Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Dans un contexte économique en constante évolution, de nombreux propriétaires de biens immobiliers au Japon se posent la question cruciale de l’opportunité de rentabiliser leurs investissements via Airbnb par rapport à la location longue durée traditionnelle. Ce dilemme est particulièrement intéressant lorsque l’on considère les spécificités culturelles et touristiques du Japon, qui influencent le potentiel lucratif de chaque option.
Cet article propose une analyse approfondie de la rentabilité des locations Airbnb par rapport aux baux à long terme, en examinant les données économiques par ville à travers le pays. Il offre un regard détaillé sur les avantages et inconvénients financiers inhérents à chaque méthode, dans un effort pour aider les propriétaires à faire des choix informés qui maximiseront leurs revenus locatifs.
Analyse du rendement de la location saisonnière au Japon
Comparaison de la rentabilité entre les locations à court terme et à long terme dans les principales villes du Japon
Rentabilité financière des locations à court terme et à long terme : À Tokyo, Kyoto, Osaka, Sapporo, etc., les locations à court terme peuvent générer des revenus élevés pendant les périodes de forte demande touristique. Cependant, les coûts d’exploitation et la conformité réglementaire posent des défis.
| Ville | Prix moyen/nuit (Airbnb) | Loyer mensuel moyen (longue durée) | Différence annuelle |
|---|---|---|---|
| Tokyo | 29 142 ¥ | 150 000 ¥ | +30% |
| Kyoto | 25 800 ¥ | 120 000 ¥ | +22% |
| Osaka | 18 500 ¥ | 100 000 ¥ | +15% |
Par exemple, à Tokyo, avec un prix moyen d’environ 29 142 yens par nuit et un taux d’occupation élevé, les profits peuvent souvent être réalisés sur des périodes courtes. D’un autre côté, les locations à long terme offrent un flux de trésorerie stable, mais en raison de leurs tarifs plus bas, la rentabilité globale peut diminuer.
Facteurs économiques et régulation : Le marché de la location à court terme est fortement influencé par :
- La demande touristique
- La capacité de s’adapter aux variations saisonnières (ex: saison des cerisiers en fleurs)
- Les réglementations locales strictes
Tendances du marché et impact post-COVID-19
Situation de la reprise après COVID-19 : Pendant la pandémie de COVID-19, la forte diminution du nombre de touristes a gravement affecté l’industrie des minpaku dans son ensemble. Cependant, le gouvernement japonais a fixé un objectif de 60 millions de touristes internationaux d’ici 2030.
Implications pour les investisseurs : Après une pandémie prolongée, de nombreux hôtes se sont tournés vers des stratégies de tarification flexibles et intelligentes (telles que l’augmentation des prix en période de pointe).
Bon à savoir :
À Tokyo, louer via Airbnb peut générer un rendement annuel supérieur de 30 % par rapport aux locations longue durée, surtout en période de forte demande touristique, mais nécessite de naviguer dans des réglementations strictes qui limitent la durée des séjours à court terme. À Kyoto, la location saisonnière souffre de restrictions additionnelles visant à préserver le patrimoine local, tandis qu’à Osaka et Sapporo, les variations saisonnières influencent fortement les prix, les mois d’hiver étant particulièrement rentables grâce au tourisme de neige.
Comparaison entre Airbnb et location longue durée
Comparaison entre Airbnb et la location à long terme au Japon
1. Analyse des revenus potentiels pour les propriétaires
Lorsqu’on utilise Airbnb, dans les zones touristiques ou les villes, des revenus élevés en peu de temps peuvent être attendus. Par exemple, à Tokyo, le nombre moyen de nuits louées est élevé et le tarif par nuit est relativement cher.
2. Taux d’occupation et coûts associés
| Type de coût | Airbnb | Location longue durée |
|---|---|---|
| Nettoyage | Élevé (fréquent) | Faible (rare) |
| Maintenance | Modéré | Faible |
| Gestion | Élevé | Modéré |
3. Impact fiscal et légal
Au Japon, il y a des obligations de conformité réglementaire complexes telles que l’observation de la loi sur les maisons de vacances (loi sur les services d’hébergement en résidence) et les procédures de demande de permis.
4. Impact des saisons touristiques sur les prix et la demande
- Golden Week : forte demande Airbnb
- Vacances d’été : tarifs élevés
- Basse saison : risque de vacance
Bon à savoir :
Au Japon, les propriétaires peuvent générer des revenus significatifs grâce à Airbnb surtout dans les grandes villes comme Tokyo et Osaka, où le tourisme est florissant, bien que les taux d’occupation fluctuent selon la saison touristique, impactant le rendement. En comparaison, les locations longue durée offrent une stabilité financière avec des taux d’occupation élevés, particulièrement prisés dans les régions moins touristiques, mais génèrent des revenus mensuels généralement inférieurs à Airbnb.
Les contrats de location au Japon : spécificités et implications
Types de baux au Japon et implications légales
Bail ordinaire est la forme de contrat de location la plus courante au Japon, avec une durée fixée généralement à plus d’un an (souvent deux ans).
Bail à durée déterminée ne permet pas de renouvellement automatique à l’expiration d’une période prédéfinie, nécessitant la signature d’un nouveau contrat.
Dépôt de garantie et problèmes de sous-location
Le dépôt de garantie (敷金) fonctionne comme une allocation pour les frais de réparation ou le loyer impayé et est généralement réglé lors du remboursement.
Impact sur l’investissement immobilier et différences entre les villes
| Ville | Préférence bail ordinaire | Préférence bail court terme |
|---|---|---|
| Tokyo | 60% | 40% |
| Osaka | 55% | 45% |
| Kyoto | 50% | 50% |
Bon à savoir :
Au Japon, les contrats de location peuvent être à durée déterminée (conventionnels) ou indéterminée (ordinaires), impliquant des droits et obligations distincts pour locataires et propriétaires, tels que le droit de renouvellement pour les locataires des contrats ordinaires. Les dépôts de garantie, souvent élevés, couvrent les réparations et le non-paiement, tandis que la résiliation de contrat nécessite généralement un préavis de deux à six mois.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
