Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Slovénie s’est imposée, en quelques années, comme l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques d’Europe centrale, tout en restant largement sous le radar du grand public. Ce petit pays de 2,1 millions d’habitants cumule plusieurs atouts rarement réunis : stabilité macroéconomique, appartenance à l’UE et à la zone euro, faible criminalité, infrastructures solides, boom touristique et cadre juridique plutôt accueillant pour les investisseurs étrangers.
Pour un investisseur francophone, le marché slovène offre une alternative aux marchés saturés d’Europe de l’Ouest. Il est essentiel de maîtriser les spécificités locales : la structure des prix, le rendement locatif, la fiscalité et les règles pour les étrangers. Il faut également tenir compte des nouvelles normes sur les locations de courte durée, du risque d’inondation et des exigences liées à la transition énergétique.
Un marché immobilier structurellement tendu mais remarquablement stable
Le marché slovène est caractérisé par une pénurie chronique de logements. Le nombre de logements par 1 000 habitants est resté bloqué autour de 410 depuis 2011, alors même que la population urbaine progresse (plus de 55 % de la population vit déjà en ville et la part des urbains devrait atteindre 58,4 % d’ici 2028). Cette tension alimente une hausse régulière des prix, sans véritable correction depuis une décennie.
Sur les dix dernières années, les prix résidentiels ont augmenté d’environ 70 % au niveau national.
Pour illustrer cette progression, l’exemple emblématique d’un appartement de 100 m² est parlant : il se vendait en moyenne 188 000 € il y a cinq ans, contre 281 000 € aujourd’hui, soit une hausse de près de 50 % sur la période. Au niveau global, les prix résidentiels ont continué de progresser en 2024, avec +10 % pour les appartements, +9 % pour les maisons et +17 % pour les terrains à bâtir.
Prix en hausse, volumes en baisse
Cette hausse continue a un revers : la baisse du nombre de transactions. En 2024, seules 8 124 habitations ont été vendues dans tout le pays, soit une chute de plus de 21 % sur un an, après une baisse déjà marquée en 2023. Les transactions sur logements neufs se sont effondrées de plus de 50 %, ne représentant plus que 5 % des ventes, tandis que le marché de l’ancien reculait d’environ 18 %.
L’écart entre la stagnation des volumes de vente et le maintien des prix élevés s’explique par une offre très limitée. Cette rareté est due à une combinaison de facteurs : des coûts de construction en forte hausse (+25% entre 2021 et 2024), des procédures de permis de construire lourdes, et une population très majoritairement propriétaire (taux >75%). En conséquence, peu de biens arrivent sur le marché, soutenant les prix malgré le contexte économique morose.
Pour l’investisseur, cela signifie deux choses : la liquidité est plus faible que dans de grands marchés comme la France ou l’Allemagne, mais la résilience des prix est forte, y compris en période de turbulences.
Des rendements locatifs solides, tirés par Ljubljana et les zones touristiques
Dans un contexte de pénurie de logements, le marché locatif slovène a pris de l’ampleur, même si le pays reste un pays de propriétaires. Seuls 6,8 % des ménages sont locataires au prix du marché, mais la demande se concentre dans quelques zones : Ljubljana, Maribor, les villes universitaires et les principaux pôles touristiques (côte adriatique, région alpine, vallées pittoresques).
À l’échelle nationale, les rendements bruts moyens se situent autour de 4,5 % en 2025, avec un léger repli par rapport à 2024 (4,54 % au premier trimestre, 4,24 % au troisième). Les rendements nets, une fois déduits charges, fiscalité et entretien, se situent généralement 1,5 à 2 points en dessous.
Ljubljana : un marché tendu où la rente locative se monnaye cher
Capitale politique et économique (environ 25 % du PIB national y est produit), Ljubljana concentre près de 270 000 habitants, une université de premier plan, une scène culturelle vivante et un flux croissant de touristes. Ce cocktail fait logiquement exploser la demande locative.
Le loyer moyen a atteint 22 €/m² en janvier 2024, soit le double du niveau de 2021.
Un exemple permet de concrétiser ces chiffres :
| Type d’appartement | Prix d’achat estimé | Loyer mensuel estimé | Rendement brut annuel |
|---|---|---|---|
| Studio (centre) | 215 000 € | 740 € | 4,13 % |
| 1 chambre (centre) | 350 000 € | 1 300 € | 4,46 % |
| 2 chambres (Ljubljana, tout secteur) | 390 000 € | 1 500 € | 4,62 % |
| 3 chambres (Ljubljana, tout secteur) | 598 000 € | 2 050 € | 4,11 % |
Pour un investisseur, Ljubljana offre donc un profil assez typique des capitales européennes attractives : rendements intermédiaires (4–5 % bruts) mais potentiel d’appréciation conséquent, surtout sur le moyen/long terme. Les prévisions tablent sur une hausse annuelle des prix de l’ordre de 4 à 7 % à Ljubljana dans les cinq prochaines années, ce qui amène certains scénarios d’investissement à des rendements totaux (loyers + plus‑value) de 50 à 55 % sur cinq ans pour un appartement en location longue durée.
Zones touristiques : saisonnalité forte mais rendements élevés
En Slovénie, certaines régions tirent leur performance immobilière du tourisme plus que de la demande domestique. C’est le cas notamment de la région alpine (Bled, Bohinj, Kranjska Gora), de la vallée de la Soča ou de la côte (Piran, Portorož, Koper, Izola).
Les chiffres de rendement montrent clairement cet avantage compétitif, en quantifiant la supériorité de performance par rapport aux concurrents ou aux références du secteur.
| Segment / Région | Rendement brut typique |
|---|---|
| Appartements centre de Ljubljana | 4–5 % |
| Périphérie de Ljubljana | 5–6 % |
| Logements étudiants (Ljubljana, Maribor) | 6–7,5 % |
| Locations vacances Alpes / Bled (saisonnier) | 5–8 % |
| Propriétés côtières (saisonnier) | 4–7 % |
| Appartements centre de Maribor | 6–8 % |
| Maisons de campagne (rural, tourisme vert) | 3–6 % |
Pour les meilleurs biens dans des stations très demandées, des rendements bruts de l’ordre de 10 % sont évoqués, notamment dans les principaux resorts touristiques bénéficiant d’un remplissage quasi annuel (sports d’hiver, tourisme de randonnée, lacs, thermalisme).
En contrepartie, ces marchés sont plus exposés aux aléas réglementaires sur la location de courte durée, comme on le verra plus loin avec la nouvelle loi sur l’hébergement touristique.
Où investir en Slovénie ? Panorama des principaux marchés
Le marché slovène étant relativement compact, il se laisse assez bien cartographier. Les prix varient fortement selon les villes et régions, mais aussi selon la proximité à la mer, à un lac connu, à une station de ski ou à la capitale.
Ljubljana : cœur économique et vitrine internationale
À Ljubljana, les prix oscillent généralement entre 2 000 et 4 500 €/m², avec un segment premium qui dépasse largement ces niveaux dans l’hyper‑centre ou sur les hauteurs avec vue, où l’on atteint facilement 5 000 €/m², voire autour de 8 000 €/m² dans le très haut de gamme.
Un tableau synthétique permet de visualiser les ordres de grandeur par secteur urbain :
| Secteur de Ljubljana | Prix indicatif au m² | Budget typique |
|---|---|---|
| Centre‑ville | 3 500–5 500 €/m² | 210 000–550 000 € |
| Quartiers résidentiels prisés (Rožna Dolina, Trnovo…) | 2 800–3 800 €/m² | 170 000–380 000 € |
| Périphérie / arrondissements extérieurs | 2 000–2 800 €/m² | 120 000–280 000 € |
Ljubljana attire à la fois les investisseurs locatifs longue durée (étudiants, jeunes actifs, cadres) et les investisseurs intéressés par la location meublée à court ou moyen terme. La ville concentre environ 40 % des transactions locatives longues du pays, avec une part très importante de petits appartements (studios et T2 de moins de 60 m²).
Maribor : deuxième ville, prix abordables et fort potentiel
Maribor, deuxième ville du pays, fait figure de marché sous‑valorisé avec un bon potentiel d’appréciation. Le centre affiche des prix médians autour de 2 749 €/m² pour les appartements, et environ 1 620 €/m² pour les maisons, bien moins qu’à Ljubljana. Les projections pour 2025 situent les appartements mariboriens entre 2 300 et 2 700 €/m².
Pour un investisseur recherchant un rendement, la ville de Maribor présente plusieurs atouts : des prix d’entrée plus bas que la capitale, des rendements locatifs bruts élevés (entre 6 et 8 % pour les appartements bien situés), une forte dynamique étudiante et des projets de requalification urbaine en cours (comme la transformation d’immeubles emblématiques et la modernisation du centre). Il faut toutefois noter que le ratio prix/revenus y reste élevé (7,52), indiquant un marché tendu malgré des prix plus abordables.
Côte adriatique : Piran, Portorož, Koper, Izola
Bien que courte, la façade maritime slovène concentre certains des marchés les plus chers du pays, en raison d’une combinaison rare : vue mer, centre historique et proximité immédiate de l’Italie.
Voici quelques repères chiffrés :
| Zone côtière | Prix courant au m² (appartement) | Plage de prix typique |
|---|---|---|
| Piran / Portorož | 3 000–6 000 €/m² (jusqu’à plus en premium) | 180 000–600 000 € |
| Koper / Izola | 2 200–3 500 €/m² | 130 000–350 000 € |
| Côte (Obala, médiane 2024) | ~4 320 €/m² | — |
La demande étrangère y est très présente, notamment italienne, et les prix des biens avec vue mer ont nettement progressé ces dernières années. Piran, par exemple, a vu les prix bondir en 2023, et Koper profite à la fois du tourisme et de la présence universitaire, avec une hausse des nuitées de près de 9 % sur une seule année.
Région alpine et lacs (Bled, Bohinj, Kranjska Gora…)
Les cartes postales slovènes – le lac de Bled, Bohinj, la région de Gorenjska, les stations de ski comme Kranjska Gora ou Vogel – se traduisent désormais en actifs immobiliers très convoités.
Les gammes de prix pour les biens de vacances y sont élevées :
| Zone alpine / lacustre | Prix habituel au m² | Budget type |
|---|---|---|
| Bled (maisons/appartements) | 3 000–5 000 €/m² (5 000–6 000 €+ pour les biens emblématiques) | 180 000–500 000 € |
| Kranjska Gora (ski) | 2 500–4 000 €/m² | 150 000–400 000 € |
Ces marchés sont portés par un tourisme en forte croissance : la Slovénie a enregistré un record de 6,19 millions de visiteurs et 16,13 millions de nuitées en 2023, dépassant son niveau d’avant‑crise. Les régions de montagne et de plein air en bénéficient pleinement, d’autant que la clientèle est de plus en plus sensible au tourisme vert et aux activités outdoor.
Régions émergentes et campagnes : karst, vignobles, vallées
Au‑delà des pôles connus, plusieurs régions sont identifiées comme prometteuses :
Découvrez les principales destinations et activités qui font la renommée touristique de la Slovénie, de ses paysages uniques à ses vignobles réputés.
Région à la frontière italienne, réputée pour ses formations calcaires spectaculaires, son architecture traditionnelle et son offre d’œnotourisme.
Les régions de Goriška Brda, Dolenjska et Posavje, où des vins de qualité montante attirent une clientèle internationale.
Les vallées de la Soča et de Logar, ainsi que des villages comme Šmartno, Radovljica ou Kobarid, misant sur l’écotourisme.
Les prix restent nettement plus accessibles dans ces zones : on trouve des maisons avec terrain entre 1 000 et 2 000 €/m² dans les secteurs viticoles, voire autour de 800–1 500 €/m² pour des fermes ou maisons rurales ailleurs dans le pays. Ces biens peuvent générer des rendements corrects (3–6 % bruts) via des projets de gîtes, de chambres d’hôtes ou de micro‑tourisme, avec un potentiel de plus‑value lié au développement touristique et à la montée des investissements verts.
Contexte macroéconomique : un environnement solide pour des placements de long terme
La robustesse de l’immobilier slovène ne s’explique pas uniquement par la rareté de l’offre. Elle repose aussi sur un socle macroéconomique qui rassure les investisseurs :
Aperçu des principales tendances et projections économiques, illustrant la stabilité et la résilience de l’économie.
Modérée mais régulière : 1,6 % en 2024, avec des projections entre 2,5 et 3 % annuels à l’horizon 2028.
Retombée autour de 2–3 % après le pic post‑Covid.
Très bas, se maintenant autour de 3–4 %.
Sous les 70 % du PIB et en léger repli.
Solide : AA‑ chez S&P, A avec perspective positive chez Fitch.
Membre de l’UE depuis 2004 et de la zone euro depuis 2007, la Slovénie bénéficie également d’un environnement réglementaire harmonisé avec les standards européens, d’un système bancaire bien capitalisé et d’une monnaie stable. Pour un investisseur étranger, cela supprime le risque de change à l’intérieur de la zone euro et réduit l’incertitude réglementaire par rapport à d’autres marchés émergents.
Acheter en tant qu’étranger : ouverture, mais règles à maîtriser
La Slovénie se distingue par une approche relativement ouverte de la propriété étrangère. Les citoyens et sociétés des pays de l’UE, de l’EEE, de l’OCDE et de l’AELE peuvent acheter de l’immobilier dans des conditions proches de celles des Slovènes. Les Nord‑Américains sont également largement assimilés aux Européens sur ce plan.
En pratique, un investisseur étranger peut acquérir :
– des appartements, maisons, immeubles, locaux commerciaux ou industriels ;
– des biens de vacances ;
– des parts de sociétés détenant de l’immobilier.
Les principales restrictions concernent l’achat de terres agricoles, de forêts ou de biens situés dans des zones environnementales ou militaires sensibles, qui peuvent nécessiter des autorisations spécifiques.
Pour les ressortissants de pays hors UE/OCDE sans accord de réciprocité, l’achat immobilier en Slovénie passe généralement par la création d’une société à responsabilité limitée (d.o.o.). Cette société sera l’entité acheteuse du bien. Cette démarche nécessite un capital social minimum de 7 500 € et des frais de constitution estimés entre 1 000 et 2 000 €.
Dans tous les cas, plusieurs éléments sont indispensables :
– un passeport en cours de validité ;
– un numéro fiscal slovène (davčna številka), obtenu en remplissant le formulaire DR‑02 ;
– la capacité de prouver l’origine des fonds (lutte anti‑blanchiment).
Il n’existe pas de programme de « golden visa » lié à un investissement immobilier : acheter ne donne pas automatiquement droit à la résidence. La propriété peut toutefois renforcer un dossier de demande de séjour fondé sur d’autres critères (affaires, retraite, télétravail, regroupement familial…).
Processus d’achat : un cadre sécurisé mais très formel
La sécurité juridique est l’un des grands atouts du marché slovène, à condition de respecter scrupuleusement les procédures. Le pays fonctionne avec un double système :
– le registre foncier (Zemljiška knjiga), qui fait foi pour la propriété juridique ;
– le cadastre (géré par la GURS), qui décrit les limites physiques et les caractéristiques des parcelles et bâtiments.
Quelques principes clés structurent l’acquisition :
La propriété d’un bien n’est transférée qu’à son inscription au registre foncier, un simple contrat ou acompte n’étant pas suffisant. Tous les actes doivent être notariés pour être recevables, le notaire certifiant les signatures et vérifiant certains éléments formels, sans pour autant remplacer un avocat pour l’acheteur. Un audit juridique complet est fortement recommandé, incluant l’extrait du registre foncier, la vérification des hypothèques, servitudes, litiges, de la conformité des travaux, du permis de construire et du certificat énergétique.
Dans la pratique, le déroulé type est le suivant :
L’acquisition d’un bien en Slovénie suit une séquence d’étapes clés. Elle débute par la recherche de propriété via des portails comme Nepremicnine.net ou des agences (Slovenia Estates, Elite Property Slovenia, etc.). L’acheteur doit ensuite obtenir un numéro fiscal slovène. Vient ensuite la phase de due diligence (vérifications juridiques et techniques), suivie de la négociation et de la signature d’un contrat préliminaire, accompagné d’un dépôt de garantie (généralement 10% du prix). Le contrat de vente définitif est ensuite signé devant notaire. Après le paiement intégral du prix et des taxes, une demande d’inscription au registre foncier est déposée. L’inscription effective au registre intervient habituellement dans un délai de 1 à 2 mois.
Le délai global entre l’offre et la clôture se situe généralement entre 30 et 90 jours.
Coûts d’acquisition : relativement maîtrisés
Les coûts de transaction, hors prix du bien, restent comparativement modérés : l’ensemble dépasse rarement 3–4 % de la valeur, et souvent se situe autour de 4–7 % pour un investisseur étranger engageant un avocat et un expert.
Les principaux postes sont les suivants :
| Poste de coût | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Taxe de transfert (bien ancien) | 2 % du prix de vente |
| TVA (bien neuf) | 9,5 % (résidentiel) ou 22 % (commercial) |
| Honoraires de notaire | 0,1–1 % du prix (ou 300–800 €) |
| Honoraires d’avocat | 0,5–2 % du prix (ou 800–2 000 €) |
| Frais de registre foncier | ~0,01–0,5 % (100–250 € typiquement) |
| Commission d’agence | 2–4 % du prix (souvent côté vendeur, parfois partagée) |
| Expertise / inspection | 200–600 € |
| Frais bancaires / change | 0,5–2 % du montant transféré |
À cela s’ajoutent d’éventuels coûts d’ameublement (5 000 à 25 000 € selon la taille et le standing) et de travaux, souvent significatifs dans l’ancien (jusqu’à 10–20 % du prix pour une rénovation complète).
Fiscalité de la détention, de la location et de la revente
La Slovénie n’applique pas, à ce jour, d’impôt foncier uniforme national, mais un ensemble de charges et taxes locales, complété par l’imposition des revenus locatifs et des plus‑values.
Charges annuelles et taxes locales
Deux systèmes principaux coexistent :
– une redevance appelée NUSZ, ou « compensation pour l’utilisation des terrains à bâtir », fixée par chaque commune et due par l’occupant (propriétaire ou locataire) ;
– une forme d’impôt immobilier local, avec des taux qui varient en fonction de l’usage et de la commune, généralement dans une fourchette de 0,1 à 1 % pour le résidentiel et 0,15 à 1,25 % pour le commercial.
En pratique, la charge annuelle reste modérée pour un particulier :
– de l’ordre de 80 à 350 € par an pour un appartement ;
– entre 200 et 900 € pour une maison, selon la taille et la localisation.
Revenus locatifs
Les revenus tirés de la location sont imposables, avec des régimes qui varient selon qu’il s’agit de location longue durée ou touristique, et selon que le propriétaire est résident ou non.
Pour un particulier non résident louant un bien à l’année, on retrouve schématiquement :
– un taux forfaitaire de l’ordre de 25–27,5 % sur le revenu locatif, avec un abattement standard pour charges (autour de 15–40 % selon le régime choisi) ;
– la possibilité, dans certains cas, d’opter pour l’imposition au réel (déduction des charges effectives, amortissement, intérêts, etc.), mais au prix de formalités accrues.
La location courte durée (Airbnb, Booking) est classée comme activité touristique. Elle implique le paiement d’une taxe de séjour (1 à 3 € par personne et par nuit), l’enregistrement obligatoire des voyageurs et la déclaration du chiffre d’affaires. Le choix du statut fiscal (particulier ou professionnel) a un impact significatif sur la charge fiscale finale.
Plus‑values immobilières
La Slovénie applique un système très lisible de taxation dégressive des plus‑values, qui récompense nettement la détention longue. Pour les particuliers :
| Durée de détention du bien | Taux de taxe sur la plus‑value |
|---|---|
| Moins de 5 ans | 25–27,5 % |
| 5 à 10 ans | 15–20 % |
| 10 à 15 ans | 10–15 % |
| 15 à 20 ans | 5–10 % |
| Plus de 20 ans | Exonération complète |
La résidence principale, occupée au moins trois ans, est par ailleurs exemptée d’imposition sur la plus‑value. Côté sociétés, les plus‑values sont intégrées dans le résultat imposable au taux standard d’impôt sur les sociétés (19 % en régime normal, 22 % sur la période 2024–2028 dans le cadre d’un effort de reconstruction après les inondations de 2023).
Locations de courte durée : un virage réglementaire à ne pas sous‑estimer
Comme dans beaucoup de capitales européennes, la montée en puissance d’Airbnb et consorts a profondément changé le visage du marché locatif à Ljubljana et dans les principales zones touristiques. Depuis 2015, l’offre de locations de courte durée a été multipliée par cinq, dopant les rendements mais contribuant à raréfier l’offre pour les résidents.
Les autorités slovènes ont réagi. En mars 2025, un nouveau Hospitality Act a été adopté, introduisant des limites strictes :
– plafonnement des locations de courte durée à 60 jours par an pour les appartements situés dans des immeubles collectifs ;
– plafond de 150 jours pour les appartements dans les maisons unifamiliales ou bifamiliales.
Des débats sont en cours pour abaisser la limite de location à environ 30 jours par an pour les propriétaires non-professionnels et pour imposer de nouvelles exigences de performance énergétique aux logements Airbnb.
Pour l’investisseur, ces évolutions signifient qu’il est risqué de bâtir un business plan entièrement fondé sur la location de courte durée dans les grandes villes ou sur la côte, sans marge de manœuvre pour se repositionner éventuellement sur de la location moyenne ou longue durée. À l’inverse, les zones rurales ou certaines communes moins tendues peuvent rester plus permissives, mais là encore, une veille réglementaire locale s’impose.
Financement et crédit immobilier : possible, mais plus sélectif pour les non‑résidents
Le système bancaire slovène est mature et bien encadré. Les principales banques (NLB, Nova KBM, SKB, Intesa Sanpaolo, UniCredit, Raiffeisen, Erste, Sparkasse, entre autres) financent à la fois les résidents et, sous conditions, les étrangers.
Les grandes caractéristiques des prêts immobiliers pour un investisseur non résident sont les suivantes :
La quotité de financement (LTV) pour un étranger est souvent limitée à 50–70 % de la valeur du bien, nécessitant un apport personnel de 30 à 50 %.
Pour certains investisseurs, l’alternative peut consister à refinancer leur patrimoine dans leur pays d’origine, à recourir à une ligne de crédit adossée à d’autres actifs ou à combiner financements bancaire et fonds propres. Les grandes opérations (portefeuilles, immobilier commercial) font souvent intervenir des prêts syndiqués, parfois sous documentation de droit anglais.
Risques spécifiques : inondations, permis de construire, projet de taxe immobilière
Tout marché présente des risques qu’il serait imprudent d’ignorer. La Slovénie n’y échappe pas, même si sa stabilité globale reste élevée.
Risque climatique et inondations
Les inondations d’août 2023 ont été qualifiées de pire catastrophe naturelle depuis l’indépendance du pays, avec des milliards d’euros de dégâts et une couverture d’assurance très insuffisante (à peine 16 % des pertes). Un pan non négligeable du tissu économique s’est révélé exposé aux crues, ce qui a poussé l’État à adopter un vaste plan d’investissement dans les infrastructures anti‑inondation (1,36 milliard d’euros prévus d’ici 2028).
Pour un investisseur, cela impose de vérifier systématiquement :
– la localisation du bien par rapport aux zones inondables ;
– les cartes de risques naturels disponibles localement ;
– la possibilité d’assurer le bien à un tarif raisonnable.
Les propriétés situées en zone à risque élevé (inondation, mouvement de terrain, etc.) peuvent subir une dépréciation de leur valeur à la revente et rencontrer des difficultés d’assurance. Toutefois, la mise en œuvre de projets de prévention des risques (digues, aménagements, etc.) peut, à long terme, contribuer à revaloriser ces secteurs en réduisant leur vulnérabilité.
Complexité des permis et lenteurs administratives
Les professionnels soulignent régulièrement la lourdeur des procédures de planification et de permis de construire, aggravée récemment par une longue grève des services administratifs. Malgré des réformes (nouvelle loi sur la construction en 2018, mise à jour en 2021), les délais restent dissuasifs pour certains développeurs, ce qui nourrit la pénurie de logements neufs.
Pour un investisseur qui envisage de construire ou de transformer, il est indispensable :
– de se faire accompagner par un cabinet local rompu à ces procédures ;
– de bien analyser les documents d’urbanisme (stratégies et plans spatiaux municipaux) ;
– de tenir compte, dans le modèle économique, d’un calendrier de permis potentiellement long et incertain.
Projet de taxe immobilière unifiée
Enfin, un grand chantier fiscal plane sur l’horizon : l’introduction d’un impôt immobilier de type « taxe sur la richesse », réclamé de longue date par le FMI et l’OCDE.
Le projet actuellement débattu prévoit : un budget de 10 millions d’euros pour le développement d’infrastructures durables, la création de 500 emplois dans le secteur de la technologie verte, et la collaboration avec des experts internationaux pour assurer une mise en œuvre efficace.
– un taux forfaitaire de 1,45 % par an sur la valeur estimée des biens résidentiels (hors résidence principale a priori) ;
– des évaluations de valeur réalisées par l’Administration géodésique (GURS) ;
– des aménagements possibles (exonération de la première résidence, barème progressif entre 0,1 et 1 % pour certaines catégories).
Une précédente tentative de réforme analogue a été censurée par la Cour constitutionnelle en 2013, et la nouvelle mouture suscite une forte opposition. Il est donc peu probable qu’elle entre pleinement en vigueur à la date initialement prévue, mais le signal politique est clair : à moyen terme, le cadre fiscal slovène pourrait basculer vers une taxation plus marquée du patrimoine immobilier, en particulier des résidences secondaires et des biens d’investissement.
Gestion locative et exploitation : un écosystème de services bien développé
La présence d’un nombre croissant d’investisseurs non résidents a favorisé l’émergence d’un écosystème complet de gestionnaires de biens et de sociétés spécialisées dans la location saisonnière. Des acteurs comme Slovenia Estates, Elite Property Slovenia, Think Slovenia ou Nomadi proposent des solutions clés en main, allant de la simple mise en location à la gestion intégrale (marketing, accueil, entretien, fiscalité).
Les grilles tarifaires sont comparables à ce qui se pratique ailleurs en Europe :
Pour une gestion locative classique, les frais d’agence représentent généralement entre 8 et 12 % du loyer mensuel.
Pour un investisseur francophone qui ne réside pas sur place, recourir à ces services permet de neutraliser la barrière linguistique et réglementaire, à condition de bien comparer les offres et de vérifier que le gestionnaire maîtrise la réglementation locale (enregistrement des hôtes, taxes de séjour, conformité sécurité incendie, registres obligatoires).
Perspectives : un marché de niche devenu destination stratégique
Les projections des principaux organismes et experts convergent : le marché immobilier slovène devrait continuer à croître dans les années à venir, mais à un rythme plus soutenable que pendant la phase post‑Covid. On parle généralement d’une appréciation annuelle moyenne de 3 à 7 % selon les régions, pour une croissance cumulée des prix de l’ordre de 15 à 25 % sur cinq ans, voire 30 à 50 % sur dix ans.
Pour un investisseur immobilier en Slovénie, il est conseillé de concentrer ses efforts sur les zones présentant la croissance la plus robuste. Cela inclut la capitale Ljubljana et ses banlieues dynamiques (comme Šiška, Bežigrad, Šentvid, Rudnik, Domžale ou Kamnik), les pôles touristiques de la région de Gorenjska et du littoral, ainsi que certaines villes régionales en cours de reconversion économique, telles que Maribor, Kranj, Nova Gorica et Koper.
En parallèle, la transition énergétique (objectifs de –70 % d’émissions des bâtiments d’ici 2030 par rapport à 2005, doublement de la capacité solaire, programmes d’incitations à la rénovation performante) ouvre un champ d’investissement dans les immeubles efficients, les rénovations « nZEB » et les résidences intelligentes, qui se vendent déjà 10–12 % plus cher que les bâtiments standards.
Pour un investisseur qui cherche :
Cette exposition géographique offre une alternative aux marchés plus volatils, avec des rendements locatifs stables et raisonnables. Elle bénéficie de la sécurité d’une monnaie forte (l’euro) et d’un cadre juridique solide. Le marché, de taille encore « humaine », présente une meilleure lisibilité que les grandes métropoles occidentales.
investir dans l’immobilier en Slovénie apparaît comme une option à examiner sérieusement. À condition, toutefois, de ne pas se laisser séduire uniquement par les cartes postales de Bled ou Piran, et de prendre le temps de comprendre les subtilités fiscales, les contraintes réglementaires nouvelles sur les locations de courte durée, le risque climatique géolocalisé et la réalité d’un marché où la rareté de l’offre est à la fois une chance et un défi.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Slovénie pour rechercher du rendement locatif et une exposition à une économie en croissance au sein de l’UE. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Ljubljana, Maribor, côte slovène), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier dynamique de Ljubljana ou près de la côte, combinant un rendement locatif brut cible de 6 à 7 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
