Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier : Comparatif Liechtenstein et pays voisins
Investir dans l’immobilier est une décision majeure qui nécessite une analyse minutieuse des options disponibles dans différentes régions. Le Liechtenstein, ce minuscule mais prospère pays, attire de plus en plus d’acheteurs grâce à son cadre fiscal avantageux et son marché stable. Toutefois, les marchés immobiliers des pays voisins, tels que la Suisse, l’Autriche, et l’Allemagne, offrent également des opportunités uniques.
Ce comparatif vous guidera à travers les avantages et les inconvénients de l’achat d’une propriété au Liechtenstein par rapport à ses voisins, afin de vous aider à prendre une décision éclairée sur la meilleure option d’investissement immobilier.
Bon à savoir :
Le Liechtenstein est particulièrement attractif pour les investisseurs étrangers grâce à sa stabilité politique et économique, ainsi qu’à son système fiscal avantageux.
Analyse du marché immobilier au Liechtenstein et chez ses voisins
Le marché immobilier du Liechtenstein se distingue nettement de ceux de la Suisse et de l’Autriche, tant par ses prix élevés que par les facteurs structurels qui influencent sa dynamique.
| Pays | Prix moyen appartements (CHF/m²) | Prix moyen maisons (CHF/m²) | Fiscalité sur achat | Restrictions pour étrangers |
| Liechtenstein | 11 000 – 13 000 | Jusqu’à 15 000 | Taxe foncière annuelle, droits d’enregistrement, imposition plus-value selon durée détention ; pas de TVA sauf neuf/commercial | Offre limitée aux non-résidents, usage souvent limité à résidence principale |
| Suisse | Environ 8 500 – 13 500 | Parfois jusqu’à ~15 000 dans Zurich ou Genève | Droits de mutation cantonaux/communaux ; taxation sur la plus-value immobilière | Certaines restrictions selon le canton |
| Autriche | Environ 4 500 – 9 000 | Jusqu’à ~10 000 dans Vienne centre | Droits d’enregistrement et taxe foncière ; taxation des plus-values | Restrictions en zones touristiques |
Facteurs principaux influençant les prix au Liechtenstein :
- Demande forte, notamment alimentée par une population croissante d’expatriés attirés par un secteur financier stable et un environnement fiscal attractif.
- Offre extrêmement limitée, due à la petite superficie nationale et à une politique très stricte d’aménagement. Le foncier constructible est rare, particulièrement dans les communes centrales comme Vaduz ou Schaan.
- Législation locale restrictive : acquisition immobilière strictement encadrée pour les non-résidents afin d’éviter spéculation excessive et préserver le tissu résidentiel local. Les achats sont fréquemment soumis à autorisation administrative avec priorité donnée aux besoins locaux.
- Fiscalité attractive mais ciblée : taxe foncière annuelle variable selon commune/type de bien ; exonération générale de TVA sur l’ancien résidentiel (sauf exceptions), mais droits d’enregistrement obligatoires. Les conventions fiscales internationales facilitent cependant l’investissement transfrontalier grâce à des mécanismes anti-double imposition.
Comparaison régionale des variations de prix :
Dans le détail régional :
- À Vaduz/Schaan (centres urbains), prix supérieurs — appartements modernes entre CHF 11’000–13’000/m², maisons individuelles jusqu’à CHF 15’000/m².
- Dans les zones rurales du Liechtenstein, légère baisse mais maintien des tarifs élevés du fait du manque chronique de terrains constructibles.
- En Suisse alémanique urbaine (Zurich), gamme haute similaire au Liechtenstein ; ailleurs en Suisse et en Autriche, niveaux inférieurs sauf quartiers exclusifs viennois.
L’offre diversifiée inclut maisons individuelles neuves/modernes ainsi que propriétés historiques recherchées par investisseurs patrimoniaux souhaitant valoriser un bien unique.
Politiques fiscales pertinentes :
Encadrement strict pour limiter la spéculation étrangère tout en maintenant une fiscalité compétitive via accords internationaux permettant crédits/exonérations aux non-résidents sur revenus locatifs ou plus-values réalisés localement.
Évolutions futures possibles
Les tendances récentes montrent :
- Hausse continue des prix au Liechtenstein portée par la rareté structurelle du foncier disponible combinée à une demande internationale robuste chez les expatriés haut revenu,
- Stabilité voire légère progression attendue en Suisse centrale malgré quelques disparités régionales,
- Hausse modérée anticipée dans certaines régions autrichiennes urbaines grâce au dynamisme économique mais frein potentiel lié aux limitations légales contre achats étrangers massifs.
À court terme, le contexte macro-économique européen relativement stable devrait soutenir ces dynamiques. Cependant, toute évolution politique concernant l’accès étranger ou la réglementation bancaire/fiscale pourrait rapidement impacter ces marchés très interconnectés.
Bon à savoir :
Le marché immobilier au Liechtenstein est caractérisé par des prix élevés au mètre carré, souvent supérieurs à ceux observés en Suisse et en Autriche, principalement en raison de l’offre limitée et de la forte demande dans cette petite principauté. La législation locale stricte en matière de construction et de zonage contribue également à maintenir ces prix à un niveau élevé. En comparaison, la Suisse présente une homogénéité dans les prix, avec des variations significatives selon les régions; par exemple, les biens en zones urbaines comme Zurich sont bien plus chers qu’en campagne. En Autriche, Vienne reste la ville la plus onéreuse en matière d’immobilier, mais d’autres régions offrent des options plus abordables. Des politiques fiscales avantageuses au Liechtenstein, telles que des impôts immobiliers relativement bas, attirent aussi les investisseurs malgré les coûts d’achat initiaux élevés. Les récentes incertitudes économiques et politiques dans la région pourraient influencer les perspectives d’évolution des prix, mais la stabilité économique du Liechtenstein reste un facteur d’attractivité clé pour les acheteurs.
Avantages fiscaux pour les acheteurs au Liechtenstein comparés à l’Autriche et à la Suisse
Le Liechtenstein offre aux acheteurs immobiliers une série d’avantages fiscaux distinctifs par rapport à l’Autriche et à la Suisse, particulièrement attractifs pour les investisseurs internationaux recherchant un environnement fiscal stable et avantageux.
| Critère | Liechtenstein | Autriche | Suisse |
| Taxe foncière annuelle | Variable selon la commune ; taux généralement modéré | 0,2% p.a. (jusqu’à 5 fois la valeur de la propriété) | Variable selon le canton |
| TVA/Impôt sur transactions | Pas de TVA sur ventes résidentielles (hors neuf/commercial), droits d’enregistrement obligatoires | Taxe de transfert 3,5%, frais registre foncier 1,1% | Droits de mutation variables |
| Impôt sur plus-value | Dépend durée détention/statut vendeur | 4,2% si acquis avant le 31/03/2002 ; sinon 30% | Généralement imposée au niveau cantonal |
| Exonérations/réductions spécifiques | Conventions fiscales pour éviter double imposition ; exonérations fréquentes sur dividendes et plus-values | Réduction possible en cas de transmission familiale | Exonérations partielles dans certains cas |
| Régime investisseur international | Accords multiples évitant double imposition ; structures patrimoniales simplifiées | Résidence possible via investissement mais régime fiscal moins souple | Avantages liés au forfait fiscal |
Principaux points différenciants et avantages compétitifs du Liechtenstein :
- Absence fréquente de TVA sur reventes résidentielles, ce qui réduit le coût total d’acquisition par rapport à l’Autriche où toute transaction est soumise à des taxes fixes.
- Taxation des plus-values modulée selon la durée de détention, avec souvent des exonérations ou réductions lorsque les conditions sont remplies.
- Système simplifié pour les investisseurs étrangers, notamment via :
- De nombreuses conventions fiscales permettant d’éviter la double imposition ;
- La possibilité pour les non-résidents d’obtenir crédits ou exemptions dans leur pays d’origine ;
- Un cadre légal facilitant l’utilisation de sociétés holdings ou familiales avec un taux unique sur le bénéfice net imposable fixé à seulement 12,5 %.
- Pour les sociétés immobilières : minimum fiscal annuel faible (CHF 1’800/an).
Exemple concret illustratif :
Un investisseur acquérant un bien résidentiel ancien au Liechtenstein paiera uniquement des droits d’enregistrement locaux sans TVA ni taxe élevée sur la transaction. En Autriche, il serait soumis systématiquement à une taxe fixe de transfert immobilier (3,5%) ainsi qu’à des frais administratifs supplémentaires. Sur une acquisition moyenne (valeur CHF 1 000 000), cela représente jusqu’à CHF 35’000 économisés côté Liechtenstein rien que sur cette taxe initiale.
Pour un investisseur international souhaitant structurer son patrimoine via société :
- Au Liechtenstein : taxation unique société immobilière à 12,5 %, dividendes fréquemment exonérés si conditions remplies.
- En Autriche : taxation progressive pouvant atteindre jusqu’à 55 % en revenus personnels et CGT investissements fixée à 27,5 %.
Avantages complémentaires du Liechtenstein :
- Clarté réglementaire, processus administratif rapide, stabilité politique,
- réseau bancaire performant. Ces éléments renforcent l’attractivité fiscale globale face aux voisins autrichien et suisse.
Bon à savoir :
Au Liechtenstein, les acheteurs immobiliers bénéficient d’un régime fiscal attractif avec des taux d’imposition sur les transactions immobilières plus bas qu’en Suisse et en Autriche, où ces taux peuvent atteindre respectivement 3 % et 3,5 %. De plus, le Liechtenstein offre des exonérations fiscales pour les primo-accédants ainsi que des réductions intéressantes pour les investisseurs internationaux, ce qui n’est généralement pas le cas en Autriche ou en Suisse. Ces mesures incluent des crédits d’impôt pour les projets de développement durable, ce qui attire particulièrement les acheteurs écoresponsables. En pratique, un investisseur peut économiser jusqu’à 2 % du coût d’achat d’une propriété grâce aux taxes réduites et aux incitations, illustrant un avantage compétitif notable face aux pays voisins.
Facteurs économiques influençant l’achat immobilier dans le Liechtenstein et ses pays limitrophes
| Pays | PIB/habitant (CHF) | Revenu moyen annuel brut* | Taux de chômage (%) | Inflation (%)** | Taux d’intérêt hypothécaire moyen*** | Fiscalité immobilière |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Liechtenstein | 177 000 | ~100 000 à 120 000 | 2.1 | 1.8 | 1.25-1.75 | Très faible (pas de taxe foncière) |
| Suisse | 96 000 | ~80 000 | 2.0 | 2.1 | 1.5-2.0 | Modérée (variable selon cantons) |
| Autriche | 53 000 | ~50 000 | 4.9 | 3.5 | 2.0-2.5 | Élevée (droits de mutation >3%) |
| Allemagne | 51 000 | ~47 000 | 5.6 | 3.8 | 2.5-3.0 | Élevée (droits de mutation >3.5%) |
« Le Liechtenstein présente un environnement fiscal attractif avec une faible taxation directe sur les propriétés immobilières ainsi que des droits de mutation parmi les plus faibles en Europe occidentale… La Suisse applique une fiscalité modérée mais impose ses propriétaires via la valeur locative imputée… L’Autriche et l’Allemagne se distinguent surtout par leurs droits de mutation relativement élevés lors des transactions.» — Analyste économique suisse.
Avantages ou restrictions spécifiques :
- Liechtenstein
- Pas ou très peu de taxe foncière récurrente
- Droits réduits pour acheteurs étrangers sous conditions strictes (résidence principale)
- Fiscalité personnelle attractive globale
- Suisse
- Taxe foncière variable selon canton/commune
- Imposition annuelle basée sur valeur locative théorique du bien occupé par son propriétaire
- Peu ou pas d’incitations directes sauf cas particuliers (rénovation énergétique)
- Autriche / Allemagne
- Droit de mutation élevé lors achat (>3%)
- Peu ou pas d’exonérations sauf primo-accession sociale/localisée/autres critères stricts
- Taxe foncière annuelle existante mais généralement faible
Influences conjoncturelles globales/locales & prévisions économiques
« La stabilité macro-économique exceptionnelle du Liechtenstein – couplée à sa relation monétaire avec la Suisse – protège son marché immobilier contre les chocs externes majeurs… Toutefois, même ici comme ailleurs dans la région alpine/rhénane, le ralentissement économique mondial pourrait peser temporairement sur la demande étrangère haut-de-gamme.» — Économiste européen spécialiste zones alpines.
Facteurs actuels :
- Hausse progressive des taux hypothécaires depuis mi‑2022 freine légèrement l’accès à la propriété partout dans la zone germanophone.
- Demande domestique solide maintenue par revenus élevés/chômage faible surtout CH/LI.
Prévisions :
- Pour le second semestre 2024-début 2025 : Stagnation voire légère baisse attendue des prix transactionnels hors segments premium urbains/ski très recherchés. Les experts anticipent cependant un maintien structurellement haut du niveau général vu contraintes foncières fortes (notamment au LI).
- En Allemagne/Autriche : Correction baissière amorcée depuis mi‑2023 notamment marchés secondaires/excentrés suite resserrement crédit/inflation persistante.
« Le principal risque reste lié aux évolutions globales : si une récession profonde s’installe chez nos voisins principaux — notamment en Allemagne — cela pourrait finir par déstabiliser certains pans du marché suisse ou liechtensteinois malgré leur solidité intrinsèque.» — Analyste senior banque privée zurichoise
Bon à savoir :
Au Liechtenstein, le marché immobilier est fortement influencé par un niveau de revenu moyen parmi les plus élevés en Europe, ce qui, associé à un taux de chômage autour de 1,5 %, offre un marché dynamique. Comparativement, la Suisse présente un taux de chômage légèrement plus élevé à 2 % et des taux d’intérêt hypothécaires moyens proches de 1,5 %, influençant ainsi la demande. En Autriche, l’inflation fluctue, affectant la capacité d’achat en dépit d’un taux de chômage à 4,9 %. L’Allemagne se démarque par une économie robuste mais observe des pressions inflationnistes et un taux de chômage autour de 5,6 %. Concernant la fiscalité, le Liechtenstein propose une fiscalité immobilière attrayante par rapport à ses voisins, avec notamment des exonérations attractives pour les primo-accédants, contrairement à la Suisse où les taxes sur les propriétés sont plus élevées. Les experts soulignent que les politiques monétaires en Europe et les tendances économiques globales, comme la reprise post-pandémique, modulent aussi ces marchés. Selon une étude de la Haute École Spécialisée de Lucerne, un particulier souhaitant comparer ces marchés doit considérer les perspectives de croissance économique, où le FMI prédit une expansion modérée de 3 % pour la zone.
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