Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier commercial en Suède revient sur le radar des investisseurs internationaux. Après deux années bousculées par l’inflation et la hausse des taux, le marché entre dans une phase de stabilisation, avec un environnement de financement plus favorable, des valeurs qui cessent de baisser et, surtout, des segments portés par des moteurs structurels puissants : logistique, bureaux prime, actifs « living », immobilier vert. Pour un investisseur patient, capable de naviguer dans un cadre réglementaire exigeant mais prévisible, la Suède offre aujourd’hui un couple rendement / sécurité difficile à égaler en Europe du Nord.
Un marché stable, transparent… et à nouveau en phase d’expansion
La force du marché suédois tient d’abord à ses fondamentaux macroéconomiques. L’économie est diversifiée (technologies, industrie, énergies renouvelables, services), notée AAA par S&P, avec des finances publiques solides et un niveau de corruption très faible. Le pays compte 10,5 millions d’habitants, dont 88 % en zone urbaine, concentrés autour de Stockholm, Gothenburg, Malmö et des grandes villes universitaires.
Le secteur immobilier commercial pèse lourd : sa valeur est estimée à environ 46 % du PIB nominal, et il représente près de la moitié de la valeur de l’immobilier commercial dans l’ensemble nordique. Après un cycle de resserrement monétaire brutal – dix hausses consécutives du taux directeur entre 2019 et 2023, de -0,50 % à 4 % – la Riksbank a inversé la tendance. Le taux directeur a été ramené à 2,75 % après une série de baisses, avec une trajectoire attendue autour de 1,75 % en 2025‑2026. En parallèle, les rendements obligataires à long terme se sont détendus de 80 à 120 points de base par rapport aux pics de 2023.
L’augmentation, en points de base, du coût moyen de la dette des grands fonciers depuis mi-2022.
Rebond des volumes et retour à la croissance modérée
Les chiffres de transactions confirment ce changement de phase. En 2024, le volume investi en Suède a atteint environ 136–138,5 milliards de SEK, soit une hausse de près de 50 à 66 % selon les sources par rapport à 2023, même si l’on reste sous la moyenne décennale. Le quatrième trimestre 2024, avec environ 60 milliards de SEK échangés, retrouvait quasiment son niveau moyen hors pic historique de 2021.
En 2025, au troisième trimestre, le volume de transactions sur le marché immobilier suédois a atteint 33 milliards de SEK, soit une progression de 57 % sur un an.
Un résumé de la structure récente du marché illustre bien le rééquilibrage sectoriel :
| Indicateur clé (2024–Q3 2025) | Valeur approximative |
|---|---|
| Volume investi total 2024 | ~136–138,5 Mds SEK |
| Volume Q4 2024 | ~60 Mds SEK |
| Volume Q3 2025 | 33 Mds SEK (+57 % vs Q3 2024) |
| Part résidentiel 2024 | ~28 % du volume |
| Part bureaux 2024 | 23–27 % |
| Part industriel / logistique 2024 | 16–19 % |
| Part industriel Q3 2025 | 27 % |
| Part résidentiel Q3 2025 | 26 % |
| Part retail Q3 2025 | 17 % |
Du côté des prix, la chute est passée : les valorisations des REOC nordiques ont reculé en moyenne de 10,2 % entre mi‑2022 et fin 2023, avec un scénario central qui anticipe un retrait total de l’ordre de 12,3 % (pic‑creux), pouvant aller jusqu’à 20 % dans les cas extrêmes. Depuis le troisième trimestre 2024, les ajustements ne sont plus que marginaux (+0,1 % en moyenne), et plusieurs transactions se concluent déjà à la valeur comptable, signe de réalignement entre acheteurs et vendeurs.
Les projections pour 2026 parlent de hausses de prix annuelles modérées, entre 2 et 5 % au niveau national, avec des rythmes différenciés selon les villes (Stockholm 2–3 %, Gothenburg 3–4 %, Malmö 4–5 %). La performance devrait venir moins d’une nouvelle compression massive des taux de rendement que d’une croissance solide des revenus locatifs, portée par la rareté de l’offre neuve et la vigueur de la demande dans certains segments.
Un environnement financier plus respirable, mais encore sélectif
L’amélioration du climat de financement est un des principaux catalyseurs des opportunités actuelles. Le marché obligataire, quasiment fermé aux foncières en 2022, s’est spectaculairement rouvert en 2024 : les émissions immobilières ont atteint environ 175 milliards de SEK, soit plus que le total cumulé des années 2022 et 2023. Les émetteurs reviennent également sur le marché en euros, profitant des baisses de taux de la BCE pour alléger leur coût de la dette libellée dans cette devise.
Les banques restent exposées à hauteur d’environ 45 % de leurs prêts aux entreprises, mais l’accès au crédit est devenu plus sélectif, notamment pour le développement. Depuis mi-2022, on observe un changement dans les structures de financement : les REOC nordiques ont levé près de 96,6 milliards de SEK de nouvelle dette bancaire, tout en remboursant environ 41 milliards de SEK de dette obligataire.
Ratios de levier et risques de refinancement
Les ratios prêt‑valeur (LTV) pour les grands bailleurs restent globalement compris entre 47 % et 54 %, niveaux jugés robustes par les régulateurs. Le mur de refinancement existe, mais il est gérable : environ 300 milliards de SEK de dettes d’émetteurs obligataires arrivent à échéance en trois ans, dont 96 milliards en 2025. Pour les sociétés notées par Nordic Credit Rating, les maturités 2025 se limitent à 4,6 milliards de SEK, et 11,6 milliards en 2026.
Synthèse des indicateurs financiers clés pour l’analyse de performance.
Mesure le volume total des ventes de biens ou services sur une période donnée.
Différence entre le chiffre d’affaires et le coût des marchandises vendues.
Bénéfice généré par l’activité principale avant intérêts et impôts.
Différence entre les actifs liquides disponibles et les dettes à court terme.
Ratio mesurant la rentabilité d’un investissement par rapport à son coût.
| Indicateur financier (secteur coté nordique) | Niveau récent / tendance |
|---|---|
| Baisse cumulative des valeurs (2022–2023) | –10,2 % en moyenne (scénario central –12,3 %) |
| Intérêt moyen de la dette (Q2 2023) | 3,7 % (vs 3,1 % fin 2022) |
| ICR moyen fin 2023 | 2,9x (vs 4,1x fin 2022) |
| LTV moyen promoteurs / bailleurs | 47–54 % |
| Emissions obligataires immo 2024 | ~175 Mds SEK |
| Nouvelle dette bancaire (depuis mi‑2022) | ~96,6 Mds SEK |
| Dette obligataire remboursée | ~41 Mds SEK |
Pour un investisseur, ce contexte signale deux choses. D’une part, le risque systémique semble contenu : les banques affichent des ratios de couverture confortables, les sociétés immobilières ont ajusté leurs portefeuilles, et la politique monétaire se normalise. D’autre part, le marché reste très discriminant : les profils trop endettés, peu couverts contre les taux et exposés à des actifs secondaires – notamment de bureaux – continuent d’afficher des notations dégradées et des spreads élevés. C’est précisément cette dispersion qui crée des points d’entrée attractifs, notamment sur le crédit immobilier (obligations, dette privée, prêts seniors, mezzanine), avec des primes de rendement encore significatives.
Bureaux : un segment à la fois risqué et rempli d’angles d’attaque
Le bureau est le secteur le plus scruté, car il concentre deux défis majeurs : la hausse passée des taux et la révolution du travail hybride. Pourtant, derrière les gros titres sur la vacance, le marché suédois des bureaux présente un profil plus nuancé, avec de fortes divergences entre localisations prime et périphérie.
Stockholm et les grandes villes : polarisation et « flight to quality »
Dans les trois grandes métropoles (Stockholm, Gothenburg, Malmö), 116 000 m² de bureaux ont été livrés au premier semestre 2025, soit plus du double qu’un an auparavant. Stockholm concentre l’essentiel de ces livraisons (91 000 m²), principalement dans des zones décentralisées.
La vacance totale dans le Grand Stockholm atteignait 16,5 % fin 2024, avec un contraste marqué : 8 % seulement dans le CBD, 13 % dans le centre‑ville élargi, mais 20–21 % dans les secteurs périphériques. En 2025, les taux se maintiennent à ces niveaux, confirmant la polarisation.
Les loyers prime illustrent ce mouvement de « flight to quality » :
| Marché bureaux (Q2–Q3 2025) | Loyer prime (SEK/m²/an) | Rendement prime approx. |
|---|---|---|
| Stockholm CBD | ~9 800 | 3,90 % |
| Stockholm centre | ~6 200 | 4,35 % (Q4 2024) |
| Stockholm zones décentralisées | ~4 150 | 4,65 % (Q4 2024) |
| Gothenburg prime | ~4 200 | 4,55–4,85 % |
| Malmö prime | Stable, niveau inférieur | ~4,85–4,9 % |
Les taux de rendement prime à Stockholm figurent parmi les plus bas d’Europe, aux côtés de Genève et Zurich, reflétant la perception de sécurité et la profondeur du marché. Mais cette prime se concentre sur une poignée de sous‑marchés : CBD, quartiers neufs très connectés, actifs très qualitatifs (certifiés, efficaces énergétiquement, flexibles).
L’impact du travail hybride : moins de mètres carrés, mais plus de valeur par mètre
La Suède est l’un des champions européens du travail hybride : plus de la moitié de la population active travaillait déjà en mode hybride en 2022, et cette proportion devrait dépasser 56 %. Près de 46 % des offres d’emploi mentionnent désormais des options hybrides ou totalement à distance.
Face à la généralisation du travail hybride, les entreprises ne suppriment pas les bureaux mais les reconfigurent. Par exemple, une étude de cas montre qu’une entreprise a réduit son empreinte immobilière de 21% en adoptant un modèle hybride. Les espaces sont transformés en hubs de collaboration, avec des investissements redirigés vers la qualité : création de zones de travail collaboratif, mise en place de flex-offices, et intégration d’équipements technologiques de pointe et de services améliorés.
Cette mutation ouvre deux voies d’investissement distinctes :
Pour optimiser un portefeuille immobilier, adoptez une double stratégie. Ciblez d’abord des actifs « core » : des biens de premier ordre situés dans des zones centrales comme le cœur de Stockholm ou près des centres universitaires, certifiés, très bien desservis, pour répondre à la demande de locataires exigeants. Parallèlement, développez une approche « value-add » en repositionnant des immeubles secondaires, situés en périphérie ou souffrant d’obsolescence technique ou ESG. Cela passe par des rénovations, une réduction des surfaces ou un changement d’usage (vers du logement, du coliving, de la santé, de l’éducation ou du coworking) afin de restaurer le taux d’occupation et la valeur du bien.
Les risques restent réels : poursuite de la hausse de la vacance dans les sous‑marchés fragiles, corrections de loyers là où les niveaux de marché ne correspondent plus aux loyers en place, et pression réglementaire croissante sur la performance énergétique (voir plus loin). Mais les investisseurs capables de lire finement la carte des localisations et d’anticiper les besoins du travail hybride peuvent y trouver des opportunités asymétriques.
Logistique et entrepôts : le moteur structurel du marché
S’il existe un segment où la tendance est nettement haussière, c’est bien la logistique. Le marché logistique suédois est évalué à environ 42 milliards de dollars en 2024, avec une croissance attendue autour de 3,4 % par an jusqu’en 2029. Le e‑commerce, qui devrait lui‑même croître de près de 13 % par an entre 2025 et 2033, est le principal carburant de cette expansion.
Un déficit structurel d’offres modernes
La demande excède régulièrement l’offre, surtout pour des plateformes modernes, automatisées, à température contrôlée. En 2024, un record de 1,4 million de m² d’entrepôts a été livré, après plus de 1,3 million de m² en 2022. Pourtant, dès 2025, les livraisons ralentissent nettement et se concentrent sur des produits pré‑loués : au troisième trimestre 2025, seulement 31 500 m² sont livrés dans le sud de Stockholm, intégralement pris à bail dès la mise en service.
Les taux de vacance restent à des niveaux compatibles avec une croissance locative réelle soutenue :
| Marché logistique (Q3 2025) | Vacance | Loyer prime (SEK/m²/an) | Rendement prime |
|---|---|---|---|
| Stockholm | 11,5 % | 1 050 | 4,85 % |
| Gothenburg | 6,5 % | 1 000 | 4,85 % |
| Moyenne nationale | ~9 % | – | ~4,85 % |
À l’échelle européenne, la logistique montre des fondamentaux similaires : vacance légèrement remontée après le boom de 2020‑2021 mais encore très basse dans certaines zones (moins de 2 % à Munich, Milan, dans les régions britanniques), ralentissement des mises en chantier, et loyers prévus en hausse de plus de 2 % par an en réel à l’horizon 2026‑2027.
Hubs stratégiques et sous‑segments porteurs
Quatre polarités dominent la carte logistique suédoise :
Panorama des principales zones géographiques stratégiques pour la logistique et le commerce en Suède, avec leurs spécificités.
Cœur du e‑commerce national, caractérisé par une très forte concentration de la demande sur le dernier kilomètre et les plateformes de logistique urbaine.
Principal port du pays, traitant plus de 400 millions de tonnes de fret maritime. Hub stratégique pour les flux import/export et l’industrie automobile.
Porte d’entrée sur le Danemark et la région de l’Öresund. Position idéale pour déployer des stratégies logistiques transfrontalières.
Villes comme Helsingborg, Jönköping ou Eskilstuna, souvent positionnées sur de grands axes de transit pour la distribution régionale.
Le marché logistique et d’entreposage se segmente en plusieurs typologies, chacune porteuse de thèses d’investissement spécifiques :
| Segment logistique / entrepôts | Caractéristiques clés | Opportunités d’investissement |
|---|---|---|
| Entrepôts secs « big box » | Grandes surfaces, près des axes routiers | Core / Core+ long terme avec locataires solides |
| Entrepôts urbains / last mile | Proximité centres urbains, forte pression foncière | Value‑add, reconversion d’actifs existants |
| Froid / chaîne du froid | Haute intensité capitalistique, pharma & agroalimentaire | Rendements supérieurs, barrières à l’entrée élevées |
| Entrepôts automatisés / smart | Robotisation, WMS avancés, IA | Tickets plus élevés, mais valeur défensive |
| Micro‑fulfillment centers (MFC) | Petites unités intra‑urbaines | Croissance rapide, potentiel de développement |
La chaîne du froid, en particulier, bénéficie d’une poussée spectaculaire : les exportations pharmaceutiques atteignaient 139,4 milliards de SEK en 2022, en hausse de 40 % en un an, et la logistique du froid représente environ 7 % des exportations nationales. La demande pour des entrepôts frigorifiques a augmenté d’environ 17 % en 2023.
Plus de 30 % des opérateurs ont déjà mis en œuvre des mesures de réduction des émissions. La Suède déploie des normes Euro 6 renforcées, des programmes de fret vert et expérimente le transport longue distance en poids lourds électriques (pilote DHL/Volvo). Les projections indiquent que plus de 50 % des livraisons urbaines dans les grandes villes suédoises pourraient être neutres en carbone d’ici 2029, et plus de 70 % des entrepôts modernes devraient être « intelligents » (capteurs, automatisation, pilotage énergétique).
Pour un investisseur, le message est clair : la logistique suédoise combine un cycle structurel de croissance, une offre neuve qui ralentit, une pression ESG qui valorise les actifs modernes, et des rendements prime encore attractifs (autour de 4,85 %), avec un potentiel de croissance locative réelle. C’est sans doute le segment le plus défensif et le plus lisible à moyen terme.
Retail : un secteur en convalescence… mais à ne pas sous‑estimer
L’immobilier de commerce a souffert partout en Europe, sous le double effet du e‑commerce et des restrictions sanitaires. En Suède, les signes de reprise sont désormais tangibles. Les ventes au détail ont augmenté de 3,9 % en glissement annuel au troisième trimestre 2025, tirées par les biens durables (+7,1 %). Les loyers prime sont globalement stables, tandis que les taux de rendement restent supérieurs à ceux des bureaux ou du résidentiel.
Les niveaux de rendement illustrent l’écart de valorisation :
| Segment retail (Q3 2025) | Rendement prime |
|---|---|
| High street | 4,00 % |
| Centres commerciaux | 4,45 % |
| Retail parks | 5,90 % |
À l’échelle européenne, la courbe du e‑commerce tend à se normaliser : la part des ventes en ligne se stabilise, et les dépenses en magasin recommencent à progresser, en parallèle des achats en ligne. La notion d’« expérience » prend le dessus : les centres commerciaux gagnants sont ceux qui combinent commerces, restauration, loisirs, services, santé, coworking, etc.
Pour l’investisseur, les opportunités se nichent principalement dans :
– Les high streets des grandes villes, où la sélection d’emplacements prime reste une valeur sûre, avec des loyers soutenus et une liquidité élevée.
– Les retail parks et actifs « big box » de périphérie, longtemps délaissés, mais affichant des rendements proches de 6 %, souvent occupés par des enseignes alimentaires ou de bricolage résilientes.
– Les centres commerciaux repositionnés, capables d’intégrer des usages mixtes (santé, bureaux, loisirs) et de réduire leur dépendance à la mode et aux enseignes fragiles.
La clé consiste à distinguer les « losers structurels » des centres commerciaux surdimensionnés en zones peu denses, des actifs qui ont un vrai rôle dans le tissu urbain et peuvent être transformés.
Secteur « living » : résidentiel, étudiant, senior, micro‑logements
Même si l’objet principal de cet article est l’immobilier commercial, impossible de faire abstraction du secteur « living », tant les frontières sont poreuses et tant les flux d’investissement y sont massifs en Suède.
Résidentiel locatif : pénurie chronique et rendements corrects
Le déficit de logements dans les grandes villes suédoises est structurel. Les files d’attente pour obtenir un logement municipal à Stockholm peuvent excéder 300 mois (plus de 25 ans) dans certains secteurs. Les loyers régulés dans la capitale ont progressé pour atteindre environ 2 900 SEK par mois au troisième trimestre 2025, tandis que le loyer moyen pour un appartement d’une chambre s’élève à près de 12 000 SEK par mois.
Les rendements bruts locatifs offrent un profil différencié selon les villes :
| Ville (2026) | Rendement locatif brut moyen | Loyer moyen mensuel (SEK) |
|---|---|---|
| Stockholm | 4,23 % | 8 612 |
| Gothenburg | 4,96 % | 7 808 |
| Malmö | 6,02 % | 8 667 |
| Uppsala | 7,04 % | 7 200 |
| Villes régionales | 6–7 % | ~6 500 |
Avec des financements entre 2,6 et 3,3 %, les investissements résidentiels à effet de levier offrent typiquement des rendements nets de 2 à 4 %, peu spectaculaires mais très défensifs, surtout dans les grandes métropoles où les vacances sont extrêmement courtes (quelques semaines à un mois). L’attrait pour les villes universitaires et les régions du nord (Umeå, Luleå, Upper Norrland) s’accroît, car elles combinent prix d’entrée plus faibles, rendements plus élevés et croissance démographique liée aux universités et aux projets d’infrastructures (y compris énergétiques).
Logements étudiants, micro‑logements, seniors : la montée de l’opérationnel
Les segments résidentiels opérationnels – résidences étudiantes, micro‑logements, maisons de retraite, résidences pour seniors – s’imposent comme des thèmes d’investissement majeurs. La démographie européenne annonce un bond sans précédent de la population de plus de 80 ans dans les prochaines années, tandis que les effectifs étudiants restent élevés, avec un accès large aux aides financières.
Nombre de logements étudiants dans le portefeuille dont Slättö a acquis 40% dans les villes universitaires.
En Europe, les actifs de type microliving en Allemagne montrent des spreads de rendement d’environ 125 points de base au‑dessus des appartements standard, ce qui donne un ordre de grandeur transposable au contexte suédois. L’intérêt pour ces produits tient à leur résilience (taux de vacance très faible), à leur indexation locative et à la visibilité des flux.
Certains segments résidentiels, comme ceux gérés par des opérateurs spécialisés sous des baux commerciaux ou en sale & leaseback, sont considérés comme de l’immobilier d’exploitation. Ils peuvent ainsi constituer un investissement alternatif pour diversifier un portefeuille immobilier commercial.
Immobilier vert : le cœur de la valeur future
La Suède fait figure de pionnière en matière de bâtiment durable. Le secteur bâtiment / construction représente près de 20 % des émissions nationales de gaz à effet de serre et 40 % de la consommation énergétique du pays. L’objectif national est la neutralité carbone en 2045, avec, pour la branche construction / immobilier, une réduction de 50 % des émissions par rapport à 2015 d’ici 2030, puis de 100 % d’ici 2045.
Un marché de certification en forte croissance
Le Sweden Green Building Council (SGBC), fondé en 2009, pilote la majorité des systèmes de certification utilisés dans le pays : LEED, BREEAM, Miljöbyggnad et GreenBuilding. Environ 2 400 bâtiments ont été certifiés à ce jour, dont 778 bureaux.
La répartition des certifications de bureaux est instructive :
| Certification (bureaux) | Nombre approximatif |
|---|---|
| Miljöbyggnad | 228 |
| LEED | 185 |
| BREEAM | 37 |
| GreenBuilding | 33 |
| Total bureaux certifiés | 778 |
Certaines foncières, comme Castellum, ont fait du vert un axe stratégique : environ 44 % de son portefeuille est certifié, avec un objectif prioritaire sur Miljöbyggnad Gold pour les nouveaux projets et les rénovations lourdes.
L’Union européenne, via la Taxonomie verte et la directive CSRD, oblige les entreprises à déclarer la part de leur chiffre d’affaires, de leurs investissements et de leurs dépenses opérationnelles alignée sur les objectifs climatiques. Cette réglementation incite fortement les bailleurs de fonds (fonds ESG, banques, investisseurs institutionnels) à verdir leurs portefeuilles pour maintenir leur accès aux capitaux.
Les études académiques et les rapports de marché convergent : les immeubles de bureaux certifiés en Suède bénéficient d’une double prime, à la fois sur les loyers et sur les prix de vente.
Plusieurs travaux quantitatifs, utilisant des modèles hédoniques, ont mis en évidence : l’impact significatif des caractéristiques des biens sur les prix observés.
– Une prime de prix de vente globale de l’ordre de 14 à 26 % pour les bureaux certifiés par rapport aux actifs non certifiés.
– Des écarts encore plus nets selon les labels : les immeubles BREEAM et LEED se vendent environ 28–30 % et 30–31 % plus cher que ceux certifiés GreenBuilding.
– Une prime de loyer de 4,9 à 5,4 % en moyenne pour les bureaux certifiés à Stockholm, Gothenburg, Malmö et Uppsala.
– Des primes différenciées : environ 10 % pour BREEAM, 5,1 % pour LEED et 4,4 % pour Miljöbyggnad.
Un rapport de Cushman & Wakefield en 2023 indiquait pour Stockholm une prime locative de 4 à 9 % selon le niveau de certification. Par ailleurs, ces immeubles présentent souvent des avantages collatéraux : coûts d’exploitation inférieurs, moindre vacance, absorption locative plus rapide.
Des études indiquent que l’impact d’une certification environnementale (profil ESG) sur le loyer, appelé prime verte, varie selon la localisation du bien. Elle est souvent plus significative en périphérie qu’en hyper-centre. Dans les centres-villes, c’est principalement l’emplacement qui fixe la valeur locative, tandis qu’en zone décentralisée, la qualité du bâtiment et ses performances environnementales deviennent des critères déterminants pour attirer les locataires.
Rénovation obligatoire et capex à venir
L’agenda réglementaire va renforcer encore cette dynamique. La nouvelle directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) impose aux États de doubler le taux de rénovation des bâtiments existants. En Suède, un plan national de rénovation sera publié, et les exigences suivantes se dessinent :
– Les 16 % de bâtiments commerciaux les moins performants énergétiquement devront être rénovés d’ici 2030.
– 26 % devront l’être d’ici 2033, soit environ 14 000 bâtiments commerciaux.
– La consommation d’énergie moyenne des bâtiments résidentiels devra baisser de 16 % d’ici 2030 et de 20–22 % d’ici 2033.
Ces obligations vont exercer une pression sur les flux de trésorerie (capex de rénovation, hausse temporaire de la vacance), mais elles créent aussi un terrain fertile pour des stratégies value‑add ciblées : racheter des actifs décotés nécessitant une mise à niveau énergétique, financer ou co‑investir dans des programmes de rénovation, structurer des dettes vertes ou des financements de transition.
Pour un investisseur à long terme, aligné sur les critères ESG, les actifs verts – ou « verdis » – devraient bénéficier de rendements totaux supérieurs, combinant prime locative, taux de vacance réduit et meilleur accès au financement.
Un cadre réglementaire exigeant, mais lisible pour l’investisseur étranger
Un des atouts majeurs de la Suède est la clarté de son cadre juridique. Sur le plan de la propriété, les étrangers – particuliers comme sociétés – peuvent acheter tous types de biens, sans quotas ni zonage spécifique. Les structures de détention les plus courantes pour des investissements commerciaux restent la détention directe en freehold (äganderätt) et l’usage de véhicules dédiés (SPV), souvent pour des raisons fiscales et de gestion du risque.
La fiscalité immobilière repose sur plusieurs piliers :
– Taxe foncière municipale, à 0,75 % de la valeur fiscale, plafonnée à 5 037 SEK par bien en 2026 (plafond distinct pour les maisons individuelles, plus élevé).
– Droit de timbre à 1,5 % pour les particuliers et 4,25 % pour les personnes morales sur les acquisitions en pleine propriété.
– Taxe sur les revenus locatifs à 30 % du revenu net après abattements.
– Taxation des plus‑values à 22 % sur les ventes.
Le marché locatif suédois offre une forte protection aux locataires. Les augmentations de loyer peuvent être arbitrées par les tribunaux des loyers (Hyresnämnden). Les loyers commerciaux sont fréquemment indexés sur l’inflation, en se référant à l’indice des prix à la consommation (CPI) d’octobre de l’année précédente. Les durées de bail sont typiquement de 3 à 5 ans pour les bureaux et de 3 à 15 ans pour les locaux industriels, avec des périodes de franchise de loyer qui peuvent être modulées.
Le filtre des investissements étrangers sensibles (FDI Act)
Depuis décembre 2023, la Suède s’est dotée d’un mécanisme de filtrage des investissements directs étrangers (FDI Act, Lag (2023:560)), aligné sur la tendance européenne. Ce dispositif ne vise pas spécifiquement l’immobilier, mais il peut concerner des opérations dans le secteur lorsque les actifs sont liés à des activités jugées essentielles : infrastructures critiques (énergie, télécoms, transport), services essentiels (hôpitaux, universités, data centers, bâtiments abritant des fonctions vitales), technologies duales, données sensibles, etc.
Le principe est le suivant :
Toute acquisition franchissant certains seuils de droits de vote (10%, 20%, 30%, 50%, 65%, 90%) dans une entité exerçant une activité protégée en Suède doit être notifiée à l’Inspectorate of Strategic Products (ISP). La procédure comporte deux phases : un examen initial de 25 jours ouvrables (Phase I), pouvant être suivi d’une enquête approfondie de maximum 3 à 6 mois (Phase II). L’investissement ne peut être finalisé avant l’accord de l’ISP (obligation de standstill). Le non-respect de ce régime est passible d’amendes administratives pouvant atteindre 100 millions de SEK et rend nuls les actes juridiques liés à un investissement interdit.
Pour l’immobilier commercial, ce cadre concerne principalement les acquisitions de portefeuilles ou de sociétés détenant des actifs liés à des services publics sensibles (par exemple, immeubles hospitaliers, bâtiments gouvernementaux, data centers, infrastructures énergétiques). Dans la plupart des cas, les acquisitions d’immeubles de bureaux classiques, de centres commerciaux ou de plateformes logistiques ne relèvent pas de ce périmètre, mais un screening prudent reste indispensable dans les opérations de grande taille.
Stratégies d’investissement : Core, Value‑add, Crédit
Face à cette mosaïque de sous‑marchés, de contraintes réglementaires et de moteurs structurels, les investisseurs déploient plusieurs grandes familles de stratégies.
Core / Core+ : la prime à la sécurité
Les stratégies core visent principalement des actifs prime à Stockholm, Gothenburg ou Malmö :
– Bureaux CBD, très bien situés, fortement loués à des contreparties de premier rang, avec certifications vertes.
– Plateformes logistiques « big box » près des grands axes ou du port de Gothenburg, avec baux longs.
– Centres commerciaux prime, high streets ou retail parks dominants.
Ces actifs offrent des rendements initiaux plus faibles (typiquement 3,9–4,5 % pour les bureaux et le résidentiel prime, 4,85 % pour la logistique), mais une sécurité des flux et une liquidité supérieures. Dans un environnement de taux à 2–3 %, ils restent attractifs pour des assureurs, fonds de pension, fonds souverains, soucieux de stabilité à long terme.
Value‑add : créer de la valeur à partir des déséquilibres
Les stratégies value‑add ciblent des actifs ou portefeuilles présentant un « problème » identifiable et solvable :
Plusieurs catégories d’actifs présentent des opportunités de repositionnement stratégique : les immeubles de bureaux vacants en zones décentralisées mais bien connectées, qui peuvent être reconfigurés en espaces flexibles, de coworking ou à usage mixte ; les entrepôts obsolètes, transformables en plateformes logistiques de dernière génération ou en centres de préparation de commandes urbains (MFC) ; les portefeuilles de retail secondaire, ayant un potentiel de reconversion en parcs commerciaux axés sur l’alimentaire/le bricolage ou en pôles de services ; et les bâtiments non conformes aux futures normes énergétiques, qui peuvent faire l’objet de rénovations profondes pour viser des certifications environnementales (Miljöbyggnad, BREEAM, LEED) et capter une prime verte (« green premium »).
La baisse de 8–12 % des valeurs par rapport au pic de 2022, la hausse de la vacance dans certaines poches, le coût élevé de la construction neuve (lié à la hausse des salaires et des matériaux) et la difficulté à financer les projets spéculatifs créent un univers propice aux acteurs capables d’apporter du capital, de l’expertise technique et une gouvernance solide.
Stratégies de crédit : financer le gap
Enfin, le retrait relatif des banques sur certains segments – en particulier le développement – et le renchérissement passé du crédit ont ouvert un champ large aux stratégies de dette :
Nos solutions de financement s’adaptent à chaque phase et profil de risque d’un actif immobilier, du financement le plus sécurisé au capital le plus subordonné.
Financement sur des actifs de qualité prime avec une structure de levier conservatrice, offrant un risque modéré.
Structures comblant l’écart entre la dette bancaire classique et les fonds propres du sponsor, pour un levier plus important.
Financement mezzanine ou en preferred equity pour des projets de revalorisation ou de développement, avec un rendement accru.
Acquisition ou restructuration de prêts non performants, une tendance forte en Allemagne avec des répercussions en Scandinavie.
Avec des coûts d’emprunt qui se normalisent autour de 4 % pour les sociétés immobilières solides, les opérations financées à levier peuvent à nouveau générer un effet de levier positif sur les rendements totaux. Pour l’investisseur en dette, les niveaux actuels de spreads sur les obligations de foncières nordiques notées BBB restent supérieurs à ceux de leurs homologues continentaux, offrant un surplus de rendement pour un risque fondamental en amélioration.
Conclusion : pourquoi la Suède mérite une place dans un portefeuille immobilier européen
L’immobilier commercial en Suède se situe à un moment charnière. Après la correction brutale liée au choc des taux, les premiers signes d’un nouveau cycle émergent : volumes en hausse, stabilisation des valeurs, reprise de la construction – encore timide –, amélioration des conditions de financement. Dans le même temps, des tendances lourdes – e‑commerce, urbanisation, vieillissement de la population, transition énergétique, généralisation du travail hybride – redessinent la hiérarchie des gagnants et des perdants.
Les principales opportunités se dessinent autour de quelques axes :
Panorama des segments du marché immobilier présentant des caractéristiques de résilience, des rendements attractifs et une exposition à des tendances structurelles positives.
Moteur structurel avec une offre limitée, offrant des rendements encore attrayants et un fort potentiel de valorisation ESG.
Bénéficie de la rareté de l’offre véritablement moderne et certifiée en centre-ville, avec un ‘green premium’ désormais démontré.
Segments étudiants, seniors et microliving : flux de trésorerie résilients, demande structurelle et formats souvent adossés à des baux commerciaux.
Offre des spreads élevés, une meilleure lisibilité des risques, et joue un rôle croissant pour le refinancement et la rénovation.
Le tout se déroule dans un environnement institutionnel qui reste l’un des plus sûrs et transparents d’Europe, avec un cadre juridique clair, une protection robuste des investisseurs, un traitement équilibré des capitaux étrangers et un engagement fort en faveur de la durabilité.
La Suède offre un marché profond, liquide et sophistiqué pour les stratégies variées, avec une discipline évitant les excès spéculatifs. Les investisseurs doivent toutefois composer avec une réglementation complexe (FDI, EPBD, CSRD, contrôle des loyers) et sélectionner rigoureusement actifs, partenaires et leviers. Un positionnement anticipé pourrait s’avérer favorable dans les prochaines années.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Suède pour rechercher du rendement locatif sécurisé et une exposition en couronne suédoise (SEK). Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Stockholm, Göteborg, Malmö), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison de ville dans un quartier en forte demande locative, comme Södermalm (Stockholm) ou Linné (Göteborg), combinant rendement locatif brut cible de 4–5 % — plus le rendement est élevé, plus le risque est important — et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement la plus adaptée (propriété directe ou société suédoise) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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