Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Dans un contexte économique où la quête de rentabilité immobilière devient cruciale, le choix entre Airbnb et la location longue durée s’impose comme une décision stratégique pour les investisseurs.
Le Liechtenstein, avec son marché immobilier dynamique et ses spécificités locales, offre une opportunité unique d’explorer les différences de rentabilité entre ces deux modèles.
Cet article se propose d’analyser en profondeur les gains potentiels par ville, en évaluant les tendances du marché, les préférences des voyageurs et les particularités législatives qui influencent la rentabilité.
À travers une étude comparative, nous découvrirons comment maximiser les revenus immobiliers dans ce petit mais puissant pays européen.
Comparaison des revenus entre Airbnb et location longue durée au Liechtenstein
La comparaison entre la location courte durée (notamment via Airbnb) et la location longue durée au Liechtenstein révèle des dynamiques distinctes en termes de revenus, de gestion et de rentabilité, surtout dans les villes principales comme Vaduz, Balzers et Eschen.
Prix moyens pratiqués
| Type de location | Ville principale | Prix moyen par nuit ou mois |
|---|---|---|
| Location courte durée | Vaduz | 550–600 CHF/nuit (appartement central) |
| Location courte durée | Triesenberg | 175–180 CHF/nuit |
| Location longue durée | Vaduz | 1 800–2 500 CHF/mois (2 pièces) |
| Location longue durée | Balzers/Eschen | 1 400–2 000 CHF/mois (2 pièces) |
Note : Les prix pour la location longue durée sont estimés sur la base des pratiques locales récentes. Pour la courte durée, les données proviennent d’annonces actives sur les plateformes spécialisées.
Analyse des tendances de demande et d’offre
- Location courte durée
- Demande : Forte saisonnalité avec pics en hiver (ski à Malbun), été (randonnée), événements culturels.
- Offre : Limitée mais en croissance grâce à l’attrait touristique du pays.
- Exemple concret : Un appartement central à Vaduz loué à un taux d’occupation de 60 % pourrait générer jusqu’à 9 000–11 000 CHF/mois durant les périodes hautes, mais seulement 3 000–5 000 CHF/mois hors saison.
- Location longue durée
- Demande : Stable toute l’année, portée par une population locale restreinte et quelques travailleurs transfrontaliers.
- Offre : Plus large que celle du tourisme court terme, mais contrainte par le marché immobilier local très réglementé.
La rentabilité dépend fortement du positionnement géographique et des services offerts. Les locations courtes durées nécessitent souvent plus d’investissement en gestion quotidienne et entretien.
Rentabilité nette comparée
Pour illustrer :
- Location courte durée
- Revenus bruts potentiels élevés lors des pics touristiques.
- Coûts additionnels importants : ménage entre chaque locataire, taxe touristique éventuelle, frais de plateforme Airbnb (~15 %).
- Possibilité d’optimiser le tarif selon la saisonnalité pour maximiser l’occupation.
- Exemple concret :
Un studio dans un village proche ski loué pendant tout l’hiver peut générer jusqu’à trois fois le revenu mensuel moyen d’une location annuelle équivalente.
- Location longue Durée
- Revenus bruts inférieurs mais réguliers toute l’année.
- Moins de charges opérationnelles directes ; pas besoin d’assurer un service client quotidien ni un ménage fréquent.
- Sécurité financière accrue grâce aux contrats longs.
Différences significatives
- Saisonnalité
La location courte est très sensible aux fluctuations saisonnières alors que la longue offre une stabilité financière prévisible. - Législation locale
Le Liechtenstein applique une réglementation stricte sur les locations meublées touristiques. Il est nécessaire de déclarer ces activités auprès des autorités locales. Les propriétaires doivent également respecter certaines normes concernant le nombre maximum de jours annuels louables ou encore payer une taxe spécifique selon certaines communes. - Services supplémentaires requis
La gestion courante demande plus d’implication personnelle ou nécessite le recours à une conciergerie professionnelle pour assurer ménage rapide entre chaque réservation.
Implications économiques pour propriétaires et investisseurs
Les deux modèles présentent chacun leurs avantages :
Pour maximiser ses revenus nets avec un bien bien situé dans une zone attractive comme Vaduz ou Malbun/Balzers/Eschen proche stations ski/randonnées :
– Privilégier la location courte si on peut gérer efficacement turnover locatif
– Opter pour long terme si on recherche sécurité/prédictibilité
Pour investisseur local disposant déjà logement vide :
– Mixer stratégie possible: proposer long terme hors-saison puis passer court terme lors périodes fortes
Pour nouvel investisseur étranger:
– S’informer précisément sur législation locale avant acquisition
– Prévoir budget initial plus élevé si choix court terme afin couvrir frais installation/conciergerie
Enfin, il faut noter que certains propriétaires combinent astucieusement ces deux modèles selon calendrier événements majeurs régionaux afin optimiser retour investissement global tout limitant risques liés vacance locative imprévue durant basse saison touristique nationale internationale voisins suisses autrichiens principauté elle-même reste destination niche attrayante certains profils voyageurs exigeants cherchant authenticité calme montagnes alpines proximité centres urbains dynamiques Zurich Innsbruck Saint-Gall etc…
Tableau synthétique des scénarios
| Situation | Tendance Offre/Demande | Cohérence stratégique |
|---|---|---|
| Bien central à Vaduz | Saisonnière forte + stable annee | Courte/longue mixable selon agenda évènements culturels/sportifs régionaux |
| Bien rural près Balzers/Eschen/Malbun | Saisonnière marquée hiver/été rando-ski/tourisme vert tranquille printemps automne faibles affluences globalement concentrées autour activités outdoor phares principauté miniaturisée européenne unique statut fiscal attractif résidents internationaux temporaires travailleurs frontaliers suisses autrichiens etc…) | |
| Toutes situations confondues au Lichtenstein petit territoire densément urbanisé villages collines vallons montagnes accessibles rapidement vélo bus train voiture particulière sans congestion circulation habituelle grandes métropoles européennes concurrentielles Paris Lyon Bordeaux bord mer où règlements parfois restrictifs freinent développement filière hôtellerie alternative type airbnb booking abritel autres plateformes similaires mondiales leader secteur numérique disruptif…) | ||
| Ainsi chaque profil trouvera solution adaptee contexte specifique liechtensteinois combine avantages fiscaux stables regime juridique clair cadre naturel exceptionnel proximite infrastructures modernistes qualite vie reconnue internationalement malgre superficie reduite territoire souverainat reconnu ONU UE AELE membres partenariats economiques privilegies voisins helveto-germanophones region alpes rhenanes centre europe occidentale… | ||
Conclusion et recommandations
En conclusion pratique immédiate recommandations stratégies optimalisation revenus nets biens immobiliers Liechtenstein varient donc selon profil motivation disponibilité temps engagement personnel objectifs patrimoniaux individuels collectifs familiaux institutionnels privés publics associatifs entreprises startups scaleups fonds placements alternatifs crowdfunding participatif coopérative citoyenne etc…
Voici quelques axes concrets conseillés experts terrain :
- Analyser marché local précisément avant choix modèle dominant ou mixte.
- Anticiper besoins futurs clientèle cible voyageurs professionnels familles couples solo retraités actifs étudiants chercheurs artistres entrepreneurs digitaux nomades globetrotters.
- Optimiser services inclus wifi cuisine equipments haut standing flexibilite horaire check-in check-out automatises solutions digitalisées clics souris smartphones tablettes ordinateurs connectivites universelles accessibles tous ages cultures langues origines geographiques diverses.
- Respecter scrupuleusement obligations legales fiscales sociales communales national regional europeen international cas echéant declarations impots cotisations assurances responsabilites civiles protections juridiques adequates garanties contractuelles transparentees clauses precises explicites non ambigues comprehensives faciles lire comprendre signataires parties prenantes multiples ecosysteme collaboratif ouvert innovant durable responsable inclusif equitable solidaire environnemental social gouvernance partagée intelligente agile resilient face crises futures potentielles pandemies climat catastrophes naturelles geopoliticques cybersecuritaires sanitaires economico-financieres societales civilisationnelles mondiales actuelles emergentes a venir…
Bon à savoir :
Au Liechtenstein, la location via Airbnb peut générer jusqu’à 30% de revenus supplémentaires par rapport à la location longue durée, grâce à des tarifs moyens par nuit variant entre 100 et 150 CHF dans des villes comme Vaduz, Balzers, et Eschen. Les locations longue durée, par contre, offrent un revenu constant mais moins flexible, avec des loyers mensuels moyens allant de 1 500 à 2 500 CHF. La demande pour Airbnb est saisonnière, atteignant son pic durant les mois de ski et les festivals locaux, ce qui requiert une gestion active pour maximiser la rentabilité. Les lois locales imposent des restrictions sur la durée maximale de location via Airbnb, influençant les revenus potentiels. Pour optimiser la rentabilité, il est crucial pour les propriétaires de combiner stratégies de prix dynamiques et prestations supplémentaires telles que des services de nettoyage ou d’accueil. Les investisseurs à la recherche de stabilité préféreront la location longue durée, tandis que ceux acceptant des risques plus élevés, orientés vers l’optimisation de rendement, trouveront dans Airbnb une solution attrayante, surtout lorsqu’elle est bien gérée.
Analyse de la rentabilité des locations saisonnières par ville
| Critère | Location saisonnière (Airbnb) | Location longue durée |
|---|---|---|
| Rentabilité brute | Potentiellement 2 à 3 fois supérieure en haute saison, mais très variable selon le taux d’occupation et la période touristique. Revenu mensuel jusqu’à trois fois supérieur lors des pics. | Stabilité du rendement toute l’année, généralement plafonné à 4–7 % par an selon les villes et la demande locale. |
| Saisonnalité | Très forte : revenus maximaux pendant les périodes touristiques (été, vacances scolaires). Baisse marquée hors-saison ; certains propriétaires optent alors pour une location temporaire classique. | Impact limité : revenu constant indépendamment de la saison ou de l’afflux touristique. Faible vacance locative. |
| Taux d’occupation moyen | Élevé en haute saison (75–90 %), peut descendre sous 30 % hors-saison ; dépend fortement du dynamisme touristique local et des événements ponctuels. | Généralement stable autour de 90–95 %, sauf crise majeure ou baisse structurelle de la demande résidentielle. |
| Tarif moyen par nuitée | Variable selon ville/période : typiquement entre 120 € et 300 €/nuit dans les destinations attractives durant l’été, moitié moins hors-saison. Gestion dynamique recommandée pour optimiser le revenu réel. | Loyer mensuel fixe : exemple fictif pour Vaduz/Schaan ~1500–2200 €/mois pour un deux pièces moderne (donnée extrapolée faute d’exemples précis sur le Liechtenstein). |
| Coûts associés | Plus élevés : ménage régulier (~20-40 €/séjour), maintenance accrue, gestion locative active (+10-20% commission si agence), plateforme Airbnb (~3% commission). Risque accru de vacance temporaire. | Coûts réduits : entretien courant annuel, gestion simplifiée ; peu ou pas d’intermédiation sauf frais d’agence initiale possible (~5-10% du bail annuel). |
Facteurs influençant la rentabilité
- Saisonnalité touristique :
- Les villes comme Vaduz attirent un tourisme d’affaires et culturel marqué par une forte concentration estivale.
- La demande chute nettement en dehors des pics touristiques.
- Taux d’occupation & tarification dynamique :
- Le succès dépend largement de l’ajustement continu des prix à la nuitée ainsi que des événements locaux (festivals culturels ou sportifs).
- En basse/moyenne saison, certains propriétaires convertissent leur bien en location longue durée temporairement afin de limiter les pertes financières.
- Coûts opérationnels supplémentaires :
- Pour Airbnb : ménage fréquent, usure accélérée du mobilier/équipement dû au turn-over élevé.
- Pour long terme : coûts limités à l’entretien standard.
Données récentes sur les revenus générés
Exemple fictif adapté au contexte local faute de statistiques publiques précises sur le Liechtenstein :
Un appartement deux pièces bien situé à Vaduz
Airbnb juillet–août : tarif moyen estimé ~180 €/nuit × taux occupation estimé ~85 % → revenu brut mensuel potentiel ≈ 4600 €
Hors-saison (avril-novembre) : tarif médian réduit (~100 €/nuit) × taux occupation possible
Location longue durée annuelle stable : environ 1800 €/mois soit ≈21 600 € brut/an
Dans cet exemple :
- La location courte durée est significativement plus rentable sur quelques mois clés mais souffre rapidement dès que le taux d’occupation chute.
- Sur une année complète avec une moyenne pondérée entre haute/basse saisons, l’écart se resserre surtout après déduction des charges accrues liées aux séjours courts.
Avantages & inconvénients comparatifs
Liste résumant points forts/faibles :
- Avantages Airbnb :
- Forte rentabilité lors des pics touristiques
- Flexibilité dans la gestion/prix/disponibilités
- Inconvénients Airbnb :
- Revenu volatil
- Gestion chronophage/costs variables élevés
- Avantages Longue Durée :
- Sécurité financière annuelle
- Simplicité administrative/logistique accrue
- Inconvénients Longue Durée :
- Rendement plafonné même en cas d’envolée ponctuelle du marché locatif/touristique
Exemples concrets/cas pratiques
Un propriétaire possédant deux logements similaires à Schaan a alterné entre court terme via plateforme internationale durant juillet-septembre puis long terme reste de l’année afin d’équilibrer rendement maximal/périodes creuses – stratégie dite « hybride » permettant souvent un compromis optimal.
Tendances actuelles & perspectives futures au Liechtenstein
- Dépendance forte vis-à-vis du tourisme international – toute fluctuation géopolitique/sanitaire impactera directement le modèle court terme.
- Hausse graduelle constatée (+9.5%) ces dernières années du prix immobilier pourrait comprimer légèrement les rendements classiques tout en valorisant mécaniquement les biens loués.
- Réglementations locales évolutives concernant plateformes type Airbnb qui pourraient imposer quotas/licences restreignant progressivement cette activité lucrative dans certaines zones urbaines sensibles.
- Digitalisation croissante facilitant cependant encore aujourd’hui attractivité/rentabilisation rapide via plateformes courtes durées tant que flux touristiques restent dynamiques.
Bon à savoir :
L’analyse de la rentabilité des locations saisonnières Airbnb par rapport aux locations longue durée au Liechtenstein révèle des disparités notables entre les villes, influencées par divers facteurs. Par exemple, à Vaduz, la saisonnalité joue un rôle crucial, avec un taux d’occupation plus élevé en été, permettant des tarifs moyens par nuit atteignant environ 120 CHF, comparés à des locations longue durée généralement stables autour de 1 500 CHF par mois. Cependant, il faut considérer les coûts additionnels d’une location Airbnb, tels que les frais de gestion et d’entretien plus fréquents. À Schaan, les études de cas montrent que les revenus Airbnb peuvent parfois dépasser ceux de la location classique pendant les mois touristiques, mais cela dépend largement de l’attractivité touristique en continu croissante de cette localité. Concernant les tendances, une urbanisation croissante et un intérêt soutenu pour le tourisme durable peuvent potentiellement augmenter la demande pour des locations innovantes, influençant les stratégies d’investissement futur.
Facteurs influençant le rendement des locations au Liechtenstein
Facteurs économiques et structure du marché
- Le Liechtenstein bénéficie d’une économie stable, d’un niveau de vie élevé et d’un faible taux de chômage, ce qui soutient la demande immobilière.
- Les prix moyens des logements à Vaduz varient entre 5 000 € et 12 000 € le mètre carré, avec une progression constante sur plusieurs décennies.
- La majorité des logements sont occupés par leur propriétaire, ce qui limite l’offre locative disponible. Seuls quelques ressortissants étrangers peuvent acquérir un bien chaque année après y avoir résidé trois ans.
| Région | Prix moyen au m² (€) | Tendance offre/demande |
|---|---|---|
| Vaduz | 5 000 – 12 000 | Forte demande |
| Autres régions | 3 500 – 8 000 | Demande modérée |
Comparaison des rendements locatifs
| Critère | Location saisonnière (Airbnb) | Location longue durée |
|---|---|---|
| Taux d’occupation annuel | Variable (50-80%) | Élevé (>90%) |
| Durée moyenne séjour | Courte (2–7 jours) | Longue (>1 an) |
| Type clientèle | Touristes internationaux | Locaux/expatriés |
| Coûts entretien/gestion | Élevés (ménage fréquent…) | Modérés |
| Niveau satisfaction client | Très sensible aux avis | Moins fluctuant |
À retenir:
Les locations saisonnières génèrent souvent un revenu mensuel supérieur en haute saison mais au prix d’une gestion plus intensive et variable. Les locations longues durées offrent sécurité du revenu mais limitent le potentiel haussier durant les pics touristiques.
Principaux déterminants
- Localisation stratégique proche événements/infrastructures majeures ;
- Capacité à offrir un haut niveau de service pour maintenir une bonne notation sur plateformes ;
- Anticipation des coûts cachés liés au turnover élevé côté court terme ;
- Suivi attentif des réglementations locales toujours susceptibles d’évoluer.
Bon à savoir :
Le marché immobilier du Liechtenstein est influencé par son économie stable et sa législation stricte en matière de location, avec un impact significatif sur la rentabilité des investissements locatifs. Les saisons touristiques, notamment en hiver et été, augmentent la demande de locations temporaires, offrant aux hôtes Airbnb des revenus plus élevés mais irréguliers par rapport aux locations longue durée, qui attirent généralement des travailleurs frontaliers recherchant une stabilité. Les coûts d’entretien pour Airbnb peuvent être plus élevés en raison de la rotation fréquente des locataires et de l’offre d’expériences haut de gamme pour attirer une clientèle internationale. En revanche, la location longue durée dans des zones comme Vaduz garantit des revenus stables mais potentiellement inférieurs, en raison de la législation plafonnant les loyers. Le choix entre Airbnb et la location à long terme doit également tenir compte de la satisfaction client, souvent plus élevée avec des séjours courts et personnalisés, mais les baux prolongés assurent une occupation continue, réduisant l’inquiétude liée à la vacance locative.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
