Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir en Suisse via une société civile immobilière (SCI)
Investir en Suisse via une société civile immobilière (SCI) peut être une stratégie lucrative pour ceux qui souhaitent diversifier leur portefeuille immobilier, car le pays offre un cadre fiscal intéressant et un marché stable.
Grâce à une fiscalité attractive, la structure d’une SCI permet de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine dans un environnement financier sécurisé.
Bon à savoir :
Toutefois, bien que cela présente de nombreux avantages, il est crucial de naviguer avec soin parmi les réglementations et particularités du marché suisse pour éviter certains pièges potentiellement coûteux.
Cet article se penche sur les éléments essentiels à prendre en compte, offrant ainsi un guide indispensable aux investisseurs potentiels.
Optimiser la structure juridique d’une sci en Suisse
La SCI (Société Civile Immobilière) n’existe pas en tant que forme juridique spécifique en Suisse, mais il est possible de s’inspirer du modèle français via des structures équivalentes, principalement la société simple, la société en nom collectif (SNC), la société à responsabilité limitée (SARL) ou la société anonyme (SA). Le choix de structure dépendra des objectifs patrimoniaux et fiscaux des investisseurs.
| Structure | Responsabilité | Fiscalité | Capital minimum | Points clés |
|---|---|---|---|---|
| Société simple | Illimitée | Transparence fiscale | Aucun | Souplesse, peu coûteuse |
| SNC | Solidaire et illimitée | Transparence fiscale | Aucun | Pour partenaires actifs |
| SARL | Limitée au capital | Imposition sur bénéfices | CHF 20’000 | Bonne protection des associés |
| SA | Limitée au capital | Imposition sur bénéfices & dividendes | CHF 100’000 | Séparation stricte patrimoine/gestion |
Avantages selon les besoins de l’investisseur :
- Société simple/SNC : adaptées à une gestion familiale ou entre associés connaissant un climat de confiance. Faibles coûts, simplicité administrative.
- SARL : idéale pour protéger le patrimoine personnel tout en conservant une certaine flexibilité. Adaptée pour un investissement collectif d’envergure moyenne.
- SA : appropriée si besoin d’attirer plusieurs investisseurs externes ou institutionnels et garantir l’anonymat/actionnariat flexible.
Aspects légaux et réglementaires spécifiques à la Suisse :
- Obligation d’inscription au registre du commerce pour les sociétés commerciales (SARL/SA).
- Nécessité de statuts détaillés précisant l’objet social immobilier.
- Respect des réglementations fédérales telles que la Lex Koller limitant l’acquisition immobilière par les étrangers hors UE/AELE.
- Application du droit suisse concernant le transfert des parts sociales et procédures successorales.
Conseils pratiques pour sélectionner la structure optimale :
- Évaluer le niveau souhaité de séparation entre patrimoine privé/professionnel : privilégier SARL/SA pour une meilleure protection.
- Considérer le régime fiscal applicable : opter pour une SNC ou société simple si recherche d’une transparence fiscale permettant aux associés d’être imposés directement sur leur part du résultat ; choisir SARL/SA si préférence pour imposition au niveau sociétaire puis distribution sous forme de dividendes.
- Anticiper les besoins futurs : possibilité d’évolution vers une structure plus complexe comme SA/SARL lors d’une croissance importante ou ouverture à nouveaux investisseurs.
Erreurs courantes à éviter :
- Choisir par défaut une forme trop simplifiée sans anticiper les problématiques successorales ou fiscales liées à l’immobilier suisse.
- Négliger l’importance des statuts personnalisés adaptés aux objectifs patrimoniaux familiaux/sociétaires suisses.
- Omettre les conséquences fiscales lors du passage éventuel entre différentes formes juridiques.
Stratégies recommandées pour maximiser l’efficacité juridique et fiscale :
- Rédiger soigneusement un pacte social/statuts organisant précisément droits/votes/droits successoraux/restrictions sur cession de parts
- Consulter systématiquement un expert fiscal local avant tout montage impliquant biens immobiliers suisses
- Privilégier la modularité avec possibilité contractuelle évolutive dans le temps
- S’assurer que tous les apports soient correctement évalués/documentés
Bon à savoir :
En Suisse, les types de structures juridiques disponibles pour une SCI incluent la société anonyme (SA) et la société à responsabilité limitée (SARL), chacune ayant des implications fiscales distinctes: une SA peut offrir des avantages en matière de confidentialité et une meilleure optimisation fiscale, tandis qu’une SARL est souvent plus simple à gérer et nécessite moins de capital. L’investisseur doit évaluer ses besoins spécifiques, car la SA profite souvent à ceux cherchant à lever d’importants capitaux, alors que la SARL convient aux structures familiales. Il est essentiel de prendre en compte les régulations locales, telles que les exigences en matière de capital minimum ou les obligations d’audit, qui influencent le choix de structure. Un conseil pratique est de consulter un expert fiscal pour maximiser les avantages en gestion, fiscalité et protection d’actifs, tout en évitant des erreurs telles que la négligence des différences cantonales fiscales ou des restrictions sur la distribution de dividendes. Pour accroître l’efficacité, considérez des stratégies comme la rédaction de statuts personnalisés ou l’utilisation de conventions d’actionnaires pour optimiser les relations entre associés et les objectifs d’investissement à long terme.
À retenir: La clé réside dans un arbitrage personnalisé tenant compte non seulement du coût initial mais aussi — surtout —des perspectives successorales/fiscales propres au cadre helvétique ainsi que votre tolérance au risque patrimonial individuel versus collectif.
Avantages fiscaux liés à une sci pour l’achat immobilier en Suisse
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) pour l’acquisition immobilière en Suisse présente des avantages spécifiques, mais aussi certaines limites en matière de fiscalité. Voici une présentation structurée des différents aspects fiscaux liés à la SCI et une comparaison avec d’autres formes juridiques.
Avantages fiscaux de la SCI pour l’investissement immobilier
- Transmission de patrimoine facilitée
- La détention de biens via une SCI permet d’organiser plus souplement la transmission du patrimoine. Les parts sociales peuvent être cédées ou transmises progressivement aux héritiers, ce qui facilite les donations fractionnées et peut permettre une optimisation des droits de succession selon le montage choisi.
- Optimisation des droits de succession
- La transmission par parts sociales permet souvent d’appliquer une décote sur la valeur du bien immobilier transmis (notamment lorsque les héritiers ne détiennent pas 100 % du capital), ce qui réduit l’assiette imposable lors du calcul des droits successoraux.
- Gestion collective et souplesse juridique
- Une SCI offre un cadre structuré pour gérer collectivement un bien entre plusieurs associés, tout en prévoyant statutairement les modalités de gestion, d’entrée ou sortie dans le capital social.
Fiscalité spécifique appliquée à la SCI en Suisse
| Aspect fiscal | Traitement dans le cadre d’une SCI | Particularités/Remarques |
|---|---|---|
| Impôt sur la fortune | Les parts détenues dans une SCI sont taxées sur leur valeur vénale au sein du patrimoine privé suisse. Depuis deux arrêts fédéraux récents, les autorités suisses considèrent généralement les SCI comme opaques : leurs actifs sont pris en compte directement dans le calcul de l’impôt sur la fortune personnel. | Il n’y a donc pas forcément “d’abri” fiscal via cette structure ; chaque associé est imposé individuellement sur ses parts selon sa résidence fiscale. |
| Revenus locatifs | Tant qu’aucun dividende n’est distribué par la société immobilière elle-même (type SA ou Sàrl), il n’y a pas d’imposition directe sur le revenu locatif au niveau individuel ; toutefois, si revenus distribués → imposition classique. | Ce régime s’applique surtout aux sociétés anonymes immobilières plus qu’aux vraies SCIs civiles françaises utilisées par certains résidents suisses. |
| Plus-values immobilières | Imposées selon le régime applicable localement (France/Suisse) ; conventions bilatérales évitent double imposition mais nécessitent déclarations croisées. | Le montage doit être anticipé car utilisation personnelle = déclaration obligatoire côté suisse ET français si bien situé hors Suisse. |
Exonérations et stratégies fiscales possibles avec une SCI
- Exonérations partielles possibles grâce à certains montages familiaux lors des transmissions (décotes applicables).
- Optimisation possible via démembrement temporaire/usufruit-nue-propriété.
- Possibilité parfois — selon canton —de bénéficier localement d’une fiscalité foncière avantageuse liée à l’objet social immobilier.
Comparaison avec autres formes juridiques pour investir en Suisse
| Forme juridique | Fiscalité revenus locatifs | Fiscalité transmission | Impôt fortune |
|---|---|---|---|
| Détention directe | Revenus intégrés à l’impôt personnel | Transmission directe → droits classiques | Valeur vénale brute |
| Société Anonyme Immobilière | Pas imposé tant que non distribué | Transmission actions → même logique que part sociale | Actions prises en compte |
| Société Civile Immobilière | Souvent transparence fiscale ou opacité selon usage et canton | Transmission facilitée par cession progressive de parts; possibilité optimisation/décote | Parts intégrées dans patrimoine taxable |
Bon à savoir :
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) pour l’achat immobilier en Suisse présente plusieurs avantages fiscaux importants. Elle optimise la transmission du patrimoine en permettant une gestion plus souple des parts sociales, facilitant ainsi la succession entre les héritiers, souvent avec une imposition réduite sur les droits de succession. De plus, la SCI peut offrir une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs, car ceux-ci sont parfois taxés sur la base de l’impôt sur les sociétés, souvent à un taux inférieur à celui applicable aux particuliers. La réduction de l’impôt sur la fortune est un autre bénéfice clé, car les parts de la SCI peuvent être évaluées de manière moins onéreuse que des biens immobiliers détenus en direct. Comparativement à d’autres structures, comme les investissements en nom propre ou via une société anonyme, la SCI permet aussi d’accéder à certaines exonérations fiscales, et la flexibilité dans la répartition des bénéfices entre associés peut offrir des marges de manœuvre supplémentaires pour optimiser la fiscalité personnelle. Ces avantages distinctifs font de la SCI une option attrayante pour les investisseurs cherchant à maximiser les bénéfices fiscaux en Suisse.
À retenir :
La constitution d’une SCI reste particulièrement intéressante pour organiser efficacement la gestion familiale et successorale du patrimoine immobilier transfrontalier tout en offrant certaines marges légales pour optimiser droits successoraux. Toutefois, contrairement aux idées reçues, il n’existe pas systématiquement “d’avantage fiscal direct” ni exonération majeure liée uniquement au statut juridique
Pour maximiser ces bénéfices fiscaux, il convient :
- D’étudier attentivement chaque situation personnelle,
- De comparer régimes locaux/cantonaux,
- De recourir aux conseils spécialisés afin que statuts/scénarios respectent conventions bilatérales et jurisprudences récentes,
car depuis fin 2022-début 2024, plusieurs décisions judiciaires ont renforcé l’exigence déclarative côté suisse concernant notamment impôt sur fortune et occupation personnelle des biens détenus via société civile immobilière française ou étrangère.
Texte important :
Une planification patrimoniale personnalisée reste essentielle : toute stratégie fiscale utilisant une structure sociétaire doit tenir compte tant des lois suisses que celles applicables là où se situe effectivement le bien détenu !
Comprendre le droit des sociétés suisses pour une sci
En Suisse, la structure typique utilisée pour la détention et la gestion de biens immobiliers n’est pas la Société Civile Immobilière (SCI) telle qu’on l’entend en France. Le droit suisse ne connaît pas explicitement la SCI : les investisseurs recourent plutôt à des sociétés anonymes (SA), des sociétés à responsabilité limitée (Sàrl) ou parfois à une société simple. Toutefois, il est possible d’analyser les principales caractéristiques suisses en comparaison avec le modèle français.
Caractéristiques principales d’une société immobilière en Suisse
- Une société immobilière suisse est généralement une SA ou une Sàrl dont l’objet social principal est l’acquisition, la gestion et éventuellement l’aliénation de biens immobiliers.
- L’achat se fait par acquisition de parts sociales ou d’actions représentant indirectement le bien immobilier.
- Il existe aussi des sociétés dites « d’actionnaires-locataires » où chaque actionnaire a un droit exclusif sur un logement déterminé tout en restant collectivement propriétaire de l’immeuble.
| Caractéristique | Suisse | France (SCI) |
| Forme juridique | SA, Sàrl, parfois société simple | Société civile spécifique |
| Nombre minimum associés | 1 (SA/Sàrl), 2+ pour société simple | 2 |
| Responsabilité | Limitée au capital apporté | Indéfinie et conjointe |
Obligations légales
- Les statuts doivent être rédigés devant notaire pour une SA/Sàrl ; inscription obligatoire au registre du commerce.
- Tenue d’une comptabilité conforme aux normes suisses ; établissement annuel de comptes.
- Respect des règles cantonales sur l’acquisition par des étrangers (« Lex Koller »).
Conditions de création et fonctionnement
- Capital minimum : CHF 100’000 pour une SA, CHF 20’000 pour une Sàrl.
- Un siège social doit être établi en Suisse ; un administrateur domicilié localement est souvent requis.
- Les décisions importantes sont prises par assemblée générale conformément aux statuts.
Fiscalité applicable
La société paie l’impôt sur le bénéfice au niveau cantonal/fédéral ainsi que les impôts fonciers selon localisation du bien immobilier.
En cas de distribution du bénéfice sous forme de dividendes : imposition supplémentaire chez les actionnaires/associés selon leur résidence fiscale.
Droits et responsabilités des associés/actionnaires
Liste non exhaustive :
- Droit à information complète sur la gestion
- Droit proportionnel aux bénéfices/distributions
- Obligation éventuelle d’apports complémentaires si prévu dans les statuts
- Responsabilité limitée au montant investi dans le cas d’une SA/Sàrl
Exemple concret : Trois investisseurs créent ensemble une Sàrl immobilière détenue à parts égales. Chacun apporte CHF 50’000. Leur responsabilité financière sera limitée à ce montant même si un sinistre survient affectant gravement le bâtiment acquis.
Différences majeures avec le modèle français (SCI)
Tableau comparatif :
| Point clé | SCI française | SI suisse |
| Statut | Société civile | Principalement commerciale |
| Fiscalité | Transparence fiscale possible | Imposition directe sur résultat |
| Responsabilité | Indéfinie | Limitée au capital |
| Transmission | Plus souple via cession parts | Possible mais fiscalisé différemment |
En résumé :
Un investisseur étranger souhaitant utiliser une structure équivalente à la SCI devra passer par la création d’une entité commerciale classique soumise aux règles suisses strictes notamment quant à sa gouvernance, son régime fiscal autonome et ses obligations réglementaires spécifiques. Cela implique souvent moins de flexibilité successorale mais offre davantage de sécurité patrimoniale grâce à la limitation du risque financier personnel.
Bon à savoir :
En Suisse, pour créer une Société Civile Immobilière (SCI), il est essentiel de rédiger des statuts définissant les modalités de fonctionnement et les responsabilités des associés, qui possèdent une responsabilité illimitée envers les dettes de la SCI, à l’opposé de la France où cette responsabilité est limitée aux apports. Les SCI suisses ne disposent pas de personnalité juridique et doivent s’enregistrer au registre du commerce; elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés, mais leurs revenus sont imposés dans le chef des associés, proportionnellement à leurs parts, et selon les régimes fiscaux cantonaux. À titre d’exemple, contrairement aux SCI françaises, les déductions fiscales en Suisse ne s’appliquent qu’aux dépenses nécessaires à la conservation et à l’accroissement des revenus immobiliers. Cela signifie que les investisseurs étrangers doivent s’assurer de comprendre les nuances fiscales des cantons suisses avant de procéder à des investissements.
Explorez les opportunités passionnantes de l’immobilier international et bénéficiez de mon expertise pour réaliser votre projet avec succès. Que vous recherchiez un investissement rentable ou une résidence secondaire, je suis à votre disposition pour vous guider à travers chaque étape du processus. N’hésitez pas à me contacter pour obtenir des conseils personnalisés et profiter d’une analyse complète adaptée à vos besoins. Transformons ensemble vos ambitions en réalité concrète !
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
