Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier hôtelier en Albanie offre des opportunités prometteuses pour les entrepreneurs souhaitant se lancer dans l’industrie du tourisme en pleine expansion. Ce pays des Balkans, riche en paysages pittoresques et sites historiques, est devenu une destination prisée grâce à son infrastructure touristique en développement rapide.
Pour réussir cet investissement
et obtenir le meilleur retour possible, il est crucial de suivre une checklist complète, abordant les aspects juridiques, financiers et opérationnels incontournables. Ce guide pratique vous aidera à naviguer dans les pièges potentiels, depuis l’obtention des licences nécessaires jusqu’à la compréhension des
tendances du marché local
.
Aperçu du marché immobilier hôtelier en Albanie
L’économie albanaise affiche une dynamique de croissance solide, soutenue par la demande intérieure, les investissements dans les infrastructures et le secteur stratégique du tourisme. Le taux de croissance du PIB a atteint 4 % en 2024 et devrait se situer entre 3,6 % et 3,9 % par an entre 2025 et 2027, selon les prévisions des institutions économiques et gouvernementales. Cette progression est largement attribuable à l’essor du tourisme ainsi qu’à la politique active de développement des infrastructures routières reliant les principaux sites touristiques.
Principaux indicateurs économiques (prévisions)
| Année | Taux de croissance du PIB (%) |
| 2024 | 4,0 |
| 2025 | Entre 3,6 et 3,9 |
| 2026-27 | ~3,9 |
Les opportunités d’investissement sont nombreuses dans ce contexte porteur. L’Albanie attire particulièrement l’attention grâce à sa stabilité macroéconomique croissante et à son engagement pour la réduction de l’économie informelle. Les secteurs privilégiés demeurent le tourisme – avec une réputation « verte » croissante – ainsi que la construction liée à ce dynamisme touristique.
Le marché hôtelier albanais bénéficie directement de cet engouement touristique. Les principales zones touristiques comprennent :
- La Riviera albanaise (Vlorë à Saranda)
- Tirana (capitale dynamique)
- Durrës (station balnéaire majeure)
- Shkodra
- Gjirokastër & Berat (villes inscrites au patrimoine mondial)
La demande hôtelière y connaît une hausse constante sous l’effet d’un afflux croissant de visiteurs internationaux mais aussi domestiques. L’État encourage activement le développement hôtelier par des politiques incitatives telles que des exonérations fiscales ciblées pour les investissements étrangers dans le secteur hôtelier ou encore la simplification administrative pour faciliter l’obtention des permis.
Évolution récente du marché immobilier hôtelier
- Hausse continue des prix due à la forte demande touristique.
- Croissance notable du nombre d’établissements hôteliers haut-de-gamme sur tout le littoral adriatique.
- Développement rapide d’infrastructures complémentaires : ports de plaisance modernes, resorts intégrés.
Opportunités majeures pour investisseurs étrangers
- Fiscalité attractive avec allègements spécifiques
- Procédures administratives simplifiées
- Forte rentabilité locative sur certains segments haut-de-gamme
- Soutien gouvernemental au financement d’investissements stratégiques
Développements significatifs récents
Le gouvernement albanais poursuit activement ses réformes afin d’attirer davantage d’investisseurs internationaux via un cadre réglementaire modernisé qui privilégie transparence et sécurité juridique.
Prévisions & avis experts
La tendance haussière devrait se poursuivre avec un potentiel important sur les segments premium du littoral adriatique ainsi qu’autour des pôles urbains majeurs comme Tirana ou Durrës. Selon plusieurs analystes sectoriels locaux comme internationaux,
« La combinaison entre attractivité naturelle exceptionnelle, stabilité macroéconomique retrouvée et incitations publiques fait aujourd’hui de l’Albanie un marché émergent clé en Europe pour tout investisseur hôtelier averti ».
En résumé
| Atouts clés | Explications |
| Croissance économique | Solide & durable portée par le tourisme |
| Zones touristiques | Littoral adriatique/ionien ; Tirana ; villes historiques |
| Politique favorable | Exonérations fiscales ; simplification administrative |
| Prix immobiliers | En hausse constante dans zones dynamiques |
| Perspectives | Potentiel élevé sur haut-de-gamme/luxe ; rendement locatif |
Le secteur hôtelier en Albanie présente donc un fort potentiel structurel pour toute stratégie tournée vers l’investissement international ou européen orienté tourisme durable & premium
Bon à savoir :
L’économie de l’Albanie est en croissance, avec un taux d’augmentation du PIB d’environ 3,5 % ces dernières années, offrant des opportunités intéressantes pour les investisseurs dans le secteur hôtelier. Les principales zones touristiques telles que Tirana, Durrës, et la Riviera albanaise voient une hausse de la demande pour des hébergements de qualité, soutenue par la montée du tourisme. Les prix de l’immobilier hôtelier ont connu une légère augmentation de 5 à 7 % par an, mais restent compétitifs par rapport à d’autres destinations européennes. Pour attirer les investisseurs étrangers, le gouvernement albanais a mis en place des politiques incitatives, notamment des allègements fiscaux. Avec le développement d’infrastructures, comme la modernisation des aéroports et des routes, le secteur hôtelier est en voie d’expansion, prévoyant une croissance continue, soutenue par des experts qui escomptent que le tourisme augmentera de 6 % annuellement.
Comment effectuer une due diligence efficace en hôtellerie en Albanie
La due diligence hôtelière en Albanie nécessite une approche méthodique et approfondie pour sécuriser votre investissement dans ce marché émergent. Cette procédure d’audit préalable intervient généralement après la signature d’une lettre d’intention et d’accords de confidentialité qui établissent les conditions essentielles de la transaction.
Analyse financière et comptable
L’examen minutieux des documents financiers constitue la pierre angulaire de toute due diligence efficace. Vous devrez collecter et analyser :
- Les états financiers complets
- Les rapports de profit et pertes
- Les déclarations fiscales
- Le business plan et les prévisions
Cette vérification permet non seulement d’évaluer la rentabilité actuelle de l’établissement, mais aussi d’identifier d’éventuelles anomalies ou écarts par rapport aux informations fournies par le vendeur. L’étude fiscale et comptable déterminera également le montant de la GAP et contribuera à définir la structure optimale de l’acquisition.
Vérification juridique et conformité réglementaire
En Albanie, la vérification des titres de propriété revêt une importance particulière. Le document de propriété doit confirmer :
- L’authenticité du titre du vendeur
- Les limitations ou restrictions éventuelles
- Les servitudes et hypothèques existantes
| Aspect à vérifier | Documents requis | Autorités concernées |
|---|---|---|
| Propriété immobilière | Titre de propriété, cadastre | Registre foncier albanais |
| Licences d’exploitation | Permis hôteliers, licences d’alcool | Ministère du Tourisme |
| Conformité fiscale | Liasses fiscales, quitus | Administration fiscale albanaise |
| Autorisations d’urbanisme | Permis de construire, certificats | Municipalité locale |
Inspection physique et opérationnelle
Une visite approfondie sur site permet d’évaluer :
- L’état général des infrastructures et des équipements
- La conformité aux normes de sécurité et d’hygiène
- L’adéquation entre les installations et le positionnement commercial
- Les pratiques de gestion et l’organisation du personnel
Cette inspection doit être documentée par des photographies et des rapports techniques détaillés, idéalement réalisés avec l’assistance d’experts en hôtellerie familiers du marché albanais.
Analyse du marché et du positionnement
La due diligence doit permettre à l’acquéreur de s’imprégner de l’activité de l’hôtel, d’appréhender sa structure et son environnement. Cette analyse comprend :
- L’étude de la concurrence locale
- L’évaluation des tendances touristiques en Albanie
- L’analyse des canaux de distribution et des partenariats existants
- L’identification des opportunités de développement
Collaboration avec des experts locaux
Le recours à des professionnels albanais est indispensable pour naviguer efficacement dans l’environnement juridique et commercial local :
- Avocats spécialisés en droit immobilier et hôtelier
- Comptables familiers avec la fiscalité albanaise
- Consultants en hôtellerie connaissant les spécificités du marché
- Interprètes pour faciliter les communications
Ces experts peuvent identifier des risques spécifiques au contexte albanais que des investisseurs étrangers pourraient ne pas déceler.
Considérations culturelles et économiques
L’Albanie présente des particularités culturelles et économiques qui influencent directement la gestion hôtelière :
- Saisonnalité marquée du tourisme
- Importance des relations personnelles dans les affaires
- Évolution rapide du cadre réglementaire
- Sensibilité aux fluctuations économiques régionales
La due diligence doit en outre permettre à l’acquéreur d’appréhender sa structure et son environnement et d’analyser la viabilité de son projet à long terme, ainsi que le marché sur lequel est situé l’hôtel.
Calendrier et processus
La due diligence hôtelière en Albanie suit généralement ces étapes :
- Signature d’accords préliminaires (lettre d’intention, confidentialité)
- Collecte et analyse des documents financiers et juridiques
- Inspection physique des lieux et audit opérationnel
- Vérifications auprès des autorités locales
- Évaluation des risques et opportunités
- Négociation finale basée sur les résultats de la due diligence
Un calendrier réaliste prévoit généralement 2 à 3 mois pour mener à bien ce processus de manière approfondie.
Bon à savoir :
Pour effectuer une due diligence efficace lors de l’achat d’un hôtel en Albanie, il est crucial d’analyser minutieusement les états financiers pour évaluer la rentabilité et la viabilité à long terme, tout en s’assurant que toutes les licences nécessaires sont à jour et conformes aux lois locales. Vérifiez également les droits de propriété pour éviter tout litige. Interaction régulière avec les autorités locales est essentielle pour comprendre la réglementation spécifique du pays. Lors d’une inspection sur site, évaluez les conditions des infrastructures, la disponibilité des équipements et les pratiques de gestion en place afin de détecter d’éventuels problèmes opérationnels. Consultez des experts locaux, tels que des avocats spécialisés en droit immobilier et des consultants en hôtellerie, pour obtenir des conseils avisés et adaptés au contexte réglementaire et culturel albanais. Il est également essentiel de prendre en compte les impacts des facteurs culturels et économiques locaux, car ils peuvent influencer significativement la dynamique du marché hôtelier dans le pays.
Statistiques et tendances du tourisme en Albanie
En 2024, l’Albanie a accueilli environ 11,7 millions de touristes internationaux, soit une progression remarquable de près de 60 % par rapport à la période pré-pandémique. Cette croissance s’inscrit dans une dynamique accélérée : le pays était déjà passé de 7,5 millions de visiteurs en 2022 à plus de 10 millions en 2023. L’objectif gouvernemental vise désormais les 12 millions pour l’année 2025.
Évolution des arrivées touristiques (millions)
| Année | Arrivées internationales |
|---|---|
| 2022 | ~7,5 |
| 2023 | ~10,1 |
| T3-2024 | ~5,13* |
| Total-2024 | ~11,7 |
Facteurs clés expliquant la hausse du tourisme
- Amélioration significative des infrastructures routières et hôtelières.
- Multiplication des liaisons aériennes et ajout d’offres par les tour-opérateurs européens.
- Mise en valeur du littoral méditerranéen (Riviera albanaise), plages peu fréquentées et abordables.
- Valorisation du patrimoine culturel : villes ottomanes classées UNESCO comme Berat et Gjirokastër.
- Diversité naturelle entre montagnes intérieures et côte Adriatique/Ionienne.
- Campagnes internationales de promotion menées par le gouvernement albanais.
Saisonnalité & régions les plus visitées
La saison touristique atteint son pic durant les mois d’été (juin à septembre), avec un afflux massif sur la Riviera albanaise (Vlorë, Saranda). Les villes historiques comme Tirana (la capitale) évoluent rapidement avec l’ouverture d’hôtels haut-de-gamme ; Berat et Gjirokastër attirent également un nombre croissant grâce à leur classement UNESCO. Les Alpes albanaises connaissent aussi un regain d’intérêt pour le tourisme nature.
Pays d’origine principaux
Les visiteurs proviennent majoritairement :
- D’Italie
- De Grèce
- Du Kosovo
- De Macédoine du Nord
Mais on note une augmentation sensible des voyageurs venus d’Europe occidentale (Allemagne, Royaume-Uni) depuis que l’Albanie est mieux connectée aux grandes villes européennes.
Types d’hébergement privilégiés
- Hôtels modernes en ville ou sur le littoral (croissance rapide notamment pour le segment haut-de-gamme)
- Appartements ou chambres chez l’habitant via plateformes type Airbnb
- Resorts balnéaires récents
Prévisions & impact sur le marché hôtelier
Selon la stratégie nationale dévoilée récemment :
L’objectif est ambitieux : accueillir jusqu’à trente millions de touristes étrangers annuels à horizon 2030.
Cela implique :
- Une multiplication attendue par quatre des revenus issus du tourisme entre aujourd’hui et cette date,
- Un boom dans la construction hôtelière tous segments confondus,
- La nécessité continue d’investir dans la formation professionnelle liée au secteur touristique,
- Des enjeux majeurs liés à la gestion durable face au risque potentiel de saturation estivale côtière.
Bon à savoir :
En 2022, l’Albanie a accueilli environ 7,5 millions de visiteurs internationaux, marquant une augmentation significative par rapport aux années précédentes, avec une croissance annuelle constante due en partie à l’amélioration des infrastructures touristiques et à une promotion accrue de ses attractions naturelles et culturelles. Tirana, Saranda et la Riviera albanaise sont parmi les destinations les plus populaires, avec un afflux notable durant les mois estivaux. Les principales nationalités des visiteurs incluent les Italiens, les Grecs et les Suisses, attirés par les paysages pittoresques et le riche patrimoine historique. L’intérêt croissant pour des hébergements atypiques, tels que des hôtels-boutiques et des structures écologiques, illustre une tendance vers des expériences de voyage plus authentiques. Les prévisions anticipent une poursuite de cette dynamique de croissance, ce qui devrait stimuler le développement supplémentaire du marché hôtelier et offrir des opportunités d’investissement prometteuses dans le secteur.
Étapes essentielles pour acheter un hôtel en Albanie
Étude de marché approfondie
L’acquisition d’un hôtel en Albanie commence par une analyse minutieuse du marché. Le secteur touristique albanais connaît une croissance significative, avec une contribution prévue de 26% au PIB en 2024, portée par l’augmentation des dépenses touristiques. Cette dynamique positive crée un environnement favorable aux investissements hôteliers.
Pour réaliser une étude de marché efficace :
- Analysez les prévisions de croissance (le marché hôtelier albanais devrait atteindre 34,30 millions USD de revenus d’ici 2025)
- Identifiez les zones géographiques stratégiques (Tirana constitue l’épicentre du développement immobilier avec un prix moyen du m² de 2 252 €)
- Évaluez la concurrence (entre 2018 et 2021, le nombre d’hôtels de chaîne a presque doublé, passant de 12 à 23 établissements)
- Examinez les tendances de fréquentation (croissance annuelle composée de 12% des arrivées étrangères entre 2015 et 2019)
| Indicateur | Donnée | Tendance |
|---|---|---|
| Revenus hôteliers (2025) | 34,30 M USD | En hausse |
| Prix moyen m² à Tirana | 2 252 € | En augmentation |
| Contribution au PIB (2024) | 26% | Croissante |
| Croissance du tourisme | +8% (vs année précédente) | Positive |
Vérification juridique des propriétés
La vérification minutieuse des documents de propriété est cruciale en Albanie :
- Obtenez un extrait du registre foncier (certifié par le Bureau d’Enregistrement des Biens Immobiliers)
- Vérifiez l’absence de litiges ou réclamations sur la propriété
- Confirmez les droits d’utilisation du terrain et les permis de construction
- Examinez les restrictions d’usage et les servitudes potentielles
- Assurez-vous que tous les impôts fonciers sont à jour
Important :
Le système d’enregistrement des propriétés en Albanie a connu des réformes récentes, mais des incertitudes persistent dans certaines zones. Une diligence raisonnable approfondie est indispensable.
Assistance juridique spécialisée
L’engagement d’un avocat local spécialisé en immobilier est indispensable pour :
- Rédiger et réviser les contrats d’achat
- Effectuer les vérifications préalables complètes
- Faciliter les négociations avec les vendeurs
- Représenter l’acheteur auprès des autorités locales
- Gérer les procédures d’enregistrement de la propriété
- Vérifier la conformité aux réglementations hôtelières spécifiques
- S’assurer que les licences d’exploitation sont transférables
Considérations financières et fiscales
La planification financière doit intégrer plusieurs éléments :
Budget d’acquisition
- Prix d’achat de la propriété
- Frais de transaction (généralement 3-5% du prix d’achat)
- Honoraires juridiques et frais d’enregistrement
- TVA (actuellement 20% en Albanie)
Financement
- Options de prêts bancaires locaux et internationaux
- Conditions de financement pour les investisseurs étrangers
- Garanties requises par les institutions financières
Implications fiscales
- Impôt sur le revenu des sociétés (15% en Albanie)
- Taxes foncières annuelles
- Taxes sur les activités touristiques
- Avantages fiscaux potentiels pour les investissements hôteliers
Rénovation et gestion post-acquisition
Pour assurer la rentabilité à long terme de votre investissement :
- Évaluez les besoins de rénovation en fonction des tendances du marché
- Établissez un plan d’affaires détaillé incluant :
- Positionnement de l’hôtel
- Stratégie tarifaire
- Canaux de distribution
- Marketing digital
- Considérez l’affiliation à une chaîne hôtelière (la présence des chaînes internationales a augmenté en Albanie)
- Recrutez une équipe de gestion qualifiée connaissant le marché local
- Mettez en place des systèmes de gestion hôtelière modernes
- Développez une stratégie de durabilité pour réduire les coûts opérationnels
À noter :
L’industrie hôtelière albanaise est en pleine transformation, avec une augmentation significative des établissements de chaîne et une sophistication croissante des attentes des clients.
Bon à savoir :
Pour acheter un hôtel en Albanie, commencez par effectuer une étude de marché approfondie pour cibler les tendances actuelles et dénicher les meilleures opportunités ; consultez des rapports sectoriels et sollicitez des agences locales pour obtenir des informations précieuses. Vérifiez soigneusement la légalité et l’authenticité des documents de propriété, en accordant une attention particulière aux titres de propriété et aux contrats. Engagez un avocat spécialisé en droit immobilier en Albanie pour assurer que chaque étape respecte les exigences légales et éviter des complications juridiques. Considérez les aspects financiers et fiscaux de votre investissement, en établissant un budget réaliste et en explorant des options de financement ; renseignez-vous aussi sur les taxes locales pour éviter les surprises. Enfin, planifiez des rénovations et un entretien régulier de l’hôtel pour maintenir sa valeur et garantir la réussite de votre investissement à long terme, en tenant compte des préférences des touristes modernes et de l’évolution des normes d’accueil.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
