Investir dans l’immobilier commercial à Trinité et Tobago : où se cachent vraiment les opportunités ?

Publié le 23 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

À première vue, l’immobilier commercial à Trinité et Tobago semble traverser une phase paradoxale : une économie classée à haut revenu, un tissu industriel unique dans la Caraïbe… mais un marché de bureaux en « renters’ market », des loyers sous pression et des propriétaires qui peinent à remplir leurs immeubles. Pourtant, derrière ce décor contrasté se dessine un terrain de jeu intéressant pour les investisseurs prêts à lire les signaux au-delà des apparences.

Un environnement macroéconomique atypique mais solide

L’économie de Trinité et Tobago est l’une des plus industrialisées de la Caraïbe anglophone. Le pays affiche un PIB autour de 22–24 milliards de dollars US et un PIB par habitant en parité de pouvoir d’achat parmi les plus élevés des Amériques, derrière seulement les États‑Unis et le Canada. L’énergie – gaz naturel et pétrole – reste le pilier de l’économie, avec environ 30–40 % du PIB et 80 % des exportations.

Sur le plan financier, le pays bénéficie d’une notation S&P BBB− avec perspective stable, d’une monnaie relativement stable (TTD, arrimé autour de 6,8 TTD pour 1 USD) et de réserves internationales couvrant plusieurs mois d’importations, soutenues par un fonds souverain (Heritage and Stabilization Fund). Tout cela constitue un socle rassurant pour des investissements de long terme, même si le contexte n’est pas exempt de vents contraires.

Un contexte 2025–2026 plus heurté qu’il n’y paraît

L’actualité récente rappelle toutefois que le confort macroéconomique n’est pas acquis. Aux difficultés structurelles (crime élevé, lenteurs administratives, pénurie de devises pour les PME) se sont ajoutés des chocs externes :

Dans ce contexte, le budget 2026 est marqué par la prudence budgétaire : pas de vaste plan de relance, mais des mesures de discipline, dont une nouvelle surtaxe sur les revenus locatifs (Landlord Business Surcharge) et un prélèvement bancaire.

Pour l’investisseur immobilier, le message est double : la stabilité macroéconomique demeure, mais il faut intégrer la possibilité de chocs sectoriels, en particulier sur l’énergie, et la montée graduale de la pression fiscale sur la détention d’actifs.

Un marché immobilier très corrélé à l’énergie… mais qui se diversifie

Le lien entre immobilier et pétrole est direct. Quand les prix sont hauts, les multinationales s’installent, embauchent, occupent de grandes surfaces de bureaux ; quand les prix baissent, les sièges réduisent la voilure, les expatriés repartent et les surfaces se vident.

On retrouve ce schéma dans les chiffres de long terme :

Le marché reste largement domestique, alimenté par la demande locale plutôt que par de grandes vagues spéculatives internationales. Trinité concentre l’activité économique, industrielle et administrative (Port of Spain, San Fernando, Chaguanas), tandis que Tobago se positionne davantage sur le tourisme, les résidences secondaires et les complexes hôteliers.

– en Trinité, on parle avant tout de bureaux, de retail, de parcs logistiques et de zones industrielles ;

– à Tobago, l’équation tourne autour de l’hôtellerie, des resorts intégrés, des petites infrastructures touristiques et de l’éco‑tourisme.

Bureaux : un « renters’ market » qui redessine la carte des opportunités

Le segment des bureaux est aujourd’hui clairement à l’avantage des locataires. L’exode progressif des grandes compagnies pétrolières, amorcé bien avant la pandémie, puis l’explosion du télétravail et des modèles hybrides, ont profondément déstabilisé le marché.

Les études de Terra Caribbean et d’autres sources convergent : le taux de vacance des espaces de bureaux privés a pu atteindre 20–25 % à Port of Spain dans les années post‑2015. C’est le haut de gamme (immeubles de catégorie A) qui a le plus souffert, car ce sont précisément les tours occupées par les multinationales.

Comment le marché des bureaux s’est retourné

Avant 2014, la demande pour des surfaces A et B dépassait l’offre, ce qui avait incité à lancer de nouveaux projets de tours de bureaux entre 2012 et 2015. Avec la chute des prix de l’énergie, de grands groupes pétrochimiques ont réduit leur présence, libérant massivement des espaces dans les immeubles les plus récents. Le résultat :

– explosion des surfaces vacantes ;

– baisse des loyers faciaux, surtout pour les bureaux A ;

– affaiblissement du marché des ventes d’immeubles commerciaux.

Les locataires les plus solides ont profité de ce retournement pour « monter en gamme » : quitter des bâtiments B ou des surfaces obsolètes pour s’installer dans des immeubles A plus modernes, parfois pour un loyer mensuel par pied carré proche de celui qu’ils payaient auparavant dans des locaux de moindre qualité.

Analyse du marché immobilier de bureau

Sur les loyers de bureaux, les fourchettes couramment observées sont les suivantes :

À ces montants s’ajoute la TVA de 12,5 % sur les loyers commerciaux. Dans la pratique, la combinaison « loyer de base + CAM + TVA » pèse davantage sur les surfaces A, alors même que les propriétaires doivent supporter une part croissante des coûts de maintenance (charges communes) quand les espaces restent vides.

Pourquoi développer de nouveaux bureaux à Port of Spain n’a (presque) plus de sens

Face à ce surplus d’offre, la construction de nouveaux bâtiments purement tertiaires dans la capitale est largement jugée non rentable, voire irrationnelle. La tendance dominante va dans le sens :

Pour un investisseur, cette situation appelle moins à construire qu’à repositionner : racheter à prix décotés des bâtiments sous‑performants pour les transformer en actifs résidentiels ou mixtes, mieux adaptés à la demande actuelle (logements sécurisés, petites surfaces pour télétravail, commerces de proximité).

Logistique, entrepôts et immobilier industriel : le segment le plus dynamique

À l’opposé des bureaux, l’immobilier industriel et logistique connaît une demande croissante. L’économie trinidadienne, très orientée export, repose sur une solide infrastructure portuaire, routière et énergétique. Le pays se trouve à la croisée de routes maritimes vers les États‑Unis et l’Europe, à proximité de l’Amérique du Sud, et bénéficie de coûts énergétiques bas grâce au gaz.

Tout cela en fait une plateforme naturelle pour :

– des entrepôts régionaux ;

– du 3PL (third‑party logistics) pour la Caraïbe et le nord de l’Amérique du Sud ;

– des parcs industriels spécialisés (agro‑transformation, industrie légère, TIC, etc.).

Plusieurs zones industrielles publiques, gérées par l’agence étatique e TecK, illustrent ce positionnement :

Les loyers d’entrepôts illustrent cette dynamique, avec de fortes différences selon la localisation :

Les zones portuaires et industrielles établies (Point Lisas, San Fernando) captent les loyers les plus élevés, preuve d’une tension relative sur l’offre en emplacements de qualité.

Pour un investisseur, deux modèles sont particulièrement pertinents :

– développement « build‑to‑suit » pour un gros locataire industriel ou logistique souhaitant externaliser son immobilier (usine, entrepôt, plateforme de distribution) ;

– constitution de portefeuilles d’entrepôts de taille moyenne près des axes majeurs (Sir Solomon Hochoy Highway, Churchill‑Roosevelt Highway) pour répondre aux besoins d’e‑commerce, de distribution de biens de grande consommation ou de logistique import‑export.

Retail et centres commerciaux : un marché en recomposition

Les surfaces commerciales suivent, elles aussi, une trajectoire contrastée. Les axes à fort trafic et les centres névralgiques – Chaguanas, Couva, corridors routiers majeurs – restent attractifs, mais le contexte a changé :

– la pression sur les revenus des ménages et la concurrence du commerce en ligne forcent les enseignes à rationaliser leurs surfaces ;

– les nouvelles zones mixtes type Brentwood à Chaguanas ou The Shops at Champs Fleurs combinent habitat, retail et parfois bureaux, ce qui disperse la demande.

Au‑delà du commerce de destination (malls régionaux, retail parks), le vrai nerf de la guerre semble se situer sur le commerce de proximité dans les zones d’expansion urbaine, notamment en Central et East Trinidad, où la croissance démographique et l’étalement urbain augmentent les besoins en services de base (restauration, santé, services financiers, éducation privée).

Hôtellerie et tourisme : Tobago au centre du jeu

Si Trinité abrite le cœur industriel et financier, Tobago est le laboratoire touristique du pays. L’île est connue pour ses plages, ses récifs (Buccoo), sa forêt primaire (Main Ridge), et attire à la fois touristes internationaux et clientèle locale en quête de « staycation ».

Le gouvernement, conscient du potentiel, a instauré à Tobago des Designated Development Areas (DDA) pour encourager l’investissement touristique étranger. Dans ces secteurs (Tobago Plantations Resort, Indigo Bay, certaines parties de Bacolet, zones proches de l’aéroport…), la délivrance des licences d’investissement pour non‑résidents est quasiment automatique, sous réserve de dossier complet.

On voit ainsi se multiplier des projets hôteliers d’envergure :

En parallèle, des programmes plus modestes – boutiques‑hôtels, villas, condos en gestion locative – se développent en périphérie de ces grands projets, profitant des infrastructures et de la visibilité internationale.

Un marché de location courte durée à la traîne dans la Caraïbe

Les données sur les locations de courte durée montrent toutefois que Trinité et Tobago reste en retrait par rapport à d’autres îles caribéennes :

À première vue, cela peut paraître décourageant. Mais ce sous‑performance relative signifie aussi que le marché est moins saturé, avec un potentiel d’amélioration si la promotion touristique s’intensifie et si l’offre se professionnalise (gestion, services, distribution via plateformes, etc.).

Pour un investisseur commercial, la logique est donc davantage de raisonner en termes de produits structurés (condo‑hôtels, resorts, résidences de tourisme), soutenus par les incitations du Tourism Development Act, plutôt que de miser uniquement sur des portefeuilles de petites locations saisonnières éparpillées.

Règles du jeu pour les investisseurs étrangers : licences, quotas et structures

Le cadre juridique de l’investissement immobilier est inspiré du droit britannique et codifié notamment dans le Foreign Investment Act. Pour les non‑nationaux (hors ressortissants CARICOM), plusieurs règles clés s’appliquent.

Plafonds de superficie sans licence

À Trinité, un investisseur étranger peut, en principe : investir dans divers secteurs d’activités, ouvrir des entreprises, et bénéficier de certaines incitations fiscales.

– acheter jusqu’à 1 acre de terrain à usage résidentiel sans licence, à condition de n’être propriétaire que d’une seule parcelle résidentielle ;

– acquérir jusqu’à 5 acres de terrain à usage commercial sans licence.

Au‑delà de ces seuils, une Foreign Investment Licence est obligatoire. À Tobago, le régime est plus strict : tout achat de terrain par un étranger, quelle que soit la surface ou la destination, nécessite une licence préalable depuis un ordre du Cabinet de 2007.

Processus et coûts de la licence

La demande de licence est déposée au Ministry of Finance, avec un dossier comportant :

Les grandes lignes financières sont les suivantes :

Le délai théorique annoncé est de 3 à 6 mois, mais dans la pratique, il n’est pas rare que la procédure s’étende sur 9 à 12 mois, surtout hors des DDA à Tobago. Le gouvernement a entamé une modernisation digitale pour fluidifier le processus, mais les lenteurs et incertitudes restent un risque à intégrer dans tout calendrier de transaction.

Alternatives structurelles : sociétés locales et co‑entreprises

Pour contourner certains obstacles, plusieurs investisseurs optent pour : diversification des actifs, investissements alternatifs, partenariats stratégiques, et l’utilisation de la technologie pour améliorer l’efficacité et réduire les coûts.

Ces montages n’éliminent pas la nécessité de conformité réglementaire mais peuvent simplifier les acquisitions foncières dans certaines configurations et faciliter l’accès à des incitations (zones économiques spéciales, programmes touristiques, etc.).

Fiscalité et rentabilité : ce que l’on gagne vraiment après impôts et charges

L’environnement fiscal de Trinité et Tobago est présenté comme incitatif, avec une imposition des sociétés à 25 % (taux de base ; parfois plus pour certains secteurs, 30 % pour les très hauts revenus personnels) et une TVA de 12,5 %. Mais pour l’immobilier commercial, plusieurs couches fiscales et parafiscales se combinent.

Fiscalité courante des immeubles commerciaux

Sur un immeuble de bureaux ou un retail center, il faut tenir compte :

À partir de 2026, s’ajoutera la Landlord Business Surcharge, qui vise explicitement les bailleurs :

L’inscription au registre des bailleurs coûtera en outre 2 500 TTD à l’entrée. Pour un investisseur institutionnel, la surtaxe grèvera mécaniquement le cash‑flow net. Pour un particulier ou une petite structure, elle peut éroder significativement la rentabilité, surtout dans des segments déjà sous tension comme les bureaux.

Coûts de transaction : un ticket d’entrée non négligeable

À ces impôts récurrents s’ajoutent des coûts de transaction élevés, en particulier pour les étrangers. À l’achat, on retrouve typiquement :

Au total, la facture peut dépasser 15 % du prix d’acquisition pour un investisseur étranger, ce qui implique un horizon de détention suffisamment long pour amortir ces frais. À la revente, en revanche, il n’existe pas de véritable impôt sur la plus‑value si le bien a été détenu plus de 12 mois (en deçà, la plus‑value peut être assimilée à un revenu imposable à 25 %).

Rappels sur les rendements observés

Sur le segment résidentiel, les données disponibles indiquent des rendements bruts moyens :

Les rendements commerciaux (bureaux, retail, industriel) sont plus difficiles à généraliser, car ils varient selon le taux de vacance, la qualité du locataire et la structure du bail. Dans un environnement où les loyers de bureaux restent sous pression et où les locaux logistiques bien placés se louent sans difficulté, la hiérarchie des rendements tend à favoriser :

Financement : un marché domestique développé, mais peu accessible aux non‑résidents

Sur le papier, Trinité et Tobago dispose d’un système bancaire bien structuré, avec des acteurs comme Republic Bank, First Citizens Bank, Scotiabank Trinidad et la Trinidad & Tobago Mortgage Bank (TTMB) pour les produits résidentiels. Les banques offrent une palette de financements :

– prêts hypothécaires commerciaux à long terme (jusqu’à 20 ans pour les entreprises locales) ;

– lignes de crédit, overdrafts, prêts d’équipement, bridge loans pour la construction.

Pour les non‑résidents, la réalité est plus restrictive. Les hypothèques locales restent possibles, mais sous conditions :

Beaucoup d’investisseurs internationaux choisissent donc de : investir dans des marchés émergents.

– payer cash, en mobilisant directement leurs fonds propres ;

– ou se financer dans leur pays d’origine, où les conditions de crédit peuvent être plus souples.

Les contrôles de change imposent par ailleurs de justifier l’origine des fonds entrants et sortants. Le Central Bank doit notamment approuver la réexportation du capital lors de la revente. Les revenus locatifs, eux, peuvent être convertis et rapatriés à condition d’être en règle avec le fisc local.

Incitations fiscales et zones économiques spéciales : où l’État pousse‑t‑il à investir ?

La politique publique entend orienter le capital vers certains segments jugés stratégiques : tourisme, immobilier productif, technologies, efficacité énergétique, etc. De multiples régimes d’incitations coexistent.

Immobilier commercial et industriel

Les lois fiscales prévoient des exonérations d’impôt sur les revenus locatifs et les plus‑values de cession pour certaines constructions commerciales (immeubles de bureaux, parkings à étages) démarrées après 2012, jusqu’à une date butoir (fin 2025 pour les régimes actuels). Des déductions spécifiques s’appliquent pour les Approved Property Development Companies :

Ces déductions, votées pour stimuler la construction commerciale et industrielle, améliorent la rentabilité post‑impôts des projets éligibles.

Zones Économiques Spéciales (SEZ)

L’ancien régime de Free Zones a été remplacé par les Special Economic Zones, encadrées par la loi de 2022. Dans ces zones, les entreprises et les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier de :

Pour un projet logistique ou industriel, implanter son actif dans une SEZ (par exemple à Phoenix Park ou aux abords de Piarco) peut changer significativement l’équation financière.

Tourisme et hôtellerie

Le Tourism Development Act offre un arsenal incitatif pour les projets touristiques approuvés :

À cela s’ajoute le Tourism Accommodation Upgrade Project (TAUP), qui rembourse une partie des coûts de rénovation de structures existantes (jusqu’à 25 % des travaux avec un plafond de 750 000 TTD pour les établissements de 6 à 150 chambres). Pour un investisseur reprenant un hôtel vieillissant à Tobago, ces outils peuvent rendre viable un repositionnement vers un standard international.

Où se situent les meilleures opportunités aujourd’hui ?

En combinant les tendances de marché, les politiques publiques et la structure des rendements, plusieurs axes d’investissement se détachent.

1. Logistique et parcs industriels près des corridors stratégiques

Avec une économie d’exportation, un réseau routier développé et des ports efficaces, les entrepôts modernes à proximité des axes majeurs (Sir Solomon Hochoy Highway, Churchill‑Roosevelt Highway, Piarco, Point Lisas) représentent sans doute l’un des segments les plus porteurs :

– la demande est alimentée par l’industrie, la distribution régionale et la montée de l’e‑commerce ;

– les loyers suivent une trajectoire plutôt haussière dans les nœuds clés (San Fernando, Point Lisas) ;

– les SEZ offrent une plateforme fiscale et réglementaire avantageuse.

Les opportunités typiques :

– acquisition de terrains dans des zones industrielles établies (Chaguanas, Freeport, Point Lisas) pour construire des entrepôts modulables ;

– participation à des joint‑ventures avec des opérateurs logistiques ou industriels cherchant des solutions immobilières intégrées (build‑to‑suit, sale & leaseback).

2. Projets touristiques structurés à Tobago

Sur un horizon de long terme, les resorts et hôtels bien positionnés à Tobago apparaissent comme un second axe stratégique :

Les niches prometteuses :

– boutiques‑hôtels et éco‑lodges dans des zones comme Englishman’s Bay, Mount Irvine, Buccoo, en cohérence avec le positionnement éco‑touristique ;

– résidences de tourisme (condos ou villas intégrés à un schéma de gestion locative) ciblant la clientèle locale et diasporique (séjours longue durée, télétravail au soleil) ;

– projets mixtes combinant hébergement, restauration, activités nautiques et bien‑être.

L’enjeu sera de se différencier dans un marché encore sous‑exploité, mais appelé à se structurer avec l’arrivée des grandes chaînes.

3. Repositionnement d’actifs de bureaux en produits mixtes ou résidentiels

Dans un marché de bureaux excédentaire, la valeur se crée moins par la construction que par la transformation :

Cette stratégie s’inscrit aussi dans les recommandations d’urbanistes locaux, qui prônent davantage de densification résidentielle dans les centres urbains, la réutilisation de friches et la création de quartiers multifonctionnels plus vivants.

4. Entrer via un futur REIT public ou des véhicules cotés

Le gouvernement a annoncé son intention de créer un Real Estate Investment Trust public, adossé à des actifs de l’État (bâtiments administratifs, foncier commercial, infrastructures générant des loyers). Ce véhicule devrait être coté à la bourse locale (TTSE), permettant aux investisseurs :

– d’accéder à un portefeuille diversifié d’actifs sans acheter directement un immeuble ;

– de bénéficier d’une liquidité supérieure à celle de l’immobilier en direct ;

– de percevoir des dividendes liés aux flux locatifs sous‑jacents.

Cette approche, déjà éprouvée en Jamaïque avec des REITs comme Kingston Properties ou Proven REIT, constitue une porte d’entrée intéressante pour des investisseurs souhaitant s’exposer au marché trinidadien sans subir l’intégralité des complexités administratives (licences, titres, permis).

Les principaux risques à intégrer dans une stratégie d’investissement

Les opportunités ne doivent pas masquer les risques spécifiques du marché.

Risque de vacance et mutation des usages

dans les bureaux, la combinaison exode des majors pétrolières + télétravail a créé une offre excédentaire durable. Un actif tertiaire mal placé ou obsolète peut rester longtemps vide, même avec des loyers agressifs. Il est essentiel de :

– privilégier des locaux flexibles (plateaux modulables, services partagés, coworking) ;

– évaluer la profondeur de la demande locale pour le type de surface ciblé (grands plateaux vs bureaux de proximité).

Risque réglementaire et délais administratifs

Les principaux irritants concernent :

Là encore, le recours à des avocats et consultants locaux expérimentés, ainsi qu’à des courtiers membres de l’AREA, est un facteur clé de sécurisation.

Risque sécuritaire et perception

Le niveau élevé de criminalité, en particulier les homicides liés aux gangs, influence :

– la prime de sécurité payée par les entreprises (gardiennage, vidéosurveillance, contrôle d’accès) ;

– la préférence des ménages et des entreprises pour des communautés fermées et des immeubles sécurisés.

Risque macroénergétique

La dépendance persistante aux hydrocarbures expose l’économie à de nouveaux chocs de prix ou de production, comme l’a montré la suspension du projet Dragon. Un retournement brutal du secteur peut :

– réduire la demande de surfaces tertiaires ;

– affecter les capacités de paiement de certains locataires industriels ;

– peser sur les recettes publiques et les plans d’investissement étatiques.

D’où l’importance de cibler des actifs dont la base locative est diversifiée (PME locales, activités non énergétiques, services, logistique).

Conclusion : un marché de spécialistes, pas de « touristes de l’investissement »

L’immobilier commercial à Trinité et Tobago n’est ni un eldorado facile ni un marché sinistré à fuir. C’est un marché d’initiés, fortement lié aux cycles de l’énergie, mais porté par une économie réelle robuste, un appareil industriel unique dans la région et une volonté politique de diversification.

Les investisseurs qui y réussiront sont ceux qui :

Dans une Caraïbe souvent dominée, en immobilier, par des marchés plus « carte postale » comme la Barbade ou les îles Caïmans, Trinité et Tobago propose autre chose : un environnement plus industriel, des prix en général plus abordables, un revenu locatif raisonnable mais plus proche de l’économie réelle que de la spéculation pure. Pour l’investisseur à la recherche de flux robustes, d’une diversification régionale et d’une exposition à la montée en puissance de la logistique caribéenne, c’est précisément là que se logent les meilleures opportunités.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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