Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La sommarstuga – cette petite maison en bois rouge perdue dans les pins, au bord d’un lac ou d’un fjord – n’est pas seulement une carte postale scandinave. C’est le cœur d’un marché immobilier à part entière : le marché des résidences secondaires en Suède. Longtemps discret, il a flambé pendant la pandémie, corrigé ensuite, et se trouve aujourd’hui dans une phase de reprise mesurée, sur fond de baisse des taux, de transition énergétique et de télétravail durable.
Le marché immobilier suédois est unique : il combine un accès à la nature garanti par le droit coutumier (allemansrätten) et une réglementation environnementale stricte. Aucune restriction légale n’empêche les étrangers d’acheter une résidence secondaire, ce qui explique que des dizaines de milliers de propriétés appartiennent à des non-résidents, attirés par des prix abordables, une couronne faible et une culture des loisirs tournée vers la nature.
Un marché de la résidence secondaire bien identifié et en plein rééquilibrage
La Suède compte plus de 600 000 bâtiments classés comme résidences secondaires, un chiffre qui a explosé au cours du XXe siècle : de 200 000 à 500 000 entre 1950 et 1970. La définition statistique est précise : ce sont des unités de valeur sans résident déclaré, parfois de faible valeur marchande (moins de 50 000 SEK).
Le segment des résidences secondaires s’inscrit dans un marché immobilier national qui sort tout juste d’une correction historique. Après un boom prolongé entre 2012 et 2021 – près de +90 % en prix nominaux, et +260 % en vingt ans – la hausse des taux à partir de 2022 a déclenché la plus forte baisse depuis 1993. Les prix ont reculé d’environ 16 % entre le pic de 2022 et la fin de 2023. À Stockholm, en termes réels, les prix ont chuté de près de 30 % en trois ans.
Hausse annuelle des prix des maisons au premier trimestre 2025.
Dans ce contexte général, le marché des résidences secondaires suit une trajectoire parallèle mais plus nerveuse. Pendant la pandémie, les fritidshus (maisons de loisirs) ont surperformé : les prix ont augmenté d’environ 20 %, contre 14 % pour les villas et 7 % pour les appartements. Le besoin d’espace, la possibilité de télétravailler loin des grandes villes et la recherche d’environnements plus frais que le sud de l’Europe ont dopé la demande.
Après l’euphorie, la respiration : les ventes de résidences secondaires ont ralenti par rapport au pic COVID, mais restent très au-dessus des points bas récents. Selon les données d’Hemnet, environ 5 900 maisons de vacances ont été vendues au cours des douze mois précédant mai 2025, soit 24 % de plus que durant la période la plus faible, mais encore 27 % en dessous des années de pandémie où l’on frôlait les 8 000 transactions annuelles.
Nombre de résidences de loisirs à vendre sur Hemnet en avril 2025, soit une hausse de 41 % par rapport à avril 2024.
Des prix très contrastés selon les régions
La médiane nationale pour les résidences secondaires vendues sur un an s’établit à 1,35 million de SEK. Mais ce chiffre masque des écarts considérables entre comtés côtiers prisés, régions de ski ou nord rural.
Voici un aperçu des médianes par comté pour les résidences secondaires, qui donne une bonne idée de la géographie des prix :
| Comté | Prix médian (résidences secondaires, SEK) |
|---|---|
| Norrbotten | 750 000 |
| Västernorrland | 820 000 |
| Örebro | 800 000 |
| Dalarna | 875 000 |
| Gävleborg | 900 000 |
| Västmanland | 920 000 |
| Jönköping | 925 000 |
| Värmland | 1 057 500 |
| Kronoberg | 1 100 000 |
| Skåne | 1 300 000 |
| Kalmar | 1 327 500 |
| Södermanland | 1 612 500 |
| Västerbotten | 1 450 000 |
| Östergötland | 1 400 000 |
| Uppsala | 1 197 500 |
| Västra Götaland | 1 700 000 |
| Blekinge | 1 560 000 |
| Jämtland | 1 600 000 |
| Stockholm | 2 350 000 |
| Gotland | 2 300 000 |
| Halland | 2 400 000 |
Dans les zones les plus recherchées – archipels de Stockholm ou de Göteborg, littoral de Halland, Gotland, côtes de Bohuslän – les résidences de loisirs atteignent couramment plusieurs millions de couronnes. À l’inverse, dans une grande partie de Norrland, des maisons de campagne pouvant être utilisées toute l’année restent accessibles autour de 650 000 à 1 000 000 SEK… voire beaucoup moins pour des cottages rudimentaires.
Les exemples en livres sterling illustrent la variété des marchés régionaux. Près de Stockholm, de petites maisons de 300–400 pieds carrés peuvent encore être trouvées à partir de 20 000 à 30 000 £. Dans le Västra Götaland rural, certains petits chalets s’achètent entre 2 000 et 7 500 £, les plus aboutis atteignant 65 000 £. En Norrbotten, les prix débutent autour de 22 000 £ pour des cabanes simples et peuvent grimper à environ 65 000 £ pour des biens plus confortables, parfois adaptés à un usage hivernal.
Une offre foisonnante, du cabanon rustique au domaine côtier
La réalité du marché se lit aussi dans les annonces : maison de 1938 sur 7,6 hectares près de Kungsbacka (Halland) à 497 500 € ; propriété sur île privée dans le lac Storsjön à environ 200 000 € ; domaine rural en Roslagen à 550 000 € ; grand chalet de montagne à Lindvallen à 580 000 € ; maison côtière à Tofta (Gotland) à 740 000 € ; ou encore cottage simple, mais en bord de rivière, à Tidan (Skövde) à 79 500 €.
Ces exemples illustrent deux éléments structurants. D’une part, le spectre de prix est extrêmement large, avec des biens à 10 000 € comme d’autres à plus d’un million. D’autre part, la résidence secondaire en Suède est loin de se limiter à la “cabane rouge” estivale : il existe des maisons quatre saisons en montagne, des appartements en station de ski, des villas côtières modernes avec sauna et ponton privé, ou de vieilles fermes converties en refuge de loisir.
Une culture nationale de la maison de campagne
Si le marché est si profond, c’est qu’il repose sur une culture ancrée. La Suède entretient une véritable “civilisation de la maison de vacances”. Passer l’été à la campagne, dans un sommarstuga ou un lantställe, fait partie du mode de vie. Week-ends prolongés, congés d’été de plusieurs semaines, voire télétravail depuis la résidence secondaire en hybrides réguliers sont devenus courants.
La stuga, maison de bois traditionnelle suédoise souvent peinte en rouge de Falun, représente un idéal de retour à la nature et à une vie simple. Cet accès à la nature est garanti par l’allemansrätten, un droit coutumier qui permet à chacun de circuler librement, même sur des terres privées, pour se promener, faire du kayak ou du ski, à condition de respecter les lieux et les propriétaires.
Cette dimension culturelle explique pourquoi, dans les pays nordiques, la propriété d’une résidence secondaire est bien plus répandue que dans la plupart des pays européens. On évoque environ 6 % de propriétaires de résidences secondaires aux États-Unis, 15 % en Espagne, moins de 2 % aux Pays-Bas ou au Royaume-Uni, mais une proportion nettement supérieure dans les pays nordiques. En Suède, la mobilité saisonnière liée à ces maisons se compte en “plusieurs millions de personnes par an” pour des séjours prolongés.
Des étrangers bien présents, mais très inégalement répartis
Le marché n’est pas seulement domestique. Environ 6 % du parc de résidences de loisirs appartient à des étrangers, soit 37 973 maisons en 2024 (38 180 un an plus tôt). Après une phase de hausse, ce stock a légèrement reculé de 0,5 % sur un an, mais la tendance de long terme reste celle d’une présence étrangère significative.
La répartition géographique est surprenante : certains comtés voient une part d’étrangers très élevée dans le parc de résidences secondaires.
| Comté | Part des résidences secondaires détenues par des étrangers |
|---|---|
| Kronoberg | 36,5 % |
| Värmland | 23,1 % |
| Jönköping | 13,1 % |
| Blekinge | 10,8 % |
| Västra Götaland | 9,8 % |
| Kalmar | 9,5 % |
Ces chiffres reflètent un tropisme transfrontalier très clair. Les Norvégiens représentent environ 32,1 % des propriétaires étrangers, les Allemands 29,8 % et les Danois 25,3 %. L’accessibilité par la route, les liaisons maritimes et la proximité culturelle expliquent cette domination. Les Néerlandais occupent aussi une place notable.
Pour les ressortissants britanniques, français, belges et autres, les régions les plus appréciées pour l’achat d’une résidence secondaire en Suède sont le Norrbotten, le Västra Götaland, le Värmland et le Västerbotten. Ces zones offrent une nature spectaculaire, des prix relativement bas et, selon les endroits, un accès abondant à des activités comme le ski, la randonnée ou la pêche.
L’ouverture de la Suède joue à plein : aucun quota, aucune exigence de résidence, ni condition de nationalité ne limitent l’achat d’un bien résidentiel. L’acquéreur étranger a les mêmes droits et obligations qu’un Suédois. Il doit simplement accepter une réalité juridique importante : être propriétaire n’ouvre aucun droit spécifique au séjour. Un Britannique, par exemple, ne peut rester que 90 jours sur 180 sans visa ; au-delà, un permis de visite est nécessaire.
Une monnaie faible, un aimant pour les investisseurs étrangers
La dynamique récente de la couronne suédoise renforce l’attrait du pays. Entre janvier 2022 et septembre 2023, la SEK a perdu 12,5 % de sa valeur face à l’euro, rendant les résidences secondaires nettement plus abordables pour les Européens de la zone euro. Puis, en vingt mois jusqu’en mai 2025, elle s’est redressée d’environ 8,7 %, pour atteindre un taux moyen de 10,89 SEK pour 1 €.
Pour un acheteur étranger, le marché suédois présente actuellement une fenêtre intéressante : les prix en couronnes ont corrigé après le pic de 2022 et la devise est restée durablement plus faible qu’au début de la décennie, même si la phase de baisse très marquée est terminée.
Un marché légalement très ouvert… et très encadré sur le plan environnemental
Pour un Européen habitué à des règles parfois tatillonnes sur l’accès aux marchés immobiliers, la Suède surprend par la simplicité de son droit de propriété. Nul besoin de résidence ni même de numéro personnel suédois pour acquérir une maison ; l’ensemble de la transaction peut être géré à distance avec l’appui d’un agent immobilier (mäklare) et d’un avocat. La seule exception notable concerne certaines terres agricoles ou forestières en zone rurale désignée, où tous les acheteurs – locaux compris – peuvent devoir solliciter une autorisation.
Pour autant, cette accessibilité ne signifie pas laxisme réglementaire. Le véritable filtre, en particulier pour les résidences secondaires de bord de mer ou de lac, s’appelle le Code de l’environnement (Miljöbalken). Il regroupe dans 33 chapitres et près de 500 articles l’essentiel de la législation environnementale. Son objectif est explicite : garantir un développement durable pour les générations présentes et futures, protéger la santé humaine, préserver la biodiversité et assurer une gestion responsable des terres, eaux et ressources.
La protection des rives, un enjeu majeur pour les résidences secondaires
Pour qui rêve d’un ponton privé sur une île de l’archipel, la réglementation de protection des rivages est déterminante. Elle figure dans le chapitre 7 (articles 13 à 18) du Code et poursuit deux buts : assurer un accès public durable aux zones de rivage et préserver de bonnes conditions de vie pour la faune et la flore, sur terre comme dans l’eau.
Une bande de protection générale de 100 mètres s’applique le long du littoral, des lacs et des cours d’eau. Les autorités de comté peuvent l’étendre à 300 mètres pour des raisons écologiques ou d’accès public. Dans cette zone, il est interdit de construire de nouveaux logements, de modifier radicalement l’usage des bâtiments existants, d’effectuer des travaux de terrassement préparatoires ou d’ériger des structures entravant l’accès public ou altérant fortement le milieu.
Les exceptions sont rares : installations nécessaires à l’agriculture, la pêche, la sylviculture ou l’élevage de rennes, ainsi que certains ouvrages routiers ou ferroviaires, ne sont pas concernés lorsqu’ils doivent impérativement se trouver au bord de l’eau. Le gouvernement peut, par ailleurs, exclure de la protection certaines annexes de petite taille situées à moins de 15 mètres d’un bâtiment principal et à plus de 25 mètres de la rive.
Les municipalités, qui assurent la surveillance de ces règles, disposent d’outils puissants : injonctions, interdictions assorties d’astreintes, voire poursuites pénales. Violer cette protection peut être qualifié d’infraction à la protection de la nature territoriale, passible d’amendes et jusqu’à deux ans de prison, avec un délai de prescription de cinq ans. Entre 2008 et 2013, on recensait déjà 40 à 60 plaintes pénales annuelles pour des violations de ce type.
Pour un acheteur de résidence secondaire, cela signifie deux choses. D’abord, les marges de manœuvre pour agrandir un chalet en bord de mer ou construire un nouveau sauna sur la berge sont limitées sans dérogation. Ensuite, la valeur à long terme des biens déjà autorisés dans ces zones protégées est potentiellement renforcée, la rareté étant en partie “fabriquée” par la loi.
Les dérogations et les zones de développement rural
Le système n’est toutefois pas rigide. Des exonérations peuvent être accordées au cas par cas, à condition de démontrer des circonstances particulières. L’autorité prend alors en compte l’ampleur du projet, l’importance actuelle et future de la zone pour l’accès du public ou la biodiversité, et écarte en principe les sites à forte valeur de conservation.
Certains secteurs sont officiellement désignés comme zones importantes pour le développement rural (LIS-områden), souvent dans des régions peu denses. Dans ces périmètres, il est plus facile d’obtenir des dérogations pour construire ou aménager des résidences secondaires, dans le but de lutter contre la dépopulation et de soutenir l’économie locale. Une condition subsiste : les autorités veillent à préserver un accès libre entre les constructions et le rivage.
Le Code de l’environnement interagit enfin avec la loi sur l’urbanisme (Plan- och bygglagen). Une municipalité peut décider que la protection des rivages ne s’applique pas à l’intérieur d’un plan de détail légalement adopté. Les plans antérieurs à l’introduction de la protection générale des rivages en 1975 sont d’ailleurs exonérés. Mais si ce plan est ultérieurement abrogé, la protection environnementale reprend ses droits.
Au-delà des rivages, certaines zones – archipels de Bohuslän, côtes de Halland, Skåne, Småland, Uppland, Norrbotten, Öland, Gotland, grands lacs comme Vänern, Vättern, Mälaren ou Siljan, et hautes montagnes comme Långfjället-Rogen ou Sylarna-Helags – font l’objet de dispositions spéciales. Dans ces territoires d’intérêt national pour la récréation ou le paysage, l’implantation de résidences, y compris secondaires, est fortement encadrée et souvent limitée à des compléments de bâtiments existants ou à des structures simples répondant à des besoins précis (recherche, élevage de rennes, activités de plein air).
Comment s’achète une résidence secondaire en Suède ?
D’un point de vue pratique, le processus d’achat d’une maison de vacances en Suède est réputé fluide et transparent. Le plus souvent, tout commence sur des portails comme Hemnet.se, Booli.se ou Vitec, qui concentrent l’essentiel de l’offre. Hemnet revendique à lui seul plus de 1,9 million de visiteurs par semaine, 40 millions de visites mensuelles et 1,1 milliard de clics sur les annonces en 2024. La quasi-totalité des transactions passent par des agents immobiliers agréés, tenus légalement à un devoir d’impartialité entre vendeur et acheteur.
Après une visite – souvent organisée sous forme de “portes ouvertes” – les candidats formulent des offres. En présence de plusieurs intéressés, le processus prend la forme d’enchères publiques pilotées par le courtier. Chacun surenchérit jusqu’à ce que tous, sauf un, se retirent. Le vendeur n’est pas obligé de retenir l’offre la plus élevée et peut privilégier un profil jugé plus sûr (financement, calendrier, conditions).
Une offre verbale n’est pas juridiquement contraignante. Seule la signature d’un contrat écrit (köpekontrakt) engage l’acheteur et le vendeur. À cette étape, l’acheteur verse généralement un acompte de 10% du prix au courtier. Le solde est payé le jour de la finalisation, qui intervient généralement 2 à 4 mois après l’acceptation de l’offre, ou plus rapidement en cas d’achat au comptant.
Coûts annexes et fiscalité
Au-delà du prix d’achat, plusieurs coûts sont à anticiper. Pour un particulier, le droit de mutation (lagfart) s’élève à 1,5 % du prix ou de la valeur fiscale, selon le plus élevé, auquel s’ajoute une taxe fixe d’environ 825 SEK pour l’enregistrement à l’agence cadastrale Lantmäteriet. Si l’achat est financé, la mise en place d’un acte de nantissement (pantbrev) sur le bien coûte 2 % du montant emprunté. Les honoraires d’avocat varient souvent entre 5 000 et 25 000 SEK, tandis que les commissions d’agent (3–5 %) sont habituellement à la charge du vendeur.
Plafond annuel évoqué pour l’impôt foncier sur une maison individuelle en Suède pour 2025, soit environ 1 000 €.
En parallèle, les charges d’assurance (environ 500 à 1 500 € par an) et de maintenance (souvent 0,5 % à 1 % de la valeur du bien annuellement) s’ajoutent. Pour une maison à 3 millions de SEK, on recommande de prévoir 15 000 à 30 000 SEK par an pour les réparations courantes, sans compter les aléas lourds (toiture, chauffage, assainissement).
Financement et spécificités pour les étrangers
Sur le papier, les banques suédoises prêtent aussi bien aux étrangers qu’aux nationaux. Dans la pratique, obtenir un crédit lorsqu’on n’a ni revenu local, ni numéro d’identification personnelle (personnummer), ni historique bancaire suédois, peut s’avérer compliqué. Les établissements comme Swedbank, SEB, Handelsbanken, Nordea ou SBAB demandent souvent un apport plus élevé aux non-résidents, typiquement 20–40 % du prix, et parfois jusqu’à 50 %. Le ratio prêt/valeur légalement maximal reste de 85 %, mais un étranger dépassera rarement 75 %.
La Banque de Suède a abaissé son taux directeur de 1,75 point de pourcentage entre 2024 et le printemps 2025.
Pour un acheteur étranger finançant une résidence secondaire, cela signifie des annuités moins lourdes à moyen terme, mais aussi un marché sensible aux évolutions de taux, les ménages suédois étant très endettés et très exposés aux taux variables.
Télétravail, mobilités et nouveaux usages de la résidence secondaire
La pandémie a servi de catalyseur à un mouvement de fond : la montée en puissance du télétravail dans tous les pays nordiques. En Suède, jusqu’à 40 % de la main-d’œuvre aurait télétravaillé à plein régime au plus fort de la crise. Au premier trimestre 2021, 42 % des actifs travaillaient depuis leur domicile une partie ou la totalité du temps, avec des pics à 56 % dans le comté de Stockholm, contre 27 % seulement dans une région plus rurale comme Dalarna.
Le télétravail, en dissociant lieu de travail et lieu de vie, a provoqué une baisse des navettes quotidiennes, des migrations vers les couronnes périurbaines et certaines zones rurales, et une utilisation accrue des résidences secondaires. Des territoires comme la station de ski d’Åre ont gagné en attractivité pour des séjours prolongés ou des installations semi-permanentes.
Plusieurs études nordiques convergent : le scénario durable le plus probable n’est pas un “tout télétravail”, mais des formes hybrides où salariés et indépendants partagent leur temps entre bureau et domicile. Pour les résidences secondaires, l’impact est double. D’un côté, certains propriétaires y passent davantage de semaines par an, voire une partie de l’hiver ou de l’intersaison, transformant le fritidshus en quasi résidence principale une partie de l’année. De l’autre, les résidences secondaires deviennent elles-mêmes des supports de télétravail, ce qui renforce la demande pour de bonnes connexions Internet, des surfaces suffisantes pour un bureau séparé et une isolation thermique digne d’une maison principale.
40 % des résidences secondaires dans les zones de sports d’hiver suédoises sont habitées de manière prolongée durant l’hiver.
Ce glissement vers un usage quasi permanent a des conséquences énergétiques importantes et pose la question de la performance thermique de ce parc.
Résidences secondaires et transition énergétique : un potentiel massif d’économies
La Suède, souvent citée en exemple pour sa politique climatique, ne fait pas exception en matière d’immobilier de loisirs. La durabilité ne se limite plus à quelques projets vitrine ; elle devient une norme. On estime qu’à l’horizon 2025, près de 45 % des biens vendus seront dotés d’une certification environnementale type BREEAM ou Miljöbyggnad, reflet à la fois des attentes des occupants et des avantages financiers des bâtiments sobres en énergie.
Le parc de plus de 600 000 résidences secondaires est souvent peu performant thermiquement. Il est largement exempté des obligations réglementaires actuelles si le logement est utilisé moins de 4 mois par an et consomme moins de 25% de l’énergie d’une occupation permanente.
Les études disponibles montrent pourtant un potentiel de réduction très élevé. Dans un travail consacré aux résidences secondaires en zones de sports d’hiver, la consommation médiane annuelle d’énergie est d’environ 142 kWh/m², pour une moyenne de 149 kWh/m². Or, 48 % de ces logements sont chauffés à l’électricité directe, 32 % par pompe à chaleur. L’installation d’une pompe à chaleur supplémentaire ou le remplacement d’un système peu efficace peut réduire la consommation de plus de 50 %. Le simple fait d’abaisser la température lorsque la maison est vide pourrait diminuer la dépense énergétique de près de 50 % également.
Moins de 15 % des rénovations intègrent des mesures d’efficacité énergétique, la priorité restant l’amélioration des finitions intérieures.
Ce constat a conduit à lancer un projet national ambitieux, “Sustainable and resource effective second homes”, piloté par l’université d’Uppsala avec le soutien de l’Agence suédoise de l’Énergie (3,8 millions de SEK de budget entre 2025 et 2028). Il vise à dresser un inventaire détaillé des résidences secondaires utilisables toute l’année, à modéliser leur consommation, à identifier les technologies les plus adaptées et à comprendre les motivations et freins des propriétaires en matière de rénovation. Un autre projet, “Energieffektivisering och varsam renovering av fritidshus”, travaille plus spécifiquement sur la rénovation “prudente”, c’est-à-dire l’amélioration des performances sans altérer les valeurs culturelles des cabanes traditionnelles.
Pour un investisseur, ces travaux indiquent que des marges importantes existent pour valoriser un bien via l’amélioration énergétique, surtout dans les zones de montagne ou du nord où le chauffage pèse lourd dans les charges.
Louer sa résidence secondaire : rendements, risques et arbitrages
Au-delà de l’usage familial, de nombreux propriétaires envisagent de louer leur résidence secondaire pour en améliorer la rentabilité. Le marché suédois de la location de vacances se développe rapidement, alimenté par une clientèle internationale à la recherche d’expériences “authentiques” et par une clientèle domestique qui privilégie de plus en plus le logement meublé au détriment de l’hôtel.
Des plateformes spécialisées comme Swedentips.se (associée au groupe TUI via Atraveo), StayNordic ou Feline revendiquent plusieurs milliers de maisons à la location, complétant les grands sites internationaux. Swedentips.se évoque un stock d’environ 5 000 propriétés, tandis qu’un acteur comme Feline revendique “la plus grande sélection” de maisons de vacances bien situées.
Le rendement locatif brut moyen sur le marché résidentiel suédois au deuxième trimestre 2025.
Pour les maisons de vacances, les chiffres sont plus fragmentaires, mais les scénarios proposés par certains opérateurs comme “The Lake Project” donnent des ordres de grandeur. Sur un cottage acheté 289 000 SEK, non rénové et loué sur sept mois par an, le revenu locatif annuel moyen estimé est de 75 000 SEK (fourchette 68 000–82 000 SEK). Après rénovation extérieure et intérieure complète – pour un coût total compris entre 900 000 et 1 000 000 SEK – le nombre de mois loués peut passer à douze, le tarif journalier augmenter de 20 % (après travaux extérieurs) puis de 30 % (après travaux intérieurs), et la part de revenu laissée au propriétaire grimper de 50 % à 60 %.
Revenus cumulés estimés en SEK sur 10 ans pour un cottage rénové, avec une inflation des loyers de 2 % par an.
L’investisseur doit également intégrer :
– les frais de gestion (6 à 12 % du loyer pour une prise en charge complète, plus l’équivalent d’un demi à un mois de loyer pour la mise en location) ;
– une provision pour vacance locative (4 à 8 % des revenus) ;
– des coûts incompressibles d’assurance (2 000–6 000 SEK par an) et de maintenance (souvent 20 000–40 000 SEK combinant entretien courant et réparations).
Dans ce contexte, un rendement brut supérieur à 4 % est déjà considéré comme un bon résultat. Dépasser 5 % suppose en général d’accepter des localisations moins centrales ou des profils de biens plus atypiques.
Un marché en tension côté construction, avec une pénurie structurelle de logements
Paradoxalement, la Suède souffre d’une pénurie chronique de logements, y compris dans les grandes villes, alors même que l’offre de maisons de vacances s’est fortement développée. La construction de logements a atteint un pic en 2021 avec 68 500 mises en chantier, le plus haut niveau depuis 1990, avant de plonger sous l’effet de la hausse des coûts, du renchérissement du crédit et d’une crise du bâtiment (byggkris).
Il s’agit de la baisse spectaculaire, en pourcentage, des achèvements de logements au premier trimestre 2025 par rapport à l’année précédente.
Cette contraction de la production neuve accentue la tension sur l’existant, en particulier dans le résidentiel permanent. À Stockholm, la file d’attente pour un logement locatif atteint en moyenne 9,4 ans, et plus de 17 ans dans le centre. Dans ce contexte, certaines maisons de village ou maisons individuelles en périphérie, autrefois utilisées comme principaux logements, glissent progressivement vers le statut de résidences secondaires – un mouvement déjà observé historiquement et qui se poursuit.
Pour le marché des résidences de loisirs, cette rareté de la construction neuve signifie que la valeur des biens bien situés, notamment dans les zones où de nouvelles autorisations sont difficiles à obtenir (littoral protégé, archipels, grandes zones naturelles d’intérêt national), a des chances de se maintenir voire de progresser au fil des années.
Un avenir fait de croissance modérée, de durabilité accrue et de télétravail
À l’horizon 2026, la plupart des analystes s’accordent : la Suède ne se dirige pas vers un krach immobilier, mais vers une phase de croissance modeste, régionale et segmentée. Les prévisions courantes pour l’ensemble du pays évoquent des hausses de prix de 2 à 5 % par an, avec des performances souvent plus fortes dans le nord et certaines villes universitaires, et plus mitigées dans les quartiers très chers de Stockholm.
Pour les résidences secondaires, plusieurs forces s’entrecroisent.
La montée du télétravail et des modes de vie hybrides accroît la demande pour des lieux alliant repos, nature et connectivité. Une étude indique que 40 % des salariés refuseraient un emploi sans possibilité de télétravail. Pour beaucoup, la simple option de télétravailler, plus que sa fréquence réelle, permet d’organiser des week-ends prolongés ou des séjours de plusieurs semaines hors des grandes villes, tout en restant actif professionnellement.
De l’autre, la conscience environnementale grandit. Le coût énergétique d’une résidence secondaire mal isolée, chauffée à 15–16 °C en permanence même vide, devient difficile à justifier dans un pays qui vise la neutralité carbone en 2045 et où les pouvoirs publics renforcent progressivement les exigences de performance, y compris via des déclarations climatiques obligatoires pour les nouvelles constructions depuis 2022. Les projets de recherche en cours sur les fritidshus montrent que la marge d’amélioration est gigantesque, avec des économies de moitié sur la consommation d’énergie accessibles grâce à des technologies disponibles et maîtrisées.
La Suède reste attractive pour les villégiatures grâce à l’ouverture de son marché aux étrangers et à une couronne faible, maintenue par une politique monétaire accommodante. Face aux étés de plus en plus chauds dans le sud de l’Europe, le pays offre des alternatives climatiques recherchées, comme les côtes fraîches de Bohuslän, les lacs de Småland, les plateaux enneigés de Jämtland ou les archipels boisés de la Baltique.
Dans ce paysage, la sommarstuga suédoise évolue. De simple cabane estivale familiale, elle devient parfois bureau secondaire, actif locatif, laboratoire de rénovation énergétique ou objet d’investissement international. Mais elle reste, fondamentalement, ce qu’elle a toujours été pour les Suédois : un lieu où l’on ralentit, où l’on se soumet au rythme de la nature… et où le marché, pour une fois, se cale sur des logiques de long terme plutôt que sur des emballements spéculatifs.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Suède pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la couronne suédoise. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Stockholm, Göteborg, Malmö), la stratégie retenue a consisté à cibler un logement résidentiel (bostadsrätt) dans un quartier en croissance, combinant rendement locatif brut cible de 5–6 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, conseiller fiscal suédois), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou société) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale maîtrisée.
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