Investir au Vanuatu via une SCI : atouts et précautions

Publié le 25 juin 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans le pays Vanuatu via une Société Civile Immobilière (SCI) présente une opportunité attrayante pour diversifier son portefeuille tout en bénéficiant des nombreux avantages offerts par cette destination unique. Fameux pour ses paysages idylliques et ses plages paradisiaques, Vanuatu offre un cadre propice à l’investissement immobilier avec une fiscalité avantageuse, renforcée par l’absence d’impôt sur le revenu et les successions.

Cependant, malgré ces avantages séduisants, les investisseurs potentiels doivent être conscients des pièges potentiels, tels que les complexités administratives et juridiques, pour réussir pleinement cette entreprise. Dans cet article, nous explorerons de manière approfondie les bénéfices d’un tel investissement et les précautions à prendre pour naviguer habilement dans cet environnement d’investissement exotique.

Optimiser la structure juridique pour investir au Vanuatu

Les investisseurs au Vanuatu disposent de plusieurs structures juridiques pour organiser leurs activités. Chaque forme présente des avantages et des inconvénients en fonction des objectifs d’investissement, du niveau de protection recherché et de la situation fiscale.

Structure Juridique	Avantages	Inconvénients
International Company (IC)	– Exonération totale d’impôts sur les bénéfices offshore – Confidentialité élevée – Capital minimum très faible (1 USD) – Un seul actionnaire/administrateur possible	– Peu adaptée aux activités locales – Certaines restrictions sectorielles
Limited Liability Company (LLC)	– Responsabilité limitée – Flexibilité gestion/bénéfices – Pas de capital minimum requis	– Moins populaire que l’IC
Trust	– Protection efficace des actifs – Avantages fiscaux pour succession	– Administration complexe – Coûts de mise en place
Entreprise individuelle	– Simplicité administrative	– Responsabilité illimitée

La Société Civile Immobilière (SCI) au Vanuatu

Bien que le concept français classique de SCI ne soit pas explicitement prévu dans le droit vanuatais, il est néanmoins possible d’adapter une structure similaire, généralement sous la forme d’une LLC ou via un trust immobilier. Les investisseurs souhaitant détenir un bien immobilier à plusieurs peuvent constituer une société locale ayant pour objet exclusif la gestion patrimoniale immobilière.

Avantages potentiels :

• Séparation claire entre patrimoine privé et biens immobiliers
• Facilité dans la transmission ou cession des parts
• Optimisation fiscale selon la structuration
• Responsabilité limitée si structure adaptée

Inconvénients :

• Les règles précises applicables à une SCI « à la française » n’existent pas ; il faut s’appuyer sur les formes locales
• Nécessite souvent l’accompagnement par un conseil juridique local

Implications fiscales :

• Le Vanuatu ne prélève ni impôt sur les sociétés, ni impôt sur le revenu, ni taxes foncières classiques
• En cas de distribution ou vente immobilière, examiner les conventions fiscales internationales et potentielles obligations déclaratives dans le pays du bénéficiaire

Exigences légales pour création/fonctionnement

1. Réservation du nom commercial
2. Dépôt du dossier auprès du registre compétent avec statuts signés
3. Fourniture des pièces justificatives : identités actionnaires/dirigeants, adresse locale
4. Paiement des frais administratifs annuels selon type de société
5. Enregistrement préalable auprès du Vanuatu Investment Promotion Authority si investisseur étranger

Facteurs clés pour optimiser protection & gestion fiscale :

• Choix judicieux entre IC/LLC/trust selon objectif patrimonial/familial/commercial
• Utilisation éventuelle d’une holding internationale
• Respect strict des formalités locales afin d’éviter toute remise en cause ultérieure
• Recours systématique à un avocat local spécialisé en droit corporatif/investissement

Réglementation spécifique aux investisseurs étrangers :

• Obligation d’enregistrement préalable auprès du Chief Executive Officer compétent
• Déclaration précise de l’activité principale et secondaire visée par l’investissement
• Justificatifs complets exigés lors du dépôt initial (identité bénéficiaires effectifs)

Obstacles administratifs fréquents :

• Lenteur potentielle lors des vérifications anti-blanchiment
• Complexité documentaire accrue pour certains secteurs réglementés
• Nécessité fréquente d’un représentant/résident local

Étude de cas simplifiée :

Un groupe familial européen souhaite acquérir plusieurs villas touristiques au Vanuatu. Il opte pour une LLC locale détenant les titres fonciers ; chaque membre détient ensuite directement ou via trust familial ses parts sociales. Cette organisation facilite non seulement la transmission future mais permet aussi une gestion collective souple tout en profitant pleinement du régime fiscal vanuatais favorable.

Recommandations pratiques :

• Privilégier l’International Company si activité essentiellement offshore/confidentialité recherchée.
• Opter pour une LLC ou assimilé si projet collectif immobilier/local.
• Consulter impérativement un cabinet juridique local afin d’adapter statuts et gouvernance aux exigences vanuataises.
• Anticiper toute problématique successorale par mise en place éventuelle d’un trust adapté.

Pour tout investissement significatif au Vanuatu, combiner conseil fiscal international et expertise juridique locale demeure indispensable afin de garantir sécurité patrimoniale et conformité réglementaire optimale.

Les avantages fiscaux de la sci au Vanuatu

Les investisseurs choisissant d’utiliser une SCI au Vanuatu bénéficient d’un environnement fiscal particulièrement avantageux, qui se démarque nettement de la plupart des autres juridictions internationales.

Avantages fiscaux spécifiques au Vanuatu pour les SCI

• Absence totale d’impôt sur les sociétés : Les bénéfices réalisés par une société civile immobilière (SCI) ou toute autre entité enregistrée au Vanuatu ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés.
• Aucune imposition sur les revenus locaux, plus-values immobilières, dividendes ou distributions aux associés.
• Zéro impôt sur la fortune et aucune taxe successorale ni droits de donation.
• Un taux unique de TVA fixé à 15%, applicable principalement aux biens et services locaux. Les entreprises dont le chiffre d’affaires dépasse environ 30 000 euros/an doivent s’enregistrer à la TVA.
• Possibilité de structurer des holdings immobilières internationaux via le statut « International Company » offrant confidentialité accrue et simplification administrative.

Tableau comparatif avec d’autres juridictions populaires

Juridiction	Impôt sur sociétés	Plus-value immobilière	Impôts succession/donation	Confidentialité/Procédures
Vanuatu	0%	0%	0%	Élevée / Procédures simples
France	Jusqu’à 25% IS	Taux progressifs	Droits jusqu’à 60%	Modérée / Formelles
Luxembourg	Environ 24,94 %	Selon résidence	Exonérations possibles	Bonne
Portugal	Jusqu’à 21 %	Taxation locale	Droits réduits sous conditions NHR*

Exonérations supplémentaires et accords fiscaux

Le cadre du Vanuatu permet l’exonération quasi-totale pour toute opération internationale menée depuis la SCI vanuataise, tant que ces opérations n’ont pas de lien fiscal direct avec un pays imposant ses résidents mondiaux ou ses sources domestiques.

À ce jour, le Vanuatu ne dispose que de très rares conventions fiscales bilatérales. Cela implique qu’il n’y a généralement pas d’échange automatique ou spontané des informations fiscales avec la plupart des autres États. Cette situation accroît encore l’attrait du pays pour ceux recherchant discrétion et optimisation fiscale internationale.

Stabilité juridique et fiabilité fiscale

Le système fiscal vanuatuan est reconnu pour sa simplicité extrême :

• L’absence historique de changements majeurs dans son régime fiscal confère une forte prévisibilité aux investisseurs internationaux.
• La stabilité politique du pays renforce cette sécurité réglementaire ; il n’existe aucune velléité récente ou annoncée visant à instaurer un impôt direct significatif sur le revenu des personnes physiques ou morales.

En résumé, choisir une SCI au Vanuatu permet non seulement une exonération quasi-totale en matière fiscale (impôts directs), mais aussi un haut niveau de confidentialité associé à un environnement légal stable — deux atouts rarement réunis dans les places financières classiques comme Londres, Paris ou Lisbonne. Ce contexte rend le montage via SCI particulièrement attractif pour optimiser gestion patrimoniale internationale comme transmission successorale sans friction fiscale majeure.

Comprendre les pièges de l’achat immobilier via une SCI au Vanuatu

L’achat immobilier via une SCI au Vanuatu présente des complexités juridiques et fiscales spécifiques, ainsi que des exigences administratives propres au contexte local.

Complexités juridiques et fiscales

• L’environnement fiscal du Vanuatu est très attractif : il n’y a ni impôt sur le revenu, ni impôt sur les sociétés, ni taxe sur les plus-values immobilières. Cependant, une TVA de 15 % s’applique à toutes les transactions immobilières (récupérable pour les entreprises locales), ainsi que des droits d’enregistrement fixés à 5 % de la valeur du bien pour les non-résidents. Il n’existe pas d’impôt foncier annuel.
• Les revenus locatifs générés via une SCI ne sont pas taxés localement. Mais il reste essentiel de vérifier si ces revenus seront imposables dans le pays de résidence fiscale des associés.
• Le recours à la SCI permet d’optimiser la gestion patrimoniale et successorale mais nécessite une rédaction précise des statuts selon le droit français ou international applicable à la structure.
• Les conventions fiscales avec d’autres pays étant limitées, le risque de double imposition dépendra du cadre juridique international propre aux investisseurs.

Exigences administratives spécifiques au Vanuatu

• Toute acquisition par un étranger doit obtenir l’approbation préalable du gouvernement vanuatais.
• Les étrangers ne peuvent acquérir que des baux fonciers (leasehold) allant jusqu’à 75 ans (renouvelables), jamais la pleine propriété sur terres coutumières réservées aux communautés locales.
• Toutes les transactions doivent être enregistrées auprès du Bureau des titres fonciers.
• Un programme spécifique permet d’obtenir la citoyenneté par investissement immobilier dès 130 000 USD investis en plus des frais gouvernementaux exigibles lors de l’opération.

Exigence	Détail
Approbation	Obligatoire pour chaque transaction étrangère
Type de propriété	Baux fonciers seulement
Durée maximale bail	75 ans (renouvelable)
Enregistrement	Auprès du Bureau national

Différences avec d’autres juridictions

Contrairement à certains pays européens où l’achat en pleine propriété est accessible aux étrangers via SCI, le Vanuatu impose systématiquement un système locatif longue durée pour tout investisseur étranger.

La fiscalité locale est beaucoup plus légère qu’en France ou dans nombre de destinations comparables.

Coûts cachés potentiels

• Frais légaux parfois élevés liés au recours obligatoire à un avocat spécialisé local.
• Droits d’enregistrement supérieurs pour non-résidents (5 %) par rapport aux résidents (2 %).
• TVA non récupérable pour particuliers investisseurs non enregistrés comme entreprise locale.

Liste récapitulative :

• Honoraires d’avocat
• Frais gouvernementaux additionnels
• Coûts éventuels liés au renouvellement ou transfert du bail
• Assurance contre litiges fonciers

Considérations culturelles et linguistiques

Le processus se déroule principalement en anglais ; peu voire aucune documentation officielle disponible en français. La compréhension fine des règles coutumières et leur interaction avec la législation moderne nécessite souvent l’intervention d’un interprète ou conseiller local expérimenté.

La négociation peut aussi requérir une sensibilité particulière envers les autorités traditionnelles qui conservent un pouvoir réel sur certaines terres — même lorsqu’elles sont mises en leasehold.

Restrictions sur la propriété étrangère

Les terres coutumières demeurent inaccessibles. Seuls certains types de terrains peuvent faire l’objet de baux consentis aux étrangers — ce qui limite géographiquement et qualitativement certaines opportunités immobilières majeures.

Implications politiques & économiques

Le Vanuatu bénéficie historiquement d’une stabilité politique relative mais reste exposé aux aléas climatiques majeurs susceptibles d’affecter son économie touristique et agricole. L’absence quasi totale de dette publique renforce néanmoins sa solidité financière perçue vis-à-vis des investisseurs internationaux.

Une analyse approfondie doit précéder tout engagement car toute instabilité régionale, réforme fiscale soudaine ou évolution réglementaire pourrait remettre en cause certains avantages actuels.

Précautions contre fraudes & arnaques

Pour éviter tout risque :

• Toujours passer par un avocat reconnu spécialisé droit immobilier vanuatais
• Vérifier minutieusement tous documents cadastraux auprès du Bureau national
• Éviter toute transaction impliquant achat direct hors procédure officielle ou promesse orale sans garantie écrite
• Privilégier partenaires locaux réputés

L’absence apparente de fiscalité ne dispense pas l’investisseur étranger – individuel comme via SCI –de respecter scrupuleusement procédures officielles sous peine voir son titre contesté ultérieurement voire annulé !

Le droit des sociétés au Vanuatu et son impact sur l’investissement

Le droit des sociétés au Vanuatu repose principalement sur l’International Companies Act, régulièrement amendé pour s’adapter à l’évolution du contexte économique et international. Ce cadre juridique régit la création, le fonctionnement et la dissolution des sociétés commerciales, y compris les structures utilisées pour l’investissement immobilier telles que les sociétés civiles immobilières (SCI), bien que le terme « SCI » soit d’origine française et moins usité dans le système anglo-saxon vanuatais.

Principales lois encadrant les sociétés :

• International Companies Act : structure phare pour l’incorporation de sociétés internationales permettant une grande souplesse en matière d’actionnariat, de gestion et de confidentialité.
• Loi No 3 de 2025 sur les Prestataires de Services d’Actifs Virtuels : encadre désormais aussi bien la création que la gestion d’actifs numériques par des entités locales ou étrangères.
• Autres textes secondaires adaptés selon les évolutions législatives récentes.

Spécificités légales liées à la création d’une société (notamment immobilière) :

• La procédure est rapide, souvent réalisable en quelques jours ouvrés.
• Aucun capital social minimum strictement imposé pour certaines formes sociales internationales.
• Actionnaires étrangers autorisés sans restriction majeure ; administrateurs locaux parfois requis selon le type d’activité.
• Confidentialité élevée sur l’identité des bénéficiaires effectifs dans certains schémas sociétaires internationaux.

Tableau comparatif : exigences clés au Vanuatu vs juridictions voisines

Critère	Vanuatu	Fidji	Nouvelle-Calédonie
Capital social minimum	Faible/aucun	Modéré	Variable
Délai de création	Rapide ( En mai 2025 est entrée en vigueur la Loi n°3 relative aux prestataires d’actifs virtuels afin notamment “d’encadrer rigoureusement” ces activités tout en maintenant un environnement attractif via l’octroi simplifié de licences. Des discussions parlementaires récurrentes visent également à renforcer graduellement certaines obligations déclaratives afin répondre aux attentes internationales. Pièges courants pour investisseurs individuels & entreprises Risques liés au manque relatif de transparence publique — difficulté possible à vérifier antécédents ou solvabilité locale Interprétation variable du statut exact des SCI dans ce système mixte — nécessité fréquente du recours à un conseil juridique spécialisé local Adaptation permanente requise face aux changements réglementaires rapides portés par pression internationale contre le blanchiment Texte important Le cadre légal vanuatais séduit massivement grâce à sa flexibilité et ses avantages fiscaux, mais il requiert vigilance accrue lors structuration complexe impliquant plusieurs juridictions. L’absence partielle d’obligations déclaratives publiques peut représenter une force comme une faiblesse selon le profil investisseur recherché. En résumé : Le Vanuatu reste particulièrement attractif par sa rapidité administrative et son ouverture internationale mais exige prudence renforcée quant au choix du véhicule sociétaire adapté ainsi qu’au suivi continu du contexte réglementaire évolutif. Bon à savoir : Le droit des sociétés au Vanuatu, particulièrement en ce qui concerne les sociétés civiles immobilières (SCI), est régi par la loi sur les sociétés de 2012, qui offre un cadre flexible pour les investisseurs, facilitant la création de SCI en quelques jours avec un capital minimum. Les obligations de transparence financière et de gouvernance sont en général moins strictes comparées à d’autres juridictions du Pacifique, rendant l’investissement étranger attrayant. Toutefois, les réformes récentes visant à renforcer la conformité mondiale peuvent ajouter des couches de complexité, notamment en ce qui concerne le partage d’informations financières à l’échelle internationale. Contrairement à des voisins comme les Fidji, Vanuatu ne demande pas de divulgation publique des associés, préservant ainsi la confidentialité. Cependant, les investisseurs doivent se méfier des pièges liés aux fluctuations des lois fiscales et aux contraintes bureaucratiques qui peuvent surgir dans des transactions immobilières. Explorez le monde de l’immobilier international avec un expert à vos côtés pour transformer votre rêve en réalité concrète. Que vous cherchiez à investir, vous installer ou simplement comprendre les tendances actuelles du marché, je suis ici pour vous guider chaque étape du chemin. N’hésitez pas à me contacter pour bénéficier de mon expertise et démarrer votre projet immobilier avec assurance et sérénité. Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.