Immobilier : Suisse vs pays voisins – Comparatif d’achat

Publié le 24 juin 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Dans un contexte économique en perpétuelle évolution, l’achat immobilier présente divers défis et opportunités qui varient considérablement selon la localisation géographique. Cet article se propose d’explorer les nuances et les spécificités du marché immobilier en Suisse, réputé pour sa stabilité et sa sécurité, en les comparant aux marchés des pays environnants tels que la France, l’Italie et l’Allemagne.

Nous examinerons les facteurs clés comme les taux d’intérêt hypothécaires, les réglementations légales, ainsi que les perspectives de rentabilité à long terme. Que vous soyez un investisseur chevronné ou un acheteur potentiel, ce comparatif offre un éclairage précieux pour vous aider à faire un choix éclairé et stratégique.

Les différences de fiscalité entre la Suisse et ses voisins

Critère	Suisse	France	Allemagne	Italie
Imposition des revenus immobiliers	Taux moyen 33 % (varie selon canton), déductibilité large, pas de prélèvements sociaux	20-30 % + prélèvements sociaux (17,2 %) ; charges déductibles limitées	Barème progressif jusqu’à 45 %, pas de prélèvements sociaux, large déductibilité, déficit foncier imputable	Taxation progressive IRPEF (23-43 %), flat tax possible pour non-résidents sur loyers (21 %)
Fiscalité sur les plus-values immobilières	Exonération après une durée variable selon le canton ; ventes fréquentes taxées plus fortement ; résidence principale souvent exonérée	Exonération après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux ; taux max. env. 31,3 %	Exonération après 10 ans de détention ; sinon barème progressif sans PS	Exonération si bien détenu >5 ans ou utilisé comme résidence principale >1 an avant la vente
Impôt sur la fortune	Pas d’impôt fédéral mais impôts cantonaux : ex. Genève : 0,3 à 0,8 %; base nette élevée	IFI : barème progressif de 0,50 à 1,50 % au-delà de 800 000 €, avec nombreuses exonérations	Pas d’impôt national sur la fortune	Pas d’ISF national depuis sa suppression en années récentes

Spécificités structurelles des systèmes fiscaux

• Suisse : Système extrêmement décentralisé ; chaque canton fixe ses propres taux d’imposition et offre des régimes spécifiques pouvant inclure des abattements ou incitations locales à l’investissement immobilier. Cela implique une grande hétérogénéité territoriale et parfois une concurrence fiscale entre cantons favorisant certains profils investisseurs ou résidents fortunés.
• France : Système centralisé avec quelques variations locales par le biais de taxes foncières et d’habitation gérées par les collectivités territoriales. L’État maintient un haut niveau global de fiscalité immobilière et patrimoniale.
• Allemagne : Fédéralisme fiscal modéré ; impôts locaux prépondérants dans certains domaines mais règles nationales majoritaires pour l’imposition du revenu immobilier.
• Italie : Système hybride avec taxation nationale complétée par taxes communales importantes (IMU notamment) dont les montants varient selon la commune.

Facteurs influençant l’acquisition immobilière

• Incitations fiscales spécifiques :
  • Suisse : Certains cantons offrent un régime attractif aux nouveaux résidents fortunés (« forfait fiscal »).
  • France : Dispositifs « Pinel », « Denormandie », etc., permettant réduction temporaire d’impôt lors d’investissements locatifs sous conditions strictes.
  • Allemagne : Large possibilité de déduire intérêts/emprunts/charges réels du revenu imposable locatif ; déficit foncier reportable.
  • Italie : Flat tax possible pour étrangers s’installant en Italie (“impatriati”), réductions IMU dans certaines zones.
• Variation importante des taxes locales :
  • En Suisse particulièrement marquée entre cantons/communes ;
  • En France via taxe foncière/habitation ;
  • En Italie via IMU/TASI variables.

Avantages fiscaux potentiels pour investisseurs étrangers

La Suisse attire grâce à sa stabilité fiscale relative et ses offres personnalisées dans certains cantons malgré un accès restreint au marché résidentiel principal aux non-résidents hors UE.

L’Allemagne est appréciée pour sa simplicité administrative/fiscale relative concernant les revenus locatifs ainsi que son absence quasi-totale d’imposition sur la fortune personnelle.

Exemples concrets récents

Le même capital immobilier détenu à Genève est imposé à hauteur de ~15 300 € tandis qu’en France il serait soumis à ~9 000 € sous IFI – mais avec davantage d’exemptions côté français notamment au titre de la résidence principale.

Depuis la réforme française entrée en vigueur en janvier 2024, le délai minimum requis avant exonération totale des plus-values est désormais porté à vingt-deux ans contre dix auparavant — alors qu’en Allemagne il reste fixé dix ans seulement.

En Italie depuis plusieurs années, la période minimale ouvrant droit à exonération complète s’établit toujours autour cinq ans seulement pour tout bien n’étant pas revendu dans ce laps… soit quatre fois moins qu’en France aujourd’hui.

Points clés

• Les écarts sont majeurs tant par le niveau effectif que par la structure même du système fiscal applicable aux investissements immobiliers privés.
• La Suisse se distingue surtout par son modèle très localisé/décentralisé qui permet une optimisation fine selon le choix du canton/de la commune.
• Les réformes françaises récentes ont eu tendance à alourdir durablement l’imposition effective sur toutes transactions hors résidence principale.
• L’Allemagne privilégie depuis longtemps stabilité réglementaire/fiscale attrayante tandis que l’Italie conserve un cadre souple quant aux délais nécessaires avant toute exemption totale en cas revente rapide du bien acquis.

Avantages fiscaux de l’immobilier en Suisse

En Suisse, les propriétaires immobiliers bénéficient de plusieurs allégements fiscaux spécifiques, qui ont longtemps constitué un avantage comparatif face aux systèmes de taxation des pays voisins. Les principaux dispositifs incluent :

• Déduction des intérêts hypothécaires : Jusqu’à fin 2026 (réforme en cours), les intérêts payés sur un prêt hypothécaire sont entièrement déductibles du revenu imposable. Cela incite nombre d’acquéreurs à conserver un endettement élevé pour optimiser leur charge fiscale.
• Imposition de la valeur locative : Les propriétaires doivent déclarer comme revenu fictif la valeur théorique du loyer qu’ils auraient pu percevoir s’ils louaient leur bien. Ce montant est ajouté au revenu imposable mais permet, en contrepartie, la déduction complète des frais d’entretien et des intérêts hypothécaires.

Une réforme majeure adoptée fin 2024 prévoit toutefois la suppression progressive de l’imposition de la valeur locative dès 2027. Cette réforme entraînera également une suppression corrélée du droit à déduire les intérêts hypothécaires sur le logement principal :

• Pour les propriétaires fortement endettés, cela signifie une hausse potentielle d’impôt.
• Pour ceux ayant remboursé leur dette, il s’agit d’un soulagement fiscal puisqu’ils n’auront plus à déclarer ce revenu fictif.

Dans certains cantons comme Genève, des mesures complémentaires existent :

• La loi CASATAX offre une réduction significative (jusqu’à CHF 20’616) sur les droits d’enregistrement lors de l’achat et jusqu’à 50% sur les frais liés à la cédule hypothécaire pour une résidence principale dont le prix ne dépasse pas CHF 1’374’396 en 2025.
• Revalorisation régulière de la valeur fiscale des biens (+12% en 2025) afin d’ajuster plus justement l’assiette imposable.

Comparaison avec les pays voisins

Pays	Déduction intérêts hypo.	Imposition «valeur locative»	Particularités
Suisse	Oui (jusqu’en 2027)*	Oui (suppression dès 2027)*	Déductions importantes; réformes majeures prévues
France	Non	Non	Pas d’imposition fictive; crédit immobilier peu valorisé fiscalement
Allemagne	Non (résidence principale)	Non	Avantages limités sauf investissement locatif/professionnel
Italie	Limite	Non	Petite déduction possible pour résidence principale

*Les réformes suisses vont aligner davantage le système helvétique sur ses voisins européens : après suppression annoncée (dès application vers 2027), il ne sera plus possible ni d’imposer cette valeur ni de déduire systématiquement tous les frais financiers.

Exemples concrets

• En Suisse aujourd’hui : Un propriétaire avec CHF 800’000 d’hypothèque et CHF 15’000/an d’intérêts économise cet équivalent chaque année sur son assiette fiscale tant que dure le régime actuel.
• En France ou Allemagne : L’intérêt payé n’est pas pris en compte dans le calcul du revenu imposable si c’est pour sa propre habitation ; seules certaines dépenses liées aux biens mis en location ou professionnellement exploités sont admises.

Effet global sur l’investissement immobilier

Les avantages fiscaux suisses ont longtemps favorisé l’achat plutôt que la location et encouragé un haut niveau d’endettement chez les ménages accédants. Avec leur remise en cause partielle prochaine, investir dans la pierre suisse perdra son attractivité spécifique par rapport aux marchés français ou allemands où ces incitations fiscales sont moindres ou inexistantes — sauf cas particulier du logement locatif/investissement professionnel où certains dispositifs restent très ciblés.

À retenir

• Jusqu’en 2027 inclus : La Suisse reste attractive grâce à ses larges possibilités de déductions fiscales liées au financement immobilier.
• Dès entrée en vigueur totale de la réforme : Suppression progressive alignant davantage sa fiscalité immobilière avec celle pratiquée par ses grands voisins européens ; impact direct attendu surtout pour ceux qui financent majoritairement leurs achats par emprunt bancaire.

Comparaison des réglementations immobilières

Aspect réglementaire	Suisse	France	Allemagne	Italie	Autriche
Restrictions d’achat pour étrangers	Forte régulation (Lex Koller), quotas et autorisations strictes selon le canton	Restrictions ponctuelles, principalement pour résidences secondaires dans zones tendues	Peu de restrictions, sauf zones frontalières spécifiques	Restrictions sur certains types de biens et régions touristiques	Peu ou pas de restrictions notables
Taxes d’acquisition	Droits variables selon le canton (env. 1-3%), réforme fiscale LEFI/IBGI dès 2025	Droits de mutation élevés (5-6% en moyenne), taxe foncière annuelle	Grunderwerbsteuer : env. 3,5–6,5% selon Länder	Imposta di registro variable (2–9%), taxes locales supplémentaires	Grunderwerbsteuer : env. 3,5%, taxes annexes possibles
Exigences environnementales	Normes élevées Minergie ; exigences croissantes sur l’efficacité énergétique	RT2020/RE2020 imposent normes strictes ; rénovation énergétique obligatoire	Energieeinsparverordnung très stricte ; subventions à la rénovation	Obligation d’amélioration énergétique lors des transactions	Normes croissantes mais moins sévères que DE/FR/Suisse
Procédures de transaction	Notaire obligatoire ; délais rapides en général	Notaire obligatoire ; démarches administratives parfois longues	Notaire ou avocat requis ; durée variable	Notaire requis ; procédure relativement rapide	Notaire ou avocat requis ; procédures plutôt fluides
Réglementations location/propriété	Loi fédérale stricte sur les loyers, indexation limitée dès janvier 2025	Loi protectrice du locataire très développée	Loi protectrice avec plafonnement des loyers dans plusieurs villes	Encadrement modéré à fort selon région	Contrats flexibles mais protection accrue du locataire depuis réformes récentes

Résumé par pays et tendances récentes

Suisse

• Entrée en vigueur au 1er janvier 2025 des lois LEFI et IBGI : fiscalité modernisée avec ajustement annuel plafonné à +1% pour les valeurs fiscales immobilières.
• Marché caractérisé par une offre limitée malgré une légère hausse récente.
• Loyers attendus en hausse moyenne (+1,9%) pour l’année.
• Forte protection contre la spéculation étrangère.

France

• Les dernières années ont vu un renforcement des obligations environnementales avec RE2020.
• Les droits d’acquisition restent élevés.
• Fort encadrement des loyers dans certaines métropoles.

Allemagne

• Récente extension du plafonnement (« Mietendeckel ») dans plusieurs grandes villes.
• Accent mis sur la rénovation énergétique via subventions publiques.

Italie

Réformes successives renforcent les contrôles énergétiques lors des ventes. Fiscalité stable mais régionale.

Autriche

Procédures simplifiées comparativement aux voisins germaniques. Légère évolution vers plus de protection locative.

Points clés communs

• Accroissement constant des exigences écologiques partout.
• Tendance générale au durcissement fiscal ou administratif face à la flambée immobilière post-pandémie (notamment Suisse & France).
• Règles suisses demeurent parmi les plus restrictives pour l’accès étranger et la fiscalité immobilière évolue rapidement dès début 2025.

À retenir
La Suisse se distingue par son haut niveau de régulation vis-à-vis des acquéreurs étrangers et sa politique fiscale innovante entrée en vigueur début 2025. Ses voisins affichent chacun leurs spécificités : poids important du droit français du logement social ; accent allemand mis sur le contrôle public local ; pragmatisme italien et souplesse autrichienne relative quant aux transactions internationales.