Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans la pierre en Suède ne se résume pas à profiter d’un marché stable et très transparent. Le cadre fiscal, lui aussi, est pensé pour attirer l’investissement de long terme, encourager l’accession à la propriété et favoriser la location de logements. Entre absence d’impôt sur la fortune, suppression des droits de succession et de donation, traitements avantageux des revenus locatifs et des plus-values, ou encore incitations massives à la rénovation énergétique, la fiscalité immobilière suédoise offre une palette d’outils particulièrement intéressante pour un investisseur, qu’il soit résident ou non.
Pour un investisseur étranger, il est crucial de maîtriser la distinction entre ‘bien privé’ et ‘bien d’investissement’, ainsi qu’entre ‘capital’ et ‘activité commerciale’. Ces catégories, derrière des taux d’imposition parfois attractifs, déterminent le régime fiscal applicable et peuvent changer totalement la donne. Il faut savoir utiliser ce système sans se tromper de régime.
Un cadre fiscal globalement favorable au patrimoine immobilier
La première particularité de la Suède, et non des moindres, tient à ce qui n’existe plus. Il n’y a plus de taxation de la fortune au niveau national, pas plus qu’il n’existe aujourd’hui de droits de succession ou de donation, ni au niveau de l’État ni au niveau local. Les transferts de patrimoine, y compris immobiliers, par décès ou par donation, sont donc neutres fiscalement en Suède, même si d’éventuelles impositions peuvent subsister dans d’autres pays en cas d’héritiers ou de donateurs étrangers.
Taux forfaitaire d’imposition des revenus du capital pour les particuliers en France.
En parallèle, les couples mariés sont imposés séparément, ce qui ouvre des possibilités de répartition d’actifs et de revenus, mais sans créer de “foyer fiscal” au sens où on l’entend ailleurs en Europe.
La fiscalité récurrente sur la propriété : faible, plafonnée et parfois exonérée
Toute propriété en Suède supporte soit une redevance municipale sur les logements (fastighetsavgift), soit un impôt d’État sur la propriété (fastighetsskatt) pour les biens non résidentiels. Cette charge annuelle est un élément clé du “coût de portage” d’un investissement immobilier, et elle est globalement contenue, avec des plafonds explicites pour les logements.
Logements : charges plafonnées et longues périodes d’exonération
Pour les maisons individuelles, maisons de vacances et logements similaires, la redevance municipale correspond à 0,75 % de la valeur fiscale officielle (taxeringsvärde), mais elle est plafonnée à un montant déterminé chaque année. Pour l’année de revenu 2025, ce plafond est fixé à 10 074 SEK par maison. Concrètement, une maison avec une valeur fiscale élevée ne paiera jamais plus que ce plafond, ce qui limite fortement le coût annuel pour les biens situés dans des zones tendues.
Le mécanisme se comprend bien à travers un exemple simple.
| Exemple de maison individuelle | Valeur fiscale (SEK) | 0,75 % de la valeur | Plafond 2025 (SEK) | Charge finale (SEK) |
|---|---|---|---|---|
| Maison A | 950 000 | 7 125 | 10 074 | 7 125 |
| Maison B | 2 150 000 | 16 125 | 10 074 | 10 074 |
Dans le cas de la Maison B, l’investisseur immobilise un bien plus cher, mais sa charge annuelle reste plafonnée : le rendement net relatif s’améliore donc, toutes choses égales par ailleurs.
Les appartements détenus en pleine propriété (bostadsrätter) sont soumis à un impôt de 0,75 % sur leur valeur fiscale, avec un plafond individuel identique à celui appliqué aux maisons individuelles.
Les immeubles d’habitation locatifs, eux, sont traités différemment : la redevance municipale y est calculée à 0,3 % de la valeur fiscale de l’ensemble immeuble + terrain, mais elle est également limitée par un plafond par logement (1 724 SEK par appartement pour 2025). On compare le résultat du 0,3 % et le cumul des plafonds ; on retient le montant le plus bas.
| Immeuble locatif (exemples) | Nombre d’appartements | Valeur fiscale totale (SEK) | 0,3 % de la valeur (SEK) | Plafond total (SEK 1 724 x nb) | Charge finale (SEK) |
|---|---|---|---|---|---|
| Immeuble 1 | 10 | 2 500 000 | 7 500 | 17 240 | 7 500 |
| Immeuble 2 | 50 | 30 000 000 | 90 000 | 86 200 | 86 200 |
Dans l’Immeuble 1, c’est le calcul au pourcentage qui s’applique ; dans l’Immeuble 2, c’est le cumul des plafonds par logement, ce qui protège là encore l’investisseur contre une taxation disproportionnée dans les grandes opérations.
Autre avantage de taille : les constructions neuves bénéficient d’une exonération totale de redevance municipale pendant 15 ans pour les maisons et les appartements achevés dont l’année de référence (värdeår) est 2012 ou postérieure. C’est un vrai levier de rentabilité pour les promoteurs et les investisseurs qui ciblent du neuf.
| Année de référence (värdeår) | Période d’exonération de redevance municipale |
|---|---|
| 2026 | Revenus 2027–2041 |
| 2025 | Revenus 2026–2040 |
| 2024 | Revenus 2025–2039 |
| 2023 | Revenus 2024–2038 |
| 2022 | Revenus 2023–2037 |
Pendant cette période, le rendement net s’améliore mécaniquement puisque l’investisseur ne supporte ni taxe locale récurrente sur la construction neuve ni plafond à atteindre : la charge est simplement nulle, tant pour une maison individuelle que pour un logement dans un immeuble collectif récent.
Propriétés non résidentielles : une fiscalité simple, sans plafond
Pour les biens non résidentiels, comme les immeubles de bureaux, les locaux commerciaux ou industriels, c’est l’impôt immobilier d’État qui s’applique. Le taux est de 1 % de la valeur fiscale pour les biens commerciaux et de 0,5 % pour les biens industriels, sans plafond. Il s’agit donc d’une véritable “taxe foncière” classique, mais à des niveaux de taux qui restent modérés au regard de nombreux pays européens.
Réductions ciblées pour les retraités et personnes handicapées
Le système suédois prévoit par ailleurs une réduction de redevance municipale pour les retraités et certains bénéficiaires de prestations d’invalidité. Le montant dû est alors en principe plafonné à 4 % de leur revenu, avec un minimum à régler (4 015 SEK pour l’année de revenu 2025). Il s’agit d’une mesure sociale, mais elle a un effet indirect sur la liquidité du marché : elle limite le risque de ventes forcées pour cause de hausse de charges, ce qui participe à la stabilité des prix.
L’exonération de succession et de donation : un atout massif pour la transmission
Pour un investisseur patrimonial, la suppression des droits de succession et de donation constitue probablement l’un des avantages les plus spectaculaires de la Suède. Les transmissions par héritage ou par don ne sont plus imposées au niveau national. Il n’existe pas non plus de taxes successorales locales.
Les effets concrets sont multiples. Un portefeuille immobilier peut être transmis de son vivant par donation ou au décès sans déclencher de taxation spécifique en Suède. Les héritiers ne supportent ni pourcentage progressif ni coûts fixes liés à un impôt sur la succession. Ce cadre simplifie énormément les stratégies de transmission intrafamiliale : constitution de sociétés immobilières familiales, donations échelonnées, réorganisation entre héritiers, etc.
Au Luxembourg, le transfert d’un bien immobilier, qu’il s’effectue par donation (à titre gratuit entre vifs) ou par succession (à cause de mort), n’est pas soumis à une taxation directe. En revanche, une fiscalité sur les plus-values s’appliquera ultérieurement si les héritiers procèdent à la vente du bien. Cette absence de droits de transfert constitue une différence significative avec des pays comme la France ou l’Espagne, où ces prélèvements peuvent réduire substantiellement le patrimoine transmis.
Pour les investisseurs internationaux, il faut toutefois garder à l’esprit que les pays d’origine ou de résidence des héritiers peuvent, eux, taxer la succession mondiale, y compris des biens situés en Suède. La Suède a conclu des conventions spécifiques sur les successions avec certains États, comme les États‑Unis ou le Royaume‑Uni, afin d’éviter les doubles impositions. Une planification conjointe, côté suédois et côté étranger, reste indispensable.
Revenus locatifs : un régime de capital souple et généreux
La fiscalité des loyers issus de biens privés en Suède est organisée de façon simple : tant que l’on reste dans le cadre de la location d’une “privatbostad” (résidence privée au sens du droit suédois), les revenus locatifs sont imposés comme revenus du capital à un taux forfaitaire de 30 %, mais seulement sur un surplus calculé après application de déductions forfaitaires attractives.
Une franchise annuelle de 40 000 SEK par bien
Depuis 2013, chaque bien locatif de type privé donne droit à une déduction standard de 40 000 SEK par an. Cette déduction s’applique bien par propriété, et non par personne. Si un investisseur loue une maison de vacances et un appartement au cours de la même année, il peut bénéficier de 40 000 SEK de franchise sur chacune des deux unités.
Lorsque le bien n’est pas détenu toute l’année, la franchise est proratisée en fonction du nombre de mois de détention. Un achat le 1er avril donne ainsi droit à 9/12 de la déduction, soit 30 000 SEK. En copropriété, la franchise est répartie selon les parts de chacun : un copropriétaire à 50 % n’a droit qu’à 20 000 SEK de déduction sur ce bien.
En Suède, une franchise fiscale dite ‘par le haut’ s’applique : si les revenus locatifs annuels d’un bien ne dépassent pas 40 000 SEK, ils sont intégralement exonérés d’impôt. Ce dispositif constitue un incitatif puissant pour la location occasionnelle, comme celle d’une résidence secondaire louée seulement quelques semaines durant l’été.
Des déductions supplémentaires selon le type de bien
En plus de la franchise fixe, la Suède prévoit des déductions complémentaires qui varient selon la catégorie de logement.
Pour les maisons individuelles et les logements détenus en pleine propriété assimilés (par exemple certaines formes d’ägarlägenheter), le propriétaire peut déduire 20 % du total des loyers annuels. Cette déduction vise à couvrir les charges d’exploitation courantes comme l’eau, l’électricité, les ordures ménagères, etc. Dans ce régime, il n’est pas possible de déduire en plus les dépenses réelles de fonctionnement ; on applique un forfait.
Pour les appartements en copropriété (bostadsrätt), la logique est différente. La redevance mensuelle versée à l’association de copropriétaires est déductible, à proportion de la surface effectivement louée et de la durée de la location. Louer une chambre de 12 m² dans un appartement de 48 m² avec une redevance mensuelle de 4 000 SEK permet ainsi de déduire un quart de cette redevance, soit 1 000 SEK par mois de location. Si l’association facture une surtaxe spécifique pour la sous‑location, celle‑ci est également déductible.
Pour un locataire qui sous‑loue à son tour (hyresrätt), la déduction porte, là encore à proportion de la surface, sur le loyer qu’il verse au propriétaire principal. Louer une chambre de 12 m² dans un 48 m² dont le loyer est de 8 000 SEK donne droit à une déduction proportionnelle de 2 000 SEK par mois de location.
Toutes les déductions (franchise de 40 000 SEK, forfait de 20% pour les maisons, redevances ou loyers refacturés au prorata) sont limitées au montant total des loyers perçus. Il est ainsi impossible de générer artificiellement un déficit locatif dans le but de réduire d’autres revenus de capital.
Le surplus après déductions est ensuite imposé à 30 %. Leur combinaison peut aboutir à une fiscalité très modérée, voire nulle, surtout pour des locations partielles ou de courte durée.
Ce que donnent les chiffres : deux cas concrets
Les autorités fiscales suédoises publient des exemples détaillés qui permettent d’apprécier l’impact concret de ces règles.
Dans un premier scénario, un investisseur loue un appartement en copropriété à l’année, pour 135 996 SEK de loyers bruts, avec une redevance d’association de 3 000 SEK par mois, soit 36 000 SEK sur l’année. Le calcul est le suivant :
– Revenus locatifs : 135 996 SEK
– Déduction standard : 40 000 SEK
– Déduction de la redevance (36 000 SEK)
– Surplus imposable : 59 996 SEK
– Impôt (30 %) : 17 999 SEK
Le revenu net après impôt ressort ainsi à 117 997 SEK. Autrement dit, sur plus de 135 000 SEK de loyers bruts, à peine 18 000 SEK partent en impôt, soit une charge fiscale effective de l’ordre de 13 % des loyers.
Loyer annuel d’une villa en Suède, à partir duquel un propriétaire bénéficie d’une franchise et d’une déduction pour calculer son revenu locatif imposable.
| Cas de figure | Loyers annuels (SEK) | Déduction standard (SEK) | Autres déductions (SEK) | Surplus imposable (SEK) | Impôt (30 %) (SEK) | Revenu net (SEK) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartement en copropriété | 135 996 | 40 000 | 36 000 | 59 996 | 17 999 | 117 997 |
| Villa | 187 992 | 40 000 | 37 599 (20 % du loyer) | 110 393 | 33 118 | 154 874 |
Pour un investisseur qui reste dans ce cadre de la “privatbostad” et ne dépasse pas certains seuils (notamment plus de trois biens loués, qui peuvent faire basculer vers le régime d’activité professionnelle), la fiscalité locative suédoise s’avère donc particulièrement attractive.
Quand la location devient activité commerciale
Dès que la location dépasse un certain périmètre – par exemple, plus de trois biens loués ou des immeubles clairement achetés comme outils d’exploitation – l’administration considère l’activité comme une entreprise. Les loyers ne sont alors plus taxés comme revenus de capital mais comme bénéfices d’entreprise, avec des taux progressifs pour les personnes physiques ou au taux d’IS de 20,6 % pour les sociétés.
Cette bascule n’est pas neutre : on perd les déductions forfaitaires spécifiques (40 000 SEK + 20 % pour une maison) mais on peut, en contrepartie, déduire l’intégralité des coûts réels (taxe foncière, assurances, entretien, frais d’agence, électricité, etc.), ainsi que pratiquer des amortissements fiscalement déductibles (2 % par an pour les immeubles en général, 2 à 5 % pour les locaux industriels, 3 % pour les commerces).
Pour un investisseur structuré qui détient un parc important via une société, ce régime est souvent plus favorable, surtout lorsque l’on y ajoute les possibilités de structuration en “holdings” et participation exemption sur les cessions de titres.
Les plus-values immobilières : un régime allégé pour le résidentiel
La Suède distingue très clairement entre la vente d’un bien immobilier privé et celle d’un actif commercial. Cette distinction se traduit par des taux effectifs différents.
Pour la vente d’un bien de type résidence privée (maison principale, résidence secondaire, appartement en propriété utilisé à titre privé), la plus‑value est taxée au taux effectif de 22 %. Techniquement, seuls 22/30 du gain sont imposables à 30 %, ce qui donne un taux de 0,22.
Le gain à la vente d’un bien immobilier se calcule en soustrayant du prix de vente les frais de cession, le prix d’acquisition et les dépenses d’amélioration admissibles. Les travaux de construction ou d’agrandissement (dépassant 5 000 SEK par an) sont toujours déductibles. Les travaux de réparation ou d’entretien ne sont déductibles que s’ils ont été réalisés l’année de la vente ou dans les cinq années précédentes, et s’ils ont amélioré l’état du bien par rapport à son acquisition.
En cas de perte sur la vente d’un bien privé, 50 % de la moins‑value sont imputables sur d’autres revenus de capital. Si l’ensemble des revenus de capital est déficitaire sur l’année, un crédit d’impôt vient réduire l’impôt sur le revenu du travail : 30 % du déficit jusqu’à 100 000 SEK, puis 21 % au-delà. Ce mécanisme permet de lisser les pertes immobilières sur le reste de la base imposable.
Pour les biens commerciaux (immeubles de bureaux, locaux commerciaux, terrains de développement, etc.), 90 % de la plus‑value sont taxables au taux de 30 %, soit un taux effectif de 27 %. Lorsque le bien est détenu par une société, la plus‑value est intégrée au résultat imposable au taux de 20,6 %.
Le report d’imposition en cas de réinvestissement dans une résidence
Un avantage supplémentaire est la possibilité, sous conditions, de différer l’imposition de la plus‑value réalisée sur une résidence principale. Ce mécanisme s’applique lorsque le vendeur acquiert un nouveau logement dans l’Union européenne ou l’Espace économique européen et qu’il en fait sa résidence principale. Il faut notamment avoir occupé l’ancien logement en tant que résidence principale pendant une durée minimale (en pratique au moins un an, selon les cas).
Le report d’imposition sur une plus-value immobilière est possible sous conditions. Le montant reportable est plafonné, à 3 millions de SEK selon les informations disponibles. L’imposition est différée tant que le bien acquis en remplacement n’est pas revendu. Lors de la revente ultérieure de ce bien de remplacement, la plus-value initialement différée s’ajoute à la plus-value générée lors de cette nouvelle cession pour être imposée.
Pour les investisseurs patrimoniaux qui déplacent leur résidence principale au sein de la Suède ou de l’EEE, ce dispositif permet d’éviter une cristallisation immédiate de l’impôt à chaque déménagement. À l’inverse, il ne s’applique ni aux résidences de loisirs ni aux biens purement locatifs.
Droit de mutation (stamp duty) : un coût d’entrée optimisable
L’acquisition d’un bien immobilier en Suède est soumise à un droit de mutation (stamp duty) lors des achats ou échanges de propriétés. Ce droit est, en principe, acquitté par l’acheteur, même si la loi le rend solidaiement responsable avec le vendeur.
Le taux est de 1,5 % lorsque l’acquéreur est une personne physique ou un entrepreneur individuel, et de 4,25 % lorsqu’il s’agit d’une société. Pour les associations de copropriétaires, le taux de 1,5 % s’applique. La base taxable est le plus élevé entre la valeur fiscale, une évaluation de marché certifiée et le prix d’achat, ce dernier étant dans la pratique la référence la plus fréquente.
Certaines opérations sont totalement exonérées du droit de mutation : héritages, donations, partages après divorce et certains regroupements de parcelles. De plus, détenir un bien immobilier via une société permet d’éviter ce droit lors de la cession des parts de la société (share deal), car le propriétaire juridique du bien ne change pas. Cette structure est un levier majeur pour les investisseurs professionnels.
| Type de transfert | Assujettissement au droit de mutation | Taux applicable |
|---|---|---|
| Achat direct d’un immeuble par un particulier | Oui | 1,5 % du prix |
| Achat direct d’un immeuble par une société | Oui | 4,25 % du prix |
| Héritage ou donation | Non | 0 % |
| Partage de divorce | Non | 0 % |
| Fusion/agrégation de parcelles | Non (sous conditions) | 0 % |
| Cession des actions d’une société immobilière | Non (sur l’immeuble lui‑même) | 0 % sur le bien, IS sur la plus‑value éventuelle |
L’investisseur qui envisage plusieurs rotations de portefeuille ou une stratégie de développement–revente a donc tout intérêt à étudier la mise en société de ses actifs, surtout dans le segment commercial.
Les sociétés immobilières et la “participation exemption” : le haut de gamme de la planification
La Suède dispose d’un régime particulièrement intéressant pour les sociétés qui détiennent de l’immobilier. Le principe de base est simple : les sociétés sont imposées au taux de 20,6 % sur leurs bénéfices, ce qui inclut les revenus locatifs et les plus‑values sur cessions d’immeubles. Mais elles peuvent bénéficier d’une exonération totale de la plus‑value en cas de vente de titres de participation dits “professionnels” (business‑related shares).
La vente des actions d’une filiale immobilière non cotée peut être totalement exonérée d’impôt pour la société mère, sous réserve du respect des critères de participation éligible (titres non cotés, détention de nature professionnelle, etc.). Par ailleurs, cette cession de titres n’entraîne pas de droit de mutation sur le bien immobilier sous-jacent.
Cette double optimisation – absence de droit de mutation et absence d’impôt sur la plus‑value au niveau du vendeur professionnel – fait de la structuration en société un outil quasi incontournable pour les grands investisseurs, fonds et foncières. Les pertes sur des immeubles détenus directement dans la société restent en revanche encadrées : sauf si le bien est affecté de manière significative à l’exploitation de l’entreprise, les moins‑values immobilières ne peuvent compenser que d’autres gains immobiliers.
Toujours dans ce monde “corporate”, la Suède permet des amortissements fiscaux sur les bâtiments (2 à 5 % par an pour l’industriel, 3 % pour le commerce, 2 % pour les bureaux) et même un amortissement accéléré (+2 % pendant les six premières années) pour les immeubles d’habitation neufs. Ces amortissements viennent mécaniquement réduire le bénéfice imposable et donc l’IS.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles mais plafonnés à 30% de l’EBITDA. Un seuil simplificateur de 5 millions de SEK (en discussion pour être porté à 25 millions) exempte les entreprises de cette règle. Des ajustements, comme la mutualisation des intérêts au sein d’unités de calcul de groupe, sont à l’étude pour assouplir et clarifier ces règles.
Pour les investisseurs internationaux, un autre atout du système tient au traitement des actionnaires non résidents : un non‑résident qui n’a pas d’établissement stable en Suède n’est généralement pas imposé sur les plus‑values de cession de titres d’une société immobilière suédoise. Les dividendes peuvent, eux, être dispensés de retenue à la source lorsque la société mère est située dans l’UE et remplit les conditions de la directive “mère‑fille”.
Interfaces avec la fiscalité internationale et conventions contre les doubles impositions
La Suède a développé un réseau étendu de conventions fiscales visant à éviter les doubles impositions et à encadrer la répartition du droit d’imposer, tant pour les revenus que pour les plus‑values et les successions. Pour l’immobilier, la règle de base des conventions est respectée : les revenus locatifs et les plus‑values sont généralement imposables dans l’État où est situé l’immeuble. Concrètement, un non‑résident qui loue ou revend un bien en Suède reste imposable en Suède sur ces revenus, mais il pourra le plus souvent déduire l’impôt payé en Suède de celui dû dans son pays de résidence, via le mécanisme de crédit d’impôt étranger.
Pour les contribuables américains ou les ressortissants soumis à des règles anti-délocalisation, la fiscalité devient plus complexe. L’investisseur doit concilier la fiscalité suédoise (22% sur la plus-value immobilière, 30% sur les revenus de capital, IS à 20,6%) avec celle de son pays de résidence, en tenant compte des différences de base taxable, comme l’absence de réévaluation automatique du prix de revient en cas de succession en droit suédois.
Incentifs pour la rénovation énergétique et les travaux : ROT, RUT et “déduction verte”
Au‑delà des impôts stricto sensu sur le revenu ou le patrimoine, la Suède utilise largement l’outil fiscal pour orienter les investissements dans le bâti vers la performance énergétique et les services à la personne. Trois mécanismes intéressent directement l’investisseur immobilier : le dispositif ROT, le dispositif RUT et la déduction pour technologies vertes.
Pourcentage de réduction d’impôt applicable sur la part main-d’œuvre des travaux éligibles au ROT.
Le RUT vise les services à domicile (ménage, garde d’enfants, etc.) et n’intéresse l’investisseur immobilier que dans la mesure où il peut réduire la facture globale quotidienne d’un occupant, et donc soutenir la demande locative. La vraie nouveauté, pour l’immobilier, provient surtout de la déduction pour “technologies vertes”.
Plafond annuel de la déduction verte en Suède, en milliers de couronnes (SEK) par personne.
Pour l’investisseur, ces déductions viennent directement améliorer la rentabilité nette des travaux de performance énergétique : diminution de la facture énergétique pour les occupants (facilitant la location et limitant les impayés), valorisation du bien, voire revenus additionnels en cas de revente de surplus d’électricité sur le réseau, qui bénéficient par ailleurs d’une réduction d’impôt spécifique de 60 öre par kilowatt‑heure dans la limite de 18 000 SEK par an.
Pourquoi ce cadre est globalement attractif pour l’investisseur
Pris dans leur ensemble, les dispositifs suédois dessinent un environnement particulièrement favorable à l’investissement immobilier de long terme :
Malte offre un environnement fiscal attractif caractérisé par : l’absence d’impôt sur la fortune et de droits sur les transmissions à titre gratuit ; une taxation des plus-values immobilières réduite à 22 % ; une imposition des revenus locatifs à 30 %, atténuée par des déductions forfaitaires généreuses ; des droits de mutation modérés et contournables via des structures sociétaires ; un impôt sur les sociétés relativement bas avec des exonérations totales sur les plus-values de cession de participations qualifiées ; une taxe foncière résidentielle faible, plafonnée et parfois exonérée pendant 15 ans ; et de solides incitations fiscales pour les travaux de rénovation énergétique et la transition vers les énergies renouvelables.
À l’inverse, la Suède est exigeante sur la transparence et le respect des règles déclaratives. Les montages abusifs et la sous‑déclaration de revenus locatifs sont traqués, y compris à travers les nouvelles obligations de reporting des plateformes de location de courte durée (DAC‑7). L’administration fiscale a aussi mis en place des garde‑fous sur la déductibilité des intérêts, afin de contenir le sur‑endettement et la spéculation purement financière.
Pour un investisseur étranger, la fiscalité suédoise favorise la détention stable, l’investissement productif et les rénovations de qualité, tout en sanctionnant la dissimulation et les abus de droit. Bien maîtrisée, elle devient un levier de rendement net et de sécurisation patrimoniale. Le marché se distingue par sa sécurité juridique, un cadastre robuste, des enregistrements fonciers rapides et une garantie étatique sur les titres, rendant superflue la plupart des assurances de propriété.
Dans ces conditions, les “avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers en Suède” ne se résument pas à un taux ou à un abattement isolé, mais à une cohérence d’ensemble : un système lisible, largement forfaitaire pour les particuliers, finement structurable pour les sociétés, et intégré à une politique plus large de stabilité macro‑financière et de transition énergétique.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Suède pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la couronne suédoise (SEK). Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Stockholm, Göteborg, Malmö), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans une ville en forte croissance comme Stockholm ou Malmö, combinant rendement locatif brut cible de 6 à 7 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société suédoise) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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