains experts)
- Coûts d’entretien
- Maintenance standard comprise entre CHF 1 000–3 000/an selon taille et standing
- Inclut chauffage centralisé dans beaucoup de copropriétés
- Systèmes domotiques fréquents augmentent parfois l’entretien technique
- Taxes communales faibles
- Maintenance standard comprise entre CHF 1 000–3 000/an selon taille et standing
La rareté foncière fait que même avec un ROI locatif modéré, l’appréciation patrimoniale reste très attractive.
Tendances actuelles du marché immobilier
La demande pour les résidences secondaires reste soutenue malgré les quotas restreints :
- Forte demande venant principalement d’Allemagne, Suisse voisine et pays nordiques
- Préférence marquée pour le confort moderne combiné à la proximité naturelle (ski/randonnée)
- Le marché privilégie actuellement :
- Biens bien isolés énergétiquement
- Espaces extérieurs privatifs
- Proximité immédiate aux commodités
La stabilité politique renforce encore l’attractivité auprès des investisseurs internationaux soucieux de sécurité patrimoniale.
Conseils pratiques pour investisseurs potentiels
Pour maximiser vos chances dans ce marché exigeant :
- Diversifier votre portefeuille immobilier
- Investir simultanément dans différents types biens/régions
- Privilégier aussi bien chalets que villas urbaines
- S’associer avec partenaires locaux
- Collaborer avec agences spécialisées ou notaires reconnus
- Créer partenariats structurants via sociétés locales
- Optimiser fiscalement chaque acquisition
- Utiliser systématiquement une structure adaptée type SCI
- Préparer minutieusement tous documents justificatifs
- Anticiper évolution réglementaire
- Surveiller modifications potentielles liées aux quotas/contrôles
- Maintenir relations professionnelles suivies avec conseillers locaux
- Privilégier qualité/emplacement exceptionnel
- Cibler biens offrant exclusivité durable malgré prix élevé initial
| Conseil | Explication |
|---|---|
| Diversification | Réduire risques liés au segment unique |
| Partenariat local | Accélérer démarches administratives |
| Structure optimisée | Maximiser avantages fiscaux |
L’approche prudente mais proactive s’avère payante face à un marché aussi fermé qu’attrayant économiquement.
Bon à savoir :
Pour investir dans des résidences secondaires au Liechtenstein, il est crucial de comprendre le cadre légal et fiscal, car les règles pour les investisseurs étrangers peuvent être strictes, notamment concernant les autorisations d’achat de biens immobiliers. Les chalets alpins et les villas de luxe sont particulièrement prisés dans la région, notamment à Vaduz et Triesenberg. Le retour sur investissement peut être attractif, mais il ne faut pas sous-estimer les coûts d’entretien élevés, accentués par le climat local. Le marché immobilier actuel montre une demande continue pour ces propriétés, encouragée par la stabilité économique et la sécurité du Liechtenstein. Pour optimiser l’investissement, il est recommandé de diversifier le portefeuille en incluant diverses localisations et types de biens, et de considérer des partenariats avec des acteurs locaux pour mieux naviguer les complexités administratives et maximiser les rendements.
Analyses de la rentabilité locative au Liechtenstein
Analyse de la rentabilité locative au Liechtenstein
Le marché immobilier du Liechtenstein se caractérise par une stabilité et une croissance continue, avec des rendements locatifs résidentiels généralement stables. Les loyers des nouveaux contrats ont progressé de +1,8 % au premier trimestre 2025, s’inscrivant dans la reprise initiée en 2024. Parallèlement, les prix de l’immobilier résidentiel poursuivent leur hausse : +2,1 % sur un an toutes catégories confondues, avec une progression de +1,5 % pour les maisons individuelles et +2,5 % pour les appartements.
| Type d’actif | Rendement brut estimé | Évolution récente du prix |
| Résidentiel (moyenne) | ~3–4% | +2 à 4% / an |
| Résidence secondaire | ~2–3% | similaire |
| Bureaux (centre/périphérie) | Variable | Divergence accrue |
Remarque : Les taux précis peuvent varier selon la localisation exacte et le type d’actif.
Différences régionales
- Dans le centre du pays (Vaduz et environs), la demande locative est forte, soutenue par l’activité économique nationale. Cela tire les prix d’achat vers le haut mais permet un faible risque de vacance.
- En périphérie ou dans des zones moins dynamiques économiquement, les rendements bruts sont légèrement supérieurs car les prix d’achat sont plus bas mais il peut exister davantage de turnover ou une demande moins soutenue.
- Le marché des résidences secondaires reste restreint au Liechtenstein en raison des faibles volumes disponibles et des réglementations strictes ; cela limite l’offre tout en maintenant la valeur.
Facteurs influençant la rentabilité
Liste synthétique :
- Prix d’achat initial élevé limitant mécaniquement le rendement brut
- Loyers élevés mais encadrés localement
- Frais d’entretien modérés grâce à une bonne qualité générale du bâti
- Réglementations locales restrictives quant aux locations touristiques ou saisonnières
Comparaison européenne
En comparaison avec certains marchés européens :
| Pays | Rendement locatif brut moyen |
| Macédoine du Nord | ≈6.5% |
| Lituanie | ≈6.4% |
| Serbie/Lettonie/Irlande | >7% |
| Suisse/Liechtenstein | ~3–4% |
Le rendement au Liechtenstein est donc inférieur à celui observé dans plusieurs marchés émergents ou périphériques européens où il dépasse fréquemment 6 %. Cette différence s’explique principalement par :
- Un risque bien moindre sur le capital investi ;
- Une fiscalité attractive mais sans excès ni incitations spécifiques pour l’investissement étranger.
Impact fiscalité & contexte économique
La fiscalité immobilière demeure avantageuse au Liechtenstein : absence de taxe foncière annuelle significative et régime favorable pour certains profils investisseurs internationaux. La baisse récente des coûts de financement (SARON passé sous 0,25 %) renforce encore l’attractivité malgré un rendement modéré.
Les prévisions restent positives grâce à :
- Un déséquilibre structurel entre offre limitée et demande stable,
- Des perspectives économiques solides,
- Une probable abolition prochaine de la « valeur locative » qui pourrait soutenir davantage encore l’attrait patrimonial.
Exemple chiffré :
Pour un appartement acheté à CHF 900 000 loué CHF 2 400/mois
– Revenu annuel brut = CHF 28 800
– Rendement brut = ( frac{28,800}{900,000} times 100 = 3{,}2%)
Après déduction charges/frais fixes (~15%), rendement net autour de 2,7 %, hors éventuelle valorisation future.
Conseils aux investisseurs potentiels
- Privilégier les biens situés dans ou proche du centre urbain afin d’assurer stabilité locative.
- Veiller à négocier dès l’acquisition compte tenu du niveau élevé des prix initiaux.
- Anticiper sur long terme : miser sur la valorisation progressive plutôt que sur un fort cash-flow immédiat.
- Se tenir informé(e) régulièrement des évolutions fiscales locales susceptibles d’influer tant sur le revenu que sur sa taxation future.
Bon à savoir :
Au Liechtenstein, les taux de rendement pour les résidences secondaires varient considérablement selon les régions, influencés par la demande locative et les prix d’achat initiaux, avec des rendements moyens oscillant entre 3% et 5%. Les zones urbaines, comme Vaduz et Schaan, offrent souvent des rendements plus faibles mais stables en raison d’une demande locative soutenue, tandis que les zones plus rurales peuvent offrir des rendements potentiellement plus élevés, bien que plus volatils. Les réglementations strictes, telles que les restrictions sur les locations à court terme, peuvent affecter la rentabilité, tout comme les frais d’entretien élevés et la fiscalité. Comparativement à d’autres pays européens, la rentabilité locative au Liechtenstein est compétitive, mais les perspectives économiques et les prévisions de hausse des prix immobiliers doivent être prises en compte. Pour optimiser leur rentabilité, les investisseurs doivent privilégier les biens en bon état, réduire les coûts fixes grâce à des rénovations écoénergétiques et rester informés des législations changeantes sur le marché locatif.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
