Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’idée d’Investir dans l’immobilier en Uruguay séduit de plus en plus d’Européens, de Nord‑Américains et de Latino‑Américains à la recherche d’un refuge stable, rentable et relativement simple à comprendre. Entre l’image de « Suisse de l’Amérique du Sud », un marché très largement dollarisé, un cadre juridique solide et une fiscalité plutôt clémente, le pays coche de nombreuses cases pour l’investisseur prudent… mais pas seulement.
Cet article détaille l’écosystème immobilier en Uruguay, incluant la dynamique macroéconomique, la géographie des opportunités, les niveaux de prix, les rendements locatifs, la fiscalité immobilière, les démarches d’achat et les liens avec la résidence et la fiscalité personnelle, en s’appuyant sur les données les plus récentes du marché.
Un environnement macroéconomique et politique rarement vu dans la région
Pour comprendre pourquoi Investir dans l’immobilier en Uruguay attire autant, il faut d’abord regarder le décor macroéconomique. Le pays cumule une série d’indicateurs que peu de voisins peuvent revendiquer.
Le FMI projette une progression du PIB uruguayen d’environ 13 % sur les cinq prochaines années.
La stabilité n’est pas que macroéconomique. L’Uruguay est classé pays le moins corrompu d’Amérique latine selon l’indice de perception de la corruption, se situe au sommet des classements régionaux en matière d’État de droit, et obtient autour de 85/100 sur l’indice des droits de propriété. Il cumule les notations « investment grade » : Baa1 chez Moody’s, BBB ou BBB+ avec perspective stable chez S&P et Fitch.
La monnaie locale, le peso uruguayen, est stable avec un taux de change d’environ 39–40 UYU pour 1 USD et une inflation maîtrisée autour de 5 %, tendant vers l’objectif de la banque centrale. Cette dernière a récemment abaissé son taux directeur à 8,25 %.
À cette équation s’ajoute un critère souvent décisif pour un investisseur particulier : la sécurité. L’Uruguay est considéré comme le pays le plus sûr du continent, avec un taux d’homicides largement inférieur à celui de ses grands voisins. Cette sécurité, associée à une qualité de vie élevée (santé, éducation, environnement, infrastructures), nourrit une demande résidentielle domestique solide et soutient la valeur de l’immobilier sur le long terme.
Un marché immobilier devenu pilier de l’économie
Dans ce contexte, le secteur immobilier a pris une place centrale. Le marché résidentiel, à lui seul, représente plus de 170 milliards de dollars. Selon les projections, la valeur totale du marché immobilier uruguayen doit passer d’environ 247,5 milliards de dollars en 2024 à plus de 295 milliards en 2028, avec un taux de croissance annuel proche de 4,5 %.
Les transactions suivent une tendance haussière :
Aperçu des chiffres clés des ventes et de la valeur des transactions sur les périodes récentes.
52 246 ventes enregistrées, soit une croissance de +3,3 % par rapport à 2023.
27 533 achats comptabilisés, représentant une hausse de +1,3 % par rapport à la même période en 2024.
Dépasse 1,17 milliard de dollars, contre environ 1 milliard au premier semestre 2024.
Une caractéristique surprenante pour un investisseur étranger : près de 70 % des biens se vendent meublés. Cela simplifie fortement la mise en location rapide, en particulier pour ceux qui visent le marché locatif de courte ou moyenne durée.
Le pays reste très ouvert aux capitaux étrangers : sur le segment balnéaire haut de gamme, les non‑résidents représentent entre 30 % et 66 % des transactions. Traditionnellement, environ 75 % de cette clientèle provient d’Argentine, 20 % du Brésil et le reste d’autres marchés (Europe, Amérique du Nord, etc.). Le différentiel de change et la situation économique de certains voisins ont d’ailleurs renforcé cet afflux vers l’Uruguay.
Où investir ? Panorama des principales zones et de leurs profils
Investir dans l’immobilier en Uruguay ne signifie pas automatiquement acheter un appartement avec vue sur la mer à Punta del Este. Le pays offre une palette de marchés très différents, avec des logiques de prix et de rendement propres.
Montevideo : cœur économique, marché locatif stable
Capitale et plus grande ville, Montevideo concentre environ un tiers des transactions immobilières du pays (34,4 % entre janvier et juillet 2025). Le marché y est profond, liquide, et dominé par une demande locale relativement stable, que viennent compléter les expatriés et quelques retraités européens.
Au deuxième trimestre 2025, le prix moyen des constructions neuves y atteint environ 2 918 USD/m², en hausse modérée de 3,77 % sur un an. En pratique, la ville se découpe en sous‑marchés aux profils bien distincts.
| Quartier de Montevideo | Prix moyen indicatif (USD/m²) | Rendement locatif brut moyen |
|---|---|---|
| Carrasco | ≈ 4 266 | 4–5,5 % (segment haut de gamme) |
| Punta Carretas / Punta Gorda | > 4 000 | 4,2–6,7 % |
| Pocitos / Malvín / Parque Rodó | 3 500–3 800 | 5–6,7 % |
| La Blanqueada / Cordón / Tres Cruces | 2 900–3 250 | 5–6,6 % (sauf Tres Cruces plus faible) |
| Centro / Aguada | 2 500–2 800 | ~5–5,8 % |
| Périphérie (New Paris, Punta Rieles, etc.) | 750–1 100 | >6 % mais plus risqué |
Les quartiers côtiers comme Pocitos, Malvín, Punta Carretas ou Carrasco mêlent vie urbaine et promenade maritime, avec des loyers élevés et une bonne liquidité à la revente. Cordón, Centro ou Tres Cruces attirent plutôt étudiants et jeunes actifs, avec des prix plus abordables et des rendements corrects.
En moyenne, les appartements à Montevideo offrent un rendement brut de l’ordre de 5 % (précisément 4,97 % au deuxième trimestre 2025). Ce rendement présente des variations significatives selon les quartiers. Pour un investisseur recherchant un flux locatif régulier et annuel, la capitale uruguayenne constitue l’option la plus lisible et prévisible.
Punta del Este et Maldonado : la vitrine balnéaire et le haut de gamme
Punta del Este est souvent présentée comme le « Saint‑Tropez de l’Amérique du Sud ». C’est à la fois une station balnéaire et, de plus en plus, une ville résidentielle à l’année, surtout depuis la pandémie qui a poussé près de 15 000 nouveaux résidents à s’installer dans la région (Punta del Este et la ville voisine de Maldonado réunissent désormais environ 170 000 habitants).
Les prix y reflètent cette notoriété :
– En moyenne, l’immobilier tourne autour de 4 000 USD/m².
– Les appartements neufs les plus abordables démarrent autour de 2 500 USD/m², mais les immeubles de front de mer de grand standing grimpent à 7 000–10 000 USD/m².
– Les maisons en première ligne de mer se négocient généralement entre 2 et 20 millions de dollars selon la taille, l’emplacement et la signature architecturale.
| Secteur de Punta del Este | Fourchette de prix (USD/m²) | Profil de marché |
|---|---|---|
| Front de mer luxe (Playa Brava, Playa Mansa) | 7 000–10 000 | Ultra‑haut de gamme, clientèle internationale |
| Secteur central / proche Rambla | 3 000–6 000 | Marché résidentiel et locatif saisonnier solide |
| Zones plus en retrait | 2 500–3 500 | Résidences principales ou secondaires plus familiales |
Punta del Este affiche des rendements locatifs intéressants, surtout en location saisonnière :
– Les locations de vacances offrent en général 6–7 % brut, avec des pics à 8 % sur de bons produits bien gérés.
– En haute saison estivale, les taux d’occupation atteignent 90–95 %, contre une moyenne annuelle autour de 46 %.
– Un hôte type peut générer environ 20 000 USD de revenus annuels sur une plateforme de location courte durée.
La région se positionne comme un pôle majeur grâce à des projets d’envergure comme le développement mixte « Atlántico » (130 millions de dollars), la tour World Trade Center (42 millions), les résidences Fendi Château, l’immense complexe Cipriani et le projet SLS orienté bien-être, attirant le tourisme de longue durée.
La Barra, José Ignacio, Rocha : les nouveaux eldorado de la côte
À quelques kilomètres de Punta del Este, La Barra, Manantiales ou José Ignacio incarnent une version plus intimiste et arty du littoral uruguayen. Architectes, artistes, entrepreneurs de la tech et fortunes internationales s’y retrouvent pour un style de vie très « slow » mais extrêmement exigeant sur la qualité.
Les prix reflètent ce positionnement :
– À La Barra et José Ignacio, les mètres carrés démarrent souvent vers 3 000 USD et dépassent largement 7 000 USD dans les segments les plus prisés.
– Les villas de José Ignacio se situent en général à partir de 2 millions de dollars, avec un marché ultra‑premium au-delà.
La Barra se distingue aussi par sa performance locative : des rendements bruts compris entre 5,99 % et 9,89 %, grâce à une très forte demande en haute saison et des loyers élevés.
Représente la « frontière durable » : paysages préservés, réglementation stricte sur la densité, montée en puissance des projets éco‑responsables. Prix nettement plus accessibles, avec des perspectives d’appréciation parmi les plus élevées du pays : projections de hausses annuelles de 10 à 15 % pour les meilleurs emplacements (2025–2030).
Côte de Rocha (La Paloma, La Pedrera)
Atlántida, Costa de Oro, Piriápolis, Carmelo : la ceinture des opportunités intermédiaires
Entre Montevideo et Punta del Este, la « Costa de Oro » et des localités comme Atlántida ou Piriápolis proposent une alternative plus abordable à la Riviera ultra‑luxueuse. On y trouve des maisons de plage familiales, des petits immeubles, et un nombre croissant de projets neufs.
Dans ces zones côtières émergentes :
– Les prix au mètre carré oscillent souvent entre 2 500 et 3 000 USD.
– Les rendements locatifs peuvent atteindre ou dépasser 7–8 % pour des appartements bien situés, comme à Atlántida où le rendement brut dépasse parfois 8 % en centre‑ville.
À l’ouest, Colonia del Sacramento et Carmelo offrent une autre facette du pays : patrimoine colonial classé à l’UNESCO pour la première, vignobles et rives paisibles du Río de la Plata pour la seconde. Colonia, notamment, attire retraités et amateurs de charme historique, avec un prix médian autour de 3 500 USD/m² dans les meilleurs quartiers.
Plus à l’intérieur, des villes comme Salto, Paysandú ou Tacuarembó, ainsi que de vastes zones rurales, constituent un marché à part, orienté terres agricoles, estancias et projets agro‑industriels.
| Type de zone | Fourchette de prix typique (USD/m²) | Perspective de croissance |
|---|---|---|
| Montevideo (prime) | 3 500–4 260 | +3–5 % par an (moyen terme) |
| Punta del Este (côte établie) | 4 000–10 000 | +6–10 % par an |
| Côtes émergentes (La Barra, Atlántida, Costa de Oro) | 2 500–3 000 | +10–15 % par an possible |
| Villes de l’intérieur | 1 750–3 500 | +3–5 % par an |
| Zones rurales/agricoles | 1 250–1 500 | +2–3 % par an |
Niveaux de prix, rendements et dynamique de valeurs
Au niveau national, le prix moyen des logements neufs avoisine 2 038 USD/m² en 2024, puis 2 244 USD/m² au deuxième trimestre 2025, soit une progression nominale de 5,88 % sur un an. Corrigée de l’inflation, la hausse réelle reste modeste (environ 1,44 %). On est loin des bulles spéculatives observées ailleurs dans la région, mais aussi très au‑dessus de marchés atones : cette progression régulière est l’une des clés de l’attrait du pays pour un investisseur long terme.
Les rendements locatifs, eux, s’échelonnent en général entre 4 % et 8 % brut selon le segment :
Il s’agit du rendement locatif brut maximum couramment observé en Uruguay, atteint dans les locations saisonnières à Punta del Este ou dans l’intérieur du pays.
La rentabilité nette, une fois retranchés les frais de copropriété, la gestion et la fiscalité, se situe généralement 1,5 à 2 points en dessous des rendements bruts. Mais l’absence de restrictions sur les loyers du marché (hors encadrement spécifique des baux soumis à certaines lois) et une demande locative vigoureuse, notamment à Montevideo, offrent un socle de revenus assez prévisible.
Processus d’achat : un cadre très balisé… à condition de respecter les règles
L’un des grands atouts pour Investir dans l’immobilier en Uruguay est la clarté du processus transactionnel. Le pays dispose d’un système d’enregistrement foncier complet : chaque bien est rattaché à un numéro unique, le « Padrón », inscrit au Registre immobilier. Cela permet une traçabilité détaillée de la chaîne de propriété, des hypothèques et des servitudes.
L’acquéreur étranger n’a pas besoin de permis spécifique, ni de résidence. Il doit cependant obtenir un numéro d’identification fiscale local pour certaines opérations. L’achat suit généralement les étapes suivantes :
L’achat d’un bien en Argentine suit une procédure encadrée. Après la sélection et la négociation, la signature d’un « Boleto de Reserva » engage les parties contre un dépôt de 10 à 20% du prix, versé sur un compte séquestre. Un notaire (escribano) effectue ensuite des vérifications juridiques approfondies (titres, charges, cadastre, taxes). L’acte définitif (« Escritura de Compraventa ») est signé devant notaire, suivi du paiement du solde et de la remise des clés. Le transfert de propriété est officialisé par l’enregistrement de l’acte au Registre public, un processus qui prend généralement quelques semaines.
Le notaire joue un rôle central : officier public, il porte une responsabilité personnelle sur la validité juridique de la transaction. Il est donc fortement déconseillé de se passer de ses services, même si en théorie l’appui d’un avocat n’est pas obligatoire.
En Uruguay, il est courant que les agents immobiliers et certains notaires représentent simultanément le vendeur et l’acheteur. Cette pratique, considérée comme un conflit d’intérêts dans de nombreux pays, nécessite une vigilance particulière. Il est recommandé de s’entourer d’un notaire ou d’une agence travaillant exclusivement pour l’acheteur, comme certaines firmes spécialisées dans la clientèle étrangère.
Coûts de transaction à l’achat
Les frais annexes restent élevés par rapport à certains marchés occidentaux : comptez généralement entre 7 % et 9 % du prix d’acquisition, parfois jusqu’à 11 % si l’on inclut le coût potentiel de la revente.
| Poste de coût pour l’acheteur | Taux indicatif |
|---|---|
| Taxe de transfert (ITP) | 2 % de la valeur cadastrale (souvent bien inférieure au prix de marché) |
| Honoraires du notaire | 1,5–3 % du prix + 22 % de TVA |
| Commission d’agence | ≈ 3 % + 22 % de TVA (souvent à charge des deux parties) |
| Frais de registre / certificats | 0,5–1 % + coûts fixes (600–2 000 USD selon le cas) |
À ces frais s’ajoutent les coûts réguliers pour le propriétaire :
– Contribución Inmobiliaria (taxe foncière municipale), soit en général 0,25–0,5 % de la valeur fiscale,
– Taxe pour l’enseignement primaire, à taux progressif mais souvent modeste,
– Charges de copropriété (gastos comunes), de 50 à 300 USD par mois selon les immeubles,
– Assurances (500–1 000 USD par an pour un appartement standard),
– Énergie, eau, internet, généralement moins élevés qu’en Europe de l’Ouest ou en Amérique du Nord, mais qui peuvent grimper dans les zones balnéaires climatisées.
Fiscalité immobilière : un cadre relativement doux mais technique
La fiscalité uruguayenne repose sur un principe territorial : en règle générale, seuls les revenus de source uruguayenne sont imposables. Pour l’investisseur étranger, cela signifie qu’un revenu de location au Montevideo ou à Punta del Este sera imposé, mais pas ses dividendes ou loyers perçus à l’étranger.
Impôts à l’acquisition et à la détention
À l’achat, l’impôt principal est la taxe de transfert (ITP), fixée à 2 % de la valeur cadastrale (pour l’acheteur comme pour le vendeur). Cette valeur étant souvent nettement inférieure au prix de marché, le poids effectif de cette taxe reste raisonnable.
Chaque année, le propriétaire assume :
– Contribución Inmobiliaria : taxe foncière locale, dont le taux varie entre 0,25 % et 0,5 % de la valeur fiscale.
– Impuesto de Enseñanza Primaria : taxe nationale affectée à l’éducation primaire, avec exonération pour les plus petites valeurs cadastrales et taux progressifs jusqu’à 0,3 %.
En pratique, un bien de 200 000 USD se traduit souvent par 400 à 700 USD de taxes foncières annuelles, ce qui place l’Uruguay largement en dessous de certains marchés nord‑américains ou européens.
Les non-résidents détenant des actifs en Uruguay peuvent être soumis à l’Impuesto al Patrimonio si leur patrimoine net dépasse certains seuils (environ 150 000 à 160 000 USD). Le taux de cet impôt est progressif et varie généralement entre 0,7 % et 1,5 %. Il est conseillé de consulter un fiscaliste pour évaluer cette obligation, car des structures alternatives, comme la détention via une société ou l’utilisation de plusieurs dispositifs, peuvent être envisagées pour optimiser la situation.
Revenus locatifs et plus‑values
Les revenus locatifs de source uruguayenne sont imposables :
– Pour les non‑résidents, l’impôt sur le revenu des non‑résidents (IRNR) applique un taux forfaitaire de 12 % sur le revenu net.
– Pour les résidents, la fiscalité est progressive, avec des taux allant jusqu’à 12 %, mais la base est réduite par diverses déductions (frais réels, charges, etc.).
Les plus‑values immobilières sont également taxées à 12 % sur le gain net (prix de vente – prix d’achat, ajustés de l’inflation), ou, dans certains cas pour les biens anciens, à 2,4 % sur le prix brut de cession. L’absence de droits de succession sur les biens immobiliers et l’inexistence de taxe sur les donations constituent en revanche un avantage patrimonial important.
Dispositifs incitatifs : logement promu, durabilité, résidence fiscale
Plusieurs mécanismes encouragent certains types d’investissement :
– La Loi sur le Logement promu (Loi 18.795) offre des exonérations d’impôt sur le revenu locatif, de TVA sur la construction et de taxe patrimoniale pour des projets résidentiels répondant à des critères (zones ciblées, plafonds de loyers, etc.). Ce régime a été prolongé jusqu’en 2026 pour les grands projets, et reste particulièrement attractif pour les investisseurs dans le neuf.
– Les bâtiments durables et les projets en bois certifiés bénéficient aussi de soutiens : en 2023, 185 projets de ce type représentant près de 4 800 logements ont été approuvés, confirmant l’orientation du pays vers une construction plus verte.
– Enfin, l’Uruguay offre des avantages de résidence fiscale conséquents : un nouvel arrivant peut, sous conditions d’investissement (notamment immobilier) et de présence, bénéficier d’une exonération totale sur ses revenus étrangers jusqu’à 11 ans, puis opter pour une imposition limitée (7 % ou 12 % sur certains types de revenus). Pour les patrimoines globaux significatifs, cette dimension mérite à elle seule une étude spécifique.
Financement : pourquoi la plupart des achats se font au comptant
Un point souvent mal compris par les investisseurs étrangers : obtenir un crédit immobilier local lorsqu’on n’est pas résident, ou qu’on n’a pas d’historique de revenus en Uruguay, reste difficile. Le marché des hypothèques est dominé par la Banque hypothécaire de l’Uruguay (BHU), qui concentre environ 80 % des encours, et les établissements exigent généralement :
– un apport d’au minimum 30–50 % du prix,
– des justifications de revenus réguliers,
– des taux d’intérêt en dollars oscillant entre 6 % et 10 %,
– des durées de 15 à 20 ans, parfois 25 ans sur certains programmes gouvernementaux.
Les non‑résidents peuvent théoriquement obtenir un crédit auprès de banques comme Banco República, Santander, Scotiabank ou Itaú. Cependant, les conditions d’emprunt sont généralement plus strictes que pour les nationaux, avec des exigences supplémentaires. Il est souvent plus simple et recommandé de…
– recourir à un financement dans son pays d’origine (type crédit hypothécaire sur résidence principale, ou ligne de crédit), puis acheter comptant en Uruguay ;
– ou négocier un crédit vendeur ou promoteur :
– apport de 30–50 %,
– solde étalé sur 1–2 ans (vendeur privé) ou 5–10 ans (promoteur),
– taux de 5–8 % en général, formalisé dans un acte hypothécaire enregistré par le notaire.
Cette prédominance des achats au comptant a un effet indirect bénéfique : le marché est moins vulnérable aux crises de crédit, ce qui participe à la résilience constatée lors des chocs régionaux ou mondiaux.
Tourisme, location courte durée et profils de locataires
Le tourisme joue un rôle majeur dans l’équation de rendement, surtout sur le littoral. Le pays a accueilli près de 2,8 millions de visiteurs internationaux sur les neuf premiers mois de 2023, avec un apport économique de l’ordre de 2,7 milliards de dollars en 2024 (soit environ 10 % du PIB). Punta del Este, Colonia, Rocha, mais aussi Montevideo via les croisières (plus de 320 000 passagers sur une saison 2023‑2024) tirent profit de cette dynamique.
Dans la location de courte durée :
Le taux d’occupation moyen des logements Airbnb à Montevideo est d’environ 66 %.
Les profils de locataires diffèrent selon les marchés :
Panorama des principaux profils de locataires et des dynamiques de location selon les régions du pays.
Cible : étudiants, jeunes actifs, familles urbaines, expatriés et nomades digitaux. Les studios et deux‑pièces sont les biens les plus faciles à louer et offrent souvent la meilleure rentabilité au mètre carré.
Cible : touristes (principalement argentins et brésiliens), flux croissant de Nord‑Américains et d’Européens, et clientèle locale aisée en quête de résidences secondaires.
Cible : locataires stables sur le long terme (fonctionnaires, salariés d’usines, agriculteurs). Les loyers y sont plus modestes et les prix d’achat très bas.
À noter : la législation locative uruguayenne est globalement considérée comme locataire‑friendly. Un décret‑loi fixe des durées minimales sur certains types de baux et indexe les hausses de loyer sur des unités de réajustement. Les procédures d’expulsion peuvent prendre du temps (jusqu’à un an dans certains cas), ce qui impose de sélectionner soigneusement ses locataires si l’on privilégie les baux traditionnels plutôt que la courte durée.
Résidence, investissement et stratégie patrimoniale
Acheter un bien ne confère pas automatiquement un statut de résident, mais l’immobilier constitue l’une des pierres angulaires de plusieurs parcours de résidence et de résidence fiscale.
Lien entre achat immobilier et résidence
L’Uruguay propose différentes voies de séjour, dont :
– une résidence par investissement immobilier, avec des seuils variables selon les dispositifs (on trouve des références à des planchers autour de 200 000 USD, 370 000 USD, 500 000 USD ou plus, selon le type de programme et l’époque de l’investissement) ;
– une résidence de rentier (rentista), qui demande de justifier un revenu mensuel d’au moins 1 500 USD de source étrangère, souvent associé à l’achat ou la location d’un logement ;
– une résidence par investissement d’entreprise, nécessitant des montants plus élevés et la création d’emplois locaux.
Être propriétaire en Uruguay facilite la démonstration de votre centre d’intérêt et de vos liens économiques avec le pays, ce qui est un atout pour l’obtention de la résidence. La procédure se déroule sur place et nécessite de fournir de nombreux documents apostillés et traduits, comme un extrait de casier judiciaire, des actes d’état civil et une preuve de revenus. Les délais pour obtenir la résidence permanente varient généralement entre 6 et 18 mois.
Une fois la résidence permanente accordée, l’accès aux services publics (santé, éducation), à la banque locale et au marché de l’emploi est complet. Après 3 à 5 ans de résidence effective (selon qu’on soit marié ou non), il devient possible de solliciter la citoyenneté, avec obligation de démontrer une certaine intégration et un niveau de espagnol suffisant.
Résidence fiscale et optimisation internationale
Au‑delà de la résidence juridique, la résidence fiscale en Uruguay peut offrir des avantages considérables pour les personnes disposant de revenus internationaux. Deux grands leviers entrent en jeu :
– l’investissement dans le pays, notamment dans l’immobilier, au‑delà de certains seuils,
– la présence physique (généralement 183 jours ou la démonstration d’un centre vital d’intérêts).
Les nouveaux résidents fiscaux peuvent, dans certains cas, bénéficier d’une période de grâce sur leurs revenus étrangers, pouvant aller jusqu’à 10–11 ans, période durant laquelle ces revenus ne sont pas imposables localement. À l’issue de cette période, seule une partie de ces revenus (intérêts, dividendes) est imposée à des taux modérés (7–12 %), les loyers et plus‑values de biens situés hors d’Uruguay restant non taxés.
Cette combinaison – stabilité politique, absence de contrôle des changes, fiscalité territoriale, pas de droits de succession – explique pourquoi de nombreux entrepreneurs, rentiers et familles à hauts revenus envisagent Investir dans l’immobilier en Uruguay comme un outil de redéploiement patrimonial global, plutôt que comme un simple placement de rendement.
Risques, écueils et bonnes pratiques
Aucun marché n’est exempt de risques, et l’Uruguay n’échappe pas à certaines fragilités qu’un investisseur averti doit intégrer.
Plusieurs points d’attention ressortent des analyses :
– Coûts de construction et de rénovation élevés : en 2023, les coûts de construction en dollars ont bondi de plus de 10 %. Les projets de rénovation peuvent facilement déraper en délais et en budget, surtout en l’absence d’équipe locale fiable.
– Saisonnalité marquée des zones touristiques : sur la côte, l’essentiel des revenus se concentre sur l’été austral. Il faut donc calibrer ses hypothèses de rendement en intégrant des taux d’occupation plus faibles le reste de l’année.
Le cadre législatif français protège fortement les locataires, rendant les procédures d’expulsion longues. Cela nécessite une sélection très rigoureuse des candidats pour un bail classique. La location meublée de courte durée (type Airbnb) constitue une alternative pour limiter ce risque, mais elle exige une gestion plus active et régulière de la part du propriétaire.
– Absence de MLS unifié : il n’existe pas de base de données publique centralisant toutes les annonces et historiques de transactions. Les prix affichés peuvent être hétérogènes, d’où l’importance de croiser les sources et de travailler avec un professionnel qui suit effectivement les valeurs de marché.
La possibilité pour les agents et notaires de représenter les deux parties (dual agency) exige une vigilance accrue en raison des conflits d’intérêts potentiels. Ce risque est d’autant plus critique que des études indiquent qu’une grande majorité des investisseurs étrangers ayant subi des pertes financières ont consacré moins d’une heure à une recherche sérieuse sur le marché local.
La liste des conseils de base est finalement assez classique mais cruciale :
– toujours faire réaliser les vérifications complètes de titre et de situation juridique par un notaire indépendant ;
– exiger que le dépôt de réservation soit versé sur un compte séquestre, jamais directement au vendeur ;
– analyser finement les gastos comunes (charges de copropriété), qui peuvent grever fortement la rentabilité de certains appartements haut de gamme ;
– se renseigner sur le règlement de copropriété et les servitudes éventuelles, en particulier dans les zones rurales ou en front de mer ;
– privilégier les biens bien reliés aux infrastructures (routes, fibre optique, services) dans un pays où les investissements en transport et numérique s’accélèrent mais demeurent inégalement répartis.
Tendances de fond : durabilité, wellness et télétravail
Enfin, Investir dans l’immobilier en Uruguay, c’est aussi se positionner sur des tendances structurelles qui dépassent largement le cadre national.
Le pays est l’un des champions mondiaux des énergies renouvelables (plus de 90 % de l’électricité issue de sources propres). Cette orientation se reflète dans l’immobilier :
– augmentation rapide des projets de logements en bois ou à faible empreinte carbone,
– certification environnementale de certains immeubles emblématiques (comme un bâtiment ayant obtenu la certification LEED Platinum),
– montée en puissance de l’architecture biophilique dans le segment luxe, en particulier autour de Maldonado, José Ignacio et Rocha.
Le segment du « wellness real estate » est en croissance rapide. Il propose des propriétés comme des villas intégrées à la nature ou des *chacras* autosuffisantes, équipées de potagers, de panneaux solaires, de systèmes de filtration d’eau et d’espaces de méditation. Cette niche attire une clientèle fortunée internationale, prête à payer un prix élevé pour un bien qui promeut la santé et un mode de vie sobre.
Parallèlement, l’explosion mondiale du télétravail (des dizaines de millions de digital nomads) se traduit par une demande croissante pour des logements bien connectés, sûrs, avec une infrastructure Internet fiable. Montevideo, certaines stations balnéaires et même des petites villes historiques commencent à se positionner sur cette clientèle : appartements avec espaces de coworking intégrés, résidences avec salles de réunion, offres flexibles à mi‑chemin entre colocation premium et hôtel.
Les tendances du marché immobilier influencent directement la future plus-value des biens. Investir dans un appartement standard en zone saturée offre moins de potentiel que d’anticiper sur une zone côtière sous-cotée mais déjà desservie, ou que de privilégier un projet de logement durable et promu, souvent assorti d’avantages fiscaux. Ces choix stratégiques sont déterminants pour les performances à 10 ans.
Conclusion : un marché de rendement raisonnable, de risque contenu et de forte valeur refuge
En rassemblant toutes ces pièces, l’Uruguay apparaît comme un cas presque unique en Amérique latine :
– un environnement politique et juridique très stable,
– une économie diversifiée et en croissance modérée mais régulière,
– une monnaie relativement prévisible, sans contrôle des changes,
– un marché immobilier historiquement résilient, peu dépendant du crédit,
– des rendements locatifs bruts autour de 5–7 % dans les bons segments,
– une fiscalité patrimoniale et successorale globalement douce,
– un accès égal aux droits de propriété pour les étrangers.
Investir dans l’immobilier en Uruguay n’a pas le profil d’un coup spéculatif, mais celui d’une stratégie de long terme : sécuriser une partie de son patrimoine dans un pays stable, générer un flux locatif en dollars, se ménager une option de résidence et, éventuellement, une optimisation de la fiscalité personnelle.
À condition de respecter la rigueur nécessaire – étude de marché, appui de professionnels indépendants, compréhension des règles fiscales – le pays offre un terrain d’investissement rare : un marché émergent par son potentiel, mais déjà mûr par son cadre institutionnel. Pour un investisseur à la recherche d’un actif tangible, rentable, dans un environnement politiquement apaisé, l’Uruguay mérite clairement une analyse approfondie.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Uruguay pour rechercher du rendement locatif et une exposition en dollars américains. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Montevideo, Punta del Este, Colonia del Sacramento), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison dans un quartier résidentiel prisé et sécurisé de Montevideo ou à Punta del Este, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – en gardant en tête que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, permettant de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
